沙河項(xiàng)目市場研究報(bào)告樣本

沙河項(xiàng)目市場研究匯報(bào)第一部分：高級住宅發(fā)展脈絡(luò)第一代高級住宅：地段型。亞運(yùn)村早期項(xiàng)目和溫榆河兩側(cè)麗京花園等是地段型產(chǎn)品經(jīng)典代表。第二代高級住宅：裝修型（產(chǎn)品型）貢院六號第三代高級住宅：景觀型。金地格林、萬泉新新家園等郊區(qū)住宅第四代高級住宅：人文型。香山藝墅當(dāng)然，我們所指某一類型高級住宅，并不是指一項(xiàng)指標(biāo)就能夠獨(dú)立支撐高級住宅名號。其實(shí)，每一代新型高級住宅問世，全部是在吸收、不拋棄前者成功經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上得以成熟起來，只不過是新一代高級住宅比較優(yōu)勢更能滿足高端客群“物以稀為貴”消費(fèi)心理。高級住宅呼叫高尚環(huán)境。在交通工具大大增加、科學(xué)技術(shù)日新月異今天，地段型高級住宅和裝修型高級住宅已經(jīng)不含有競爭比較優(yōu)勢。唯有景觀和人文是難以復(fù)制、甚至是不可復(fù)制。優(yōu)美自然景觀和濃厚人文資源已經(jīng)成為消費(fèi)者評價(jià)高級住宅首要條件。第二部分：北京Townhouse整體發(fā)展態(tài)勢研究（一）北京Townhouse發(fā)展歷程從無名小卒到自立山頭，Townhouse經(jīng)歷了風(fēng)風(fēng)雨雨三年時(shí)間，有漫罵、有贊揚(yáng)，有漫不經(jīng)心、有無所畏懼……，不管怎么樣，T最終被市場接納，長成了一顆參天大樹！第一階段：以一棟洋房為代表Townhouse項(xiàng)目是北京房地產(chǎn)市場第一代Townhouse。一棟洋房是北京最早上市銷售Townhouse樓盤，也是到現(xiàn)在為止最成功Townhouse項(xiàng)目之一。一棟洋房身上表現(xiàn)了第一代Townhouse共同缺點(diǎn)：小面寬、大進(jìn)深，建筑密度高等，但沾新生活理念之光，搶市場之先機(jī)，一棟洋房還是在最短時(shí)間內(nèi)順順當(dāng)當(dāng)完成了銷售任務(wù)。第二階段：康城位置偏遠(yuǎn)，但聲勢浩大。100萬平米建筑規(guī)模和CBD經(jīng)理人官邸定位，把康城炒沸沸揚(yáng)揚(yáng)。康城提出“Townhouse十大標(biāo)準(zhǔn)”，已經(jīng)被業(yè)界認(rèn)可和接收；高爾夫球場、科技藝術(shù)會館、圖書館等一系列休閑生活配套設(shè)施，完整詮釋了Townhouse所代表生活方法。就憑這兩點(diǎn)，康城完全能夠稱上是第二代Townhouse產(chǎn)品。第三階段：寬House創(chuàng)新是革命性。先不說寬House整體品質(zhì)怎樣，寬V首先把Townhouse橫過來，大面寬、短進(jìn)深做法和犧牲相當(dāng)多建筑面積來換取陽光和空氣眼光，不是通常開發(fā)商所能做到。和以前Townhouse產(chǎn)品相比，寬V是一個(gè)本質(zhì)性改變，寬House出現(xiàn)開創(chuàng)了Townhouse產(chǎn)品一個(gè)新時(shí)代。第四階段：卡爾生活館是一個(gè)相對完美產(chǎn)品。它不僅吸納了第三代Townhouse產(chǎn)品——寬House短進(jìn)深、大面寬優(yōu)點(diǎn)，而且把別墅產(chǎn)品特有環(huán)境原因也包容進(jìn)來——三個(gè)花園、三面采光等。這些特點(diǎn)全部把卡爾生活館推到一個(gè)前所未有高度，卡爾生活館是現(xiàn)在北京房地產(chǎn)市場最漂亮Townhouse項(xiàng)目。（二）目前Townhouse市場特點(diǎn)1、市場供給：戰(zhàn)線回縮，供給量猛增Townhouse是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)汽車加住宅生活，二者皆具特點(diǎn)決定了Townhouse須在成熟市鎮(zhèn)生活圈內(nèi)或和某一個(gè)成熟區(qū)域距離很近。從北京第一個(gè)Townhouse項(xiàng)目——一棟洋房到康城、時(shí)代莊園，以致以后龍山新新家園等，因?yàn)檫x址方面原因，小區(qū)生活配套不完善和交通條件不便利等矛盾暴露在消費(fèi)者面前，在，Townhouse如同過街老鼠、人人喊打。開發(fā)商也逐步認(rèn)識到了這一點(diǎn)，從新開發(fā)Townhouse項(xiàng)目就能夠發(fā)覺：她們地理位置在逐步往回收縮——不是在新城市中心內(nèi)部，就是在交通干線周圍。前者如南四環(huán)內(nèi)觀筑庭院，后者如京沈高速路五環(huán)邊上京城雅居。截至6月，北京Townhouse項(xiàng)目共22個(gè)，總建筑規(guī)模超出××萬平方米。光是今年一到六月，北京新開Townhouse項(xiàng)目就達(dá)七個(gè)之多。作為一個(gè)高端產(chǎn)品，Townhouse含有如此之快發(fā)展速度，實(shí)在是讓人大出意料之外。2、市場需求：第一居所，銷售旺盛從問世之初，Townhouse產(chǎn)品就受到市場和消費(fèi)者追捧。總建筑面積16萬平米一棟洋房在不到10個(gè)月時(shí)間內(nèi)一售而空，亞北雪梨澳鄉(xiāng)和亦莊金地格林小鎮(zhèn)也表現(xiàn)不俗，其銷售額在同區(qū)域項(xiàng)目中一直遙遙領(lǐng)先。在T項(xiàng)目開發(fā)商宣傳推廣中，Townhouse是作為第一居所面貌出現(xiàn)。在T項(xiàng)目標(biāo)銷售反饋中，用于第一居所目標(biāo)用戶百分比大大超出了其它用戶。實(shí)際銷售業(yè)績也證實(shí)：真正含有第一居所品質(zhì)Townhouse樓盤，其銷售速度和市場認(rèn)知度要高于其它項(xiàng)目?？党乔捌阡N售緩慢，一個(gè)關(guān)鍵原因就是：距離成熟生活區(qū)太遠(yuǎn)，周圍又缺乏日常生活配套設(shè)施，失去了第一居所真正意義。當(dāng)然，第一居所Townhouse項(xiàng)目好銷特點(diǎn)，是和Townhouse本身分不開。做第二居所，比不上別墅優(yōu)美環(huán)境；向高級公寓靠攏，交通不方便而且不含有城市公寓所應(yīng)有繁榮氣氛。夾在夾縫中出路，反倒成了Townhouse項(xiàng)目獨(dú)一無二競爭優(yōu)勢——獨(dú)享受天有地、自由城市生活。3、價(jià)格：中高級產(chǎn)品，總價(jià)在調(diào)低?？v觀Townhouse項(xiàng)目標(biāo)價(jià)格，項(xiàng)目單價(jià)維持在5000－6000元/平米之間，其總價(jià)范圍大全部在100萬－500萬之間，屬于中高級產(chǎn)品。亞運(yùn)新新家園動輒就是三四百萬，銷售相對緩慢。從各個(gè)項(xiàng)目標(biāo)銷售資料分析：總價(jià)在100萬－200萬之間房子最為好銷。以后開發(fā)商吸收了前人經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，努力控制Townhouse產(chǎn)品總價(jià)范圍?？党情_發(fā)商最近打出口號是：超出100萬，就買別墅；在一期6500－7000元/平米高價(jià)基礎(chǔ)上，翡翠城二期把價(jià)格調(diào)整為4500元/平米；新開發(fā)Townhouse項(xiàng)目，如京城雅居和卡爾生活館和昌平流星花園等，推出了主力戶型在200平米之間，總價(jià)在100萬左右主流產(chǎn)品。目前Townhouse市場，其戶型面積和總價(jià)范圍，在逐步走向合理，尋求自己位置。4、產(chǎn)品計(jì)劃：推陳出新，品質(zhì)提升資本創(chuàng)新力量在Townhouse項(xiàng)目表現(xiàn)淋漓盡致。為了給自己爭取更大生存空間，Townhouse產(chǎn)品更新?lián)Q代速度超出了地產(chǎn)開發(fā)商想像力。在短短二到三年時(shí)間內(nèi)，從最初一般聯(lián)排住宅，到震動業(yè)界寬項(xiàng)目，再到幾乎完美卡爾生活館，Townhouse產(chǎn)品經(jīng)歷了飛躍式發(fā)展。一般住宅用了十年時(shí)間，才從高塔過渡到板樓。5、市場競爭：高級公寓、別墅、Townhouse，三足鼎立高級公寓、別墅、Townhouse三者總價(jià)全部在100萬以上，價(jià)格相近造成用戶重合性。高級公寓訴求是繁榮便利城市生活，別墅追求是尊貴、和眾不一樣郊區(qū)生活，Townhouse塑造是城市生活和郊區(qū)生活完美結(jié)合，高級公寓、別墅、TH，三者各有千秋，又各有缺憾。高級公寓、別墅、Townhouse三種產(chǎn)品同時(shí)面正確是高端用戶市場。在復(fù)雜多變消費(fèi)者面前，三種產(chǎn)品難分伯仲。在高端住宅市場，高級公寓、別墅、Townhouse已經(jīng)形成三足鼎立局勢。6、政策影響：別墅叫停，Townhouse受益國家“相關(guān)停止別墅土地供給”通知出臺后，客觀上限制了別墅項(xiàng)目標(biāo)供給數(shù)量，并將促進(jìn)其它高級產(chǎn)品市場需求。停止別墅用地供給，對在售別墅項(xiàng)目和和別墅三分天下高級公寓和Townhouse樓盤是極大利好原因，既降低了競爭對手，又把寬廣用戶資源集中到有限市場供給上。尤其是對于從一個(gè)娘胎爬出來經(jīng)濟(jì)型別墅——Townhouse，其別墅外觀和室內(nèi)設(shè)計(jì)、距市中心很近交通距離、和別墅相比每平米要廉價(jià)幾千塊銷售價(jià)格……，這些優(yōu)勢全部將吸引別墅用戶眼光，轉(zhuǎn)移到高品質(zhì)Townhouse項(xiàng)目上來。7、熱點(diǎn)區(qū)域：亦莊板塊，大放光彩“人以群分、物以類聚”特點(diǎn)在高端住宅市場表現(xiàn)更為顯著。亦莊區(qū)域緊鄰京津唐高速路，在五環(huán)地理位置。進(jìn)入市中心交通方便快捷；三面環(huán)林、一面擁水條件成就亦莊區(qū)域清新、綠色自然環(huán)境。不可多得優(yōu)勢是開發(fā)Townhouse項(xiàng)目標(biāo)天然寶地，亦莊區(qū)域已經(jīng)形成Townhouse項(xiàng)目集中低密度板塊。立即上市兩個(gè)項(xiàng)目——卡爾生活館和新境界全部是以T面貌出現(xiàn)。第三部分：北京Townhouse分布特點(diǎn)經(jīng)調(diào)查研究，北京Townhouse項(xiàng)目關(guān)鍵分布在四環(huán)以外（包含四環(huán)沿線），依據(jù)Townhouse本身特點(diǎn)和發(fā)展需要，其分布關(guān)鍵有幾下多個(gè)類型：一是綠化隔離帶項(xiàng)目；二是體育板塊；三是邊緣集團(tuán)住宅區(qū)；四是開發(fā)區(qū)板塊；四是高速路沿線；六是衛(wèi)星城或小城鎮(zhèn)。（一）綠化隔離帶項(xiàng)目

由第一條綠化隔離帶而產(chǎn)生綠化隔離帶地域關(guān)鍵集中在海淀區(qū)和朝陽區(qū)。朝陽區(qū)關(guān)鍵集中在來廣營鄉(xiāng)、南磨房鄉(xiāng)、將臺鄉(xiāng)等區(qū)域，海淀區(qū)則以四季青鄉(xiāng)和西四環(huán)沿線綠化隔離帶為代表。西四環(huán)沿線是北京隔離綠化帶之一?，F(xiàn)在該地域經(jīng)典Townhouse項(xiàng)目是酈城。由東南三環(huán)延伸到東南四環(huán)南磨房鄉(xiāng)是朝陽區(qū)另一個(gè)關(guān)鍵綠化隔離帶建設(shè)區(qū)域。（二）體育板塊體育板塊關(guān)鍵是指奧運(yùn)住宅板塊，因奧林匹克公園建設(shè)而使周圍自然環(huán)境和城市配套功效相對完善。倚林嘉園、亞運(yùn)新新家園、時(shí)代莊園全部是代表性Townhouse項(xiàng)目。（三）邊緣集團(tuán)住宅區(qū)回龍觀文化居住區(qū)、東壩集團(tuán)、垡頭、石景山等邊緣集團(tuán)，離市區(qū)較遠(yuǎn)特點(diǎn)反而塑造了本區(qū)域優(yōu)美自然環(huán)境和清新空氣質(zhì)量，邊緣集團(tuán)自成中心，多種配套獨(dú)立完善，是適合開發(fā)Townhouse項(xiàng)目標(biāo)地域。東壩地域北京奧園、回龍觀區(qū)域流星花園和寬等項(xiàng)目（四）開發(fā)區(qū)住宅板塊包含亦莊、上地等在內(nèi)區(qū)域全部應(yīng)算是開發(fā)Townhouse項(xiàng)目標(biāo)理想住宅區(qū)域。亦莊近幾年推出新建小區(qū)全部為低層低密度，代表項(xiàng)目如金地格林小鎮(zhèn)、一棟洋房、卡爾生活館和新境界等；上地地域，不管是百旺家園還是領(lǐng)秀硅谷。（五）高速路沿線Townhouse小區(qū)高速路沿線所特有地理優(yōu)勢是發(fā)展Townhouse項(xiàng)目標(biāo)天然條件，北京最早別墅小區(qū)就是沿著高速公路而形成。如京昌高速公路沿線別墅區(qū)，京順路沿線別墅區(qū)。伴隨京通、京開、京沈、京承等高速公路建設(shè)，沿線又形成了京城雅居、萬科青青家園、康城等Townhouse小區(qū)。（六）衛(wèi)星城鎮(zhèn)低密度住宅伴隨北京城市建設(shè)步伐加緊，面貌一新衛(wèi)星城鎮(zhèn)低層低密度建設(shè)也越來越吸引北京買房人。南五環(huán)黃村衛(wèi)星城北區(qū)翡翠城就是Townhouse住宅經(jīng)典樓盤。第四部分：Townhouse競爭對手及策略研究（一）競爭對手最新發(fā)展趨勢1、競爭對手一高級公寓：低密度將是未來主流2、競爭對手二別墅：經(jīng)濟(jì)型別墅叫板Townhouse（一棟洋房二期、拿鐵鎮(zhèn)）（二）我們應(yīng)對策略我們總體策略：面對別墅，我們武器是價(jià)格；面對高級公寓，我們武器是郊區(qū)生活方法。（一）Townhouse和別墅別墅首先是一個(gè)生活方法，是對一個(gè)頂級生活追求。伴隨國際文化交流和新時(shí)代觀念沖擊，別墅從以往彰顯身份、標(biāo)榜財(cái)富，成為現(xiàn)在追求富于健康、品位和文化生活方法。對于別墅，Townhouse最有力武器是價(jià)格。（1）控制面積、穩(wěn)住價(jià)格：原因A：競爭分水嶺為300萬統(tǒng)觀北京現(xiàn)在TOWNHOUSE項(xiàng)目，平均價(jià)格從5000元/平方米至1元/平方米，總價(jià)差異也相當(dāng)大，從70多萬到400多萬全部有。而假如TOWNHOUSE總價(jià)超出300萬，將直接面臨別墅競爭。原因B：別墅價(jià)格不會降很多我們有理由相信，別墅所帶來高品質(zhì)感有相當(dāng)一部分原因是因?yàn)槠涓甙簝r(jià)格，因?yàn)檫^于廉價(jià)別墅反而會遭到富大家嗤之以鼻。所以，別墅價(jià)格下調(diào)只會是部分項(xiàng)目為在猛烈市場競爭中生存下去市場行為，其價(jià)格下降也會控制在一定幅度內(nèi)。只要?jiǎng)e墅單價(jià)還是比TOWNHOUSE要高，加之面積一定會比TOWNHOUSE大，在總價(jià)上TOWNHOUSE就仍然有優(yōu)勢。所以，我們對策就是：控制面積、穩(wěn)住總價(jià)，抓住價(jià)格上優(yōu)勢牢牢不放。（2）打造個(gè)性化、舒適性產(chǎn)品：可能總價(jià)上微弱優(yōu)勢不足以填補(bǔ)Townhouse在整體小區(qū)環(huán)境及品質(zhì)感上劣勢，這就需要Townhouse在本身塑造上更下工夫?？刂泼娣e并不是說將各功效空間成百分比縮小，而是使其分布更合理、布局更緊湊、居住更舒適、動線更流暢，另外，愈加好私密性也是TOWNHOUSE設(shè)計(jì)應(yīng)格外注意?？上彩牵F(xiàn)在TOWNHOUSE市場已經(jīng)開始出現(xiàn)了這么發(fā)展趨勢。（3）園林及景觀猶為關(guān)鍵：要將Townhouse做出檔次，需要在園林計(jì)劃和私有空間上多費(fèi)精力，這么能夠?qū)ownhouse做出別墅感覺，起到事半功倍效果。如加大私家花園面積、豐富花園形式、多層次綠化景觀及水系等等。（4）鞏固第一居所概念：相當(dāng)一部分人購置別墅只是將其做為休閑、度假第二居所，而Townhouse因?yàn)橄鄬Ρ憷煌ㄊ蛊滟徶糜猛径酁榈谝痪铀＜偃缁ú惶噱X（相對于別墅），天天全部能夠住在像別墅一樣房子里，這個(gè)概念會含有相當(dāng)大吸引力。（二）Townhouse和高級公寓：1、產(chǎn)品不一，客群不一樣：一樣是100萬，在市區(qū)能夠買一套125㎡（8000元/㎡）高級公寓，在近郊能夠買一棟有天有地Townhouse，到底怎樣選擇，和購房者生活習(xí)慣有著很大關(guān)系。選擇高級公寓人看中其便利交通、成熟配套和城市生活氣氛；而選擇Townhouse人更喜愛田園式生活，向往無居無束氣氛。當(dāng)然，前提是——她（她）是個(gè)有車族。2、對于高級公寓，Townhouse最具殺傷力武器是郊區(qū)化生活方法：Townhouse要爭取是徘徊在以上二者之間人，要想媲美高級公寓，就要處理好幾下幾方面問題：（1）交通問題：因?yàn)門多在城鎮(zhèn)結(jié)合部，距離城區(qū)有一段距離，加上做為第一居所，假如交通情況不好，出入不便，會帶來很多問題。假如先天條件好自無須多說，假如條件不好，開發(fā)商在此投入也會比較多，如康城為了改造周圍環(huán)境，已經(jīng)投資1億元將通往高速公路街道鋪設(shè)一新。只有交通便利，才會吸引城市里上班族來此定居。（2）配套問題：因?yàn)楸本┎簧賂ownhouse項(xiàng)目全部建在新開發(fā)地域，周圍大市政配套并不十分理想，其它包含就醫(yī)、購物等等問題也全部需要處理。畢竟這里距離城市有段距離，基礎(chǔ)生活設(shè)施假如再不含有就很不方便了。第五部分：別墅產(chǎn)品最新創(chuàng)新點(diǎn)1、半圍合（優(yōu)山美地）2、二層平面（紅螺湖別墅等）3、下沉式花園（橘郡、優(yōu)山美地）4、中庭花園（橘郡、林溪雅筑）第六部分：沙河區(qū)域整體環(huán)境研究1、區(qū)域功效定位：沙河高教區(qū)做文章沙河高教區(qū)是旗幟，沙河衛(wèi)星城打造市政、商業(yè)配套，沙河工業(yè)區(qū)成為經(jīng)濟(jì)后盾。本項(xiàng)目緊鄰沙河高教區(qū)。2、地域經(jīng)濟(jì)：依靠市區(qū)，發(fā)展自己。沙河地域擁有臨近市區(qū)和中關(guān)村交通、地利優(yōu)勢。所以現(xiàn)在很歡迎市區(qū)無污染工業(yè)落戶沙河，服務(wù)于首全部高教產(chǎn)業(yè)化試驗(yàn)區(qū)、逐步建設(shè)市區(qū)人口向外疏散沙河衛(wèi)星城3、地域自然環(huán)境：碧波蕩漾沙河水庫、綠茵重重北六環(huán)綠化帶，放眼望去，沙河地域是綠樹環(huán)抱、綠水圍繞，空氣質(zhì)量和自然環(huán)境尤其適合在此修身養(yǎng)性。4、地域商業(yè)配套：城鎮(zhèn)結(jié)合部，商業(yè)配套不完善。本項(xiàng)目恰好處于回龍觀大小區(qū)和昌平縣城兩大商業(yè)中心中間地帶，昌平極力在縣城中心擴(kuò)張，回龍觀努力向市中心靠攏，中間地段位置使得沙河地域形成了商業(yè)市政空白地段。5、地域交通：網(wǎng)絡(luò)縱橫、交通便利?，F(xiàn)在北有六環(huán)路，西有八達(dá)嶺高速、地鐵13號線圍繞沙河地域。未來中關(guān)村高科技園區(qū)北向擴(kuò)張，奧運(yùn)計(jì)劃中要立即把人流向外疏散，兩大事件影響之下，肯定還要大力改造區(qū)域交通設(shè)施和加密交通網(wǎng)絡(luò)。6、地域人文：昔日皇家后院，今天高教添彩。本項(xiàng)目所處位置是歷史悠久、上風(fēng)上水京城西北部。過去皇家貴族在此留下了很多著名遐爾如八達(dá)嶺長城和十三陵等歷史古跡和人文建筑?，F(xiàn)在，總規(guī)模達(dá)455平米、總投資達(dá)100億元沙河高教區(qū)正式開啟，大約有北京航空航天大學(xué)、北京郵電大學(xué)、北京師范大學(xué)、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)及市屬兩所高校等七所著名高校簽約進(jìn)駐園區(qū)。高教區(qū)開啟建設(shè)，必將提升沙河地域社會聲譽(yù)和區(qū)域著名度。我們項(xiàng)目恰好在沙河高教區(qū)南墻之外。第六部分：沙河區(qū)域房地產(chǎn)市場研究1、別墅項(xiàng)目一統(tǒng)天下縱觀沙河樓市，即使數(shù)量不多，只有四、五個(gè)樓盤，全部是高等級墅項(xiàng)目。沒有北京房地產(chǎn)市場主流產(chǎn)品——一般住宅。關(guān)鍵和沙河區(qū)位和環(huán)境相關(guān)系。2、老項(xiàng)目續(xù)寫豪宅風(fēng)流現(xiàn)在沙河區(qū)域在售別墅如碧水莊園、玫瑰園和翠湖別墅，其前期開發(fā)已經(jīng)結(jié)束，開始后期開發(fā)。為了提升項(xiàng)目品質(zhì)和發(fā)揮地塊環(huán)境最大優(yōu)勢，上述三部分墅項(xiàng)目全部推出了主力戶型在600平米左右高端產(chǎn)品，項(xiàng)目標(biāo)戶型總價(jià)全部在500萬元以上。項(xiàng)目名稱后期規(guī)模主力戶型戶型總價(jià)玫瑰園約200套，11萬500－600800－1000萬碧水莊園350套600900萬翠湖別墅50套300（不含地下室）580萬3、新開樓盤搶占中端市場區(qū)域內(nèi)高端產(chǎn)品競爭猛烈，其主力戶型全部在600平米以上，銷售單價(jià)在16000元以上，而且后期開發(fā)規(guī)模龐大。為了避開同一檔次同質(zhì)化競爭，結(jié)合自己項(xiàng)目相對微弱景觀優(yōu)勢和位置原因，新近開發(fā)林溪雅筑和山水青青兩個(gè)項(xiàng)目全部開始走低端化路線，努力爭取在市場細(xì)分空間內(nèi)抓住目標(biāo)客群眼球和錢袋。項(xiàng)目名稱建筑形態(tài)總期規(guī)模主力戶型戶型總價(jià)林溪雅筑雙拼18萬350平米200萬山水青青獨(dú)棟、聯(lián)排12萬400平米100－200本項(xiàng)目疊拼加雙拼21萬250平米4、沙河將是別墅開發(fā)新熱點(diǎn)沙河地域原來就是河流縱橫、林木旺盛，是一個(gè)自然景觀和空氣質(zhì)量極為優(yōu)越地方。最近沙河高教產(chǎn)業(yè)區(qū)開啟，本區(qū)域人文氣氛必將愈加濃厚。優(yōu)越自然景觀、濃厚人文環(huán)境是開發(fā)別墅天賜良機(jī)。再者，在八達(dá)嶺高速連接情況下，沙河距離市中心也極為方便。開發(fā)商顯然已經(jīng)認(rèn)識到這一點(diǎn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在沙河地域待開發(fā)別墅項(xiàng)目就有10000多畝。第七部分：本項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)競爭研究（一）競爭個(gè)案研究項(xiàng)目總面積容積率綠化率配套戶型主力戶型價(jià)格流星花園130.740%252-340120-200寬HOUSE13.70.6745.3%220-260100-190林溪雅筑180.4245%200-400129-258三水青清150.370%200150美樹假日8135%170-23088-120威尼斯花園1000畝0.4245%300-450140起玫瑰園17．30．471％300-1340500－600600萬起碧水莊園370．1980％600600900萬本案14.70.6180-24045%（二）關(guān)鍵個(gè)案點(diǎn)評1、北京玫瑰園項(xiàng)目基礎(chǔ)資料：項(xiàng)目位置昌平八達(dá)嶺高速東聯(lián)絡(luò)電話80761858/57開發(fā)商玫瑰園房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品形態(tài)獨(dú)棟/聯(lián)排建筑規(guī)模17.3萬容積率0.4綠化率71%銷售價(jià)格570萬元起總戶數(shù)三期戶型面積300-1340開盤時(shí)間7月(三期)銷售率三期銷售50%物業(yè)企業(yè)香港凱萊物業(yè)物業(yè)費(fèi)5.8元點(diǎn)評：曾經(jīng)三起三落、最終修成正果經(jīng)歷著實(shí)讓業(yè)內(nèi)人士佩服,也給予了玫瑰園很強(qiáng)神秘色彩和很高社會著名度?，F(xiàn)在高端用戶購置別墅時(shí)，首先想到就是玫瑰園。玫瑰園是北京上市時(shí)間最早別墅項(xiàng)目之一。在九十年代北京，沒有多少外銷別墅情況下，玫瑰園給外國用戶留下了很深刻印象。到現(xiàn)在位置，玫瑰園仍然是最受外國用戶中意項(xiàng)目之一。玫瑰園別墅緊臨京昌高速公路，距離市中心車程大約只有三十分鐘。便捷交通位置，吸引了不少慕名前來第一居所置業(yè)者。玫瑰園會所面積之大和功效之全在北京別墅市場市是首屈一指。3平米中心會所配置了品種齊全大型超市和中西餐廳，兒童娛樂中心、標(biāo)準(zhǔn)泳池等健身設(shè)施和滿足業(yè)主日常生活郵局、銀行等多種服務(wù)設(shè)施。2、碧水莊園項(xiàng)目基礎(chǔ)資訊項(xiàng)目位置昌平沙河鎮(zhèn)聯(lián)絡(luò)電話69734567/68開發(fā)商北京碧水房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品形態(tài)獨(dú)棟建筑規(guī)模37萬容積率0.19綠化率80％銷售價(jià)格美金總戶數(shù)700套戶型面積現(xiàn)主推三期600平米別墅開盤時(shí)間7月三期開盤銷售率一、二期銷售80％，物業(yè)企業(yè)開發(fā)商物業(yè)物業(yè)費(fèi)6元點(diǎn)評:地理位置極其優(yōu)越，北側(cè)有碧水湖，四面綠樹圍繞，環(huán)境優(yōu)美。距離市中心車程大約只有二十分鐘。所以本項(xiàng)目標(biāo)第一居所用戶相對較多。碧水莊園物業(yè)管理在業(yè)內(nèi)著名度尤其高，也為別墅用戶所認(rèn)同。其物業(yè)管理方針能夠概括為：立即——在6分鐘以內(nèi)趕到現(xiàn)場，在60分鐘以內(nèi)處理出現(xiàn)小問題，在6小時(shí)內(nèi)處理出現(xiàn)大問題；設(shè)備投資大——80多名保安幾乎人手一輛摩托車；保安設(shè)施到位——二十四小時(shí)保安巡查，每戶配有可視對講電話，并配有和保安監(jiān)控中心相連報(bào)警裝置，在莊園四面設(shè)有優(yōu)異四束紅外線及攝像監(jiān)控周界防護(hù)系統(tǒng)，主、輔路出入口設(shè)無線微波監(jiān)控系統(tǒng)。成熟小區(qū)，一、二期已經(jīng)全部入住。小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)日常生活設(shè)施和運(yùn)動設(shè)施全部已經(jīng)建成運(yùn)行。3、林溪?jiǎng)e墅項(xiàng)目位置昌平北六環(huán)內(nèi)百善鎮(zhèn)聯(lián)絡(luò)電話82515088開發(fā)商天津順馳集團(tuán)產(chǎn)品形態(tài)雙拼為主，少許獨(dú)棟、聯(lián)排建筑規(guī)模18萬，一期8萬容積率0．42綠化率45％銷售價(jià)格6650元（雙拼）總戶數(shù)549戶戶型面積248－410開盤時(shí)間估計(jì)在10月銷售率物業(yè)企業(yè)物業(yè)費(fèi)點(diǎn)評：溫和而又適度創(chuàng)新，是每一個(gè)項(xiàng)目取得成功最保險(xiǎn)策略。洋溢在林溪?jiǎng)e墅點(diǎn)點(diǎn)滴滴之處，但毫不過分精美、細(xì)致設(shè)計(jì)，為本項(xiàng)目以后順利銷售奠定了基礎(chǔ)。設(shè)計(jì)到位，堪和橘郡比美到現(xiàn)在為止，橘郡環(huán)景大地別墅能夠說仍然是最具創(chuàng)新、最人性化戶型設(shè)計(jì)。林溪?jiǎng)e墅設(shè)計(jì)參考了橘郡別墅戶型設(shè)計(jì)理念，完全是最時(shí)尚別墅設(shè)計(jì)方法。下沉式私家庭院設(shè)計(jì)、內(nèi)庭院設(shè)計(jì)、雙庭院設(shè)計(jì)既考慮到家庭內(nèi)不一樣用戶不一樣需要，同時(shí)又開辟了新活動空間，為室內(nèi)增添了少有綠色空間；雙主臥、雙車位、雙廚房設(shè)計(jì)，這些設(shè)計(jì)是其它別墅忽略、但受別墅用戶關(guān)注內(nèi)容；長達(dá)10米面寬設(shè)計(jì)，使得林溪?jiǎng)e墅衛(wèi)生間、更衣間、樓梯間、臥室均能享受到自然陽光照射；另外，林溪?jiǎng)e墅二層設(shè)計(jì)也是比較少見，只是在橘郡別墅中大量出現(xiàn)過。建筑基地面積大約在150－200平米之間，增加了別墅大面積接地和充足享受陽光空氣機(jī)會。面積合理，契適用戶需要林溪?jiǎng)e墅戶型面積分布在248－410平米之間，其主力戶型在350平米左右。假如再把地下室面積包含在內(nèi)，一套別墅總使用面積在400－500平米。這么面積完全能夠滿足別墅用戶日常居住和對外交流需要，既避