書香公寓項目建設(shè)可行性研究報告

1 5 6 6 6 6 7 8 8 9 9 2 3 4 5XX市書香公寓項目XX市抗塌陷設(shè)計研究院XX市書香公寓6XX市抗塌陷設(shè)計研究院4.XX市市政建筑勘察院提供的工程地質(zhì)資料5.XX市氣象局、地震局提供的近年的有關(guān)基礎(chǔ)資料6.XX環(huán)保局針對環(huán)保提出的法規(guī)及規(guī)定和環(huán)境評價7.XX市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要9.XX市人民政府市長辦公室會議紀(jì)要72.本真功能實用、流程科學(xué)、安全衛(wèi)生、經(jīng)濟合理、貫徹近期與遠3.堅持科學(xué)發(fā)展觀，積極采用新工藝、新技術(shù)、新設(shè)備和先進工藝生產(chǎn)的前提下，合理使用土地，節(jié)約資金，力求技術(shù)先進，經(jīng)濟合4、設(shè)計中嚴(yán)格執(zhí)行國家和地方的環(huán)境保護法規(guī)，勞動安全職業(yè)衛(wèi)生，消6、堅持“綠色、環(huán)保、健康”這一世紀(jì)主題潮流，使本項目的建設(shè)和投入運營后真達到“綠色、環(huán)保、健康”8市桃山區(qū)人民政府和XX市發(fā)改委的領(lǐng)導(dǎo)研究并分析了XX市房地產(chǎn)市場現(xiàn)有和未來的走勢以及本案所占據(jù)的地理位置的優(yōu)越性。綜合分析設(shè)的新模式。與此同時，科研對XX市的房地產(chǎn)市場也做了市場調(diào)研，認(rèn)為該項目的建設(shè)因基地理位置的優(yōu)越，設(shè)計的新穎，從而本案的建成可產(chǎn)生較好的9本項目建設(shè)地址為：現(xiàn)擬定在XX市同進街南側(cè)，石油公司住宅西側(cè)。本案地段絕佳，交通方便，設(shè)施齊全，是XX市上好地段，擬建地址內(nèi)地條件好，地該地區(qū)常年主導(dǎo)風(fēng)向夏季主要風(fēng)向為西南風(fēng)，冬季主要風(fēng)向為西北風(fēng)，擬建地址左右有市政給、排水管線及便利的供電和通訊路線。還有XX市矸石電廠的后，對產(chǎn)生噪聲的設(shè)備，要采取封閉車間、減噪、減振、隔離等措施。防止建立環(huán)境保護管理制度，成立專門組織、落實人員、制定監(jiān)測規(guī)劃，定期監(jiān)體工程同時設(shè)計、同時施工、同時投入使用。工程竣工后需依法到環(huán)保局辦是根據(jù)項目財務(wù)與建設(shè)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，對項目在整個合作期內(nèi)的財務(wù)成本與效益進通過對本項目年度財務(wù)收支分析預(yù)測。財務(wù)狀況良好，依據(jù)財務(wù)效益分析結(jié)果與國家或行業(yè)的基準(zhǔn)指標(biāo)對比，投資利稅率，投資利潤率，均高于行業(yè)平均水平，項目對國家積累的貢獻水平超過了行業(yè)平均水平。本項目能夠按設(shè)計要求收回投資。從財務(wù)角度上看項目是可行性的。項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策，具有投4、本項目采用的設(shè)備先進，技術(shù)成熟可靠，經(jīng)濟合理，本案采用先進及原材生產(chǎn)基地的協(xié)調(diào)工作，做到原材料的供應(yīng)有保障。同時，各項配套設(shè)施地塊現(xiàn)狀：該地塊現(xiàn)有荒置數(shù)年、灌木叢生、地勢平坦、視野開闊：北側(cè)有越來越多，享受到了經(jīng)濟發(fā)展帶來的成果，全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實現(xiàn)農(nóng)民增收渠道進一步拓寬。糧食產(chǎn)量創(chuàng)歷史新高，經(jīng)濟作物普遍豐收，畜牧業(yè)國家增加了對農(nóng)業(yè)的補貼力度，農(nóng)民直接獲益增多，人均得到轉(zhuǎn)移性收入比上在不考慮房地產(chǎn)價格上漲對商品房需求的負面影響和不出臺緊縮性宏觀調(diào)控政XX先行，請全國一流的單位設(shè)計，使每一個園林都有獨到的特色，每一條街路都成為一道景觀，每一個結(jié)點都獨具匠心。把云林規(guī)劃統(tǒng)一在城市建設(shè)整體規(guī)劃中，堅持與道路、建筑物、企業(yè)等統(tǒng)籌協(xié)調(diào)考慮，特別是新建住宅小區(qū)和新上企業(yè)必須留足綠地，園林綠地面積不足的通過沉陷區(qū)和棚戶區(qū)拆遷、污染企業(yè)年，全市將開展“城鄉(xiāng)環(huán)境治理和山水園林城市建設(shè)年”活動，組織大規(guī)模的綠化和環(huán)境治理攻堅戰(zhàn)，確保山水園林城市創(chuàng)建取得明顯成效。重點是增大綠量、提高檔次、突出特色，注重花草樹木的合理搭配，做到自然山水與人文景觀的和諧相融。增加城市園林的文化色彩，把城市的特色文化充分體現(xiàn)在園林盡可能載大苗，確保一次成活，三年成林，形成縱橫交錯的綠色長廊，廣泛發(fā)動農(nóng)民群眾，利用村邊、路旁、房前屋后、廢棄地等一切能夠植樹的地方，大通過減緩坡度、回填灰渣或建筑殘土等措施，盡快回復(fù)裸露山體植被，周邊山林中開墾的耕地全部退耕還林，大密度栽植水源涵養(yǎng)林。抓住國家林權(quán)制度改革的有利契機，全面加大五荒綠化力度，三年內(nèi)完成全部五荒綠化，三是強化花草樹木和設(shè)施都有人管護，不留死角，加大宣傳教育力度，使全市人民自覺重視綠化、支持綠化、參與綠化、監(jiān)督綠化、保護綠化，使創(chuàng)建國家園林城市交通發(fā)達、秩序優(yōu)良、文明富庶的現(xiàn)代劃的區(qū)域性中心城市；成為以信息技術(shù)為龍頭的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，集聚力強的產(chǎn)、學(xué)、研一體化創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地及高在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)鏈延伸方面，在力促盛昌公司4礎(chǔ)設(shè)施方面：開工建設(shè)經(jīng)濟開發(fā)特區(qū)、七依高速公路、七勃公路改擴建、汪清在近期規(guī)劃建設(shè)圖中我們可以看出，本地塊處于中心城區(qū)，近期的規(guī)劃建設(shè)將使得該地塊各種體育、文化、教育、醫(yī)療等設(shè)施完善。這將減輕我們樓盤的基該地塊所在區(qū)域位于XX市北部，東依桃山水庫、南鄰桃山區(qū)城市北入口、北業(yè)大廈、勞動局、學(xué)府名苑、供電局、自來水建設(shè)銀行、中國銀行、鴻順麗景廣場、中國移動、中國聯(lián)通、郵政局、大商新新興法院、欣源小區(qū)、市二中、雙葉家具、火車站業(yè)大廈、勞動局、學(xué)府名苑、供電局、自來水公司、市高級中學(xué)、財政局、中d、該區(qū)域是出租車拓手可及的地方，可考慮與公交公司合作多設(shè)立一個站點增⊙生活配套：有七星中學(xué)，無大型購物商場、銀行等，本地居學(xué)校配套中學(xué)：逸夫中學(xué)、市五小學(xué)、市高級中學(xué)象型、建筑風(fēng)格、園林等細節(jié)，需要結(jié)合項目分期開發(fā)的計劃，制定項目開發(fā)策即將目標(biāo)市場集中于某一細分市場，在此基礎(chǔ)上利用企掌握的各類資源為項目的開發(fā)提供堅強的后盾。此類的開發(fā)模式的代表歐洲新復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)模式是早期樓盤開發(fā)尤其是大盤開發(fā)中較有競爭力的開發(fā)模式。以銀泉新城為代表，以復(fù)合方式開發(fā)的樓盤通過將運動、休閑等多功能引入住宅區(qū)放大住宅區(qū)的居住價值，提升項目在市場中的競爭力。而這種產(chǎn)品功本案是通過產(chǎn)品的獨特性，實現(xiàn)項目天生的與眾不同，高人一等。猶如深圳根據(jù)開發(fā)項目的特征及發(fā)展商的背景特征，本項目開發(fā)模式宜走“產(chǎn)品差異主入其他功能，通過這些功能的植入實現(xiàn)項目所倡導(dǎo)的生活方式。在這一開發(fā)模社區(qū)主題鮮明，且主題表明了一種嶄新的生活方式：功能的復(fù)合性，本項目一定不是一個單純的住宅社區(qū)，而是可以實現(xiàn)目標(biāo)客戶群生活方式的多功能住宅現(xiàn)代、且具有文化內(nèi)涵，在“新復(fù)合開發(fā)型”模式下，社區(qū)除了復(fù)合基礎(chǔ)的社我們項目所在地屬于XX桃山地區(qū)。該地塊屬于新興起的形式發(fā)展區(qū)域，道路綠化比較少，治安問題較好，同時，在我們項目的東側(cè)就是桃山水庫，北側(cè)是倭肯河，這條河流現(xiàn)在還是一種輕度污染狀態(tài)，所以如期出售時此河流仍沒有得到改善，后果將不堪設(shè)想，解決措施，針對于綠化少，治安較好等特點，我們項目會盡量提高項目本身的綠化率，同時在物業(yè)理中屬于當(dāng)?shù)鼐炀止芾恚詧詻Q貫徹此文件做好保安專業(yè)化，提高治安平。最后，在今年的XX年度發(fā)展大會上政府已經(jīng)明確的提出了治理桃山水庫壩下的設(shè)想，相信在我們地塊開發(fā)之前桃山水庫壩下會得到相應(yīng)的改善，以降了翻，但是現(xiàn)在有事處于一個相對來說比較調(diào)整的階段，下一個階段房地產(chǎn)的來這邊買房的人主要是看重這邊的環(huán)境與城市本身的發(fā)展?jié)摿?，加之購房者多為外地人，包括域外客商以及全省、全市各地有眼光的客人，所以我們的項目的動工工期雖然比較長，但是介于以上分析，風(fēng)險系數(shù)還是比較小。需要注意的是由于今年物價上升，通貨膨脹率達到了歷年最高，鋼材更是水漲船高，根據(jù)慣性定律，今后幾年的鋼材價格可能會對我們的價格成本構(gòu)成有比較大的風(fēng)時代麗都這兩個大樓盤的規(guī)劃，我們在之基礎(chǔ)上進行了綜合改善，像容積率的限制，車位數(shù)的限制等條件，也都在一定程度上影響了我們的規(guī)劃方案。解決關(guān)于市場風(fēng)險最主要的還是影響到我們房價和各個因素，比如宏觀國家政策，政府建制條件，市場健康程度（泡沫化程度）等，其中宏觀的國家政策最為關(guān)鍵，今年以來國家為了抑制居民投資過熱，防止流動性過剩等問題，是央行加了六次息，而過去十年加起來也沒有今年一年調(diào)整的次數(shù)多，從這點可以看出我們國家對于打擊這種過熱投資的決心，九月初央行又發(fā)出了：以家庭為單位購買每二套房產(chǎn)的按揭最少四成以上。這些政策的重點打擊對象無疑是我們居高不下的樓價，今年即將結(jié)束，今后幾年的政策我們也很難判定，但是有一點可以肯定的，房價幾乎沒有可能再出現(xiàn)這樣的瘋狂飆升。這樣的事實也使我們的項目在產(chǎn)品定價方面存在了一定的風(fēng)險。解決措施：由于我們項目在產(chǎn)品初步定為中上端的產(chǎn)品，所以在自我產(chǎn)品的完善度的態(tài)度去做我們的產(chǎn)品，時尚、典雅、溫馨、舒適。財務(wù)風(fēng)險是由于企業(yè)融資，負債經(jīng)營的風(fēng)險，所以我們這里主要討論的是銀行借款的及時還貸以及市場疲軟，銷售不暢，利潤下降時最大限度的控制杠桿效應(yīng)的負面影響。銷售率的風(fēng)險分析，從項目的盈虧平衡分析中可以得出，本項目在假設(shè)總投資和銷售單價不變的情況下，當(dāng)銷售率既盈虧平衡點BEP達到?jīng)]有考慮到資金的時間價值，所以并不能完全從盈虧平衡中去判斷項目盈利能本項目所在地，地處普通平地，周圍已有一些建成的住宅區(qū)，項目東向鄰近桃山水庫，北鄰倭肯河，此地較為平靜，無災(zāi)海歷史，所以可以先不考慮河流而且這山體以回復(fù)植被，并在山體前建造了水幕墻區(qū)，這對于項目的建設(shè)有實質(zhì)性影響，且不考慮山體滑坡等地址災(zāi)害，但是考慮到項目是在XX市中心區(qū)雨量充沛、光照充足、無霜期短，四季分明的氣候特點。年平均氣溫3.5℃,歷但是由于一項工期為長久的項目，所以要考慮在工期期間周圍會不會有一些類在施工過程中，容易出現(xiàn)意外事故，保障社工人員的生命安全也是我們必須我們將成為一個專門的安全監(jiān)督隊伍，每天準(zhǔn)時進行巡查監(jiān)督。項目安全控制必須堅持“安全第一，預(yù)防為主”方針。項目經(jīng)理部應(yīng)健全管理體系和安全生產(chǎn)責(zé)任制。安全員持證上崗，保證項目經(jīng)理部根據(jù)項目特點，制定安全施工組織設(shè)計或安全技術(shù)措施，根據(jù)施工中人的不安全行為，物我不安全狀態(tài)，作業(yè)的環(huán)境的不安全因素和管理缺陷進行相應(yīng)的安全控制。項目安全控制遵循下列如果出現(xiàn)倒塌，那么將給我們銷售帶來風(fēng)險，會損害我們樓盤的聲譽，并且?guī)Ы鉀Q措施：我們的項目是一個超級大盤。電影各方面都受到很大的關(guān)注，必我們將在質(zhì)量監(jiān)督上嚴(yán)格把關(guān)，所有進場的建筑材料都有質(zhì)量保證。絕不因為要降低成本而偷工減料。我們將會加強施工人員的專業(yè)道德，從人們的生命安全出發(fā)。為此，在建筑材料上的成本可能有所增加，但是我們可以在別的方面如營銷買點中進行補充，收回成本，項目質(zhì)量控制堅持：質(zhì)量第一，預(yù)防為主的方針和計劃，執(zhí)行、檢查、處理、循環(huán)工作的方法。對人、材料、機械、方法、環(huán)境的功能因素的質(zhì)量都要嚴(yán)格控制。同時制定一套控制程序來確定項目的質(zhì)量目標(biāo)，編制項目質(zhì)量的計劃，實施項目質(zhì)量計劃，包括施工準(zhǔn)備階段質(zhì)我們的施工進度如果沒有按期完成的話，將給我們帶來許多問題，最重要的是和一系列問題。解決措施：雅閣遵循我們的項目開發(fā)進度計劃，如果碰到意外施工合同確定開工日期，確定施工進度目標(biāo)，明確計劃開工日期，計劃總工期材料計劃、機械計劃及其其他保證計劃不損害公共利益。承包人項目經(jīng)理部負責(zé)施工現(xiàn)場文明形象管理和總體策劃和部署：各分包人在承包人項目經(jīng)理部的指導(dǎo)和協(xié)調(diào)下，按照分區(qū)劃分原則，搞好分包人施工用地區(qū)域的場容文明形象管理規(guī)劃并嚴(yán)格執(zhí)行，并納入承包人的之開發(fā)時間的關(guān)系，后一期可能會對我們項目構(gòu)成比較大的競爭威脅。時代麗第十章項目投資方案可行性研究結(jié)論及建議雖然萬博苑的占地位置污染在現(xiàn)在看來是對于這塊地的不利環(huán)境因素，但是由于政府也下達有關(guān)整