房地產(chǎn)-一線城市推進收儲二手房“以價換量”持續(xù)

一線城市推進收儲，二手房“以價換量”持續(xù)周度觀點：多個一線城市推進收儲政策制定強于大市（維持評級）一年內(nèi)行業(yè)相對大盤走勢團隊成員cl30270@.團隊成員cl30270@yyr30611@相關(guān)報告1、房地產(chǎn)行業(yè)動態(tài)跟蹤：開發(fā)投資磨底，銷售降幅收窄——2024.08.1521、房地產(chǎn)行業(yè)動態(tài)跟蹤：開發(fā)投資磨底，銷售降幅收窄——2024.08.152、房地產(chǎn)行業(yè)周報：深圳開展存量房收儲，河南更新融資“白名單”——2024.08.113、房地產(chǎn)行業(yè)動態(tài)跟蹤：新型城鎮(zhèn)化將帶來哪些樓市變化——2024.08.07據(jù)CREIS中指數(shù)據(jù)，2024年7月，價格方面，十大城市二手住宅均價環(huán)比下跌0.84%，跌幅較6月擴大0.13pct；同比下跌6.64%，跌幅較6月擴大0.46pct。量方面，北京、廣州、深圳、南京、成都二手房成交套數(shù)環(huán)比提升，總體看“以價換量”趨勢延續(xù)。我們認為，短期內(nèi)二手房市場供求雙方博弈或仍持續(xù)，核心城市二手房市場整體或仍延續(xù)“以價換量”態(tài)勢，在歷經(jīng)二手房去庫、房價企穩(wěn)進程后，新房市場有望迎來復(fù)蘇。投資建議：我們認為，在現(xiàn)房銷售與二手房銷售結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇下，房價企穩(wěn)有望逐漸從二手房市場向新房市場傳導(dǎo)。在全球流動性改善、地產(chǎn)政策持續(xù)寬松的背景下，建議關(guān)注龍頭房地產(chǎn)開發(fā)商:招商蛇口、保利發(fā)展、濱江集團、華潤置地、綠城中國、越秀地產(chǎn)，以及區(qū)域型地方國企：外高橋、浦東金橋。行業(yè)跟蹤：銷售回顧（8.11-8.17）證券研究報告重點監(jiān)測34城合計成交總套數(shù)為1.2萬套，環(huán)比上周下降9.8%；2024年累計成交總套數(shù)為54.2萬套，累計同比下降33.2%。其中，一線城市成交4407套，環(huán)比上周下降13.2%，2024年累計成交14.5萬套，累計同比下降28.1%；二線城市成交6131套，環(huán)比上周下降10.9%，2024年累計成交33.7萬套，累計同比下降36.4%；三線城市成交1727套，環(huán)比上周增長5%，2024年累計成交6萬套，累計同比下降25.3%。證券研究報告重點監(jiān)測20城合計成交二手房總套數(shù)為1.9萬套，環(huán)比上周下降8.4%；2024年累計成交總套數(shù)為73.0萬套，累計同比下降1.1%。土地供應(yīng)（8.5-8.11）百城土地宅地供應(yīng)規(guī)劃建筑面積727萬㎡，2024年累計供應(yīng)規(guī)劃建面16229在土地掛牌價格方面，百城供應(yīng)土地掛牌樓面均價4011元/㎡，近四周平均掛牌均價4311元/㎡，環(huán)比下降8%，同比下降17.4%。土地成交（8.5-8.11）百城土地住宅用地成交規(guī)劃建筑面積253萬㎡，2024年累計成交11270萬㎡，累計同比下降35.7%。土地成交樓面價及溢價率方面，百城住宅用地平均成交樓面價為2990元/㎡，環(huán)比下降43.1%，同比下降53.5%，整體溢較去年同期下降1.9個百分點。風險提示：地產(chǎn)銷售規(guī)模下降超預(yù)期、融資環(huán)境超預(yù)期收緊誠信專業(yè)發(fā)現(xiàn)價值1誠信專業(yè)發(fā)現(xiàn)價值2請務(wù)必閱讀報告 1銷售回顧（8.11-8.17） 3 7 4風險提示 圖表1：重點監(jiān)測城市商品住宅成交情況（套、%） 3圖表2：房管局商品房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)（套、%） 4圖表3：重點監(jiān)測城市二手住宅成交情況（套、%） 5圖表4：二手房周成交數(shù)據(jù)（套、%） 6圖表5：百城土地供應(yīng)情況（萬㎡、%） 7圖表6：百城土地掛牌樓面價（元/㎡、%） 7圖表7：百城土地供應(yīng)量（萬㎡、%） 8圖表8：百城土地供應(yīng)價（元/㎡、%） 9 圖表10：百城土地成交樓面價及溢價率（元/㎡，%） 10 11圖表12：百城土地成交價及溢價率（萬㎡、%） 誠信專業(yè)發(fā)現(xiàn)價值3請務(wù)必閱讀報告 重點監(jiān)測34城合計成交總套數(shù)為1.2萬套，環(huán)比上周下降9.8%；2024年累計成交總套數(shù)為54.2萬套，累計同比下降33.2%。其中，一線城市成交4407套，環(huán)比上周下降13.2%，2024年累計成交14.5萬套，累計同比下降28.1%；二線城市成交6131套，環(huán)比上周下降10.9%，2024年累計成交33.7萬套，累計同比下降36.4%；三線城市成交1727套，環(huán)比上周增長5%，2024年累計成交6萬套，累圖表1：重點監(jiān)測城市商品住宅成交情況（套、%）來源：Wind、華福證券研究所誠信專業(yè)發(fā)現(xiàn)價值4請務(wù)必閱讀報告 圖表2：房管局商品房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)（套、%）來源：Wind、華福證券研究所 重點監(jiān)測20城合計成交二手房總套數(shù)為1.9萬套，環(huán)比上周下降8.4%；2024年累計成交總套數(shù)為73.0萬套，累計同比下降1.1%。其中，一線城市成交7408套，環(huán)比上周下降19.7%，2024年累計成交26.8萬套，累計同比上升9.1%；二線城市成交10825套，環(huán)比上周下降9.9%，2024年累計成交42.5萬套，累計同比下降6.5%；三線城市成交1015套，環(huán)比上周下降5.3%，2024年累計成交3.7萬套，累計同比增長46.9%。圖表3：重點監(jiān)測城市二手住宅成交情況（套、%）數(shù)據(jù)來源：Wind、華福證券研究所*由于上海2023年9月前數(shù)據(jù)缺失導(dǎo)致累計同比不可比，因此一線城市、20城合計累計同比不統(tǒng)計上海誠信專業(yè)發(fā)現(xiàn)價值5請務(wù)必閱讀報告 圖表4：二手房周成交數(shù)據(jù)（套、%）數(shù)據(jù)來源：Wind、華福證券研究所誠信專業(yè)發(fā)現(xiàn)價值6請務(wù)必閱讀報告誠信專業(yè)發(fā)現(xiàn)價值7請務(wù)必閱讀報告 百城土地宅地供應(yīng)規(guī)劃建筑面積727萬㎡，2024年累計供應(yīng)規(guī)劃建面16229萬㎡，累計同比下降37.1%，供求比1.44。其中，一線城市供應(yīng)規(guī)劃建筑面積18萬㎡，今年累計供應(yīng)680萬㎡，累計同比下降52.5%，累計供求比1.25；二線城市供應(yīng)規(guī)劃三四線城市供應(yīng)規(guī)劃建筑面積586萬㎡，今年累計供應(yīng)9236萬㎡，累計同比下降33.8%，累計供求比1.53。圖表5：百城土地供應(yīng)情況（萬㎡、%）來源：Wind、華福證券研究所在土地掛牌價格方面，百城供應(yīng)土地掛牌樓面均價4011元/㎡，近四周平均掛牌均價4311元/㎡，環(huán)比下降8%，同比下降17.4%。其中，一線城市供應(yīng)土地掛牌樓面價23645元/㎡，近四周平均起拍樓面價14346元/㎡，環(huán)比下降16.1%，同比下降7.9%，二線城市供應(yīng)土地掛牌樓面價6233元/㎡，近四周平均起拍樓面價5476元/㎡，環(huán)比增長1.9%，同比下降13%，三四線城市供應(yīng)土地掛牌樓面價2933元/㎡，近四周平均起拍樓面價3204元/㎡，環(huán)比下降2.4%，同比增長4.9%。圖表6：百城土地掛牌樓面價（元/㎡、%）來源：Wind、華福證券研究所 圖表7：百城土地供應(yīng)量（萬㎡、%）來源：Wind、華福證券研究所誠信專業(yè)發(fā)現(xiàn)價值8請務(wù)必閱讀報告誠信專業(yè)發(fā)現(xiàn)價值9請務(wù)必閱讀報告 圖表8：百城土地供應(yīng)價（元/㎡、%）來源：Wind、華福證券研究所誠信專業(yè)發(fā)現(xiàn)價值10 百城土地住宅用地成交規(guī)劃建筑面積253萬㎡，2024年累計成交11270萬㎡，累計同比下降35.7%。其中，一線城市成交建筑面積0萬㎡，今年累計成交544萬㎡，累計同比下降53.8%；二線城市成交建筑面積31萬㎡，今年累計成交4703萬㎡，累計同比下降29%；三線城市成交建筑面積222萬㎡，今年累計成交6023萬㎡，累計同比下降38.1%。圖表9：百城土地成交建筑面積（萬㎡，%）來源：Wind、華福證券研究所土地成交樓面價及溢價率方面，百城住宅用地平均成交樓面價為2990元/㎡，環(huán)比下降43.1%，同比下降53.5%，整體溢價率為2.4%，2024年平均樓面價5871元/㎡，同比下降15.3%，溢價率4.4%，較去年同期下降1.9個百分點。其中，本周一線城市住宅用地無成交；二線城市住宅用地平均成交樓面價為2852元/㎡，整體溢價率為0.0%，2024年平均樓面價6924元/㎡，同比下降17.9%，溢價率5.1%，較去年同期溢價率下降0.8個百分點；三四線城市住宅用地平均成交樓面價為3010元/㎡，整體溢價率為2.7%，2024年平均樓面價3003元/㎡，同比下降18.2%，溢價率2.8%，較去年同期溢價率下降1.8個百分點。圖表10：百城土地成交樓面價及溢價率（元/㎡，%）來源：Wind、華福證券研究所 圖表11：百城土地成交量（萬㎡、%）來源：Wind、華福證券研究所誠信專業(yè)發(fā)現(xiàn)價值11誠信專業(yè)發(fā)現(xiàn)價值12 圖表12：百城土地成交價及溢價率（萬㎡、%）來源：Wind、華福證券研究所誠信專業(yè)發(fā)現(xiàn)價值13 地產(chǎn)銷售規(guī)模下降超預(yù)期、融資環(huán)境超預(yù)期收緊 分析師聲明一般聲明何責任。報告所含信息可在不發(fā)出通知的情形下做出修改，投資者應(yīng)當自行關(guān)注相應(yīng)的更新或修發(fā)給任何其他人，或以任何侵犯本公司版權(quán)的其他方式使用。未經(jīng)授權(quán)的轉(zhuǎn)載，本公司不承擔任何轉(zhuǎn)載責特別聲明投資評級聲明公司評級未來6個月