澳洲基本概況及房產(chǎn)基本知識(shí)-2014

PAGEPAGE1澳洲房產(chǎn)知識(shí)綜合培訓(xùn)教材目錄第一章澳大利亞基本概況第二章澳洲主要城市介紹及房產(chǎn)市場(chǎng)分析第三章海外投資者投資澳大利亞物業(yè)須知第四章澳大利亞房產(chǎn)買賣流程及主要費(fèi)用第五章澳洲房產(chǎn)銀行貸款及需要的材料第六章澳大利亞房產(chǎn)投資指南第七章以房養(yǎng)學(xué)全新的教育投入方式第一章澳大利亞基本概況一、今日澳大利亞澳大利亞概覽澳大利亞是一個(gè)穩(wěn)定民主的國(guó)度，自然資源豐富,經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。人口約2400萬(wàn)，大部分集中在沿海一帶。澳大利亞是經(jīng)濟(jì)，政治和社會(huì)環(huán)境最穩(wěn)定的國(guó)家之一。澳大利亞已躋身全球最開放，最具創(chuàng)新精神的經(jīng)濟(jì)實(shí)體行列。澳大利亞的生活水平很高，澳大利亞是全世界三個(gè)居住條件最佳的國(guó)家之一，而墨爾本更在2003年獲選為”世界最適宜居住城市”第一名。澳大利亞迷人之處在于人們可以參加各種戶外活動(dòng)，如郊野宿營(yíng)，水上沖浪，觀光，鄉(xiāng)村俱樂(lè)部，購(gòu)物等。高增長(zhǎng),低通貨膨脹的經(jīng)濟(jì)過(guò)去十年中，經(jīng)濟(jì)每年增長(zhǎng)4%左右，2004年，人均GDP為30000美元，實(shí)際增長(zhǎng)4.9%。安全穩(wěn)定的政治格局,優(yōu)良的投資環(huán)境澳洲政局穩(wěn)定，政府高效務(wù)實(shí)，金融監(jiān)督制度世界一流；公司與稅收等制度相當(dāng)完善。為保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，政府鼓勵(lì)外商投資，投資的外商享受國(guó)民待遇。完善的教育福利系統(tǒng)先進(jìn)的教育體系，小學(xué)到高中實(shí)行免費(fèi)教育。持4年臨時(shí)居留簽證的新移民子女也可享受公立中小學(xué)的免費(fèi)教育，澳洲小學(xué)，中學(xué)和大學(xué)的教育機(jī)制完整，其教育機(jī)構(gòu)和課程均具有世界級(jí)水平。澳大利亞是高福利的國(guó)家，實(shí)行全民免費(fèi)醫(yī)療和最低收入保障制度。根據(jù)《2002年世界競(jìng)爭(zhēng)力手冊(cè)》，澳大利亞居民所享受的生活質(zhì)量在全世界堪稱一流。二、基本概況澳大利亞幅員遼闊，位于南半球，處于印度洋和太平洋之間，是全世界第六大國(guó)家，面積約769萬(wàn)平方千米，同時(shí)也是地球上最小的大陸洲。澳大利亞北部屬于亞熱帶氣候，而南部是屬于溫帶氣候。她是個(gè)移民國(guó)家，人口總計(jì)在人口約2300萬(wàn)，其中22-25%是在國(guó)外出生，后來(lái)移居此地。澳大利亞是全世界人口密度最低的國(guó)家，每平方公里只有兩個(gè)人居住。最大的三個(gè)城市悉尼、墨爾本和布里斯班居住的人口超過(guò)澳大利亞總?cè)丝诘?0%。因澳大利亞是一個(gè)低密度國(guó)家，大多說(shuō)人選擇在沿海附近的城市居住，類似悉尼和墨爾本，她們位于東部沿海的海港及旅游度假勝地，是大多數(shù)人的首選居住城市。自然地理位于南太平洋和印度洋之間，由澳大利亞大陸和塔斯馬尼亞等島嶼組成。澳大利亞歷史早在5萬(wàn)年前，名為Aborigine的土著首次來(lái)到澳大利亞大陸定居。到了大約200年前，大量的歐洲白人移居，是人類第二次移民澳大利亞。今日的澳大利亞為民主政制，人口大約2300萬(wàn)萬(wàn)。移民以歐亞為主，使澳大利亞形成了獨(dú)特的多元文化的特色。人口澳洲人口約2300萬(wàn)人其中74.2％是英國(guó)及愛爾蘭后裔；亞裔占4.9％（其中華人、華僑約45萬(wàn)人）；土著居民占2％，約37.5萬(wàn)人，通用英語(yǔ)。居民中有70.3％信奉基督教，信奉其他宗教的占3.4％，少數(shù)信奉猶太教、伊斯蘭教和佛教，非宗教人口占25.1％。通用語(yǔ)言為英語(yǔ)。首都堪培拉(Canberra)，人口約31萬(wàn)（2000年6月），年平均溫度20℃。行政區(qū)劃澳大利亞全國(guó)分為６個(gè)州和兩個(gè)地區(qū)。各州有自己的議會(huì)、政府、州督和州總理。６個(gè)州是：新南威爾士（NewSouthWales）、維多利亞（Victoria）、昆士蘭（Queensland）、南澳大利亞（SouthAustralia）、西澳大利亞（WesternAustralia）、塔斯馬尼亞（Tasmania）；兩個(gè)地區(qū)是：北部地區(qū)（NorthernTerritory）、首都直轄區(qū)（AustralianCapitalTerritory）。政治英國(guó)女王是澳大利亞的國(guó)家元首，由女王任命的總督為法定的最高行政長(zhǎng)官。總督由總理提名，由女王任命。在聯(lián)邦行政會(huì)議的咨詢下執(zhí)掌聯(lián)邦政府的行政權(quán)，為法定的最高行政長(zhǎng)官。聯(lián)邦議會(huì)是澳的最高立法機(jī)構(gòu)，由女王（由總督代表）和參、眾兩院組成。１９９２年１２月１７日，澳大利亞聯(lián)邦政府內(nèi)閣會(huì)議決定，澳大利亞的新公民不再向英國(guó)女王及其繼承人宣誓效忠。經(jīng)濟(jì)礦產(chǎn)資源豐富，是世界重要的礦產(chǎn)資源生產(chǎn)國(guó)和出口國(guó)。森林覆蓋率２０％，澳農(nóng)牧業(yè)發(fā)達(dá)，有“騎在羊背上的國(guó)家”之稱，農(nóng)牧業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)和出口在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要位置，是世界上最大的羊毛和牛肉出口國(guó)。旅游業(yè)：澳大利亞旅游資源非常豐富，著名的旅游城市和景點(diǎn)遍布全國(guó)?；舭吞氐脑忌謬?guó)家公園、墨爾本藝術(shù)館、悉尼歌劇院、大堡礁奇觀、土著人發(fā)祥地卡卡杜國(guó)家公園、土著文化區(qū)威蘭吉湖區(qū)及獨(dú)特的東海岸溫帶和亞熱帶森林公園等景點(diǎn)，每年都吸引大批國(guó)內(nèi)外游客前往觀光，為國(guó)家賺取大量的旅游收入。第二章澳洲主要城市介紹及房產(chǎn)市場(chǎng)分析新南威爾士洲新南威爾士洲曾經(jīng)是澳大利亞的第一塊殖民地。這里幾乎涵蓋了澳洲的全部景觀雨林、海灘、山脈、內(nèi)陸戈壁灘?；厩闆r：土地面積801,735平方公里，總?cè)丝跀?shù)約680萬(wàn)。首府城市悉尼悉尼有“南半球的閃鑠之星”之譽(yù)，是澳大利亞最早開發(fā)，最大及最現(xiàn)代化的城市。悉尼市郊總面積4074平方公里，人口近400多萬(wàn)，約占全國(guó)人口1/5。他們來(lái)自世界各地，其中54%來(lái)自歐洲，22%來(lái)自亞洲。悉尼市區(qū)分布在杰克遜港的南、北兩岸并由港口海底隧道和著名的悉尼港口大橋連為一體。悉尼雖不是首都，卻是澳大利亞重要的經(jīng)濟(jì)、文化、金融和貿(mào)易中心，也是舉世聞名的旅游城市。當(dāng)?shù)貧夂蛞巳耍K年陽(yáng)光燦爛，綠草如茵，樹木蔥蘢，繁花似錦，與碧水藍(lán)天相映，美不勝收。悉尼歌劇院、海港大橋、悉尼塔、情人港、中國(guó)城、巖石區(qū)、維多利亞女王大廈、BONDY海灘等多處名勝，數(shù)不勝數(shù)，強(qiáng)烈吸引著世界各地的游人。2000年悉尼奧運(yùn)會(huì)更將悉尼推向國(guó)際舞臺(tái)。悉尼是一個(gè)充滿個(gè)性、活力、特色和光彩的現(xiàn)代化城市，集觀光、餐飲、金融、購(gòu)物和娛樂(lè)于一體，是澳大利亞最主要的旅游城市，并多次被亞洲和歐洲游客選為最喜愛的旅游城市。悉尼擁有新南威爾士大學(xué)、悉尼大學(xué)、麥考瑞大學(xué)、UTS大學(xué)等十幾所高等院校，他們?cè)谑澜缰榷己芨?，在各自?dú)特的學(xué)術(shù)領(lǐng)域中受到崇尚。悉尼的商業(yè)、酒店和休閑娛樂(lè)場(chǎng)所主要分布在悉尼的商業(yè)中心區(qū)CBD和King’sCross區(qū)域附近。悉尼的沙灘聞名世界，Bondi、Manly和Coogee等近郊海灘一年四季的游人都絡(luò)繹不絕。悉尼的住宿非常方便，選擇多，市中心內(nèi)既有各類高級(jí)的星級(jí)酒店，也有適合青年學(xué)生住宿的青年旅館。悉尼的第一間賭場(chǎng)于1995年在著名景區(qū)達(dá)令港開業(yè)，之后迅速成為國(guó)內(nèi)外游客慕名前往的旅游景點(diǎn)。2000年的悉尼奧運(yùn)會(huì)掀起了悉尼的酒店和公寓開發(fā)建設(shè)高潮，并吸引了大量外國(guó)投資者來(lái)悉尼投資酒店和各類物業(yè)。悉尼房產(chǎn)市場(chǎng)基本概述（培訓(xùn)講師詳細(xì)闡述）悉尼是澳大利亞平均房?jī)r(jià)最高的城市，悉尼房?jī)r(jià)最貴的物業(yè)是在北面靠海的區(qū)域和東面的濱海區(qū)，多數(shù)都超過(guò)100萬(wàn)澳幣。在過(guò)去10年中，悉尼的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了蓬勃的發(fā)展，近城區(qū)的物業(yè)價(jià)格更是高速增長(zhǎng)。目前，悉尼仍有大量的物業(yè)在開發(fā)建設(shè)當(dāng)中。在澳大利亞的所有城市中，悉尼的房屋租金價(jià)格最高，留學(xué)生如果要租一房公寓，價(jià)格約350-450每周，兩房的公寓約為450-600每周，而三房的公寓每周要600澳元以上。在投資回報(bào)方面，悉尼城市中心西區(qū)和南區(qū)的公寓回報(bào)較高。從1998年到2003年，悉尼的物業(yè)價(jià)格經(jīng)歷了一個(gè)飛速的增長(zhǎng)，幾乎翻了一倍。在2003年中，悉尼的物業(yè)價(jià)格達(dá)到了歷史高峰，從03年到今年07年，悉尼物業(yè)的價(jià)格漸漸趨于平穩(wěn)，只有很小的升幅。經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期調(diào)整，有關(guān)權(quán)威機(jī)構(gòu)分析目前是入市的最佳時(shí)期。二、維多利亞洲位于澳洲大陸的東南部，因19世紀(jì)淘金熱潮而富饒起來(lái)，現(xiàn)在是產(chǎn)糧區(qū)和工業(yè)中心的混合體。這里有世界風(fēng)景最美的大洋路、溫帶雨林、采金區(qū)、葡萄園和壯麗高原等景觀。維多利亞洲基本情況：土地面積227,600平方公里?？?cè)丝跀?shù)約500。維多利亞洲是澳大利亞人口數(shù)排名第二的洲，約有人口500萬(wàn)。雖然人口數(shù)只是第二位，但維多利亞卻是澳大利亞人口密度最高的洲。首府墨爾本墨爾本市位于雅拉河畔(YARRA)，是維多利亞州的首府，也是澳洲第二大城市。面積6129平方公里，人口約360萬(wàn)，占維州總?cè)丝诘?/4。墨爾本是澳大利亞一個(gè)較古老的城市，充滿文化氣息和倍受尊敬，并于1993年被國(guó)際組織提名為“最適合人類居住的城市”。墨爾本氣候常年溫和，但“一天之內(nèi)有四季”，溫差變化大，晴雨無(wú)常。夏季(1、2月份)平均氣溫為25.5度，最高可達(dá)40度左右；冬季(7、8月份)平均氣溫為14度，最低可達(dá)4度以下。1835年，大批移民從塔斯馬尼亞島來(lái)此定居，并以當(dāng)時(shí)英國(guó)首相墨爾本勛爵的名字為該城命名。1851年，墨爾本西北113公里處的巴拉臘特發(fā)現(xiàn)金礦，墨爾本隨之發(fā)展起來(lái)。1901年，澳6個(gè)殖民地結(jié)成澳洲聯(lián)邦，墨爾本曾為首都。1927年，澳聯(lián)邦才遷都坎培拉。墨爾本是澳洲商業(yè)、貿(mào)易和金融中心之一。澳10大公司中有6家、10大外資企業(yè)中有7家總部設(shè)在墨爾本。市中辦公大樓林立，集中了澳各大銀行、保險(xiǎn)公司和證券交易所。墨爾本環(huán)境優(yōu)雅，素有“花園城市”的美稱，許多街景和建筑還保持著英國(guó)維多利亞女王時(shí)代的風(fēng)貌。墨爾本同時(shí)也是一座文化城,維多利亞藝術(shù)中心設(shè)計(jì)獨(dú)特，雄偉壯觀，館內(nèi)收藏甚豐，常有音樂(lè)、歌劇、芭蕾等演出。墨爾本還有許多體育運(yùn)動(dòng)設(shè)施、畫廊和工藝品市場(chǎng)，航海、釣魚和賽馬也很流行。墨爾本房產(chǎn)市場(chǎng)基本概述（培訓(xùn)講師詳細(xì)闡述）作為澳大利亞的第二大城市，在未來(lái)的5年里，墨爾本的物業(yè)投資將受到三大因素的影響：1、Dockland區(qū)的規(guī)劃發(fā)展和城市中心的翻新；2、城市東部的公路交通網(wǎng)修建計(jì)劃；3、墨爾本市2030年的城市發(fā)展規(guī)劃。（詳見為什么投資墨爾本）三、昆士蘭洲昆士蘭洲基本情況土地面積1,727,200平方公里總?cè)丝跀?shù)約350萬(wàn)，布里斯班約180萬(wàn)，黃金海岸約60萬(wàn)。昆士蘭洲是人口數(shù)排名第三的洲，共有人口約350萬(wàn)，是澳大利亞人口增長(zhǎng)最快的地區(qū)。近幾年，在旅游業(yè)的帶動(dòng)下，昆士蘭洲的經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展。高速的人口增長(zhǎng)為昆士蘭洲的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了大量的機(jī)會(huì)，而且居民人數(shù)的增加，也使得該地區(qū)對(duì)物質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)的需求有所增加。首府布里斯班布里斯班市是澳大利亞第三大城市，全國(guó)最大的海港，昆士蘭州省府。始建于1924年，現(xiàn)為澳大利亞商業(yè)和交通中心。布里斯班城市面積為1,22O平方公里，人口密度每公頃12人，年平均溫度約為24℃，年最低平均溫度約為15℃，人口連郊區(qū)約18O萬(wàn)。布里斯班地處布里斯班河畔，瀕臨摩爾頓灣，近南回歸線，亞熱帶氣候，平均日照7小時(shí)半。四季常青，冬暖如春。曾屬新南威爾士州，并以當(dāng)時(shí)州總督馬斯·布里斯班的姓名命名。后為昆士蘭州首府。布里斯班河呈S形蜿蜒過(guò)市，市分南北，街道筆直有致，略如棋盤，多以昔日英皇室成員命名。市內(nèi)現(xiàn)代化大樓與典雅古老建筑毗鄰為伍，皇后大街為主要商業(yè)中心，一年一度的迎春節(jié)在此舉行。哥德式約翰英國(guó)教堂建于19世紀(jì)50年代，教堂內(nèi)的教長(zhǎng)住宅，為1859年宣布脫離新南威爾士州之處。建于1932年的市政廳大廈，鐘樓高32O英尺，有了望臺(tái)可俯瞰市容，為布里斯班標(biāo)志。市區(qū)東北廣場(chǎng)上有為紀(jì)念戰(zhàn)爭(zhēng)中死難者而建立的紀(jì)念亭，亭內(nèi)火爐日夜不滅。市東南河畔是植物園。多屬熱帶雨林，內(nèi)有全國(guó)最大的天文臺(tái)。附近有森林公園，園內(nèi)銀瀑飛濺，有孤松保護(hù)區(qū)和樹齡達(dá)300年的南極毛櫸以及上萬(wàn)棵玫瑰與蘭花、九重葛、赤素馨等名花異卉，為樹熊、大袋鼠和鴯鹋棲息之地。布里斯班是羊毛、肉類、糖和鋼、錫等的輸出港。昆士蘭洲房產(chǎn)市場(chǎng)概述酒店和休閑度假屋的開發(fā)是昆士蘭洲房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)發(fā)展重點(diǎn)。與悉尼和墨爾本相比，昆士蘭洲的房屋租金相對(duì)較低，但是昆士蘭洲的房屋出租率卻比這兩個(gè)城市高。昆士蘭洲的物業(yè)主要沿著昆士蘭海岸線分布，以布里斯班為中心，南面主要是黃金海岸，北面主要是陽(yáng)光海岸、凱恩斯和湯斯威爾等地區(qū)。在過(guò)去的幾年，由于有大量的移民從澳大利亞其它城市遷入昆士蘭，所以昆士蘭洲布里斯班市和東南岸地區(qū)的物業(yè)價(jià)格高速增長(zhǎng)。近一、兩年，整個(gè)昆士蘭洲房產(chǎn)市場(chǎng)非?；钴S，需求非常旺盛，據(jù)市場(chǎng)分析家估計(jì)，在未來(lái)的四年里，昆士蘭洲的房屋價(jià)格還將有35%的升幅。以目前昆士蘭洲的市場(chǎng)情況來(lái)看，有四大因素支撐和影響著該地區(qū)房屋市場(chǎng)的價(jià)格。1．新移民。最近一年，昆士蘭洲每周吸收了1200名新移民，即一年里有超過(guò)6萬(wàn)人遷入昆士蘭洲定居，而且這種趨勢(shì)并沒有停止的跡象。大量的新移民都需要購(gòu)置房屋，保證了市場(chǎng)的旺盛需求。2．市場(chǎng)供應(yīng)量。在當(dāng)前，昆士蘭洲特別是布里斯班的房屋處于供不應(yīng)求的局面，整個(gè)昆士蘭洲每個(gè)季度只能提供大約1400間新房屋，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)的需要。3．新增就業(yè)機(jī)會(huì)。在過(guò)去的12個(gè)月里，該洲新增了38000個(gè)職位，經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展保障了當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖搿?．市場(chǎng)前景。市場(chǎng)分析家認(rèn)為，相對(duì)于悉尼和墨爾本的房?jī)r(jià)，布里斯班的房?jī)r(jià)還有很大的上升空間。昆士蘭洲氣候宜人，陽(yáng)光海浪令游人留戀忘返，非常適合居住。在過(guò)去的6、7年，由于悉尼和墨爾本的房?jī)r(jià)高速攀升，許多當(dāng)?shù)氐木用裨诜课萆岛蠖紥伿凼种械奈飿I(yè)而移居布里斯班。在新南威爾士洲，移居昆士蘭洲的人數(shù)由過(guò)去的每年14000人上升到去年的27000人。目前在布里斯班，離市中心較近的一些區(qū)域價(jià)格上升得最快，例如：Ashgrove,Carina和Morningside，而一些靠近海邊的區(qū)域也非常熱門，例如：Wynnum,Manly和RedlandBay。澳大利亞的物業(yè)投資協(xié)會(huì)非常看好昆士蘭洲的物業(yè)投資價(jià)值，強(qiáng)烈建議投資者前往布里斯班投資。黃金海岸房產(chǎn)（請(qǐng)見專題敘述）四、南澳洲南澳洲基本情況土地面積984,277平方公里。南澳洲有人口大約160萬(wàn)，其中大部分居住在首府城市阿德萊得。南澳洲以農(nóng)業(yè)為主，其主要出口是谷類、羊毛、葡萄酒和肉類。阿德萊得的房?jī)r(jià)比較低，中價(jià)位的物業(yè)價(jià)格僅為200,000。跟隨著悉尼和墨爾本，阿德萊得的房屋價(jià)格在過(guò)去的幾年也經(jīng)歷了高速的增長(zhǎng)。分析家認(rèn)為，在未來(lái)的2、3年，阿德萊得物業(yè)價(jià)格的升幅將趨緩，但由于該地區(qū)的低失業(yè)率和穩(wěn)定的人口增長(zhǎng)，其物業(yè)價(jià)格將穩(wěn)中有升。類似于布里斯班，在阿德萊得，靠近市中心和海邊的房屋價(jià)格上升的非?？?，而且還將繼續(xù)增長(zhǎng)。目前的投資熱門區(qū)域有北部和南部的一些市郊，如：DavorenPark,MountBarker,HallettCove,Reynella,SalisburyNorthandChristieDowns。五、西澳洲西澳洲基本情況土地面積2,525,500平方公里。西澳洲的人口接近200萬(wàn)，主要的支柱經(jīng)濟(jì)是鐵礦石的開采、種植業(yè)和畜牧業(yè)，該洲的旅游業(yè)近年也發(fā)展得比較迅猛，主要圍繞西北部城市Broome和Kimberleys。柏斯的物業(yè)中價(jià)位價(jià)格為150,000萬(wàn)。相對(duì)于澳洲其它幾個(gè)主要城市，佩斯的物業(yè)價(jià)格今年并沒有放慢上升的腳步，在過(guò)去的一年，仍有驚人的19%的增幅。在澳大利亞的各大省份，西澳的失業(yè)率最低。分析家認(rèn)為，有經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐和移民數(shù)目的上升，該地區(qū)的物業(yè)價(jià)格還將穩(wěn)步上升，每年約有5%-8%的增長(zhǎng)。第三章海外投資者投資澳大利亞物業(yè)須知一、海外投資者購(gòu)置澳大利亞房產(chǎn)遵循的規(guī)則海外投資者購(gòu)買澳大利亞物業(yè)的主要目的為了得到穩(wěn)定的租金回報(bào)和房產(chǎn)增值；為子女在澳洲留學(xué)提供舒適安全的讀書環(huán)境；為未來(lái)在定居澳洲提前置業(yè)；為賺取一定的外匯波動(dòng)差價(jià)，將風(fēng)險(xiǎn)投資轉(zhuǎn)化為資金安全的房產(chǎn)上；此外還有休閑度假退休、養(yǎng)老等用途。FIRB簡(jiǎn)介FIRB機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)管理海外房產(chǎn)投資者，它們是建議政府制定相關(guān)海外人士投資澳大利亞房產(chǎn)政策的機(jī)構(gòu)。海外人士購(gòu)買澳大利亞房產(chǎn)首先必須通過(guò)FIRB尋求政府的許可，除非一些特殊情況可以免除。對(duì)澳大利亞房產(chǎn)感興趣國(guó)外人士來(lái)說(shuō)，所有的房產(chǎn)合同條款必須制定一些條件優(yōu)于國(guó)外投資的請(qǐng)求，除非要求獲得優(yōu)先許可可以寫進(jìn)合同里。在任何想投資澳大利亞房產(chǎn)的國(guó)外人士準(zhǔn)備投資之前，發(fā)展商必須得到FIRB或相關(guān)平級(jí)的機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)。海外投資者可以購(gòu)買澳大利亞的的房產(chǎn)類型正在建設(shè)中的期房（H&L,APTofftheplan）公寓、別墅、普通公寓、單元房等期房(offtheplan)沒有入伙的新房住宅用地（Land,12個(gè)月內(nèi)須建造一套新房）新房純度假物業(yè)對(duì)上面的條款，對(duì)購(gòu)買房產(chǎn)的數(shù)量、房產(chǎn)的總價(jià)值、個(gè)人或公司名義購(gòu)買沒有任何限制。但是，沒有發(fā)展商可以把50%以上的開發(fā)的房產(chǎn)賣給海外投資者。這一規(guī)定是為了保護(hù)所有買家的利益，也就是意味者所有的住宅項(xiàng)目必須至少有50%是澳大利亞本地居民購(gòu)買的。(目前條件適當(dāng)放松了)房產(chǎn)項(xiàng)目不可以只賣給海外投資者，這就意味者任何項(xiàng)目在澳大利亞都是很收歡迎的。國(guó)外買家一般來(lái)說(shuō)不可購(gòu)買2手房。如果轉(zhuǎn)售，國(guó)外投資者不可以將房子也賣給其他國(guó)外人。每周都有幾千套轉(zhuǎn)售的的房產(chǎn)，因此一個(gè)好的房子在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)是很容易轉(zhuǎn)售的。在澳大利亞的主要幾個(gè)城市，歷史跡象表明，過(guò)往40年里，每7年房?jī)r(jià)平均翻一倍，每年房產(chǎn)平均有10%的增值漲幅，并且每年的租金回報(bào)基本在房?jī)r(jià)的4-6%左右。房屋的出租率達(dá)到95%以上，并且大多數(shù)房產(chǎn)是永久業(yè)權(quán)。哪些人可以免遵守以上條款居住在海外的澳大利亞戶籍公民指定劃分的區(qū)域的國(guó)外人士持有澳洲永久居住權(quán)，以及特別種類的VISA如新西蘭國(guó)家公民。國(guó)外買家，因?yàn)橐团渑季幼?，并且其配偶是在被指定的居住的區(qū)域內(nèi)。購(gòu)買任何公寓時(shí)，不管是新的還是舊的，都必須按房產(chǎn)及土地總價(jià)值交納稅費(fèi)。一般物業(yè)管理公司是發(fā)展商的成立的一個(gè)公司，通常是由自己的購(gòu)買房產(chǎn)的發(fā)展商下屬的物業(yè)管理公司打理并負(fù)責(zé)征收經(jīng)營(yíng)管理基金和償債基金。這些基金是為了維護(hù)物業(yè)的正常使用，如電梯維護(hù)費(fèi)、建筑重新油漆、走廊等公共區(qū)域的照明、以及為了所有居住者服務(wù)的管理員、保安員、清潔工的工資。投資房產(chǎn)是一個(gè)長(zhǎng)期增長(zhǎng)財(cái)富的極佳選擇。房產(chǎn)是澳大利亞人很喜歡的一項(xiàng)投資，大概70%左右澳大利亞人投資房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買了自己的房子，因此，當(dāng)決定做長(zhǎng)期投資時(shí)投資房產(chǎn)是沒有什么值得大驚小怪的，人們買了住宅房產(chǎn)后，可以出租出去。二、投資房產(chǎn)優(yōu)點(diǎn)房產(chǎn)投資優(yōu)點(diǎn)1、房產(chǎn)是有形資產(chǎn)，可以看得到，摸得著；2、房地產(chǎn)市場(chǎng)比股票市場(chǎng)和債券更穩(wěn)定，投資房產(chǎn)的人沒有必要像投資股票人士那樣恐慌和急于賣掉自己的房產(chǎn)；3、正確選擇投資一套房產(chǎn)，可以得到可靠的增值回報(bào)；投資者掌控房產(chǎn)比股票更容易，投資者可以在對(duì)房子進(jìn)行裝修或重建后加價(jià)賣出；房產(chǎn)租金回報(bào)將會(huì)隨通貨膨脹上漲；房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)容易讓人理解和得到相關(guān)信息的市場(chǎng)，股票市場(chǎng)常常被內(nèi)部知情人操控著，有投資者在其住的附近購(gòu)買一個(gè)用于出租投資的房子，他們自然很容易關(guān)注當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)的變化，他們可以知道在哪條街或市郊的房產(chǎn)購(gòu)買后升值最大；在一些中心地段，出租房需求數(shù)量會(huì)不斷增加；有些金融貸款機(jī)構(gòu)會(huì)讓您借到房產(chǎn)全額的貸款，即使因?yàn)橘J款而增加您的購(gòu)買成本，但是意味著您購(gòu)買一個(gè)房產(chǎn)沒有花費(fèi)您的現(xiàn)金。三、房產(chǎn)投資成本如果投資房產(chǎn)，很多交易成本費(fèi)用是可以抵稅的，您應(yīng)當(dāng)期望這些成本大概是房?jī)r(jià)的5%左右。下列所有的成本都可以要求抵稅：購(gòu)買前的房屋檢查檢費(fèi)用建筑結(jié)構(gòu)調(diào)查費(fèi)用貸款的印花稅貸款保險(xiǎn)其他銀行費(fèi)用和支出（如估價(jià)費(fèi)）調(diào)查費(fèi)調(diào)查費(fèi)用的印花稅律師費(fèi)事先已經(jīng)被業(yè)主支付的市政費(fèi)、水費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、土地稅會(huì)計(jì)師相關(guān)費(fèi)用四、交易成本一旦您擁有了房產(chǎn)，您必須面對(duì)下列費(fèi)用：提前準(zhǔn)備好租賃合同、租金的收取、房屋檢查費(fèi)用，這些都可以委托房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司經(jīng)理安排，不過(guò)需要是收取您租金收入的6-8%之間。維護(hù)費(fèi)清潔費(fèi)利息貸款利息和還款本金部分保險(xiǎn)（核實(shí)您的保險(xiǎn)人他會(huì)找警察去收拖欠的租金及租戶惡意破壞房子追究其責(zé)任。這些現(xiàn)金支出費(fèi)用是可以抵稅的（包括您去管理查看房屋的差旅費(fèi)及維護(hù)費(fèi)）房產(chǎn)將來(lái)必須不斷愛惜注意保養(yǎng)，沒有不斷的維護(hù)保養(yǎng)，您投資的房產(chǎn)價(jià)值很快就會(huì)下跌，如果遠(yuǎn)離租客且長(zhǎng)時(shí)間沒有去檢查，房子的質(zhì)量可能會(huì)遭到破壞！五、折舊您可以要求對(duì)任何家具及相關(guān)房子裝飾設(shè)備如地毯、窗簾、冰箱、爐子、洗碗機(jī)、加熱系統(tǒng)、空調(diào)等折舊。不同的東西有著不同的折舊價(jià)值。在計(jì)算資產(chǎn)增值稅之前，就洗手間、廚房等換新而言，被支付的費(fèi)用，一起加到了總的費(fèi)用支出上面。六、消費(fèi)稅只有新建的房子當(dāng)被賣時(shí)必須交納消費(fèi)稅（GST，一般包含在價(jià)格里），二手房再銷售時(shí)不需要交納消費(fèi)稅。所有的購(gòu)買成本需要交納消費(fèi)稅如律師費(fèi)、房地產(chǎn)代理公司收取的代理費(fèi)、土地證費(fèi)用、水費(fèi)。消費(fèi)稅可以要求抵稅。房東不可以要求將稅收算到自己房產(chǎn)的開支上來(lái)，這些開支有管理費(fèi)、維修費(fèi)、會(huì)計(jì)費(fèi)及廣告成本等。對(duì)于銷售的期房，如果發(fā)展商在2000年7月1日之后選擇請(qǐng)求邊界條款買家可以僅僅付房?jī)r(jià)的消費(fèi)稅。七、房產(chǎn)投資估價(jià)對(duì)于成功的投資，您必須購(gòu)買您認(rèn)為合適的位置和價(jià)格的房產(chǎn)并且從長(zhǎng)期角度來(lái)說(shuō)有較大的房產(chǎn)升值。1、地點(diǎn)很重要查看是否離車站、學(xué)校、購(gòu)物中心、運(yùn)動(dòng)和娛樂(lè)場(chǎng)所和未來(lái)有增加工作機(jī)會(huì)的地方，房子必須在安全、干凈、吸引人的環(huán)境并且該地區(qū)將來(lái)會(huì)有較多的租務(wù)需求；2、房子的質(zhì)量是關(guān)鍵建筑物必須符合市場(chǎng)的需求例如如果位于家庭租賃區(qū)至少是三房型的，或在市區(qū)高層建筑必須是安全的地區(qū)。它必須是優(yōu)良的質(zhì)量美觀的設(shè)計(jì)的墻磚以及屬于低維護(hù)的建筑，并且有公共的區(qū)域如花園，任何的出口都必須設(shè)計(jì)的井然有續(xù)。如果是公寓，確定是否符合個(gè)人的財(cái)力或銀行貸款機(jī)構(gòu)給您貸款的份額。在你購(gòu)買合適的房產(chǎn)之前您必須清楚以下幾個(gè)問(wèn)題我可以承受花費(fèi)多少錢我可以借到多少錢在稅前稅后我購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)需要的成本八、房產(chǎn)投資毛利和凈利當(dāng)您收取租金后，您此刻就要為您的投資支付所有的費(fèi)用了。之后您就會(huì)得到您的凈租金回報(bào)。為了明白您的投資是怎樣進(jìn)行的凈租金回報(bào)是一個(gè)吸引您的關(guān)鍵點(diǎn)。然而租金可能上漲不是特別快，有時(shí)投資成本將會(huì)有波動(dòng)，您必須密切關(guān)注。一個(gè)快速估算您的凈租金回報(bào)的方法是在毛利的基礎(chǔ)上扣除25%。（扣除的費(fèi)用：保險(xiǎn)費(fèi)、維護(hù)費(fèi)、管理費(fèi)）這會(huì)給你一個(gè)大體的凈租金回報(bào)值。九、空置情況大概有30%的澳大利亞人是租房人，空置房屋對(duì)投資者來(lái)說(shuō)是意味著是一件很麻煩的事情而且是一個(gè)有風(fēng)險(xiǎn)的投資。您必須估計(jì)你的毛利的2%的損失是由于房屋的空置。當(dāng)然，如果一個(gè)房子維護(hù)的較好，具有吸引人的地方以及合適的位置是不會(huì)空置很久的。如果您自己打理您的房產(chǎn)然而不好尋找租客，您可以找當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)代理公司幫忙找租客，但需要付一點(diǎn)費(fèi)用。（詳見各城市房產(chǎn)空置率情況）十、投資房產(chǎn)負(fù)扣稅投資房產(chǎn)負(fù)扣稅主要是投資客可以借錢購(gòu)買投資型的房產(chǎn)并且可以要求在購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)發(fā)生的費(fèi)用要求抵稅。正確色使用這種轉(zhuǎn)化可以增加您的收益，任何方面的損失都是可以要求抵稅的。永遠(yuǎn)不要為了減稅而單獨(dú)購(gòu)買一個(gè)房產(chǎn)，必須確定您買后的房產(chǎn)今后能夠升值。您必須有其他穩(wěn)定的收入面對(duì)可能的投資損失。悉尼、墨爾本、布里斯班很多房產(chǎn)投資愛好者多年來(lái)都是使用這種投資房產(chǎn)將負(fù)面的轉(zhuǎn)為優(yōu)點(diǎn)，并且提高投資房產(chǎn)的效益。關(guān)于房產(chǎn)的租金收入和關(guān)于房產(chǎn)的相關(guān)費(fèi)用的不同之處主要是在抵稅方面。也有一些看不見的隱行費(fèi)用，如建筑、燈具、地毯等折舊，這些是可以抵稅。最重要的是抵稅，下面是一些抵稅的總的看法及怎樣利用其優(yōu)點(diǎn)去獲得更大的利益。1、購(gòu)買成本上的折舊2、估價(jià)費(fèi)用貸款的印花稅銀行貸款申請(qǐng)費(fèi)用貸款保險(xiǎn)咨詢服務(wù)費(fèi)用其他成本折舊成本建筑成本（每年2.5%，40年）固定設(shè)備家具在購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)您有許多因素需要考慮，其中的一個(gè)就是買現(xiàn)樓還是期房。答案是選擇期房。這可以最大化取得稅務(wù)方面的優(yōu)惠，并且減少您購(gòu)買房產(chǎn)的成本。澳大利亞和新西蘭政府早在80年代就引用貸款是為了提高投資者購(gòu)買房產(chǎn)的積極性，并且提高租回報(bào)。更重要的是貸款和后期的增加房產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)大大促進(jìn)了城市的發(fā)展。許多工業(yè)的發(fā)展與建筑業(yè)的發(fā)展息息相關(guān)，不但是能給人們提供大量的建筑工作，而且給那些為建筑承建商和房地產(chǎn)發(fā)展商提供建筑材料的工廠的員工也帶來(lái)了利益。（這一因素。在2001年政府強(qiáng)調(diào)凡首次置業(yè)者政府獎(jiǎng)勵(lì)14000澳幣，但現(xiàn)在變成了7000澳幣。另一個(gè)對(duì)政府有利的是減緩了提供房源和維護(hù)房子的壓力，特別對(duì)那些買了房子不在自己住的地方購(gòu)買房子。因此，節(jié)省了以百萬(wàn)計(jì)的資金和大量經(jīng)營(yíng)和基本設(shè)施費(fèi)用。就未來(lái)這一點(diǎn)分析，大概有34%的澳大利亞人是租房。房子供應(yīng)數(shù)量不但促進(jìn)了房子租金的上漲，而且也給政府對(duì)房子的提供也提供了一定的壓力。為了鼓勵(lì)私人投資房產(chǎn)用于出租，政府制定了合理的稅務(wù)制度以刺激房產(chǎn)投資者投資。通過(guò)這些合理的稅務(wù)制度，可以使投資者花費(fèi)很少的錢，實(shí)際上是沒有什么成本的。十一、投資成本清單1、律師費(fèi)及交通費(fèi)交易房產(chǎn)需要的印花稅（看印花稅列表）貸款的印花稅貸款申請(qǐng)費(fèi)用保險(xiǎn)、產(chǎn)權(quán)證費(fèi)用、利息、稅十二、土地稅和印花稅在澳大利亞，涉及房地產(chǎn)的賦稅有印花稅和土地稅，這兩項(xiàng)稅費(fèi)由各個(gè)洲自行征收和管理。土地稅除了北領(lǐng)地，澳大利亞的各個(gè)洲都需要征收土地稅，土地稅由土地?fù)碛姓咧Ц?；但在首都堪培拉，土地稅由租客承?dān)。土地稅的征收對(duì)象是未開發(fā)建設(shè)的土地。每個(gè)洲的土地稅率不一樣，維多利亞洲最高，為5%；首都堪培拉最低，為1.5%。在一些洲，土地稅可以申請(qǐng)減免，但這主要看土地的用途?？偟膩?lái)說(shuō)，用做下列用途的土地可以免除土地稅：非贏利性的社會(huì)團(tuán)體使用的土地；宗教機(jī)構(gòu)使用的土地；慈善機(jī)構(gòu)使用的土地。十三、房屋印花稅房屋印花稅是指在房屋轉(zhuǎn)讓過(guò)程中需要向政府交納的稅費(fèi)。印花稅額的大小由轉(zhuǎn)讓金額決定，在特定情況下可以申請(qǐng)減免，房屋印花稅由購(gòu)房者交納。對(duì)于第一次購(gòu)房者，澳洲政府都會(huì)給予一定的優(yōu)惠。以下是各洲印花稅的計(jì)算方法：維多利亞洲：房屋價(jià)值稅率2萬(wàn)以下1.4%2萬(wàn)—11.5萬(wàn)$280+2.4%×超過(guò)2萬(wàn)的部分11.5萬(wàn)—87萬(wàn)$2560+6%×超過(guò)11.5萬(wàn)的部分87萬(wàn)以上5.5%購(gòu)買已建造好的房屋，購(gòu)房者需要支付全額的印花稅。如果購(gòu)買的是樓花，購(gòu)房者只需要支付部分的印花稅，即根據(jù)進(jìn)度來(lái)計(jì)算印花稅；如果購(gòu)房者買的時(shí)候房屋還沒開始建造，那么購(gòu)房者只需要支付相當(dāng)于土地價(jià)值的那部分印花稅，即買得越早，印花稅可以減免得越多。新南威爾士洲：房屋價(jià)值稅率1.4萬(wàn)以下每100需付1.25元1.4萬(wàn)—3萬(wàn)$175+超過(guò)1.4萬(wàn)的部分每100需付1.5元3萬(wàn)—8萬(wàn)$415+超過(guò)3萬(wàn)的部分每100需付1.75元8萬(wàn)—30萬(wàn)$1290+超過(guò)8萬(wàn)的部分每100需付3.5元30萬(wàn)—100萬(wàn)$8990+超過(guò)30萬(wàn)的部分每100需付4.5元100萬(wàn)以上$40490+超過(guò)100萬(wàn)的部分每100需付5.5元昆士蘭洲：房屋價(jià)值稅率2萬(wàn)以下150元2萬(wàn)—5萬(wàn)$300+超過(guò)2萬(wàn)的部分每100需付2.25元5萬(wàn)—10萬(wàn)$975+超過(guò)5萬(wàn)的部分每100需付2.75元10萬(wàn)—25萬(wàn)$2350+超過(guò)10萬(wàn)的部分每100需付3.25元25萬(wàn)—50萬(wàn)$7225+超過(guò)25萬(wàn)的部分每100需付3.5元50萬(wàn)以上$15975+超過(guò)50萬(wàn)的部分每100需付3.75元塔斯馬尼亞房屋價(jià)值稅率1300以下20元1300—1萬(wàn)1.5%1萬(wàn)—3萬(wàn)$150+超過(guò)1萬(wàn)的部分每100需付2元3萬(wàn)—7.5萬(wàn)$550+超過(guò)3萬(wàn)的部分每100需付2.5元7.5萬(wàn)—15萬(wàn)$1675+超過(guò)7.5萬(wàn)的部分每100需付3元15萬(wàn)—22.5萬(wàn)$3925+超過(guò)15萬(wàn)的部分每100需付3.5元22.5萬(wàn)以上$6550+超過(guò)22.5萬(wàn)的部分每100需付4元南澳房屋價(jià)值稅率1.2萬(wàn)以下1%1.2萬(wàn)—3萬(wàn)$120+超過(guò)1.2萬(wàn)的部分每100需付2元3萬(wàn)—5萬(wàn)$480+超過(guò)3萬(wàn)的部分每100需付3元5萬(wàn)—10萬(wàn)$1080+超過(guò)5萬(wàn)的部分每100需付3.5元10萬(wàn)—20萬(wàn)$2830+超過(guò)10萬(wàn)的部分每100需付4元20萬(wàn)—25萬(wàn)$6830+超過(guò)20萬(wàn)的部分每100需付4.25元25萬(wàn)—30萬(wàn)$8955+超過(guò)25萬(wàn)的部分每100需付4.75元30萬(wàn)—50萬(wàn)$11330+超過(guò)30萬(wàn)的部分每100需付5元50萬(wàn)以上$21330+超過(guò)50萬(wàn)的部分每100需付5.5元在南澳，對(duì)于第一次購(gòu)買房屋者，如購(gòu)置價(jià)格低于8萬(wàn)，將減免全部印花稅；減免的印花稅將隨著房屋的價(jià)格增高而遞減，而房屋價(jià)格超過(guò)13萬(wàn)的部分將沒有減免印花稅的優(yōu)惠。西澳房屋價(jià)值稅率8萬(wàn)以下2.3%元8萬(wàn)—10萬(wàn)$1840+超過(guò)8萬(wàn)的部分每100需付3.45元10萬(wàn)—25萬(wàn)$2530+超過(guò)10萬(wàn)的部分每100需付4.75元25萬(wàn)—50萬(wàn)$9655+超過(guò)25萬(wàn)的部分每100需付5.9元50萬(wàn)以上$24405+超過(guò)50萬(wàn)的部分每100需付6.3元在西澳，購(gòu)房印花稅有一定的減免優(yōu)惠，其中房?jī)r(jià)的10萬(wàn)部分，可減收1.5%；10萬(wàn)至13.5萬(wàn)部分，可減收5.5%，13.5萬(wàn)以上的部分沒有減免。各洲的印花稅費(fèi)比較：10萬(wàn)15萬(wàn)25萬(wàn)50萬(wàn)75萬(wàn)100萬(wàn)維多利亞2200466010660256604066055000新南威爾士199037407240179902924040490昆士蘭235039757225159752535034725塔斯馬尼亞242539257550175502755037550南澳283048308955213303508048830西澳253049059655244054013555905堪培拉200037507500165003487549250北領(lǐng)地275046129312267504050054000第四章澳大利亞房產(chǎn)買賣流程及主要費(fèi)用澳洲物業(yè)購(gòu)買流程：1．買家選中房號(hào)簽預(yù)訂單，交訂金RMB10000；2．買家簽署合同，同時(shí)付首期房款10%；3．交樓前3個(gè)月辦理按揭，貸款額高達(dá)80％；4．付貸款額余下的房款；（如貸80%，需付余下的10%）5．交房。（交樓時(shí)發(fā)展商必須持有3個(gè)法律文件：持牌測(cè)量師發(fā)放的合格證、政府驗(yàn)收檢查合格證書、房屋產(chǎn)權(quán)證書）費(fèi)用支出：完工入住之前：印花稅：悉尼房?jī)r(jià)30萬(wàn)約8,995澳元，超過(guò)30萬(wàn)的部分乘4.5%，墨爾本約5%律師費(fèi)：約1,500–2,000澳元貸款費(fèi)用：約1000澳元左右完工入住之后：市政稅和水費(fèi)：約1,500澳元保險(xiǎn)費(fèi)(房屋保險(xiǎn))：約400澳元物業(yè)管理費(fèi)（公寓需要交納，別墅卻不需要）租務(wù)管理費(fèi)用（如果房屋出租，代理公司收取每月租金收入的7%）會(huì)計(jì)費(fèi)：約350澳元(只限投資物業(yè))PAGE16 第五章澳洲房產(chǎn)銀行貸款及需要的材料一、貸款（mortgage）投資澳洲房產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)激烈的貸款市場(chǎng)中，銀行和金融服務(wù)機(jī)構(gòu)可為你提供各種選擇的房屋貸款方式和組合，各種貸款期限(最多可長(zhǎng)達(dá)30年)償還貸款方式如下：1、固定利率貸款（fixedrate）（定息）按固定利率和固定年限借款，貸款銀行會(huì)根據(jù)歷年來(lái)的利率制定一個(gè)固定的利率值，今后貸款人就按照這個(gè)值還款。特點(diǎn)：這種貸款可以防止利率上升的影響，固定利率貸款通常比可變貸款或浮動(dòng)貸款的利率低，最多5年。2、可變利率/浮動(dòng)利率貸款（variablerate）利率將隨市場(chǎng)情況浮動(dòng)，這種貸款提供隨時(shí)可以改變還款額的靈活性，包括一次性大筆還款。若是利率下降，你需付的利息將減少，一般期限為5、10、15、20、25年等。3.只還利息貸款（interestonly）是一種只還利息不還本金的貸款，但是銀行會(huì)提出時(shí)間限制，一般是3至5年的期限，這樣的貸款方式是銀行提供給投資者們的一個(gè)貸款優(yōu)惠。如期限已到，貸款者可以向銀行提出申請(qǐng)延長(zhǎng)還款期限，手續(xù)費(fèi)僅為HK$1000。這種貸款的特點(diǎn)：（1）年齡大的投資者不被批準(zhǔn)；（2）一般期限為3年，到期可再申請(qǐng)；（3）只還利息，不還本金，年末一齊還；（4）澳洲可以使用這種方法貸款；（5）對(duì)于專業(yè)投資人士可以方便還款，減輕供房壓力。4.100%貸款100%貸款是指銀行可以貸全額給你，買房不需要自己拿首期款。但是這樣的貸款方式是有條件限制的。你必須在澳洲已有房產(chǎn)或固定資產(chǎn)。已有房產(chǎn)當(dāng)初如果是貸款買的，那還應(yīng)該已經(jīng)還了50%貸款，然后拿原有房產(chǎn)和新房產(chǎn)抵押給銀行，經(jīng)銀行評(píng)估后才能貸到。二、貸款計(jì)算方式1、n復(fù)利貸款（Tabelloan）這是一種連本帶利定期還款的貸款。一段時(shí)間后，你所借的本金將逐漸減少。是最常見的還本付息貸款，還款金額保持不變，但每一次還款中本金所占比例增加，利息所占比例減少。如等額本息付款：好處是增加利息支出，可以減少凈收入，從而少付稅，而且可以計(jì)算每期還款額度，方便買主預(yù)算，且貸款的年期長(zhǎng)，每期還款額少。2、減少利息貸款（Reducinginterestloan）在整個(gè)還款過(guò)程中償還相同金額的本金。但是隨著本金的減少，你所支付的利息也隨之減少。也就是說(shuō)你所付的利息會(huì)一年比一年少。如等額本金付款方式：還款額逐年遞減，可以提前還款，第一、第二年的還款金額比較大。三、以下是在澳洲銀行貸款所需要的材料中國(guó)護(hù)照、身份證及信用卡復(fù)印件所購(gòu)買物業(yè)的合約第一頁(yè)（附有購(gòu)買的價(jià)錢及購(gòu)買人的姓名）估計(jì)物業(yè)出租的租金收入（應(yīng)由地產(chǎn)代理協(xié)助提供）雇主提供的收入證明公司信（在信內(nèi)請(qǐng)列明職位，開始雇用之日期，稅前年收入及稅后年收入）銀行存單證明有超過(guò)25%的房產(chǎn)總價(jià)的存款。第六章澳大利亞房產(chǎn)投資指南一、為什么投資澳大利亞房產(chǎn)如果您目前正計(jì)劃房產(chǎn)投資，那么投資澳大利亞房產(chǎn)將為您開辟一個(gè)全新的投資空間，并為您帶來(lái)更進(jìn)一步的多元回報(bào)。做為移民國(guó)家的澳大利亞，30萬(wàn)百萬(wàn)富翁中間，有85%-90%是靠投資房產(chǎn)達(dá)到富有。●完善的房地產(chǎn)法律和管理體系，澳大利亞被評(píng)為世界第一類“高度透明”的房地產(chǎn)市場(chǎng)；●產(chǎn)權(quán)為永久業(yè)權(quán)，帶精裝修，租金回報(bào)穩(wěn)定，空置率低，且購(gòu)買手續(xù)簡(jiǎn)便；●充分利用銀行借貸杠桿原理，通過(guò)中長(zhǎng)期投資房產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)財(cái)富增長(zhǎng)最大化；●澳大利亞強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，利息率及通貨膨脹率均穩(wěn)定，就業(yè)率不斷上升；●民主和政治穩(wěn)定的社會(huì)制度,澳大利亞的政治環(huán)境排名全球第三；●每年平均約有15萬(wàn)移民在澳大利亞安家，大量海外學(xué)生選擇留學(xué)澳洲；●根據(jù)最新的權(quán)威機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)和分析表明：過(guò)往40年里，澳大利亞房?jī)r(jià)基本呈上升趨勢(shì)，平均每年升值10%，每7年翻一倍。近年來(lái)隨著澳大利亞經(jīng)濟(jì)的不斷攀升以及吸引海外投資的政策，有澳大利亞良好穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政府的支持政策做后盾，加上澳大利亞房產(chǎn)市場(chǎng)不可限量的發(fā)展前景，澳大利亞房產(chǎn)投資將成為世界房產(chǎn)投資愛好者的首選。二、澳洲經(jīng)濟(jì)概況澳洲人口約2300萬(wàn)，主要分布在新南威爾斯(NewSouthWalles)及維多利亞(Victoria)兩地。其第一大城為悉尼(Sydney)。澳洲1998-99年度的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率為4.4％，僅次于前一個(gè)年度所創(chuàng)下的4.8％的紀(jì)錄。預(yù)計(jì)，下一個(gè)年度的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將放緩至3.5％，反映了澳大利亞的內(nèi)需更趨穩(wěn)定，但仍高于經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織的預(yù)計(jì)平均水平。伴隨著強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭的是低通貨膨脹。澳洲90年代的通貨膨脹率平均為2.1％，與之相比，歐盟同期為3.1％，美國(guó)為2.9％。低通貨膨脹帶來(lái)的是低利率。1996年年中以來(lái)，澳洲的官方利率降到了60年代以后從未有過(guò)的水平，而60年代澳洲的通貨膨脹極低。這一驕人的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)基于生產(chǎn)率的顯著提高。如今，澳大利亞的生產(chǎn)率高于美國(guó)。為了確保經(jīng)濟(jì)在全球的競(jìng)爭(zhēng)力和對(duì)外資的吸引力，澳洲推行了積極的政策改革。澳洲的體制健全、穩(wěn)定、富有競(jìng)爭(zhēng)力，為商業(yè)決策提供了保障，有利于經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展。澳大利亞具有：良好的預(yù)算實(shí)況-盈余世界一流的金融監(jiān)督制度完善、為商業(yè)服務(wù)的公司法和破產(chǎn)制度存在實(shí)質(zhì)性競(jìng)爭(zhēng)的主要行業(yè)，如電信、電力、煤氣等行業(yè)高度開放的經(jīng)濟(jì)，對(duì)貿(mào)易和投資的限制極小改革了的勞動(dòng)市場(chǎng)和稅收制度悉尼和墨爾本房屋市場(chǎng)從97金融風(fēng)暴后復(fù)蘇，從2000年樓市開始上升，加上澳洲政府提供首次購(gòu)房津貼，令兩個(gè)城市房?jī)r(jià)在過(guò)去四年上升接近70%。估計(jì)留學(xué)生移民對(duì)房屋的龐大需求，將帶動(dòng)著兩個(gè)城市的房地產(chǎn)價(jià)格未來(lái)進(jìn)入另一高峰。澳洲國(guó)內(nèi)移民增長(zhǎng)數(shù)字在2004年上半年有一萬(wàn)人從其他城市移至布里斯班入住，房屋署推算今年度將有3%升幅。布里斯班由于市場(chǎng)上的房屋供應(yīng)量不足，而人口又激增，在過(guò)去四年內(nèi)樓市中位數(shù)字急升107%，比起全澳州高63%。目前，澳洲經(jīng)濟(jì)處于上升期，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率為5％，超過(guò)幾乎所有經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家，展望未來(lái)，澳洲可望實(shí)現(xiàn)持續(xù)高增長(zhǎng)、低通漲、就業(yè)迅速增長(zhǎng)的勢(shì)頭，大規(guī)模資源開發(fā)的投資正方興未艾，澳大利亞的傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)和資源性工業(yè)在經(jīng)濟(jì)多樣化的情況下仍在繼續(xù)不斷的發(fā)展。三、澳洲的主要經(jīng)濟(jì)支柱羊毛和礦產(chǎn)資源的出口帶動(dòng)了澳大利亞的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，因此澳大利亞被稱為“騎在羊背上的國(guó)家”和“坐在礦車?yán)锏膰?guó)家”，此外澳大利亞農(nóng)牧業(yè)、旅游、高等教育也已成為主要經(jīng)濟(jì)支柱。最近澳洲高等學(xué)校出現(xiàn)了一個(gè)明顯的趨勢(shì)，許多高校在加大海外宣傳力度不斷吸引留學(xué)生上門求學(xué)的同時(shí)，開始主動(dòng)出擊，在中國(guó)、美國(guó)等教育市場(chǎng)潛力巨大的國(guó)家開展聯(lián)合辦學(xué)。目前，海外留學(xué)生每年給澳洲帶來(lái)60多億澳元的學(xué)費(fèi)收入，成為澳洲第4位的財(cái)政收入。澳大利亞是南半球最大的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家。近幾年來(lái)，澳大利亞的經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)部門也和其他發(fā)達(dá)國(guó)家一樣發(fā)生了改變，這與澳大利亞的美麗風(fēng)光有著很重要的關(guān)聯(lián)。大堡礁和艾爾斯巨石等澳大利亞風(fēng)光、文化的交融澳大利亞美麗的自然風(fēng)光不僅吸引了世界各地的人們?nèi)ヂ糜斡^光，而且還吸引世界各地的人到澳大利亞定居。澳大利亞的文化不僅融合了土著文化、英國(guó)文化，還融合了世界各地的文化，從而使澳大利亞文化具有多元性特點(diǎn)。五、怎樣選準(zhǔn)投資項(xiàng)目就個(gè)人來(lái)講如何為自己度身定造一個(gè)投資方案，簡(jiǎn)單概括為以下幾點(diǎn)：1.估計(jì)自己的資金投入實(shí)力；2.確定投資策略，選擇長(zhǎng)線還是短線；3.正確估計(jì)投資地區(qū)及國(guó)家房產(chǎn)的潛力；4.爭(zhēng)取最優(yōu)惠的購(gòu)買價(jià)格；5.提交國(guó)內(nèi)稅收證明，銀行評(píng)定的個(gè)人信貸額度，6.征求律師的專業(yè)意見；7.長(zhǎng)期與專業(yè)銷售代理公司保持聯(lián)絡(luò)，以便獲得最新的市場(chǎng)資訊。當(dāng)你選定國(guó)家，制定好投資方案時(shí)，投資者就具體某一物業(yè)選擇時(shí)要注意以下幾點(diǎn)：1.最重要的是選擇好地段。2.考慮發(fā)展商的