【我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資策略探究：以萬(wàn)科為例13000字（論文）】

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資策略研究—以萬(wàn)科為例TOC\o"1-3"\h\u16448摘要 116448一、緒論 221817（一）研究背景及意義 215677（二）國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀 3151901.國(guó)外研究現(xiàn)狀 388712.國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀 32074（三）研究?jī)?nèi)容和方法 320874二、相關(guān)理論概述 41550（一）融資的概念及分類 531610（二）融資管理的概念 520990（三）融資管理的原則 56923三、萬(wàn)科集團(tuán)融資管理的現(xiàn)狀分析 518249（一）萬(wàn)科集團(tuán)簡(jiǎn)介 69428（二）萬(wàn)科集團(tuán)融資管理的現(xiàn)狀 715376（三）萬(wàn)科集團(tuán)融資管理存在的問(wèn)題 888821.缺乏科學(xué)融資規(guī)劃 9302032.資本結(jié)構(gòu)有待完善 105123.融資渠道選擇不合理 11148494.治理結(jié)構(gòu)不完善 1229884四、萬(wàn)科集團(tuán)融資管理的優(yōu)化對(duì)策 1230595（一）制定科學(xué)的融資規(guī)劃 131204（二）完善資本結(jié)構(gòu) 1320802（三）降低融資成本 1312585（四）完善公司治理結(jié)構(gòu) 146896結(jié)論 14摘要：在企業(yè)的發(fā)展進(jìn)程中，充足的資金來(lái)源和完善的資金鏈?zhǔn)鞘种匾?。房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，資金需求量大，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)周期長(zhǎng)，因此，融資對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)既重要又困難。本論文對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資的基本狀況進(jìn)行了分析，并總結(jié)了其中存在的一些問(wèn)題，對(duì)國(guó)內(nèi)知名的房地產(chǎn)企業(yè)萬(wàn)科企業(yè)股份公司進(jìn)行了典型案例分析，通過(guò)萬(wàn)科融資相關(guān)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析及融資特點(diǎn)，對(duì)其融資策略進(jìn)行了評(píng)價(jià)，就優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的融資策略提出較為可行的對(duì)策建議。關(guān)鍵詞：萬(wàn)科集團(tuán)；融資管理；融資策略一、緒論（一）研究背景及意義1.研究背景房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式發(fā)展，需要很多的可流動(dòng)的資金加以支持，這一問(wèn)題對(duì)于現(xiàn)階段的房地產(chǎn)企業(yè)的未來(lái)發(fā)展帶來(lái)了一定的挑戰(zhàn)。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要發(fā)展支柱性產(chǎn)業(yè)之一，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了決定性的作用。隨著房產(chǎn)限購(gòu)政策出臺(tái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的規(guī)模又逐漸壯大，此行業(yè)開(kāi)始出現(xiàn)供大于求的高速增長(zhǎng)狀況，形成了非常嚴(yán)重的市場(chǎng)泡沫。為了遏制我國(guó)房?jī)r(jià)的飆升，政府出臺(tái)了很多政策，例如限購(gòu)令等政策，此后房地產(chǎn)銷量明顯減少，這會(huì)導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)流動(dòng)資金困難的情況發(fā)生，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)需要大量的流動(dòng)資金，如果單憑出售房子的利潤(rùn)，很難滿足企業(yè)運(yùn)營(yíng)所需的資金，必須加大流動(dòng)資金投入。2.研究意義本文將以萬(wàn)科集團(tuán)為例，分析企業(yè)融資管理的現(xiàn)狀，找出存在的問(wèn)題，并結(jié)合萬(wàn)科的實(shí)際，提出幾點(diǎn)針對(duì)性的融資管理優(yōu)化的對(duì)策。本文將以萬(wàn)科為例進(jìn)行案例研究，希望可以豐富學(xué)術(shù)界有關(guān)融資管理方面的理論體系，具有一定的理論意義3.現(xiàn)實(shí)意義本文的研究還可以為萬(wàn)科提供融資管理的策略指導(dǎo)，確保其融資管理水平的提升，從而促進(jìn)其融資難題的解決以及資金需求的滿足，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展服務(wù)，也為更多的房地產(chǎn)企業(yè)提供融資管理的參考作用，還具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。（二）國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀1.國(guó)外研究現(xiàn)狀國(guó)外對(duì)中小企業(yè)房地產(chǎn)融資的研究起步較早，收獲頗豐。BaldwinA于2016年通過(guò)建構(gòu)經(jīng)濟(jì)學(xué)模型來(lái)分析房地產(chǎn)融資產(chǎn)業(yè)流動(dòng)性及投資風(fēng)險(xiǎn)，認(rèn)為商業(yè)銀行對(duì)于房地產(chǎn)貸款渠道及金額，均有別于房地產(chǎn)貸款范圍內(nèi)三個(gè)因素之優(yōu)點(diǎn)。2015年，NelsonA在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)歷史由來(lái)的考察中發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)能夠直接獲得長(zhǎng)期按揭房屋抵押貸款。在二線城市按揭房屋貸款市場(chǎng)和金融保險(xiǎn)行業(yè)中，聯(lián)邦房貸和保險(xiǎn)亦應(yīng)運(yùn)而生。BregmanA（2006）則是基于房地產(chǎn)行業(yè)的特性提出了房地產(chǎn)間接融資理論。LevinbergJ.（2014）認(rèn)為中國(guó)的住房制度改革使房地產(chǎn)成為一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。MwathiJK在2016年還對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融有關(guān)的側(cè)面進(jìn)行了研究，認(rèn)為根據(jù)我國(guó)房產(chǎn)的類型可把融資模式劃分為兩類：一類是住宅地產(chǎn)項(xiàng)目融資模式，另一類是收益較大型地產(chǎn)項(xiàng)目融資。SokoliY在2016年的研究中，就房地產(chǎn)通貨緊縮與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)商品價(jià)格之間的關(guān)系和影響進(jìn)行了分析，發(fā)現(xiàn)在20世紀(jì)80年代，我國(guó)房?jī)r(jià)的漲跌變化幅度基本一致。與此同時(shí)，通過(guò)分析發(fā)現(xiàn)我國(guó)房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)著正相關(guān)關(guān)系，并且該相關(guān)性隨時(shí)間的推移而加強(qiáng)。我國(guó)房地產(chǎn)目前房?jī)r(jià)依舊處于高位且持續(xù)上漲趨勢(shì)明顯。并且近年來(lái)國(guó)家宏觀調(diào)控政策的力度逐漸加大，房地產(chǎn)行業(yè)也受到了較大沖擊。所以文章認(rèn)為目前房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)有其必然性。但是，并不完全是市場(chǎng)調(diào)節(jié)的結(jié)果。2.國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀國(guó)內(nèi)將所有關(guān)于房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)的研究主要集中于企業(yè)籌資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)控制、管理模式、策略等幾個(gè)方面，此外還針對(duì)企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)管理展開(kāi)深入研究，并再次取得了一定的收獲。但是對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，因自身業(yè)務(wù)特點(diǎn)在融資過(guò)程中會(huì)遇到許多不確定性因素的影響，所以如何合理、高效的管理房地產(chǎn)公司融資是當(dāng)前有待解決的重要課題。甘桂佳（2016）在綜合調(diào)研房企上市公司融資的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)研究和現(xiàn)狀的基礎(chǔ)之上，發(fā)現(xiàn)了大量房企在其融資流程的過(guò)程中存在一定的問(wèn)題，雖然研究?jī)?nèi)容不具有科學(xué)性和系統(tǒng)性，但是融資有必要充分利用組合評(píng)價(jià)法和人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)以及灰色模糊綜合評(píng)價(jià)法，合理客觀地評(píng)價(jià)房企在融資流程風(fēng)險(xiǎn)方面所存在的問(wèn)題。另外，蔡雅莎（2015）在對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的金融情況調(diào)查后，總結(jié)了房地產(chǎn)企業(yè)在融資的過(guò)程中存在著風(fēng)險(xiǎn)管理法律的不完善以及管理體系不足的缺點(diǎn)。并且其融資方式簡(jiǎn)單、集團(tuán)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高的融資管理難題。最后提出了集團(tuán)企業(yè)應(yīng)該提高企業(yè)的可持續(xù)力以及開(kāi)展多元化的融資服務(wù)渠道和企業(yè)外部直接融資比例、并尋求集團(tuán)企業(yè)外部融資的清晰對(duì)策。最后，朱運(yùn)璇（2015）提出在研究有關(guān)于我國(guó)中小型企業(yè)管理的集團(tuán)融資風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)中，發(fā)現(xiàn)缺乏科學(xué)規(guī)的劃企業(yè)的融資管理體系，企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)和融資渠道都不完善的問(wèn)題，大部分企業(yè)都存在上述問(wèn)題。這些問(wèn)題對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)是致命的，應(yīng)進(jìn)一步結(jié)合企業(yè)的實(shí)際狀況，提出一套完善的融資管理策略進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)集團(tuán)民營(yíng)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)的把控。總的來(lái)看，國(guó)內(nèi)外對(duì)融資問(wèn)題已有較多研究，但是對(duì)融資管理問(wèn)題和個(gè)別的案例研究缺乏。目前我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)，在融資管理這個(gè)大項(xiàng)目上存在著，融資風(fēng)險(xiǎn)的把控不行、融資方式不合理以及融資結(jié)構(gòu)化不足等。這些問(wèn)題嚴(yán)重阻礙了融資理論在房地產(chǎn)行業(yè)的當(dāng)中的實(shí)踐行動(dòng)。另外，與此同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)也是一個(gè)資金密集型的行業(yè)，融資渠道很成本高并且形式也很單一，這使萬(wàn)科集團(tuán)在未來(lái)的發(fā)展過(guò)程中將面臨著相當(dāng)龐大的壓力。因此，對(duì)萬(wàn)科集團(tuán)在融資方面存在的問(wèn)題及原因分析具有重要的意義。（三）研究?jī)?nèi)容和方法本論文一共劃分成為五個(gè)部分，一緒論主要闡述的是論文的研究背景和研究方向以及意義。另外，融資管理的國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀，以及具體的研究?jī)?nèi)容和方法。同時(shí)對(duì)采取的研究思路與技術(shù)路線進(jìn)行了解說(shuō)，對(duì)本論文可能的創(chuàng)新點(diǎn)進(jìn)行簡(jiǎn)單總結(jié)。最后，提出有待完善之處。二是對(duì)融資理論進(jìn)行綜述，主要說(shuō)明國(guó)內(nèi)外有關(guān)融資的一些基本概念與分類，以及融資管理方面的一些基本概念與含義，從而為下文有關(guān)論文的撰寫(xiě)與研究打下理論基礎(chǔ)。第三步是以萬(wàn)科房地產(chǎn)企業(yè)融資管理出現(xiàn)的狀況以及針對(duì)這一狀況提出的對(duì)策，介紹了萬(wàn)科集團(tuán)近幾年在融資管理方面取得的成績(jī)和存在的問(wèn)題，并分析了萬(wàn)科集團(tuán)最近幾年在融資管理上所做的努力以及其在融資管理中存在的問(wèn)題。第四部分提出完善和優(yōu)化萬(wàn)科融資管理結(jié)構(gòu)的建議以及對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行融資結(jié)構(gòu)進(jìn)行總結(jié)描述分析，指出了其中存在的融資管理重點(diǎn)和難點(diǎn)。第五部分則是論述針對(duì)問(wèn)題給出建議，例如我國(guó)商業(yè)銀行融資結(jié)構(gòu)應(yīng)采取哪些對(duì)策。最后為全文的結(jié)語(yǔ)，主要總結(jié)全文。本文所使用的研究方法有：(1)文獻(xiàn)法：搜集國(guó)內(nèi)外有關(guān)企業(yè)融資及有關(guān)企業(yè)實(shí)施融資風(fēng)險(xiǎn)管理方面的大量文獻(xiàn)，經(jīng)過(guò)深入地閱讀，整理，分析及研究等，并且歸納出大量有關(guān)學(xué)術(shù)文獻(xiàn)理論材料，從中發(fā)現(xiàn)企業(yè)融資中的一些基本概念，以及有關(guān)企業(yè)在融資過(guò)程中實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)管理方面的一些基本概念及其意義，為本論文持續(xù)深入地研究撰寫(xiě)及研究結(jié)論打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)理論基礎(chǔ)。(2)案例研究法：以萬(wàn)科公司為例，在對(duì)其基本狀況進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，指出其財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀，進(jìn)而對(duì)其中所存在問(wèn)題進(jìn)行剖析，最后針對(duì)其實(shí)際狀況，提出優(yōu)化資金管理，提升其財(cái)務(wù)管理水平，減少融資風(fēng)險(xiǎn)等建議。二、相關(guān)理論概述（一）融資的概念及分類企業(yè)在考慮生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)發(fā)展?fàn)顩r時(shí)，需要向指定的人或者固定的投資者申請(qǐng)籌備資金，使募集到的流動(dòng)性資金用于生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)。這種融資方式稱為企業(yè)內(nèi)部融資。企業(yè)通過(guò)內(nèi)部融資可以提高資產(chǎn)質(zhì)量，降低籌資成本，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)資源合理配置。企業(yè)內(nèi)部融資有兩種類型：一種是內(nèi)生企業(yè)融資，一種是單獨(dú)外生。內(nèi)生企業(yè)融資是指企業(yè)本身所擁有的資源。而外源企業(yè)融資則是由企業(yè)的股東通過(guò)發(fā)行股票或者債券進(jìn)行籌資。這兩者都屬于企業(yè)的內(nèi)生性融資。這種內(nèi)生性融資，主要表現(xiàn)為某些企業(yè)把自有資金投向本國(guó)或?qū)ν膺M(jìn)行投資。外部融資，主要指一般企業(yè)或者公司通過(guò)現(xiàn)有的方式與手段，在除公司以外的經(jīng)濟(jì)實(shí)體范圍內(nèi)募集資金的行為，其主要融資手段有商業(yè)銀行貸款，發(fā)行股票以及公司債券等。（二）融資管理的概念融資管理是指企業(yè)向企業(yè)外部有關(guān)單位或個(gè)人以及從企業(yè)內(nèi)部籌措和集中生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所需資金的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。融資管理的蛀主要內(nèi)容1.明確具體的財(cái)務(wù)目標(biāo)以實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化為最終目標(biāo)，企業(yè)在具體經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中必須確定具體的財(cái)務(wù)目標(biāo)，這樣才能對(duì)有效實(shí)施財(cái)務(wù)的融資管理職能具有直接指導(dǎo)作用。這一具體的財(cái)務(wù)目標(biāo)會(huì)受到企業(yè)當(dāng)期的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、法律環(huán)境、稅收環(huán)境和金融環(huán)境的影響，在確定目標(biāo)時(shí)一定要充分考慮企業(yè)內(nèi)部和外部的各項(xiàng)財(cái)務(wù)關(guān)系，以保證在協(xié)調(diào)有效的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。2.科學(xué)預(yù)測(cè)企業(yè)的資金需求量企業(yè)的財(cái)務(wù)部門(mén)必須根據(jù)企業(yè)具體的經(jīng)營(yíng)方針、發(fā)展階段和投資規(guī)模，運(yùn)用科學(xué)合理的預(yù)測(cè)方法，正確地測(cè)定企業(yè)在某一時(shí)期的資金需要量。資金不足或資金籌集過(guò)量都不利于企業(yè)的正常發(fā)展。在企業(yè)進(jìn)行資金預(yù)測(cè)過(guò)程中，必須掌握正確的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)，采用正確的預(yù)測(cè)方法，如果發(fā)生預(yù)測(cè)錯(cuò)誤，可能會(huì)直接使企業(yè)財(cái)務(wù)管理失控，進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)和投資的失敗。3.選擇合理的融資渠道和方式融資渠道是指企業(yè)取得資金的來(lái)源；融資方式是企業(yè)取得資金的具體形式。在實(shí)務(wù)中，同一渠道的資金可以采用不同的方式取得，而同一融資方式又可以適用于不同的融資渠道，二者結(jié)合可以產(chǎn)生多種可供選擇的融資組合。因此，有必要對(duì)二者的特點(diǎn)加以分析研究，以確定合理的融資組合。4.確保資金結(jié)構(gòu)的合理性簡(jiǎn)單地講，資金結(jié)構(gòu)就是指企業(yè)負(fù)債資金和權(quán)益資金的比例關(guān)系，有時(shí)也被稱為資本結(jié)構(gòu)。由于不同的融資方式會(huì)帶來(lái)不同的資金成本，并且對(duì)應(yīng)不同的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此，企業(yè)在將不同的融資渠道和方式進(jìn)行組合時(shí)，必須充分考慮企業(yè)實(shí)際的經(jīng)營(yíng)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，適度負(fù)債，追求最佳的資本結(jié)構(gòu)。（三）融資管理的原則企業(yè)與投資者在直接融資與管理中多要遵守的原則如下：（1）開(kāi)放性原則。已經(jīng)發(fā)行上市的公司，要按要求將其公司發(fā)行的證券公之于眾，幫助其公司企業(yè)規(guī)避融資的騙術(shù)，防止投資者對(duì)金融市場(chǎng)的破壞。（2）堅(jiān)持公正對(duì)待原則與平等互利原則相結(jié)合。在證券發(fā)行和交易過(guò)程中，必須遵守相關(guān)的法律、法規(guī)。這樣有利于保護(hù)廣大投資者的權(quán)益，維護(hù)證券市場(chǎng)的公平、公開(kāi)、公正，促進(jìn)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。（3）保護(hù)中小投資者的原則。在進(jìn)行直接發(fā)行時(shí)，要充分尊重廣大投資者的意愿，使其參與到整個(gè)金融市場(chǎng)中來(lái)，這樣才能保證證券發(fā)行順利進(jìn)行，促進(jìn)整個(gè)金融市場(chǎng)得到好的發(fā)展。另外，直接融資也同樣是保護(hù)中小投資者合法權(quán)益的手段之一。一旦利益受損，就會(huì)帶來(lái)巨大損失甚至?xí)：φ麄€(gè)市場(chǎng)穩(wěn)定。（4）堅(jiān)持公平交易原則。在直接金融市場(chǎng)內(nèi)，投資者們具有相同的金融市場(chǎng)條件和相同的買賣交易證券的機(jī)會(huì)，完全享有交易權(quán)和其應(yīng)履行的義務(wù)，這些都很好地制止了投資者違反信托、操縱和“內(nèi)幕”購(gòu)買、出售等活動(dòng)。三、萬(wàn)科集團(tuán)融資管理的現(xiàn)狀分析（一）萬(wàn)科集團(tuán)簡(jiǎn)介萬(wàn)科集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱萬(wàn)科集團(tuán)）創(chuàng)立于1984年5月，公司總部設(shè)在我國(guó)廣東省深圳市?，F(xiàn)為我國(guó)大陸規(guī)模較大的房地產(chǎn)及專業(yè)私人住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)服務(wù)公司之一。公司現(xiàn)有資產(chǎn)300億，業(yè)務(wù)涉及地產(chǎn)、物業(yè)、金融等多個(gè)領(lǐng)域。萬(wàn)科集團(tuán)歷經(jīng)20余年，已成為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中最具實(shí)力、最具影響的上市公司。萬(wàn)科集團(tuán)公司已在國(guó)內(nèi)66座大城市成立分公司，并從2013年起進(jìn)一步擴(kuò)大海外房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。先后在中國(guó)香港，新加坡，紐約，倫敦等地累計(jì)推出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理服務(wù)項(xiàng)目10余項(xiàng)。深圳萬(wàn)科地產(chǎn)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)有限公司一直以來(lái)都把一流的地產(chǎn)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理、優(yōu)良的住宅樓宇清潔養(yǎng)護(hù)作為首要的服務(wù)基礎(chǔ)，為來(lái)住的顧客及開(kāi)發(fā)商提供更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品及服務(wù)。1988年，通過(guò)股份制公司的轉(zhuǎn)型，萬(wàn)科正式進(jìn)軍住宅房地產(chǎn)領(lǐng)域。萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱“萬(wàn)科物業(yè)”）于1997年經(jīng)香港聯(lián)交所批準(zhǔn)上市，并成為香港上市公司中第一家在主板市場(chǎng)成功上市的地產(chǎn)公司。一九九三年，本署著手致力公共住宅租賃房屋的研發(fā)。歷經(jīng)多年，逐步在我國(guó)住宅房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域建立起自身品牌優(yōu)勢(shì)。2016年度，萬(wàn)科全年房地產(chǎn)出售住宅建筑面積為2765.4萬(wàn)平方米，銷售額為3647.7億，較上年同期分別上漲33.3億、39.3億。萬(wàn)科對(duì)國(guó)內(nèi)住宅商品房銷售市場(chǎng)的占有率進(jìn)一步提升，達(dá)到了新的高度。不管是萬(wàn)科每年的銷量總額，還是市場(chǎng)份額，均創(chuàng)二手房行業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量史新高。（二）萬(wàn)科集團(tuán)融資管理的現(xiàn)狀萬(wàn)科一直以來(lái)都以現(xiàn)金為主的凈利潤(rùn)融資結(jié)構(gòu)為基礎(chǔ)。這使萬(wàn)科企業(yè)形成了具有多元化且溫和的凈利潤(rùn)融資結(jié)構(gòu)。隨著公司的不斷發(fā)展和壯大，公司面臨著越來(lái)越大的內(nèi)部資金需求壓力。在內(nèi)部資金的管理和分配方面，萬(wàn)科也采取了多種措施來(lái)提高資金的使用效率和安全性。但從外凈利潤(rùn)的融資結(jié)構(gòu)來(lái)看，由于公司在2014-2015年間采取了較為激進(jìn)的股權(quán)再融資政策，導(dǎo)致企業(yè)面臨較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，有必要對(duì)萬(wàn)科內(nèi)部?jī)衾麧?rùn)融資結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析。從內(nèi)部?jī)衾麧?rùn)籌資結(jié)構(gòu)來(lái)看，萬(wàn)科以凈利潤(rùn)留存收益籌資方式，迅速募集資金，從某種程度上大大增加了與萬(wàn)科內(nèi)部?jī)糍Y產(chǎn)等價(jià)的資金，削弱資產(chǎn)負(fù)債率，綜合體現(xiàn)財(cái)務(wù)資金杠桿作用。從表3.1可以看出，萬(wàn)科內(nèi)部?jī)衾麧?rùn)與留存收益之比，雖然2016年后開(kāi)始下降，但是仍保持高位，這說(shuō)明萬(wàn)科內(nèi)生凈利潤(rùn)融資情況還算好，這給其他融資方式打下良好條件與基礎(chǔ)，公司能夠較好地主動(dòng)應(yīng)對(duì)目前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件改變。表3.1萬(wàn)科公司2010年-2021年凈利潤(rùn)與發(fā)放紅利以及紅利占凈利潤(rùn)百分比數(shù)值時(shí)間凈利潤(rùn)（億元）發(fā)放現(xiàn)金紅利（億元）現(xiàn)金紅利占凈利潤(rùn)百分比（%）201072.8311.0015.10201196.2514.2914.852012125.5119.8115.782013151.1945.1629.572014157.555.1935.042015181.579.543.802016210.287.241.482017280.599.3535.422018337.711834.942019338.711834.91202041514534.932021225112.850.1數(shù)據(jù)來(lái)源：同花順（1）銀行貸款長(zhǎng)期以來(lái)，銀行是支撐萬(wàn)科集團(tuán)融資的最主要?jiǎng)恿ΑＫ?，萬(wàn)科和其他銀行始終保持了良好戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。目前，萬(wàn)科和其他的銀行已展開(kāi)了大規(guī)模的融資債券等金融商業(yè)化的服務(wù)合作，受到萬(wàn)科與銀行的關(guān)注與支持。而隨著萬(wàn)科融資能力的提高，越來(lái)越多的銀行開(kāi)始關(guān)注并參與到萬(wàn)科的融資活動(dòng)中。截至2014年12月底，共有15家商業(yè)銀行向萬(wàn)科發(fā)放過(guò)貸款。這些銀行對(duì)萬(wàn)科的關(guān)注與扶持，有效地緩解了萬(wàn)科的銀行資金周轉(zhuǎn)緊張問(wèn)題，同時(shí)也為萬(wàn)科能夠嘗試開(kāi)發(fā)其他的融資方式提供了大量的資金支持。但在政府宏觀調(diào)控的力度加大的背景之下、貨幣政策收緊以及銀行信貸條件日趨緊縮等因素影響下，銀行貸款仍然是制約萬(wàn)科發(fā)展的重要因素之一。另外，萬(wàn)科也面臨著自身資金鏈緊張，融資成本高以及其他銀行融資渠道不暢等問(wèn)題。而銀行融資又是公司獲得外部資金支持，實(shí)現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的主要途徑之一。所以，萬(wàn)科現(xiàn)在還在繼續(xù)探索新的途徑與方法，幫助萬(wàn)科走出對(duì)其他銀行融資的束縛與依賴。銀行貸款仍是融資的主要渠道。不過(guò)，萬(wàn)科2022年一季度的季報(bào)顯示，該公司的財(cái)務(wù)費(fèi)用65.2萬(wàn)元，而去年同期則為193.1萬(wàn)元，降低60％多。由于財(cái)務(wù)費(fèi)用主要由利息構(gòu)成，該數(shù)據(jù)很大程度反映了企業(yè)的貸款規(guī)模。（2）股權(quán)融資萬(wàn)科1991年上市之后，憑借著自身的發(fā)展業(yè)績(jī)和信譽(yù)，運(yùn)用發(fā)行股票等各種途徑強(qiáng)化了自身的股權(quán)市場(chǎng)進(jìn)行融資。通過(guò)股票市場(chǎng)融資獲得了豐厚的投資收益；同時(shí)通過(guò)資本市場(chǎng)融資，為其快速擴(kuò)大規(guī)模奠定了基礎(chǔ)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入成熟期后。企業(yè)面臨著諸多問(wèn)題和挑戰(zhàn)。如何解決這些難題是萬(wàn)科必須要面對(duì)的一個(gè)重要課題。資本市場(chǎng)是實(shí)現(xiàn)公司價(jià)值最大化和降低企業(yè)融資成本最有效的途徑之一。在這樣的背景下，萬(wàn)科的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和負(fù)債比例發(fā)生了很大變化，其融資能力得到了提高；隨著資本市場(chǎng)的不斷完善，以及政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。房地產(chǎn)企業(yè)為了能取得更好的收益，越來(lái)越重視自身的品牌建設(shè)和營(yíng)銷活動(dòng)。品牌成為房地產(chǎn)企業(yè)重要的無(wú)形資產(chǎn)。隨著我國(guó)股權(quán)市場(chǎng)的發(fā)展，越來(lái)越多的企業(yè)開(kāi)始進(jìn)入到股權(quán)市場(chǎng)中去，這些企業(yè)也逐漸形成了自己獨(dú)特的“萬(wàn)科”品牌。同時(shí)，隨著公司業(yè)務(wù)的拓展，萬(wàn)科的品牌影響力也在不斷增強(qiáng)。萬(wàn)科集團(tuán)近5年通過(guò)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)積累的現(xiàn)金流量?jī)纛~都是正數(shù)，表明盈利的情況較好，但數(shù)值變化很大。投資活動(dòng)產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量在2016-2019年均小于0，特別是在2016-2018年融資活動(dòng)凈現(xiàn)金流量為正數(shù)，表明在這一時(shí)期萬(wàn)科集團(tuán)進(jìn)行了大量投資，快速占據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)，好在2020年終于改變了投資活動(dòng)現(xiàn)金流量入不敷出的局面。自2019年開(kāi)始，萬(wàn)科集團(tuán)運(yùn)營(yíng)和投資活動(dòng)的凈現(xiàn)金流有所增加，而籌資活動(dòng)的凈現(xiàn)金流卻明顯下降為負(fù)值，說(shuō)明萬(wàn)科集團(tuán)認(rèn)識(shí)到僅僅依賴經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量補(bǔ)償投資不算長(zhǎng)久之計(jì)，正在逐漸重視運(yùn)用籌資手段。我國(guó)房地產(chǎn)上市公司一般選擇銀行貸、信托、股票等幾大主流融資渠道，近年來(lái)，具有規(guī)模性的房地產(chǎn)上市企業(yè)，其融資結(jié)構(gòu)中銀行貸款通常能達(dá)到40%的比例，如此大的依賴性會(huì)使企業(yè)對(duì)資金管控喪失主動(dòng)權(quán)，無(wú)形中加大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。萬(wàn)科集團(tuán)就采取了以依靠銀行貸款為主的融資模式。雖然向銀行借貸審批手續(xù)相對(duì)簡(jiǎn)單，資金到賬較迅速，但企業(yè)會(huì)面臨到期還本付息的巨大壓力，其背后風(fēng)險(xiǎn)不言而喻，這在一定維度上表明萬(wàn)科集團(tuán)缺少行之有效的融資渠道。（3）房地產(chǎn)信托房地產(chǎn)信托是指以房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商的名義，通過(guò)信托方式使用并被權(quán)威信托機(jī)構(gòu)和負(fù)責(zé)任的公司所持有的信托。在制定投資計(jì)劃時(shí)，應(yīng)充分考慮到房地產(chǎn)的特點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)，選擇合適的信托計(jì)劃貸款額度及期限，并根據(jù)不同類型的信托計(jì)劃對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行分類。在房地產(chǎn)市場(chǎng)日益激烈競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)已成為商業(yè)銀行新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。合理充分利用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可以讓客戶順利獲得可靠投資收益。2015年，萬(wàn)科集團(tuán)公開(kāi)征集并在國(guó)內(nèi)發(fā)布了公募債券基金“鵬華前?！保╮eits），具有固定收益性。完備的前期資金是一個(gè)由籌集到撤出的鏈條，這一投資模式可以有效地幫助萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)由重資產(chǎn)到輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)變。對(duì)這個(gè)時(shí)候的萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目早期大量的土地、資金來(lái)自前期開(kāi)發(fā)銀行，所以早期地價(jià)已經(jīng)預(yù)交。在施工期間，還很容易得到開(kāi)發(fā)銀行貸款先期資助。因此，萬(wàn)科在這個(gè)時(shí)候不需要在早期承受太多早期資金撤出壓力。這也就意味著，如果沒(méi)有足夠的資金做支撐，任何一個(gè)投資機(jī)構(gòu)都不可能完成對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的銷售。在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)所需要的資金往往來(lái)自外部。所以，鵬華前海工程中后期，萬(wàn)科資金能夠迅速將前期資產(chǎn)資本化，萬(wàn)科以資本化reits形式，能夠有效確保后期用地、資金迅速上市，以達(dá)到迅速向輕資產(chǎn)過(guò)渡。海外融資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)融資地隨著門(mén)檻的日益增高成本也隨之提高。這一現(xiàn)象決定了海外房地產(chǎn)資金的涌入發(fā)生。我國(guó)經(jīng)濟(jì)在經(jīng)過(guò)了多年的高速增長(zhǎng)，也進(jìn)入經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展時(shí)期。人們對(duì)于房產(chǎn)投資和保值增值的需求也越變?cè)礁?。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)內(nèi)拉動(dòng)內(nèi)需、促進(jìn)消費(fèi)、以及帶動(dòng)周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心力量。同時(shí)也成了我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)之一。另一方面，隨著房地產(chǎn)資本市場(chǎng)不斷發(fā)展，很多企業(yè)開(kāi)始選擇通過(guò)海外房地產(chǎn)融資來(lái)獲取資金支持自身的發(fā)展，這就為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在海外進(jìn)行房地產(chǎn)融資提供了新的思路。（三）萬(wàn)科集團(tuán)融資管理存在的問(wèn)題1.缺乏科學(xué)融資規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，為了能確保自身企業(yè)利潤(rùn)在短時(shí)間內(nèi)獲得穩(wěn)定而持久的利潤(rùn)增長(zhǎng)，就需要有效地做好房地產(chǎn)融資工作，同時(shí)也需要將自身資金問(wèn)題擺在顯著地位。萬(wàn)科進(jìn)入中國(guó)較早，因此從它資本市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)以及從它融資方式選擇上來(lái)看，萬(wàn)科都做得優(yōu)于國(guó)內(nèi)其他房地產(chǎn)企業(yè)以及開(kāi)發(fā)商。在具體融資方式選擇之上，萬(wàn)科并不只靠在國(guó)內(nèi)A股資本市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)中可以直接融資，而是可以利用自身優(yōu)勢(shì)，在國(guó)內(nèi)開(kāi)展大量持續(xù)性、高效率的房地產(chǎn)資金市場(chǎng)募集及配套工作。截至目前，萬(wàn)科拓展房地產(chǎn)資本市場(chǎng)發(fā)展之路，已援引大量資金。其籌資途徑主要有：房地產(chǎn)銀行貸款，股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌資，房地產(chǎn)投資信貸信托和海外房地產(chǎn)籌資。表3.2萬(wàn)科2019年制定未來(lái)5年融資戰(zhàn)略規(guī)劃數(shù)據(jù)指標(biāo)項(xiàng)目未來(lái)1年未來(lái)2年未來(lái)3年未來(lái)4年未來(lái)5年融資額度新增10億15億20億25億30億直接融資比率提高到2%5%7%10%12%長(zhǎng)期負(fù)率比率提高到20%25%30%35%40%負(fù)債率降低到79%78%77%76%75%利潤(rùn)率提高到10.5%10.75%11.0%11.5%12%應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)9080706050流動(dòng)比率提高到931.401.451.501.55速動(dòng)比率提高到0.350.400.450.500.55平均融資成本降低到11.0%10.5%10%9.5%9.25%數(shù)據(jù)來(lái)源：萬(wàn)科官網(wǎng)、東方財(cái)富網(wǎng)2.資本結(jié)構(gòu)有待完善堅(jiān)持政策平穩(wěn)，資本管理結(jié)構(gòu)良好，對(duì)萬(wàn)科今后的成敗起到了關(guān)鍵的決定作用。當(dāng)前萬(wàn)科正逐步向多元化企業(yè)籌資的途徑這一方向進(jìn)行多元化發(fā)展，但同時(shí)又結(jié)合市場(chǎng)及企業(yè)本身?xiàng)l件，制定并出臺(tái)符合自身?xiàng)l件的多元化籌資方案，堅(jiān)守政策，穩(wěn)定資金管理結(jié)構(gòu)。在公司融資關(guān)鍵時(shí)刻，嚴(yán)格控制公司融資成本，以免公司最終出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)，直接影響到公司債權(quán)人及其他股權(quán)投資人等切身經(jīng)濟(jì)利益。因此，在為企業(yè)融資時(shí)，要時(shí)刻將一個(gè)企業(yè)實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債率水平時(shí)刻保持在成本可控范圍內(nèi)。由下表可以明顯地看到，從萬(wàn)科當(dāng)前的財(cái)務(wù)和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)看，雖然沒(méi)能達(dá)成未來(lái)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的指標(biāo)，但是財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析指標(biāo)和現(xiàn)在比較沒(méi)有太大的差距。所以萬(wàn)科在資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)融資的這兩個(gè)方面上只需進(jìn)行升級(jí)就可以。當(dāng)前，萬(wàn)科財(cái)務(wù)融資方式呈現(xiàn)多樣化趨勢(shì)，其中最重要的是拓寬了政府融資渠道；萬(wàn)科負(fù)債結(jié)構(gòu)較為單一，短期負(fù)債率偏高，長(zhǎng)期負(fù)債率偏低。萬(wàn)科目前主要使用的是銀行借款和商業(yè)信用。銀行貸款目前已成為政府籌資和借貸的主要方式，政府債券很少直接使用。其主要原因是政府直接發(fā)行債券，貸款審批流程過(guò)于繁瑣，雖然所發(fā)行萬(wàn)科債券滿足政府發(fā)行債券需求，但是債券杠桿還比較低，進(jìn)一步嚴(yán)重制約當(dāng)前萬(wàn)科向政府融資渠道，資本流動(dòng)結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化，造成資本流動(dòng)結(jié)構(gòu)不盡合理，負(fù)債率過(guò)高，風(fēng)險(xiǎn)防范地區(qū)不到位等系列問(wèn)題。與此同時(shí)，萬(wàn)科也在考慮繼續(xù)降低向銀行貸款占比，然而，在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策以及萬(wàn)科資本市場(chǎng)鏈條收緊現(xiàn)實(shí)之下，房屋交易規(guī)模及數(shù)量持續(xù)下降及下滑，銀行借貸規(guī)模萎縮，或許在一定程度上令的萬(wàn)科地產(chǎn)資本市場(chǎng)鏈條始終處于緊繃狀態(tài)，這也大大增加了萬(wàn)科資金鏈條易被切斷概率。房地產(chǎn)投資行業(yè)本身就是屬于資金密集型行業(yè)，啟用資金量大，同時(shí)融資收益期較長(zhǎng)，所以啟用資金對(duì)于房地產(chǎn)而言同樣至關(guān)重要，融資對(duì)于房地產(chǎn)投資企業(yè)而言更是不可缺少的重要環(huán)節(jié)，同時(shí)，唯有穩(wěn)定的內(nèi)部資本與股權(quán)結(jié)構(gòu)，才能為房地產(chǎn)融資提供基礎(chǔ)與前提，萬(wàn)科歷經(jīng)數(shù)次資本與股權(quán)之爭(zhēng)，尤其主要表現(xiàn)在2008年與寶能發(fā)生過(guò)資本與股權(quán)之戰(zhàn)，在這場(chǎng)爭(zhēng)斗中，萬(wàn)科控制權(quán)幾乎易主，管理層跌宕起伏，因此，唯有內(nèi)部資本與股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，才能為房地產(chǎn)打造多元化融資方式與制度完善做出貢獻(xiàn)。表3.3萬(wàn)科2019資本結(jié)構(gòu)現(xiàn)有數(shù)據(jù)和戰(zhàn)略規(guī)劃數(shù)據(jù)對(duì)比表項(xiàng)目現(xiàn)狀未來(lái)1年未來(lái)3年未來(lái)5年主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率10%10.5%11.0%12%應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)103908070資產(chǎn)負(fù)債率69.62%69%57%55%流動(dòng)比率1.31541.331.371.45速動(dòng)比率0.32480.330.370.45資料來(lái)源：萬(wàn)科官網(wǎng)、東方財(cái)富網(wǎng)3.融資渠道選擇不合理集團(tuán)在內(nèi)部融資的過(guò)程當(dāng)中，所產(chǎn)生的費(fèi)用是由內(nèi)外兩部分構(gòu)成。內(nèi)部融資成本可分為直接融資和間接融資兩類。直接融資包括股權(quán)融資和債務(wù)融資兩部分，間接融資主要包括銀行貸款，股票融資以及商業(yè)信用和政府擔(dān)保等；外部融資成本主要是指市場(chǎng)流動(dòng)資本在外部融資中所占用的比例，它與負(fù)債融資相比具有更高的風(fēng)險(xiǎn)，而與股本或投資收益相比則相對(duì)較低。融資成本如何，直接關(guān)系著企業(yè)集團(tuán)能否生存與發(fā)展。如果外部融資成本過(guò)高，則會(huì)使整個(gè)企業(yè)集團(tuán)處于不利地位。企業(yè)集團(tuán)公司作為一個(gè)整體，其內(nèi)部成員之間存在著相互聯(lián)系與制約關(guān)系，這種關(guān)系既體現(xiàn)在縱向上，也反映在橫向上。因此，如何減少企業(yè)集團(tuán)整體融資成本和加強(qiáng)企業(yè)集團(tuán)的融資費(fèi)用管理，以及實(shí)現(xiàn)企業(yè)集團(tuán)的融資活動(dòng)中的融資費(fèi)用協(xié)調(diào)具有重要意義?，F(xiàn)有的萬(wàn)科外部融資方式及渠道多是基于萬(wàn)科集團(tuán)銀行貸款業(yè)務(wù)，負(fù)債在銀行融資中占有大約比例，同時(shí)輔之以信托，債券及基金，盡管部分信托融資這種模式雖能在短時(shí)間內(nèi)給投資者帶來(lái)一些高額收益，但費(fèi)用比較昂貴，對(duì)萬(wàn)科集團(tuán)的資金長(zhǎng)期運(yùn)用非常有利。具體情況見(jiàn)下表，和保利地產(chǎn)相比，融資渠道平均融資利率和保利地產(chǎn)無(wú)顯著差異。而從萬(wàn)科整體的角度來(lái)看，其融資成本卻遠(yuǎn)高于保利地產(chǎn)?？梢?jiàn)，萬(wàn)科集團(tuán)的資金利用效率不高。在這種情況下，如何降低融資成本成為當(dāng)前萬(wàn)科需要解決的問(wèn)題之一。造成萬(wàn)科融資渠道成本居高不下的主要因素有：(1)外部因素導(dǎo)致了融資市場(chǎng)的環(huán)境發(fā)產(chǎn)生了變化。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了至關(guān)重要的作用，但是房地產(chǎn)行業(yè)本身所具有的高風(fēng)險(xiǎn)也同樣使得房地產(chǎn)行業(yè)面臨著更多的風(fēng)險(xiǎn)。由于萬(wàn)科集團(tuán)資金市場(chǎng)環(huán)境的變化多數(shù)受國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)與貨幣影響較大，資金市場(chǎng)環(huán)境越來(lái)越窄，而嚴(yán)厲的宏觀貨幣政策又極大地固定著融資的費(fèi)用生成，與之相伴隨的是萬(wàn)科集團(tuán)對(duì)外部融資渠道的管理模式受利率上升等融資渠道與費(fèi)用增加等嚴(yán)重因素的制約。(2)萬(wàn)科集團(tuán)在資金管理方式上。其實(shí)萬(wàn)科集團(tuán)目前還不具備一個(gè)對(duì)內(nèi)和對(duì)外融資渠道管理的有效平臺(tái)。萬(wàn)科集團(tuán)從資金管理方式來(lái)看。采取的是一種“以房養(yǎng)老”模式，即通過(guò)“借殼上市”的方式來(lái)解決企業(yè)發(fā)展中所面臨的資金不足問(wèn)題。這一模式也被業(yè)界稱為“借殼上市+資金集中管理”模式。其實(shí)萬(wàn)科集團(tuán)目前暫沒(méi)有有效的內(nèi)外部融資渠道管理平臺(tái)。外部融資渠道管理混亂、與下屬企業(yè)之間存在較大的資金間隙及大量的冗余是造成萬(wàn)科集團(tuán)無(wú)法獲得最佳融資渠道的主要原因之一，也是導(dǎo)致本企業(yè)集團(tuán)經(jīng)營(yíng)困難的重要因素。(3)從融資渠道上看，短期票據(jù)、中長(zhǎng)期票據(jù)以及低成本公司債都是直接進(jìn)入的，準(zhǔn)入門(mén)檻都比較高。以萬(wàn)科票據(jù)為例，萬(wàn)科票據(jù)能夠充分滿足上述渠道資金流入需求，但受多種重要財(cái)務(wù)指標(biāo)制約。表3.42021年萬(wàn)科和保利地產(chǎn)融資成本對(duì)比表融資渠道平均利率萬(wàn)科地產(chǎn)行業(yè)平均值保利地產(chǎn)銀行貸款7%9%8%公司債券8%8%7%上市融資2%3%2%信托融資12%13%13%基金融資10%10%10%資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、同花順4.治理結(jié)構(gòu)不完善公司治理結(jié)構(gòu)對(duì)融資非常重要，如果想要保證融資問(wèn)題能夠得到解決，首先必須要完善其公司的治理結(jié)構(gòu)。然而，對(duì)萬(wàn)科集團(tuán)整體來(lái)說(shuō)，因?yàn)榉种Ф啵髽I(yè)仍是股東多，地域資源分布廣，成本管理鏈長(zhǎng)。與此同時(shí)，萬(wàn)科集團(tuán)內(nèi)難以有效地協(xié)調(diào)各部門(mén)的利益和股東們的整體利益。并且由于萬(wàn)科集團(tuán)的股權(quán)治理體系架構(gòu)較復(fù)雜，股東權(quán)力也過(guò)于復(fù)雜，股權(quán)太過(guò)集中，管理是難題。這嚴(yán)重妨礙了股東權(quán)力掌控以及資產(chǎn)負(fù)債表編制與設(shè)立，導(dǎo)致了公司大股東在融資風(fēng)險(xiǎn)決策方面可能出現(xiàn)失誤。另外，管理人員在萬(wàn)科集團(tuán)融資過(guò)程中，缺少風(fēng)險(xiǎn)與成本管理這兩種理念進(jìn)行有效的把控。在企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)管理中，萬(wàn)科集團(tuán)各分支機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)，總經(jīng)理往往期望企業(yè)股東得到收益，并向萬(wàn)科集團(tuán)爭(zhēng)取企業(yè)財(cái)務(wù)支持，很少注意融資成本管理。此外，由于股權(quán)集中度過(guò)高而帶來(lái)的控制權(quán)與現(xiàn)金流權(quán)分離也是影響公司價(jià)值最大化目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的重要因素之一。因此，在萬(wàn)科集團(tuán)中進(jìn)行股權(quán)集中化改革具有非常重大的現(xiàn)實(shí)意義。萬(wàn)科作為大型集團(tuán)公司，對(duì)資本市場(chǎng)戰(zhàn)略競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)薄弱，部分企業(yè)經(jīng)理人眼光短淺，缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略融資計(jì)劃，從而管理者忽視自身融資成本，致使在短期內(nèi)雖然選擇了高利潤(rùn)的成本及融資險(xiǎn)管理渠道，但是集團(tuán)內(nèi)部的成本和管理成本依然處于較高水準(zhǔn)?？偟膩?lái)說(shuō)，殘缺的萬(wàn)科集團(tuán)治理體系結(jié)構(gòu)及其股權(quán)太過(guò)復(fù)雜，太過(guò)集中，這與萬(wàn)科集團(tuán)沒(méi)有行之有效的管理及激勵(lì)機(jī)制有直接關(guān)系。四、萬(wàn)科集團(tuán)融資管理的優(yōu)化對(duì)策（一）制定科學(xué)的融資規(guī)劃制定科學(xué)的融資規(guī)劃，須結(jié)合集團(tuán)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)水平，財(cái)務(wù)狀況、將來(lái)的融資率和實(shí)際融資風(fēng)險(xiǎn)等各方面的因素，選擇最能滿足萬(wàn)科集團(tuán)經(jīng)營(yíng)發(fā)展需要的有效融資渠道，從而實(shí)現(xiàn)股東價(jià)值最大化。萬(wàn)科集團(tuán)在組建完成之后，仍需進(jìn)一步強(qiáng)化其財(cái)務(wù)管理基礎(chǔ)與實(shí)踐工作，并制定出一整套實(shí)時(shí)財(cái)務(wù)計(jì)劃，從而更好地將保障經(jīng)濟(jì)與財(cái)務(wù)合理化有效落實(shí)，進(jìn)一步為萬(wàn)科集團(tuán)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)與財(cái)務(wù)可持續(xù)，良性發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。又要結(jié)合實(shí)際情況，加強(qiáng)融資理論基礎(chǔ)與實(shí)踐工作，對(duì)現(xiàn)實(shí)融資方案進(jìn)行調(diào)整，使現(xiàn)實(shí)融資方案更符合萬(wàn)科集團(tuán)經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略融資范圍與現(xiàn)實(shí)融資需要，增強(qiáng)萬(wàn)科集團(tuán)融資管理決策科學(xué)性，篩選最優(yōu)現(xiàn)實(shí)融資策略與最優(yōu)現(xiàn)實(shí)融資渠道，并決定是否采取縮減現(xiàn)實(shí)融資方式來(lái)縮減融資與風(fēng)險(xiǎn)。（二）完善資本結(jié)構(gòu)企業(yè)資本管理結(jié)構(gòu)既對(duì)萬(wàn)科企業(yè)資本管理與發(fā)展有很大影響，也對(duì)萬(wàn)科企業(yè)重大投資項(xiàng)目以及企業(yè)投資資本量增加有很大決定作用。萬(wàn)科依據(jù)其實(shí)際資本管理情況，結(jié)合目前行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，制定其企業(yè)資本管理結(jié)構(gòu)，一方面從本質(zhì)上明確萬(wàn)科企業(yè)今后資本管理方向與重點(diǎn)，同時(shí)也從本質(zhì)上加速萬(wàn)科企業(yè)快速、平穩(wěn)、健康地發(fā)展。同時(shí)也為其他房地產(chǎn)上市公司資本管理提供參考依據(jù)。本文首先介紹了萬(wàn)科的基本概況以及萬(wàn)科的資本管理現(xiàn)狀。然后通過(guò)分析萬(wàn)科的資本管理結(jié)構(gòu)來(lái)揭示其存在的問(wèn)題并提出相應(yīng)建議。好的公司資本管理結(jié)構(gòu)，既決定了能有效地推動(dòng)萬(wàn)科公司快速，健康地發(fā)展，也決定了企業(yè)在這樣狀態(tài)下激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)中處于高于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)位置的地位。所以萬(wàn)科有必要對(duì)自身資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，從而保證資金運(yùn)用能夠在投資期間取得較大經(jīng)濟(jì)利益。（三）降低融資成本萬(wàn)科集團(tuán)現(xiàn)有融資方式主要有內(nèi)外兩種，逐步實(shí)現(xiàn)籌資方式多樣化，助力集團(tuán)融資。但觀察萬(wàn)科融資成本就會(huì)發(fā)現(xiàn)萬(wàn)科融資成本整體偏高。從目前融資政策來(lái)看，萬(wàn)科在融資過(guò)程中一定要選擇適合自己的融資渠道模型來(lái)減少資本利息成本、以及融資過(guò)程中資本風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，在促使經(jīng)濟(jì)利益最大化。由于可轉(zhuǎn)換股權(quán)融資成本小于可轉(zhuǎn)換債券股權(quán)融資成本，且不需要萬(wàn)科負(fù)擔(dān)可轉(zhuǎn)換債券利息，偏向萬(wàn)科投資者可理性選擇這種融資模型。另外，萬(wàn)科還須妥善通過(guò)利用還款，轉(zhuǎn)賬，提前到期還款等資金變化，對(duì)旗下金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行進(jìn)一步優(yōu)化。另外，隨著市場(chǎng)上可轉(zhuǎn)換債券發(fā)行數(shù)量的增多，萬(wàn)科可以從可轉(zhuǎn)換債券中獲得更多的收益，從而提高了萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。交換條件成熟時(shí)，普通股可以通過(guò)變換債券變換成1股。也可通過(guò)增減可轉(zhuǎn)換債務(wù)等股權(quán)融資規(guī)模與比例，顯著降低股權(quán)融資成本。（四）完善公司治理結(jié)構(gòu)目前來(lái)看萬(wàn)科集團(tuán)的管理治理結(jié)構(gòu)需要改善。其中的問(wèn)題主要表現(xiàn)在股權(quán)的結(jié)構(gòu)非常集中，限制了企業(yè)的融資行動(dòng)。因此，萬(wàn)科目前非常有必要改善自己公司的治理結(jié)構(gòu)和融資管理所存在的問(wèn)題。另外一方面，萬(wàn)科對(duì)自身股權(quán)結(jié)構(gòu)有必要進(jìn)行改進(jìn)，良好的參與架構(gòu)是公司治理結(jié)構(gòu)完善的基礎(chǔ)。利用股權(quán)分散化，可以減少代理的成本從而降低控股的股東們對(duì)經(jīng)理層的監(jiān)督力度。另一方面萬(wàn)科也必須充分運(yùn)用激勵(lì)機(jī)制來(lái)構(gòu)建多元化激勵(lì)薪酬機(jī)制來(lái)調(diào)動(dòng)管理者積極性。萬(wàn)科應(yīng)實(shí)現(xiàn)經(jīng)理人獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制多樣化以進(jìn)一步對(duì)管理人員進(jìn)行有效激勵(lì)并改善公司財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)。結(jié)論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資需要大量的土地開(kāi)發(fā)資金，但房地產(chǎn)企業(yè)自身?yè)碛械耐恋亻_(kāi)發(fā)資金并不能支撐企業(yè)整體的土地開(kāi)發(fā)運(yùn)用需求。因此，房地產(chǎn)企業(yè)本身也要通過(guò)融資來(lái)為企業(yè)籌措更多地土地開(kāi)發(fā)資金。房地產(chǎn)企業(yè)籌資，必須考慮籌資的費(fèi)用與回報(bào)。在選擇合適的融資渠道之后，根據(jù)實(shí)際情況來(lái)制定具體的融資方案，并且要做好相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)控制工作，從而降低房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)。此外，還要建立起完善的融資管理制度。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程當(dāng)中，最重要的就是要解決好融資這個(gè)問(wèn)題。在我國(guó)房地產(chǎn)當(dāng)中融資管理企業(yè)本身就存在很多問(wèn)題，有些融資管理混亂，使房地產(chǎn)企業(yè)陷入資金缺乏困境。由此可見(jiàn)，融資對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)非常重要。通過(guò)本文對(duì)萬(wàn)科的分析，目前即使萬(wàn)科發(fā)展?fàn)顟B(tài)很平穩(wěn)的情況下，在房地產(chǎn)融資的管理方面仍舊存在