2024年房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理-1(總分：99.00，做題時(shí)間：90分鐘)一、單項(xiàng)選擇題(總題數(shù)：22，分?jǐn)?shù)：22.00)1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析中的保本點(diǎn)，是分析計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)原因變化而使項(xiàng)目到達(dá)______時(shí)的極限值。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.利潤(rùn)為零

√

B.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為零

C.基準(zhǔn)收益率

D.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率解析：[解析]保本點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一種或多種風(fēng)險(xiǎn)原因變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目到達(dá)利潤(rùn)為零時(shí)的極限值，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為零闡明項(xiàng)目獲利能力剛剛滿足基準(zhǔn)收益率的規(guī)定，是臨界點(diǎn)而不是保本點(diǎn)。

財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義是在項(xiàng)目壽命期內(nèi)項(xiàng)目?jī)?nèi)部未收回投資每年的凈收益率。同步意味著，到項(xiàng)目壽命期終了時(shí)，所有投資可以被完全收回。(注：FIRR相稱于保本點(diǎn)分析中的酬勞率)2.線性盈虧平衡分析中的盈虧平衡價(jià)格是______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.銷售量等于盈虧平衡產(chǎn)量時(shí)單位產(chǎn)品銷售價(jià)格

√

B.銷售量不不小于盈虧平衡產(chǎn)量時(shí)單位產(chǎn)品銷售價(jià)格

C.銷售量等于生產(chǎn)能力產(chǎn)量時(shí)單位產(chǎn)品最低銷售價(jià)格

D.銷售量等于生產(chǎn)能力產(chǎn)量時(shí)單位產(chǎn)品最高銷售價(jià)格解析：[解析]線性盈虧平衡分析中，銷售收入等于總成本，盈虧平衡價(jià)格就等于盈虧平衡產(chǎn)量時(shí)單位產(chǎn)品銷售價(jià)格。3.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擬開(kāi)發(fā)總建筑面積為50000m2的住宅項(xiàng)目，可銷售面積為47500m2，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本為5000元/m2，銷售均價(jià)為6500元/m2，營(yíng)業(yè)稅金及附加為銷售收入的5.5%。當(dāng)該項(xiàng)目利潤(rùn)為零時(shí)，售價(jià)容許減少的最大幅度是______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.14.32%

√

B.18.62%

C.19.03%

D.23.08%解析：[解析]5000×5+保本售價(jià)×4.75×5.5%=保本售價(jià)×4.75，可得保本售價(jià)=5569.48元/m2，(6500元/m2-5569.48元/m2)/6500元/m2=14.32%。4.下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析內(nèi)容中，在風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)階段應(yīng)完畢的是______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.識(shí)別投資項(xiàng)目也許面臨的風(fēng)險(xiǎn)

B.測(cè)算風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率大小

√

C.分析風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因

D.提出風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的提議解析：[解析]“識(shí)別投資項(xiàng)目也許面臨的風(fēng)險(xiǎn)”和“分析風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因”屬于風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)階段工作，“測(cè)算風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率大小”屬于風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)階段工作，“提出風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的提議”屬于風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)階段工作。5.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資開(kāi)發(fā)一占地面積為30000m2的住宅項(xiàng)目，容積率為3.0，估計(jì)總開(kāi)發(fā)成本為45000萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅金及附加為銷售收入的5.5%，如要實(shí)現(xiàn)30%的成本利潤(rùn)率，則住宅的平均銷售單價(jià)為_(kāi)_____元/m2。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.6500.00

B.6878.31

√

C.7142.86

D.7751.94解析：[解析]總建筑面積(產(chǎn)量)=30000×3=9(萬(wàn)m2)，總開(kāi)發(fā)成本=45000萬(wàn)元，利潤(rùn)=45000×30%=13500(萬(wàn)元)，根據(jù)盈虧平衡點(diǎn)的公式，銷售收入-利潤(rùn)-稅費(fèi)=總開(kāi)發(fā)成本，設(shè)銷售單價(jià)為x，則：x×9-13500-x×9×5.5%=45000，x=6878.31(元/m2)。6.在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行多原因敏感性分析時(shí)，一般假定同步變化的幾種原因發(fā)生變化的概率相似，并且是______的。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.互相關(guān)聯(lián)

B.互相排斥

C.互相獨(dú)立

√

D.互相制約解析：7.某房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目在市場(chǎng)前景為好、中、差的狀況下的凈現(xiàn)值分別為500萬(wàn)元、300萬(wàn)元和-80萬(wàn)元，市場(chǎng)前景好、中、壞出現(xiàn)的概率分別為30%、50%和20%，該項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值的期望值是______萬(wàn)元。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.240

B.284

√

C.300

D.316解析：[解析]500×30%+300×50%-80×20%=284(萬(wàn)元)。8.在運(yùn)用期望值法進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，各不確定性原因發(fā)生的概率Pi的取值范圍是______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.Pi≥0

B.Pi≤1

C.0≤Pi≤1

√

D.Pi≥1解析：[解析]各不確定性原因在每種狀況下的概率，必須不不小于等于1、不小于等于零，且所有也許發(fā)生狀況的概率之和必須等于1。9.下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定原因中，屬于置業(yè)投資階段的重要不確定性原因的是______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.建安工程費(fèi)

B.土地費(fèi)用

C.空置率

√

D.容積率解析：[解析]對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，波及的重要不確定性原因有：土地費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、租售價(jià)格、開(kāi)發(fā)期與租售期、建筑容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)、資本化率、貸款利率等；對(duì)于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目，影響其投資經(jīng)濟(jì)效果的重要不確定性原因包括：購(gòu)置價(jià)格、權(quán)益投資比率、租金水平、空置率、運(yùn)行費(fèi)用、有效面積系數(shù)和貸款利率等。10.在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性分析中，最高土地價(jià)格分析屬于______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.臨界點(diǎn)分析

√

B.期望值分析

C.敏感性分析

D.概率分析解析：[解析]最高土地獲得價(jià)格是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售額和其他費(fèi)用不變條件下，保持滿足預(yù)期收益水平，所能承受的最高土地獲得價(jià)格。11.運(yùn)用實(shí)物期權(quán)措施進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策時(shí)，對(duì)開(kāi)發(fā)規(guī)模較大，首期較難產(chǎn)生理想收益的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可通過(guò)______確定與否進(jìn)行投資。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.等待投資型期權(quán)估價(jià)

B.放棄型期權(quán)估價(jià)

C.成長(zhǎng)型期權(quán)估價(jià)

√

D.柔性期權(quán)估價(jià)解析：12.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的占地面積為15000m2，規(guī)劃容積率為3，估計(jì)開(kāi)發(fā)完畢後可供銷售的面積為總建筑面積的80%，項(xiàng)目的總固定成本為8000萬(wàn)元，估計(jì)項(xiàng)目的單位變動(dòng)成本為4500元/m2，假設(shè)所有可銷售面積可以所有售出，則到達(dá)盈虧平衡的平均銷售單價(jià)為_(kāi)_____元/m2。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.5377.78

B.6277.78

C.6722.22

D.7847.22

√解析：[解析]總建筑面積(產(chǎn)量)=15000×3=45000(m2)，可銷售面積(銷量)=45000×80%=36000(m2)，根據(jù)盈虧平衡點(diǎn)的公式，銷售收入=總成本，銷售單價(jià)×銷量=固定成本+單位可變成本×產(chǎn)量，設(shè)銷售單價(jià)為X，則：

X×36000=8000×10000+4500×45000

X=7847.22元/m2

本題輕易出錯(cuò)的點(diǎn)在于計(jì)算銷售收入要用可銷售面積，計(jì)算變動(dòng)成本應(yīng)用總建筑面積。13.鑒定房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)原因發(fā)生的概率屬于______階段的工作。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)

B.風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)

√

C.風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

D.風(fēng)險(xiǎn)決策解析：14.下列有關(guān)房地產(chǎn)置業(yè)投資不確定原因的表述中，對(duì)的的是______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.空置率與有效毛收入呈反向變動(dòng)

√

B.通過(guò)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂長(zhǎng)期合約，可以完全排除通貨膨脹對(duì)運(yùn)行費(fèi)用的影響

C.權(quán)益投資比率高，意味著投資者承擔(dān)的投資風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)酬勞均增長(zhǎng)

D.金融機(jī)構(gòu)一般規(guī)定投資者的權(quán)益投資比率不得高于某一規(guī)定的比率解析：[解析]A選項(xiàng)，空置率提高，可導(dǎo)致有效毛租金收入減少。B選項(xiàng)，可以通過(guò)簽訂長(zhǎng)期合約來(lái)減少物業(yè)維護(hù)管理費(fèi)用的變動(dòng)，但仍不能排除通貨膨脹的影響。C選項(xiàng)，權(quán)益投資比率高，意味著自有資金所占比例高，則風(fēng)險(xiǎn)?。籇選項(xiàng)，規(guī)定投資權(quán)益比率不得低于某一規(guī)定的比率。15.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的占地面積為10000m2，規(guī)劃容積率≤4，估計(jì)開(kāi)發(fā)完畢後可供銷售的面積為總建筑面積的80%，項(xiàng)目的固定成本為5000萬(wàn)元，估計(jì)平均銷售單價(jià)為4500元/m2，則使項(xiàng)目到達(dá)盈虧平衡的單位變動(dòng)成本為_(kāi)_____元/m2。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.2350.00

√

B.2937.50

C.3250.00

D.4062.50解析：[解析]總建筑面積=10000×4=40000m2，可銷售面積=40000×80%=3m2，銷售單價(jià)×銷售量=固定成本+單位可變成本×銷售量，設(shè)單位變動(dòng)成本為x，4500×3.2=5000+x×4，x=2350(元/m2)。(計(jì)算銷售收入要用可銷售面積，計(jì)算變動(dòng)成本要用總建筑面積)16.對(duì)某房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析，當(dāng)?shù)貎r(jià)、建導(dǎo)致本、貸款利率、資本化率分別減少10%時(shí)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的變化分別為27.31萬(wàn)元、55.04萬(wàn)元、10.16萬(wàn)元、88.33萬(wàn)元，則其中最敏感的原因是______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.地價(jià)

B.建導(dǎo)致本

C.貸款利率

D.資本化率

√解析：17.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，通過(guò)測(cè)算得出如下數(shù)據(jù)：假如市場(chǎng)前景看好，凈現(xiàn)值為5680萬(wàn)元，假如市場(chǎng)前景一般，凈現(xiàn)值為2450萬(wàn)元，假如市場(chǎng)前景不好，凈現(xiàn)值為負(fù)的3680萬(wàn)元。經(jīng)分析市場(chǎng)前景為：好的概率45%，一般的概率35%，不好的概率20%，則該項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值的期望值為_(kāi)_____萬(wàn)元。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.2677.50

√

B.3680.60

C.4003.50

D.5356.80解析：[解析]5680×45%+2450×35%-3680×20%=2677.50(萬(wàn)元)。18.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的占地面積為1萬(wàn)m2，容積率為1.5，假如房屋開(kāi)發(fā)成本為3000元/m2(按建筑面積計(jì))，預(yù)測(cè)可以以8000元/m2(按建筑面積計(jì))的銷售價(jià)格實(shí)現(xiàn)所有銷售，則該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的最高土地獲得價(jià)格(按占地面積計(jì))為_(kāi)_____元/m2。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.3000

B.5000

C.7500

√

D.8000解析：[解析]建筑面積=土地面積×容積率=10000×15=15000(m2)，銷售單價(jià)×銷售量=固定成本+單位可變成本×銷售量，設(shè)土地價(jià)格為x，8000×15000=x×1000+3000×15000，x=7500元/m2。19.下列有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)分析中解析法和蒙特卡洛模擬法的表述中，錯(cuò)誤的是______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.解析法對(duì)隨機(jī)的現(xiàn)金流進(jìn)行概率分布估計(jì)，得到凈效益的概率分布

B.蒙特卡洛法用數(shù)學(xué)措施在計(jì)算機(jī)上模擬實(shí)際概率過(guò)程，然後加以記錄處理

C.解析法建立在運(yùn)用德?tīng)柗品ㄟM(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)與估計(jì)的基礎(chǔ)之上

D.蒙特卡洛法重要用于處理不多于2～3個(gè)隨機(jī)變量的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，而解析法可以分析更多種隨機(jī)變量的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題

√解析：[解析]D選項(xiàng)寫反了，對(duì)的應(yīng)為解析法重要用于處理不多于2～3個(gè)隨機(jī)變量的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，蒙特卡洛法可以分析更多種隨機(jī)變量的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。20.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有甲、乙、丙三個(gè)方案，經(jīng)測(cè)算，三個(gè)方案凈現(xiàn)值的期望值分別為E甲=1500萬(wàn)元，E乙=1800萬(wàn)元，E丙=2200萬(wàn)元，凈現(xiàn)值的原則差分別為δ甲=890萬(wàn)元，δ乙=910萬(wàn)元，δ丙=1200萬(wàn)元，則該項(xiàng)目投資方案的風(fēng)險(xiǎn)從小到大排列次序?qū)Φ牡氖莀_____。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.乙＜丙＜甲

√

B.甲＜乙＜丙

C.丙＜甲＜乙

D.乙＜甲＜丙解析：[解析]計(jì)算并比較原則差系數(shù)，該系數(shù)越小則風(fēng)險(xiǎn)越小。根據(jù)公式：V=δ/E(NPV)，V甲=890/1500=0.59，V乙=910/1800=0.51，V丙=1200/2200=0.55。21.房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析中不能用于風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)的措施是______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.專家打分法

B.“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”法

√

C.解析法

D.蒙特卡洛模擬法解析：[解析]B選項(xiàng)屬于風(fēng)險(xiǎn)分析的措施，是敏感性分析的措施。22.房地產(chǎn)項(xiàng)目盈虧平衡分析中，不包括______分析。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.最低租售價(jià)格

B.最低租售數(shù)量

C.最低利潤(rùn)水平

√

D.最高土地獲得價(jià)格解析：[解析]房地產(chǎn)投資項(xiàng)目盈虧平衡分析的原因是成本或是收入方面的，利潤(rùn)是計(jì)算出來(lái)的。二、多選題(總題數(shù)：12，分?jǐn)?shù)：48.00)23.對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行臨界點(diǎn)分析時(shí)，一般要進(jìn)行______分析。

（分?jǐn)?shù)：4.00）

A.最低租售價(jià)格

√

B.最高土地獲得價(jià)格

√

C.最高工程費(fèi)用

√

D.最低租售數(shù)量

√

E.最高銷售價(jià)格解析：[解析]收入類項(xiàng)目選最低的，成本類項(xiàng)目選最高的。24.按決策性質(zhì)不一樣劃分的投資決策類型包括______決策。

（分?jǐn)?shù)：4.00）

A.業(yè)務(wù)型

B.風(fēng)險(xiǎn)型

√

C.確定型

√

D.群體型

E.不確定型

√解析：[解析]按決策的性質(zhì)劃分，包括確定型決策、風(fēng)險(xiǎn)型決策和不確定型決策。25.盈虧平衡分析中，產(chǎn)品成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間呈線性關(guān)系的假設(shè)條件有______。

（分?jǐn)?shù)：4.00）

A.產(chǎn)品總成本不隨產(chǎn)銷量變化

B.產(chǎn)品銷售量等于生產(chǎn)量

C.單位產(chǎn)品變動(dòng)成本不隨產(chǎn)銷量變化

√

D.單位產(chǎn)品銷售價(jià)格不隨產(chǎn)銷量變化

√

E.單位產(chǎn)品固定成本不隨產(chǎn)銷量變化解析：26.決策的有效性程度一般從決策的______等方面來(lái)評(píng)價(jià)。

（分?jǐn)?shù)：4.00）

A.合理性

√

B.可接受性

√

C.時(shí)效性

√

D.參與性

E.經(jīng)濟(jì)性

√解析：[解析]決策的評(píng)價(jià)原則重要是評(píng)價(jià)決策的有效性程度，一般從決策的質(zhì)量或合理性、決策的可接受性、決策的時(shí)效性和決策的經(jīng)濟(jì)性四個(gè)方面來(lái)評(píng)價(jià)。27.下列分析措施中，屬于風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)的常用措施有______。

（分?jǐn)?shù)：4.00）

A.故障樹分析法

B.期望值法

C.盈虧平衡法

D.解析法

√

E.蒙特卡洛模擬法

√解析：[解析]風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)常用的措施包括調(diào)查和專家打分法、解析法和蒙特卡洛模擬法三種。28.在風(fēng)險(xiǎn)分析中的風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)階段，需要開(kāi)發(fā)的工作包括______。

（分?jǐn)?shù)：4.00）

A.風(fēng)險(xiǎn)估算

√

B.分析風(fēng)險(xiǎn)概率分布狀況

√

C.辨識(shí)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的原因

D.檢查各風(fēng)險(xiǎn)變量與否有關(guān)

E.提出應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的提議解析：[解析]風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)階段，包括的內(nèi)容有風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率大小、風(fēng)險(xiǎn)概率分布狀況和風(fēng)險(xiǎn)估算；C、D選項(xiàng)屬于風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)的內(nèi)容；E選項(xiàng)屬于風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的內(nèi)容。29.下列不確定性原因中，屬于“開(kāi)發(fā)—銷售”模式下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目重要不確定性原因的有______。

（分?jǐn)?shù)：4.00）

A.土地費(fèi)用

√

B.權(quán)益投資比率

C.運(yùn)行費(fèi)用

D.開(kāi)發(fā)期

√

E.貸款利率

√解析：[解析]對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，波及的重要不確定性原因有：土地費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、租售價(jià)格、開(kāi)發(fā)期與租售期、建筑容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)、資本化率、貸款利率等。30.下列風(fēng)險(xiǎn)分析的內(nèi)容，屬于風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)工作的有______。

（分?jǐn)?shù)：4.00）

A.風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因分析

B.風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率大小分析

√

C.風(fēng)險(xiǎn)原因檢查

D.風(fēng)險(xiǎn)變量間的有關(guān)性分析

E.風(fēng)險(xiǎn)概率分布狀況分析

√解析：[解析]A、D選項(xiàng)屬于風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)，C選項(xiàng)屬于風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)。31.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的重要不確定性原因有______。

（分?jǐn)?shù)：4.00）

A.開(kāi)發(fā)期和租售期

√

B.權(quán)益投資比率

C.資本化率

√

D.貸款利率

√

E.運(yùn)行費(fèi)用解析：[解析]權(quán)益投資比率和運(yùn)行費(fèi)用屬于置業(yè)投資的重要不確定性原因，其中，權(quán)益投資比率對(duì)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目也算不確定性原因，但不是重要不確定性原因，注意對(duì)比區(qū)別開(kāi)發(fā)投資與置業(yè)投資的不確定原因。32.下列有關(guān)凈現(xiàn)值原則差的表述中，對(duì)的的有______。

（分?jǐn)?shù)：4.00）

A.凈現(xiàn)值期望值相似、凈現(xiàn)值原則差小的方案為優(yōu)

√

B.可以完全衡量項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性高下

C.凈現(xiàn)值原則差相似、凈現(xiàn)值期望值大的方案為優(yōu)

√

D.凈現(xiàn)值原則差系數(shù)大的方案為優(yōu)

E.可以反應(yīng)項(xiàng)目年度凈現(xiàn)值的離散程度

√解析：[解析]B選項(xiàng)，凈現(xiàn)值原則差不能完全衡量風(fēng)險(xiǎn)高下，原則差系數(shù)可以完全衡量風(fēng)險(xiǎn)大小，C選項(xiàng)，闡明原則差系數(shù)小的方案為優(yōu)，D選項(xiàng)，凈現(xiàn)值原則差可以反應(yīng)離散程度，離散程度越大闡明風(fēng)險(xiǎn)越大，但只是在一定程度上闡明項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大小。33.在運(yùn)用預(yù)期收益的期望值和原則差進(jìn)行項(xiàng)目比選時(shí)，下列表述中對(duì)的的有______。

（分?jǐn)?shù)：4.00）

A.期望值相似、原則差小的方案為優(yōu)

√

B.原則差相似、期望值小的為優(yōu)

C.原則差相似，期望值大的為優(yōu)

√

D.原則差系數(shù)大的為優(yōu)

E.原則差系數(shù)小的為優(yōu)

√解析：34.運(yùn)用概率分析中的期望值法進(jìn)行投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，下列表述中對(duì)的的有______。

（分?jǐn)?shù)：4.00）

A.項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值期望值不小于零，則項(xiàng)目可行

√

B.凈現(xiàn)值原則差能精確闡明項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小

C.凈現(xiàn)值原則差越小，項(xiàng)目的相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)就越小

D.凈現(xiàn)值不小于等于零時(shí)的累積概率越大，項(xiàng)目所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就越大

E.凈現(xiàn)值期望值相似時(shí)，原則差小的方案為優(yōu)

√解析：[解析]凈現(xiàn)值不小于等于零時(shí)的累積概率越大，項(xiàng)目所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就越小。三、判斷題(總題數(shù)：9，分?jǐn)?shù)：9.00)35.房地產(chǎn)投資決策問(wèn)題可以轉(zhuǎn)換為實(shí)物期權(quán)定價(jià)問(wèn)題，是由于在不確定性條件下，房地產(chǎn)投資具有不可逆性和可延期性。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對(duì)的

√

B.錯(cuò)誤解析：[解析]老式投資決策措施隱含兩種假定，即可逆性和不可延期性。但在不確定的市場(chǎng)環(huán)境中，房地產(chǎn)投資往往是不可逆和可延期的。因此，房地產(chǎn)投資也就有了期權(quán)性質(zhì)，其決策問(wèn)題可以轉(zhuǎn)換為實(shí)物期權(quán)定價(jià)問(wèn)題。36.不確定原因?qū)Ψ康禺a(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的影響，可以運(yùn)用概率分析的措施進(jìn)行定量分析。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對(duì)的

√

B.錯(cuò)誤解析：[解析]風(fēng)險(xiǎn)分析中的概率分析法不僅考慮風(fēng)險(xiǎn)原因在未來(lái)變動(dòng)的幅度，還考慮了這種變動(dòng)幅度在未來(lái)發(fā)生變動(dòng)的也許性的大小及對(duì)項(xiàng)目重要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響，這種分析是一種定量分析。37.不確定分析中的盈虧平衡分析和敏感性分析可以替代風(fēng)險(xiǎn)分析。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對(duì)的

B.錯(cuò)誤

√解析：[解析]不確定分析中的盈虧平衡分析和敏感性分析，是在風(fēng)險(xiǎn)原因確定發(fā)生概率未知條件下的抗風(fēng)險(xiǎn)分析，它不能替代風(fēng)險(xiǎn)分析。38.金融機(jī)構(gòu)在為房地產(chǎn)置業(yè)投資發(fā)放抵押貸款前，規(guī)定權(quán)益投資比率的目的是為了控制信貸風(fēng)險(xiǎn)。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對(duì)的

√

B.錯(cuò)誤解析：[解析]金融機(jī)構(gòu)出于控制信貸風(fēng)險(xiǎn)的考慮，一般規(guī)定投資者權(quán)益投資比率不得低于某一規(guī)定的比率。39.在進(jìn)行房地產(chǎn)投資項(xiàng)目盈虧平衡分析時(shí)，最高運(yùn)行費(fèi)用比率越高，闡明投資項(xiàng)目抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對(duì)的

√

B.錯(cuò)誤解析：40.最高租售價(jià)格與預(yù)測(cè)租售價(jià)格之間差距越大，闡明房地產(chǎn)項(xiàng)目抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對(duì)的

B.錯(cuò)誤

√解析：[解析]應(yīng)是最低租售價(jià)格與預(yù)測(cè)租售價(jià)格之間差距越大，闡明房地產(chǎn)項(xiàng)目抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。41.與凈現(xiàn)值原則差相比，凈現(xiàn)值原則差系數(shù)能更好地表明項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對(duì)的

√

B.錯(cuò)誤解析：[解析]凈現(xiàn)值原則差是絕對(duì)數(shù)，而凈現(xiàn)值原則差系數(shù)是相對(duì)數(shù)，更精確。42.房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析包括最低租售價(jià)格分析、最高土地獲取成本分析、最高租售數(shù)量分析和最高工程費(fèi)用分析等多種形式。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對(duì)的

B.錯(cuò)誤

√解析：[解析]應(yīng)是最低租售數(shù)量。43.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目盈虧平衡分析中，臨界點(diǎn)分析是分析計(jì)算一種或多種風(fēng)險(xiǎn)原因變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目到達(dá)利潤(rùn)為零時(shí)的極限值，以風(fēng)險(xiǎn)原因的臨界值組合來(lái)顯示項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)程度。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對(duì)的

B.錯(cuò)誤

√解析：[解析]臨界點(diǎn)分析是利潤(rùn)到達(dá)最低規(guī)定期，而非利潤(rùn)為零時(shí)，利潤(rùn)為零時(shí)為保本點(diǎn)，要注意區(qū)別臨界點(diǎn)與保本點(diǎn)的概念。四、計(jì)算題(總題數(shù)：2，分?jǐn)?shù)：20.00)44.某投資者欲租賃一間店面，租賃期有3年和5年兩種也許，概率分別為0.4和0.6。若租賃期為3年，總租金為30萬(wàn)元，一次性付清；若租賃期為5年，總租金為45萬(wàn)元，也是一次性付清。經(jīng)市場(chǎng)調(diào)研，經(jīng)營(yíng)該店面的年凈收益有15萬(wàn)元、12萬(wàn)元和10萬(wàn)元三種也許。概率分別為0.5、0.3和0.2，該投資者規(guī)定的投資收益率為10%。設(shè)租金發(fā)生在年初，年凈收益發(fā)生在年末。請(qǐng)計(jì)算該項(xiàng)投資的加權(quán)凈現(xiàn)值之和以及投資凈現(xiàn)值不不不小于零的合計(jì)概率。

（分?jǐn)?shù)：10.00）__________________________________________________________________________________________

對(duì)的答案：()解析：計(jì)算該項(xiàng)投資的加權(quán)凈現(xiàn)值之和

措施一：

第一途徑：

聯(lián)合概率：p(x1)=0.4×0.5=0.20

凈現(xiàn)值：

加權(quán)凈現(xiàn)值：NPV1P(x1)=7.30×0.2=1.46(萬(wàn)元)

第二途徑：P(x2)=0.12NPV2=-0.16(萬(wàn)元)

NPV2P(x2)=-0.02(萬(wàn)元)

第三途徑：p(x3)=0.08