2024年房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理-1(總分：99.00，做題時間：90分鐘)一、單項選擇題(總題數(shù)：22，分數(shù)：22.00)1.房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析中的保本點，是分析計算風險原因變化而使項目到達______時的極限值。

（分數(shù)：1.00）

A.利潤為零

√

B.財務凈現(xiàn)值為零

C.基準收益率

D.財務內(nèi)部收益率解析：[解析]保本點分析，是分析計算一種或多種風險原因變化而使房地產(chǎn)項目到達利潤為零時的極限值，財務凈現(xiàn)值為零闡明項目獲利能力剛剛滿足基準收益率的規(guī)定，是臨界點而不是保本點。

財務內(nèi)部收益率的經(jīng)濟含義是在項目壽命期內(nèi)項目內(nèi)部未收回投資每年的凈收益率。同步意味著，到項目壽命期終了時，所有投資可以被完全收回。(注：FIRR相稱于保本點分析中的酬勞率)2.線性盈虧平衡分析中的盈虧平衡價格是______。

（分數(shù)：1.00）

A.銷售量等于盈虧平衡產(chǎn)量時單位產(chǎn)品銷售價格

√

B.銷售量不不小于盈虧平衡產(chǎn)量時單位產(chǎn)品銷售價格

C.銷售量等于生產(chǎn)能力產(chǎn)量時單位產(chǎn)品最低銷售價格

D.銷售量等于生產(chǎn)能力產(chǎn)量時單位產(chǎn)品最高銷售價格解析：[解析]線性盈虧平衡分析中，銷售收入等于總成本，盈虧平衡價格就等于盈虧平衡產(chǎn)量時單位產(chǎn)品銷售價格。3.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬開發(fā)總建筑面積為50000m2的住宅項目，可銷售面積為47500m2，項目的開發(fā)成本為5000元/m2，銷售均價為6500元/m2，營業(yè)稅金及附加為銷售收入的5.5%。當該項目利潤為零時，售價容許減少的最大幅度是______。

（分數(shù)：1.00）

A.14.32%

√

B.18.62%

C.19.03%

D.23.08%解析：[解析]5000×5+保本售價×4.75×5.5%=保本售價×4.75，可得保本售價=5569.48元/m2，(6500元/m2-5569.48元/m2)/6500元/m2=14.32%。4.下列房地產(chǎn)投資風險分析內(nèi)容中，在風險估計階段應完畢的是______。

（分數(shù)：1.00）

A.識別投資項目也許面臨的風險

B.測算風險發(fā)生的概率大小

√

C.分析風險產(chǎn)生的原因

D.提出風險應對的提議解析：[解析]“識別投資項目也許面臨的風險”和“分析風險產(chǎn)生的原因”屬于風險辨識階段工作，“測算風險發(fā)生的概率大小”屬于風險估計階段工作，“提出風險應對的提議”屬于風險評價階段工作。5.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資開發(fā)一占地面積為30000m2的住宅項目，容積率為3.0，估計總開發(fā)成本為45000萬元，營業(yè)稅金及附加為銷售收入的5.5%，如要實現(xiàn)30%的成本利潤率，則住宅的平均銷售單價為______元/m2。

（分數(shù)：1.00）

A.6500.00

B.6878.31

√

C.7142.86

D.7751.94解析：[解析]總建筑面積(產(chǎn)量)=30000×3=9(萬m2)，總開發(fā)成本=45000萬元，利潤=45000×30%=13500(萬元)，根據(jù)盈虧平衡點的公式，銷售收入-利潤-稅費=總開發(fā)成本，設銷售單價為x，則：x×9-13500-x×9×5.5%=45000，x=6878.31(元/m2)。6.在對房地產(chǎn)項目進行多原因敏感性分析時，一般假定同步變化的幾種原因發(fā)生變化的概率相似，并且是______的。

（分數(shù)：1.00）

A.互相關聯(lián)

B.互相排斥

C.互相獨立

√

D.互相制約解析：7.某房地產(chǎn)經(jīng)營項目在市場前景為好、中、差的狀況下的凈現(xiàn)值分別為500萬元、300萬元和-80萬元，市場前景好、中、壞出現(xiàn)的概率分別為30%、50%和20%，該項目凈現(xiàn)值的期望值是______萬元。

（分數(shù)：1.00）

A.240

B.284

√

C.300

D.316解析：[解析]500×30%+300×50%-80×20%=284(萬元)。8.在運用期望值法進行項目風險分析時，各不確定性原因發(fā)生的概率Pi的取值范圍是______。

（分數(shù)：1.00）

A.Pi≥0

B.Pi≤1

C.0≤Pi≤1

√

D.Pi≥1解析：[解析]各不確定性原因在每種狀況下的概率，必須不不小于等于1、不小于等于零，且所有也許發(fā)生狀況的概率之和必須等于1。9.下列房地產(chǎn)投資項目不確定原因中，屬于置業(yè)投資階段的重要不確定性原因的是______。

（分數(shù)：1.00）

A.建安工程費

B.土地費用

C.空置率

√

D.容積率解析：[解析]對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，波及的重要不確定性原因有：土地費用、建筑安裝工程費、租售價格、開發(fā)期與租售期、建筑容積率及有關設計參數(shù)、資本化率、貸款利率等；對于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目，影響其投資經(jīng)濟效果的重要不確定性原因包括：購置價格、權益投資比率、租金水平、空置率、運行費用、有效面積系數(shù)和貸款利率等。10.在房地產(chǎn)投資項目的不確定性分析中，最高土地價格分析屬于______。

（分數(shù)：1.00）

A.臨界點分析

√

B.期望值分析

C.敏感性分析

D.概率分析解析：[解析]最高土地獲得價格是指開發(fā)項目銷售額和其他費用不變條件下，保持滿足預期收益水平，所能承受的最高土地獲得價格。11.運用實物期權措施進行房地產(chǎn)投資決策時，對開發(fā)規(guī)模較大，首期較難產(chǎn)生理想收益的房地產(chǎn)項目，可通過______確定與否進行投資。

（分數(shù)：1.00）

A.等待投資型期權估價

B.放棄型期權估價

C.成長型期權估價

√

D.柔性期權估價解析：12.某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為15000m2，規(guī)劃容積率為3，估計開發(fā)完畢後可供銷售的面積為總建筑面積的80%，項目的總固定成本為8000萬元，估計項目的單位變動成本為4500元/m2，假設所有可銷售面積可以所有售出，則到達盈虧平衡的平均銷售單價為______元/m2。

（分數(shù)：1.00）

A.5377.78

B.6277.78

C.6722.22

D.7847.22

√解析：[解析]總建筑面積(產(chǎn)量)=15000×3=45000(m2)，可銷售面積(銷量)=45000×80%=36000(m2)，根據(jù)盈虧平衡點的公式，銷售收入=總成本，銷售單價×銷量=固定成本+單位可變成本×產(chǎn)量，設銷售單價為X，則：

X×36000=8000×10000+4500×45000

X=7847.22元/m2

本題輕易出錯的點在于計算銷售收入要用可銷售面積，計算變動成本應用總建筑面積。13.鑒定房地產(chǎn)投資風險原因發(fā)生的概率屬于______階段的工作。

（分數(shù)：1.00）

A.風險辨識

B.風險估計

√

C.風險評價

D.風險決策解析：14.下列有關房地產(chǎn)置業(yè)投資不確定原因的表述中，對的的是______。

（分數(shù)：1.00）

A.空置率與有效毛收入呈反向變動

√

B.通過與物業(yè)服務企業(yè)簽訂長期合約，可以完全排除通貨膨脹對運行費用的影響

C.權益投資比率高，意味著投資者承擔的投資風險和風險酬勞均增長

D.金融機構一般規(guī)定投資者的權益投資比率不得高于某一規(guī)定的比率解析：[解析]A選項，空置率提高，可導致有效毛租金收入減少。B選項，可以通過簽訂長期合約來減少物業(yè)維護管理費用的變動，但仍不能排除通貨膨脹的影響。C選項，權益投資比率高，意味著自有資金所占比例高，則風險??；D選項，規(guī)定投資權益比率不得低于某一規(guī)定的比率。15.某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為10000m2，規(guī)劃容積率≤4，估計開發(fā)完畢後可供銷售的面積為總建筑面積的80%，項目的固定成本為5000萬元，估計平均銷售單價為4500元/m2，則使項目到達盈虧平衡的單位變動成本為______元/m2。

（分數(shù)：1.00）

A.2350.00

√

B.2937.50

C.3250.00

D.4062.50解析：[解析]總建筑面積=10000×4=40000m2，可銷售面積=40000×80%=3m2，銷售單價×銷售量=固定成本+單位可變成本×銷售量，設單位變動成本為x，4500×3.2=5000+x×4，x=2350(元/m2)。(計算銷售收入要用可銷售面積，計算變動成本要用總建筑面積)16.對某房地產(chǎn)項目進行敏感性分析，當?shù)貎r、建導致本、貸款利率、資本化率分別減少10%時，項目開發(fā)利潤的變化分別為27.31萬元、55.04萬元、10.16萬元、88.33萬元，則其中最敏感的原因是______。

（分數(shù)：1.00）

A.地價

B.建導致本

C.貸款利率

D.資本化率

√解析：17.某房地產(chǎn)開發(fā)項目，通過測算得出如下數(shù)據(jù)：假如市場前景看好，凈現(xiàn)值為5680萬元，假如市場前景一般，凈現(xiàn)值為2450萬元，假如市場前景不好，凈現(xiàn)值為負的3680萬元。經(jīng)分析市場前景為：好的概率45%，一般的概率35%，不好的概率20%，則該項目凈現(xiàn)值的期望值為______萬元。

（分數(shù)：1.00）

A.2677.50

√

B.3680.60

C.4003.50

D.5356.80解析：[解析]5680×45%+2450×35%-3680×20%=2677.50(萬元)。18.某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為1萬m2，容積率為1.5，假如房屋開發(fā)成本為3000元/m2(按建筑面積計)，預測可以以8000元/m2(按建筑面積計)的銷售價格實現(xiàn)所有銷售，則該項目實現(xiàn)盈虧平衡的最高土地獲得價格(按占地面積計)為______元/m2。

（分數(shù)：1.00）

A.3000

B.5000

C.7500

√

D.8000解析：[解析]建筑面積=土地面積×容積率=10000×15=15000(m2)，銷售單價×銷售量=固定成本+單位可變成本×銷售量，設土地價格為x，8000×15000=x×1000+3000×15000，x=7500元/m2。19.下列有關風險分析中解析法和蒙特卡洛模擬法的表述中，錯誤的是______。

（分數(shù)：1.00）

A.解析法對隨機的現(xiàn)金流進行概率分布估計，得到凈效益的概率分布

B.蒙特卡洛法用數(shù)學措施在計算機上模擬實際概率過程，然後加以記錄處理

C.解析法建立在運用德爾菲法進行風險辨識與估計的基礎之上

D.蒙特卡洛法重要用于處理不多于2～3個隨機變量的風險問題，而解析法可以分析更多種隨機變量的風險問題

√解析：[解析]D選項寫反了，對的應為解析法重要用于處理不多于2～3個隨機變量的風險問題，蒙特卡洛法可以分析更多種隨機變量的風險問題。20.某房地產(chǎn)開發(fā)項目有甲、乙、丙三個方案，經(jīng)測算，三個方案凈現(xiàn)值的期望值分別為E甲=1500萬元，E乙=1800萬元，E丙=2200萬元，凈現(xiàn)值的原則差分別為δ甲=890萬元，δ乙=910萬元，δ丙=1200萬元，則該項目投資方案的風險從小到大排列次序對的的是______。

（分數(shù)：1.00）

A.乙＜丙＜甲

√

B.甲＜乙＜丙

C.丙＜甲＜乙

D.乙＜甲＜丙解析：[解析]計算并比較原則差系數(shù)，該系數(shù)越小則風險越小。根據(jù)公式：V=δ/E(NPV)，V甲=890/1500=0.59，V乙=910/1800=0.51，V丙=1200/2200=0.55。21.房地產(chǎn)項目風險分析中不能用于風險估計與評價的措施是______。

（分數(shù)：1.00）

A.專家打分法

B.“三項預測值”法

√

C.解析法

D.蒙特卡洛模擬法解析：[解析]B選項屬于風險分析的措施，是敏感性分析的措施。22.房地產(chǎn)項目盈虧平衡分析中，不包括______分析。

（分數(shù)：1.00）

A.最低租售價格

B.最低租售數(shù)量

C.最低利潤水平

√

D.最高土地獲得價格解析：[解析]房地產(chǎn)投資項目盈虧平衡分析的原因是成本或是收入方面的，利潤是計算出來的。二、多選題(總題數(shù)：12，分數(shù)：48.00)23.對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行臨界點分析時，一般要進行______分析。

（分數(shù)：4.00）

A.最低租售價格

√

B.最高土地獲得價格

√

C.最高工程費用

√

D.最低租售數(shù)量

√

E.最高銷售價格解析：[解析]收入類項目選最低的，成本類項目選最高的。24.按決策性質不一樣劃分的投資決策類型包括______決策。

（分數(shù)：4.00）

A.業(yè)務型

B.風險型

√

C.確定型

√

D.群體型

E.不確定型

√解析：[解析]按決策的性質劃分，包括確定型決策、風險型決策和不確定型決策。25.盈虧平衡分析中，產(chǎn)品成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間呈線性關系的假設條件有______。

（分數(shù)：4.00）

A.產(chǎn)品總成本不隨產(chǎn)銷量變化

B.產(chǎn)品銷售量等于生產(chǎn)量

C.單位產(chǎn)品變動成本不隨產(chǎn)銷量變化

√

D.單位產(chǎn)品銷售價格不隨產(chǎn)銷量變化

√

E.單位產(chǎn)品固定成本不隨產(chǎn)銷量變化解析：26.決策的有效性程度一般從決策的______等方面來評價。

（分數(shù)：4.00）

A.合理性

√

B.可接受性

√

C.時效性

√

D.參與性

E.經(jīng)濟性

√解析：[解析]決策的評價原則重要是評價決策的有效性程度，一般從決策的質量或合理性、決策的可接受性、決策的時效性和決策的經(jīng)濟性四個方面來評價。27.下列分析措施中，屬于風險估計與評價的常用措施有______。

（分數(shù)：4.00）

A.故障樹分析法

B.期望值法

C.盈虧平衡法

D.解析法

√

E.蒙特卡洛模擬法

√解析：[解析]風險估計與評價常用的措施包括調(diào)查和專家打分法、解析法和蒙特卡洛模擬法三種。28.在風險分析中的風險估計階段，需要開發(fā)的工作包括______。

（分數(shù)：4.00）

A.風險估算

√

B.分析風險概率分布狀況

√

C.辨識風險發(fā)生的原因

D.檢查各風險變量與否有關

E.提出應對風險的提議解析：[解析]風險估計階段，包括的內(nèi)容有風險發(fā)生的概率大小、風險概率分布狀況和風險估算；C、D選項屬于風險辨識的內(nèi)容；E選項屬于風險評價的內(nèi)容。29.下列不確定性原因中，屬于“開發(fā)—銷售”模式下房地產(chǎn)開發(fā)項目重要不確定性原因的有______。

（分數(shù)：4.00）

A.土地費用

√

B.權益投資比率

C.運行費用

D.開發(fā)期

√

E.貸款利率

√解析：[解析]對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，波及的重要不確定性原因有：土地費用、建筑安裝工程費、租售價格、開發(fā)期與租售期、建筑容積率及有關設計參數(shù)、資本化率、貸款利率等。30.下列風險分析的內(nèi)容，屬于風險估計工作的有______。

（分數(shù)：4.00）

A.風險產(chǎn)生的原因分析

B.風險發(fā)生概率大小分析

√

C.風險原因檢查

D.風險變量間的有關性分析

E.風險概率分布狀況分析

√解析：[解析]A、D選項屬于風險辨識，C選項屬于風險評價。31.房地產(chǎn)開發(fā)項目的重要不確定性原因有______。

（分數(shù)：4.00）

A.開發(fā)期和租售期

√

B.權益投資比率

C.資本化率

√

D.貸款利率

√

E.運行費用解析：[解析]權益投資比率和運行費用屬于置業(yè)投資的重要不確定性原因，其中，權益投資比率對開發(fā)投資項目也算不確定性原因，但不是重要不確定性原因，注意對比區(qū)別開發(fā)投資與置業(yè)投資的不確定原因。32.下列有關凈現(xiàn)值原則差的表述中，對的的有______。

（分數(shù)：4.00）

A.凈現(xiàn)值期望值相似、凈現(xiàn)值原則差小的方案為優(yōu)

√

B.可以完全衡量項目風險性高下

C.凈現(xiàn)值原則差相似、凈現(xiàn)值期望值大的方案為優(yōu)

√

D.凈現(xiàn)值原則差系數(shù)大的方案為優(yōu)

E.可以反應項目年度凈現(xiàn)值的離散程度

√解析：[解析]B選項，凈現(xiàn)值原則差不能完全衡量風險高下，原則差系數(shù)可以完全衡量風險大小，C選項，闡明原則差系數(shù)小的方案為優(yōu)，D選項，凈現(xiàn)值原則差可以反應離散程度，離散程度越大闡明風險越大，但只是在一定程度上闡明項目風險大小。33.在運用預期收益的期望值和原則差進行項目比選時，下列表述中對的的有______。

（分數(shù)：4.00）

A.期望值相似、原則差小的方案為優(yōu)

√

B.原則差相似、期望值小的為優(yōu)

C.原則差相似，期望值大的為優(yōu)

√

D.原則差系數(shù)大的為優(yōu)

E.原則差系數(shù)小的為優(yōu)

√解析：34.運用概率分析中的期望值法進行投資項目風險分析時，下列表述中對的的有______。

（分數(shù)：4.00）

A.項目凈現(xiàn)值期望值不小于零，則項目可行

√

B.凈現(xiàn)值原則差能精確闡明項目風險的大小

C.凈現(xiàn)值原則差越小，項目的相對風險就越小

D.凈現(xiàn)值不小于等于零時的累積概率越大，項目所承擔的風險就越大

E.凈現(xiàn)值期望值相似時，原則差小的方案為優(yōu)

√解析：[解析]凈現(xiàn)值不小于等于零時的累積概率越大，項目所承擔的風險就越小。三、判斷題(總題數(shù)：9，分數(shù)：9.00)35.房地產(chǎn)投資決策問題可以轉換為實物期權定價問題，是由于在不確定性條件下，房地產(chǎn)投資具有不可逆性和可延期性。

（分數(shù)：1.00）

A.對的

√

B.錯誤解析：[解析]老式投資決策措施隱含兩種假定，即可逆性和不可延期性。但在不確定的市場環(huán)境中，房地產(chǎn)投資往往是不可逆和可延期的。因此，房地產(chǎn)投資也就有了期權性質，其決策問題可以轉換為實物期權定價問題。36.不確定原因對房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟效益的影響，可以運用概率分析的措施進行定量分析。

（分數(shù)：1.00）

A.對的

√

B.錯誤解析：[解析]風險分析中的概率分析法不僅考慮風險原因在未來變動的幅度，還考慮了這種變動幅度在未來發(fā)生變動的也許性的大小及對項目重要經(jīng)濟效益指標的影響，這種分析是一種定量分析。37.不確定分析中的盈虧平衡分析和敏感性分析可以替代風險分析。

（分數(shù)：1.00）

A.對的

B.錯誤

√解析：[解析]不確定分析中的盈虧平衡分析和敏感性分析，是在風險原因確定發(fā)生概率未知條件下的抗風險分析，它不能替代風險分析。38.金融機構在為房地產(chǎn)置業(yè)投資發(fā)放抵押貸款前，規(guī)定權益投資比率的目的是為了控制信貸風險。

（分數(shù)：1.00）

A.對的

√

B.錯誤解析：[解析]金融機構出于控制信貸風險的考慮，一般規(guī)定投資者權益投資比率不得低于某一規(guī)定的比率。39.在進行房地產(chǎn)投資項目盈虧平衡分析時，最高運行費用比率越高，闡明投資項目抵御風險的能力越強。

（分數(shù)：1.00）

A.對的

√

B.錯誤解析：40.最高租售價格與預測租售價格之間差距越大，闡明房地產(chǎn)項目抗市場風險的能力越強。

（分數(shù)：1.00）

A.對的

B.錯誤

√解析：[解析]應是最低租售價格與預測租售價格之間差距越大，闡明房地產(chǎn)項目抗市場風險的能力越強。41.與凈現(xiàn)值原則差相比，凈現(xiàn)值原則差系數(shù)能更好地表明項目風險的大小。

（分數(shù)：1.00）

A.對的

√

B.錯誤解析：[解析]凈現(xiàn)值原則差是絕對數(shù)，而凈現(xiàn)值原則差系數(shù)是相對數(shù)，更精確。42.房地產(chǎn)項目的盈虧平衡分析包括最低租售價格分析、最高土地獲取成本分析、最高租售數(shù)量分析和最高工程費用分析等多種形式。

（分數(shù)：1.00）

A.對的

B.錯誤

√解析：[解析]應是最低租售數(shù)量。43.房地產(chǎn)投資項目盈虧平衡分析中，臨界點分析是分析計算一種或多種風險原因變化而使房地產(chǎn)項目到達利潤為零時的極限值，以風險原因的臨界值組合來顯示項目風險程度。

（分數(shù)：1.00）

A.對的

B.錯誤

√解析：[解析]臨界點分析是利潤到達最低規(guī)定期，而非利潤為零時，利潤為零時為保本點，要注意區(qū)別臨界點與保本點的概念。四、計算題(總題數(shù)：2，分數(shù)：20.00)44.某投資者欲租賃一間店面，租賃期有3年和5年兩種也許，概率分別為0.4和0.6。若租賃期為3年，總租金為30萬元，一次性付清；若租賃期為5年，總租金為45萬元，也是一次性付清。經(jīng)市場調(diào)研，經(jīng)營該店面的年凈收益有15萬元、12萬元和10萬元三種也許。概率分別為0.5、0.3和0.2，該投資者規(guī)定的投資收益率為10%。設租金發(fā)生在年初，年凈收益發(fā)生在年末。請計算該項投資的加權凈現(xiàn)值之和以及投資凈現(xiàn)值不不不小于零的合計概率。

（分數(shù)：10.00）__________________________________________________________________________________________

對的答案：()解析：計算該項投資的加權凈現(xiàn)值之和

措施一：

第一途徑：

聯(lián)合概率：p(x1)=0.4×0.5=0.20

凈現(xiàn)值：

加權凈現(xiàn)值：NPV1P(x1)=7.30×0.2=1.46(萬元)

第二途徑：P(x2)=0.12NPV2=-0.16(萬元)

NPV2P(x2)=-0.02(萬元)

第三途徑：p(x3)=0.08