小產(chǎn)權(quán)房買賣法律問(wèn)題研究

小產(chǎn)權(quán)房買賣法律問(wèn)題研究摘要：小產(chǎn)權(quán)房買賣法律問(wèn)題極其復(fù)雜尖銳，涉及民生、社會(huì)治理等多方利益，為了有效地解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，筆者對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買賣法律問(wèn)題進(jìn)行研究、論述。本論文主要運(yùn)用文獻(xiàn)研究法與比較分析法對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買賣法律問(wèn)題進(jìn)行研究分析。為了讓讀者對(duì)此論文課題有初步的印象，首先論述的是小產(chǎn)權(quán)房買賣的相關(guān)概述及買賣現(xiàn)象出現(xiàn)的原因，以便筆者逐漸深入討論；緊接著筆者開始討論小產(chǎn)權(quán)房買賣的合理性與法律上的可行性，得出小產(chǎn)權(quán)房買賣是能夠符合社會(huì)發(fā)展潮流的且不違反法律規(guī)定的觀點(diǎn)；再接著是結(jié)合社會(huì)現(xiàn)狀，從立法、司法、執(zhí)法方面提出小產(chǎn)權(quán)房買賣的法律困境，為完善小產(chǎn)權(quán)房買賣奠定基礎(chǔ)；最后筆者根據(jù)所提出的法律困境給出了有針對(duì)性的解決措施，以期許未來(lái)能實(shí)現(xiàn)處理小產(chǎn)權(quán)房買賣法律問(wèn)題無(wú)障礙、無(wú)爭(zhēng)議。關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房買賣，合法，法律困境，解決對(duì)策StudyonthelegalissuesofsmallpropertyrighthousesaleAbstract：Thelegalissueofthesaleofsmallpropertyhousesisextremelycomplexandsharp,involvingthepeople'slivelihood,socialgovernanceandotherinterests.Inordertoeffectivelysolvetheproblemofsmallpropertyhouses,theauthorstudiesanddiscussesthelegalissueofthesaleofsmallpropertyhouses.Thispaperusesliteratureresearchandcomparativeanalysis.Firstofall,itdiscussestherelatedoverviewofthesmallpropertyrighthousesaleandthereasonsforthephenomenonofthesale,whichmakesthereadershaveapreliminaryimpressiononthesubjectofthispaper,sothattheauthorcangraduallydiscussitindepth;Thentheauthorbegantodiscusstherationalityandlegalfeasibilityofthesmallpropertyrighthousesales,concludedthatthesmallpropertyrighthousesalescanconformtothetrendofsocialdevelopmentanddoesnotviolatethelegalprovisionsofthepointofview;afterwards,itistolaythefoundationfortheimprovementofthesmallpropertyrighthousingsales.Accordingtothesocialsituation,itputsforwardthelegaldilemmaofthesmallpropertyrighthousingsalesfromtheaspectsoflegislation,justiceandlawenforcement;Finally,accordingtotheproposedlegaldilemma,theauthorgivestargetedsolutions,hopingtoachievethegoalofdealingwiththelegalproblemsofsmallpropertyhousesaleswithoutobstaclesanddisputesinthefuture.Keywords：Smallpropertyrightroombusiness，Legal，Legalquagmire，Countermeasures目錄第1章緒論 第1章緒論1.1研究背景和意義1.1.1研究背景房?jī)r(jià)狂漲，使尋常老百姓苦不堪言。為了應(yīng)對(duì)急速上升的房?jī)r(jià)，政府出臺(tái)了各種措施對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，房?jī)r(jià)雖有下跌，但幅度很小，對(duì)購(gòu)買力較低的大多數(shù)中低層收入城鎮(zhèn)居民來(lái)說(shuō)，依舊遙不可及，甚至有的居民打拼一輩子也可能買不起屬于自己的房子。而在城市與農(nóng)村的交界處，也就是郊區(qū)，這里的農(nóng)民向往城市的生活，因?yàn)檗r(nóng)耕所產(chǎn)生的收入極其的少，隨之生活水平也低，所以很多農(nóng)民為了改善生活條件都選擇往城市發(fā)展而放棄農(nóng)村的耕地以及宅基地，因此郊區(qū)有很多集體土地正處于荒廢狀態(tài)。面對(duì)如此社會(huì)矛盾，農(nóng)民抓住了商機(jī)，他們?yōu)榱嗽黾邮杖?，用自己是集體組織的成員的特有身份優(yōu)勢(shì)，在免費(fèi)獲得的宅基地或以低價(jià)購(gòu)買的集體土地上建房子，并以遠(yuǎn)低于普通商品房的價(jià)格賣給城鎮(zhèn)居民，城鎮(zhèn)居民也抓住了這一根“救命稻草”，去購(gòu)買了居住條件、環(huán)境與普通商品房相差甚微但價(jià)格卻遠(yuǎn)低于商品房的小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房的買賣就是在城鎮(zhèn)居民與農(nóng)村村民兩者之間為實(shí)現(xiàn)自身利益最大化的背景下應(yīng)運(yùn)而生的。1.1.2本課題的研究意義小產(chǎn)權(quán)房從其誕生以來(lái)，便快速發(fā)展，雖然它的出現(xiàn)滿足了一部分公民的需求，但小產(chǎn)權(quán)房買賣容易引發(fā)一系列的法律問(wèn)題，例如小產(chǎn)權(quán)房所占用的宅基地權(quán)使用權(quán)能否自由轉(zhuǎn)讓？能否轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)？小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力如何？對(duì)守約方該如何保護(hù)？雖然政府有出臺(tái)相關(guān)的政策試圖去解決小產(chǎn)權(quán)房買賣過(guò)程中所引發(fā)的問(wèn)題，但據(jù)查閱相關(guān)文獻(xiàn)、資料，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有的政策仍不足以解決現(xiàn)狀，而且法律工作者對(duì)這些問(wèn)題的認(rèn)識(shí)在實(shí)踐中尚未統(tǒng)一，甚至在立法上也尚未明確。既然發(fā)現(xiàn)了問(wèn)題所在，故提出解決方案刻不容緩。1.2文獻(xiàn)綜述小產(chǎn)權(quán)房是在我國(guó)特有的土地二元結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的，故國(guó)外并不存在，因此，國(guó)外學(xué)者對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買賣問(wèn)題研究并不多。在我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)存在了十余年，故對(duì)此相關(guān)的文獻(xiàn)期刊也不少，以下是筆者對(duì)其他學(xué)者的主要研究方向做的粗略統(tǒng)計(jì)：1.2.1對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)概念進(jìn)行界定“小產(chǎn)權(quán)房”只是一個(gè)俗稱，并不是正規(guī)名稱，學(xué)者們對(duì)此定義眾說(shuō)紛紜。文林峰和楊玉珍兩位學(xué)者在《小產(chǎn)權(quán)房能不能解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題》中對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的定義界定為小產(chǎn)權(quán)房可稱為“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”或“村產(chǎn)權(quán)房”，是指在農(nóng)民集體土地上，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)單獨(dú)或聯(lián)合開發(fā)商開發(fā)建設(shè)住宅，并由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)制作房屋權(quán)屬證書向城市居民銷售的房屋。文林峰，楊玉珍．小產(chǎn)權(quán)房不能解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題[J]．城鄉(xiāng)建設(shè)，2007，(8)：52學(xué)者劉天永在《小產(chǎn)權(quán)房：底價(jià)背后蘊(yùn)含風(fēng)險(xiǎn)》中，認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未經(jīng)規(guī)劃、未繳納土地出讓金等費(fèi)用向集體組織之外的居民銷售，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)。劉天永．小產(chǎn)權(quán)房：底價(jià)背后蘊(yùn)含風(fēng)險(xiǎn)[J]．城市開發(fā)，2007，(14)：18-19還有學(xué)者朱桂存在《小產(chǎn)權(quán)房法律問(wèn)題探析》中認(rèn)為所謂“文林峰，楊玉珍．小產(chǎn)權(quán)房不能解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題[J]．城鄉(xiāng)建設(shè)，2007，(8)：52劉天永．小產(chǎn)權(quán)房：底價(jià)背后蘊(yùn)含風(fēng)險(xiǎn)[J]．城市開發(fā)，2007，(14)：18-19朱桂存.小產(chǎn)權(quán)房法律問(wèn)題探析[J].知識(shí)經(jīng)濟(jì),2016,(08):對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的成因進(jìn)行分析此問(wèn)題成因眾多，學(xué)者們的切入點(diǎn)也各式各樣。其中，學(xué)者薛其宇認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房的形成是由于城市高昂的商品房?jī)r(jià)格，高昂的商品房?jī)r(jià)格和城市中低收入群體的購(gòu)買能力不相匹配，所以中低收入群體轉(zhuǎn)而購(gòu)買價(jià)格低廉的小產(chǎn)權(quán)房，推動(dòng)小產(chǎn)權(quán)房蓬勃發(fā)展的局面薛其宇．“三權(quán)分置”下土地承包權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的法的構(gòu)造[J]．行政科學(xué)論壇，2017，(10)：11-13．，其在《“三權(quán)分置”下土地承包權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的法的構(gòu)造》中進(jìn)行了論述。在《關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)房”的民事法律問(wèn)題研究》中，學(xué)者王永新認(rèn)為造成小產(chǎn)權(quán)房薛其宇．“三權(quán)分置”下土地承包權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的法的構(gòu)造[J]．行政科學(xué)論壇，2017，(10)：11-13．王永新.關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)房”的民事法律問(wèn)題研究[D].山東師范大學(xué)碩士學(xué)位論文.2015年9月1.2.3國(guó)內(nèi)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的態(tài)度學(xué)者董曉靜在《小產(chǎn)權(quán)房交易法律風(fēng)險(xiǎn)防范研究》中對(duì)小產(chǎn)權(quán)房持絕對(duì)否定態(tài)度，認(rèn)為應(yīng)該禁止小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房違反了我國(guó)現(xiàn)行法律，本身是不合法的，無(wú)法獲得完整產(chǎn)權(quán)也不利于權(quán)利的保障與行使。董曉靜.小產(chǎn)權(quán)房交易法律風(fēng)險(xiǎn)防范研究[J].法制博覽,2017,(02):250.學(xué)者施佳慧在《小產(chǎn)權(quán)房買賣的法律問(wèn)題》中持相對(duì)肯定的態(tài)度，認(rèn)為應(yīng)在一定程度上承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房的合理性，理由大概如下：首先，小產(chǎn)權(quán)房符合憲法精神，順應(yīng)民法的意思自治、主體平等、財(cái)產(chǎn)自由原則；然后小產(chǎn)權(quán)房是社會(huì)進(jìn)步的體現(xiàn)，生產(chǎn)力的發(fā)展標(biāo)志；再之，小產(chǎn)權(quán)房的合法化是將來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)完全市場(chǎng)化的重要因素之一；最后，小產(chǎn)權(quán)房遍布農(nóng)村，價(jià)格低廉的特性具有一定合理性，承認(rèn)其合理性可以轉(zhuǎn)移城市人口，提高社會(huì)的容積率，一定程度上可以化解我國(guó)的城鄉(xiāng)二元體制結(jié)構(gòu)。董曉靜.小產(chǎn)權(quán)房交易法律風(fēng)險(xiǎn)防范研究[J].法制博覽,2017,(02):250.施佳慧.小產(chǎn)權(quán)房買賣的法律問(wèn)題[D].江蘇大學(xué)碩士學(xué)位論文.2017年6月1.2.4小產(chǎn)權(quán)房買賣下出現(xiàn)的法律問(wèn)題許多學(xué)者對(duì)宅基地使用權(quán)能否自由流轉(zhuǎn)的問(wèn)題進(jìn)行討論，總體可分為三種觀點(diǎn)，分別是禁止流轉(zhuǎn)說(shuō)，此種觀點(diǎn)絕對(duì)不允許宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，學(xué)者孟勤國(guó)認(rèn)為如果允許其自由流轉(zhuǎn)，則很可能造成農(nóng)村居民因各種原因喪失自己僅有的住房，流離失所，最終形成社會(huì)的不穩(wěn)定因素之一孟勤國(guó).物權(quán)法開禁農(nóng)村宅基地交易之辯[J].法學(xué)評(píng)論,2005年第4期，第25頁(yè)；限制流轉(zhuǎn)說(shuō)，限制流轉(zhuǎn)說(shuō)認(rèn)為完全放開宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)會(huì)造成農(nóng)村宅基地交易的亂象，自由流轉(zhuǎn)中的宅基地使用權(quán)所有者只會(huì)盲目地追逐眼前的經(jīng)濟(jì)利益，農(nóng)民作為弱勢(shì)一方的權(quán)利得不到保障張閣.宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律問(wèn)題研究[D].云南財(cái)經(jīng)大學(xué)碩士學(xué)位論文.2019年5月29日；自由流轉(zhuǎn)說(shuō)，應(yīng)參照用益物權(quán)的運(yùn)作模式允許宅基地使用權(quán)的自由流轉(zhuǎn)，使其財(cái)產(chǎn)性得以充分發(fā)揮，學(xué)者袁錦秀著在孟勤國(guó).物權(quán)法開禁農(nóng)村宅基地交易之辯[J].法學(xué)評(píng)論,2005年第4期，第25頁(yè)張閣.宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律問(wèn)題研究[D].云南財(cái)經(jīng)大學(xué)碩士學(xué)位論文.2019年5月29日1.3課題研究方法和內(nèi)容1.3.1研究方法根據(jù)本課題的特點(diǎn)，筆者主要運(yùn)用下列方法進(jìn)行研究：（1）文獻(xiàn)研究法。想要了解我國(guó)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買賣的相關(guān)法律問(wèn)題，閱讀文獻(xiàn)資料，查找法律法規(guī)是必不可少的步驟之一，這樣能快速對(duì)其形成初步印象。（2）比較分析法。通過(guò)查閱當(dāng)今我國(guó)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買賣制度的具體構(gòu)建，并結(jié)合國(guó)情，分析現(xiàn)有制度構(gòu)建的哪些方面還有突破，并以此為借鑒，尋找更好的解決方案。1.3.2研究?jī)?nèi)容本論文共有六個(gè)部分，如下是具體內(nèi)容的安排情況：第1章：緒論。本章的論述順序：選題的研究背景→研究的意義→文獻(xiàn)綜述→研究的主要內(nèi)容與方法，論文由此逐漸引入主題。第2章：小產(chǎn)權(quán)房的概述及此買賣現(xiàn)象的緣由。本章首先界定小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)概念，然后分析小產(chǎn)權(quán)房買賣現(xiàn)象出現(xiàn)的原因，使讀者對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買賣法律問(wèn)題有了初步了解，為下文討論小產(chǎn)權(quán)房的各種問(wèn)題做鋪墊。第3章：本章對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的合理性與法律上的可行性分別進(jìn)行討論，以此證明令小產(chǎn)權(quán)房買賣的完全合法化在我國(guó)是行得通的。第4章：本章結(jié)合社會(huì)現(xiàn)狀，從立法、司法、執(zhí)法方面指出小產(chǎn)權(quán)房買賣的法律困境，為完善小產(chǎn)權(quán)房買賣奠定基礎(chǔ)。第5章：本章結(jié)合小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)存的法律困境提出有針對(duì)性的解決措施。第6章：結(jié)語(yǔ)第2章小產(chǎn)權(quán)房的概述及此買賣現(xiàn)象的緣由2.1小產(chǎn)權(quán)房的概念被冠以“小產(chǎn)權(quán)房”這一稱呼，是因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房權(quán)利人主體具有特定性，只能是該集體成員，除此之外的其他主體無(wú)權(quán)購(gòu)買更無(wú)權(quán)享有。即使是小產(chǎn)權(quán)房的權(quán)利人，權(quán)利也要受到嚴(yán)格的限制，能自己居住，也能出借、出租給他人，但無(wú)法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，與普通商品房產(chǎn)權(quán)權(quán)能相比要“小”得多。本文對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的定義是指未經(jīng)相關(guān)主管部門規(guī)劃、未繳納出讓金及各種稅費(fèi)就在農(nóng)村集體土地上建造的房屋，此類房屋僅獲得了（甚至沒(méi)有）鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證。2.2小產(chǎn)權(quán)房買賣的界定“買賣行為”必然存在買賣雙方主體，小產(chǎn)權(quán)房交易關(guān)系中的賣方，一般可為三種情況分別是村委會(huì)單方、村委會(huì)與開發(fā)商合作、村民個(gè)人，而買方按照戶籍地劃分總體也可分為集體組織內(nèi)部成員與集體組織以外的成員兩大類。城鎮(zhèn)居民與其他集體組織的村民都同屬于本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員。結(jié)合上文對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的概念界定，村委會(huì)單獨(dú)、村委會(huì)與開發(fā)商合作或者村民個(gè)人把在農(nóng)村集體土地上建造的、未經(jīng)規(guī)劃、未繳納出讓金與各項(xiàng)稅費(fèi)的住房向城鎮(zhèn)居民銷售的交易行為是本文對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買賣的界定。2.3小產(chǎn)權(quán)房買賣現(xiàn)象出現(xiàn)的原因2.3.1社會(huì)原因——“天價(jià)房產(chǎn)”從“安居樂(lè)業(yè)”一詞可看出，中國(guó)人歷來(lái)都有買房子的情節(jié)，買房是人生中的頭等大事之一，而我國(guó)有14億多的人口，因此對(duì)房子的需求量很大。單看近幾年的房?jī)r(jià)，猶如一匹脫韁的野馬，狂飆不止，雖然政府已意識(shí)到這種情況，多次出臺(tái)相關(guān)政策進(jìn)行調(diào)控，但效果并不明顯。商品房的價(jià)格畸高，在很多沒(méi)有住房又急需住房的城鎮(zhèn)中低收入者眼中就是“天價(jià)”，所以他們望而卻步，“雪上加霜”的是，保障性住房的建設(shè)數(shù)量及速度無(wú)法滿足如此龐大的住房需求，所以他們只能去買小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房受到青睞主要是因?yàn)橄噍^于普通商品房而言，幾乎相同的住房環(huán)境，小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格只是普通商品房?jī)r(jià)格的40%至60%，而且不用繳納各種稅費(fèi)，再加上便宜的物業(yè)、水電等生活費(fèi)用，基于長(zhǎng)遠(yuǎn)利益出發(fā)，也是極其劃算的。因此，“小產(chǎn)權(quán)房”深受民眾喜愛(ài)。除此之外，還有一些城鎮(zhèn)居民他們雖有商品房，但是因?yàn)閷?duì)城市的喧囂與忙碌感到疲憊，想在農(nóng)村過(guò)一段靜謐悠閑的生活，所以他們?yōu)榱硕燃俣谵r(nóng)村購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房。2.3.2經(jīng)濟(jì)原因——各主體的利益驅(qū)使人生第一定律：人們的所追求是利益。小產(chǎn)權(quán)房買賣現(xiàn)象的盛行，是因?yàn)樗兄B強(qiáng)的生命力，而這種頑強(qiáng)生命力的根源就是各個(gè)主體的利益驅(qū)使。從小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)到交易結(jié)束，涉及的利益主體包括村委會(huì)等村組織，開發(fā)商，村民，購(gòu)買者。首先，對(duì)于村委會(huì)等村組織而言，它作為集體土地的所有者，可在開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房中獲得一筆可觀收入。我國(guó)采取“先征后用”的土地政策，所以要在集體土地上建設(shè)商品房，就必須經(jīng)過(guò)農(nóng)村集體土地被征收為國(guó)有土地后，政府再進(jìn)行土地使用權(quán)出讓后這一過(guò)程才可以。顯然，我們可以看出，以政府為主導(dǎo)的征收行為可以令其從中獲取高額的收益，而村委會(huì)只能對(duì)這塊“肥肉”垂涎欲滴。但開發(fā)“小產(chǎn)權(quán)房”可以不用經(jīng)政府批準(zhǔn)，鄉(xiāng)政府和村委會(huì)可以從中獲得更多土地利益，因此在利益的權(quán)衡下，村委會(huì)或者鄉(xiāng)政府也逐漸取代政府開發(fā)集體土地建設(shè)“小產(chǎn)權(quán)房”。黃亞飛.“小產(chǎn)權(quán)房”買賣的法律問(wèn)題研究[D]太原科技大學(xué)碩士學(xué)位論文（專業(yè)型）.2018年4月.接著，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，其永恒宗旨是追求利益最大化，而恰好開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房能使他們獲得巨額利潤(rùn)。理論上，我國(guó)只有國(guó)有土地能夠?qū)崿F(xiàn)市場(chǎng)化和商業(yè)化，農(nóng)村集體土地想要市場(chǎng)化和商業(yè)化只有通過(guò)征收才能實(shí)現(xiàn)。農(nóng)村集體土地實(shí)行了“先征后用”土地征收過(guò)程后，接著房地產(chǎn)開發(fā)商需要通過(guò)繳納土地出讓金與各種類型的稅費(fèi)后方可從政府手中取得建設(shè)用地使用權(quán)，所以，房地產(chǎn)開發(fā)商在前期就需要投入高額成本，后期能否收回成本至關(guān)重要。但在“小產(chǎn)權(quán)房”的建設(shè)中，房地產(chǎn)開發(fā)商就不需要有如此高額的前期投入，因?yàn)榉蓻](méi)有要求集體土地要支付土地出讓金，故他們只需要與村委及村民協(xié)商定價(jià)，而且不用再繳納各種稅費(fèi)，因此對(duì)比前種情況，開發(fā)商開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房能省下一大筆費(fèi)用，得到的利益遠(yuǎn)大于商品房，在利益驅(qū)使下，開發(fā)商對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)樂(lè)此不疲。再接著，對(duì)村民而言，無(wú)論是其將土地賣給開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)，還是其本人在宅基地上建設(shè)房屋進(jìn)行出售，其得到的利益遠(yuǎn)比進(jìn)行農(nóng)耕或者土地被征收得到的利益要大得多。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》（以下簡(jiǎn)稱《土地管理法》）第四十七條征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償，但農(nóng)民通過(guò)土地征收補(bǔ)償僅能享受到土地増值利益的5%。于巧.：《基于法律視角的農(nóng)村“小產(chǎn)權(quán)房”分析》，載《.農(nóng)村經(jīng)濟(jì)》2008年第四期.伴隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，市場(chǎng)化運(yùn)作適用于社會(huì)的各種構(gòu)成要素黃亞飛.“小產(chǎn)權(quán)房”買賣的法律問(wèn)題研究[D]太原科技大學(xué)碩士學(xué)位論文（專業(yè)型）.2018年4月.于巧.：《基于法律視角的農(nóng)村“小產(chǎn)權(quán)房”分析》，載《.農(nóng)村經(jīng)濟(jì)》2008年第四期.2.3.3法律原因——法律制度規(guī)定不完善法律制度規(guī)定有漏洞，就容易讓人鉆法律的空子，打法律擦邊球。例如，根據(jù)《土地管理法》第62條第4款：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)?！睂?duì)此法條可以理解為，法律并未禁止農(nóng)村自建房的出賣、出租，僅是給予限定條件。再結(jié)合其他法律規(guī)定，可以得出農(nóng)民自建房?jī)H可以對(duì)該集體內(nèi)部的成員出售，而出租沒(méi)有限制主體。從上述對(duì)這一法條的解釋，可以看出，此法律規(guī)定無(wú)疑是給了農(nóng)民出售房屋這一行為有了遐想空間，并且為追逐利益最大化，他們會(huì)想盡各種辦法來(lái)掩蓋買賣行為，如簽訂陰陽(yáng)合同，假借出租的名義，掩蓋出售的行為，司法實(shí)踐中，執(zhí)法者對(duì)這行為卻無(wú)計(jì)可施。2.3.4體制原因——城鄉(xiāng)土地二元產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)的罪魁禍?zhǔn)追峭恋囟a(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)莫屬，而且這種結(jié)構(gòu)是我國(guó)獨(dú)創(chuàng)特有的。在這種結(jié)構(gòu)下，土地所有權(quán)被分為國(guó)有土地所有權(quán)和農(nóng)村集體土地所有權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》）第一百三十五條規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國(guó)家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施，所以，在國(guó)有土地所有權(quán)的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利人不僅具有占有、使用和收益的權(quán)利，再結(jié)合《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡(jiǎn)稱《房地產(chǎn)管理法》）等法律規(guī)定，該權(quán)利人還具有轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等處分權(quán)利。而根據(jù)《中華人民共和國(guó)憲法》（以下簡(jiǎn)稱《憲法》）第十條規(guī)定，農(nóng)村和郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有；《\o"土地管理法"土地管理法》第六十三條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租于非農(nóng)建設(shè)。與前面國(guó)有土地所有權(quán)的相關(guān)法律規(guī)定對(duì)比可得出，這兩種土地所有權(quán)形式最為突出的特點(diǎn)就是不平等，集所有權(quán)與使用權(quán)于一身的農(nóng)村集體土地，其所擁有的權(quán)利猶如“擺設(shè)”，因?yàn)檗r(nóng)村集體土地不得出讓、轉(zhuǎn)讓，連出租也受到限制。正因農(nóng)村集體土地的權(quán)利交易受到嚴(yán)格限制，所以農(nóng)民只能通過(guò)征收得到一點(diǎn)微弱的補(bǔ)償。查閱相關(guān)資料，我國(guó)仍采用脫離市場(chǎng)價(jià)值規(guī)律的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)——對(duì)被征收的土地按原用途前三年平均年產(chǎn)值計(jì)算，這顯然不科學(xué)、不合理。因?yàn)樵谵r(nóng)村集體土地被征收轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地以后，其土地價(jià)值成幾倍甚至是幾十倍的在增長(zhǎng)，而按照我國(guó)的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，每個(gè)農(nóng)民一畝地大約只能領(lǐng)到3到6萬(wàn)元，即使把補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)提到最高30倍，苗金萍.農(nóng)村征地沖突的公共政策學(xué)分析與對(duì)策研究[J].魯東大學(xué)商學(xué)院.2019這跟被征收土地實(shí)際產(chǎn)生的巨大商業(yè)利潤(rùn)相比較而言，實(shí)屬微不足道的，尤為不公平。從上述論述可得出，小產(chǎn)權(quán)房買賣現(xiàn)象就是農(nóng)民在城鄉(xiāng)二元土地結(jié)構(gòu)限制下為追求利益最大化而創(chuàng)造的產(chǎn)物。苗金萍.農(nóng)村征地沖突的公共政策學(xué)分析與對(duì)策研究[J].魯東大學(xué)商學(xué)院.2019第3章小產(chǎn)權(quán)房買賣的合理性與法律上的可行性一切事物的發(fā)展和存在必定有它自己的道理，小產(chǎn)權(quán)房交易自誕生以來(lái)便一發(fā)不可收拾，它滿足了城鎮(zhèn)中低收入者的住房需求，實(shí)現(xiàn)了農(nóng)民的利益最大化，緩解了城鎮(zhèn)住房壓力與矛盾，而且根據(jù)政府針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房交易出臺(tái)的一系列禁止性政策并沒(méi)有起到顯著效果這一現(xiàn)象，我們可以看出小產(chǎn)權(quán)房買賣有著無(wú)法想象的生命力，這大概是它具有合理性和法律上的可行性的緣故吧。3.1合理性3.1.1小產(chǎn)權(quán)房買賣能有效減緩城鎮(zhèn)住房緊張解決城鎮(zhèn)住房問(wèn)題的方法有很多種，例如加大力度開發(fā)保障房性住房，雖然政府一直在努力做這個(gè)工作，但保障性住房的數(shù)量與住房需求量相比簡(jiǎn)直九牛一毛，此時(shí)如果進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房買賣可以很好的緩解城鎮(zhèn)住房緊張的現(xiàn)狀，既能幫助政府致力于解決老百姓住房問(wèn)題的目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)，也能幫助政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)。反之，如果禁止小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行買賣的措施一旦被普遍實(shí)施，老百姓的基本住房保障將會(huì)難以滿足。3.1.2小產(chǎn)權(quán)房買賣能有效進(jìn)行資源整合農(nóng)民并非永遠(yuǎn)只在村子里生活，他們也可以為了進(jìn)城務(wù)工、經(jīng)商方便而購(gòu)買商品房，也可以為了孩子求學(xué)方便而購(gòu)買了商品房，更可以因?yàn)槿以诔擎?zhèn)里工作而購(gòu)買商品房，總之農(nóng)民脫離農(nóng)村的途徑有很多，就是因?yàn)槊撾x了農(nóng)村才導(dǎo)致其在農(nóng)村的房產(chǎn)處于荒廢狀態(tài)，這時(shí)賣房屋既能進(jìn)行資源重整也能增加一筆額外的收入，實(shí)為一舉兩得的好辦法。3.1.3小產(chǎn)權(quán)房買賣能加快城市化進(jìn)程小產(chǎn)權(quán)房買賣令城鄉(xiāng)雙向流動(dòng)現(xiàn)象加強(qiáng)，而城鄉(xiāng)雙向流動(dòng)會(huì)改善城市周邊的農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境等，例如交通系統(tǒng)、醫(yī)療衛(wèi)生系統(tǒng)、教育系統(tǒng)、司法系統(tǒng)等會(huì)完善；能源設(shè)施、供排水設(shè)施、防災(zāi)設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施會(huì)加建；法治水平、文明程度等會(huì)加強(qiáng)；各種農(nóng)產(chǎn)品會(huì)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化、商業(yè)化，從而加快城市化進(jìn)程。3.2法律上的可行性根據(jù)《土地管理法》第62條第4款對(duì)農(nóng)民出賣、出租住房的規(guī)定來(lái)看，政府并未明確禁止農(nóng)民出賣其房屋；根據(jù)《憲法》第13條第1款和第2款規(guī)定，“公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯”，“國(guó)家依照法律規(guī)定保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)?！惫癞?dāng)然包括農(nóng)民，所以農(nóng)民的私有財(cái)產(chǎn)當(dāng)然也受國(guó)家保護(hù)；《中華人民共和國(guó)民法通則》（2009年修正案）第七十五條第一款明確規(guī)定，房屋屬于公民的個(gè)人財(cái)產(chǎn)；根據(jù)《物權(quán)法》第三十九條規(guī)定，所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。眾所周知，出賣行為是處分方式的一種；綜上所述，我們可以得出一個(gè)明確的結(jié)論——農(nóng)民可以出賣自己的房屋。

第4章小產(chǎn)權(quán)房買賣的法律困境已經(jīng)出現(xiàn)了十余載的小產(chǎn)權(quán)房買賣現(xiàn)象，因?yàn)榇嬖谥T多法律困境，即使政府有出臺(tái)相關(guān)政策，但作用甚微，立法者、司法者和執(zhí)法者面對(duì)此類問(wèn)題依舊寸步難行。4.1宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)受到限制從《土地管理法》第八條第二款對(duì)宅基地屬于農(nóng)民集體所有的明確規(guī)定可以看出，農(nóng)民只具有宅基地使用權(quán)，而其特點(diǎn)決定其能否自由流轉(zhuǎn)?！锻恋毓芾矸ā返诹l規(guī)定，村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)特定標(biāo)準(zhǔn)。村民住宅用地，需經(jīng)審核、批準(zhǔn)；村民建住宅，應(yīng)符合當(dāng)?shù)赜玫乜傮w規(guī)劃；村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。此規(guī)定充分顯示出宅基地使用權(quán)的特點(diǎn)——人身性，根據(jù)人身性這一特點(diǎn)可從側(cè)面反映出立法者的立法目的是阻止宅基地使用權(quán)流向集體組織以外，因此宅基地使用權(quán)是無(wú)法自由流轉(zhuǎn)的。小產(chǎn)權(quán)房買賣的最大障礙可以歸責(zé)于宅基地使用權(quán)不能進(jìn)行自由流轉(zhuǎn)，正是因?yàn)榇嗽虿艜?huì)引發(fā)一系列的購(gòu)房矛盾。不僅如此，限制宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)還存在以下三種主要弊端：（1）、違反法律的公平原則根據(jù)上文論述可知，農(nóng)村的宅基地使用權(quán)與城市的建設(shè)用地使用權(quán)的在轉(zhuǎn)讓方面有著不同的法律規(guī)定，前者禁止自由流轉(zhuǎn)后者卻可以自由交易，這會(huì)造成土地層面的“同地不同權(quán)”，也會(huì)導(dǎo)致人身主體層面上的土地所有者、使用者的不平等，嚴(yán)重違背法律的公平價(jià)值取向。（2）、阻礙農(nóng)民追逐利益最大化限制宅基地使用權(quán)及其附屬房屋的流轉(zhuǎn)，不利于農(nóng)民追求幸福生活。如果不允許農(nóng)民自由處分宅基地使用權(quán)及其附屬房屋，相當(dāng)于“權(quán)能虛設(shè)，”既不能出售，更不能抵押，農(nóng)民只能一輩子死守著土地跟房子，這難以緩解農(nóng)民資金周轉(zhuǎn)的問(wèn)題，對(duì)農(nóng)民追求美好生活產(chǎn)生阻礙。（3）、牽動(dòng)其他法律問(wèn)題面臨無(wú)法解決的局面俗話說(shuō)，牽一發(fā)而動(dòng)全身，宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)受到限制會(huì)牽動(dòng)到其他法律問(wèn)題，例如《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》就對(duì)此相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行回避，造成相關(guān)問(wèn)題無(wú)法用法律進(jìn)行調(diào)整，司法實(shí)踐中無(wú)法實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一。比如宅基地使用權(quán)能否租賃的問(wèn)題，現(xiàn)行法律和有關(guān)政策并無(wú)規(guī)定、再如，宅基地使用權(quán)能否繼承的問(wèn)題，現(xiàn)行法律和有關(guān)政策也比較模糊。/fangchan/16533/4.2農(nóng)村土地管理混亂我國(guó)幅員遼闊，對(duì)于農(nóng)村地區(qū)的土地管理難免不到位，再加上監(jiān)督機(jī)制的不到位，故造成農(nóng)村建設(shè)用地管理混亂。首先，對(duì)于宅基地來(lái)說(shuō)，農(nóng)村的住宅建設(shè)沒(méi)有長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮，隨著地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，許多農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和房地產(chǎn)商合作，推行農(nóng)村住宅小區(qū)化，但對(duì)于建成之后的公寓該集體的成員能否擁有多套住房，沒(méi)有相關(guān)的規(guī)定，導(dǎo)致在實(shí)行中十分的混亂。陳凡羽.小產(chǎn)權(quán)房合法化之路勁探索[D].華北電力大學(xué)碩士學(xué)位論文.2017年3月.再者，由于《憲法》和《土地管理法》對(duì)有關(guān)農(nóng)村建設(shè)用地的問(wèn)題沒(méi)有進(jìn)行具體、明確的規(guī)定，故造成無(wú)法可依的現(xiàn)狀，而解決相關(guān)問(wèn)題的重任卻落在了各地方政府身上，所以各地方政府的管理方法、執(zhí)行手段出現(xiàn)了五花八門的窘境陳凡羽.小產(chǎn)權(quán)房合法化之路勁探索[D].華北電力大學(xué)碩士學(xué)位論文.2017年3月.4.3小產(chǎn)權(quán)房買賣的法律法規(guī)存在缺位、滯后與沖突（1）法律規(guī)范缺位凡涉及小產(chǎn)權(quán)房買賣，法律沒(méi)有予以明確，甚至還出現(xiàn)了“空白”。例如關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的登記制度、宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的相關(guān)規(guī)定等缺乏法律調(diào)整，所以造成這方面法律問(wèn)題頻頻發(fā)生。單拿小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記舉例，《\o"物權(quán)法"物權(quán)法》規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移需要登記才發(fā)生法律效力，房屋屬不動(dòng)產(chǎn)，故簽訂完買賣合同后需要到房屋登記機(jī)關(guān)進(jìn)行房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，而根據(jù)《房屋登記辦法》第八十七條規(guī)定，非房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的受讓人去申請(qǐng)農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理，可得出，就目前的法律而言，本文所討論的小產(chǎn)權(quán)房買賣辦理不了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記這一必備手續(xù)，這一法律制度的缺失，會(huì)激化權(quán)屬爭(zhēng)議。（2）法律規(guī)范存在滯后性國(guó)務(wù)院辦公廳文件中存在嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民購(gòu)買宅基地的法規(guī)，《土地管理法》中也存在集體土地的使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓等相關(guān)的法律條文，毫無(wú)疑問(wèn)，這些法律法規(guī)在改革開放初期的農(nóng)村地區(qū)能對(duì)農(nóng)村集體組織及農(nóng)民能起到積極作用，但在當(dāng)代社會(huì)，農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)日新月異、城市化進(jìn)程不斷加速，上述規(guī)定早已不適合當(dāng)下的發(fā)展，因此具有滯后性。（3）法律規(guī)范之間存在沖突對(duì)比相關(guān)法條，發(fā)現(xiàn)沖突是輕而易舉的。根據(jù)《憲法》和《物權(quán)法》等相關(guān)法律條文的規(guī)定可以看出小產(chǎn)權(quán)房能自由進(jìn)行買賣。但《土地管理法》與《房屋登記辦法》的規(guī)定則不然，前者對(duì)宅基地使用權(quán)的自由轉(zhuǎn)讓進(jìn)行限制，從而造成“房地一體”主義不能適用于小產(chǎn)權(quán)房交易，后者禁止辦理本集體組織以外的買受人進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，都有著限制小產(chǎn)權(quán)房買賣的本意。由此可見(jiàn)，不同法律規(guī)范之間的沖突就這樣產(chǎn)生了。綜上，在小產(chǎn)權(quán)房買賣的法律規(guī)定上，沖突是顯而易見(jiàn)的。4.4難以保護(hù)買方權(quán)益小產(chǎn)權(quán)房買賣涉及多方主體利益，總的可以歸類為買方和賣方，現(xiàn)行相關(guān)法律比較偏向保護(hù)賣方，不利于對(duì)買方權(quán)益的保護(hù)。買方即買受人面臨著以下法律風(fēng)險(xiǎn)：第一，國(guó)家的法律不保護(hù)買受人對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的所有權(quán)。如前面所論述的那樣，由于不能進(jìn)行房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，故在法律上買受人無(wú)法取得小產(chǎn)權(quán)房的所有權(quán)，一旦出賣人反悔，向法院主張房屋買賣合同無(wú)效，依照現(xiàn)行法律規(guī)定，買受人的權(quán)益往往是得不到保護(hù)的。第二，正常的交易秩序無(wú)法保護(hù)買受人的權(quán)益。正因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房的所有權(quán)不受國(guó)家法律的保護(hù)，隨之而來(lái)的，是買受人在房屋的交易過(guò)程中的合法權(quán)益得不到保護(hù)，也不能通過(guò)正規(guī)途徑設(shè)置抵押，不能正常并合法地享有轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利。汪泉泓.我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房法律問(wèn)題研究[D].湖南大學(xué)法律碩士學(xué)位論文.2008.0420第三，補(bǔ)償款與買受人之間存在“透明圍墻”。如果遇到國(guó)家征收的情況，相應(yīng)的補(bǔ)償款往往不會(huì)賠償?shù)劫I受人的口袋中，因?yàn)檠a(bǔ)償款一般只會(huì)給集體土地原來(lái)的村民汪泉泓.我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房法律問(wèn)題研究[D].湖南大學(xué)法律碩士學(xué)位論文.2008.04204.5買賣合同效力判決不一判決不一致會(huì)影響法律的權(quán)威性，影響法治社會(huì)的建設(shè)。小產(chǎn)權(quán)房買賣合同已經(jīng)成立，但當(dāng)事人一方基于種種原因而要求合同無(wú)效，此類糾紛比比皆是。例如張某在其宅基地上建了一棟樓房，他打算將其中一層賣給城鎮(zhèn)居民王某，雙方協(xié)議轉(zhuǎn)讓價(jià)格為20萬(wàn)，并簽訂了房屋買賣合同，之后合同如約履行，房款兩清。不久后，由于政府出臺(tái)相關(guān)規(guī)劃，該地段將要建地鐵出入口，所以該地段的房?jī)r(jià)上漲幅度較大。張某為此很是后悔，覺(jué)得房子出賣的價(jià)格太低，于是多次跟王某要求要解除合同，王某覺(jué)得合同已經(jīng)履行完畢，故不同意解除，雙方為此發(fā)生了爭(zhēng)執(zhí)，張某就為此訴至法院，以城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)民房屋是國(guó)家所禁止的行為為訴訟理由，要求法院確認(rèn)雙方房屋買賣合同無(wú)效，判令王某返還房屋。據(jù)查閱相關(guān)資料，對(duì)于此類案件，統(tǒng)一的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)至今都沒(méi)有出現(xiàn)在司法判決中，有效和無(wú)效的判決都有，同案異判的情形也時(shí)有發(fā)生。第5章解決對(duì)策事物的發(fā)展并非一帆風(fēng)順，小產(chǎn)權(quán)房買賣也是如此，既然已經(jīng)找到了問(wèn)題的所在，那么就要為之尋找出路，以下是筆者針對(duì)困境提出的五點(diǎn)解決對(duì)策。5.1允許我國(guó)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)追蹤溯源，小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的源頭是我國(guó)特有的二元土地結(jié)構(gòu)，“同地不同權(quán)”的不公平現(xiàn)象存在于此種結(jié)構(gòu)中。如果能考慮進(jìn)行土地制度改革，摒棄這種不適用于當(dāng)今社會(huì)發(fā)展的土地二元結(jié)構(gòu)制度，解除對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地的約束，實(shí)現(xiàn)“同地同權(quán)”，再建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)制，為農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)能進(jìn)入市場(chǎng)自由交易提供便利條件。這不但使農(nóng)民收入有保障，讓農(nóng)民走上脫貧致富的康莊大道，也能滿足城鎮(zhèn)居民住房需求，從而緩解社會(huì)住房矛盾，最重要的是還能夠有效地解決小產(chǎn)權(quán)房買賣所產(chǎn)生的宅基地使用權(quán)權(quán)利人不明確等問(wèn)題。5.2強(qiáng)化監(jiān)督機(jī)制，明確各方責(zé)任明確責(zé)任能有效防止工作推脫、責(zé)任推卸的情況發(fā)生，有利于提高辦事效率和節(jié)約社會(huì)資源。因?yàn)榇逦瘯?huì)行使職能時(shí)得不到有效監(jiān)管，法律也沒(méi)有明確責(zé)任，所以經(jīng)常出現(xiàn)權(quán)能虛設(shè)、賄賂、包庇的現(xiàn)象。例如有的村民會(huì)通過(guò)賄賂村委會(huì)從而取得小產(chǎn)權(quán)房交易的方便，有的村民沒(méi)有進(jìn)行賄賂，村委會(huì)會(huì)千方百計(jì)地去阻撓小產(chǎn)權(quán)房交易的進(jìn)程。這樣不僅會(huì)造成農(nóng)民貧富差距更懸殊，還會(huì)使農(nóng)村土地管理陷入混亂的局面，隨之而來(lái)的就是小產(chǎn)權(quán)房買賣市場(chǎng)的雜亂無(wú)序。為了實(shí)現(xiàn)農(nóng)民的平等，撥正小產(chǎn)權(quán)房的交易秩序，法律應(yīng)明確村集體組織的責(zé)任權(quán)限，建議成立統(tǒng)一的中介主體，獨(dú)立于村集體組織的管理，負(fù)責(zé)小產(chǎn)權(quán)房交易的全部事項(xiàng)，僅賦予村集體組織監(jiān)督的權(quán)利。村民把小產(chǎn)權(quán)房買賣全權(quán)交由該中介主體負(fù)責(zé)，買賣雙方符合條件的則能通過(guò)審核，該主體起到“牽線搭橋”的作用，之后可以從中獲得應(yīng)有的勞務(wù)費(fèi)。5.3完善農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記制度，建立配套的土地流轉(zhuǎn)機(jī)制單允許農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)還不能解決小產(chǎn)權(quán)房買賣所引發(fā)的一系列問(wèn)題，必須要建立相配套的制度予以支持。建立配套的土地流轉(zhuǎn)機(jī)制首先要允許農(nóng)村建設(shè)用地進(jìn)入城市房地產(chǎn)市場(chǎng)?；谄降葍r(jià)值，國(guó)有土地和集體所有的土地應(yīng)當(dāng)“同地同權(quán)”，都應(yīng)該享有使用、收益、處分的權(quán)利，而且隨著我國(guó)城鄉(xiāng)一體化地不斷發(fā)展，農(nóng)村和城鎮(zhèn)的界限逐漸打破，房屋的交易也越發(fā)頻繁。建立城市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)一體化的機(jī)制，允許農(nóng)村土地進(jìn)入城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而實(shí)現(xiàn)宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)。故通過(guò)制度的建立可以確保買賣雙方主體的利益從而解決小產(chǎn)權(quán)房買賣所帶來(lái)的問(wèn)題。除此之外，還要完善農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記制度。我國(guó)《物權(quán)法》中明確規(guī)定，商品房登記后能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效果，如果房產(chǎn)權(quán)發(fā)生變化的，可以對(duì)抗第三人，但是小產(chǎn)權(quán)房買賣不允許辦理登記的手續(xù)，這也是當(dāng)下我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)混亂無(wú)序的原因之一，如果制定了小產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)移登記制度就能一定程度上避免此類房屋交易的糾紛。劉琴.論小產(chǎn)權(quán)房的法律解決途徑[D].中南大學(xué)法學(xué)院碩士學(xué)位論文.2014年5月.劉琴.論小產(chǎn)權(quán)房的法律解決途徑[D].中南大學(xué)法學(xué)院碩士學(xué)位論文.2014年5月.5.4保護(hù)守約方權(quán)益基于秩序價(jià)值、公平價(jià)值等，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同守約方的權(quán)益是法律工作者必須保護(hù)的對(duì)象。在關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的司法實(shí)踐中，一方單單以政策原因要求法院確認(rèn)合同無(wú)效時(shí)，法院應(yīng)明確判定該合同為有效合同。就拿上述張某與王某的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同來(lái)說(shuō)，如果張某或王某其中一方僅以政策原因要求法院判決合同無(wú)效，則法院應(yīng)當(dāng)判定該合同為有效。解除合同則分情況討論，如果買受人因政策原因想與出賣人解除合同，則要告知其解除合同所依據(jù)的相關(guān)規(guī)定，勸服其解除合同，為履行合同所支出的正常費(fèi)用由買受人承擔(dān)；出賣人不同意解除，要堅(jiān)持要履行合同時(shí)，當(dāng)買受人因政策原因造成合同無(wú)法履行所產(chǎn)生的損失要由出賣人承擔(dān)。上述的王某想要解除合同，那他就要告訴張某解除的依據(jù)，例如當(dāng)?shù)卣剐‘a(chǎn)權(quán)房交易等原因，張某如果同意解除合同，那張某為履行合同所支出的相關(guān)費(fèi)用由王某承擔(dān)，如果張某不同意解除，且合同確實(shí)因政策原因無(wú)法履行，那王某為此產(chǎn)生的損失由張某承擔(dān)。如果出賣人因政策原因想與買受人解除合同，也一樣要告知對(duì)方關(guān)于解除合同的相關(guān)政策，由對(duì)方做出是否解除合同的決定，買受人贊成解除合同，先前買受人為履行合同所產(chǎn)生的損失由出賣人承擔(dān)；如果買受人執(zhí)意要履行合同，則由此所產(chǎn)生的一切損失由買受人自己承擔(dān)。如果張某想要與王某解除合同，那張某就要告訴王某相關(guān)的政策原因，特別是要告知王某可能無(wú)法進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的風(fēng)險(xiǎn)，積極勸說(shuō)王某同意解除合同，如果王某同意解除合同，那么張某要返還王某為履行合同交的定金等一切費(fèi)用，如果王某堅(jiān)持要履行合同，則王某自己承擔(dān)無(wú)法進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記等風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損失。5.5統(tǒng)一小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)法律的平等性要求法律要有統(tǒng)一的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，這樣才能樹立法律的權(quán)威性，從而加快全面法治社會(huì)的進(jìn)程。司法實(shí)踐對(duì)類似上述張某與王某的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同糾紛判決不一致，這大概是司法者將簡(jiǎn)單問(wèn)題復(fù)雜化的緣故吧，因?yàn)樵诠P者看來(lái)，即使小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題紛繁復(fù)雜，但小產(chǎn)權(quán)房買賣合同歸根到底也是一種合同行為，所以需根據(jù)《合同法》的規(guī)定來(lái)判斷小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是否有效。再加上最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋（一）第四條規(guī)定，合同法實(shí)施后，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。截至目前為止，沒(méi)有一部法律或行政法規(guī)明確對(duì)小產(chǎn)權(quán)房做出禁止性規(guī)定。綜上，筆者認(rèn)為只需根據(jù)《合同法》進(jìn)行考慮即可?！逗贤ā返诰艞l規(guī)定了當(dāng)事人訂立合同應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力。此法第四十四條明確了合同自成立時(shí)生效。此法第五十二條規(guī)定了合同無(wú)效的四種情形，分別是（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。對(duì)于訂立合同僅是處分自身財(cái)產(chǎn)的小產(chǎn)權(quán)房買賣雙方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)，即使一方存在欺詐行為，絕不會(huì)損害到集體或第三人利益，更不會(huì)損害到國(guó)家利益也，只會(huì)損害到對(duì)方利益，故脅迫訂立合同或惡意串通的說(shuō)法無(wú)存在的可能。小產(chǎn)權(quán)買賣合同的目的是增加經(jīng)濟(jì)收入與滿足住房需求，不存在非法目的一說(shuō)，所以也不會(huì)損害到社會(huì)公共利益。故對(duì)此條前四項(xiàng)毫無(wú)爭(zhēng)議，小產(chǎn)權(quán)買賣合同是不符合的。因?yàn)槟壳胺苫蛐姓ㄒ?guī)沒(méi)有明令禁止小產(chǎn)權(quán)房的買賣，所以也不符合此條的第五項(xiàng)。總之，當(dāng)訂立合同的雙方都屬于完全民事行為能力人，合同內(nèi)容符合意思自治原則，訂立形式也符合《合同法》的規(guī)定，且不符合合同無(wú)效情形，該合同就是有效的。所以如果小產(chǎn)權(quán)房買賣合同都符合了以上條件，那么我們就應(yīng)該認(rèn)定該合同就是有效的。第6章結(jié)語(yǔ)層出不窮的小產(chǎn)權(quán)房買賣法律問(wèn)題，與不符合當(dāng)下國(guó)情的土地二元結(jié)構(gòu)中宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的相關(guān)規(guī)定關(guān)系甚大，而且我國(guó)在小產(chǎn)權(quán)房買賣方面的立法及制度的空缺、滯后、沖突，再加上不同的地方政策在針對(duì)該問(wèn)題時(shí)所考慮的權(quán)衡利弊有所不同，才導(dǎo)致司法實(shí)踐寸步難行。因此筆者才意圖通過(guò)本文明確小產(chǎn)權(quán)房買賣的相關(guān)法律問(wèn)題，例如明確指出小產(chǎn)權(quán)房買賣的合法化是可行的，是符合社會(huì)發(fā)展潮流；認(rèn)為應(yīng)當(dāng)允許農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行自由轉(zhuǎn)讓、建立小產(chǎn)權(quán)房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的制度；統(tǒng)一小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等等。只有把有爭(zhēng)議的方面予以明確，才能進(jìn)一步完善小產(chǎn)權(quán)房買賣的相關(guān)法律問(wèn)題，進(jìn)而為我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)、祖國(guó)的繁榮發(fā)展獻(xiàn)出自己的微薄之力。參考文獻(xiàn)：[1]文林峰,楊玉珍．小產(chǎn)權(quán)房不能解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題[J]．城鄉(xiāng)建設(shè)，2007(8).52[2]劉天永.小產(chǎn)權(quán)房：底價(jià)背后蘊(yùn)含風(fēng)險(xiǎn)[J]．城市開發(fā)，2007(14).18-19[3]朱桂存.小產(chǎn)權(quán)房法律問(wèn)題探析[J].知識(shí)經(jīng)濟(jì),2016(08).30.[4]薛其宇．“三權(quán)分置”下土地承包權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的法的構(gòu)造[J]．行政科學(xué)論壇，2017，(10)：11-13．[5]王永新.關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)房”的民事法律問(wèn)題研究[D].山東師范大學(xué)碩士學(xué)位論文.2015年9月[6]董曉靜.小產(chǎn)權(quán)房交易法律風(fēng)險(xiǎn)防范研究[J].法制博覽,2017(02).250.[7]施佳慧.小產(chǎn)權(quán)房買賣的法律問(wèn)題[D].江蘇大學(xué)碩士學(xué)位論文.2017年6月.[8]孟勤國(guó).物權(quán)法開禁農(nóng)村宅基地交易之辯[J].法學(xué)評(píng)論,2005年第4期，第25頁(yè)[9]張閣.宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律問(wèn)題研究[D].云南財(cái)經(jīng)大學(xué)碩士學(xué)位論文.2019年5月29日[10]黃亞飛.“小產(chǎn)權(quán)房”買賣的法律問(wèn)題研究[D].太原科技大學(xué)碩士學(xué)位論文（專業(yè)型）.2018年4月.[11]于巧.《基于法律視角的農(nóng)村“小產(chǎn)權(quán)房”分析》[J].農(nóng)村經(jīng)濟(jì),2008年第四期.[12]苗金萍.農(nóng)村征地沖突的公共政策學(xué)分析與對(duì)策研究[J].魯東大學(xué)商學(xué)院,2019[13]/fangchan/16533/[14]陳凡羽.小產(chǎn)權(quán)房合法化之路勁探索[D].華北電力大學(xué)碩士學(xué)位論文.2017年3月.[15]汪泉泓.我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房法律問(wèn)題研究[D].湖南大學(xué)法律碩士學(xué)位論文.2008.0420[16]劉琴.論小產(chǎn)權(quán)房的法律解決途徑[D].中南大學(xué)法學(xué)院碩士學(xué)位論文.2014年5月.致謝白駒過(guò)隙，四年的學(xué)習(xí)生活在不經(jīng)意間即將結(jié)束，回想當(dāng)年，往事依然歷歷在目。首先我很感謝我的父母在精神與物質(zhì)上的支持，能讓我毫無(wú)負(fù)擔(dān)地、專心致志地完成學(xué)業(yè)；然后我要感謝我的每一個(gè)老師無(wú)怨無(wú)悔地辛勤地教誨與指導(dǎo)，特別是我的論文指導(dǎo)老師——?jiǎng)⒂洛a老師，他細(xì)致耐心地為我解答疑惑，讓我的“論文之路”順暢了不少；最后我要感謝與我同窗四年的同學(xué)及遇到的每一個(gè)師兄師姐，讓我枯燥無(wú)味的靈魂添加些許樂(lè)趣。所以，我很幸運(yùn)，能結(jié)識(shí)這么多的良師益友，能順利、愉快地完成學(xué)業(yè)。

文獻(xiàn)資料檢索的步驟與篩選利用檢索文獻(xiàn)資料信息是一項(xiàng)實(shí)踐性很強(qiáng)的過(guò)程，檢索的一般步驟有以下幾種。在檢索完成之后，才能對(duì)文獻(xiàn)資料進(jìn)行篩選利用。文獻(xiàn)檢索是利用文獻(xiàn)的第一步，如何將其應(yīng)用在畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）課題研究過(guò)程中，對(duì)檢索到的文獻(xiàn)資料進(jìn)行認(rèn)真篩選、消化和吸收是關(guān)鍵。只有經(jīng)過(guò)這個(gè)過(guò)程，才能達(dá)到查閱文獻(xiàn)的真正目的一一一利用文獻(xiàn)1、文獻(xiàn)資料檢索的步驟（1）明確檢索范圍從科研課題研究的中心內(nèi)容和重點(diǎn)出發(fā)，多方面分析課題要求和問(wèn)題實(shí)質(zhì)，一般從三方面考慮：一是區(qū)域界限，要清楚是取得某一一問(wèn)題發(fā)表過(guò)的全部文獻(xiàn)資料，還是要掌握某一地區(qū)、某一國(guó)家對(duì)某一問(wèn)題發(fā)表過(guò)的全部文獻(xiàn)資料；二是時(shí)間范圍，明確是查找某一問(wèn)題在某一年限內(nèi)發(fā)表過(guò)的文獻(xiàn)資料，還是獲取某一。問(wèn)題從有文獻(xiàn)記錄以來(lái)的全部文獻(xiàn)資料；三是專業(yè)范圍，明確要查找什么專業(yè)的科技文獻(xiàn)信息，比如，電子類的還是機(jī)械類的，是理論性的還是應(yīng)用性的等。（2）選擇檢索工具檢索工具有不同的分類方法，按加工文獻(xiàn)和處理信息的手段不同分為手工檢索工具和機(jī)械檢索工具；按照載體形式不同分為書本式檢索工具，磁帶式檢索工具，卡片式、縮微式、膠卷式檢索工具；按照著錄格式的不同可將檢索工具分為以下四種類型：①目錄型檢索工具。目錄型檢索工具是記錄具體出版單位、收藏單位及其他外表特征的工具。它以一個(gè)完。整的出版或收藏單位為著錄單元，一般著錄文獻(xiàn)的名稱、著者、文獻(xiàn)出處等。目錄的種類很多，對(duì)于文獻(xiàn)檢索來(lái)說(shuō)，國(guó)家書目、聯(lián)合目錄、館藏目錄等尤為重要②題錄型檢索工具題錄型檢索工具是以單篇文獻(xiàn)為基本著錄單位來(lái)描述文獻(xiàn)外表特征（如文獻(xiàn)題名、著者姓名、文獻(xiàn)出處等），無(wú)內(nèi)容摘要，是快速報(bào)道文獻(xiàn)信息的一類檢索工具。它與目錄的主要區(qū)別是著錄的對(duì)象不同，目錄著錄的對(duì)象是單位出版物，題錄的著錄對(duì)象是單篇文獻(xiàn)。③文摘型檢索工具文摘型檢索工具是將大量分散的文獻(xiàn)，選擇重要的部分，以簡(jiǎn)練的形式做成摘要，并按一定的方法組織排列起來(lái)的檢索工具。按照文摘的編寫人，可分為著者文摘和非著者文摘，著者文摘是指按原文著者編寫的文摘；而非著者文摘是指由專門的熟悉本專業(yè)的文摘人員編寫而成。按照摘要的詳簡(jiǎn)程度，可分為指示性文摘和報(bào)道性文摘兩種，指示性文摘以最簡(jiǎn)短的語(yǔ)言寫明文獻(xiàn)題目、內(nèi)容范圍、研究目的和出處，實(shí)際上是題目的補(bǔ)充說(shuō)明，一般在100字左右；報(bào)道性文摘以揭示原文論述的主題實(shí)質(zhì)為宗旨，基本上反映了原文內(nèi)容，討論的范圍和目的，采取的研究手段和方法，所得的結(jié)果或結(jié)論，同時(shí)也包括有關(guān)數(shù)據(jù)、公式，一般五百字左右，重要文章可多達(dá)千字。④索引型檢索工具索引型檢索工具是根據(jù)一定的需要，把特定范圍內(nèi)的某些重要文獻(xiàn)中的有關(guān)款目或知識(shí)單元，如書名、刊名、人名、地名、語(yǔ)詞等，按照一定的方法編排，并指明出處，為用戶提供文獻(xiàn)線索的一種檢索工具。索引的類型是多種多樣的。在檢索