廣告策劃-中國樓宇廣告分析

晶立傳媒媒體推薦SearchMedia樓宇及戶外媒體整合傳播機構(gòu)July20211公司簡介2樓宇媒體覆蓋河北吉林山東江蘇安徽浙江福建河南湖北廣東廣西青海四川貴州云南甘肅上海天津臺灣北京江西海南黑龍江湖南內(nèi)蒙古寧夏山西遼寧陜西重慶在全國設(shè)有32個運營中心覆蓋全國56個經(jīng)濟最興旺的城市擁有超過14萬面的電梯媒體廣告點位是中國最大的樓宇電梯媒體廣告運營商之一北京、上海、廣州、深圳、沈陽、大連、哈爾濱、長春、天津、石家莊、太原、保定、鄭州、濟南、青島、煙臺、濰坊、臨沂、淄博、南京、杭州、寧波、蘇州、溫州、昆山、無錫、常州、合肥、武漢、長沙、福州、廈門、佛山、東莞、珠海、?？?、汕頭、惠州、南寧、成都、重慶、西安、銀川、蘭州、貴陽、昆明……3北京萬水之源各地運營機構(gòu)集團總部沈陽營運中心大連營運中心石家莊營運中心西安營運中心哈爾濱營運中心鄭州營運中心太原營運中心濟南營運中心青島營運中心武漢營運中心南京營運中心蘇州營運中心寧波龍邦常州營運中心廈門營運中心長春營運中心上海博唐廣州營運中心福州營運中心昆明營運中心重慶營運中心成都營運中心溫州營運中心杭州營運中心上海營運中心北京營運中心無錫眾銳天津盛世通達東莞營運中心珠海營運中心深圳營運中心青島凱翔沈陽晶立長沙晶立佛山中派溫州日高上海海亞Ad-IconCompanyLimited(HK)晶立全資子公司-運營電梯廣告晶立全資子公司-運營戶外廣告4單位：廣告點位數(shù)量晶立中國電梯媒體廣告點位數(shù)量高速增長38%92%192%2007年1月2007年6月2007年12月2021年6月4城市56城市45城市10城市5晶立市場地位媒體調(diào)研說明電梯平面廣告市場僅被開發(fā)44%全國一線城市市場占有情況全國二線城市市場占有情況6全國樓宇電梯媒體市場占有調(diào)研說明數(shù)據(jù)來源：2008年7月《樓宇電梯媒體市場占有調(diào)研報告》首先，尼爾森根據(jù)城市廣告投放、戶外投放力度、城市經(jīng)濟開展和消費能力及調(diào)研目標(biāo)等權(quán)重指數(shù)，得出需要調(diào)研的城市列表。其次，把各城市本工程包含的行政區(qū)的地圖網(wǎng)格化分成1平方公里的小塊，按每城市商業(yè)區(qū)10%,非商業(yè)區(qū)5%查核面積比例,該區(qū)面積和每查核面積為1平方公里,于每區(qū)內(nèi)隨機抽選足夠數(shù)量的小塊進行實地核查。最后，派出人員到選出的地塊,實地查看每地塊內(nèi)是否存在寫字樓或住宅樓,并進入該建筑物/場所,并查看和記錄電梯數(shù)量、媒體數(shù)量、運營商等詳細資料。7全國主要城市電梯平面廣告市場僅被開發(fā)44%一線城市：北京、上海、廣州、深圳二線城市：沈陽、大連、哈爾濱、長春、天津、石家莊、太原、鄭州、濟南、青島、南京、寧波、杭州、溫州、無錫、武漢、長沙、福州、廈門、佛山、重慶數(shù)據(jù)來源：2008年7月《樓宇電梯媒體市場占有調(diào)研報告》經(jīng)nielsen一個多月的實地調(diào)查，結(jié)果顯示：市場中仍有56%的電梯仍未安裝電梯平面廣告，市場可開發(fā)潛力非常巨大。8一線城市樓宇電梯媒體的市場占有情況一線城市：北京、上海、廣州、深圳數(shù)據(jù)來源：2008年7月《樓宇電梯媒體市場占有調(diào)研報告》樓宇電梯媒體塊數(shù)市場占有情況9數(shù)據(jù)來源：2008年7月《樓宇電梯媒體市場占有調(diào)研報告》二線城市樓宇電梯媒體的平均市場占有情況樓宇電梯媒體塊數(shù)市場占有情況二線城市：沈陽、大連、哈爾濱、長春、天津、石家莊、太原、鄭州、濟南、青島、南京、寧波、杭州、溫州、無錫、武漢、長沙、福州、廈門、佛山、重慶10晶立媒體形式覆蓋寫字樓、商住公寓、社區(qū)樓宇晶立電梯平面媒體廣告形式晶立系列產(chǎn)品介紹11覆蓋中高檔寫字樓、商住公寓、社區(qū)樓宇等12晶立電梯平面媒體廣告形式13經(jīng)典框架廣告(1.0)晶立系列產(chǎn)品介紹發(fā)光板框架廣告(1.5)高清數(shù)碼框架廣告(2.0)可在指定時間播放指定的廣告畫面內(nèi)容多組畫面連續(xù)播放，滿足不同創(chuàng)意發(fā)揮及多種廣告訴求顯示時間日期，即時發(fā)布物業(yè)效勞信息，提高目標(biāo)受眾對廣告的關(guān)注度21寸超高清液晶顯示屏，全高清分辨率〔支持1920*1080〕省去制作本錢及制作時間，縮短上刊時間導(dǎo)光板超薄新型鋁合金燈箱，厚度僅0.9cmLED環(huán)保光源，不產(chǎn)生熱能超強亮度高達1200LUX以上，使電梯空間變亮燈片精度高達1200DPI，畫面清晰，更能完美展現(xiàn)產(chǎn)品質(zhì)感標(biāo)準尺寸的平面看板〔450mm×600mm)高檔精致畫框高象素平面制作畫面14395mm585mm廣視角全屏顯示，無視角盲區(qū)顏色更鮮艷，視覺感受更舒適畫面展示穩(wěn)定流暢，支持多媒體格式，全智能化設(shè)置人性化的外觀設(shè)計，輕巧，美觀，時尚，厚度僅2.5cm機身熱量低，健康節(jié)能無輻射閱讀時間充足，高頻次的廣告到達率每個廣告畫面停留10秒鐘的廣告時間，確保廣告畫面被完整閱讀每分鐘最多支持6個客戶的廣揭發(fā)布有效時間滾動發(fā)布，單幅畫面的播放頻次不少于1,200次/天高科技結(jié)晶，完美顯示，保證品質(zhì)高清數(shù)碼框架廣告(2.0)15電梯門廣告---大面積，超強視覺沖擊注：樓盤的選擇僅限于局部可發(fā)布樓盤名單。16晶立媒體優(yōu)勢電梯平面廣告是最正確廣告載體晶立電梯平面廣告千人本錢低電梯平面媒體接觸率高電梯平面廣告到達率及頻次高三高目標(biāo)受眾集中17封閉室內(nèi)空間強制被動收視重復(fù)產(chǎn)生記憶精確到達目標(biāo)CloseindooradvertisingReceivingtheinformationpassivelyRepeatingthemessagesformemorizationReachingthetargetaudiencesaccurately18高奉獻度低資料來源:2007日本電通株式會社媒體調(diào)研部家中媒體〔如電視、報紙〕在樹立品牌知名、提高產(chǎn)品認知上有較大奉獻購置點媒體〔如終端〕那么直接推動購置在途媒體〔公交、地鐵〕對知名和促成購置奉獻較大。電梯媒體效果=家中媒體+在途媒體，是最正確廣告宣傳載體〔以受眾接觸地點劃分〕各類型媒體對銷售的奉獻性比較19晶立電梯平面廣告千人本錢低注：以上CPM值以2021年度一線城市主流媒體刊例價計算晶立電梯平面廣告千人本錢計算：〔以一線城市刊例價及人流量計算〕

每日廣告費用：1560元/塊/月÷30天＝52元/天每天每電梯平均人流量：1654人次CPM計算公式：×1000＝31元千人本錢＝每日廣告費用每日接觸人次廣告到達每人的本錢僅0.03元20電梯平面媒體接觸率到達87%數(shù)據(jù)來源：2008年7月《電梯平面廣告效果評估報告》基數(shù)：所有被訪者北京深圳寧波西安佛山太原上海%N=729106103103104106104103電視廣告92879290857995電梯平面廣告99838182769098報紙廣告49325827445751公交車身廣告43303279445042樓內(nèi)液晶電視64133542132524公交車內(nèi)液晶電視42233036112440雜志廣告28182115213742互聯(lián)網(wǎng)廣告29152510274526候車亭廣告23221611281216大廈墻面外/樓頂靜態(tài)廣場/超市內(nèi)液晶電視237161110148大廈墻面外/樓頂動態(tài)大屏1581012142111地鐵內(nèi)液晶電視2116----24地鐵內(nèi)平面廣告159----1721電梯平面廣告媒體表現(xiàn)優(yōu)異基數(shù)：7城市所有被訪者(N=729)數(shù)據(jù)來源：2008年7月《電梯平面廣告效果評估報告》電梯平面廣告的各方面表現(xiàn)優(yōu)于除電視廣告外的其他媒體。尤其是簡潔直接的信息，能引起被訪者的注意，以增加被訪者對品牌的信任度和好感度，最終促成購置行為。22在晶立電梯平面廣告覆蓋的人群中，單一廣告總的到達率高達94%。同時，廣告日均到達次數(shù)約4次，已經(jīng)能激發(fā)目標(biāo)受眾的購置意向。電梯平面廣告到達率及頻次高到達率基數(shù)：(N=729)(N=106)(N=103)(N=103)(N=104)(N=106)(N=104)(N=103)到達頻次基數(shù)：(N=687)(N=106)(N=102)(N=81)(N=93)(N=105)(N=97)(N=103)到達率(%)日到達頻次(次)數(shù)據(jù)來源：2008年7月《電梯平面廣告效果評估報告》23以某快餐品牌來看，66%的目標(biāo)受眾喜歡該電梯平面廣告，并且有45%的人在看了此廣告后馬上去嘗試了這個新產(chǎn)品，今后產(chǎn)生購置意向的被訪者也到達74%。廣告喜好程度及購置意向%(N=729)(N=106)(N=103)(N=103)(N=104)(N=106)(N=104)(N=103)數(shù)據(jù)來源：2008年7月《電梯平面廣告效果評估報告》24目標(biāo)受眾構(gòu)成：年輕化、高學(xué)歷、高收入從年齡構(gòu)成來看：44歲以下的受眾占87%，平均年齡36歲從教育程度來看，大學(xué)及以上學(xué)歷的受超過60%基數(shù)：7城市所有被訪者(N=729)性別數(shù)據(jù)來源：2008年7月《電梯平面廣告效果評估報告》25數(shù)據(jù)來源：2008年7月《電梯平面廣告效果評估報告》目標(biāo)受眾被訪者的家庭月收入〔稅前〕較高，都在該城市的平均水平之上，并且一線城市10000元以上的高收入家庭也不在少數(shù)。目標(biāo)受眾家庭月收入高基數(shù)：7城市所有被訪者(N=106)(N=103)(N=103)(N=104)(N=106)(N=104)(N=103)均值：（元）716080485092439453395336694626數(shù)據(jù)來源：2008年7月《電梯平面廣告效果評估報告》在所有被訪者中，中高端人群占37%，包括中高級管理人員、個體經(jīng)營者、自由職業(yè)者、專業(yè)人士和公務(wù)員等。目標(biāo)受眾職業(yè)分布基數(shù)：7城市所有被訪者(N=729)%一般職員私營企業(yè)一般職員合資企業(yè)一般職員國有企業(yè)一般職員獨資企業(yè)一般職員中高級管理人員私營企業(yè)中高級管理人員合資企業(yè)中高級管理人員獨資企業(yè)中高級管理人員國有企業(yè)中高級管理人員個體經(jīng)營者學(xué)生自由職業(yè)者專業(yè)人士（教師/醫(yī)生/律師/文化藝術(shù)界人士等）家庭主婦政府機關(guān)人員/公務(wù)員退休27數(shù)據(jù)來源：2008年7月《電梯平面廣告效果評估報告》目標(biāo)受眾熱心公益事業(yè)，有強烈的品牌意識，追求生活的品質(zhì)，在經(jīng)濟上對自己不苛刻。目標(biāo)受眾生活態(tài)度主動積極基數(shù)：7城市所有被訪者(N=729)%28晶立專業(yè)效勞晶立專業(yè)效勞體系專業(yè)認證的發(fā)布管理ERP系統(tǒng)高效的作業(yè)流程提供監(jiān)測及調(diào)研增值效勞29晶立專業(yè)效勞體系執(zhí)行客戶需求銷售售后增值效勞了解客戶的市場營銷策略分析客戶的廣告投放需求選擇最恰當(dāng)?shù)耐斗沤M合提供專業(yè)的媒體解決方案創(chuàng)意設(shè)計精良的制作準確的安裝全國統(tǒng)一監(jiān)管清潔修護專業(yè)監(jiān)測效果調(diào)研30專業(yè)認證的晶立電梯媒體發(fā)布管理ERP系統(tǒng)31客戶確認設(shè)計稿后3工作日完成成品制作1工作日內(nèi)完成畫面上刊上刊當(dāng)天提供10張電子上刊照片,7天內(nèi)提供全部監(jiān)測報告晶立高效專業(yè)的作業(yè)流程32保證發(fā)布質(zhì)量報告內(nèi)容包括:發(fā)布城市發(fā)布日期客戶品牌/產(chǎn)品外景監(jiān)測照片、內(nèi)景監(jiān)測照片，發(fā)布形式，規(guī)格，位置，數(shù)量，監(jiān)測時間等等每兩周報告媒體監(jiān)測報告樣張嚴格的監(jiān)控33廣揭發(fā)布效果評估報告樣張34發(fā)布投放案例肯德基效果評估---新品上市，拉動銷售幫助花旗銀行精準地捕捉高收入人士幫助西門子短期推廣，提升銷量35肯德基至珍七蝦堡電梯平面媒體廣告效果評估報告行業(yè)分類：食品類投放品牌：肯德基 投放產(chǎn)品：至珍七蝦堡投放時間：2021年6月投放城市：全國15個城市 投放周期：4周〔數(shù)據(jù)來源：nielsen2021〕通過對各項指標(biāo)研究，此廣告投放呈現(xiàn)了傳遞新信息、容易理解的特點，有效地到達傳達品牌及新品信息的目的。這次廣告投放后，在消費者中產(chǎn)生了巨大的正面影響，對品牌及產(chǎn)品各方面拉動效果明顯。廣告觸達的人次很多到達率高達94%以上，日到達次數(shù)約為4次廣告中的產(chǎn)品畫面容易記憶產(chǎn)品畫面的回憶率高達80%產(chǎn)品信息充分傳遞近60%的人認識到肯德基推出了新的漢堡品牌知名度市場第一肯德基第一提及知名度高達70%提示后知名度高達100%品牌形象明顯提升50%以上的消費者認同品牌各方面形象得到提升消費者購置意向迅速增加被訪者的購置意向高達74%，45%的被訪者在看過廣告后立即去購置過產(chǎn)品36至珍七蝦堡廣告內(nèi)容回憶至珍七蝦堡廣告信息傳遞被訪者對此次廣告的回憶情況良好，廣告畫面到達率高達96%，其中產(chǎn)品畫面回憶率高達80%，文字/廣告語的回憶率也超過50%。產(chǎn)品畫面中，“漢堡〞回憶率最高，超過70%。%基數(shù)：出示廣告前表示看過至珍七蝦堡電梯平面廣告的被訪者(N=645)

產(chǎn)品畫面蝦堡/漢堡蝦配菜/配料

廣告文字/廣告語“七只大蝦的美味”“至珍七蝦堡”“七只大蝦”此廣告通過畫面和文字來傳遞信息，產(chǎn)品信息到達率高達91%，其中有59%通過廣告認識到肯德基推出了新的漢堡，也有43%的人感受到它是美味可口的。%

總體產(chǎn)品信息肯德基推出新產(chǎn)品/新上市肯德基推出新漢堡/至珍七蝦堡

口味/口感美味/可口

成分漢堡中有七只大蝦/蝦肉

營養(yǎng)/健康漢堡有營養(yǎng)/營養(yǎng)搭配好基數(shù)：出示廣告前表示看過至珍七蝦堡電梯平面廣告的被訪者(N=645)告訴我一些新的信息85%容易理解的84%知名的88%經(jīng)常創(chuàng)新的78%容易買到的82%快捷的81%37廣告投放背景：2006年，花旗銀行在上海方案推廣品牌和其理財方案效勞，其理財方案效勞的目標(biāo)為中高收入群體，客戶認為最正確的渠道是通過住宅樓宇。廣告投放數(shù)量：花旗銀行委托iMedia在上海近60個高檔住宅社區(qū)發(fā)布800部的電梯平面廣告攻勢。通過發(fā)布后的調(diào)研顯示，這次發(fā)布的廣告到達率超過80%，足以證明電梯平面廣告超強的針對性和覆蓋性。為了提高廣告的有效性，客戶還同時在局部發(fā)布廣告的社區(qū)內(nèi)即時提供個人理財參謀效勞，以到達和電梯平面廣告互相照應(yīng)的效果。幫助花旗銀行精準地捕捉高收入人士提供資訊刺激需求投放策略一38廣告投放背景：室內(nèi)無繩市場一直被日本品牌所壟斷。廣告投放目的：客戶西門子希望在一個月內(nèi)推廣其新產(chǎn)品，這次的廣告攻勢成敗對對客戶來說非常重要?？蛻暨x擇電梯平面廣告作為其主要的市場推廣工具，因為：產(chǎn)品是在家里使用的，電梯平面廣告可以快速的接觸到高收入居民電梯平面廣告較其他主流媒體，如電視、報紙等更具成優(yōu)勢，同時又能省去如電梯LCD媒體的龐大拍攝制作費用廣告投放數(shù)量：客戶委托iMedia同時在北京、上海和廣州發(fā)布了3000多部電梯廣告，為期一個月。根據(jù)客戶的調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計，購置改新產(chǎn)品的消費者中有約25%是被該次電梯廣揭發(fā)布所推動的。幫助西門子短期推廣，提升銷量提供資訊刺激需求投放策略二39晶立發(fā)布創(chuàng)意媒體形式的靈活創(chuàng)意表現(xiàn)內(nèi)外結(jié)合，動靜交替，呈現(xiàn)品牌空間近距離創(chuàng)意表現(xiàn)經(jīng)典畫面，完美清晰呈現(xiàn)定格重點畫面，產(chǎn)生聯(lián)想記憶狹窄空間內(nèi)，讓人輕松一刻的畫面表現(xiàn)40媒體形式的靈活創(chuàng)意表現(xiàn)PPG襯衫立體“衣領(lǐng)〞篇阿華田“紙條親情〞篇養(yǎng)樂多冒出“活乳酸菌〞篇41內(nèi)外結(jié)合，動靜交替，呈現(xiàn)品牌全空間42廣告畫面的近距離創(chuàng)意表現(xiàn)利用消費者近距離接觸電梯平面廣告，可仔細閱讀廣告內(nèi)容，同時可品味創(chuàng)意智慧，對產(chǎn)品產(chǎn)生好感，加深記憶，從而激發(fā)消費欲望。43經(jīng)典畫面，完美清晰呈現(xiàn)44定格電視廣告訴求重點畫面，產(chǎn)生聯(lián)想，加深記憶45狹窄空間內(nèi)，讓人輕松一刻的畫面表現(xiàn)46晶立合作客戶47汽車類金融類主要客戶48IT數(shù)碼類電訊類快消品類主要客戶49服飾類房地產(chǎn)類其他類主要客戶50發(fā)布城市廣告畫面尺寸/面(H*W)媒體位置發(fā)布價格/面/月一線城市570mmX420mm梯內(nèi)/梯廳1560元/面/月其他省會城市570mmX420mm梯內(nèi)/梯廳1040元/面/月費用名稱費用標(biāo)準廣告畫面設(shè)計費1,500元/稿廣告畫面制作費10元/幅（噴繪）15元/幅（燈片）[其他費用][發(fā)布價格]廣揭發(fā)布以2周為最小單位。發(fā)布時間為每月1日、16日。發(fā)布日起5個工作日內(nèi)提供上刊報告〔以光盤形式，每個社區(qū)1張照片〕廣揭發(fā)布期間內(nèi)，如更換、增加廣告畫面頻次，按每塊10元收取費用。畫面制作費用另計?？蛻魜砀?，須符合如下標(biāo)準：圖片分層格式，精度150DPI，文件格式為.JPG。文字必須全部轉(zhuǎn)為路徑。設(shè)計畫面、廣告語等必須符合廣告法。廣告各元素的相關(guān)證明文件〔如肖像使用權(quán)證明文件、商標(biāo)注冊證明文件等〕。2021年廣告刊例價格—1.0/1.5/2.051[制作尺寸表]請?zhí)峁㎝O的同時提供一套效果展示的JPG文件。因為涉及到見光尺寸，所以請?zhí)峁┦噶课募?.5/2.0制作要求名稱CityMODiskColorFormatMaterialSize(WxH)TrimSize(WxH)MaterialRemarks發(fā)布城市盤片內(nèi)容精度圖文格式物料尺寸（寬＊高）凈尺寸（寬＊高）物料（材質(zhì)/型號）備注1.5上海350dpiAI+JPG420MM*570MM390MM*540MM噴畫為像片紙，印刷為158克雙銅文件按物料尺寸做,文字內(nèi)容在凈尺寸以內(nèi)有框（豎版）2.0上海200DPIPNG

1200像素Ｘ1600像素

電子版豎版52發(fā)布城市廣告畫面尺寸媒體位置發(fā)布價格/面/月一、二線城市（住宅樓）按實際尺寸梯門1500元/面/月一、二線城市（寫字樓）按實際尺寸梯門2200元/面/月費用名稱費用標(biāo)準廣告畫面設(shè)計費1,500元/稿廣告畫面制作費80元／平方米[其他費用][發(fā)布價格]客戶來稿，須符合如下標(biāo)準：圖片分層格式，精度150DPI，文件格式為.JPG。文字必須全部轉(zhuǎn)為路徑。設(shè)計畫面、廣告語等必須符合廣告法。廣告各元素的相關(guān)證明文件〔如肖像使用權(quán)證明文件、商標(biāo)注冊證明文件等〕。廣揭發(fā)布以3個月為最小單位。發(fā)布時間為每月1日、16日。發(fā)布日起5個工作日內(nèi)提供上刊報告〔以光盤形式，每個社區(qū)1張照片〕廣揭發(fā)布期間內(nèi)，如更換、增加廣告畫面頻次，按每塊10元收取費用。畫面制作費用另計。2021年廣告刊例價格—梯門53優(yōu)勢媒體精準傳播立竿見影晶立傳媒54如何進行房地產(chǎn)市場分析55學(xué)習(xí)內(nèi)容理論局部案例學(xué)習(xí)為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場分析？慈溪銀泰地產(chǎn)工程市場研究及定位報告56市場為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？

開發(fā)商建筑師消費者1。評估工程所處的市場環(huán)境2。尋找工程潛在的市場時機，挖掘需求尚未被滿足的市場3。制定工程的開展方向和市場定位4。推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議5。評估工程目標(biāo)實現(xiàn)的可能性。。。市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進行整合與提煉的過程，市場分析的結(jié)論是進行決策的根底。開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費者的橋梁，房地產(chǎn)市場分析是基于對市場的理性判斷具體起到哪些作用呢？57什么是房地產(chǎn)市場分析？概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。需求方：物業(yè)的購置者或租賃者供給方：市場中的各競爭物業(yè)〔包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等〕市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進行分析！58房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

1。思路三個層次區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、工程市場兩個方面供給、需求三個時段過去、現(xiàn)在、未來區(qū)域市場分析專業(yè)市場分析工程市場分析廣州經(jīng)濟環(huán)境和房地產(chǎn)市場廣州住宅市場工程所在地市場例如：區(qū)域房地產(chǎn)開展處于何種階段？工程市場處于何種競爭格局？競爭供給分析客戶需求分析競爭供給分析客戶需求分析競爭樓盤分析客戶需求分析59房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

2。步驟第一步：市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的根本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析考察整個區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種開展階段，找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產(chǎn)開展前景進行預(yù)測。第三步：專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進行市場細分，對各專業(yè)市場的供給和需求進行比照預(yù)測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。第四步：工程市場分析根據(jù)對競爭對手及消費者的分析找到工程的時機點、預(yù)估工程的市場占有率。60房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析〔一〕根本內(nèi)容+對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的根本因素進行分析，對過去變化趨勢進行判斷，預(yù)測未來的開展前景。61房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析〔二〕根本資料的獲得數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報、經(jīng)濟開展月報、地方經(jīng)濟信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談62房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析〔三〕能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場開展?fàn)顩r的指標(biāo)人均GDP與房地產(chǎn)開展關(guān)系GDP增速與房地產(chǎn)開展關(guān)系發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展63房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法異常基本正常正常運行基本正常異常房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%適度投資利于拉動經(jīng)濟增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資<1515~2222~3030~37>37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達國家的比例為20%-25%銷售面積/竣工面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)商品房銷售額/房地產(chǎn)投資額<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)，表明房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報指標(biāo)體系第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析〔三〕能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場開展?fàn)顩r的指標(biāo)64房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析〔三〕能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場開展?fàn)顩r的指標(biāo)消費類型恩格爾系數(shù)住房消費占總消費性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費占總消費支出的比重（%）溫飽型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標(biāo)準恩格爾系數(shù)＝食物支出金額/總支出金額與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總消費支出的比重仍然偏低北京上海天津重慶成都武漢西安人均可支配收入（元）1388214867103138094