自學考試房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營管理復習匯報材料

...wd......wd......wd...28898房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營第一章經(jīng)營與房地產(chǎn)經(jīng)營1，房地產(chǎn)經(jīng)營學的研究對象是房地產(chǎn)經(jīng)濟活動全過程的經(jīng)營問題。2，研究目的：a研究房地產(chǎn)經(jīng)營的基本經(jīng)濟活動及其運作規(guī)律，以便從整體上把握房地產(chǎn)經(jīng)濟運作的過程，指導企業(yè)從事房地產(chǎn)經(jīng)營活動。b研究基本的房地產(chǎn)經(jīng)營預測和決策技術、營銷技術，幫助企業(yè)掌握現(xiàn)代經(jīng)營原理與方法；掌握科學的決策程序和決策方法；提高企業(yè)在市場經(jīng)濟中的適應力和競爭力。c研究房地產(chǎn)經(jīng)營方案管理、財務管理、人力資源管理等一整套現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營管理手段和方法。以提高企業(yè)管理效率和管理水平。d研究房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營分析的原則和方法，探索提高企業(yè)綜合經(jīng)濟效益及工程經(jīng)營效益的途徑。3,研究內(nèi)容一是關于經(jīng)營與房地產(chǎn)經(jīng)營的基本概念、基本原理、基本運作規(guī)律的內(nèi)容。二是關于房地產(chǎn)市場分析、預測與決策技術的研究。三是關于房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)企業(yè)主要經(jīng)營管理職能的研究。四是關于房地產(chǎn)營銷理論與方法的研究。五是關于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營分析的理論與方法。4.經(jīng)營管理的職能：戰(zhàn)略職能、決策職能、開發(fā)職能、財務職能和公關職能。5.財務職能的核心是資金的運用和管理。6.任務：廣開資金渠道，多方籌措資金；加強資金管理、降低成本開支。提高資金利用效益；增加企業(yè)積累，擴大企業(yè)實力。7內(nèi)容：1.資金籌措職能2.資金管理職能3.資金運用職能4.經(jīng)濟核算與經(jīng)營分析職能。8思想：一、面向市場的經(jīng)營思想二、競爭致勝的經(jīng)營思想三、注重信息的經(jīng)營思想四、致力人才開發(fā)的經(jīng)營思想五、注重方案管理的經(jīng)營思想六、以經(jīng)營效益為核心的經(jīng)營思想9.經(jīng)營目標是指企業(yè)在一定時期風，從事生產(chǎn)經(jīng)營活動要到達的成果，是經(jīng)營思想的具體表達，也是企業(yè)一切經(jīng)營活動的依據(jù)和歸屬。10.企業(yè)的經(jīng)營目標體系分為目標功能、目標層次和目標時序｛p9｝11.按目標功能分類：1.市場性目標2.開展性目標3.生產(chǎn)性目標4.服務性目標5.成本性目標6.財務性目標7.效率性目標8.效益性目標12.按目標層次分類：1.戰(zhàn)略決策層目標2.中間部門職能層目標3.車間班組執(zhí)行層目標13.按目標時序分類：1.遠期目標，10年以上。2.中期目標，5年左右。3.近期目標，一般本年度。14.經(jīng)營目標的作用：1.經(jīng)營目標形成了企業(yè)經(jīng)營管理活動的中心。2.經(jīng)營目標構成了考核與檢驗企業(yè)經(jīng)營成果的標準。3.經(jīng)營目標的制定和推行是強化企業(yè)經(jīng)營管理，提高經(jīng)營效益和手段。4.經(jīng)營目標是企業(yè)利益的集中表達，成為號召職工、團結職工、鼓勵職工為之奮斗，提高企業(yè)職工主動性與創(chuàng)造性的力量源泉。15.經(jīng)營方針是指導企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動和行為綱領，是指貫徹企業(yè)的經(jīng)營思想，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營目標而確立的基本原則。16.經(jīng)營方針按其構成層次上劃分，可分為企業(yè)經(jīng)營總方針和具體的經(jīng)營方針。17.企業(yè)具有的方針類型：1.生產(chǎn)開展方針2.技術開展方針3.工程開展方針4.市場開展方針5.人才資源開展方針6.管理開展方針18.房地產(chǎn)經(jīng)營是指房地產(chǎn)企業(yè)為實現(xiàn)預期目標，確定實現(xiàn)目標的戰(zhàn)略和策略，并有意識、有方案地加以實現(xiàn)的經(jīng)濟活動過程。19.房地產(chǎn)開發(fā)是指對一定區(qū)域內(nèi)的土地、房屋建筑、配套設施和根基設施所進展的投資、規(guī)劃、建設等經(jīng)濟活動。20.房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的關系：1房地產(chǎn)經(jīng)營反映的是在一定社會經(jīng)濟形態(tài)下的房屋、土地關系。2.房地產(chǎn)經(jīng)營是指房地產(chǎn)商品的銷售。租賃、抵押等以交易為主要形式的經(jīng)濟活動。3.房地產(chǎn)經(jīng)營涉及到產(chǎn)權的轉(zhuǎn)移，在很大程度上受到法律的保護與制約，國家法規(guī)便有較多的約束。21.房地產(chǎn)經(jīng)營特點:1.房地產(chǎn)商品價格昂貴，對于大多數(shù)用戶而言，往往不可能一下子拿出這么多的巨款購置房屋。2.房地產(chǎn)商品不可移動。因而其交易過程不是商品位置的流動，而是商品所有者或使用者的更替。3.有些房地產(chǎn)商品，如城市建筑地塊，其使用權與所有權是別離的。4.一般商品的交換對象范圍不受限制.5.一般商品的交換出售后的用途是不加限制的。6.一般商品交易只是單純的買賣關系。7.由于房地產(chǎn)資源和稀缺性，從長遠來看房地產(chǎn)商品都具有升值潛力。8.由于地產(chǎn)市場實際上是政府壟斷的市場，這就意味著，價格機制、競爭機制對土地供求關系的調(diào)節(jié)作用，就不如其他商品市場那么明顯。22.經(jīng)濟環(huán)境是經(jīng)營者擬經(jīng)營的工程在建設期間和未來的建成使用期間所面臨的基本條件。23.房地產(chǎn)經(jīng)營的環(huán)境因素：1.政治環(huán)境2.社會環(huán)境3.經(jīng)濟環(huán)境4.法律環(huán)境5.自然環(huán)境24.經(jīng)營風險是指在特定環(huán)境下和特定時期內(nèi)，客觀存在的可能導致經(jīng)濟損失的變化。25.經(jīng)營風險的特點：1.客觀性2.偶然性3.相對性4.可測可控性5.風險與效益的共生性.26.房地產(chǎn)經(jīng)營風險是指由于隨機因素所引起的房地產(chǎn)工程實際價值與估計價值或預期價值之間的差異。27.房地產(chǎn)經(jīng)營風險來源：1.國家風險2.市場風險3.企業(yè)風險房地產(chǎn)經(jīng)營工程的風險分析方法主要有盈虧分析、敏感度分析、概率分析。第二章房地產(chǎn)經(jīng)營的基本運用28.房地產(chǎn)經(jīng)營可分為三個環(huán)節(jié)：一是生產(chǎn)過程的經(jīng)營，二是流通過程的經(jīng)營，三是消費過程的經(jīng)營。29.房地產(chǎn)經(jīng)營的基本運作，包括城市土地開發(fā)、城市房產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)的銷售、租賃抵押、典當、拍賣、估價、入股與信托，以及房產(chǎn)的修繕與管理經(jīng)營等。城市房產(chǎn)開發(fā)包括新區(qū)的開發(fā)與舊城改建兩類。新區(qū)開發(fā)包括土地征用和城市根基設施建設。30.城市建設用地，無論是收回國有土地或是集體所有土地，一般需按如下程序進展：申請選址。2.制訂方案。3.申請批準。4.發(fā)布用地通告。5.簽訂補償、安置合同。6.發(fā)證。31.城市房地產(chǎn)開發(fā)是指按照城市建設總體規(guī)劃的要求，進展房屋和其他建筑物的生產(chǎn)和再生產(chǎn)。32.房地產(chǎn)交易是指把房產(chǎn)和地產(chǎn)作為商品而進展的買賣、租賃、抵押、典當和交換等的流通活動。33.主要交易方式：土地使用權出讓、土地使用權轉(zhuǎn)讓、房屋銷售、房屋租賃等。34.房地產(chǎn)的其他交易方式：房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)典當、投資入股、房屋互換、房地產(chǎn)估價、拍賣。｛21｝35.物業(yè)管理可分為住宅區(qū)管理、公寓管理、寫字樓宇管理及商業(yè)物業(yè)管理類型。住宅區(qū)管理原則：1.服務第一、方便群眾的原則。2.統(tǒng)一經(jīng)營、綜合管理的原則。3.企業(yè)化管理、獨立核算的原則。4.專業(yè)管理與群眾管理相結合的原則。5.產(chǎn)權與經(jīng)營權別離的原則。住宅區(qū)管理模式：1.開發(fā)公司管理型。2.“三結合〞管理型。3.街道辦事處管理型。4.物業(yè)管理型。36.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營運作是指房地產(chǎn)企業(yè)以土地開發(fā)和房屋建設為經(jīng)營目標，根據(jù)內(nèi)部條件與外部條件環(huán)境，把握房地產(chǎn)市場的開展趨勢，進展籌劃、決策的事總過程。37.城市土地開發(fā)經(jīng)營運作是指地產(chǎn)商或地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)發(fā)土地開發(fā)為經(jīng)營目標，依據(jù)城市建設總體規(guī)劃要求和對地產(chǎn)市場開展趨勢的預測，從土地選址與可行性研究開場，經(jīng)工程立項。征地拆遷，到對土地進展加工平整和根基設施建設，滿足進展城市房屋建設的建筑地段為止的全過程。土地使用權的出讓：1.取得城市土地使用權的法律依據(jù)。2.城市土地的有償使用制度。3.城市土地出讓的有限期使用制度。4.土地所有權與使用權的兩權別離。｛25｝城市土地使用權出讓的國家壟斷制度：1.城市土地出讓的國家壟斷經(jīng)營制度。2.城市土地使用權出讓的批準權限。土地使用權出讓的主要方式：1.協(xié)議出讓方式。2.招標出讓。3.公開拍賣。｛27｝土地使用權的轉(zhuǎn)讓：1.土地使用權轉(zhuǎn)讓與出讓的區(qū)別。｛28｝2.土地使用權轉(zhuǎn)讓的條件：a.只有國家出讓的土地使用權才能轉(zhuǎn)讓。b.只有依據(jù)出讓合同規(guī)定進展開發(fā)利用的土地使用權才能轉(zhuǎn)讓。C.土地使用權轉(zhuǎn)讓應當簽訂合同。D.土地使用權轉(zhuǎn)讓必須辦理過戶登記手續(xù)。3.土地使用權轉(zhuǎn)讓的原則：a.〞認地不認人〞的原則。B.房地產(chǎn)不可分的原則。C.房地產(chǎn)效益不可損的原則。4.土地使用權轉(zhuǎn)讓的年限｛29｝38.城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)展商對城市房屋及各類建筑物、構造物的興趣與經(jīng)營。工程工程組織1.招標類型：a.工程總承包招標b.建設工程階段招標c.專項招標2.招標方式：a.公開招標b.邀請招標c.協(xié)議招標3.招標程序：a.選擇招標方式b.編制招標文件夾c.編制標底d.招標資格審查e.組織現(xiàn)場勘察f.報送標書g.開標、評標和決標h.簽訂承包合同〔二〕工程工程管理39.工程工程管理是指開發(fā)對各施工單位在家施工過程中的綜合管理。開發(fā)公司對工程工程組織管理的主要職能有三個方面：一是、工程地盤管理。二是、工程質(zhì)量監(jiān)視。三是、工程驗收與交用。40.房地產(chǎn)交易經(jīng)營運作：是指房地產(chǎn)經(jīng)營者，依據(jù)對房地產(chǎn)市場開展趨勢的預測，以房產(chǎn)、地產(chǎn)作為商品進展的買賣、租賃、抵押、典當和交換等交易活動的實施決策過程。房屋銷售的方式：1.房地產(chǎn)銷售委托。2.現(xiàn)貨買賣與期貨交易。房屋買賣程序：1.確認資格。2.簽訂房屋買賣合同。3.付款成交。4.房地產(chǎn)過戶。房屋租賃與房屋買賣的區(qū)別：1.房屋買賣是買得所有權，而房屋租賃是承租人從房屋所有人處租得一段時間內(nèi)的使用權。2.房屋買賣是一次性交易，一次實現(xiàn)房屋的價值；而房屋租賃則是分期屢次交易，分期實現(xiàn)價值。3.房屋買賣是一次性付款，或分期付款，而房屋租賃，多是按月付款，一般稱為月租。4.由于房屋租賃是把使用權從所有權中別離出來，因而在房屋租賃中產(chǎn)生了兩種相關的特點.第一、房屋出租，發(fā)生了使用權對房屋所有人處分權的制度。第二、由于房屋出租，也產(chǎn)生了所有權對使用權的某種制約。租賃雙方的權利與義務》房屋出租方的權利：1.有按期收取資金的權利。2.有監(jiān)視承租方保護使用房屋的權利。3.有依法收回出租房屋的權利。4.因國家建設需要，必須騰讓房屋時，出租方有權終止租賃合同，對用戶按有關規(guī)定另行安置?！贩课莩鲎夥降牧x務｛35｝》房屋承租方的權利｛35｝》房屋承租方的義務｛35｝房屋租賃程序：1.租賃雙方平等協(xié)商。互利互惠、議定租金。2.簽訂房屋租賃合同，明確雙方權利與義務。3.將租賃合同送當?shù)胤抗軝C關備案，辦理房地產(chǎn)租賃登記手續(xù)。4.交接房屋。41.其他房地產(chǎn)經(jīng)營形式的運作：〔一〕房地產(chǎn)抵押1.抵押權的設定｛37｝2.房地產(chǎn)抵押貸款合同｛38｝3.抵押登記｛38｝4.抵押房產(chǎn)的占有、收管。｛38｝5.抵押房地產(chǎn)的處分｛38｝〔二〕房屋互換1.房屋產(chǎn)權互換，是指房屋產(chǎn)權人之間，為了生活或經(jīng)營的需要，相互交換房屋的所有權。房屋互換程序：1.》換房申請。2》換房證明。3.》互換房的價格評估。4.》簽訂換房協(xié)議。5.》房地產(chǎn)過戶。房屋使用權的互換。換房范圍。第三章房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)42.地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)則是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、租售、中介服務以及維護管理等經(jīng)濟活動組織。43.房地產(chǎn)企業(yè)的類型：〔一〕按所有權性質(zhì)劃分：1.全民所有制企業(yè)。2.集體所有制企業(yè)。3.私營企業(yè)。4.中外合營企業(yè)。5.外商獨資企業(yè)。(二)經(jīng)營內(nèi)容和經(jīng)營方式劃分：1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。2.房地產(chǎn)中介服務企業(yè)。3.物業(yè)管理企業(yè)?！踩嘲唇?jīng)營性質(zhì)劃分：1.房地產(chǎn)專營企業(yè)。2.房地產(chǎn)兼營企業(yè)。3.房地產(chǎn)工程企業(yè)。44.房地產(chǎn)企業(yè)的設立、變更和終止的條件及程序；45.設立房地產(chǎn)企業(yè)，應當具有的條件：1.有自己的名稱和組織機構。2.有固定的經(jīng)營場所。3.有必要的財產(chǎn)和經(jīng)費。4.有足夠的專業(yè)技術人員。5.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。46.企業(yè)法人辦理開業(yè)登記，應當提交以下文件和證件：1.組織負責人簽署的登記申請書。2.組織章程。3.資金信用證明、驗資證明或者資金擔保。4.企業(yè)主要負責人的身份證明。5.住所和經(jīng)營場所使用證明。6.其他有關文件、證明。47.有限責任公司的設立條件：1.股東符合法定人數(shù)。2.股東出資到達法定資本最低限額。3.股東共同制定公司章程。4.有公司名稱，建設符合有限責任要求的組織機構。5.有固定的生產(chǎn)經(jīng)營場所和必要的生產(chǎn)經(jīng)營條件。48.有限責任公司的設立程序：1.發(fā)起人符合法定人數(shù)。2.發(fā)起人認繳和社會公開募集的股本到達資本最低限額。3.股份發(fā)行、籌辦事項符合法律規(guī)定。4.發(fā)起人制訂公司章程，并經(jīng)創(chuàng)立大會通過。5.有公司名稱，建設符合股份要求的組織機構。6.有固定的生產(chǎn)經(jīng)營場所和必要的生產(chǎn)經(jīng)營條件。｛44｝企業(yè)的變更、終止。｛44｝49.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級標準分五個等級。｛詳見45｝申請資質(zhì)等級的證明文件：1.企業(yè)資質(zhì)等級申報表。2.企業(yè)資信證明。3.企業(yè)法人代表和經(jīng)濟、技術、財務負責人的職稱證明。4.企業(yè)統(tǒng)計年報資料，5.其他有關文件、證明。50.組織是由五個因素組成：人員、職位、職責、聯(lián)系、信息。51.組織是指圍繞著企業(yè)各級目標和總目標的實現(xiàn)，建設管理機構系統(tǒng)，以明確目標、指定職位、規(guī)定職責、選擇人員、授與權力、明確關系交流信息而建設健全正常的管理秩序，同時使全體人員能協(xié)調(diào)地進展工作，以長期高效的組織行為保證既定目標的實現(xiàn)。52.組織的重要作用表現(xiàn)：1.它不僅是管理職能的重要職能，而且是企業(yè)進展生產(chǎn)經(jīng)營活動的根基條件。2.它不僅能夠保證管理活動的順利進展，而且能夠協(xié)調(diào)人與人，人與事之間的關系，不斷地推進生產(chǎn)經(jīng)營活動高效地進展。3.它不僅是實現(xiàn)當前目標的重要手段，而且是先進管理費用思想、方法、手段具體發(fā)揮作用不斷提高企業(yè)管理水平的表達。4.它不僅能夠反映當前社會化大生產(chǎn)和生產(chǎn)力開展水平的要求和生產(chǎn)關系的要求，而且能夠適應環(huán)境變化、開展的需要以反映其新的要求。53.建設健全企業(yè)組織的原則：1.效率原則。2.分工協(xié)作，以工作為中心的原則。3.管理幅度、分層管理的原則。4.統(tǒng)一指揮、命令一致的原則。5.權責對等、才職相稱的原則。6.協(xié)調(diào)原則。7.彈性原則。54.企業(yè)組織的基本形式：1．比照分析房地產(chǎn)企業(yè)五種一般組織構造設計的優(yōu)缺點。答：直線制組織構造：優(yōu)點是命令統(tǒng)一，責權清楚，維持成本低，快速靈活。缺點是不利于企業(yè)成長，過分依賴領導人的才能和技能。職能制組織構造：優(yōu)點是利用專門化、規(guī)?；瘞淼某杀竟?jié)約、減少資源浪費的好處。缺點是容易部門分割，不了解其他部門的工作，部門追求各自的職能利益。直線職能制構造：優(yōu)點是統(tǒng)一指揮與專業(yè)分工相結合，缺點是橫向協(xié)調(diào)難度大，人員多，效率低，管理成本高。事業(yè)部制組織構造：優(yōu)點是強化了決策機制，總公司層領導著重研究政策和戰(zhàn)略開展，提供各種服務，調(diào)動事業(yè)部的積極性，強調(diào)了事業(yè)部經(jīng)理對本部門產(chǎn)品和服務經(jīng)營責任，有利于培養(yǎng)人才，增強了內(nèi)部競爭。缺點是活動和資源的重復配置導致成本上升，效率降低。矩陣型組織構造：優(yōu)點是公司可以很好地協(xié)調(diào)復雜又相互依存的組織活動，不同的專業(yè)人員可以很好地溝通和交流，并協(xié)助矩陣構造組織平臺很好地發(fā)揮資源作用。缺點是消除了統(tǒng)一指揮后，可能造成一些混亂，員工缺乏安全感，產(chǎn)品線經(jīng)理為了得到優(yōu)秀的專業(yè)人員展開斗爭，容易引起組織的矛盾。55.房地產(chǎn)企業(yè)組織機構的設置各主要行政領導人員的職責｛55｝1.經(jīng)理、2副經(jīng)理、3總工程師、4總經(jīng)濟師、5總會計師、6科長各主要職能部門的職責｛56｝經(jīng)營部。2.開發(fā)部。3.方案部。4.工程技術部。5.財務部。房地產(chǎn)企業(yè)的管理制度：1.開發(fā)經(jīng)營管理制度。2.工程技術管理制度。3.經(jīng)濟核算管理制度。4行政人員管理制度。5.物業(yè)管理制度。6.思想政治工作管理制度。第四章房地產(chǎn)市場與房地產(chǎn)經(jīng)營預測第一節(jié)房地產(chǎn)市場1.市場涵義：〔1〕市場是商品聚集和交換的場所〔2〕市場是商品交換關系的總和〔3〕市場是現(xiàn)實潛在的購置力和欲望購置2.市場三要素：商品要素。購置力要素。愿意買賣商品的當事人。{課本60頁}3.市場的功能：〔1〕市場是連接身產(chǎn)和消費的紐帶?！?〕市場把單個企業(yè)的經(jīng)濟活動聚為一個有機的整體〔3〕市場是實現(xiàn)再生產(chǎn)的根基。{P60}市場經(jīng)營觀念。{60}現(xiàn)代市場經(jīng)營觀念有4點：〔1〕顧客向?qū)А?〕不斷創(chuàng)新〔3〕揚長避短〔4〕整體營銷4.房地產(chǎn)市場的含義：〔1)狹義：是指房地產(chǎn)商品交易的場所(2)廣義：其一，是房地產(chǎn)商品所擁有的現(xiàn)實和潛在的消費者總和。其二，是指房地產(chǎn)商品流通過程中各種交換關系的總和。5.房地產(chǎn)市場的特征：〔1〕標的物流通轉(zhuǎn)移的固著性〔2〕房地產(chǎn)市場與土地市場的統(tǒng)一性〔3〕市場供給缺乏彈性〔4〕市場供給的地區(qū)性〔5〕市場機制調(diào)節(jié)的不徹底性〔6〕市場功能的不徹底性〔7〕地產(chǎn)市場壟斷性。6.培育和開展房地產(chǎn)市場的重要意義：〔1〕有利于加速經(jīng)濟體制的深化改革〔2〕有利于其他各類市場的開展〔3〕有利于促進土地資源優(yōu)化配置〔4〕有利于促進城市建設投入產(chǎn)出良性循環(huán)〔5〕有利于促進對外開放的進一步擴大。{63}7.房地產(chǎn)市場類型：〔1〕按商品用途：分為生產(chǎn)資料市場和消費市場〔2〕按市場的發(fā)育完善程度：初級中級高級市場我國處于初級〔3〕按經(jīng)營對象：土地市場和房產(chǎn)市場〔4〕按市場活動范圍：地方國內(nèi)國際〔5〕按交易內(nèi)容：土地使用市場房屋商品市場房地產(chǎn)金融市場房地產(chǎn)勞務市場技術市場信息市場〔6〕按市場層次：一級二級三級。8.房地產(chǎn)的三級市場架構：一級市場特點〔1〕建設在城市土地國有制的根基上，堅持城市土地國有制，交易地址是土地使用權〔2〕土地的受讓方允許為多種性質(zhì)，多種成份法人〔3〕明確規(guī)定各類用地的使用年限〔4〕國家直接調(diào)控壟斷經(jīng)營權〔5〕批租土地使用權的價格是一種“租賃〞價格，租賃費用一次性收取〔6〕主要形式：協(xié)議出讓招標出讓拍賣出讓。二級市場特點：〔1〕流通由經(jīng)營向使用消費平行轉(zhuǎn)移〔2〕涉及較多的經(jīng)濟法律關系三級市場的特點：是房地產(chǎn)消費者之間的房地產(chǎn)商品再轉(zhuǎn)讓市場。土地使用者，房屋所有人，將所取得的一定年限的土地使用權，房屋所有權或房屋所占有的土地使用權一并在市場上轉(zhuǎn)讓，出租，抵押，買賣，贈與，繼承，交換。屬于調(diào)劑余缺，從新配置的市場。三級市場只要作用表達在：第一，調(diào)節(jié)住宅余缺滿足居民的居住需要。第二，改變房地產(chǎn)用途完善土地利；用構造。第三，滿足企業(yè)和居民的特殊需要。9.房地產(chǎn)的要素市場：地產(chǎn)市場房產(chǎn)市場房地產(chǎn)資金市場房地產(chǎn)勞務市場信息市{65}房地產(chǎn)的運行機制市場機制主要內(nèi)容：1價格機制2供求機制3競爭機制4稅收機制5信貸利率機制{66}市場機制的優(yōu)勢弱點在{67}“方案機制〞的含義優(yōu)缺點在{67}“法律機制〞的含義優(yōu)缺點在{67下}10.房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控1.決策控制系統(tǒng)：〔1〕土地供給方案〔2〕城市規(guī)劃指導〔3〕環(huán)境保護2.市場調(diào)節(jié)系統(tǒng)：(1)控制地價(2)調(diào)節(jié)稅收(3)租金的控制(4)信貸規(guī)模及利率3.信息反響系統(tǒng)4.監(jiān)視系統(tǒng){69}第二節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查11.概念：是指運用科學的方法，有目的，有方案，系統(tǒng)地收集房地產(chǎn)市場營銷狀況方面的各種情報資料，通過對過去與現(xiàn)代營銷狀態(tài)及動態(tài)影響因素的分析研究，從而為房地產(chǎn)經(jīng)營者預測其開展未來，制定正確的決策提供可靠的依據(jù)?！?〕市場調(diào)查的根基是收集資料〔2〕市場調(diào)查的內(nèi)涵是廣義的〔3〕市場調(diào)查的方向必須是科學的?！?0頁〕12.市場調(diào)查的作用：〔1〕市場調(diào)查有助于企業(yè)確定正確的方向〔2〕有助于企業(yè)適時進展產(chǎn)品的更新?lián)Q代〔3〕有助于企業(yè)制定科學的銷售和生產(chǎn)方案〔4〕有助于企業(yè)實施正確的價格策略〔5〕有助于企業(yè)改善經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟效益〔6〕對政府而言有助于制定正確的宏觀經(jīng)濟政策13.原則：實事求是原則2有的放矢原則3虛心求知原則4系統(tǒng)性原則5效益性原則14.房地產(chǎn)市場調(diào)查的類型：1.探索性調(diào)查2描述性調(diào)查3因果性調(diào)查{71}15.內(nèi)容：1：不可控因素的調(diào)查〔1〕政治法律環(huán)境調(diào)查〔2〕經(jīng)濟環(huán)境調(diào)查〔3〕消費者狀況調(diào)查〔4〕市場構造不可控因素調(diào)查〔a競爭對手調(diào)查b同行業(yè)競爭產(chǎn)品調(diào)查2可控因素調(diào)查〔1〕產(chǎn)品調(diào)查〔2〕價風格查〔3〕銷售渠道調(diào)查〔4〕促銷調(diào)查16.程序：論采取哪一種形式，調(diào)查哪一方面內(nèi)容，都是一次有組織有方案的行動，都應該經(jīng)過一定的程序和步鑄，才能到達預期的目標，程序大體上有〔調(diào)查準備正式調(diào)查結果分析撰寫調(diào)查報告〕4個階段。1.調(diào)查階段：〔1〕確定調(diào)查目標〔2〕初步情況分析〔3〕制定調(diào)查方案〔4〕非正式調(diào)查2.正式調(diào)查階段〔1〕確定市場資料來源〔2〕確定收集資料方法〔3〕調(diào)查表及問卷設計〔4〕抽樣設計〔5〕現(xiàn)場實地調(diào)查3.結果分析階段:〔1〕資料編輯整理〔匯總初審篩選統(tǒng)計〔2〕調(diào)查資料的綜合分析〔定量分析發(fā)定性分析法{74頁}4.編寫調(diào)查報告。{75}17.調(diào)查方法和技術：調(diào)查方法：1.詢問調(diào)查法〔a訪談調(diào)查b調(diào)查c郵函調(diào)查d留置問卷調(diào)查。2.觀察調(diào)查法3實驗調(diào)查法調(diào)查技術：{76-77}第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營預測概述18.概念：是直借助歷史統(tǒng)計資料和市場調(diào)查，運用科學的方法和手段，對房地產(chǎn)未來經(jīng)營狀況及開展趨勢作出的預計，測算和判斷。是否準確取決于兩個方面：其一，房地產(chǎn)活動的進程，趨向和可能的顯露程度，或被偶然因素干擾的程度；其二，人們對房地產(chǎn)經(jīng)營活動的內(nèi)在聯(lián)系和開展變化規(guī)律的認識和掌握的能力。19.經(jīng)營預測的作用：1是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營決策的依據(jù)2有助于制定正確的經(jīng)營決策略3有助于提高及企業(yè)的競爭能力4可以減少經(jīng)營的盲目性和風險性20.經(jīng)營預測的內(nèi)容：1國名經(jīng)濟開展的趨勢預測2產(chǎn)業(yè)政策所帶來的影響預測3市場需求預測4技術開展預測5銷售前景預測6產(chǎn)品生命周期預測7供給能力預測8市場價格走向預測9市場競爭情況預測21.步驟：1確立預測目標2擬定預測工作方案3收集與整理資料4選擇預測法5預測分析6預測結果評價7編寫預測報告第四節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營預測方法22.直觀預測四法：調(diào)查預測法個人判斷法專家會議法德爾菲法23.調(diào)查預測：1調(diào)查方式〔a全面調(diào)查b重點調(diào)查c典型調(diào)查d抽樣調(diào)查24.調(diào)查程序需預測程序〔a明確調(diào)查目的b確定方式對象c擬定調(diào)查提綱d確定調(diào)查時間地點期限e編制方案和預算f進展調(diào)查整理分析資料g進展預測分析h編寫預測報告。25.個人判斷法：根據(jù)判斷者的經(jīng)歷，能力進展邏輯推理和判斷分析的方法。26.專家會議法：{83頁}27.德爾菲法三大特點：匿名性反響性統(tǒng)計性28.時間序列預測法：1平均數(shù)預測法〔a算數(shù)平均數(shù)預測法b加權平均預測法{85}2移動平均預測法〔a一次b二次c三次平均法{87}3指數(shù)平滑預測法〔a一次b二次c三次指數(shù)平滑法{90頁}29.回歸預測法：步驟：因素分析數(shù)據(jù)收集相關檢驗模型建設模型平價預測分析一元線性回歸預測{94—102}第五章房地產(chǎn)經(jīng)營決策第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營決策概述1.經(jīng)營決策的含義：是指在房地產(chǎn)經(jīng)營活動中，經(jīng)營者依據(jù)對經(jīng)營容體的規(guī)律性及各種主觀條件的認識，借助于一定的手段和方法，對房地產(chǎn)經(jīng)營目標及行動方案進展優(yōu)化設計，選擇并付諸實施的行為過程。2.經(jīng)營決策的構成要素：1決策主體2決策目標3決策變量4環(huán)境條件5決策成果6對決策變量的平價選擇3.經(jīng)營決策的基本屬性：1主體性2客觀性3目的性4實踐性5預見性6選擇性4.經(jīng)營決策的內(nèi)容：1經(jīng)營戰(zhàn)略決策2經(jīng)營目標與方案決策3工程決策4投資決策5金融決策6財務決策7產(chǎn)品的生產(chǎn)與開發(fā)決策8價格決策9市場營銷決策10經(jīng)營組織與人事決策11工程指揮決策12物業(yè)管理決策5.作用：1.經(jīng)營決策的質(zhì)量關系到企業(yè)的生死存亡，興衰成敗2.決策是經(jīng)營管理的核心?！彩紫绕浯巫詈髙106}。6.類型：1。戰(zhàn)略決策與戰(zhàn)術決策2.程序化決策與非程序化決策3.數(shù)量與非數(shù)量性決策4.確確定型決策不確定型決策風險型決策。{107—108}7.特征與原則：現(xiàn)代決策特征主要表現(xiàn)在〔1——12〕{108頁}8.基本原則：1唯物辯證原則2信息可靠3以預測為根基4系統(tǒng)性5優(yōu)化6可行性7反響性8時效性原則9.決策者的素質(zhì)：1政治素質(zhì)2智能素質(zhì)3心理素質(zhì)4身體素質(zhì){110頁}決策者提高素養(yǎng)：1努力掌握專業(yè)知識和藹于總結決策經(jīng)歷2熟悉全局形勢3學習科學決策知識4提高創(chuàng)造性思維能力5.不斷完善心理素質(zhì)第二節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營決策體制與決策程序10.房地產(chǎn)經(jīng)營決策體制：1決策系統(tǒng)2信息系統(tǒng)〔收集加工傳遞3咨詢系統(tǒng)〔智囊系統(tǒng)4執(zhí)行系統(tǒng)5監(jiān)視系統(tǒng)程序：1發(fā)現(xiàn)問題2確定目標〔a針對性b系統(tǒng)性c具體性d可能性3擬定方案〔a完整性b詳實性c相斥性4分析評估〔a限制因素分析b潛在問題分析c綜合評估5方案優(yōu)選〔abcd{114頁}6方案實施7反響調(diào)整第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營決策方法概念：是指為了實現(xiàn)一定的經(jīng)營決策目的而進展決策活動的途徑和手段定量決策與定性決策方法：{115—16}確定型決策方法：1線性規(guī)劃法{116頁}2效益費用法{117頁}風險型決策方法：最大概率法{118}期望值法{119}步驟：〔1〕收集與經(jīng)營決策有關的數(shù)據(jù)資料〔2〕找出可能出現(xiàn)的自然狀態(tài)〔3〕列出可行的行動方案〔4〕確定各種狀態(tài)的概率〔5〕計算每個行動方案在不同狀態(tài)下的損益值〔6〕列出決策表〔7〕計算出各個行動方案的損益期望值〔8〕選擇期望值最大或者最小的方案為最優(yōu)方案決策樹：1決策點〔方框2狀態(tài)點〔圓圈3結果點〔三角4分枝〔橫線{120}不去定型決策方法：1樂觀準則2悲觀準則3等可能準則4懊悔準則第四節(jié)多目標決策概念：那些需要同時考慮多工程標的決策問題多目標決策問題：1特點：目標之間不可公度性2權衡效用與偏好3最優(yōu)解，非劣解和滿意解〔1〕商定一種原則與方法〔2〕分析者只提供非劣解有決策者選擇滿意解〔3〕決策者參與分析過程，交換意見，逐步改善非裂解，直至找到滿意解〔4〕多目標決策過程多決策五個階段：1初始階段2問題形成階段3系統(tǒng)和模式化階段4分析評估階段5決策階段{125頁}加權平均法：1關于分數(shù)評定{126頁}2關于權重關系確實定{127頁}層次分析法：1層次構造模型〔a總體目標層b準則層c指標層d方案層2判斷矩陣3判斷矩陣的解〔a最小誤差平方和法b方根法c和積法4一致性檢驗5組合權重系數(shù){128—140頁}第六章房地產(chǎn)經(jīng)營方案方案是指對工作或行為的事先安排，是人們基于對現(xiàn)實的認識和對未來的估計，對今后某一定時期應到達的目標，以及實現(xiàn)目標的措施、方案、程序、進度及人事、責任、資源等所作的安排。方案管理是指通過方案的編制、執(zhí)行與控制來實現(xiàn)控制企業(yè)全部生產(chǎn)經(jīng)營活動的周期性綜合管理工作。方案管理的基本步驟；1.環(huán)境分析。2.目標確實定。3.方案研究。4.措施與程序的制定。5.進度安排。6.平衡與調(diào)整。7.控制與協(xié)調(diào)。8.總結與分析。經(jīng)營方案是指以企業(yè)的經(jīng)營活動為對象的方案安排，又稱為生產(chǎn)經(jīng)營方案?；救蝿?，1.制訂目標。2.資源配置。3.協(xié)調(diào)生產(chǎn)經(jīng)營。4.提高管理效率。5.提高經(jīng)濟效益。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方案指標；房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)量指標是反映企業(yè)開發(fā)能力現(xiàn)狀及其開展狀態(tài)的指標。土地開發(fā)面積及其增長率=〔本期土地方案開發(fā)面積-上期土地方案開發(fā)面積〕/上期土地實際開發(fā)面積*100％房屋交付使用率=方案交付使用房屋建筑面積/當期方案竣工房屋建筑面積*100％房屋開發(fā)竣工率=方案竣工房屋建筑面積/當期方案開發(fā)房屋建筑面積*100％房地產(chǎn)開發(fā)收入指標是反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營收入的主要指標有收入總額及收入增長率。收入增長率=〔本期方案收入總額-實際上期收入總額〕/上期實際收入總額*100％房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量指標工程質(zhì)量合格率=質(zhì)量合格的開發(fā)工程數(shù)量/竣工驗收的開發(fā)工程數(shù)量*100％保修期內(nèi)優(yōu)良服務率=即時修理次數(shù)/報修次數(shù)*100％房地產(chǎn)開發(fā)成本指標開發(fā)成本降低額=預算成本額-方案成本額開發(fā)成本降低率=方案成本降低額/預算開發(fā)成本額*100％房地產(chǎn)開發(fā)資金占用指標反映房地產(chǎn)開發(fā)資金占用情況的指標流動資金周轉(zhuǎn)率〔周轉(zhuǎn)次數(shù)〕=房地產(chǎn)方案銷售收入/定額流動資金方案平均占用額流動資金占用率=定額流動資金方案平均占用額/房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品方案銷售額自有資金增長率=自有資金方案增長額/上期自資金實際總額*100％房地產(chǎn)開發(fā)利潤指標是綜合反映房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟效益的利潤指標。利潤總額增長率=〔本期方案利潤總額-上期實際利潤總額〕/上期實際利潤總額*100％房產(chǎn)銷售利潤率=商品房方案銷售利潤/商品房方案銷售收入*100％資金利潤率=本期方案利潤總額/本期定額流動資金方案平均占用額*100％成本利潤率=本期方案利潤總額/開發(fā)方案成本總額*100％房地產(chǎn)開發(fā)勞動效率指標人均開發(fā)土地面積=方案開發(fā)土地面積/企業(yè)在職職工平均數(shù)人均開發(fā)房屋面積=方案開發(fā)房屋面積/企業(yè)在職職工平均數(shù)人均產(chǎn)值=方案經(jīng)營總收入/企業(yè)在職職工平均數(shù)人均利稅額=本期方案實現(xiàn)利稅額/企業(yè)在職職工平均數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)社會效益指標綜合開發(fā)率=綜合開發(fā)房屋方案竣工面積/總的房屋方案竣工面積*100％房地產(chǎn)租賃與銷售經(jīng)營方案指標，房產(chǎn)經(jīng)營流轉(zhuǎn)總額指標房產(chǎn)流轉(zhuǎn)是指房屋作為商品從生產(chǎn)領域進入流通領域的過程。出售房屋是通過一次交換而實現(xiàn)價值轉(zhuǎn)換的。其平衡公式為：期初商品房+本期方案購入房=本期方案銷出房+期末商品房房產(chǎn)租賃與銷售收入指標描述房產(chǎn)租金收入的主要指標租金收繳率=方案租金額/應收租金額*100％租金收入增長率=方案租金收入增長額/上期租金收入*100％舊欠租金收繳率=方案收回拖欠租金總額/欠租總額*100％欠租發(fā)生率=欠租戶數(shù)/應收租金戶數(shù)*100％描述房產(chǎn)銷售收入的主要指標銷售收入增長率=〔本期商品房方案出售額-上期商品房實際銷售額〕/上期商品房實際銷售額*100％銷售收入利潤率=商品房銷售方案利潤/商品房方案銷售收入*100％經(jīng)營房產(chǎn)狀態(tài)指標房屋出租率=方案出租房屋面積/經(jīng)租房屋面積*100％房屋空置率=未出租房屋面積/經(jīng)租房屋面積*100％房屋空置率=1-房屋出租率房屋完好率=基本完好與完好房屋面積/企業(yè)經(jīng)租房產(chǎn)總面積*100％房產(chǎn)租賃與銷售流通費用指標出租房屋流通費用率=出租房屋方案流通費用額/房屋租賃方案收入總額*100％出售房屋流通費用率=出售房屋方案流通費用額/房屋方案出售總額*100％房產(chǎn)租賃與銷售成本指標經(jīng)租成本節(jié)約額=預算租金成本-房產(chǎn)方案租賃成本經(jīng)租成本降低率=經(jīng)租成本節(jié)約額/預算租金成本*100%出售成本降低額=出售房產(chǎn)預算成本-出售房產(chǎn)方案成本出售成本降低率=出售房產(chǎn)經(jīng)營成本降低額/出售房產(chǎn)預算成本*100%房產(chǎn)租賃與銷售資金占用指標流動資金周轉(zhuǎn)率=方案房屋銷售收入/定額流動資金平均占用額*100%定額流動資金平均占用額=QUOTE〔期初定額流動資金占用額+期末定額流動資金占用額〕流動資金占用率=定額流動資金方案平均占用額/房屋銷售方案收入*100%自有資金增長率=自有資金方案增長額/上期自有資金總額*100%自有資金增長額=本期自有資金方案總額-上期自有資金總額房產(chǎn)租賃與銷售利潤指標利潤總額增長率=〔本期方案利潤額-上期利潤額〕/上期利潤總額*100%經(jīng)租利潤率=出租房屋方案利潤額/租金收入總額*100%出售利潤率=出售房屋方案利潤額/出售房屋總收入*100%資金利潤率經(jīng)租資金利潤率=房屋出租方案利潤總額/房屋出租定額流動資金平均占用額*100%銷售資金利潤率=房屋出售方案利潤總額/房屋出售定額流動資金平均占用額*100%房產(chǎn)租賃與銷售勞動效率指標人均房產(chǎn)管轄面積=方案經(jīng)租房產(chǎn)建筑面積/企業(yè)平均職工人數(shù)人均銷售收入=房屋方案銷售收入/企業(yè)平均職工人數(shù)人均利稅額=方案利稅總額/企業(yè)平均職工人數(shù)經(jīng)營方案編制應遵循的基本原則：調(diào)查研究，尊重客觀規(guī)律的原則。以經(jīng)濟效益為中心的原則。綜合平衡的原則。動態(tài)平衡的應變原則長期經(jīng)營方案的內(nèi)容：包括企業(yè)開展、經(jīng)濟效益、市場開拓和職工福利。｛155｝長期經(jīng)營方案的編制程序，環(huán)境預測與現(xiàn)狀分析。目標及經(jīng)營方針的提出。戰(zhàn)略措施的提出。審議修訂。長期經(jīng)營方案的編制方法：滾動式方案｛156｝年度經(jīng)營方案的內(nèi)容：1.主要技術經(jīng)濟指標方案。2.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方案。3.費用方案、成本方案和投資方案。4.資金方案。5.銷售方案、租賃方案和收入方案。6.營業(yè)外收支方案及副營業(yè)務收支方案。7.大修理方案。8.質(zhì)量方案。9.財務方案。年度經(jīng)營方案的編制程序；1.確定年度經(jīng)營目標。2.確定新開發(fā)工程的開展方案。3.編制年度開發(fā)經(jīng)營進度方案。4.年度開發(fā)經(jīng)營進度方案的綜合平衡｛159｝.5.編制其他年度方案。6.制訂落實經(jīng)營方案的方案及措施。7.方案的審核與評價｛159｝。工程經(jīng)營方案是指針對具體的開發(fā)經(jīng)營對象編制的經(jīng)營方案。工程經(jīng)營方案按建設程序劃分為工程前期工作方案和工程總開發(fā)經(jīng)營方案。｛160｝經(jīng)營方案的步驟：1.工程經(jīng)營環(huán)境及條件的調(diào)查與研究。2.制訂工程進度方案的初步安排。3.工程進度方案的綜合平衡與調(diào)整。4.編制工程經(jīng)營方案表。5.編制工程開發(fā)經(jīng)營的其他方案。6.編制工程經(jīng)濟效益方案。7.經(jīng)營措施及方案的提出。工程經(jīng)營方案的編制方法：橫道圖、網(wǎng)絡圖。方案的實施最基本的要求：1.要全面完成經(jīng)營方案規(guī)定的各種技術經(jīng)濟指標。2.要保證均衡地執(zhí)行方案。方案控制的任務：1.發(fā)現(xiàn)問題、提醒矛盾。2.采取措施，糾正偏差，解決問題。方案控制的步驟；1.測定方案執(zhí)行結果。2.對比執(zhí)行結果與相應方案標準。3.研究問題的存在。4.制訂并執(zhí)行糾正措施。5.檢查措施執(zhí)行效果。房地產(chǎn)經(jīng)營方案分析方法：連環(huán)代替法、盈虧分析法、利潤分析法。｛168--180｝第七章房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)財務管理財務管理：是指企事業(yè)單位有關財務的管理或經(jīng)營事務，以及現(xiàn)金的出納，保管，計管等事務會計：是指價值核算，屬經(jīng)濟核算的組成局部，是以貨幣為主要計量單位對企業(yè)的資金與資金運用過程進展連續(xù)，系統(tǒng)，全面地記錄和核算的工作。財務和會計的區(qū)別：1.工作作職能不同；2.工作內(nèi)容不同；3.管理重點不同；4.工作方法不同。聯(lián)系：1.具有共同的工作對象；2.具有共同的目的和任務；3.具有密切的業(yè)務聯(lián)系。財務管理的職能具體表現(xiàn)在：1.參與決策，規(guī)劃未來，確定財務目標；2.資金籌措，安排和使用；3.考核資金利用效果；4.監(jiān)視企業(yè)經(jīng)濟活動。房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)財務管理的原則：1.遵守國家財經(jīng)制度，遵法守紀的原則；2.堅持經(jīng)濟核算，以經(jīng)濟效益為中心的原則；3.精打細算，厲行節(jié)約的原則；4.計算管理的原則。房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)財務管理內(nèi)容：1.編制年度財務方案和年度財務決算；2.固定資產(chǎn)管理；3.流動資金管理；4.成本管理；5.售價和租金管理；6.收益管理；7.專項基金管理。方法：1.建設健全企業(yè)內(nèi)部管理制度，完善財務管理體制；2.編制財務計算，推行方案管理；3.清產(chǎn)核資，摸清家底；4.財務指標的分解和歸口分級管理；5.日常財務管理；6.建設財務檢查制度；7.平衡財務收支；8.財務分析。房地產(chǎn)資金分類1〕按資金來源1.國家資金2.企業(yè)資金3.個人和單位投入資金4.借人資金5.外資2〕按用途1.生產(chǎn)性資金2.經(jīng)營性資金3〕按周轉(zhuǎn)形態(tài)1.固定資金2.流動資金房地產(chǎn)資金運動過程1.土地開發(fā)經(jīng)營2.房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營3.房產(chǎn)租賃經(jīng)營流動資金管理的基本要求：1.保證經(jīng)濟活動的需要；2.減少資金占用，提高資金利用效果流動資金分析主要任務檢查資金方案的執(zhí)行情況,考核流動資金利用效果。主要內(nèi)容流動資金構造分析，流動資金增長速度分析及流動資金利用效果分析主要方法對比分析法與差額分析法流動資金占用情況分析：是從流動資金構造，流動資金增減速度等方面，對流動資金占用的合理性做出評價的分析1〕流動資金構造分析：是指通過計算分析各資金工程在流動資金總額中所占的比重，查明企業(yè)流動資金組成是否合理，從而促使企業(yè)更合理地安排流動資金，保證企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動順利進展2〕流動資金增減速度分析流動資金利用效果分析1〕流動資金周轉(zhuǎn)速度分析：流動資金周轉(zhuǎn)率〔次數(shù)〕=流動資金周轉(zhuǎn)額／流動資金平均余額流動資金周轉(zhuǎn)天數(shù)=計算期天數(shù)／資金周轉(zhuǎn)率〔次數(shù)〕=流動資金平均余額×計算期天數(shù)／流動資金周轉(zhuǎn)額2〕流動資金占用水平分析：百元房地產(chǎn)經(jīng)營收入占用的流動資金=〔流動資金平均占用額／房地產(chǎn)經(jīng)營收入〕×1003〕流動資金利潤率分析：流動資金利潤率=利潤總額／定額流動資金平均占用額×100%流動資金安全性分析1)企業(yè)可動用資金保證程度分析η1=定額流動來源／定額流動資金占用×100%2)臨時借款利用程度分析η2=臨時借款實際數(shù)／臨時借款方案數(shù)×100%3)企業(yè)歸還能力分析η3=流動資產(chǎn)／流動負債4)企業(yè)支付能力分析負債率分析負債率是反映公司負債狀況的指標，他通常用來考察公司歸還長期債務的能力。1〕長期債務與股東權益之比η5=長期債務總額／股東權益總額×100%2〕負債總額與公司資產(chǎn)總額之比η6=負債總額／資產(chǎn)總額×100%3〕收益與固定支出比率η7=〔稅前收益—還貸款〕／利息費用資金籌措是指資金的籌集與安排。資金來源分為自有資金與借貸資金倆大類。其主要來源1,自有物業(yè)收入2.銀行借貸3,抵押貸款4,發(fā)行債券5,發(fā)行股票籌資成本是指經(jīng)營者在一定時期為籌措資金而付出的全部費用1,借款利息2,股息3,公司自有資金的存款利息籌資成本率=籌資成本額／籌資總額×100%抵押貸款原則1,公司的債務與其自有資本必須保持適當平衡關系2,盡可能均勻安排債務歸還期3,妥善安排，有效利用4,統(tǒng)籌兼?zhèn)?，全面考慮5,妥善制訂還貸方案融資：即資金融通，資金籌措方案的制訂與評價是融資決策的主要內(nèi)容融資杠桿是指貸款額對工程經(jīng)營投資收益率的影響，也就是使用貸款或不是有貸款在投資收益率上的差異。R=F／PR—收益率F—稅前收益P—投資總額Re=F／DRe—公司自有資金投資收益率D—公司自有資金投資額融資經(jīng)濟效益是指一定時間內(nèi)，所籌措的資金給籌資者帶來的經(jīng)濟上的效益。是融通資金所創(chuàng)造的價值扣除融資本溪及其他成本后所得的純收益，即融資的正杠桿效應。1〕規(guī)模效益分析法預期融資利潤率=預期稅后利潤率／融資額×100%籌資成本率=籌資成本額／融資額×100%2〕成本效益分析法成本效益指數(shù)=凈現(xiàn)金收益額／凈現(xiàn)金負債額凈現(xiàn)金收益額=預期收入增加額—籌資成本增加額3〕返本分析法成本是指企業(yè)在一定時期內(nèi)生產(chǎn)一定品種，一定數(shù)量的產(chǎn)品所支出的用貨幣表現(xiàn)的生產(chǎn)消耗的總和，定義為產(chǎn)品生產(chǎn)與流通過程中勞動和物化勞動的貨幣表現(xiàn)。成本的作用表現(xiàn)在1,成本是補償生產(chǎn)消耗的尺度2,成本是反映和控制各種勞動消耗的工具3,成本是制定商品價格的重要依據(jù)4,成本是企業(yè)經(jīng)營決策的重要信息按成本的構成分為1,理論成本2,實際成本按計入成本的方法分類1,基本成本2,間接成本按成本與產(chǎn)量的關系分類1,固定成本2,變動成本按成本發(fā)生的權責分類1,可控成本2,不可控成本其他1,按發(fā)生環(huán)節(jié)班組成本，車間成本，企業(yè)成本等2,按發(fā)生時期歷史成本，方案成本，企業(yè)成本等3,按企業(yè)實際需要1,質(zhì)量成本2,決策成本3,邊際成本4,時機成本5,沉落成本6后續(xù)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本構成1,土地開發(fā)成本構成1,土地出讓金2,土地征用及拆遷安置費3,七通一平費4,管理費5,利息2,房地產(chǎn)綜合開發(fā)成本構成1,土地開發(fā)費2,公共服務及生活設施配套費3,小區(qū)內(nèi)外的市政工程建設費4,建筑及安裝工程費〔1,人工2,材料3,機械使用4,施工管理5,設備購置及安裝費〕5,勘察設計費6,各種稅收費7,利息8,經(jīng)營管理費房地產(chǎn)租賃與銷售成本構成1,城市土地經(jīng)營成本2,房屋銷售經(jīng)營成本構成3,房屋租賃經(jīng)營成本構成〔房屋價值補償費，維修費，管理費，稅金，土地使用稅，保險費，利息，廣告費〕成本管理是企業(yè)為降低經(jīng)營成本，提高經(jīng)濟效益，增強競爭能力而進展的各項管理的總稱成本預測是發(fā)生在經(jīng)濟活動進展之前和經(jīng)濟活動進展過程中，對即將形成的成本進展的估測分為1,先期成本預測2,其中成本預測成本控制是指在經(jīng)營成本形成過程中，對成本方案執(zhí)行情況的檢測，對成本差異情況情況進展的分析以及糾正措施的制訂與實施步驟1,確定目標成本2,負債單位的劃分3,實施過程控制利潤是企業(yè)經(jīng)營收入扣除稅金后的余額房地產(chǎn)利潤的構成：是房地產(chǎn)經(jīng)營純收入扣除應繳稅費后的余額。房地產(chǎn)銷售利潤估算：1,收入估算2,成本估算3,稅費估算4,利潤估算第八章房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)人力資源管理人力資源管理的任務：1.合理安排。有效利用人力資源。2.科學管理，充分調(diào)動人的積極性。3.加強培訓，積極開發(fā)人力資源。人力資源管理的內(nèi)容：1.招聘和錄用。2.調(diào)配和使用。3.人事考核。4.晉升與獎懲。5.教育和培訓。房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)職工隊伍的構成：1.管理人員。2.工程技術人員。3.業(yè)務人員。4.工人。5.其他工作人員。人員錄用的原則：1.人員錄用方案與企業(yè)經(jīng)營開展方案相適應。2.人員錄用方案必須建設在科學在定量分析的根基上。招聘方法：一般實行公開招聘、全面考核、擇優(yōu)錄取、規(guī)定試用期、簽訂全同正式錄用的基本程序。職務分析又稱崗位分析，是指通過對職務的觀察與研究，確定關于企業(yè)各級職務的性質(zhì)、管轄范圍、工作目的的分析研究，是為適應錄用分配、工資、晉升、教育培訓等需要而進展和工作。職務分析的基本內(nèi)容有兩個：1.該職務包括工作的性質(zhì)、范圍、，內(nèi)容、程序、任務、要求、責任、地點、環(huán)境。勞動強度等。2.擔任該項職務的人所需要的資質(zhì)條件。職務分析的基本程序：看、問、記、研。｛228｝職務分析的原則：1.實事求是，科學分析的原則。2.由面到點、由低到高，逐漸深化的原則。3.與組織研究相結合的原則。職務分析的基本方法：1.該職務的具體工作內(nèi)容是什么2.若何進展這些工作3.這什么要這樣做4.作業(yè)過程的難點所在。職務評價是測定各評估企業(yè)內(nèi)崗位職務間相對價值、確定能級水平的一項工作。職務評價方法：1.排列法。2.分等法。3.因素對比法。4.評分法。功能測定中對職能人員或職能部門素質(zhì)進展的綜合測定。功能測定分功能設置和能級判定步進展。作為職能人員個人的功能工程有：1.品質(zhì)功能。2.智力功能。3.技能功能。作為職能部門的群體功能工程有：1.領導功能。2.群眾狀態(tài)。3.組織狀態(tài)。能級判定常見有分數(shù)定級法和偏差定級法。人事安排，應該處理好的的關系：關于量才作用的關系。2.關于人才互補的關系。3.關于人際關系。4.關于能力與素質(zhì)的關系。第八章房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理企業(yè)員工的考核與培訓人事考核制度：“考核制度〞是指就人事考核的母的，內(nèi)容，方法，程序和組織機制作的系統(tǒng)規(guī)定，是一種制度和體制。人事考核原則：1人事考核原則2客觀公正原則3注重實績4科學測定，科學分析考核內(nèi)容：〞德“能〞“勤〞“績〞四方面。{233頁}考核形式：1考核的形式〔a筆試b口試c操作2考核的評議形式〔a要有充分準備b要有一定的組織機構c要有始有終3人事考核的評估方形式考核評估因素：業(yè)績考核能力考核適應性考核常用方法：1量表評定法〔積分法〕2等級排列法3分析性排列法〔綜合計分排序法〕4硬性分配法5心理檢測法〔智能才能職業(yè)個性〕{237頁}干部培訓的意義：1是提高企業(yè)管理效率的迫切需要2是企業(yè)人才資源開發(fā)的中心環(huán)節(jié)3是企業(yè)戰(zhàn)略開展的重要根基。培訓方針：面向世界，面向現(xiàn)代化，面向未來，理論聯(lián)系實際，學以致用。培訓原則：1正規(guī)化2全員培訓，重點深造3學以致用原則{239}三種基本形式：1學歷教育式的培訓2崗位培訓3單項培訓{239頁}培訓方法：1職前培訓2在職培訓3離職培訓行為與鼓勵是現(xiàn)代化企業(yè)管理理論之一，是運用人類學，社會學，心理學，經(jīng)濟學，管理學的理論和方法，對企業(yè)職工在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動過程中的行為，以及這些行為產(chǎn)生的原因進展研究分析的一門邊緣性學科。霍桑實驗結論4個觀點：{241頁}鼓勵：是指對人的行為為動機的啟發(fā)，誘導和刺激。特點：1提供誘因條件必須適合鼓勵對象的需要2誘因條件應當有實在的，可實現(xiàn)性的目標3鼓勵目標一旦到達，鼓勵的條件必須兌現(xiàn)。鼓勵理論：1需要層次理論〔1〕存在需求層次〔2〕安全需求層次〔3〕社交需求層次〔4〕尊重需求層次〔5〕自我實現(xiàn)層次{243頁}2強化理論〔正強化負強化自然消退懲罰〕{244頁}鼓勵方式：1獎勵2表揚3懲罰4批評{245頁}第九章房地產(chǎn)經(jīng)銷1、營銷：指導生產(chǎn)及連結生產(chǎn)與消費的一系列經(jīng)濟活動。2、促銷：把企業(yè)的產(chǎn)品或服務推向市場，向客戶進展的報道、宣傳、說服活動，是一種意在促進和影響人們的購置行為的刺激手段。3、促銷活動的作用：a、喚起消費；b宣傳產(chǎn)品；c、聯(lián)系客戶；d、提高聲譽。4、促銷的方式：a、人員推銷；b、廣告促銷；c、營業(yè)推廣；d公共關系。5、營銷環(huán)境：指營銷活動所依賴的周邊環(huán)境與自身環(huán)境。6、營銷環(huán)境的特點：a、廣泛性；b、區(qū)域性；c、針對性；d、時間性.7、房地產(chǎn)營銷：是專指房地產(chǎn)商品進入進入流通領域內(nèi)的，圍繞銷售活動而進展的籌劃、定價、中介服務等經(jīng)濟活動。8、房地產(chǎn)價格的形式分類1.房產(chǎn)價格、地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)價格；2.銷售價格、租賃價格：3.商品價格、成本價格、福利價格；4市場價格、指導價格；5.總價格、單位價格、樓面價格；6.抵押價格、課稅價格、征用價格；7.期貨價、現(xiàn)貨價；8.建安價、工程造價、綜合造價；9.房地產(chǎn)價格的構成：1.土地開發(fā)成本；2.土地經(jīng)營成本；3.稅費及利潤。10.房地產(chǎn)銷售價格的構成：1.房地產(chǎn)開發(fā)成本；2.房地產(chǎn)經(jīng)營成本；3.稅費及利潤。11.房地產(chǎn)租賃價格的構成：1.房地產(chǎn)租賃成本；2.房地產(chǎn)經(jīng)營稅費；3.利潤。12.房地產(chǎn)定價方法：A.銷售價格的定價方法：1.成本導向定價法〔成本加成定價法；目標成本定價法〕；2.需求導向定價法；3.競爭導向定價法。B.租賃價格定價方法1.價格補償法〔五種折舊 p253〕；2.租金方案〔等額租金方案；固定比例遞增租金方案〕13.成本導向計價法：就是以產(chǎn)品的成本為核心計算價格的方法。14.需求導向計價法：是指按買方對產(chǎn)品的價格認可與需求強度來定價。15.競爭導向定價法：是指出于競爭的需要，按競爭對手的價格來制訂價格標準的方法。16.價值補償費〔折舊費〕：是指按房屋的耐用年限計算的逐漸收回建造房屋的投資。17.銷售渠道：是指商品從生產(chǎn)者向最終消費者轉(zhuǎn)移的所經(jīng)路線與經(jīng)銷單位總和。18房地產(chǎn)銷售渠道的模式：1.零級渠道，也叫直接渠道是由開發(fā)者直接把產(chǎn)品銷售給用戶，不經(jīng)任何中間環(huán)節(jié)。2.一級渠道，即開發(fā)生產(chǎn)者經(jīng)由中間商把產(chǎn)品銷售給用戶。3.耳機渠道，及開發(fā)生產(chǎn)者首先把自己的產(chǎn)品銷售權委托一間代理公司，有代理商再將商品通過中間商轉(zhuǎn)銷給消費者。19、市場推廣的手段：1、廣告；2、售樓書；3、展銷會；4、樓盤正式推出儀式；5、樣板房展示。20、人員推銷：是依靠推銷員直接向消費者推銷商品，提供服務的過程，是商品促銷活動中花費最大，效果最好的推銷形式。21.人員推銷的特點〔1〕與客戶直接對話，便于有的放矢，根據(jù)對方的反響和需求調(diào)整推銷方案；〔2〕與客戶面對面交談，變于建設感情，增進了解，校區(qū)客戶的疑問和購置心理障礙；〔3〕交談式的推銷方式，便于針對客戶的疑問，詳細的介紹產(chǎn)品，提供信息服務；〔4〕為推銷工作提供了一種說服、勸誘的時機，大大提高了推銷成功率。22．人員推銷的作用 〔1〕向客戶宣傳了產(chǎn)品的有關信息；〔2〕通過說服和發(fā)動，喚起客戶的購置欲望；〔3〕通過詢問和調(diào)查，收集了市場信息資料；〔4〕通過訪問和交談，建設了與客戶的感情；〔5〕為客戶服務。23.人員的推銷的組織形式a.地區(qū)組織形式；b.產(chǎn)品組織形式；c.客戶組織形式。24.房地產(chǎn)推銷人員的素質(zhì)要求：1.思想品德素質(zhì)：2.專業(yè)素質(zhì)；3.文化素質(zhì)25.房地產(chǎn)推銷員培訓內(nèi)容〔1〕有關推銷技巧的知識；〔2〕關于商品房的有關知識；〔3〕關于城市規(guī)劃及實施方案的知識；〔4〕關于房地產(chǎn)市場的知識；〔5〕關于房地產(chǎn)有關法律法規(guī)的知識。26.推銷員應堅持的幾項基本原則〔1〕實事求是的原則；〔2〕以顧客利益為中心原則；〔3〕可證實原則。第十章1、經(jīng)營分析：是運用經(jīng)濟分析理論和方法對企業(yè)的經(jīng)營活動從各個不同的方面所進展的研究和分析，是現(xiàn)代企業(yè)管理的重要職能之一。2經(jīng)營分析意義：認真搞好經(jīng)濟活動分析，對于加強和改善企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟效益，具有重要意義。3經(jīng)營分析的主要任務評價企業(yè)經(jīng)濟效益；控制一夜經(jīng)濟活動過程；挖掘企業(yè)內(nèi)部潛力；預測企業(yè)經(jīng)濟活動的效果；提高企業(yè)的管理素質(zhì)。4.經(jīng)營分析的內(nèi)容〔1〕企業(yè)經(jīng)營效益分析；〔2〕企業(yè)經(jīng)營狀況分析；〔3〕企業(yè)經(jīng)營環(huán)境分析；〔4〕企業(yè)經(jīng)營決策分析；〔5〕企業(yè)素質(zhì)分析。5.經(jīng)營分析的原則〔1〕實事求是的原則；〔2〕以經(jīng)濟效益為中心，經(jīng)濟效益與社會效益相結合的原則：〔3〕實物形態(tài)指標與價值形態(tài)指標相結合的原則；〔4〕堅持辯證觀點，抓住主要矛盾的原則；〔5〕統(tǒng)籌兼顧、從全局出發(fā)的原則。6經(jīng)營分析的依據(jù)方案資料；經(jīng)濟核算資料；反響經(jīng)濟活動過程的各種原始數(shù)據(jù)統(tǒng)計資料；社會技術經(jīng)濟、政策法規(guī)專題資料；歷史資料。7.經(jīng)營分析的分類〔1〕按分析內(nèi)容分類：分為專題分析與綜合分析兩類；〔2〕按分析的層次分類：分為企業(yè)級、部門級、班組級的經(jīng)營分析的三類；〔3〕按分析的目的和用途分類：分為預測性分析、控制性分析和總結性分析三類；〔4〕按分析方法分類：a.按分析指標、標準的性質(zhì)分類：分為定量分析與定性分析兩類；b.按分析手段分類：分為傳統(tǒng)分析法與經(jīng)濟數(shù)學分析法兩類。〔5〕按時間分類：分為日常分析、定期分析和即時分析三類。8.經(jīng)營分析的一般程序〔1〕確定分析課題；〔2〕分析資料的收集；〔3〕分析資料的處理；〔4〕進展分析研究；〔5〕撰寫分析報告。9.經(jīng)營分析方法〔1〕定量分析法與定性分析法；〔2〕傳統(tǒng)分析法與經(jīng)濟數(shù)學分析法；〔3〕靜態(tài)分析法與動態(tài)分析法。10.定量分析法及其適用條件當經(jīng)濟現(xiàn)象的數(shù)量表現(xiàn)對比充分，經(jīng)濟現(xiàn)象的開展對比穩(wěn)定，影響因素較少或主要因素的影響對比突出，而這些因素又可以計量描述時，應當采用定量分析法。11.不宜采用定量分析法〔1〕經(jīng)濟現(xiàn)象影響因素過于復雜，無法用一種數(shù)字模型進展描述，如很多宏觀經(jīng)濟管理問題：〔2〕商品經(jīng)濟不興旺，經(jīng)濟活動過程受到過多的非經(jīng)濟因素的干擾與制約；〔3〕經(jīng)濟現(xiàn)象的數(shù)量表現(xiàn)不存在或不充分。12.定性分析法：避開事物的數(shù)量的表述，通過對經(jīng)濟現(xiàn)象矛盾的提醒，對其內(nèi)在聯(lián)系的邏輯推理來認識經(jīng)濟現(xiàn)象開展規(guī)律，是一種更為靈活、考慮問題更復雜、更深刻，受人的主觀思維影響更多的分析方法。13.定性分析法的適用條件定性分析法特別適用于那些影響因素復雜，尤其是受非經(jīng)濟因素影響較多的經(jīng)濟現(xiàn)象的分析。當經(jīng)濟事物無法計量的或無數(shù)量值可收集時，也只有采用定性分析法。14.傳統(tǒng)分析法〔1〕對比法：是指用過指標比照，從數(shù)量上確定指標間差異的一種分析方法。〔2〕動態(tài)比率法：又稱趨勢比率分析法，是用于分析一定時期事物開展規(guī)律變化趨勢的分析方法。15.常見的對比法〔1〕實際完成指標與方案指標的比照；〔2〕實際指標與定額、預算指標的比照；〔3〕本期實際指標與前期世紀之標的比照；〔4〕本企業(yè)的實際指標與同行業(yè)先進指標比照；〔5〕不同指標的比照分析。16.投資收益率：又稱投資利潤率，是工程工程投產(chǎn)后每年取得的凈收益與總投資額之比。17.投資回收率：是擬建工程的凈收益抵償全部投資所需的時間。18.凈現(xiàn)值分析的凈現(xiàn)值〔NPV〕：指建設工程整個壽命期內(nèi)各年所發(fā)生的資金流入與資金流出的差額，按規(guī)定的貼現(xiàn)系數(shù)折算為工程實施初期的現(xiàn)值。19.年等值法：是用等額年度支出與等額年度收入想對比來評價工程投資經(jīng)濟效益的一種分析方法。20.工程的“全壽命〞：是指規(guī)劃設計開場到壽命終了，整個使用壽命期。21.“全壽命〞費用分析法：就是將上述各項費用均按規(guī)定的復利利率折算為現(xiàn)值，用“凈現(xiàn)值法〞計算出工程全壽命期內(nèi)的現(xiàn)值。22.常見的綜合分析方法：a.綜合經(jīng)濟效益系數(shù)法；b.綜合經(jīng)濟效益評價函數(shù)法。23.綜合經(jīng)濟效益系數(shù)法：是用選擇或重新構造的數(shù)個或單個指標來描述企業(yè)的綜合經(jīng)濟效益的方法。24.綜合經(jīng)濟效益評價函數(shù)法：是針對動態(tài)指數(shù)法存在問題提出來的一種分析方法。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營復習題選擇題：〔含多項選擇〕從決策的含義可看出,構成決策問題要具備一下基本條件：①有明確的目標；②有兩個以上可供選擇對比的方案；③有評價方案優(yōu)劣的標準；④有真實地反響客觀實際的信息。一個好的決策目標應滿足以下四點要求：①針對性；②明確性；③層次性；④可行性。地產(chǎn)經(jīng)營公司與地產(chǎn)開發(fā)公司在概念和本質(zhì)上完全不同：地產(chǎn)經(jīng)營公司是政府委托,在土地的一級市場上從事經(jīng)營活動的經(jīng)濟實體；地產(chǎn)開發(fā)公司則是在土地二級市場上從事經(jīng)濟活動的實體。地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級可劃分為五個級別：即一級、二級、三級、四級和暫時級或臨時級。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級劃分規(guī)定：劃分條件一級資質(zhì)二級資質(zhì)三級資質(zhì)四級資質(zhì)注冊資本不低于5000萬元不低于2000萬元不低于800萬元不低于100萬元從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營年限5年以上3年以上2年以上1年以上房屋建筑累計竣工面積，或累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額近3年30萬平方米以上近3年15萬平方米以上5萬平方米以上無規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)組織構造形式：①職能型組織構造；②工程型組織構造；③矩陣型組織構造；④混合型組織構造。土地使用年限：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其他用地50年。獲取房地產(chǎn)開發(fā)建設用地只有：招標、拍賣和掛牌三種方式。低價測算的常用方法：假設開發(fā)法。其他費用估算：保險費屬于其他費。靜態(tài)投資回收期=〔累計凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值的年數(shù)-1〕+上年累計凈現(xiàn)金流量絕對值/當年凈現(xiàn)金流量〕財務內(nèi)部收益率公式：安全性按風險程度大小分為：A,B,C,D4級：A級表示風險很?。籅級表示風險較?。籆級表示風險較大；D級表示風險極大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該盡可能選擇風險程度為A級的籌資方案，因為他的安全性較大?；I資方案的經(jīng)濟性按綜合籌資成本費用率標準劃分為，共分為：A,B,C,D4級：A級表示籌資成本最低；B級表示籌資成本較低；C級表示籌資成本較高；D級表示籌資成本很高。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盡可能選擇籌資成本為A級的籌資方案。編制投資方案必須對開發(fā)企業(yè)建設總投資進展分解。投資的分解方法有：按照投資構成、按照子工程、按照時間三種。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)制定投資方案表時,要注意工程分解和工程成本分解的統(tǒng)一。房地產(chǎn)開發(fā)工程進度管理的主要內(nèi)容：①編制開發(fā)工程實施階段總進度規(guī)劃；②編制開發(fā)工程建設總進度方案、年度方案；③核準施工進度方案；④編制其他配套進度方案；⑤催促監(jiān)理工程師；⑥檢查與糾偏進度方案。合同籌劃是指開發(fā)商對整個開發(fā)工程進展深入研究，劃分合同界面、合同事實的接觸條件、工程范圍、承包方式、合同的主要條款一級合同的簽訂過程中注意到的問題。從預防索賠發(fā)生著手，洞察工程實施中可能導致索賠的起因，防止或減少索賠事件的出現(xiàn)。開發(fā)商應當在工程竣工驗收7個工作日前將驗收的時間、地點及驗收組名單書面通知負責監(jiān)視該工程的工程質(zhì)量監(jiān)視機構。購置后行為評價的主要內(nèi)容：①購置者對于產(chǎn)品及開發(fā)商的滿意度；②購房者的社會傳播行為；③購房者處理不滿的方式的選擇?？⒐を炇諔獫M足的條件：⑴完成工程設計和合同約定的各項內(nèi)容；⑵施工單位在工程完工后對工程質(zhì)量進展了檢查，確認工程質(zhì)量符合有關法律、法規(guī)和工程建設強制性標準，符合設計文件及合同要求，并提出工程竣工報告。工程竣工報告應經(jīng)工程經(jīng)理和施工單位有關負責人審核簽字。⑶對于委托建設的工程工程，建設單位對工程進展了質(zhì)量評估，具有完整的監(jiān)理資料，并提出工程質(zhì)量評估報告。工程質(zhì)量評估報告應經(jīng)總經(jīng)理工程師和監(jiān)理單位有關負責人審核簽字。⑷勘察、設計單位對勘察。設計文件及施工過程中由設計單位簽署的設計變更通知書進展了檢查，并提出質(zhì)量檢查報告。工程質(zhì)量評估報告應經(jīng)總監(jiān)理工程師和監(jiān)理單位有關負責人審核簽字。⑸有關完整的技術檔案和施工管理資料。⑹有工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場實驗報告。⑺建設單位已按合同約定支付工程款。⑻有施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書。⑼城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門對工程是否符合規(guī)劃設計要求進展檢查，并出具認可文件。⑽有公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件。⑾建設行政主管部門及其委托的工程質(zhì)量監(jiān)視機構等有關部門責令整改的問題全部整改完畢。判斷題金融機構一般以資金提供者身份參與房地產(chǎn)開發(fā)，特殊情況下甚至以直接投資人身份進展房地產(chǎn)開發(fā)。P11決策的目標應明確、詳細，而且應當可以定量描述，有具體的衡量標準。P20房地產(chǎn)資產(chǎn)是房地產(chǎn)形態(tài)的資產(chǎn)，是房地產(chǎn)財產(chǎn)中被經(jīng)濟主體擁有或控制的能夠以貨幣計價并在市場上交換的局部，屬于固定資產(chǎn)，可以劃分為實物和權力兩種形態(tài)。P29房地產(chǎn)企業(yè)以營利為目標，以開發(fā)與經(jīng)營活動為內(nèi)容，在充分利用企業(yè)資源的根基上，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益最大化。P32工程型組織構造是指在公司內(nèi)部成立專門的工程機構，獨立地承當工程管理任務，對工程目標負責。P49根據(jù)分析角度不同，可將房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分為宏觀環(huán)境、中觀環(huán)境與微觀環(huán)境。P62房地產(chǎn)市場周期可以分為四個不同的階段：市場整理階段、市場穩(wěn)定階段、工程開發(fā)階段和過度建設階段。P69住宅投資的安全性較高，可以獲得穩(wěn)定的收益。值得注意的是，高檔住宅由于價格高，收益相對也大，但面臨的風險更大。P79完成工程的投資時機選擇和可行性研究之后，房地產(chǎn)開發(fā)就進入了實施階段，而實施階段最重要的一環(huán)就是獲取土地使用權。P85第四十七條規(guī)定，對劃撥土地使用權，市、縣人民政府根據(jù)城市建設開展需要和城市規(guī)劃的要求，可以無償收回。P94國土資源行政主管部門應當在受理之日起30日內(nèi)完成預審工作，對符合條件的申請單位，應當出具建設工程預審報告，并將預審報告和有關資料抄送有權批準用地的人民政府國土資源行政主管部門。P97征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的6—10倍。P98拆遷人在拆遷活動中除對被拆遷房屋的所有人給于補償外，還應對被撤除房屋的使用人給予安置，以切實保障被撤除房屋使用人的使用權。P101投資時機研究相當粗略，主要依靠粗略的估計而不是依靠詳細的分析。該階段投資估算的準確程度控制在±30%左右，研究費用一般占投資總額的0.2%—1%。P110初步可行性研究階段投資估算的精度可達±20%。P110詳細可行性研究階段對建設投資估算的精度在±10%，所需費用根據(jù)工程的大小不同而有所不同，小型工程約占投資的1%—3%，大型復雜的工程約占0.2%—1%。P110在工程建議書被批準之后，開發(fā)商即可委托咨詢評估公司對擬開發(fā)工程進展可行性研究。P112敏感性分析是房地產(chǎn)開發(fā)工程不確定性分析中的一種主要方法。P143開發(fā)企業(yè)的重點是對開發(fā)工程全過程的質(zhì)量監(jiān)視、協(xié)調(diào)和決策，其質(zhì)量管理的主要任務是編制工程質(zhì)量方案、催促各方的質(zhì)量行為、制定質(zhì)量控制要點和工程質(zhì)量檔案管理。P198名詞解釋:1.房地產(chǎn)開發(fā)：是指具有開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依據(jù)相關法律法規(guī)或政策，根據(jù)城市開展和建設的總體規(guī)劃，充分考慮經(jīng)濟效益、社會開展的要求，對獲取的土地進展投資、建設、管理的行為。P12.房地產(chǎn)經(jīng)營：狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營是指房地產(chǎn)經(jīng)營者對房屋和建筑地塊的銷售、租憑及售后服務管理等活動，活動范圍主要是在流通領域。P5廣義的房地產(chǎn)經(jīng)營是指房地產(chǎn)經(jīng)營者對房屋的建造、買賣、信托、交換、維修、裝飾以及土地使用權的出讓、轉(zhuǎn)讓等按價值規(guī)律所進展的有目標、有組織的經(jīng)濟活動，活動范圍貫穿于房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)、流通、消費的全部過程，而非僅僅局限于流通領域。3.最大最小懊悔值法：是將某個自然狀態(tài)下的最大收益值定為理想目標，如果沒有采取這一理想方案，而采取了其他方案從而使取得的收益減少，就會感到“懊悔〞，這樣每個自然狀態(tài)下的理想最大收益值與它在其他方案的收益值之差所形成的損失值，稱為“最大懊悔值〞。P234.房地產(chǎn)專營企業(yè)：是指依法注冊成立、具有一定企業(yè)資質(zhì)并長期從事專門的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的企業(yè)。P375.房地產(chǎn)兼營企業(yè)：是指某些以其他行業(yè)，如商業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)、電子工業(yè)、化學工業(yè)為主營業(yè)務，而在注冊時申請并經(jīng)批準兼營房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的一類企業(yè)。P376.房地產(chǎn)工程型企業(yè)：是特別針對某一開發(fā)工程而設立的開發(fā)企業(yè)。P377.掛牌出讓：土地使用權掛牌出讓是由市、縣土地管理部門或委托機構發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，承受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出讓結果確定土地使用者的行為。P888.土地使用權轉(zhuǎn)讓：是指經(jīng)出讓方式獲得土地使用權的土地使用者，通過出售、交換或贈予方式將土地使用權轉(zhuǎn)移給他人的行為。P919.土地使用權劃撥：是指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，將該幅土地交付期使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為，但主要是用于經(jīng)濟適用房建設。P9410.青苗補償費：是指國家征用土地時，農(nóng)作物正處在生長階段而未能收獲，國家應給予土地承包者或土地使用者以經(jīng)濟補償。P9811.房屋產(chǎn)權調(diào)換：是指拆遷人用自己建造或購置的產(chǎn)權房屋與被拆遷房屋進展調(diào)換產(chǎn)權，并按拆遷房屋的評估價和調(diào)換房屋的市場價進展結算調(diào)換差價的行為。P10012.可行性研究：是指在投資決策前，對建設工程進展全面的技術經(jīng)濟分析、論證的科學方法。P10813.財務評價：是指根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度、價格體系和工程評價的有關規(guī)定，從工程財務的角度，分析、計算工程直接發(fā)生的財務效益和費用，編制財務報表，計算財務評價指標，考察工程的盈利能力、清償能力以及外匯平衡等財務狀況，據(jù)此判斷工程的財務可行性。P13014.投資回收期：指以工程的凈收益來抵償全部投資所需的時間，是反映工程投資回收能力的重要指標。P13815.房地產(chǎn)開發(fā)工程不確定性分析：可以幫助投資者根據(jù)房地產(chǎn)工程投資風險的大小和特點，確定合理的投資收益水平，提出控制風險的方案，有重點地加強對投資風險的防范和控制。P14316.房地產(chǎn)開發(fā)資金成本：是投資者在房地產(chǎn)開發(fā)工程實施中，為籌集和使用資金而付出的代價。P15517.住宅平均層數(shù)：指各種住宅層數(shù)的平均值，按各種層數(shù)住宅的建筑面積與占地面積之比計算。P16518.住宅建筑凈密度：指住宅建筑基底總面積與住宅用地面積之比。P16619.住宅建筑面積凈密度：是指住宅總面積與住宅用地面積之比。P16620.住宅建筑面積毛密度：是指住宅總建筑面積與居住用地面積之比。P16621.建筑密度：指工程用地范圍內(nèi)所有基地面積之和與規(guī)劃建設用地面積之比。P16622.房地產(chǎn)開發(fā)工程報建：是指在原規(guī)劃設計方案的根基上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托規(guī)劃設計單位提出各單體建筑的設計方案，并對其布局進展定位，對開發(fā)工程用地范圍內(nèi)的道路和各類工程管線作更深入設計，使其到達施工要求，并提交有關部門審批的過程。P17023.建設工程規(guī)劃許可證：是由城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的、用于確認建設工程是否符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。P17224.進度管理：是指以進度方案為依據(jù)、綜合利用組織、技術、經(jīng)濟和合同措施，確保工程工期目標得以實現(xiàn)。P19125.房地產(chǎn)開發(fā)工程投資管理：是在保證工期和質(zhì)量的前提下，利用組織、經(jīng)濟、技術和合同措施將成本控制在方案范圍之內(nèi)，并且尋求最大限度的投資節(jié)約。P19426.工程索賠：是指簽訂工程承包合同的開發(fā)商和承包商在履行合同過程中，根據(jù)法律、合同規(guī)定及慣例，對并非自己的過錯，而是應由合同對方承當責任的情況造成的實際損失，向?qū)Ψ教岢鼋o予補償?shù)囊?。P20927.房地產(chǎn)開發(fā)工程的竣工驗收：是指建設單位在單位工程驗收和專業(yè)驗收的根基上邀請有關部門和相關專業(yè)人員對房地產(chǎn)工程中涉及公共安全和公眾利益的內(nèi)容及公共設施配套建設等情況的核定。P21528.成本導向定價法：是房地產(chǎn)企業(yè)以產(chǎn)品成本為根基，再加上一定的利潤和稅金來制定產(chǎn)品價格的一種方法。P23329.需求導向定價法：是房地產(chǎn)企業(yè)以市場需求為根基，根據(jù)消費者的需求強度和對價格的心理反響的不同來制定產(chǎn)品價格的一種方法。P23430.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營工程后評價：就是以房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營工程為對象，對其經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益以及顧客滿意度進展的全面核查。P25631.房地產(chǎn)購置后行為評價：是指客戶購置房地產(chǎn)產(chǎn)品后，在觀察期和使用期對于產(chǎn)品使用價值、心理期望滿足程度、企業(yè)守信程度、服務滿意程度以及