【商業(yè)地產(chǎn)-】武漢積玉橋板塊房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告-2008年

武漢融僑華府工程區(qū)域市場(chǎng)跟蹤報(bào)告〔2021年1月5日〕一、淺析積玉橋板塊概況1)片區(qū)規(guī)劃將適宜人居和商務(wù)空間開(kāi)展。根據(jù)?武昌臨江地區(qū)二期環(huán)境及景觀建設(shè)規(guī)劃?，下游段“中山路-新生路〞全長(zhǎng)1.8公里，大局部都位于積玉橋片區(qū)內(nèi)。它的規(guī)劃目標(biāo)為建成濱江濱水特色顯著、親和宜人的綠化親水觀景段，目前該規(guī)劃已經(jīng)付諸于實(shí)施，積玉橋已經(jīng)形成了適宜的人居環(huán)境。積玉橋片區(qū)是武漢市城市建設(shè)規(guī)劃中的“江南核心區(qū)〞，目前市政府已把“500強(qiáng)企業(yè)總部區(qū)〞(重點(diǎn)擴(kuò)展區(qū))確定在這里，重點(diǎn)發(fā)商貿(mào)、總部辦公、娛樂(lè)、高檔寫(xiě)字樓、高檔住宅小區(qū)。一個(gè)高樓林立、環(huán)境優(yōu)美、經(jīng)貿(mào)繁榮的武漢市江南商務(wù)區(qū)，將在這里誕生，一線(xiàn)臨江的優(yōu)勢(shì)將為積玉橋帶來(lái)更佳的居住和商務(wù)空間。2)片區(qū)交通地理位置優(yōu)越。該片區(qū)東鄰武漢市區(qū)最大的湖泊沙湖，隔湖與湖北省政府所在地水果湖地區(qū)相望，西濱長(zhǎng)江，南至中山路，隔鳳凰山與武昌老城區(qū)接壤。地區(qū)面積3.26平方公里，居民約6.8萬(wàn)人，片區(qū)內(nèi)有19個(gè)社區(qū)居委會(huì)。其四至范圍是：東沿武黃鐵路線(xiàn)與武昌區(qū)徐家棚街和洪山區(qū)接壤，南接武昌區(qū)糧道街、中華路街，西臨長(zhǎng)江，北到三角路與徐家棚相連，局部地段與洪山區(qū)插花。公交線(xiàn)路有：729、606、554、573、537、804、576、586、542、511、514、539、717、43、10路公共汽車(chē)。3)高端工程在此云居。積玉橋片區(qū)北依長(zhǎng)江，南靠沙湖，優(yōu)越的景觀資源加之處于武漢市內(nèi)環(huán)線(xiàn)的地段優(yōu)勢(shì)以及片區(qū)內(nèi)舊城改造建設(shè)的不斷實(shí)施和過(guò)江隧道貫穿等利好方面的支撐，致使目前片區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)工程皆定位為高端產(chǎn)品，目前區(qū)域內(nèi)的樓盤(pán)工程市場(chǎng)售價(jià)均在6800元/平方米以上。中環(huán)濱江麗景華潤(rùn)鳳凰城錦江國(guó)際城融僑華府工程徐東商圈司門(mén)口商圈武昌區(qū)第三醫(yī)院湖北中醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院湖北大學(xué)武商三角路量販店過(guò)江隧道二、積玉橋片區(qū)規(guī)劃分析1、積玉橋現(xiàn)有配套分布積玉橋，處于一湖一江之間，三大商圈核心，武漢城市中心，周邊配套齊全，當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱土。中南路商圈融僑華府工程武昌區(qū)第三醫(yī)院湖北中醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院湖北大學(xué)武商三角路量販店過(guò)江隧道二、積玉橋片區(qū)規(guī)劃分析2、積玉橋后期市政規(guī)劃積玉橋片區(qū)徐家棚司門(mén)口片區(qū)二、積玉橋片區(qū)規(guī)劃分析2、積玉橋后期市政規(guī)劃武漢市軌道交通建設(shè)規(guī)劃已經(jīng)通過(guò)中國(guó)國(guó)際工程咨詢(xún)公司評(píng)審。規(guī)劃近期〔2021年〕建成軌道交通一號(hào)線(xiàn)、二號(hào)線(xiàn)一期和四號(hào)線(xiàn)一期三條線(xiàn)路，形成約70公里的工字形線(xiàn)網(wǎng)骨架。積玉橋片區(qū)融僑華府工程過(guò)江隧道徐東商圈司門(mén)口中南商圈居住人流商業(yè)人流二、積玉橋片區(qū)規(guī)劃分析3、積玉橋后期預(yù)見(jiàn)漢口商圈三、當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析1、區(qū)域價(jià)值研究6000畝沙湖是武昌區(qū)內(nèi)最大的自然湖，親水是片區(qū)最大的賣(mài)點(diǎn)。中北路地段交通便利,配套完善“一橋三道〞：長(zhǎng)江二橋縱橫東西曾在城區(qū)中居冷板塊之列，經(jīng)十多年建設(shè)，成為生活便利成熟的居住新區(qū)；過(guò)江隧道的修建、二號(hào)地鐵線(xiàn)路的規(guī)劃及二期大橋的修建帶來(lái)極好契機(jī)；位于40平方公里的國(guó)家4A級(jí)東湖風(fēng)景旅游區(qū)，景觀價(jià)值無(wú)與倫比。交通便利，市政配套完善。適宜居住。1)區(qū)域內(nèi)主要在售工程情況：(截止到2007年9月30號(hào))2)去年土地公開(kāi)出讓市場(chǎng)成交金額排行——積玉橋居成交金額之首P(2006)030號(hào)地塊詳細(xì)成交信息：該工程規(guī)劃凈用地面積約為101248.81平方米(以實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn))，用地性質(zhì)為居住，容積率控制在3.4以?xún)?nèi)，建筑密度30%，可建總建筑面積達(dá)34萬(wàn)平方米，適宜建設(shè)高層或小高層住宅工程。3)市場(chǎng)淺析中心城區(qū)旺盛的人脈、顯赫的地脈和價(jià)值連城的物脈資源，占盡了一座城市所應(yīng)有的天時(shí)、地利、人和，中心城區(qū)樓盤(pán)近年來(lái)成為追求高品質(zhì)生活都市人群的購(gòu)房首選。今年下半年以來(lái)，武昌中心城區(qū)的住宅成交均價(jià)較上半年平均水平有較大增幅，各大樓盤(pán)銷(xiāo)售情況良好。2007年9月武昌中心城區(qū)商品住宅成交均價(jià)為5437.89元/平方米。積玉橋片區(qū)在擁有良好的自然資源，特別是交通格局重組使其交通便利后，將是一個(gè)高品質(zhì)的的居住新區(qū)將表達(dá)出武漢市中心城區(qū)的絕版居住價(jià)值。綜合點(diǎn)評(píng)：1)城市中心，交通地理位置優(yōu)越，舊城改造將促使片區(qū)市政建設(shè)快速開(kāi)展;2)依江臨湖，人文、自然資源豐富;3)立體交通網(wǎng)絡(luò)逐漸形成，為區(qū)域后期開(kāi)展提供強(qiáng)有力的保障;4)高端工程為區(qū)域注入新氣象，雜亂的周邊環(huán)境形成強(qiáng)烈落差戶(hù)型分析規(guī)劃配套分析噪聲污染分析綠化分析樓盤(pán)品質(zhì)簡(jiǎn)況位置距離典型案例：華潤(rùn)·鳳凰城調(diào)研表格根底狀況/局部地理位置中山路特8號(hào)和平大道與中山路交匯處所屬城區(qū)武昌區(qū)投資商開(kāi)發(fā)商華潤(rùn)置地(武漢)有限公司規(guī)劃設(shè)計(jì)新加坡盛邦(上海)咨詢(xún)有限公司深圳市設(shè)計(jì)研究總院建筑設(shè)計(jì)中南建筑設(shè)計(jì)院園林設(shè)計(jì)北京創(chuàng)翌高峰景觀設(shè)計(jì)公司建筑施工華潤(rùn)建筑營(yíng)銷(xiāo)策劃武漢德思勤房地產(chǎn)顧問(wèn)銷(xiāo)售代理武漢德思勤房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣告推廣深圳青銅騎士銷(xiāo)售電話(huà)88862588,88862688公司網(wǎng)址.hk項(xiàng)目網(wǎng)址.hk基礎(chǔ)數(shù)據(jù)/總體規(guī)劃部分總體占地57714.29㎡總體建面161600㎡總?cè)莘e率3.20總綠化率53%總規(guī)戶(hù)數(shù)1054開(kāi)發(fā)期數(shù)建筑形態(tài)高層(32層不含底層)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)/當(dāng)期實(shí)施部分當(dāng)期占地當(dāng)期總建87257.5㎡當(dāng)期商網(wǎng)4100㎡當(dāng)期公建4289.5㎡綠化率容積率建筑形態(tài)高層規(guī)劃戶(hù)數(shù)628還建棟數(shù)自用棟數(shù)可售棟數(shù)10棟33層工期部分開(kāi)工時(shí)間認(rèn)購(gòu)時(shí)間開(kāi)盤(pán)時(shí)間2005.11交房時(shí)間工程進(jìn)度車(chē)位及設(shè)置/部分架空停車(chē)數(shù)量租賃價(jià)格銷(xiāo)售價(jià)格露天停車(chē)數(shù)量125租賃價(jià)格銷(xiāo)售價(jià)格地下停車(chē)16000㎡數(shù)量500租賃價(jià)格銷(xiāo)售價(jià)格客源部分客戶(hù)來(lái)源中山路,和平大道客戶(hù)職業(yè)機(jī)關(guān)職員,白領(lǐng)其他調(diào)查人（）調(diào)查日期（）其他情況：1、是否存在工程停建等情況？是否為爛尾樓？及其歷史淵源。2、是否存在企業(yè)合作開(kāi)發(fā)、工程轉(zhuǎn)手等情況？是否存在企業(yè)兼并等情況？及其歷史淵源。多層起價(jià)多層最高多層均價(jià)小高起價(jià)小高最高小高均價(jià)高層起價(jià)高層最高1萬(wàn)多高層均價(jià)5000-6000別墅價(jià)格付款方式一次性,按揭一次性折扣按揭期限30年按揭折扣其他方式商鋪均價(jià)車(chē)位售價(jià)車(chē)位租價(jià)配套費(fèi)用調(diào)查人（）調(diào)查日期（）〔一〕期價(jià)格體系調(diào)查表（4#5#）部分戶(hù)型2*2*23*2*2復(fù)式3*2*22*2*2復(fù)式面積93.68-95.39137.23-139.22260141.41-142.4793.68-95.39260總戶(hù)數(shù)6460260322消化戶(hù)數(shù)6050.28293.55208516.43025.1520（6#3#）部分戶(hù)型3*2*23*2*2復(fù)式2*2*23*2*23*2*2復(fù)式面積141.41-142.47103.23-104.0526093.68-95.39137.33-139.22137.33-139.22260總戶(hù)數(shù)603026430302消化戶(hù)數(shù)8516.43316.55206066.64148.34148.3500（1#2#）部分戶(hù)型3*2*23*2*23*2*2復(fù)式3*2*23*2*23*2*2復(fù)式面積141.41-142.47103.23-104.05141.41-142.47260141.41-142.47103.23-104.05141.41-142.47260總戶(hù)數(shù)30323023032302消化戶(hù)數(shù)4238.23316.54258.25204258.23316.54258.2520說(shuō)明事項(xiàng)調(diào)查人（）調(diào)查日期（）〔一〕期戶(hù)型體系調(diào)查表整體布局整個(gè)小區(qū)采用了“一環(huán),二軸,三區(qū)域”總體布局,整體空間布局整齊大氣,由10棟33層高層樓板圍合而成商網(wǎng)布局臨和平大道一側(cè)興建商業(yè)步行街,建筑形式現(xiàn)代大方,理性與美感交融,高貴不浮華建筑風(fēng)格外立面注重建筑的表識(shí)性,從理性線(xiàn)條彰揚(yáng)簡(jiǎn)約風(fēng)格,該建筑以群的概念布局,整體體重感震撼人心,小區(qū)風(fēng)格與泰式園林風(fēng)格景觀規(guī)劃運(yùn)用借景,對(duì)景,對(duì)比,滲透層次的手法,融情于景,融意于情,精心雕琢都絲毫不留痕跡,從泰國(guó)風(fēng)情為藍(lán)本,揉和了熱情浪漫的異域風(fēng)情,以形態(tài)各異的水池,疊泉和噴泉為中心,用濃密的熱帶植物,粗獷石林和東南亞特色亭廊為內(nèi)容,以充滿(mǎn)佛教色彩的雕塑,小品,圖騰柱為點(diǎn)綴,營(yíng)造出具有神秘佛教色彩的泰式園林景觀頂?shù)讓犹幚淼讓釉O(shè)置為架空層5.1米,設(shè)置老年人活動(dòng)中心,綠化等功能,頂層為復(fù)式會(huì)所功能1200㎡調(diào)查人（）調(diào)查日期（）〔一〕期產(chǎn)品系統(tǒng)調(diào)查表四、地塊四至情況地塊呈三角形，東臨和平大道，南面挨新開(kāi)工程濱江麗景及新生路，西接高壓走廊及鐵路干線(xiàn)。如何成就一段文雅與居住的良緣?[文庭雅苑工程提案]名鉆傳播機(jī)構(gòu)2007年5月在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中，前期籌劃分析甚為重要，對(duì)于一個(gè)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)成功與否具有決定性意義。所以，名鉆傳播機(jī)構(gòu)將首先從前期籌劃分析入手，以一個(gè)完整而嚴(yán)密的科學(xué)體系，為工程做好準(zhǔn)確的整體分析，為本案提供定位依據(jù)，打好后期營(yíng)銷(xiāo)籌劃根底。它決定了工程“在什么樣的地方，蓋什么樣的房子，賣(mài)給什么樣的人〞。在明確研究這些問(wèn)題后，方能在后期的營(yíng)銷(xiāo)籌劃階段把“怎樣賣(mài)房子〞的工作做得更加睿智與成功，從而實(shí)現(xiàn)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的最大化。前言第一局部掃蕩一個(gè)區(qū)域的勘查清單————市場(chǎng)如是說(shuō)…用地分析市場(chǎng)分析區(qū)域分析一、用地分析宏觀分析——城市尺度中觀分析——區(qū)域尺度微觀分析——地塊尺度>>宏觀分析——城市尺度本局部主要分析用地所在區(qū)域的城市功能，即在城市結(jié)構(gòu)中的地位。區(qū)域的功能特征區(qū)域的認(rèn)可度區(qū)域的開(kāi)展趨勢(shì)城市尺度(一)、區(qū)域的功能特征2、區(qū)域人文開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)設(shè)有18所全日制高等學(xué)校、39個(gè)國(guó)家、省直屬科研機(jī)構(gòu)和11個(gè)國(guó)家重點(diǎn)開(kāi)放實(shí)驗(yàn)室及其他教育機(jī)構(gòu)，其他文化、體育、衛(wèi)生、方案生育、環(huán)境保護(hù)等各項(xiàng)事業(yè)開(kāi)展迅猛。(二)、區(qū)域的認(rèn)可度1、區(qū)域檔次

一個(gè)功能齊全、結(jié)構(gòu)合理、設(shè)施配套、管理先進(jìn)、環(huán)境優(yōu)美、綜合優(yōu)勢(shì)明顯、能與國(guó)際經(jīng)濟(jì)接軌的現(xiàn)代化新區(qū)。3、區(qū)域特性長(zhǎng)春高新區(qū)以“開(kāi)展高科技，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化〞為宗旨，以改革的精神不斷創(chuàng)新，來(lái)到以開(kāi)放的思維謀劃開(kāi)展，創(chuàng)造了超常規(guī)的建設(shè)和開(kāi)展速度。近幾年綜合經(jīng)濟(jì)指標(biāo)評(píng)價(jià)始終位居全國(guó)53個(gè)國(guó)家級(jí)高新區(qū)前列。(三)、區(qū)域的開(kāi)展趨勢(shì)3、特色化城市風(fēng)貌

依托規(guī)劃景觀特色，使高新區(qū)建筑規(guī)劃與景觀規(guī)劃有機(jī)融合，使城區(qū)真正反映出開(kāi)放、進(jìn)取、現(xiàn)代、繁榮的氣息。>>中觀分析——區(qū)域尺度本局部主要分析本案區(qū)域的整體環(huán)境，即所在區(qū)域的價(jià)值。區(qū)域的交通條件區(qū)域的環(huán)境條件區(qū)域的配套條件區(qū)域尺度(一)、區(qū)域的交通條件1、可達(dá)性

本案區(qū)域臨近前進(jìn)西路與繁榮路，周邊輕軌、153、129等多條公交線(xiàn)路，交通條件便利，可達(dá)至長(zhǎng)春市內(nèi)各區(qū)域。2、性本案區(qū)域位于高新東北部，距離長(zhǎng)春超達(dá)磐谷國(guó)際商務(wù)港與朝陽(yáng)區(qū)較近，車(chē)行10分鐘即可到達(dá)長(zhǎng)春市中心。3、標(biāo)志性

超達(dá)磐谷國(guó)際商務(wù)港成為本區(qū)域一座具有時(shí)代特征的標(biāo)志性建筑，是集商貿(mào)、會(huì)議、科技、信息、旅游、餐飲、娛樂(lè)為一體的多功能活動(dòng)中心。(二)、區(qū)域的環(huán)境條件1、周邊地塊功能

本案周邊地塊以居民用地為住，兼以商業(yè)、辦公、娛樂(lè)的綜合用地。2、周邊環(huán)境體系

區(qū)域配套較完善，人口密度低，環(huán)境污染指數(shù)低。

(三)、區(qū)域的配套條件1、教育配套

125中、南嶺小學(xué)、光機(jī)小學(xué)、師大附小、朝陽(yáng)小學(xué)、電臺(tái)小學(xué)、69中、師大附中、市實(shí)驗(yàn)中學(xué)、省實(shí)驗(yàn)中學(xué)、育文中學(xué)。2、生活配套超達(dá)磐谷、歐亞賣(mài)場(chǎng)、沃爾瑪、東方家園、三亞大酒店。3、交通配套

193路、52路、9路、20路、153路、129路、輕軌。>>微觀分析——地塊尺度本局部主要分析本案的地塊規(guī)劃條件，即工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)。1、建設(shè)地點(diǎn)：繁榮路南，前進(jìn)西街西。2、用地性質(zhì)：公建、居住用地。3、用地面積：300000公頃。4、建筑面積：300000平方米。5、容積率：二、市場(chǎng)分析宏觀市場(chǎng)——宏觀經(jīng)濟(jì)條件中觀分析——整體市場(chǎng)分析微觀分析——競(jìng)爭(zhēng)工程比照分析>>宏觀分析——宏觀經(jīng)濟(jì)條件GDP及各產(chǎn)業(yè)運(yùn)行態(tài)勢(shì)

物價(jià)變動(dòng)及消費(fèi)品零售

宏觀經(jīng)濟(jì)條件居民可支配收入及支出

(一)、GDP及各產(chǎn)業(yè)運(yùn)行態(tài)勢(shì)

1、長(zhǎng)春市各年GDP情況過(guò)去六年，長(zhǎng)春市經(jīng)濟(jì)保持了良好的開(kāi)展勢(shì)頭，GDP由2001年的1003億元增加到2006年的2000億元，六年接近翻一番，年均增長(zhǎng)12．5％。年份2001年2002年2003年2004年2005年2006年GDP1003億元

1150

億元1338億元1535億元1712億元2000億元2、區(qū)域市場(chǎng)各產(chǎn)業(yè)運(yùn)行態(tài)勢(shì)

2005年長(zhǎng)春市三次產(chǎn)業(yè)占GDP的比重是l0．7：46．8：42．5，與2001年的14．3：43．2：42．5相比，主要變化來(lái)自于第一、第二產(chǎn)業(yè)。

(二)、物價(jià)變動(dòng)及消費(fèi)品零售

2006年長(zhǎng)春市社會(huì)消費(fèi)品零售總額為552.2億元，，同比增長(zhǎng)10.8%。其中市內(nèi)實(shí)現(xiàn)519億元，同比增長(zhǎng)10.9%；外〔市〕縣實(shí)現(xiàn)33.2億元；批零貿(mào)易業(yè)實(shí)現(xiàn)490億元；餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)62億元。(四)、居民可支配收入及支出

2006年長(zhǎng)春市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)幅度上升明顯。僅一季度長(zhǎng)春市城市居民人均可支配收入就已到達(dá)2814元，增長(zhǎng)10.3%。城市居民人均消費(fèi)支出2196元，增長(zhǎng)5.3%。城市居民消費(fèi)價(jià)格總水平上漲2%。>>中觀分析——整體市場(chǎng)條件本局部主要分析城市整體市場(chǎng)條件，發(fā)現(xiàn)其地產(chǎn)開(kāi)展?fàn)顩r的變化，了解其開(kāi)展趨勢(shì)。市場(chǎng)需求

整體市場(chǎng)條件價(jià)格漲幅

年份投資額度同比增長(zhǎng)2004年90.416.32005年123.5626.82006年17429.0(二)、市場(chǎng)需求長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，商品住宅成交持續(xù)增長(zhǎng)。銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額呈現(xiàn)穩(wěn)步快速增長(zhǎng)的局面，市場(chǎng)需求不斷增加。年份銷(xiāo)售面積（萬(wàn)㎡）同比增長(zhǎng)%交易額（億元）同比增長(zhǎng)%2004年288.733.6642.77.32005年482.240.156.9224.982006年509.65.3881.230.0(三)、價(jià)格漲幅

受消費(fèi)者旺盛的購(gòu)房需求拉動(dòng)，長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步升溫，商品住宅價(jià)格穩(wěn)步上升。年度商品住宅均價(jià)（元/平方米）2004年2014.42005年2083.52006年2142.3>>微觀分析——競(jìng)爭(zhēng)工程比照分析本局部主要分析工程周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，通過(guò)比較以到達(dá)充分了解區(qū)域市場(chǎng)狀況。產(chǎn)品檔次比照競(jìng)爭(zhēng)工程比照分析地理位置比照建筑面積比照產(chǎn)品類(lèi)型比照銷(xiāo)售價(jià)格比照銷(xiāo)售率比照區(qū)域配套比照地圖(一)、地理位置比照咖啡小鎮(zhèn)光谷大街與飛躍路交匯處偉業(yè)星城開(kāi)運(yùn)街以南飛躍路以西怡眾名城光谷大街2008號(hào)飛躍經(jīng)典飛躍路與光谷大街交匯楓樺美地繁榮路與樺甸街交匯大禹城邦南湖中街1555號(hào)湖畔誠(chéng)品前進(jìn)大街與湖光路交匯2、該區(qū)域東部、東南部前進(jìn)大街，西部、西南部的飛躍街，南部的硅谷大街周邊以中高檔樓盤(pán)居多；北部和南部光谷大街周遍那么成為中低檔樓盤(pán)的聚集地。

3、該區(qū)域受地勢(shì)、地形及固定不可改變的公共設(shè)施等因素影響，可以看出，此地不宜建高檔樓盤(pán)。

咖啡小鎮(zhèn)中高檔偉業(yè)星城中高檔怡眾名城高檔飛躍經(jīng)典中高檔楓樺美地中大禹城邦高檔湖畔誠(chéng)品高檔本工程所屬區(qū)域由于長(zhǎng)春高新區(qū)的快速開(kāi)展，近些年來(lái)一直是長(zhǎng)春市民理想的居住地，所以集聚了高中檔樓盤(pán)，居民消費(fèi)能力偏高。(二)、產(chǎn)品檔次比照(三)、建筑面積比照咖啡小鎮(zhèn)占地面積25.5萬(wàn)㎡建筑面積40萬(wàn)㎡偉業(yè)星城占地面積25萬(wàn)㎡建筑面積36萬(wàn)㎡怡眾名城占地面積58萬(wàn)㎡建筑面積72萬(wàn)㎡飛躍經(jīng)典占地面積12萬(wàn)㎡建筑面積15.7萬(wàn)㎡楓樺美地占地面積5萬(wàn)㎡建筑面積8萬(wàn)㎡湖畔誠(chéng)品占地面積7萬(wàn)㎡建筑面積17萬(wàn)㎡大禹城邦占地面積50萬(wàn)㎡建筑面積80萬(wàn)㎡截止到2007年上旬，長(zhǎng)春市西南片區(qū)開(kāi)發(fā)規(guī)模較歷年有了大幅度增大，新開(kāi)發(fā)工程不斷上馬，總體市場(chǎng)供給量不斷增加，這將在一定程度加劇地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。(四)、產(chǎn)品類(lèi)型比照咖啡小鎮(zhèn)多層高層偉業(yè)星城多層怡眾名城多層高層飛躍經(jīng)典多層高層楓樺美地多層高層湖畔誠(chéng)品高層大禹城邦多層高層

不斷的開(kāi)發(fā)建設(shè)，西南部片區(qū)土地資源已非常稀少。隨著土地價(jià)格的上漲等多方面原因，多層與高層產(chǎn)品成為今后開(kāi)發(fā)的主力建筑形態(tài)，消費(fèi)者選擇產(chǎn)品的傾向也會(huì)隨之轉(zhuǎn)變。(五)、銷(xiāo)售價(jià)格比照咖啡小鎮(zhèn)價(jià)格區(qū)間2500—3500元/㎡銷(xiāo)售均價(jià)2800元/㎡偉業(yè)星城價(jià)格區(qū)間未定銷(xiāo)售均價(jià)未定怡眾名城價(jià)格區(qū)間2788——3888元/㎡銷(xiāo)售均價(jià)3000元/㎡飛躍經(jīng)典價(jià)格區(qū)間未定銷(xiāo)售均價(jià)2900元/㎡楓樺美地價(jià)格區(qū)間未定銷(xiāo)售均價(jià)未定湖畔成品價(jià)格區(qū)間3300——4950元/㎡銷(xiāo)售均價(jià)3700元/㎡大禹城邦價(jià)格區(qū)間3030——3680元/㎡銷(xiāo)售均價(jià)3500元/㎡1、目前西南普通住宅房?jī)r(jià)大致平衡在在2500—5000元/㎡之間；開(kāi)發(fā)上市量有所放大，價(jià)格上漲的速度受到一定的影響，有逐步放緩的趨勢(shì)；尤其對(duì)于相對(duì)規(guī)模較小，品牌號(hào)召力不強(qiáng)的工程，價(jià)格上漲空間得不到有力的支撐。2、硅谷大街區(qū)間內(nèi)的房?jī)r(jià)也在向南的號(hào)角聲中有所上漲，與此形成鮮明對(duì)照的是購(gòu)房者在城南區(qū)間的購(gòu)房需求不但沒(méi)有因房?jī)r(jià)上漲而放慢腳步，反而有強(qiáng)勢(shì)上升的趨勢(shì)。(六)、銷(xiāo)售率比照咖啡小鎮(zhèn)80%偉業(yè)星城未售(客流量達(dá)到3000_4000人)怡眾名城目前在售三期，一、二期已基本售罄飛躍經(jīng)典未售(已團(tuán)購(gòu)6.7%)楓樺美地未售湖畔誠(chéng)品78%大禹城邦一期售罄，二期排號(hào)(七)、區(qū)域配套比照對(duì)比項(xiàng)目教育配套交通配套咖啡小鎮(zhèn)吉林省第二實(shí)驗(yàn)學(xué)校、三佳子小學(xué)市政府機(jī)關(guān)第二幼兒園267路、134路、239路、193路、9路、輕軌

偉業(yè)星城吉林省第二實(shí)驗(yàn)學(xué)校

193路、52路、9路、20路、輕軌

怡眾名城吉林省第二實(shí)驗(yàn)學(xué)校、三佳子小學(xué)、市政府機(jī)關(guān)第二幼兒園267路、134路、239路、193路、9路、輕軌

飛躍經(jīng)典吉林省第二實(shí)驗(yàn)學(xué)校、三佳子小學(xué)、市政府機(jī)關(guān)第二幼兒園

267路、134路、239路、193路、9路、輕軌

楓樺美地南嶺小學(xué)、光機(jī)小學(xué)、師大附小、朝陽(yáng)小學(xué)、電臺(tái)小學(xué)、69中、師大附中、市實(shí)驗(yàn)中學(xué)、125中、省實(shí)驗(yàn)中學(xué)，育文中學(xué)

193路、52路、9路、20路、輕軌

湖畔誠(chéng)品東北師大附小南校、省實(shí)驗(yàn)中學(xué)、省二實(shí)驗(yàn)中學(xué),長(zhǎng)春理工大學(xué)、長(zhǎng)春大學(xué)、吉林大學(xué)13路、239路、222路、149路、129路、輕軌大禹城邦東北師大附小南校、省實(shí)驗(yàn)中學(xué)、省二實(shí)驗(yàn)中學(xué),長(zhǎng)春理工大學(xué)、長(zhǎng)春大學(xué)、吉林大學(xué)

13路、222路、213路、229路、320路、306路、6路、230路、輕軌

1、工程區(qū)域完善的城市配套，不但改變和提高了人們的生活質(zhì)量，而且成為整個(gè)區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。2、在現(xiàn)今住宅市場(chǎng)，購(gòu)房者越來(lái)越看重居住質(zhì)量的提升，而各大樓盤(pán)也紛紛強(qiáng)化自身配套以完善消費(fèi)者生活所需，可以看出，完善配套已經(jīng)成為消費(fèi)者購(gòu)置產(chǎn)品的重要指標(biāo)之一。結(jié)論：趨勢(shì)之二：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)模式由“土地競(jìng)爭(zhēng)〞向“產(chǎn)品、品牌競(jìng)爭(zhēng)〞的轉(zhuǎn)變，贏利模式也由“土地升值〞向“本錢(qián)控制，內(nèi)部管理、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、品牌附加值〞轉(zhuǎn)變。趨勢(shì)之一：加強(qiáng)住房保障體系的建設(shè)，關(guān)注多數(shù)人的同時(shí)更加關(guān)注少數(shù)人和特困群體。趨勢(shì)之二：可能進(jìn)一步的完善和研究開(kāi)展節(jié)能省地型住宅，節(jié)約資源的住宅。趨勢(shì)之三：在開(kāi)展和完善一級(jí)市場(chǎng)，將更加注重開(kāi)展二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，特別是強(qiáng)調(diào)宜買(mǎi)那么買(mǎi)，宜租那么租。第二局部用第六種洞察力為建筑把脈

————工程解讀篇

一、工程自身研判自然環(huán)境本案地處國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、為本案提供了一個(gè)“天然商業(yè)大氧吧”。人文環(huán)境南嶺小學(xué)、光機(jī)小學(xué)、師大附小、朝陽(yáng)小學(xué)、電臺(tái)小學(xué)、69中、師大附中、市實(shí)驗(yàn)中學(xué)、125中、省實(shí)驗(yàn)中學(xué)，育文中學(xué)地理位置高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)前進(jìn)西路與繁榮路交匯處園區(qū)規(guī)劃園區(qū)規(guī)劃富有層次感，錯(cuò)落有致，樓群由南向北低、中、高的排列模式，規(guī)避了擋光、阻礙視野現(xiàn)象的存在，符合基本的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念。設(shè)計(jì)風(fēng)格中國(guó)傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代文化的結(jié)合版，蘊(yùn)含豐富的文化底蘊(yùn)。周邊配套超達(dá)磐谷，歐亞賣(mài)場(chǎng)，沃爾瑪，東方家園，三亞大酒店，大秦瓦罐。交通狀況193路、52路、9路、20路、輕軌二、本工程ＳＷＯＴ分析Ｓ－優(yōu)勢(shì)◆潛在客戶(hù)資源豐富，臨近西南別墅群和新的中央商務(wù)區(qū)；◆與學(xué)府為臨，書(shū)香氣息濃厚；◆前景樂(lè)觀，市政規(guī)劃配套設(shè)施齊備。與市內(nèi)各區(qū)的樓盤(pán)相比，這里的中高檔樓盤(pán)最大的優(yōu)勢(shì)就是價(jià)格，其2500-5000元/平方米，放到整個(gè)高新區(qū)滄桑巨變的大背景下，其背后的升值潛力不言而喻。Ｗ－弱勢(shì)◆目前交通略有不便；◆目前階段，周邊配套并不完善；◆本工程目前市場(chǎng)現(xiàn)狀導(dǎo)致產(chǎn)品形象難以提升。Ｔ－威脅◆周邊樓盤(pán)的大體量開(kāi)發(fā)使本案難以與之抗衡；１．隨著高新產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展，大批的高知人群正在涌向這里，這里將充滿(mǎn)著青春和朝氣．層高在４.２米以?xún)?nèi)的時(shí)尚復(fù)式比較符合他們這些時(shí)尚的寵兒．他們一向尊寵“我的空間我做主我要我的滋味！〞具調(diào)查此戶(hù)型在此區(qū)域尚未展開(kāi)，防止了區(qū)域戶(hù)型的重復(fù)．２.精裝戶(hù)型對(duì)手面前，重圍林立，我們?nèi)绾味ㄎ徊拍軌蛲怀鲋貒?、定位解鎖找到文雅之間最美的一段距離＿定位理論找到目標(biāo)客群最為關(guān)注的情感原點(diǎn)＿言之有效三、市場(chǎng)定位定位目標(biāo)1、創(chuàng)造突出于區(qū)域性競(jìng)爭(zhēng)的產(chǎn)品

(透過(guò)詳細(xì)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)收集與產(chǎn)品比較，研究出契合實(shí)際的平面基調(diào))2、創(chuàng)造物超所值的產(chǎn)品，以切入客戶(hù)群

(在建筑上用心、在管理上用心，最理想的方式增加競(jìng)力。)3、創(chuàng)造品牌與利潤(rùn)雙贏的產(chǎn)品

(在工程品質(zhì)、物業(yè)管理及廣告效益上加大力度，以逐漸建立品牌效益。)定位的途徑1、從規(guī)劃主題入手2、從產(chǎn)品品質(zhì)入手3、從區(qū)域環(huán)境入手切入市場(chǎng)吸引客戶(hù)塑造品質(zhì)

2、定位由來(lái)———購(gòu)房者最關(guān)心什么？

交通、生活便捷、純潔、怡然的自然環(huán)境純潔、醇厚的人文氣氛等待升值自然環(huán)境人文價(jià)值出租給區(qū)域內(nèi)的學(xué)生、工作人員

文雅原鄉(xiāng)知性建筑3、項(xiàng)目定位文雅原鄉(xiāng)有什么？⊙原鄉(xiāng)，最為純潔的自然發(fā)祥地，未經(jīng)人工雕琢的天地靈秀?！言l(xiāng)，賦予心靈歸屬感的精神家園，用亙古不變的博大慰藉居者。

⊙原鄉(xiāng)，質(zhì)樸的奢華、自在的優(yōu)雅在浪漫中被自然界真實(shí)演

繹?！言l(xiāng)，對(duì)于過(guò)客是家的溫暖、對(duì)于常住于此的人們是生活的回歸。摒棄華美、繁雜的修辭方式，才能夠描述文雅的厚重磅礴，于是“原鄉(xiāng)〞的魅力凸現(xiàn)而出。知性建筑關(guān)鍵詞？高等學(xué)府、高知人群、區(qū)域升值潛力、醇厚的人文氣質(zhì)、更具保障的租賃客群、品質(zhì)感⊙知性，是一種美?；跐夂駥W(xué)識(shí)積淀之上的氣質(zhì)自然流露，不動(dòng)生色，自高人一等?！阎?，是一種熏染。源于區(qū)域林立的學(xué)府自然散發(fā)的人文氣質(zhì)，居于此地的人與人之間相互影響，形成一群人的共同特質(zhì)。氣度優(yōu)雅，品味高雅。修養(yǎng)，一座城邦的文雅主張。4、推廣口號(hào)文苑——文明流淌的溯源地修養(yǎng)——人文積淀的氣質(zhì)展現(xiàn)修養(yǎng)，我們這樣描述一群人。知識(shí)不是虛無(wú)的、科學(xué)不是乏味的、精神追求也不是一種空談。當(dāng)一群儒雅、風(fēng)度而學(xué)識(shí)廣博的彼此為鄰的時(shí)候，修養(yǎng)，是他們之間最顯而易見(jiàn)的交集。對(duì)于生活品質(zhì)的追求，更多的表達(dá)于自身修養(yǎng)的塑造；一種常常不為人理解的執(zhí)著，卻亦是令眾人贊嘆的卓越品格；傳道授業(yè)或者只是一種工作方式的選擇，清雅、豁達(dá)的生活狀態(tài)，更是與眾不同的心境與氣度。有修養(yǎng)，我們常常用這樣的詞語(yǔ)形容他們，并樂(lè)于與之交往，或者也是被人文的風(fēng)度所折服。文雅主張——讓生活怡然豁達(dá)臨學(xué)府而居，文雅是生活的底色。在生活的詞典里，浪漫與豁達(dá)、悠然與澎湃、幽靜深邃與激昂活力相應(yīng)成趣。雅，是自然造化的渾然一體，寫(xiě)意潑墨，非凡手筆。文雅主張，來(lái)自人文的精神錘煉，精心描摹，歷久彌新。一座城邦的文雅主張，是基于儒雅之上，人文歷練的依然胸懷。心隨文雅而動(dòng)，在文庭雅苑，我們用這樣的方式涵蓋儒雅、以及儒雅之間一群人的生活。修養(yǎng)。一座城邦的文雅主張。閑坐文庭，悠居雅苑，與爾同享百年樂(lè)；西南福地，世外桃源，

5、備選廣告語(yǔ)：良人擇良地而居/生活需文庭雅苑西南富地/文庭雅苑智慧與詩(shī)意的完美結(jié)合地生活需要詩(shī)意！生活需要雅致！

福地桃源/文庭雅苑儒出文庭/風(fēng)氣雅苑文苑——文明流淌的溯源地修養(yǎng)，一座城邦的文雅主張/四、客群分析◆購(gòu)置特征及應(yīng)對(duì)措施：○一汽人群：他們已經(jīng)擺脫了日常開(kāi)支的經(jīng)濟(jì)壓力，對(duì)改善居住條件和生活環(huán)境有較高要求，更強(qiáng)調(diào)生活的風(fēng)格和舒適性。對(duì)戶(hù)型面積要求較大，一般在100～130㎡左右。他們注重精神享受，追求社會(huì)的尊重與認(rèn)可成為其在此購(gòu)置居所的重要?jiǎng)恿χ?。故?duì)于這局部客戶(hù)建議應(yīng)把生活方式和意識(shí)形態(tài)、彰顯身份、成熟完善的社區(qū)功能和配套、景觀等作為主要述求點(diǎn)。○結(jié)婚房者：這局部購(gòu)房者更看重社區(qū)周邊配套設(shè)施是否齊善和生活的便利性。對(duì)于年輕人來(lái)說(shuō)，休閑娛樂(lè)、交通配套尤其重要。其面積需求通常不太大。故對(duì)于這局部客戶(hù)建議應(yīng)把生活配套、休閑娛樂(lè)、交通氣候宜人等為主要述求點(diǎn)。○教師：這局部購(gòu)房者由于工作在附近，在此購(gòu)房是作為第一居所，因此他們比較注重日常生活的便利性以及將來(lái)子女教育等相關(guān)問(wèn)題。他們的面積需求通常在百平左右。故對(duì)于這局部客戶(hù)建議應(yīng)把生活、教育配套等作為主要述求點(diǎn)。五、價(jià)格建議開(kāi)發(fā)期銷(xiāo)售均價(jià)（元/㎡）價(jià)格區(qū)間預(yù)售期

31002800---3450開(kāi)盤(pán)期

33002900---3600注1：預(yù)售期可以拿30%的物業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)探詢(xún)，根據(jù)市場(chǎng)反響的情況再做相關(guān)的價(jià)風(fēng)格整開(kāi)發(fā)期銷(xiāo)售均價(jià)（元/㎡）價(jià)格區(qū)間強(qiáng)銷(xiāo)期34503050----3780注：在合理的銷(xiāo)控下強(qiáng)銷(xiāo)期的價(jià)格在開(kāi)盤(pán)期的價(jià)格上上調(diào)5%—10%。第三局部掌控全局的制勝之路————營(yíng)銷(xiāo)推廣推廣總原那么

1、推廣初期任務(wù)主要為喚醒人氣，形成關(guān)注，明確工程定位。2、在建立品牌形象的根底上，結(jié)合區(qū)域未來(lái)利好消息，營(yíng)造物超所值概念。3、年度推廣以開(kāi)盤(pán)為突破點(diǎn)，盡快形成市場(chǎng)關(guān)注，積累人氣。4、做好銷(xiāo)控的同時(shí)〔市場(chǎng)接受度高的位置有方案的推出〕，保證適度的選擇余地。5、多舉辦公關(guān)活動(dòng)〔提高工程品味與價(jià)值〕配合媒體傳播，創(chuàng)造良好的社會(huì)口碑。

5月6月7月8月9月10月11月12月樣板間設(shè)計(jì)施工園林景觀示范區(qū)施工預(yù)熱期蓄勢(shì)期強(qiáng)銷(xiāo)期過(guò)渡點(diǎn)本地與外部聯(lián)合相結(jié)合的營(yíng)銷(xiāo)策略樣板間體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)促銷(xiāo)期年末公關(guān)活動(dòng)的舉辦集中能量，強(qiáng)勢(shì)入市2007年度推廣脈絡(luò)2007年推介酒會(huì)◆預(yù)熱期執(zhí)行時(shí)間：2007年5月末-6月24日<春交會(huì)>執(zhí)行目的：完成公開(kāi)銷(xiāo)售前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作；進(jìn)行工程正式入市前的形象展示及概念宣傳。廣告重點(diǎn)：樹(shù)立工程感性形象認(rèn)知，形成一定市場(chǎng)影響力。公共傳播：戶(hù)外為主；關(guān)于工程的相關(guān)區(qū)域軟性報(bào)道與工程整體信息的滲透。印刷媒體：樓盤(pán)名稱(chēng)及LOGO的設(shè)計(jì)確認(rèn)；名片、制服等CI系統(tǒng)的設(shè)計(jì)制作；宣傳單頁(yè)、海報(bào)的設(shè)計(jì)制作。戶(hù)外媒體：銷(xiāo)售中心設(shè)計(jì)方案確認(rèn)、發(fā)包、施工；沙盤(pán)、單體戶(hù)型模型的設(shè)計(jì)制作；工程沿線(xiàn)廣告牌選址、設(shè)計(jì)、制作；工地圍擋、道旗設(shè)計(jì)制作；公交車(chē)輛廣告〔車(chē)內(nèi)廣告或者車(chē)體廣告〕設(shè)計(jì)制作。公關(guān)活動(dòng)：開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)慶典儀式、年末推介酒會(huì)的舉辦?！粜顒?shì)期執(zhí)行時(shí)間：6月末-8月初主要任務(wù):總結(jié)前期各宣傳渠道效果，從蟄伏狀態(tài)中過(guò)渡到新一輪的蓄勢(shì)中；聯(lián)合各大媒體針工程公益活動(dòng)資源進(jìn)行聯(lián)動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)；在廣告推廣的根底之上，逐步完善客戶(hù)關(guān)系的營(yíng)銷(xiāo)。公共傳播：外區(qū)推廣的逐漸滲透，充分利用季節(jié)優(yōu)勢(shì)，與汽車(chē)４Ｓ店聯(lián)動(dòng)展現(xiàn)工程特色；印刷媒體：相關(guān)物料準(zhǔn)備業(yè)務(wù)配合：針對(duì)性的人員推廣，利用已成交客戶(hù)口碑制造耳語(yǔ)傳播，為下一步銷(xiāo)售蓄勢(shì)。集中力量，充分利用春交會(huì)樹(shù)立工程完整形象，為年度營(yíng)銷(xiāo)打下良好根底。◆強(qiáng)銷(xiāo)期執(zhí)行時(shí)間：8月初—10月初廣告重點(diǎn)：立體廣告攻勢(shì)，塑造整體形象氣勢(shì)，將宣傳轉(zhuǎn)化為實(shí)際賣(mài)點(diǎn)推廣。公共傳播：修正前期媒體宣傳賣(mài)點(diǎn)，從概念轉(zhuǎn)為實(shí)際賣(mài)點(diǎn)；借勢(shì)旅游旺季的人流熱潮，充分營(yíng)造又一輪熱銷(xiāo)態(tài)勢(shì)；圍繞推廣節(jié)點(diǎn)發(fā)布平面報(bào)廣，充分利用季節(jié)優(yōu)勢(shì)開(kāi)展?fàn)I銷(xiāo)活動(dòng)。印刷媒體：印刷品廣泛傳播，印刷媒體的修正補(bǔ)充，追加印刷；各DM類(lèi)雜志為主要傳播載體第二波郵寄或者派發(fā)的宣傳品設(shè)計(jì)制作；各種房交會(huì)物料準(zhǔn)備工作。戶(hù)外媒體：廣告主題的修正，及時(shí)更改并制作；公關(guān)活動(dòng)：業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)夏季三角龍灣體驗(yàn)之旅等季節(jié)性營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)◆淡季促銷(xiāo)期執(zhí)行時(shí)間：十一月初----年末廣告重點(diǎn)：人際營(yíng)銷(xiāo)，深度開(kāi)掘潛在客戶(hù)群，針對(duì)滯銷(xiāo)房源的針對(duì)性推廣策略廣告目的：為后期蓄積品牌知名度及人氣資源公共傳播：客戶(hù)答謝活動(dòng)，在長(zhǎng)春地產(chǎn)相對(duì)的淡季充分潛在客群印刷媒體：設(shè)計(jì)制作贈(zèng)于意向客戶(hù)的臺(tái)歷、感謝卡等小禮品。戶(hù)外媒體：根據(jù)營(yíng)銷(xiāo)結(jié)點(diǎn)更換戶(hù)外，相關(guān)優(yōu)惠信息的發(fā)布公關(guān)活動(dòng)：年末慶典活動(dòng)推廣階段傳播媒介推廣目標(biāo)節(jié)奏／頻次預(yù)熱期高空廣告牌以概念形式切入市場(chǎng)，給受眾以告知性展示，樹(shù)立整體形象。根據(jù)銷(xiāo)售需要、根據(jù)不同的節(jié)點(diǎn)需要變更推廣的主題。工地圍擋道旗直觀的認(rèn)購(gòu)信息發(fā)布，以及推廣主題的全面宣傳。加深受眾記憶與認(rèn)知的反復(fù)性閱讀手法。公交車(chē)體折頁(yè)、海報(bào)形象化的宣傳手段，在項(xiàng)目各數(shù)據(jù)與情態(tài)尚未確定之前，用以展示項(xiàng)目的文化底蘊(yùn)與生活理念，饋贈(zèng)于意向客戶(hù)。戶(hù)型單頁(yè)承載項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)信息。春季房交會(huì)看樓車(chē)春交會(huì)正值形象展示期，正是蓄客的好時(shí)機(jī)，項(xiàng)目的首次大規(guī)模公開(kāi)亮相，為項(xiàng)目造成更大的影響力度，以吸引更多長(zhǎng)春區(qū)域內(nèi)部投資客群的注意。問(wèn)卷調(diào)查展位布置（風(fēng)格化）媒體排布概括推廣階段傳播媒介推廣目標(biāo)節(jié)奏／頻次蓄勢(shì)期雜志用于配合外區(qū)域的營(yíng)銷(xiāo)根據(jù)銷(xiāo)售需要、根據(jù)不同的節(jié)點(diǎn)需要變更推廣的主題。路牌、海報(bào)外區(qū)域的路牌選取與海報(bào)派發(fā)報(bào)紙廣告隨著季節(jié)的轉(zhuǎn)變，周邊景觀相應(yīng)的復(fù)蘇，將受眾的眼光全面聚積到項(xiàng)目的特征上來(lái)，為下一步強(qiáng)勢(shì)推出項(xiàng)目蓄勢(shì)。

活動(dòng)的人際傳播發(fā)掘潛在客戶(hù)群，引導(dǎo)耳語(yǔ)傳播，營(yíng)造口碑效應(yīng)強(qiáng)銷(xiāo)期高空廣告牌根據(jù)銷(xiāo)售情況，更換推廣主體。將宣傳重點(diǎn)落實(shí)到更為有效的賣(mài)點(diǎn)宣傳上來(lái)，同時(shí)針對(duì)疑難戶(hù)型推出相應(yīng)的銷(xiāo)售策略。道旗圍擋報(bào)紙廣告季節(jié)的針對(duì)性營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)媒體發(fā)布排期發(fā)布階段發(fā)布頻次性質(zhì)主題／方向目的預(yù)熱期3篇軟文板塊升值說(shuō)以概念帶項(xiàng)目，從人文理念為切入點(diǎn)，闡述項(xiàng)目信息。3版?硬廣整版形象報(bào)廣1以階段推廣主題為開(kāi)場(chǎng)白正式切入市場(chǎng)，解釋項(xiàng)目主張的生活概念和方式。形象報(bào)廣2形象報(bào)廣32版半版整版心隨動(dòng)，一路向南。（外區(qū)主形象）配合戶(hù)外，形成統(tǒng)一視覺(jué)及主題盛筵。開(kāi)盤(pán)信息發(fā)布階段發(fā)布頻次性質(zhì)主題／方向目的蓄勢(shì)期報(bào)紙及電視媒體新聞報(bào)道春季房交會(huì)報(bào)道當(dāng)日的現(xiàn)場(chǎng)氛圍及銷(xiāo)售情況的渲染性報(bào)道。2版整版?版房交會(huì)活動(dòng)、五一活動(dòng)信息春交會(huì)剛好處于蓄勢(shì)期，將意向客戶(hù)引導(dǎo)至銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)。2版?版整版賣(mài)點(diǎn)篇以工程進(jìn)度為基礎(chǔ)的賣(mài)點(diǎn)廣告的發(fā)布。強(qiáng)銷(xiāo)期4版整版賣(mài)點(diǎn)篇通過(guò)相關(guān)廣告發(fā)布，樹(shù)立起項(xiàng)目成熟的品牌形象，強(qiáng)勢(shì)拉動(dòng)銷(xiāo)售。2版?版整版活動(dòng)及優(yōu)惠信息

營(yíng)銷(xiāo)策略總括

◆本案的目標(biāo)消費(fèi)群分為本區(qū)，一汽和長(zhǎng)春市兩個(gè)層面，因此在推廣活動(dòng)和方案上以這三個(gè)層面的目標(biāo)消費(fèi)群展開(kāi)。針對(duì)各區(qū)市場(chǎng)逐個(gè)細(xì)分、有效制勝。推廣思路——定向銷(xiāo)售、積淀人氣

營(yíng)銷(xiāo)區(qū)域——長(zhǎng)春市

推廣主題——“儒雅幽靜、怡然生活〞

推廣活動(dòng)——工程推介會(huì)、報(bào)廣活動(dòng)等

媒介選擇——<<樓尚>>等雜志、報(bào)紙,路牌、單立柱等戶(hù)外媒體

○體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)?！顒?shì)期選取適當(dāng)?shù)募竟?jié)，將樣板間開(kāi)放與景觀示范區(qū)開(kāi)放聯(lián)合，樣板房，大景觀，超級(jí)會(huì)所等等“體驗(yàn)手段〞，營(yíng)造出全面的居住感受與實(shí)景體