2023年某現(xiàn)代農(nóng)業(yè)實驗區(qū)可行性報告

某現(xiàn)代農(nóng)業(yè)實驗區(qū)可行性報告一、項目基本概況

xx——大泉湖旅游度假風(fēng)景區(qū)（以下簡稱風(fēng)景區(qū)）位于xx現(xiàn)代農(nóng)業(yè)實驗區(qū)（以下簡稱實驗區(qū)）中心，該實驗區(qū)南括季山林場，西至竹鎮(zhèn)林場與xx交界處，東啟西部干線，北至烏龍港水庫大壩?？偪刂埔?guī)劃面積約36平方公里，風(fēng)景區(qū)有大泉水庫、大河橋水庫、三星水庫、紅山水庫、烏龍港水庫、楊港水庫、彭港水庫，有林木植被茂密的駝子山、季山、xx、廣佛寺大山、尖山、涼寶山、龍望山、焦山，山水相映成趣，自然秀美，令人心曠神怡。該項目主要是針對實驗區(qū)內(nèi)三星村（含泉水街道）、送駕村及煙墩村精華片三片地域內(nèi)所有農(nóng)村民居，結(jié)合風(fēng)景區(qū)的綜合開發(fā)，拆遷安置，異地規(guī)劃，改善農(nóng)民的生活條件的新農(nóng)村建設(shè)項目。據(jù)初步統(tǒng)計，這三片共有耕地面積7241畝，居民小組35個（合并后），共計2242戶（三星村822戶，送駕村1089戶，精華片331戶），人口9912人（三星村4839人，送駕村3941人，精華片1132人），村莊占地面積5663.5畝（三星村1580.2畝，送駕村3090.8畝，精華片992.5畝），建筑面積428810m2（三星村158334m2，送駕村206969m2，精華片63507m2）。

二、項目建設(shè)的必要性

實驗區(qū)進一步發(fā)展的需要。實驗區(qū)經(jīng)過一段時間開發(fā)，目前已形成了駝子山4000畝桃樹，周家洼3000畝冬棗、三星村9000畝彩葉等一批丘陵山區(qū)綜合開發(fā)項目基地，原有一批板栗、紅薯等項目也形成良好經(jīng)濟效益。下一步的發(fā)展是鏈接這些項目，整合項目資源，使之產(chǎn)生聚合效應(yīng)，促進風(fēng)景區(qū)的高效開發(fā)，帶動實驗區(qū)全面發(fā)展。

實驗區(qū)綜合開發(fā)的需要。目前涉及該實驗區(qū)的農(nóng)業(yè)規(guī)劃、旅游規(guī)劃、環(huán)保規(guī)劃已編制完成，綜合發(fā)展規(guī)劃也正在編制之中，這些都為實驗區(qū)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，培育新的經(jīng)濟增長點提供了宏觀保障。同時我們也看到實驗區(qū)發(fā)展瓶頸因素—土地，“風(fēng)景這邊獨好，土地總量不少”，這時我們的發(fā)展目標(biāo)，實驗區(qū)的科學(xué)發(fā)展，必須先從土地的科學(xué)利用開始，這必須要求我們通過新農(nóng)村民居建設(shè)項目實現(xiàn)土地利用的節(jié)約化、高效化。

科學(xué)解決“三農(nóng)”問題的需要。我國各級黨委、政府對“三農(nóng)”問題高度關(guān)注，提出了建設(shè)社會主義新農(nóng)村的號召。該項目正是切合了新農(nóng)村建設(shè)的總體要求，借助實驗區(qū)整體開發(fā)這一有利時機，用科學(xué)發(fā)展觀解決“三農(nóng)”問題的具體實踐。

三、項目指導(dǎo)思想和總體思路

緊緊圍繞建設(shè)社會主義新農(nóng)村，以優(yōu)勢資源為依托，以市場為導(dǎo)向，以農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展為途徑，以提升實驗區(qū)的品牌效應(yīng)為重點，突出園藝蔬菜、經(jīng)濟林果、生態(tài)觀光、休閑度假項目開發(fā)，大力發(fā)展高效農(nóng)業(yè)、生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)，拓展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展空間，促進農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收，力爭做新農(nóng)村建設(shè)的典范”。按照這一指導(dǎo)思想，我們將“立足高效、生態(tài)、旅游、觀光農(nóng)業(yè)，結(jié)合社會主義新農(nóng)村建設(shè)的要求，實現(xiàn)農(nóng)民、農(nóng)村、農(nóng)業(yè)協(xié)調(diào)快速發(fā)展”的思路，具體做到：

強化組織領(lǐng)導(dǎo)和考核機制。組建具有豐富經(jīng)驗和創(chuàng)新思維的招商服務(wù)班子，實現(xiàn)項目跟蹤，包干服務(wù)，嚴格兌現(xiàn)獎懲制度。

大力培育市場開發(fā)主體。積極利用現(xiàn)有的開發(fā)成果及開發(fā)扶持政策，吸引民間資本、工商資本、外商資本以及信貸資金投入實揮財政資金引導(dǎo)作用，逐步形成多元化、多層次、多渠道現(xiàn)代農(nóng)業(yè)投入機制。

積極推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化結(jié)構(gòu)調(diào)整。以實驗區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為龍頭，加長產(chǎn)業(yè)鏈，對一批特色農(nóng)副產(chǎn)品（桃、棗、粟、跑山雞、波雜羊等）實現(xiàn)深加工，充分利用民族工業(yè)集中區(qū)的企業(yè)扶持政策，培育一批特色高端農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)，擴大實驗區(qū)農(nóng)民的就業(yè)面，帶動地方經(jīng)濟發(fā)展，實現(xiàn)“富民強鎮(zhèn)”的目標(biāo)。

加強村鎮(zhèn)規(guī)劃和人居環(huán)境治理。結(jié)合土地利用總體規(guī)劃的修偏和項目建設(shè)，高起點、高標(biāo)準、高質(zhì)量推進實驗區(qū)開發(fā)建設(shè)，逐步推進社區(qū)型農(nóng)民新村建設(shè)，引導(dǎo)農(nóng)民向XX縣區(qū)集中，向農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化工人轉(zhuǎn)變，努力打造一批特色旅游文化社區(qū)。

四、項目工作開展及措施

項目工作開展是以實驗區(qū)整體發(fā)展為依托，需統(tǒng)籌協(xié)調(diào)多種因素：“把握好原則，用活好政策，美化好環(huán)境，利用好生態(tài)，開發(fā)好資源，建設(shè)好家園”。具體措施包括：

整合力量，做好項目實施的前瞻性工作。一是開展一次實驗區(qū)大調(diào)查，走村串戶繪制土地、建設(shè)、農(nóng)田、林地等分布圖，獲取實驗區(qū)開發(fā)的一手資料，建設(shè)臺帳，形成數(shù)據(jù)庫。二是統(tǒng)籌做好實驗區(qū)總體要求上空間布局服務(wù)配套規(guī)劃工作，做好水、電、路、有線、通訊、污水、垃圾治理等規(guī)劃，做好文化娛樂、體育健身、教育培訓(xùn)、衛(wèi)生醫(yī)療等村民基本生活需求的規(guī)劃。三是適時拿出農(nóng)村中心村住房設(shè)計方案，充分考慮農(nóng)民的生活習(xí)慣，凸顯住房建筑的濃厚的地方特色和民族文化風(fēng)格，建筑造型力求某現(xiàn)代農(nóng)業(yè)實驗區(qū)可行性報告新穎別致，融經(jīng)濟實用、安全、美觀于一體。四是深入研究，反復(fù)論證，制定社區(qū)型農(nóng)民新村規(guī)劃建設(shè)的總體規(guī)劃，按照“尊重民意、合理集聚、節(jié)約有地、設(shè)施配套、適度超前”的原則，以典型示范為樣板，探索新農(nóng)村建設(shè)的模式。

加大投入，提升實驗區(qū)接待檔次。一是利用鎮(zhèn)商會的力量，多方籌措資金，建立實驗區(qū)接待中心，實現(xiàn)就近接待。二是選拔骨干力量組建實驗區(qū)招商服務(wù)團隊，要求定期培訓(xùn)，熟悉社會主義新農(nóng)村建設(shè)各項方針、政策，熟悉各職能部門政策、辦事流程，打造企業(yè)化政府公共服務(wù)團隊。三是不斷加強軟、硬件建設(shè)，主要有實驗區(qū)航拍電子圖、勘查測繪地圖、沙盤等。

編制控規(guī)，制定各具特色的新農(nóng)村民居點建設(shè)方案。

三星村片內(nèi)將利用現(xiàn)有丘陵山區(qū)綜合開發(fā)項目和萬畝彩葉苗基地建設(shè)項目，將把這片土地打造成集農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光、生態(tài)采摘休閑為一體的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光旅游區(qū)和高效現(xiàn)代園藝區(qū)。項目綜合實施過程中，逐步使當(dāng)?shù)剞r(nóng)民逐步向農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化工人轉(zhuǎn)變，并結(jié)合大泉湖和泉水街道經(jīng)營性用地綜合開發(fā)，在泉水街道以東，西部干線以西一帶建立農(nóng)民新村，引導(dǎo)鼓勵部分村民購置泉街商用房，部分村民向新村集聚。泉街和新村一帶將突出觀光、旅游、餐飲、物購（農(nóng)副產(chǎn)品）等特色開發(fā)，考慮到商用開發(fā)和民居生活和諧一體。

送駕村片內(nèi)將采用新村建設(shè)和舊村整治的辦法，積極利用片區(qū)內(nèi)xx風(fēng)景區(qū)強力開發(fā)建設(shè)，充分利用金港水庫、彭港水庫、紅山水庫及涼帽山草場等特有的山水資源，著力將這一片打造成休閑旅游度假區(qū)，積極引導(dǎo)深山、高山、庫區(qū)、林區(qū)農(nóng)民向交通便利的區(qū)域（泉街和新民居點）轉(zhuǎn)移。這一片將結(jié)合投資商的道路詳規(guī)，擬在主干道沿線（送駕村村部以東一帶）建立新農(nóng)村民居點，突出XX縣區(qū)的綠化、美化和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，圍繞休閑農(nóng)家樂主題，打造成山水森林農(nóng)民新居。對一些較偏遠未列入開發(fā)計劃的村莊，重點加強村莊道路、公共設(shè)施、村組環(huán)境建設(shè)，根據(jù)其地理位置、生產(chǎn)條件、村風(fēng)民情，分類打造一批民俗村莊、特色種、養(yǎng)殖村莊、懷舊村莊。

精華片及大泉湖周邊地區(qū)，一部分村民向泉街及新村聚集，一部分村莊結(jié)合大泉湖高端旅游度假區(qū)開發(fā)，或依山而建，或面水而筑，自然和諧、使之成為遠近聞名的鄉(xiāng)村旅游接待點。

明晰制度，激勵各種資本強勢投入開發(fā)。新農(nóng)村民居點建設(shè)投入大，必須充分利用各級政府利益補償機制，制定有效的激勵制度，借助實驗區(qū)的整體開發(fā)，才能吸引大量資本投入。具體包括：一是把中央、省、市、區(qū)項目扶持政策匯集成冊，并與實驗區(qū)一些項目分析細化比較，了解我們爭取扶持的空間。二是制定出臺鎮(zhèn)政府一些招商鼓勵政策，給予投資商在稅收及土地出讓價方面優(yōu)惠，特別是要明確投資商關(guān)心的土地治理項目項目中的生態(tài)綜合治理財政資金扶持及經(jīng)營性用地指標(biāo)的劃拔等相關(guān)政策。三是制定科學(xué)可行的新農(nóng)村民居建設(shè)過程中，拆遷農(nóng)民利益的補償制度，鼓勵農(nóng)民向XX縣區(qū)集中，促使農(nóng)民向居民轉(zhuǎn)變，為投資商創(chuàng)造寬敞的動作空間，確保實驗區(qū)高效開發(fā)、和諧開發(fā)。

積極探索，形成特色的新農(nóng)村建設(shè)模式。根據(jù)項目特點，整合農(nóng)村人口、資金、技術(shù)、土地等資源，強化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，實施高起點規(guī)劃，高效益開發(fā)，形成農(nóng)村一、二、三產(chǎn)業(yè)的聚合效應(yīng)，促進經(jīng)濟快速健康發(fā)展，促進新農(nóng)村建設(shè)快速實現(xiàn)，形成模式，完善推廣。

五、項目效益分析

一、資金運作模式

項目實施需要大量資金投入，資金運作必須按“總體規(guī)劃，分步實施，流動發(fā)展，多方共贏”的方針，充分考慮到農(nóng)民的經(jīng)濟承受力，考慮到投資者的利益，考慮到政策的配套，考慮到資金的長效增值，保證項目實施的經(jīng)濟效益和社會效益。具體資金運作上按照“多方投入，整體推進，誰投入，誰收益，投多少收益多少”的原則，項目所需資金由投資者支付，從土地治理項目獲得經(jīng)營性用地開發(fā)、風(fēng)景區(qū)項目開發(fā)和高效農(nóng)業(yè)項目開發(fā)獲得資金回報。

二、投資成本測算

1、規(guī)劃農(nóng)民新居面積：（每人住房面積40m2測算）

泉街片：4839+1132=5971人*40m2=238840m2

送駕片：3941人*40m2=157640m2

2、民居點建設(shè)面積=238840+157640=396480m2（按1：1容積率，下同），現(xiàn)有農(nóng)民住房面積428810m2（主體住宅面積287792m2），已滿足實驗區(qū)所有住宅戶拆遷安置需要。

3、前期拆遷及基礎(chǔ)設(shè)施配套1億元。

4、農(nóng)民新居建設(shè)（流動）成本=1+396480m2*700元/m2=3.78億元。

5、風(fēng)景區(qū)建設(shè)按10年5.0億元總投入計算

6、10年累計流動投入5+3.78=8.78億元。

三、資金平衡點分析

1、建設(shè)項目用地396480/666.7=594.7畝，其他配套建設(shè)需用地65畝，這樣通過項目動作可爭取經(jīng)營性用地指標(biāo)5000畝。（5663.5-594.7-65=5003）

2、經(jīng)營性用地指標(biāo)可利用開發(fā)商業(yè)性建筑面積5000*666.7=3333500m2，（總成本3333500m2*2000=6.67億元，銷售收入3333500m2*3300=11.0億元），商業(yè)開發(fā)凈市場利潤=3333500*（3300-2000）=4.33億元。

3、風(fēng)景區(qū)效益在第6年產(chǎn)生約8000萬，并保持20%的年增長，10年內(nèi)旅游效益=8000*（1+20%）5=2.0億元。

4、10年高效農(nóng)業(yè)效益2.0億元。

5、其他政策性扶持資金0.5億元。

以上分析可知實驗區(qū)10年總體開發(fā)需流動資金8.78+6.67=15.45億元，其中新農(nóng)村民居點項目分兩片實施，需資金3.78億元，商品房開發(fā)需6.67億元;10年可產(chǎn)生滾動效益11.0+2.0+2.0+0.5=15.5億元，即10年開發(fā)，10年內(nèi)達到效益平衡。

6、其他效益分析（10年期）

建筑開發(fā)累計稅收=（3.78+11.0+5.0）*4%=0.79億元;

商品房銷售稅收=11.0*7%=0.77億元;

旅游服務(wù)業(yè)稅收=2.0*9%=0.18億元;

其他服務(wù)發(fā)展實現(xiàn)稅收0.5億元;

特色農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)實現(xiàn)稅收0.2億元

六、項目結(jié)論

通過以上項目具體實施分析和效益測算，該項目做為整個實驗區(qū)的基礎(chǔ)性項目開發(fā)，符合我國社會主義新農(nóng)村