物業(yè)工程技工設(shè)備間巡查手冊(cè)

物業(yè)工程技工公區(qū)設(shè)備間巡查手冊(cè)

目錄

一、巡查要求.................................................................-3-

一）時(shí)間安排............................................................-3-

二）人員安排..............................................................-3-

三）巡查目的..............................................................-3-

四）巡查制度..............................................................-3-

五）巡查方法..............................................................-4-

六）巡查項(xiàng)目..............................................................-4-

七）各設(shè)備相關(guān)信息和巡查中發(fā)現(xiàn)問題的處理...............................-4-

一）供電系統(tǒng)巡查..........................................................-5-

一）發(fā)機(jī)電系統(tǒng)巡查........................................................-5-

三）消防、給排水系統(tǒng)巡查...............................................-6-

四）風(fēng)機(jī)房巡查............................................................-6-

五）配套設(shè)施設(shè)備巡查...................................................-6-

三、公區(qū).設(shè)備間巡查涉及到的主要流程........................................-7-

一）變壓器室巡查流程...................................................-7-

二）低壓室巡查流程.....................................................-8-

三）發(fā)機(jī)電房巡查流程...................................................-9-

四）水泵房巡查流程....................................................-10-

五）污水設(shè)施巡查流程..................................................-11-

六）設(shè)備責(zé)任人巡查流程..................................................-12-

七）電梯機(jī)房巡查流程..................................................-13-

四、配套T表格（表格見《工程部工作手冊(cè)》）：-14-

《專變配電室運(yùn)行記錄表》...................................-14-

二

《柴油發(fā)機(jī)電運(yùn)行記錄表》...................................-14-

三

《電梯月度巡查記錄表》.....................................-14-

四

《換熱站設(shè)備運(yùn)行記錄表》...................................-14-

加

《交接班記錄表》............................................-14-

為

《來賓登記表》................................................-14-

七

《公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備巡查記錄表》.............................-14-

內(nèi)

《監(jiān)控室值班記錄表》..........................................-14-

加

《水泵房巡查記錄表》..........................................-14-

+)《電梯運(yùn)行故障記錄表》.....................................-14-

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一、巡查要求

一）時(shí)間安排

1、配電室、水泵房每2個(gè)小時(shí)對(duì)設(shè)備巡查1次，做好巡查記錄；

2、熱力站每1個(gè)小時(shí)（供暖期）對(duì)設(shè)備巡查1次，做好巡查記錄；非供暖期每

周一上午巡查1次，做好巡查記錄；

3、發(fā)機(jī)電房、風(fēng)機(jī)房、消防水泵房、消防水箱、消防監(jiān)控中心每周一上午巡查

1次，做好巡查記錄；

4、電梯機(jī)房、單元配電間每天巡查2次（中午：9:00—10W；下午：14:00-15:00）,

做好巡查記錄；

5、園區(qū)公共配套設(shè)施巡查，每天一次。

二）人員安排

1、各班組的值班技工；

2、每次巡查安排一位員工巡查。

三）巡查目的

確保所有設(shè)備能安全、正常、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行

四）巡查制度

1、當(dāng)值工程人員應(yīng)對(duì)轄內(nèi)設(shè)備進(jìn)行定期巡視檢查。

2、巡查過程應(yīng)注意自身安全，不要影響設(shè)備的正常運(yùn)行。

3、根據(jù)各設(shè)備特點(diǎn)，重點(diǎn)檢查設(shè)備的固定、氣味、聲音、振動(dòng)等情況。

4、巡查應(yīng)子細(xì)、耐心，不能敷衍塞責(zé)。

5、發(fā)現(xiàn)設(shè)備有異常應(yīng)即將進(jìn)行檢修，若故障嚴(yán)重應(yīng)即將報(bào)告上級(jí)。

6、使用后的機(jī)房鑰匙應(yīng)放回原處。

7、巡查結(jié)束后，應(yīng)將有關(guān)情況記錄在相應(yīng)表格上，設(shè)備異常由工程主管安排維

修。

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五）巡查方法

1、看--通過觀察儀表數(shù)值發(fā)現(xiàn)存在的問題；

2、聽一■從設(shè)備運(yùn)行的聲音判斷是否存在故障；

3、摸--通過用手背觸摸檢查設(shè)備運(yùn)行的溫度，衛(wèi)生情況和感覺設(shè)施設(shè)備使用的

情況；

4、聞一通過嗅覺感知空氣中是否存在異味、焦糊味；

5記錄一記錄運(yùn)行數(shù)據(jù)，進(jìn)行數(shù)據(jù)分析。

六）巡查項(xiàng)目

1、配電室、配電間巡查；

2、水泵房巡查；

3、熱力站巡查；

4、消防水箱、消防監(jiān)控中心；

5、電梯機(jī)房巡查；

6、風(fēng)機(jī)房巡查；

7、發(fā)機(jī)電房巡查；

8、配套設(shè)施設(shè)備巡查。

七）各設(shè)備相關(guān)信息和巡查中發(fā)現(xiàn)問題的處理

1、各設(shè)備的相關(guān)圖紙、設(shè)備使用說明和控制區(qū)域在各設(shè)備間公示；

2、對(duì)當(dāng)天巡查中存在的問題跟進(jìn)直到解決；

1）工程技工在巡查中發(fā)現(xiàn)問題時(shí)，本人能現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理的應(yīng)即將賦予處理，如

過需要協(xié)助完成的，由現(xiàn)場(chǎng)當(dāng)班結(jié)果直接工程部主管匯報(bào)，請(qǐng)求支援解決；

2）需要協(xié)調(diào)設(shè)備廠家解決的問題，由物業(yè)工程部主管向項(xiàng)目經(jīng)理匯報(bào)，并聯(lián)系

生產(chǎn)廠家安排維修；

3）對(duì)巡查中發(fā)現(xiàn)的重大問題（如存在重大安全隱患，重大責(zé)任事故等）部門負(fù)

責(zé)人應(yīng)第一時(shí)間向項(xiàng)目經(jīng)理匯報(bào)，協(xié)調(diào)解決處理；

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4）巡查中發(fā)現(xiàn)的問題處理的過程由巡查人員跟進(jìn)，直到問題圓滿的解決，并現(xiàn)

場(chǎng)核實(shí)確認(rèn)，處理的過程有詳細(xì)的記錄《重大事件跟進(jìn)表》；

5）各部門主管要不定時(shí)對(duì)各設(shè)備間進(jìn)行抽查，核查工程技工的巡查和維修結(jié)果,

作為績(jī)效考核的依據(jù)。

3、已完成工作的資料按月分類存檔管理。

二、巡查內(nèi)容

一）供電系統(tǒng)巡查

1、觀察雙回路高壓進(jìn)線電壓是否正常，如偏差超過允許范圍，要及時(shí)報(bào)告上級(jí)

部門及供電局用電監(jiān)察；

2、觀察高壓進(jìn)線電流、指示燈、聲音是否正常，如發(fā)現(xiàn)比正常值偏大或者有異

?，F(xiàn)象，要快速查明原因，及時(shí)報(bào)告上級(jí)部門及電器修理廠（委托維護(hù)單位）

3、觀察直流屏電池電壓、電流是否正常，檢查電池電解液是否在指定位置以內(nèi)，

如發(fā)現(xiàn)電池電解液不夠，要及時(shí)補(bǔ)足；

4、巡視變壓器，檢查其運(yùn)行溫度，高、低壓電流是否正常，有無噪聲，如發(fā)現(xiàn)

與平時(shí)運(yùn)行溫度、電流有異，要及時(shí)了解，分析原因，做出正確的應(yīng)急處理，

并上報(bào)上級(jí)部門，及通知委托維護(hù)單位來修理；

5、巡視各變電柜、饋電柜、聯(lián)絡(luò)柜、電容柜，觀察各控制回路的工作電壓、工

作電流、功率因數(shù)、指示燈是否正常，有無噪聲，并做好記錄；

6、檢查并清潔各電柜表面積塵，檢查環(huán)境衛(wèi)生及防鼠設(shè)施，確保防鼠設(shè)施完整，

環(huán)境整潔。

二）發(fā)機(jī)電系統(tǒng)巡查

1、每周檢查水位、油位一次。

2、每周清理一次機(jī)組外表面及機(jī)房環(huán)境。

3、根據(jù)工程部工作手冊(cè)完善柴油發(fā)機(jī)電組月/年度保養(yǎng)計(jì)劃。

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三）消防、給排水系統(tǒng)巡查

1、值班人員應(yīng)對(duì)水泵房進(jìn)行日常巡視，檢查水泵、管道接頭和閥門有無滲漏水；

2、時(shí)常檢查水泵控制柜的指示燈狀況，觀察停泵時(shí)水泵壓力表指示。在正常情

況下，生活水泵、消火栓泵、噴淋泵、潛水泵的選擇開關(guān)應(yīng)置于自動(dòng)位置；

3、生活水泵主泵與備用泵規(guī)定每周至少輪換一次，消防泵每月自動(dòng)和手動(dòng)操作

一次，確保消防泵在事故狀態(tài)下正常自動(dòng)起動(dòng)；

4、泵房每周由分管負(fù)責(zé)人打掃一次，確保泵房地面和設(shè)備外表的清潔；

5、生活水池觀察孔應(yīng)加蓋并上鎖。鑰匙由值班人員管理；透氣管應(yīng)用不銹鋼網(wǎng)

包扎，以防雜物掉入水池中；

6、按照工程部工作手冊(cè)中規(guī)定對(duì)水泵保養(yǎng)要求定期進(jìn)行維修保養(yǎng)；

7、保證水泵房通風(fēng)、照明以及應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下正常使用；

8、及時(shí)了解天氣情況，在下雨前對(duì)所有污水井、雨水井進(jìn)行檢查、清理；

四）風(fēng)機(jī)房巡查

1、值班人員每周對(duì)風(fēng)機(jī)房巡查一次，點(diǎn)動(dòng)試運(yùn)行5分鐘；

2、觀察控制柜工作電壓、工作電流數(shù)據(jù)、指示燈是否正常，風(fēng)機(jī)有無噪聲，并

做好記錄；

3、檢查并清潔各電柜表面積塵，檢查環(huán)境衛(wèi)生及防鼠設(shè)施，確保防鼠設(shè)施完整，

環(huán)境整潔。

五）配套設(shè)施設(shè)備巡查

1、清潔衛(wèi)生設(shè)施有無損壞；

2、小區(qū)內(nèi)花園的休閑娛樂設(shè)施有無損壞，是否存在安全隱患；

3、路燈、景觀燈、庭院燈、草坪燈燈具是否有損壞；

4、安防監(jiān)控設(shè)施有無損壞，布防無死角，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)向主管匯報(bào)并聯(lián)系相關(guān)

單位維修；

5、車輛管理設(shè)施開啟自如，有無損壞，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修，無法維修的向主管

匯報(bào)并聯(lián)系相關(guān)單位維修；

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三、公區(qū).設(shè)備間巡查涉及到的主要流程

一）變壓器室巡查流程

變壓室巡查

有否異聲

正常不正常

立刻

停電

接頭是否過熱檢查

檢查溫升檢查原因

異常原因

正常

絕緣子情況請(qǐng)不停電,

檢查原因

常

正

有關(guān)數(shù)據(jù)記錄在

運(yùn)行表格上維修

更換I

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二）低壓室巡查流程

低壓室巡查

過壓過熱

維修

維修

維修接頭氧化或者接觸不良