民法典合同編實戰(zhàn)指南第十一講租賃合同

西南政法大學民法典合同編實戰(zhàn)指南第十一講：租賃合同租賃合同的效力壹特別規(guī)則：最長期限20年，超過部分無效（705）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的民事法律行為無效。但是，該強制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無效的除外（153-1）?！绾握J定違反強制性規(guī)范的租賃合同效力？（一）常見租賃合同效力紛爭《城市房地產(chǎn)管理法》（2019）54、《商品房屋租賃管理辦法》（住建部2010年12月1日公布，2011年2月1日起施行，部門規(guī)章）14：房屋租賃合同訂立后三十日內(nèi)，房屋租賃當事人應(yīng)當?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門辦理房屋租賃登記備案。——管理性規(guī)定：當事人未依照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理租賃合同登記備案手續(xù)的，不影響合同的效力。（706、《城鎮(zhèn)房屋租賃解釋》4-1）《商品房屋租賃管理辦法》第6條：有下列情形之一的房屋不得出租：（一）屬于違法建筑的；（二）不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強制性標準的；（三）違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的；（四）法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。違反規(guī)劃出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設(shè)的，人民法院應(yīng)當認定有效。（《城鎮(zhèn)房屋租賃解釋》2）出租人就未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準建設(shè)的，人民法院應(yīng)當認定有效。租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準延長使用期限的，人民法院應(yīng)當認定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效。（《城鎮(zhèn)房屋租賃解釋》3）例1：最高院（2017）民申1216號主要案情：甲公司（出租人）與乙公司（承租人）簽訂《租賃協(xié)議書》，約定出租人負責租賃房屋現(xiàn)狀及其配套設(shè)施、設(shè)備于2011年元月1日前通過消防驗收。甲公司在訴訟中自認，超市所在的建筑物存在樓層變更，規(guī)劃部門不認可，所以一直未通過消防驗收，無法辦理消防驗收合格備案證明。甲公司請求解除《租賃協(xié)議書》，且要求乙公司支付房屋租金。裁判要旨：租賃房屋所屬的建筑物雖然于2010年8月31日取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，但由于實際施工過程中未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設(shè)，存在樓層變更，且該變更至今未能得到主管部門批準和認可，故一直無法取得建筑工程消防驗收意見書。在租賃關(guān)系存續(xù)期間，上述問題一直沒有得到解決。案涉《租賃協(xié)議書》應(yīng)認定為無效合同。認定無效：“群租”合同效力？例2：武昌區(qū)法院（2017）鄂0106民初3195號：將120平方米的房屋隔斷為6個房間出租主要案情：黎某與A公司簽訂《房屋出租委托合同》，委托后者出租建面120平的某套房屋，A公司每月支付2800元租金，黎某同意A公司在客廳隔斷出租房屋。后A公司將房屋改成“膠囊房”（六戶，共用一個水、電表）對外出租。向某與A公司簽訂《房屋租賃合同》，約定租賃其中一間用于居住。后發(fā)生爭議，向某訴至法院請求解除《房屋租賃合同》。裁判要旨：A公司將房屋改造成膠囊房對外出租。膠囊房存在治安、人身安全及相鄰權(quán)的問題，造成其他住戶居住環(huán)境惡化，對鄰里之間排水、噪音造成很大影響，房屋的結(jié)構(gòu)也隨之改變，極有可能影響建筑物的基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)牢固及安全。根據(jù)《商品房屋租賃管理辦法》第六條第二項“有下列情形之一的房屋不得出租：（二）不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強制性標準的”及《物權(quán)法》第七十一條“業(yè)主行使專有權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益”，《房屋租賃合同》違反法律規(guī)定無效。也有判決認定有效例3：張某租賃中介公司所有的一套房屋中的一間。履行期間，中介公司又將該套房屋其他房間打隔斷后出租多人。次年行政管理部門在租賃房屋所在小區(qū)張貼告知書，對打隔斷群租等違法出租房屋行為進行整頓治理，要求承租人盡快搬離。張某主動搬離了租賃房屋，距租期屆滿還差2個月。后張某提起訴訟，請求確認租賃合同無效，中介公司返還已支付的租金及押金。裁判要旨：張某與中介公司簽訂租賃合同系雙方當事人真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效。因中介公司在合同履行過程中將房屋群租，違反了房屋出租的相關(guān)管理規(guī)定，在相關(guān)部門清理群租房過程中，張某于2014年5月19日搬離房屋，法院確認雙方的合同于該日解除。未經(jīng)消防驗收不影響合同效力，違反必須經(jīng)消防驗收規(guī)定之情形，可構(gòu)成解除事由【724-3（租賃物具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于使用條件的強制性規(guī)定的情形）、《房屋租賃合同解釋》8】。＊最高人民法院《關(guān)于未經(jīng)消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同如何認定其效力的復(fù)函》([2003]民一他字第11號)（已失效）：房屋租賃合同未經(jīng)消防驗收或者經(jīng)消防驗收不合格，是否應(yīng)認定房屋租賃合同無效，應(yīng)根據(jù)不同情況分別對待：第一，出租《消防法》第十條規(guī)定的必須經(jīng)消防機構(gòu)驗收的房屋，未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，應(yīng)當認定租賃合同無效。第二，租賃房屋不屬于法律規(guī)定必須經(jīng)消防機構(gòu)驗收的，人民法院不應(yīng)當以該房屋未經(jīng)消防驗收合格為由而認定合同無效。第三，租賃房屋用于開設(shè)經(jīng)營賓館、飯店、商場等公眾聚集場所的，申報消防安全檢查的義務(wù)人為開辦經(jīng)營者，但租賃標的物經(jīng)消防安全驗收合格，不是認定租賃合同效力的必要條件（第三條與第一、第二是什么關(guān)系？）。＊2009年《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》8：因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：…（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強制性規(guī)定情況的?！獦?gòu)成解除事由，前提是合同有效，故不影響合同效力，但構(gòu)成解除事由。＊《最高人民法院關(guān)于廢止1997年7月1日至2011年12月31日期間發(fā)布的部分司法解釋和司法解釋性質(zhì)文件（第十批）的決定》（2013年4月8日施行）63.廢止最高人民法院《關(guān)于未經(jīng)消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同如何認定其效力的復(fù)函》([2003]民一他字第11號)，理由與《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律問題的解釋》規(guī)定相沖突。案例：最高院（2015）民申字第2030號乙公司租賃甲公司某處地下一層等用于開設(shè)大型商場及配套，約定甲公司在租賃房產(chǎn)交付前向乙公司提供符合國家法律規(guī)定的一次性消防驗收合格證，并保證該房產(chǎn)消防系統(tǒng)正常使用，否則視為甲公司根本違約。后由于甲公司未提供某處地下一層消防驗收合格證，導(dǎo)致無法完成裝修消防報驗手續(xù)，雙方因此發(fā)生爭議。乙公司訴至法院，請求判決解除合同、賠償損失。裁判要旨：鑒于上述未經(jīng)消防驗收的某處地下一層并不影響租賃房產(chǎn)的整體經(jīng)營使用，且公安消防機關(guān)允許該部分在使用前另行申報消防驗收，故甲公司存在違約行為，但不構(gòu)成根本違約。不能據(jù)此認定甲公司的該違約行為直接導(dǎo)致雙方所簽訂的租賃合同目的完全不能實現(xiàn)，亦無證據(jù)證明甲公司的該違約行為給乙公司造成重大經(jīng)濟損失。同類案例：最高院（2017）民申248號出租劃撥土地及其上房屋《城市房地產(chǎn)管理法》56：以營利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)將收益中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定?！冻擎?zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》44：劃撥土地使用權(quán)，除本條例第四十五條規(guī)定的情況外，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。45：符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：……（四）依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當?shù)厥?、縣人民政府補交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。例1：和田中院（2015）和中民二終字第15號——房屋出租，有效主要案情：質(zhì)監(jiān)局將位于某處門面房出租給段某使用，段某一次性支付了租金。租期內(nèi)，質(zhì)監(jiān)局兩次向段某發(fā)出書面通知：請門面房租戶于2014年1月30日前與質(zhì)監(jiān)局服務(wù)中心聯(lián)系處理關(guān)于門面房收回事宜。雙方協(xié)商未果。經(jīng)查，案涉房屋設(shè)計用途為辦公樓，所用土地為劃撥土地，土地用途為辦公用地。裁判要旨：雙方簽訂的租賃合同并未完全改變劃撥土地及地上附著物的用途，且未經(jīng)批準擅自出租的過錯在質(zhì)監(jiān)局，合同繼續(xù)有效并不損害國家利益和社會公共利益。例2：海南省高院（2015）瓊民一終字第82號——土地出租，無效主要案情：甲農(nóng)場與鄭某就爭議土地簽訂《土地租賃合同》，甲農(nóng)場機關(guān)南片2317.5平方米劃撥用地出租給鄭某，并約定鄭某在使用該土地時必須依法利用，嚴格依照規(guī)劃要求合理使用經(jīng)營，未經(jīng)合法審批擅自違法、違章建設(shè)由鄭某負責。合同簽訂后，鄭某交納了土地租賃費用，并在土地上建設(shè)了A大廈、B超市。裁判要旨：甲農(nóng)場未與市、縣人民政府土地管理部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當?shù)厥?、縣人民政府補交土地使用權(quán)出讓金或以出租所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金，損害了國家利益，其與鄭某簽訂的《土地租賃合同書》無效。違反土地及房屋用途限制（1）違反土地用途限制，根據(jù)其是否損害公共利益而認定是否導(dǎo)致合同無效《土地管理法》4：國家實行土地用途管制制度。國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對耕地實行特殊保護?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》18：土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。案例：天津二中院（2017）津02民終1590號主要案情：乙公司從甲武警總隊處租賃某場地用于石材加工，后乙公司將此權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給丙公司。丙公司、茅某簽訂《許可使用協(xié)議》，丙公司許可茅某使用并經(jīng)營A市場商鋪S2號。涉訴土地原用途為農(nóng)場。裁判要旨：涉訴土地原用途為農(nóng)用地，本案中丙公司將該土地用作石材市場對外轉(zhuǎn)租，違反了法律的強制性規(guī)定，雙方簽訂的“許可使用協(xié)議”無效。（2）違反房屋性質(zhì)/用途案例：朱某于2005年購買了一套經(jīng)濟適用房居住使用。2011年朱某搬入另購的商品房，在將經(jīng)濟適用房閑置2年后出租給高某。后朱某欲提前收回房屋，訴至法院，以出租經(jīng)濟適用房違反相關(guān)規(guī)定為由，要求法院判決合同無效，返還房屋。法院認為：朱某以房屋系經(jīng)濟適用房為由要求確認房屋租賃合同無效，沒有充分的法律依據(jù)，法院不予支持。但法院對租賃合同效力的認定不影響行政主管機關(guān)對違反行政管理規(guī)定的違法行為予以處理。（二）房屋租賃合同無效之后果及一房數(shù)租的履行1.參照租金標準支付占有使用費房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應(yīng)予支持。（《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》5）2.一房數(shù)租的履行出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：（一）已經(jīng)合法占有租賃房屋的；（二）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；（三）合同成立在先的。（《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》6）當事人的權(quán)利義務(wù)貳（一）出租人的義務(wù)1.交付租賃物交付+符合使用用途+權(quán)利瑕疵擔保出租人應(yīng)當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期限內(nèi)保持租賃物符合約定的用途（708）。因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以請求減少租金或者不支付租金。第三人主張權(quán)利的，承租人應(yīng)當及時通知出租人（723）。主要案情：A公司與B公司簽訂《商鋪租賃合同》，由B公司承租A公司共計901m2的商鋪，用于經(jīng)營青少年樂高教育。后B公司認為A公司將附近商鋪出租給多家酒吧，擅自改變經(jīng)營業(yè)態(tài)和經(jīng)營環(huán)境，導(dǎo)致其喪失樂高特許經(jīng)營權(quán)，且無法正常開展經(jīng)營活動。請求解除案涉合同，賠償其裝修、經(jīng)營等損失。2.履行維修義務(wù)出租人應(yīng)當履行租賃物的維修義務(wù)，但是當事人另有約定的除外（712）；因承租人的過錯致使租賃物需要維修的，出租人不承擔前款規(guī)定的維修義務(wù)（新增713-2）。承租人在租賃物需要維修時可以請求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當相應(yīng)減少租金或者延長租期（713-1）。（二）承租人的權(quán)利義務(wù)1.承租人的義務(wù)（1）按約定或性質(zhì)使用租賃物承租人應(yīng)當按照約定的方法使用租賃物。對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，應(yīng)當根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用（709）。?承租人按照約定的方法或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔賠償責任（710）。承租人未按照約定的方法或者未根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并請求賠償損失（711）閔行區(qū)法院(2007)閔民三(民)初字第470號林某與錢某簽訂《房屋租賃合同》，林某將某處房屋出租給錢某作為辦公、住宅使用。錢某入住后在承租房屋內(nèi)養(yǎng)貓二十余只，引來周圍居民的強烈不滿，紛紛要求錢某停止養(yǎng)貓或搬離承租房屋，遭錢某拒絕，遂引發(fā)糾紛。房屋用途為居住公寓房。裁判要旨：租賃合同約定房屋的用途為居住，承租人在承租房內(nèi)大量飼養(yǎng)寵物，并嚴重影響他人正常生活的，顯然超出了可預(yù)見的正常合理的居住環(huán)境，改變了租賃物的性質(zhì)，屬于未按照約定的方法使用租賃物致使不能實現(xiàn)合同的目的，構(gòu)成根本違約，出租人可以解除合同。（2）支付租金承租人應(yīng)當按照約定的期限支付租金。對支付租金的期限沒有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定，租賃期限不滿一年的，應(yīng)當在租賃期限屆滿時支付；租賃期限一年以上的，應(yīng)當在每屆滿一年時支付，剩余期限不滿一年的，應(yīng)當在租賃期限屆滿時支付（721）。能否以租賃物面積小于合同約定面積而拒付租金？《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答（2013）》第8條：承租人以租賃房屋面積不符合約定為由，主張拒付、減付租金的，如何處理？實踐中應(yīng)區(qū)分以下情形處理：（1）租賃房屋是當事人雙方認可的特定房屋，合同約定的租金標準為固定數(shù)額，出租人依約交付該特定房屋，承租人在合理期限內(nèi)未提出異議，其又以合同約定面積與實際面積不符為由主張拒付、減付租金的，不予支持，但租賃合同存在《合同法》第五十四條規(guī)定的可撤銷情形的除外。（2）租賃房屋需要依據(jù)合同約定的面積來確定具體范圍，租金數(shù)額與租賃面積直接相關(guān)，承租人以合同約定面積與實際面積不符為由，依據(jù)《合同法》第一百一十一條規(guī)定要求出租人承擔減付相應(yīng)租金等違約責任的，可予支持。承租人違約時出租人止損義務(wù)：租賃合同簽訂后，承租人未接收房屋或在租賃期內(nèi)解除合同，出租人長期將房屋閑置，要求承租人支付租賃期內(nèi)的租金，不應(yīng)支持。（3）保管義務(wù)承租人應(yīng)當妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當承擔賠償責任（714）。案例：廠房出租，承租人引發(fā)火災(zāi)：九江中院(2018)贛04民終589號甲公司與乙公司簽訂《租賃合同》，約定甲公司將廠房租賃給乙公司作為生產(chǎn)使用……乙公司注意用電、用火安全，自覺遵守甲方規(guī)章制度，保證員工安全文明生產(chǎn)，如造成廠房及其他財產(chǎn)損失，由乙公司負責賠償甲公司一切損失。后租期內(nèi)廠房發(fā)生火災(zāi)造成財產(chǎn)損失，火災(zāi)時乙公司未進行生產(chǎn)。消防大隊認定起火原因為電氣線路故障。裁判要旨：租賃雙方并未對維修義務(wù)進行明確約定，故甲公司負有該電氣線路的維護義務(wù)。現(xiàn)有證據(jù)不能證明火災(zāi)系乙公司的過錯或違約而導(dǎo)致，乙公司對火災(zāi)造成的房屋損失不負賠償責任。（4）返還租賃物租賃期限屆滿，承租人應(yīng)當返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當符合按照約定或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)（733）。案例：返還房屋但未遷出公司注冊地：違約但酌情支付違約金。李某與宋某簽訂租賃合同，約定將商鋪出租給宋某使用。租賃期間，宋某以涉案房屋為注冊地設(shè)立北京某醫(yī)藥公司。宋某從涉案房屋搬離時，設(shè)立公司的注冊地未辦理注銷或遷出手續(xù)。李某訴至法院要求宋某公司注冊地從房屋遷出并支付違約金。裁判要旨：宋某未將其在租賃房屋登記的工商執(zhí)照注銷或遷出，構(gòu)成違約并應(yīng)承擔違約責任。具體違約金數(shù)額參考合同約定違約金標準并考慮宋某有違反附隨義務(wù)行為之情形綜合確定。最終判決宋某按照每日60元的標準向李某支付違約金。2.承租人的權(quán)利除按約使用租賃物、要求出租人履行維修義務(wù)等權(quán)利外：（1）買賣不破租賃《合同法》229：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。725：租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。405：抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。（2）共同居住人或共同經(jīng)營人在租賃期限繼續(xù)承租權(quán)承租人租賃房屋用于以個體工商戶或者個人合伙方式從事經(jīng)營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經(jīng)營人或者其他合伙人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應(yīng)予支持（《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》19）。承租人在房屋租賃期限內(nèi)死亡的，與其生前共同居住的人或者共同經(jīng)營人可以按照原租賃合同租賃該房屋（732）。（3）優(yōu)先購買權(quán)第一，適用范圍出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外（726-1）。＊同等條件物權(quán)法第一百零一條所稱的“同等條件”，應(yīng)當綜合共有份額的轉(zhuǎn)讓價格、價款履行方式及期限等因素確定。（《物權(quán)法解釋一》10）第二，出賣人的通知義務(wù)及行使優(yōu)先購買權(quán)的時間出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)（726-2）。出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的，應(yīng)當在拍賣五日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)（727）。第三，侵害優(yōu)先購買權(quán)的法律責任出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優(yōu)先購買權(quán)情形的，承租人可以請求出租人承擔賠償責任。但是，出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響（728、《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》21）。例1：約定排除/放棄優(yōu)先購買權(quán)條款之效力。無錫中院(2009)錫民終字第0710號：甲公司將名下的一間商鋪出租給肖某，第9條“特別約定”：甲公司有權(quán)在該房屋的租賃期內(nèi)將該套商業(yè)用房出售給他人，肖某不得干涉。裁判要旨：訂立合同時，肖某知道或者應(yīng)當知道其在租賃期內(nèi)依法享有優(yōu)先購買權(quán)，但雙方在合同中約定肖某同意拋棄優(yōu)先購買權(quán)。租賃合同系雙方真實意思表示，前述特別約定條款也不違背法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)屬有效。例2：行使優(yōu)先購買權(quán)的條件及侵害優(yōu)先購買權(quán)賠償損失范圍（沈陽中院(2017)遼01民再74號）2006年賀某與黃某簽訂《租賃合同》，約定黃某承租A酒店，租期至2021年；出租人在出租期間若出售租賃物，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。2012年7月5日，賀某與黃某簽訂《意向購房定金協(xié)議》：賀某擬將案涉房屋以2160萬元的價格出賣給黃某；黃某已付260萬租金作為訂金抵做購房款；黃某核實抵押狀況后將剩余全部房款1900萬元提存。8月15日，賀某通知黃某于2012年8月31日前將剩余1900萬元房款提存，否則《意向購房定金協(xié)議》及授權(quán)委托書自動終止；黃某應(yīng)于9月30日前明確向賀某表示是否購買案涉房屋，并支付價款，逾期視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。8月16日，賀某將案涉房屋以2160萬元的價格轉(zhuǎn)讓給任某，約定任某分期付款；因涉及承租人優(yōu)先購買權(quán)，該協(xié)議生效時間為10月1日。黃某未按時將1900萬元房款提存，于9月16日致函賀某表示不同意終止《意向購房定金協(xié)議》。9月28日，黃某訴至法院要求行使優(yōu)先購買權(quán)。2013年1月18日，賀某將案涉房屋出賣給任某并辦理移轉(zhuǎn)登記。審理過程中，經(jīng)委托評估，案涉房屋于2012年9月30日的評估價為33530852元。裁判要旨：首先，從權(quán)利資格上看，黃某享有法定承租人優(yōu)先購買權(quán)。其次，從意思表示來看，在租賃關(guān)系的存續(xù)期間，黃某充分表示了行使優(yōu)先購買權(quán)的意向：與賀某簽訂了《意向購房定金協(xié)議》；致函不同意終止《意向購房定金協(xié)議》；再次，從交易條件比較來看，賀某另行向任某出售房屋的行為已侵害黃某的優(yōu)先購買權(quán)，因付款期限更寬松。最后，從權(quán)利救濟來看，任某已取得房屋所有權(quán)。綜上，賀某等確已侵害了黃某的優(yōu)先購買權(quán)。關(guān)于損失數(shù)額的確定。黃某為了行使優(yōu)先購買權(quán)而籌集購房款所產(chǎn)生的合理范圍內(nèi)的利息應(yīng)屬其損失范疇……由于賀某三人行為導(dǎo)致其購房目的沒有實現(xiàn)，故在購房時的房屋價值與雙方交易價格之間的差額應(yīng)作為黃某的損失，因該損失高于二審判決的損失數(shù)額且黃某并未提出申訴，應(yīng)認定其認可原審判決，再審對此不再調(diào)整。（二審法院認為：協(xié)議約定價格為2160萬元，房產(chǎn)登記部門記載的交易價格為1725.12萬元，兩者的差額434.88萬元可作為黃某所受損失的基本數(shù)額。）（4）優(yōu)先承租權(quán)租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但是租賃期限為不定期。租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利（734）。改善擴建產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系叁承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。（715）（一）未經(jīng)同意違約與侵權(quán)的競合恢復(fù)原狀或者賠償損失（715，《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》13）擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴建，解除合同并要求賠償損失（711、《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》7）物權(quán)編添附規(guī)則、《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》因加工、附合、混合而產(chǎn)生的物的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律規(guī)定；法律沒有規(guī)定的，按照充分發(fā)揮物的效用以及保護無過錯當事人的原則確定。因一方當事人的過錯或者確定物的歸屬造成另一方當事人損害的，應(yīng)當給予賠償或者補償。（322）（二）同意裝飾裝修1.合同無效承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當恢復(fù)原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失。（《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》9）2.合同有效承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當恢復(fù)原狀。（《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》10）承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外。（《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》12）承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，按照下列情形分別處理：（一）出租人違約，出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失;（二）承租人違約，承租人不能請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失。出租人同意利用的，應(yīng)在利用價值范圍內(nèi)予以適當補償;（三）雙方違約，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯承擔相應(yīng)的責任;（四）不可歸責于雙方的事由，公平分擔剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值。（《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》11）承租人經(jīng)出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，按照下列情形分別處理：（一）辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴建造價費用由出租人負擔；（二）未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔。（《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》14）（三）同意擴建例1：甲公司、乙公司簽訂《房屋租賃合同》，約定將某購物中心21000平方米的房屋出租給乙公司用于經(jīng)營商城，租期10年。甲公司支付裝修補貼1900萬元。乙公司履行一年后違約，甲公司請求退還裝修補償款？例2：最高院（2014）民一終字第59號主要案情：2004年9月10日，甲公司、乙廠（甲方）與丙公司（乙方）簽訂《租賃合同》，約定：乙方租用甲方位于某處的廠房及附屬設(shè)施用于開設(shè)建材超市。租期至2019年6月30日…乙方因業(yè)務(wù)等原因需改變廠房及附屬設(shè)施結(jié)構(gòu)、用途，包括拆除和改建等，應(yīng)征得甲方同意。改建的不動產(chǎn)所有權(quán)屬甲方，乙方享有使用權(quán)。因拆遷等致使任何一方不能履行合同時，雙方協(xié)商解決。后丙公司將協(xié)議附件中的建筑物予以拆除重建，對案涉建筑物進行了改擴建，但部分建筑物沒有取得產(chǎn)權(quán)證。2009年案涉建筑物納入拆遷范圍。2009年12月底，丙公司停止營業(yè)。2010年，拆遷人分別與甲公司、乙廠簽訂《拆遷補償協(xié)議》，支付拆遷補償款共135922030元。2012年丙公司提起訴訟，請求判決甲公司、乙廠連帶承擔違約賠償責任，向丙公司賠償202605936.77元。二審裁判要旨：丙公司投入資金對被拆遷物進行裝飾裝修、添附、改擴建，投入本可以作為成本在租賃期內(nèi)攤銷完畢，拆遷使其收回成本目的不能實現(xiàn)，其未能攤銷的成本應(yīng)在拆遷補償款中優(yōu)先受償，已經(jīng)攤銷部分則不再予以補償。轉(zhuǎn)租合同的效力及權(quán)利義務(wù)肆（一）轉(zhuǎn)租合同的效力經(jīng)同意轉(zhuǎn)租承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。（716-1）出租人知道或者應(yīng)當知道承租人轉(zhuǎn)租，但是在六個月內(nèi)未提出異議的，視為出租人同意轉(zhuǎn)租（718、《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》16）。

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