物業(yè)行業(yè)消防管理難點分析與改進措施

物業(yè)行業(yè)消防安全管理存在的問題分析與改進措施物業(yè)管理。廣泛定義是指物業(yè)公司對各類住宅物業(yè)及其配套的共用設(shè)施、設(shè)備和綠化、衛(wèi)生、交通、治安、消防、環(huán)境等統(tǒng)籌進行維護修繕、整治等管理服務(wù)的活動。而消防安全管理在生命財產(chǎn)安全管理中所占的地位和分量又是重中之重。最近的兩起案例，案例一，2020年元旦，新年第一天，重慶的加州花園小區(qū)起火，從二樓一直燒到了30層，火勢非常迅猛。但是消防通道被隔離樁、停放的轎車等占用，導(dǎo)致消防隊員和200多居民花了四個小時清理，嚴重耽擱消防救援。案例二、2019年12月16日，長沙同發(fā)大廈起火，火災(zāi)發(fā)生后，物業(yè)公司消防控制室值班人員沒有按照規(guī)定進行處理，私自離開值班室。經(jīng)查，值班人員沒有取得相關(guān)職業(yè)資格證書。類似消防事件頻發(fā)，由此可見物業(yè)行業(yè)的消防管理仍是重中之重，難中之難。物業(yè)行業(yè)消防管理中存在的問題小區(qū)業(yè)主安全意識較弱。由于小區(qū)業(yè)主文化水平、年齡差異等因素，消防意識淡薄，防火門故意常開、室內(nèi)探測器故意取消、車輛隨意停放堵塞消防通道、使用消防水洗車等現(xiàn)象屢禁不止。而且，火災(zāi)發(fā)生時，業(yè)主對于消防器材的使用一無所知，尤其是高層建筑，難以冷靜的分析如何逃生自救。物業(yè)行業(yè)不同于制造業(yè)或工礦企業(yè)，可以通過嚴格的規(guī)章制度和培訓考核等強制手段來提高員工安全意識，而物業(yè)公司只能通過張貼宣傳畫、張貼標語、溫馨提示等較為被動的方式來對業(yè)主的宣傳消防安全教育，業(yè)主接受消防教育途徑有限，難以提高消防意識。政府介入和干預(yù)方式簡單而效率不高?，F(xiàn)在很多小區(qū)業(yè)主為了一己私利，損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設(shè)施、器材；占用、堵塞、封閉疏散通道；電動自行車違規(guī)停放、違規(guī)充電等違法行為，這些行為并非物業(yè)公司直接所為，根據(jù)《中華人民共和國消防法》可以處個人“警告或五百元的罰款”，但應(yīng)急管理機構(gòu)因為消防監(jiān)督重心、消防警力配置等因素無力、無法對物業(yè)小區(qū)業(yè)主執(zhí)行太多行政處罰，尤其不愿意陷入房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主等錯綜復(fù)雜的利益糾紛中，檢查發(fā)現(xiàn)問題也只能要求物業(yè)公司督促解決，而物業(yè)公司沒有行政執(zhí)法權(quán)力，只能進行勸導(dǎo)、制止，無法追究業(yè)主們行政責任。因此消防隱患無法徹底根治。管理水平薄弱、專業(yè)技能不足。當前物業(yè)公司從事消防管理的多為消防控制室值班、保安和水電維修人員兼職較多，除消防控制室值班員按照國家法律規(guī)定經(jīng)消防專門培訓持證上崗?fù)猓ㄉ踔劣行╉椖勘O(jiān)控崗值班人員都未能100%持證上崗），其余人員基本上都沒有經(jīng)過專業(yè)的消防培訓，導(dǎo)致從事消防管理的人員沒有掌握基本消防常識，不能發(fā)現(xiàn)火災(zāi)危險性，不懂得建筑消防設(shè)施功能和檢查、維護、操作的基本方法，很大程度依賴消防設(shè)施維保單位。而大多維保單位多以掛靠為主，派駐的消防維保人員技能不足、責任心不夠，物業(yè)公司缺少有效的合同執(zhí)行情況的監(jiān)管，因此消防設(shè)備故障的問題日積月累，直至徹底癱瘓。新建建筑消防設(shè)施施工缺陷。物業(yè)公司管理內(nèi)的建筑消防設(shè)施施工前期物業(yè)公司對消防施工過程缺乏有效監(jiān)管，因為提前交房、趕工期等原因，消防設(shè)施在施工過程設(shè)備材質(zhì)不達標、施工不規(guī)范、不按照消防設(shè)計、不按消防圖紙施工；消防系統(tǒng)功能性的測試過于簡單化、表面化、形式化；住宅建筑、非高層民用建筑，政府主管單位在消防方面的驗收把控不嚴，從而導(dǎo)致建筑消防設(shè)施存在缺陷，給物業(yè)公司留下很多歷史遺留問題。維護資金缺乏。按照《物權(quán)法》及有關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司的消防管理費用主要來自業(yè)主交納的物業(yè)服務(wù)費，然而實際生活中，很多業(yè)主以物業(yè)公司提供的服務(wù)不能滿足業(yè)主要求拒交物業(yè)費作為自身的維權(quán)手段，長期積壓、欠收的費用給物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成較大壓力，不得不縮減開支、壓縮管理項目，造成服務(wù)質(zhì)量降低，產(chǎn)生惡性循。另外，雖然有專項維修基金，可用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，但其使用條件和程序較為復(fù)雜，能夠成功動用使用的在現(xiàn)實中并不多見，沒有資金，物業(yè)公司對于消防隱患問題的整改也是有心無力。加強物業(yè)消防管理的幾點措施完善小區(qū)業(yè)主消防安全自我管理水平。廣泛宣傳物業(yè)管理法律知識和消防知識條例，本著誰使用受益、誰管理負責的原則，指導(dǎo)幫助物業(yè)小區(qū)業(yè)主成立消防安全自我管理小組，由業(yè)主自覺維護好公共消防安全秩序，同時借助消防主管部門的發(fā)布的消防法律文書來對業(yè)主違法行為進行約束。建立和推行物業(yè)消防安全管理早期介入制度。地產(chǎn)開發(fā)、流通中，消防是一個連續(xù)的過程，在物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)建設(shè)階段就應(yīng)明確聽取物業(yè)公司的合理意見，對消防設(shè)備的隱蔽工程實施專業(yè)化物業(yè)消防安全管理監(jiān)督和認可制度，并且嚴格把好驗收、交接關(guān)，不留先天隱患。建立高素質(zhì)的物業(yè)消防安全管理隊伍。在物業(yè)管理中應(yīng)確定專（兼）職消防管理員，具備一定的防災(zāi)滅火知識和消防管理知識，經(jīng)消防部門培訓后持證上崗，保安、監(jiān)控值班人員的消防技能培訓與考核應(yīng)納入績效評定的范圍。在選擇消防維保公司時，應(yīng)對其資質(zhì)、專業(yè)隊伍、派駐人員資格等進行嚴格審查，簽訂服務(wù)合同后應(yīng)安排專人對接，全程監(jiān)督消防維保單位必須按照合同條款、法律法規(guī)、行業(yè)標準來進行維保，確保消防系統(tǒng)的正常運行。明確物業(yè)消防管理費用的收取、列支和管理辦法。在物業(yè)服務(wù)收費中單列消防日常維護管理費用，在物業(yè)服務(wù)合同中明確消防管理開支范圍、條件、程序和標準，特別明確第三方消防技術(shù)檢測、維護保養(yǎng)、遠程監(jiān)控等服務(wù)所需費用來源和支出標準，詳細界定消防設(shè)備故障老化更換、維修與大修等需要動用維修基金的項目的情形與區(qū)別。對于消防設(shè)施癱瘓、嚴重故障等應(yīng)當視為發(fā)生危機房屋安全等緊急情況，業(yè)主、物業(yè)公司和房管局應(yīng)高度重視，簡化專項維修資金的之處程序和環(huán)節(jié)，確保消防設(shè)施及時