2022年房地產估價師房地產估價理論與方法真題4

2022年房地產估價師房地產估價理論與方法真題4(總分：100.00，做題時間：150分鐘)一、單項選擇題(總題數(shù)：35，分數(shù)：35.00)1.

某房地產的重建價格為2000萬元，已知在建造期間中央空調系統(tǒng)因功率大較正常情況多投入150萬元，投入使用后每年多耗電費0.8萬元。假定該空調系統(tǒng)使用壽命為15年，估價對象房地產的報酬率為12%，則該房地產扣除該項功能折舊后的價值為______萬元。

（分數(shù)：1.00）

A.1838.00

B.1844.55

√

C.1845.87

D.1850.00解析：2000萬元-150萬元-0.8萬元/12%×[1-1/(1+12%)5]=1844.55萬元。2.

一廠房建成后8年被改造為超級市場，并補辦了土地使用權出讓手續(xù)，土地使用權出讓年限為40年，建筑物的經濟壽命為50年，則計算該建筑物折舊的經濟壽命應為______年。

（分數(shù)：1.00）

A.40

B.42

C.48

√

D.50解析：3.某宗房地產土地面積300m2，建筑面積250m2，建筑物的外觀及設備均已陳舊過時，有待拆除重建，估價拆遷費用每平方米建筑面積300元，殘值每平方米建筑面積50元，則該宗房地產相對于空地的減價額為()元。

（分數(shù)：1.00）

A.62500

√

B.62000

C.61000

D.61500解析：4.

某商鋪建筑面積為500m2，建筑物的剩余經濟壽命和剩余土地使用年限為35年；市場上類似商鋪按建筑面積計的月租金為120元/m2；運營費用率為租金收入的25%；該類房地產的報酬率為10%。該商鋪的價值約為______萬元。

（分數(shù)：1.00）

A.695

B.533

C.710

D.521

√解析：5.需求規(guī)律的例外是炫耀性物品和()物品。

（分數(shù)：1.00）

A.特殊

B.另類

C.吉芬

√

D.個性解析：需求規(guī)律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。6.

磚混結構二等房屋的殘值率一般為______。

（分數(shù)：1.00）

A.4%

B.3%

C.2%

√

D.1%解析：各種結構房屋的殘值率不同，主要有：①鋼筋混凝土結構的殘值率為0；②磚混結構一等的殘值率為2%；③磚混結構二等的殘值率為2%；④磚木結構一等的殘值率為6%；⑤磚木結構二等的殘值率為4%。其中，磚混結構二等房屋結構為部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結構，外墻是清水墻，沒有陽臺，內部設備不全的非單元式住宅或其他房屋，其殘值率一般為2%。7.下面對假設開發(fā)法適用條件的表述最為準確的為()。

（分數(shù)：1.00）

A.新開發(fā)房地產項目

B.用于出售用途的房地產項目

C.具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產

√

D.用于投資或再開發(fā)的房地產解析：8.某旅館共有300張床位，平均每張床位每天向客人實收50元，年平均空房率為30％，該旅館營業(yè)平均每月花費14萬元。當?shù)赝瑱n次旅館一般床價為每床每天45元，年平均空房率為20％，正常營業(yè)每月總費用平均占每月總收人的30％。該類房地產的資本化率為10％。該旅館的價值為()。

（分數(shù)：1.00）

A.2759．4萬元

√

B.2789．3萬元

C.2843．6萬元

D.2987．6萬元解析：9.

數(shù)學曲線擬合法中最簡單、最常用的為______。

（分數(shù)：1.00）

A.直線趨勢法

√

B.指數(shù)曲線趨勢法

C.二次拋物線趨勢法

D.指數(shù)修勻法解析：10.因為房地產價格形成有()，所以估價對象的未知價格可以通過類似房地產的已知價格來求取。

（分數(shù)：1.00）

A.替代原理

√

B.均衡原理

C.適合原理

D.收益遞增遞減原理解析：11.甲土地的單價2100元／m2，建筑容積率為7，乙土地的單價1500元／m2，建筑容積率為5，該兩塊土地的總價相比()。

（分數(shù)：1.00）

A.甲等于乙

B.甲高于乙

C.甲低于乙

D.難以判斷高低

√解析：12.

開發(fā)完成后的房地產適宜出租或營業(yè)的，其價值適用______進行評估。

（分數(shù)：1.00）

A.比較法

B.收益法

√

C.成本法

D.推測法解析：13.已知一年期國債利率為3.31%，貸款利率為5.43%，投資風險補償利率為2.23%，管理負擔補償為1.32%，缺乏流動性補償為1.42%，所得稅抵扣為0.5%，則報酬率為()。

（分數(shù)：1.00）

A.7.78%

√

B.8.28%

C.13.21%

D.14.21%解析：31%+2.23%+1.32%+1.42%-0.5%＝7.78%14.某宗房地產的總價值為5000萬元，其總地價為2000萬元，總建筑面積為10000m2．甲擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為90萬元，該部分的建筑面積為200m2按土地價值進行分攤，甲占有的土地份額為()。

（分數(shù)：1.00）

A.1%

B.1.5%

√

C.2%

D.2.5%解析：15.

某宗收益性房地產60年土地使用權，報酬率為10%的價格為5000元/m2，則該宗房地產40年土地使用權，報酬率為12%的價格為______元/m2。

（分數(shù)：1.00）

A.4135.47

√

B.4889.32

C.4917.79

D.4946.27解析：年期為40年，對應報酬率為12%的房地產價格為：(1+12%)40×[(1+10%)60-1]}元/m2=4135.47元/m2。16.

某臨街深度為30.48m(即100ft)，臨街寬度為20m的矩形土地，總價為121.92萬元。按“四三二一”法則，其相鄰臨街深度為15.24m(即50ft)、臨街寬度為25m的矩形土地的總價為______萬元。

（分數(shù)：1.00）

A.53.34

B.85.34

C.106.68

√

D.213.36解析：17.下列關于路線價法的表述中，不正確的是()。

（分數(shù)：1.00）

A.路線價法實質是一種市場法，其理論依據(jù)與市場法相同，是房地產價格形成的替代原理

B.路線價法適用于城鎮(zhèn)街道兩側商業(yè)用地的估價

C.運用路線價法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側臨街土地的排列較整齊

D.路線價法是在特定的街道上設定標準臨街寬度，從中選取若干標準臨街宗地求其平均價格

√解析：路線價法是在特定的街道上設定標準臨街深度，從中選取若干標準臨街宗地求其平均價格。18.

按建筑面積分攤方法計算土地占有份額的正確計算公式為______。

（分數(shù)：1.00）

A.某部分占有的土地份額=該部分的建筑物面積÷建筑物總面積

√

B.某部分占有的土地份額=該部分的建筑物面積×土地單價÷建筑物總面積

C.某部分占有的土地份額=土地總價÷該部分享有的地價額

D.某部分占有的土地份額=該部分的建筑物面積÷建筑物總面積÷土地總價解析：19.選取可比實例時,應注意所謂地點的同一性或類似性,是指所選取的可比實例應與估價對象處于()。

（分數(shù)：1.00）

A.同一地區(qū)

B.同一城市

C.同一供求范圍內的類似地區(qū)

D.A或C

√解析：20.

在抵押、抵債、房屋拆遷補償?shù)饶康牡墓纼r中，一般應選取______的買賣實例。

（分數(shù)：1.00）

A.協(xié)議方式

√

B.招標方式

C.拍賣方式

D.政府定價解析：可比實例的交易類型應與估價目的吻合。因為房地產交易有買賣、租賃等類型，其中又可分為協(xié)議、招標、拍賣、掛牌等方式。在實際估價中，包括為抵押、折價、變賣、房屋征收補償?shù)饶康墓纼r，多數(shù)是要求選取買賣實例為可比實例，而且一般應選取協(xié)議方式的買賣實例。但當選取建設用地使用權出讓實例為可比實例時，目前一般不宜選取協(xié)議方式的出讓實例。21.當居民收入的增加是()的收入增加時，對居住房地產的需求會增加的最多。

（分數(shù)：1.00）

A.低收入者

B.中等收入者

√

C.高收入者

D.可支配收入解析：22.土地實物因素包括()。

（分數(shù)：1.00）

A.土地面積、土地形狀、地勢

√

B.建筑規(guī)模、外觀、土壤

C.建筑結構、設施設備、地形

D.地基、裝飾裝修、土地開發(fā)程度解析：23.

許多待開發(fā)房地產在運用假設開發(fā)法估價時，開發(fā)完成后的價值不能采用______求取。

（分數(shù)：1.00）

A.比較法

B.成本法

√

C.收益法

D.假設開發(fā)法解析：24.

某宗房地產32年土地使用權的價格為4000元/m2，對應的報酬率為7%?，F(xiàn)假定報酬率為9%，該宗房地產40年土地使用權條件下的價格接近______。

（分數(shù)：1.00）

A.3275元/m2

B.3287元/m2

C.3402元/m2

√

D.4375元/m2解析：該宗房地產40年土地使用權條件下的價格最接近于：Vn=VN×=4000×｛7%×(1+7%)32×[(1+9%)40-1]｝/｛9%×(1+9%)40×[(1+7%)32-1]｝=3402.46元/m2。25.下列關于收益法求取凈收益的說法，錯誤的是()。

（分數(shù)：1.00）

A.凈收益包括有形收益和無形收益

B.運營費用包含房地產折舊額及其設備的折舊費

√

C.通常只有客觀收益才能作為估價依據(jù)

D.應同時給出較樂觀、較保守和最可能的三種估計值解析：運營費用中包含設備折舊費，但是不包含房地產折舊。這些設備壽命期比房地產短，在使用過程中要不斷更新，也就是重置提撥款，作為運營費用消耗了。26.

以下不適合利用成本法估價的房地產是______。

（分數(shù)：1.00）

A.機場

B.單純建筑物

C.住宅

√

D.房地產保險解析：27.

某宗房地產的收益期限和土地使用權都為40年，至今都已使用5年，預計該宗房地產未來正常運行年有效毛收入為100萬元，運營費用為20萬元，無風險報酬率為5%，風險補償率為安全利率的60%，該房地產的收益價格為______萬元。

（分數(shù)：1.00）

A.1372.73

B.1309.94

C.953.97

D.932.37

√解析：該房地產的收益價格為：A=100-20=80萬元，Y=5%+5%×60%=8%，n=40-5=35年，V=80/8%×[1-1/(1+8%)35]=932.37萬元28.

對于收益性房地產來說，建筑物的經濟壽命是______。

（分數(shù)：1.00）

A.建筑物竣工之日起到不能保證其安全使用之日止的時間

B.在正常市場和運營狀態(tài)下凈收益大于零的持續(xù)時間

C.由建筑結構、工程質量、用途與維護狀況等決定的時間

D.剩余經濟壽命與有效年齡之和的時間

√解析：A選項是自然壽命，C選項也是自然壽命的影響因素，B選項的說法不完整，應該是從竣工之日到在正常市場和運營狀態(tài)下凈收益大于零的持續(xù)時間。29.劉某欲購買某套公寓住宅建筑面積150m2，整個公寓剛剛經過改造采用集中供熱集中空調系統(tǒng)，市場價格為2600元／m2，原來安裝的供熱空調系統(tǒng)拆除費用1000元，回收價值300元，則該公寓的適宜價格為()。

（分數(shù)：1.00）

A.43萬元

B.38．93萬元

√

C.39萬元

D.38．87萬元解析：30.

在真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格是______。

（分數(shù)：1.00）

A.市場價格

B.評估價值

C.成交價格

D.理論價格

√解析：理論價格是在真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。A項，市場價格簡稱市場價、市價，是指某種房地產在市場上的平均水平價格；B項，評估價值簡稱評估值、評估價，是指估價師通過估價活動得出的估價對象的價值；C項，成交價格簡稱成交價，是指一筆房地產交易中交易雙方達成交易——買方同意支付、賣方同意接受，或者買方付出、賣方收取的貨幣或實物、無形資產和其他經濟利益。31.某宗房地產的土地使用年限為40年，包括土地開發(fā)和房屋建造過程，至今已有8年，預計該宗房地產正常情況下的年有效毛收入為100萬元，運營費用率為40%，該類房地產的資本化率為8%，該宗房地產的收益價格為()萬元。

（分數(shù)：1.00）

A.457.40

B.476.98

C.686.10

√

D.715.48解析：32.在進行房地產狀況修正時，應注意可比實例的房地產狀況是()的房地產狀況。

（分數(shù)：1.00）

A.估價時點

B.搜集該可比實例時

C.進行房地產狀況修正時

D.成交價格所反映

√解析：此題屬于熟悉的范疇。是在考查選取可比實例的質量要求?？沙鰧嵗膬r格是成交時的價格，所以其房地產狀況肯定是成交價格所反映的狀況。解決此題的關鍵在于掌握估價時點原則。33.建設工程價款不應包括()。

（分數(shù)：1.00）

A.承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬

B.承包人為建設工程應當支付的材料款

C.承包人因發(fā)包人違約所造成的損失

√

D.承包人為建設工程應當支付的機械費用解析：34.在選取可比實例時要求可比實例的權利性質與估價對象的權利性質相同的前提下，權益狀況比較、調整的內容不包括()。

（分數(shù)：1.00）

A.地役權設立情況

B.土地使用期限

C.空置率

√

D.出租情況解析：35.房地產的()特性，決定了任何一宗房地產只能就地開發(fā)、利用或消費，并要受制于其所在的空間環(huán)境。

（分數(shù)：1.00）

A.靜止

B.堅固

C.不可移動

√

D.永久解析：房地產的不可移動特性，決定了任何一宗房地產只能就地開發(fā)、利用或消費，并要受制于其所在的空間環(huán)境。二、多項選擇題(總題數(shù)：15，分數(shù)：30.00)36.

以下房地產中，既有大量租賃實例又有營業(yè)收入的是______。

（分數(shù)：2.00）

A.寫字樓

B.商鋪

√

C.餐館

√

D.農地

√

E.娛樂中心解析：37.

以下選項中，屬于房地產區(qū)位的是______。

（分數(shù)：2.00）

A.建筑物的外觀

B.位置

√

C.外部配套設施

√

D.建筑物的設施設備

E.交通條件

√解析：一宗房地產的區(qū)位是指該房地產與其他房地產或者事物在空間方位和距離上的關系，包括位置、交通條件、外部配套設施、周圍環(huán)境等。38.收益法一般不適用于()等公用、公益性房地產的估價。

（分數(shù)：2.00）

A.寫字樓

B.行政辦公樓

√

C.公園

√

D.學校

√

E.標準廠房解析：39.

在實際中計算地租量的方法有______。

（分數(shù)：2.00）

A.從房租中分離出地租

√

B.由地價求出地租

√

C.采用比較法求出地租

√

D.由土地開發(fā)成本求出地租

E.采用類似假設開發(fā)法的方法求出地租

√解析：40.

下列房地產中，難以采用比較法估價的有______。

（分數(shù)：2.00）

A.房地產開發(fā)用地

B.學校

√

C.在建工程

√

D.古建筑

√

E.特殊廠房

√解析：[考點]本題考查的是比較法適用的估價對象。

下列房地產難以采用比較法估價：①數(shù)量很少的房地產，如特殊廠房、機場、碼頭、博物館、教堂、寺廟、古建筑等；②很少發(fā)生交易的房地產，如學校、醫(yī)院、行政辦公樓等；③可比性很差的房地產，如在建工程等。41.

收益法是預測估價對象的未來收益，然后利用合適的______，將未來收益轉換為價值來求取估價對象價值或價格的方法。

（分數(shù)：2.00）

A.空置率

B.報酬率

√

C.收益乘數(shù)

√

D.資本化率

√

E.潛在毛收入乘數(shù)解析：42.按照房地產經營使用方式分類，營業(yè)的房地產包括()。

（分數(shù)：2.00）

A.旅館

√

B.影劇院

√

C.商店

D.餐館

E.寫字樓解析：43.

理論上房地產的供求狀況可分為的類型是______。

（分數(shù)：2.00）

A.全國房地產總的供求狀況

√

B.本地區(qū)房地產總的供求狀況

√

C.全國同類房地產的供求狀況

√

D.本地區(qū)同類房地產的供求狀況

√

E.房地產的短缺或者充足供求狀況解析：房地產供求狀況分為以下4種類型：(1)全國房地產總的供求狀況；(2)本地區(qū)房地產總的供求狀況；(3)全國同類房地產的供求狀況；(4)本地區(qū)同類房地產的供求狀況。44.預計一年后建成的某在建工程,可能存在的估價情形為()。

（分數(shù)：2.00）

A.估價時點為現(xiàn)在,估價對象為現(xiàn)時狀況下的價格

√

B.估價時點為現(xiàn)在,估價對象為未來狀況下的價格

√

C.估價時點為未來,估價對象為未來狀況下的價格

√

D.估價時點為未來,估價對象為現(xiàn)實狀況下的價格解析：45.房地產具有保值增值特性，真正的房地產自然增值是由于()引起的

（分數(shù)：2.00）

A.裝飾裝修改造

B.通貨膨脹

C.需求增加導致稀缺性增加

√

D.改進物業(yè)管理

E.周圍環(huán)境改善

√解析：三種自然增值原因：外部經濟、需求增加導致稀缺性增加、房地產使用．管制改變。選項AD，屬于投資增值而非自然增值B屬于保值而非自然增值。46.

假設開發(fā)法中求取在建工程價值應扣減的項目有______。

（分數(shù)：2.00）

A.續(xù)建前已建成本

B.續(xù)建管理費用

√

C.續(xù)建投資利息

√

D.續(xù)建完成后房地產銷售費用

√

E.取得在建工程的稅費

√解析：47.凈收益每年不變的公式除了可直接用于測算價值，還有()等作用。

（分數(shù)：2.00）

A.用于市場法中因土地使用期限不同進行的價格調整

√

B.用于不同土地使用期限房地產價格之間的換算

√

C.用于市場法中因收益期限相同進行的價格調整

D.用于比較不同期限房地產價格的高低

√

E.用于不同收益期限的房地產價格之間的換算解析：48.求取路線價時通常在同一路線價區(qū)段內選擇一定數(shù)量以上的標準宗地，運用()等方法。

（分數(shù)：2.00）

A.市場法

√

B.收益法

√

C.成本法

D.土地剩余技術

√

E.建筑物剩余技術解析：求取路線價時通常在同一路線價區(qū)段內選擇一定數(shù)量以上的標準臨街宗地，運用收益法(通常是其中的土地剩余技術)、市場法等。49.

在劃分路線價區(qū)段時，應符合的條件包括______。

（分數(shù)：2.00）

A.形狀相似

B.在同一條街道上只有一個路線價區(qū)段

C.面積接近

D.地塊相連

√

E.可及性相當

√解析：50.計算投資利息需要把握()。

（分數(shù)：2.00）

A.應計息項目

√

B.計息周期

√

C.計息期

√

D.稅費

E.利率

√解析：計算投資利息需要把握下列5個方面：(1)應計息項目；(2)計息周期；(3)計息期；(4)計息方式；(5)利率。三、判斷題(總題數(shù)：15，分數(shù)：15.00)51.土地僅指土地部分。()

（分數(shù)：1.00）

A.正確

√

B.錯誤解析：52.

建筑物的經濟壽命是指建筑物自竣工日期起至其主要結構構件和設備自然老化或損壞而不能保證建筑物安全使用之日止的時間。

（分數(shù)：1.00）

A.對

B.錯

√解析：53.基于租金收人測算凈收益由于歸屬于其他資本或經營的收益在房地產租金之外，即實際上已經扣除，所以就不再扣除歸屬于其他資本或經營的收益。()

（分數(shù)：1.00）

A.正確

√

B.錯誤解析：54.當用成本法求得的價值大大高于用市場法或收益法求得的價值時，說明房地產市場不景氣。

（分數(shù)：1.00）

A.正確

√

B.錯誤解析：55.

房地產不僅在租賃、抵押、征收、分割、損害賠償、稅收、保險等活動需要估價，房地產估價還普遍提供房地產咨詢顧問服務，而其他資產估價則主要限于價值評估本身。

（分數(shù)：1.00）

A.對

√

B.錯解析：房地產需要估價的情形較多，其他財產需要估價的情形相對較少。房地產以外的其他財產主要是發(fā)生交易行為，在交易的情況下需要估價。房地產除了發(fā)生交易行為，還普遍發(fā)生抵押、稅收、征收、保險、損害賠償?shù)刃袨椤Ｒ虼?，不僅房地產交易需要估價，房地產抵押、稅收、征收、保險、損害賠償?shù)然顒右残枰纼r。房地產估價還普遍提供房地產咨詢服務，其他財產估價主要限于價值評估本身。56.

在影響房地產價格的各種因素中，如果某影響因素最初對某房地產價格的影響是正向的，但隨著該影響因素的變化，其對該房地產價格的影響可能出現(xiàn)相反的情況。

（分數(shù)：1.00）

A.對

√

B.錯解析：各種影響因素對同一類型房地產價格的影響方向和影響程度不是一成不變的。隨著時間的推移，人們對房地產的偏好會發(fā)生變化，那些提高房地產價格的因素從而可能會成為降低房地產價格的因素，那些對房地產價格有較大影響的因素則可能會成為有較小影響的因素，甚至對房地產價格沒有影響。57.

凈收益乘數(shù)法能提供更可靠的價值測算，因而通常直接采用凈收益乘數(shù)法形式，將凈收益轉換為價值的形式。

（分數(shù)：1.00）

A.對

B.錯

√解析：58.房地產估價是市場經濟不可缺的重要組成部分。()

（分數(shù)：1.00）

A.正確

√

B.錯誤解析：59.房地產估價是市場經濟不可缺的重要組成部分。()

（分數(shù)：1.00）

A.正確

√

B.錯誤解析：60.

估價報告應用有效期為1年，即估價責任期為1年，兩者在時間上是對等的。

（分數(shù)：1.00）

A.對

B.錯

√解析：61.政府對價格的干預包括規(guī)定成本構成或利潤率等，如規(guī)定新建的經濟適用住房出售價格實行政府定價，按保本微利的原則確定。()

（分數(shù)：1.00）

A.正確

B.錯誤

√解析：政府規(guī)定新建的經濟適用住房出售價格實行政府指導價，可按保本微利原則確定，政府定價與政府指導價是兩個不同概念。62.

估價資料歸檔的目的是建立估價資料庫和估價檔案，以方便今后的估價及相關管理工作。

（分數(shù)：1.00）

A.對

√

B.錯解析：63.

土地取得成本、建設成本、管理費用和銷售費用，無論它們是來自借貸資金還是自有資金，都應計算利息。

（分數(shù)：1.00）

A.對

√

B.錯解析：64.重置成本，也叫重建成本，是指在估價時點時建造與估價對象相同的、全新的建筑物所花費的客觀成本。()

（分數(shù)：1.00）

A.正確

√

B.錯誤解析：65.成本法的本質是以房地產價格各個構成部分的累加為基礎，來求取房地產價值的方法。

（分數(shù)：1.00）

A.正確

B.錯