房地產(chǎn)估價理論與方法真題匯編17

房地產(chǎn)估價理論與方法真題匯編17單項選擇題第1題、關(guān)于房地產(chǎn)估價誤差的說法，錯誤的是______。A.房地產(chǎn)估價難免會有誤差B.房地產(chǎn)評估價值與實際成交價的差異即為估價誤差C.不應采用一般物理測量的誤差標準來要求估價的誤差標準D.可通過嚴格履行估價程序來減小估價誤差我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]房地產(chǎn)評估價值=真實價值+誤差。判斷一個評估價值的誤差大小或準確性，理論上是將它與真實價值進行比較，實際中一般是將它與數(shù)名合格的估價師的重新估價結(jié)果進行比較。因真實價值不可得知，出現(xiàn)了替代真實價值的兩種選擇，一是實際成交價格，二是合格的估價師的重新估價結(jié)果。一般選用合格的估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一時間的重新估價結(jié)果。第2題、關(guān)于房地產(chǎn)估價結(jié)果的說法，錯誤的是______。A.估價結(jié)果是通過估價活動得出的估價對象價值或價格及提供的相關(guān)專業(yè)意見B.注冊房地產(chǎn)估價師在完成估價之前應征求估價委托人對估價結(jié)果的意見C.估價結(jié)果可能與估價對象在市場上進行交易的成交價格有所不同D.估價結(jié)果可能受注冊房地產(chǎn)估價師的專業(yè)水平和職業(yè)道德的影響我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]不能在未估價之前就征求委托人或估價利害關(guān)系人對估價結(jié)果的意見。第3題、估價中應盡量采用多種估價方法，其主要原因是______。A.估價對象適宜采用多種方法估價B.各種估價方法都有一定的局限性C.各種估價方法之間具有理論統(tǒng)一性D.難以通過分析排除不適用的估價方法我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]要求在估價中盡量采用多種估價方法進行估價，就是考慮到不同估價方法都有局限性。第4題、下列引起某商業(yè)房地產(chǎn)價格上漲的因素，不屬于該商業(yè)房地產(chǎn)價格自然增值因素的是______。A.該商業(yè)房地產(chǎn)所在地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展、人口增加B.該商業(yè)房地產(chǎn)附近修建地鐵、交通條件改善C.該商業(yè)房地產(chǎn)所在區(qū)域規(guī)劃為城市中央商務區(qū)D.該商業(yè)房地產(chǎn)擁有者聘用了優(yōu)秀的物業(yè)服務企業(yè)我的答案：參考答案：D答案解析：[解析]房地產(chǎn)擁有者對房地產(chǎn)進行投資改良，如重新進行裝修改造，更新或添加設(shè)施設(shè)備，改進物業(yè)管理等，這種房地產(chǎn)價格增值不是自然增值。外部經(jīng)濟、需求增加、房地產(chǎn)使用管制改變導致的房地產(chǎn)價格上漲，是真正的房地產(chǎn)自然增值。第5題、下列估價對象區(qū)位狀況的描述中，不屬于位置狀況描述的是______。A.估價對象距離機場35kmB.估價對象東面臨街，所臨街道為城市主干道C.估價對象建筑物坐北朝南D.估價對象附近有三條公交線路經(jīng)過我的答案：參考答案：D答案解析：[解析]位置描述有坐落、方位、與相關(guān)場所的距離、臨街狀況、朝向、樓層，選項D屬于交通描述。第6題、下列影響房地產(chǎn)供求變化的因素中，不會引起房地產(chǎn)需求量增加的是______。A.消費者的收入水平增加B.該種房地產(chǎn)的價格水平下降C.該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本上升D.消費者預期該種房地產(chǎn)價格上漲我的答案：參考答案：C答案解析：[解析]某種房地產(chǎn)的需求量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經(jīng)常起作用的因素有：①該種房地產(chǎn)的價格水平(一般地說，某種房地產(chǎn)的價格如果下降了，對其需求就會增加)；②消費者的收入水平(對正常商品來說，當消費者的收入增加時，就會增加對該種商品的需求)；③消費者的偏好；④相關(guān)物品的價格水平；⑤消費者對未來的預期(當消費者預期房地產(chǎn)價格未來會上漲時，就會增加對房地產(chǎn)的現(xiàn)時需求)?！霸摲N房地產(chǎn)的開發(fā)成本上升”是影響房地產(chǎn)供給量的因素。第7題、購買一套建筑面積為120m2，單價為18000元/m2的住宅，下列付款方式，名義價格和實際價格相符的是______。A.于成交日期一年后一次性支付所有款項B.于成交日期一次性付清，結(jié)予5%的優(yōu)惠C.于成交日期支付50萬元，余款在第一年年末支付D.首付50%，余款以期限10年、年利率7%，按月等額本息還款的抵押貸款支付我的答案：參考答案：D答案解析：[解析]選項ABC中實際價格均小于名義價格，只有選項D的名義價格與實際價格相等。第8題、距離是衡量房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣最常見、最簡單的指標，其中相對科學的距離指標是______。A.空間直線距離B.交通線路距離C.交通時間距離D.經(jīng)濟距離我的答案：參考答案：D答案解析：[解析]經(jīng)濟距離是把交通時間、交通費用統(tǒng)一用貨幣來衡量，以反映距離，是一種更加科學但較為復雜的距離。第9題、下列影響一套住房價格的因素中，不屬于實物因素的是______。A.朝向B.保溫C.隔聲D.戶型我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]建筑物實物因素有：建筑規(guī)模(建筑物的面積、體積、開間、進深、層高、室內(nèi)凈高、層數(shù)、高度)、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、空間布局、建筑功能(建筑物應滿足防水、保溫、隔熱、隔聲、通風、采光、日照等要求)、外觀、新舊程度。朝向是區(qū)位因素。第10題、關(guān)于房地產(chǎn)估價合法原則及其運用的說法，正確的是______。A.只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價對象B.估價對象狀況必須是實際狀況C.以公益為目的的學校教學樓可以作為抵押評估對象D.估價結(jié)果應是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格我的答案：參考答案：D答案解析：[解析]合法原則要求評估價值是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格。第11題、評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的價值時，價值時點和估價對象的狀況匹配正確的是______。A.價值時點為現(xiàn)在，估價對象狀況為現(xiàn)在狀況B.價值時點為現(xiàn)在，估價對象狀況為未來狀況C.價值時點為未來，估價對象狀況為現(xiàn)在狀況D.價值時點為未來，估價對象狀況為未來狀況我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]在評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值時，應特別注意兩點：①價值時點應與評估被征收房屋價值的價值時點一致。②估價對象狀況，如期房的區(qū)位、用途、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)等，以房屋征收部門向房地產(chǎn)估價機構(gòu)出具書面意見說明的用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋狀況為依據(jù)。第12題、某商業(yè)房地產(chǎn)年凈收益在樂觀、保守和最可能情況下的估計值分別為6萬元、4.2萬元和5.4萬元。若收益期限為30年，報酬率為6%，無法定優(yōu)先受償款，則該商業(yè)房地產(chǎn)的抵押價值為______萬元。A.57.81B.71.58C.74.33D.82.59我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]如果面臨的是不確定因素，當對該因素的樂觀、保守和折中判斷會導致對抵押價值的相對偏高、偏低和居中估計時，則應采取導致對抵押價值相對偏低的估計。第13題、評估某建筑面積為120m2的住宅在2016年9月30日前市場價格，下列交易實例中最適合作為可比實例的是______。交易實例建筑面積(m2)用途成交價格(元/m2)成交日期區(qū)域交易情況甲120居住58002015.8.3同一供需圈正常交易乙105居住60002016.6.30同一供需圈正常交易丙140辦公65002016.9.29同一供需圈正常交易丁115居住61002016.7.31不同供需圈正常交易A.甲B.乙C.丙D.丁我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]可比實例是符合一定條件的類似房地產(chǎn)的交易實例，具體是指交易實例中交易方式適合估價目的、成交日期接近價值時點、成交價格為正常價格或可修正為正常價格的估價對象的類似房地產(chǎn)等財產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益。甲實例成交日期與價值時點相距超過一年；丙實例用途為辦公，與估價對象用途不一致；丁實例與估價對象不在同一供需圈。第14題、賣方5年前以貸款方式購買了一套建筑面積為85m2的住宅，貸款總額為45萬元，期限為15年，年利率固定不變?yōu)?%，采用等額還本利息照付方式按月還款?，F(xiàn)買賣合同約定買方付給賣方50萬元，并承擔賣方應繳納的交易稅費及尚未償還的購房貸款。若賣方、買方應繳納的交易稅費分別為正常成交價格的6%和4%，則該住宅的正常成交價格為______元/m2。A.9787B.10013C.10282D.10539我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]由于買方負擔買賣雙方全部交易稅費，則稅費負擔正常情況下成交價格=賣方實得金額+賣方應負擔的稅費，稅費負擔正常情況下成交價格=50/(1-6%)=53.19(萬元)，不帶債權(quán)債務的房地產(chǎn)價格=帶債權(quán)債務的房地產(chǎn)價格-債權(quán)+債務=53.19萬元+尚未償還購房貸款(債務)，尚未償還購房貸款=45×(1-5/15)=30(萬元)，則不帶債權(quán)債務的房地產(chǎn)價格(正常成交價格)=(30+53.19)/85=0.9787萬元/m2=9787元/m2。第15題、關(guān)于比較法運用的說法，錯誤的是______。A.同類數(shù)量較多，有較多交易的房地產(chǎn)適用比較法估價B.盡量不選擇需進行交易情況修正的交易實例作可比實例C.掛牌案例不能作為可比實例，但可作為了解市場行情的參考D.需修正或調(diào)整的因素越多，估價結(jié)果越合理我的答案：參考答案：D答案解析：[解析]選項A，比較法適用的估價對象是同類數(shù)量較多、有較多交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)；選項B，有特殊交易情況的交易實例一般不宜選為可比實例，但當可供選擇的交易實例較少而不得不選用時，則應對其進行交易情況修正；選項C，掛牌價不能作為估價依據(jù)，但可作為了解市場行情的參考；選項D，需修正或調(diào)整的因素越多，說明可比實例的可比性越差，估價結(jié)果越不合理，故錯誤。第16題、甲、乙兩家相鄰土地，市場價格分別為50萬元和70萬元，若將該兩家土地合并為一家土地，合并后的土地市場價格為150萬元。如果乙宗地的擁有者購買甲宗地，則甲宗地的擁有者合理的要價范圍是______萬元。A.0～50B.50～65C.50～80D.62.5～150我的答案：參考答案：C答案解析：[解析]甲宗地單獨的價格為50萬，合并后增值=150-(50+70)=30(萬元)，可在甲乙兩地塊間合理分配。甲宗地合理的要價范圍為50萬元～80萬元。第17題、某寫字樓持有期內(nèi)年均有效毛收入為400萬元，運營費用率為30%，預計持有至5年末出售時的總價為6000萬元，銷售費稅率為6%，報酬率中無風險報酬率為6%，風險報酬率為無風險報酬率的25%，則該寫字樓目前的收益價值為______萬元。A.5061.44B.5546.94C.5562.96D.6772.85我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]年凈收益=400×(1-30%)=280(萬元)，報酬率=6%×(1+25%)=7.5%，第18題、關(guān)于建筑物經(jīng)濟壽命說法，正確的是______。A.經(jīng)濟壽命主要由建筑物的質(zhì)量及地基穩(wěn)定性決定B.正常情況下，經(jīng)濟壽命長于自然壽命C.經(jīng)濟壽命與周圍環(huán)境，房地產(chǎn)市場狀況有關(guān)D.建筑物更新改造后，自然壽命可以延長而經(jīng)濟壽命不變我的答案：參考答案：C答案解析：[解析]建筑物經(jīng)濟壽命主要由市場決定，同類建筑物在不同地區(qū)的經(jīng)濟壽命可能不同，一般是在建筑物設(shè)計使用年限基礎(chǔ)上，根據(jù)建筑物的施工、使用、維護和更新改造等狀況，以及周圍環(huán)境、房地產(chǎn)市場狀況等進行綜合分析判斷得出的。第19題、房地產(chǎn)的有租約限制價值等于______。A.無租約限制價值減承租人權(quán)益價值B.出租人權(quán)益價值加承租人權(quán)益價值C.無租約限制價值減出租人權(quán)益價值D.出租人權(quán)益價值減承租人權(quán)益價值我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]出租人權(quán)益價值也稱為有租約限制價值、帶租約的價值。同一宗房地產(chǎn)，無租約限制價值、出租人權(quán)益價值和承租人權(quán)益價值三者之間的關(guān)系為：無租約限制價值=出租人權(quán)益價值+承租人權(quán)益價值。即：有租約限制價值=無租約限制價倒-承租人權(quán)益價值。第20題、運用市場提取法求取的報酬率可能與估價對象未來收益風險不完全一致，其根本原因是______。A.能夠獲得的交易實例數(shù)量較多B.所取得的報酬率是利用過去的數(shù)據(jù)求取的C.利用試錯法和內(nèi)插法求取報酬率時存在計算誤差D.可比實例采用了典型買者和賣者的期望報酬率并進行適當調(diào)整我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]市場提取法求出的報酬率反映的是人們頭腦中過去而非未來的風險判斷。對估價對象報酬率的判斷，應著眼于可比實例的典型買者和典型賣者對該類房地產(chǎn)的預期或期望報酬率，對用市場提取法求出的報酬率進行適當?shù)恼{(diào)整。第21題、某房地產(chǎn)的年凈收益為60萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地使用年限為30年，土地報酬率為6%，該房地產(chǎn)的價值為______萬元。A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00我的答案：參考答案：C答案解析：[解析]土地的價值：該房地產(chǎn)的價值：VO=VL+VB=200+495.53=695.53萬元。第22題、某新建房地產(chǎn)的土地取得成本為200萬元，建設(shè)成本和管理費用之和為500萬元，投資利息為50萬元，銷售費用和銷售稅費分別為重新購建價格的3%和6%，成本利潤率為15%，則該房地產(chǎn)的重新購建價格為______萬元。A.939.56B.947.80C.952.51D.986.84我的答案：參考答案：C答案解析：[解析]設(shè)該房地產(chǎn)的重新購建價格為V，則有該房地產(chǎn)的重新購建價格V=200+500+50+V(3%+6%)+15%×(200+500+50+3%V)，該房地產(chǎn)的重新購建價格V=952.51萬元。第23題、某房地產(chǎn)的土地是于8年前通過出讓方式取得的，1年后房屋建成交付使用，容積率為1.2。目前該房地產(chǎn)的土地重新購建價格為每平方米土地面積3000元，建筑物重新購建價格為2800元/m2，建筑物成新率為90%，土地使用8年的年期調(diào)整系數(shù)為94%。目前該房地產(chǎn)的市場價格為______元/m2。A.4870B.5020C.5340D.5520我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]3000/1.2+2800×90%=5020元/m2。土地重新購建價格是指在價值時點(現(xiàn)在)土地狀況下價格，土地使用期限應為自價值時點起計算的土地使用權(quán)剩余年限，土地年期不用調(diào)整。第24題、通過房租求取房地產(chǎn)凈收益，不應扣除______。A.空置損失B.房產(chǎn)稅C.房屋折舊費D.房屋保險費我的答案：參考答案：C答案解析：[解析]基于租賃收入測算凈收益的基本公式為：凈收益=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入-運營費用=有效毛收入-運營費用。運營費用是維持估價對象正常使用或營業(yè)的必要支出，包括房地產(chǎn)稅、房屋保險費、物業(yè)服務費、管理費用、維修費、水電費等，具體應根據(jù)合同租金的內(nèi)涵決定取舍，其中由承租人負擔的部分不應計入。運營費用是從估價角度出發(fā)的，與會計上的成本費用有所不同，通常不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、房地產(chǎn)折舊額、房地產(chǎn)改擴建費用和所得稅。第25題、某住宅的建筑面積為160m2，土地剩余使用期限為60年，以建筑面積計算的土地重新購建價格和建筑重新購建價格分別為5000元/m2和3500元/m2。目前，該房屋門窗、墻面、地面等破損引起的折舊為5萬元，戶型設(shè)計落后引起的折舊為8萬元，位于城市衰落地區(qū)引起的折舊為6萬元。若土地報酬率為6%，則該住宅的成本價格為______萬元。A.115.91B.117.00C.134.91D.136.00我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]該住宅的成本價值=土地重新購建價格+建筑物重新購建價格-建筑物折舊=(5000+3500)×160×10-4-5-8-6=117萬元。第26題、下列引起房地產(chǎn)貶值的因素中，屬于功能折舊的是______。A.寫字樓層高偏低B.廠房受酸雨腐蝕C.住宅庫存量過大D.在建工程基礎(chǔ)不均勻沉降我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]“寫字樓層高偏低”屬于功能落后折舊，“廠房受酸雨腐蝕”和“在建工程基礎(chǔ)不均勻沉降”屬于物質(zhì)折舊，“住宅庫存量過大”屬于外部(經(jīng)濟)折舊。第27題、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中后續(xù)開發(fā)利潤的說法，正確的是______。A.根據(jù)當?shù)厣夏甓人行麻_發(fā)項目的平均利潤率來計算B.采用直接成本利潤率計算時，計算基數(shù)為后續(xù)開發(fā)建設(shè)成本C.靜態(tài)分析法中可用總利潤率或年平均利潤率測算后續(xù)開發(fā)利潤D.開發(fā)利潤率應為扣除所得稅后的凈利潤率我的答案：參考答案：C答案解析：[解析]選項A，開發(fā)利潤是典型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行特定的房地產(chǎn)開發(fā)所期望獲得的利潤(平均利潤)。選項B，采用直接成本利潤率計算時，計算基數(shù)為待開發(fā)房地產(chǎn)價值及其取得稅費，以及后續(xù)的建設(shè)成本。選項D，開發(fā)利潤是未扣除土地增值稅和企業(yè)所得稅的。第28題、采用假設(shè)開發(fā)法中的動態(tài)分析法評估某住宅在建工程的市場價值，預測取得在建工程后3個月開始建設(shè)，建設(shè)期1年，假設(shè)建成后3個月一次售出，同類住宅現(xiàn)行市場價格為8000元/m2，預測未來2年內(nèi)同類住宅價格每年遞增5%。若折現(xiàn)率為12%，則該在建工程開發(fā)完成后房地產(chǎn)的現(xiàn)時價值為______元/m2。A.7262B.7380C.7500D.8670我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]8000×(1+5%)1.5/(1+12%)1.5=7261.84(元/m2)。第29題、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法估價中開發(fā)經(jīng)營期、建設(shè)期、經(jīng)營期等之間關(guān)系的說法，錯誤的是______。A.開發(fā)經(jīng)營期可分為建設(shè)期和經(jīng)營期B.建設(shè)期的起點與開發(fā)經(jīng)營期的起點相同C.經(jīng)營期可具體分為銷售期和運營期D.建設(shè)期和經(jīng)營期不會重疊我的答案：參考答案：D答案解析：[解析]在有預售情況下，銷售期(經(jīng)營期包括銷售期和運營期)與建設(shè)期有重合。第30題、當房地產(chǎn)價格持續(xù)上升或持續(xù)下降且各期上升或下降的數(shù)額大致相同，宜選擇的估價方法是______。A.平均增減量法B.平均發(fā)展速度法C.移動平均法D.指數(shù)修勻法我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]運用平均增減量法進行預測的條件是，房地產(chǎn)價值或價格的變動過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的，并且各期上升或下降的數(shù)額大致相同，否則就不宜采用這種方法。第31題、關(guān)于路線價法的說法，錯誤的是______。A.實際估價中同一路線價區(qū)段內(nèi)標準臨街深度可以不同B.相同條件下臨街深度越深的地塊，累計深度價格修正率越大C.路線價為若干標準臨街宗地的平均價格D.運用路線價法的前提條件是街道較規(guī)整，臨街土地排列較整齊我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]實際估價中，設(shè)定的標準臨街深度通常是路線價區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)或平均數(shù)，是一個固定的數(shù)值。第32題、某工業(yè)用房占地面積5000m2，容積率為1.5，土地單價為2400元/m2?，F(xiàn)可依法變更為商業(yè)用房并增加2500m2建筑面積，現(xiàn)時商業(yè)用地的樓面地價為5600元/m2。該工業(yè)用房變更為商業(yè)用房理論應補繳地價______萬元。A.1000B.3000C.3800D.4400我的答案：參考答案：D答案解析：[解析]新容積率=新總建筑面積/占地面積=(5000×1.5+2500)/5000=2.0；補地價=(5600×2.0-2400)×5000×10-4=4400萬元。第33題、在國有土地上房屋征收評估中，對已出租的房地產(chǎn)不考慮租賃因素的影響。這一估價假設(shè)屬于______。A.未定事項假設(shè)B.背離事實假設(shè)C.不相一致假設(shè)D.依據(jù)不足假設(shè)我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]背離事實假設(shè)，應說明因估價目的的特殊需要、交易條件設(shè)定或約定，對估價對象狀況所做的與估價對象的實際狀況不一致的合理假定。例如，在國有土地上房屋征收評估中，評估被征收房屋的價值不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。第34題、關(guān)于價值時點的說法，錯誤的是______。A.價值時點可以是過去、現(xiàn)在或?qū)鞡.價值時點是由估價目的決定的C.價值時點應與估價對象狀況對應的時點一致D.價值時點與實地查勘日期可以不一致我的答案：參考答案：C答案解析：[解析]價值時點不一定與估價對象狀況對應的時點一致。第35題、關(guān)于估價師聲明的說法，正確的是______。A.估價師聲明是注冊房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)的免責聲明B.估價師聲明中應對勤勉盡責估價作出承諾和保證C.未參與估價的注冊房地產(chǎn)估價師可以在估價師聲明上簽名D.估價師聲明中應對估價結(jié)果成立的條件作出提示和說明我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]估價師聲明應寫明所有參加估價的注冊房地產(chǎn)估價師對其估價職業(yè)道德、專業(yè)勝任能力和勤勉盡責估價的承諾和保證。該聲明對簽名的估價師也是一種警示。不得將估價師聲明的內(nèi)容與估價假設(shè)和限制條件的內(nèi)容相混淆，或把估價師聲明變成估價師和估價機構(gòu)的免責聲明。多項選擇題第36題、關(guān)于房地產(chǎn)估價要素的說法，正確的有______。A.估價目的取決于估價委托人對估價的實際需求B.估價對象由估價委托人和估價目的雙重決定C.選取估價依據(jù)應有針對性，主要是根據(jù)估價對象和價值類型選取D.估價原則應根據(jù)價值類型和估價目的進行選擇E.估價程序是指完成估價項目所需要的各項工作進行的先后次序，不得交叉或反復我的答案：參考答案：ABD答案解析：[解析]選項C，選取估價依據(jù)應有針對性，主要是根據(jù)估價目的和估價對象選取；選項E，估價程序中的一些工作步驟之間不是絕對分隔開的，可以有某些交叉，有時甚至需要一定的反復，但不得隨意簡化和省略。第37題、評估一套單元式住宅的抵押價值，若未做特別說明，應包含在估價對象范圍內(nèi)的有______。A.二次裝修時所鋪的木地板B.可拆卸的水凈化處理設(shè)備C.嵌入式固定衣柜D.隨建筑配置的中央空調(diào)系統(tǒng)E.擺在室內(nèi)的沙發(fā)我的答案：參考答案：ACD答案解析：[解析]在未做特殊說明的情況下，其他相關(guān)定著物要列入估價范圍，選項CD屬于其他相關(guān)定著物。選項A屬于建筑物實物中的裝飾裝修。第38題、關(guān)于成交價格、市場價格、理論價格和評估價值的說法，正確的有______。A.在一筆成功的房地產(chǎn)交易，買房最高出價≥成交價格≥賣方最低要價B.在買方市場下，成交價格會偏向賣方最低要價C.市場價格和理論價格相比，市場價格是長期均衡價格，理論價格是短期均衡價格D.在正常市場或正常經(jīng)濟發(fā)展下，市場價格基本上與理論價格相吻合，圍繞著理論價格而上下波動，不會偏離太遠E.當交易情況正常時，成交價格接近市場價格我的答案：參考答案：ABDE答案解析：[解析]選項C，市場價格和理論價格相比，市場價格是短期均衡價格，理論價格是長期均衡價格，故錯誤。第39題、關(guān)于相同條件下同一估價對象的市場價值和現(xiàn)狀價值的說法，正確的有______。A.在合法利用下，現(xiàn)狀價值不高于市場價值B.在合法利用下，(市場價值一現(xiàn)狀價值)≥將現(xiàn)狀利用改變?yōu)樽罡咦罴牙玫谋匾С黾皯美麧機.在現(xiàn)狀利用為最高最佳利用下，現(xiàn)狀價值等于市場價值D.在不是合法利用下，現(xiàn)狀價值不低于市場價值E.同一估價目的、價值類型下，不能同時評估市場價值和現(xiàn)狀價值我的答案：參考答案：ABC答案解析：[解析]在合法利用下，現(xiàn)狀價值低于或等于市場價值。當在合法利用下的實際狀況為最高最佳利用狀況時，現(xiàn)狀價值等于市場價值。在不是合法利用下，現(xiàn)狀價值有可能高于市場價值。在合法利用下，必然有(市場價值-現(xiàn)狀價值)≥將現(xiàn)狀利用改變?yōu)樽罡咦罴牙玫谋匾С黾皯美麧?，否則，現(xiàn)狀利用就是最高最佳利用，現(xiàn)狀價值就是市場價值。第40題、下列房地產(chǎn)價格影響因素中，屬于外部因素的有______。A.經(jīng)濟因素B.區(qū)位因素C.權(quán)益因素D.人口因素E.心理因素我的答案：參考答案：ADE答案解析：[解析]房地產(chǎn)自身因素可分為房地產(chǎn)實物因素、房地產(chǎn)權(quán)益因素和房地產(chǎn)區(qū)位因素，房地產(chǎn)外部因素可分為人口因素、制度政策因素、經(jīng)濟因素、社會因素、國際因素、心理因素和其他因素。第41題、下列房地產(chǎn)估價方法的運用中，符合謹慎原則要求的有______。A.比較法估價時，不選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例為可比實例B.收益法估價時，不高估收入和運營費用C.成本法估價時，不高估土地取得成本、建設(shè)成本、稅費、利潤和折舊D.假設(shè)開發(fā)法估價時，不高估未來開發(fā)完成后的價值或低估后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤E.長期趨勢法預測房地產(chǎn)未來價格時，不高估市場價格增長水平我的答案：參考答案：AD答案解析：[解析]遵循謹慎原則的下列要求：(1)在運用比較法估價時，不應選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應對可比實例進行必要的實地查勘；(2)在運用收益法估價時，不應高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或資本化率不應偏低；(3)在運用成本法估價時，不應高估土地取得成本、建設(shè)成本、有關(guān)稅費和利潤，不應低估折舊；(4)在運用假設(shè)開發(fā)法估價時，不應高估未來開發(fā)完成后的價值，不應低估后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤。第42題、估價對象為一宗熟地，對選取的可比實例進行實物狀況調(diào)整的內(nèi)容有______。A.土地形狀B.土地狀況C.土地使用年限D(zhuǎn).土地開發(fā)程度E.容積率我的答案：參考答案：ABD答案解析：[解析]實物狀況調(diào)整的內(nèi)容很多，對土地來說，主要有土地的面積、形狀、地形、地勢、地質(zhì)、土壤、開發(fā)程度等影響房地產(chǎn)價格的因素。選項CE屬于權(quán)益狀況調(diào)整。第43題、預計某房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為170萬元，此后每年凈收益在上一年的基礎(chǔ)上減少8萬元，報酬率為8%，則下列說法中正確的有______。A.該房地產(chǎn)未來第30年的年凈收益小于零B.該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限大于22年C.該房地產(chǎn)的收益價值小于1276.47萬元D.該房地產(chǎn)的收益價值大于875萬元E.該房地產(chǎn)的資本化率為16%我的答案：參考答案：ABCD答案解析：[解析]令A-(n-1)b=0，170-8×(n-1)=0，得：n=22.25年，20年＜22.25年＜30年，因此，選項AB正確；875萬元＜1118.59萬元＜301276.47萬元，選項CD正確；該房地產(chǎn)的資本化率=170/1118.59=15.2%≠16%，因此選項E不對。第44題、運用成本法對新開發(fā)房地產(chǎn)的價值進行評估，在減值或增值調(diào)整時，應考慮的影響因素主要包括______。A.項目選址不當B.建設(shè)成本偏高C.運營費用是否客觀D.工程施工質(zhì)量優(yōu)劣E.該類房地產(chǎn)市場供求狀況我的答案：參考答案：ADE答案解析：[解析]新開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)雖然不存在一般意義上的折舊，但應根據(jù)其選址是否適當、規(guī)劃設(shè)計是否合理、工程施工質(zhì)量優(yōu)劣以及該類房地產(chǎn)的市場供求狀況等，考慮其可能的減值因素和增值因素，予以適當?shù)臏p價或增價調(diào)整。第45題、關(guān)于建筑物壽命的說法，正確的有______。A.利用年限法求取建筑物折舊時，建筑物的年齡應采用有效年齡，壽命應采用經(jīng)濟壽命B.對建筑物進行更新改造可使建筑物的經(jīng)濟壽命長于其自然壽命C.建筑物的剩余經(jīng)濟壽命是其自然壽命減去有效年齡后的壽命D.建筑物的剩余自然壽命是其經(jīng)濟壽命減去實際年齡后的壽命E.建筑物的有效年齡與剩余經(jīng)濟壽命之和為建筑物經(jīng)濟壽命我的答案：參考答案：AE答案解析：[解析]選項B，如果建筑物經(jīng)過了更新改造，包括改建、擴建和修繕等，其自然壽命和經(jīng)濟壽命都有可能得到延長。選項C，建筑物剩余經(jīng)濟壽命是建筑物經(jīng)濟壽命減去有效年齡后的壽命。選項D，建筑物剩余自然壽命是建筑物自然壽命減去實際年齡后的壽命。第46題、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中的動態(tài)分析法運用的說法，正確的有______。A.各項收入、支出均為價值時點房地產(chǎn)市場狀況下的值B.在抵押估價中一般采用“被迫轉(zhuǎn)讓前提”C.不需要單獨計算投資利息D.不考慮預售和延遲銷售的影響E.測算后續(xù)開發(fā)利潤時，要求利潤率與其計算基數(shù)相匹配我的答案：參考答案：BC答案解析：[解析]選項A，動態(tài)分析法要考慮各項收入、支出發(fā)生的時間不同，即要先把它們折算到同一時間上(直接或最終折算到價值時點上)，然后再相加減。選項D，靜態(tài)分析法不考慮各項收入、支出發(fā)生的時間不同，即不是將它們折算到同一時間上，而是直接相加減，但要計算投資利息，計息期通常到開發(fā)完成之時，即既不考慮預售，也不考慮延遲銷售；而動態(tài)分析法是要考慮預售和延遲銷售的影響。選項E，在靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨顯現(xiàn)出來，在動態(tài)分析法中這兩項都不顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中。第47題、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的說法，正確的有______。A.開發(fā)完成后的價值是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所對應的價值B.未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況不能包含動產(chǎn)、權(quán)利等C.評估投資價值時，未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值有時要考慮無形收益D.對于自營的房地產(chǎn)，不宜運用收益法求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值E.可以運用成本法求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值我的答案：參考答案：AC答案解析：[解析]選項B，未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況并不一定是純粹的房地產(chǎn)，有可能包含房地產(chǎn)以外的動產(chǎn)、權(quán)利等，特別是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)為賓館、影劇院、高爾夫球場、汽車加油站這類收益性房地產(chǎn)的，其狀況通常是“以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)”，除了房地產(chǎn)，還包含家具、機器設(shè)備等房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)。選項D，對于出租或自營的房地產(chǎn)，預測開發(fā)完成后的價值，可先預測其租賃或自營的凈收益，再采用收益法將該凈收益轉(zhuǎn)換為價值。選項E，開發(fā)完成后的價值不能采用成本法求取。第48題、關(guān)于房地產(chǎn)估價長期趨勢法運用的說法，正確的有______。A.長期趨勢法一般不適用于對估價對象當前價格水平的測算或估價B.對價格存在明顯季節(jié)波動的估價對象適宜采用移動平均法消除季節(jié)波動影響C.數(shù)學曲線擬合方程Y=a+bX的參數(shù)a、b通常采用最小二乘法確定D.選擇具體預測方法的主要依據(jù)是估價對象或類似房地產(chǎn)歷史價格的變動規(guī)律E.可以用來比較兩類房地產(chǎn)的價格發(fā)展?jié)摿ξ业拇鸢福簠⒖即鸢福篈CDE答案解析：[解析]選項A，長期趨勢法是運用預測科學的有關(guān)理論和方法，特別是時間序列分析，來推測、判斷房地產(chǎn)未來價值或價格的方法；所謂預測，就是由已知的過去和現(xiàn)在預先推測未知的未來。選項B，長期趨勢法適用的估價對象是價值、價格有一定變動規(guī)律的房地產(chǎn)。第49題、關(guān)于路線價區(qū)段的說法，正確的有______。A.路線價區(qū)段位于街道兩側(cè)，是帶狀的B.應將面積相近、形狀相同、位置相鄰的臨街土地劃為同一個路線價區(qū)段C.兩個路線價區(qū)段的分界線，原則上是地價水平有明顯差異的地點D.較長的繁華街道，可根據(jù)地價水平差異情況劃分為兩個以上的路線價區(qū)段E.同一街道兩側(cè)的地價水平有明顯差異的，應以街道中心為分界線，將該街道兩側(cè)視為不同的路線價區(qū)段我的答案：參考答案：ACDE答案解析：[解析]在劃分路線價區(qū)段時，應將“通達性相當、位置相鄰、地價水平相近”的臨街土地劃為同一個路線價區(qū)段。第50題、關(guān)于估價方法選用的說法，正確的有______。A.所有適用的估價方法都應該用，不得隨意取舍B.商品住宅一般應以比較法為常用的估價方法C.現(xiàn)狀空置商鋪不宜采用收益法估價D.影劇院一般適用比較法和成本法估價E.市場依據(jù)不充分而不宜采用比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法估價的情況下，可以將成本法作為主要的估價方法我的答案：參考答案：BE答案解析：[解析]選項A，當估價對象適用兩種或兩種以上估價方法進行估價時，宜同時選用所有適用的估價方法進行估價，不得隨意取舍；當必須取舍時，應在估價報告中說明并陳述理由。選項C，收益法適用的估價對象是收益性房地產(chǎn)，這些估價對象不限于其本身目前是否有收益，只要其同類房地產(chǎn)有收益即可。選項D，現(xiàn)成的商品住宅、寫字樓、商場，理論上一般適用比較法、收益法和成本法估價；現(xiàn)成的游樂場、影劇院，理論上一般適用收益法和成本法估價；開發(fā)完成后的價值可以采用比較法或收益法估價的在建工程，理論上一般適用假設(shè)開發(fā)法和成本法估價；開發(fā)完成后的價值可以采用比較法或收益法估價的房地產(chǎn)開發(fā)用地，理論上一般適用假設(shè)開發(fā)法、比較法和成本法估價。判斷題第51題、在某一價值時點下，某宗房地產(chǎn)的市場價值反映的是市場上潛在交易者的集體價值判斷，可能高于其理論價格。A.對B.錯我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]對估價師或某個特定的市場參與者而言，房地產(chǎn)價值由市場力量決定，是客觀的，即房地產(chǎn)價值由眾多市場參與者的價值判斷所形成，而非個別市場參與者的價值判斷所決定。市場價值可能高于也可能低于其理論價格，市場價格一直在圍繞理論價格波動。第52題、房屋被征用為臨時安置用房，半年后返還時發(fā)現(xiàn)局部毀損，補償金額應包括使用上的補償和相當于被征用房屋價值的補償。A.對B.錯我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]房屋被征用后毀損的，補償金額應包括使用上的補償和相當于被征用房地產(chǎn)毀損前后價值之差的補償；房地產(chǎn)被征用后滅失的，補償金額應包括使用上的補償和相當于被征用房地產(chǎn)價值的補償。第53題、某宗建設(shè)用地紅線內(nèi)的給水、排水、電力等基礎(chǔ)設(shè)施屬于該宗土地的實物因素。A.對B.錯我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]土地實物狀況描述中的土地開發(fā)程度：說明到達地塊紅線內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和地塊內(nèi)的場地平整程度，即通常所說的是“三通一平”或是“五通一平”、“七通一平”及其具體內(nèi)容。“三通一平”一般是指通路、通水、通電以及場地平整；“五通一平”一般是指具備道路、給水、排水、電力、通信等基礎(chǔ)設(shè)施條件以及場地平整；“七通一平”一般是指具備道路、給水、排水、電力、通信、燃氣、供熱等基礎(chǔ)設(shè)施條件以及場地平整。第54題、房地產(chǎn)投保火災險時的保險價值，通常不應包含不可能損毀的土地價值。A.對B.錯我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]房地產(chǎn)投?；馂碾U時的保險價值，僅是有可能遭受火災損毀的建筑物的價值及其可能的連帶損失，不包含不可損毀的土地的價值。第55題、在賣方市場下，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，通常會使房地產(chǎn)價格下降。A.對B.錯我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收相當于商品生產(chǎn)環(huán)節(jié)的稅收，如耕地占用稅、企業(yè)所得稅。一般地說，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會增加房地產(chǎn)開發(fā)成本，從而會推動房地產(chǎn)價格上漲；反之，會使房地產(chǎn)價格下降。第56題、房地產(chǎn)市場價值評估應同時遵循獨立、客觀、公正原則，合法原則，價值時點原則，替代原則，最高最佳利用原則。A.對B.錯我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]市場價值評估應遵循獨立客觀公正原則、合法原則、價值時點原則、替代原則、最高最佳利用原則。如投資價值評估要站在某個特定單位或個人的立場上而非站在中立的立場上進行評估，嚴格地說不一定要遵循獨立客觀公正原則。第57題、房地產(chǎn)市場狀況調(diào)整不僅是交易日期調(diào)整，還包括一些其他因素調(diào)整。A.對B.錯我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]房地產(chǎn)市場狀況調(diào)整也稱為交易日期調(diào)整，是使可比實例在其成交日期的價格成為在價值時點的價格的處理。第58題、比較法估價中進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是把可比實例在其成交日期的自身狀況下的價格調(diào)整為在價值時點的估價對象狀況下的價格。A.對B.錯我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]房地產(chǎn)狀況調(diào)整是使可比實例在其自身狀況下的價格成為估價對象狀況下的價格的處理?？杀葘嵗隣顩r應是其成交價格所對應或反映的狀況，而不是它在價值時點的狀況，也不一定是在其成交日期的狀況。第59題、某房地產(chǎn)未來第一年有效毛收入為10萬元，運營費用為2.5萬元，有效毛收入乘數(shù)為10，則該房地產(chǎn)的資本化率為7.5%。A.對B.錯我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]房地產(chǎn)價值=未來第一年的有效毛收入×有效毛收入乘數(shù)=10×10=100萬元，資本化率=未來第一年的凈收益/房地產(chǎn)價值=(10-2.5)/100×100%=7.5%。第60題、.有獨特設(shè)計或者只針對特定使用者的特殊需要而開發(fā)的房地產(chǎn)通常采用成本法估價。A.對B.錯我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]特殊廠房(如化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠)、油田、碼頭、機場之類有獨特設(shè)計或只針對特定使用者的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，以及單獨的建筑物或其裝飾裝修部分，通常是采用成本法估價。第61題、.運用分解法求取建筑物折舊時，只存在不可修復的功能落后折舊，不存在可修復的功能落后折舊。A.對B.錯我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]功能折舊分成功能缺乏折舊、功能落后折舊和功能過剩折舊三類。功能缺乏折舊分成可修復的功能缺乏折舊和不可修復的功能缺乏折舊。功能落后折舊分成可修復的功能落后折舊和不可修復的功能落后折舊。功能過剩一般是不可修復的。第62題、.在假設(shè)開發(fā)法的動態(tài)分析法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值是未來開發(fā)完成時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值。A.對B.錯我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]將開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出折現(xiàn)到價值時點后相減得到估價對象價值或價格的方法，稱為動態(tài)分析法。所以，在動態(tài)分析法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值是價值時點之后未來某時點市場狀況下的價值。第63題、.運用平均發(fā)展速度法預測房地產(chǎn)價格時，可對過去各期的發(fā)展速度予以加權(quán)計算，權(quán)重應根據(jù)各期發(fā)展速度的大小，由小到大來確定。A.對B.錯我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]由于越接近所預測的價值、價格對應的時間的增減量對預測越重要，所以如果能用不同的權(quán)重對過去各期的發(fā)展速度予以加權(quán)后再計算其平均發(fā)展速度，就能使預測的價值、價格更接近或符合實際。至于在預測時究竟應采用哪種權(quán)重予以加權(quán)，一般需要根據(jù)房地產(chǎn)價值、價格的變動過程和趨勢以及預測者的經(jīng)驗來判斷確定。第64題、.基準地價修正法估價結(jié)果的準確性，主要取決于基準地價的準確性以及調(diào)整系數(shù)的完整性和合理性。A.對B.錯我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]基準地價修正法本質(zhì)上是一種比較法，并且也是一種間接的估價方法，因為基準地價是一種評估價。因此基準地價修正法估價結(jié)果的準確性，主要取決于基準地價的準確性以及調(diào)整系數(shù)的完整性和合理性。第65題、.在界定估價對象的范圍時，要特別注意是否不包括屬于房地產(chǎn)的財產(chǎn)和包括房地產(chǎn)以外的財產(chǎn)。A.對B.錯我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]在界定估價對象的財產(chǎn)范圍時，要特別注意是否不包括屬于房地產(chǎn)的資產(chǎn)和包括房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)，以及同一標的物在抵押、征收、自愿轉(zhuǎn)讓、司法拍賣等不同估價目的下的財產(chǎn)范圍可能應有所不同。計算題第66題、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關(guān)資料如下：(1)可比實例及其交易情況見下表?？杀葘嵗鼳BC面積使用面積60m2，使用面積與建筑面積比為0.72:1建筑面積82m2建筑面積70m2成交價格112萬元人民幣賣方實得16.5萬美元115萬元港幣成交價