2首屆業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立程序指引

首屆業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立程序指引成立條件物業(yè)管理區(qū)域符合下列條件之一的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面報告，建設(shè)單位未提交書面報告或者建設(shè)單位已不存在的，業(yè)主可以以書面形式向鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的請求。符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議：㈠出售并交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之五十以上；㈡首套物業(yè)出售并交付使用已滿兩年的。提交材料：㈠物業(yè)管理區(qū)域證明；㈡房屋及建筑物面積清冊；㈢業(yè)主名冊；㈣建筑規(guī)劃總平面圖；㈤交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；伉）物業(yè)服務(wù)用房配置證明；（七）物業(yè)出售并交付使用時間等文件資料；（A）其他有關(guān)的文件資料。第一步成立業(yè)主大會籌備組符合首次業(yè)主大會會議召開條件的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府接到建設(shè)單位的書面報告或者業(yè)主的書面請求之日起三十日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)會同社區(qū)居委會組織成立業(yè)主大會會議籌備組（以下簡稱籌備組），并確定籌備組組長。㈠籌備組成員的條件和人數(shù)首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和社區(qū)居民員會代表五至十一組成?；I備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任?；I備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)，將其成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行書面公告。㈡籌備組的成立程序1?申請小區(qū)業(yè)主聯(lián)名向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提交《成立首屆業(yè)主大會申請書》。已達(dá)到成立業(yè)主大會條件的小區(qū)，也可由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府向小區(qū)業(yè)主發(fā)出《關(guān)于成立首屆業(yè)主大會會議籌備組的公告》。公示經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府確認(rèn)的《關(guān)于成立首屆業(yè)主大會會議籌備組的公告》，在小區(qū)內(nèi)張貼公示70,告知全體業(yè)主關(guān)于關(guān)于成立首屆業(yè)主大會會議籌備組的事宜。公示期內(nèi)業(yè)主自薦《關(guān)于成立首屆業(yè)主大會會議籌備組的公告》公示期間，推（自）薦參與籌備組成員的業(yè)主填寫《籌備組成員推（自）薦表》，將表格送到推薦箱或者《公告》上指定的業(yè)主處。4?籌備組的產(chǎn)生《關(guān)于成立首屆業(yè)主大會會議籌備組的公告》公示期滿后，聯(lián)名業(yè)主收到的推（自）薦表不超過規(guī)定的業(yè)主代表人數(shù)的，這些自薦的業(yè)主即成為籌備組成員。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府召集所有自薦人選舉籌備組成員。業(yè)主為法人或者其他組織，委托其工作人員參加籌備組的，應(yīng)當(dāng)書面委托。籌備組的確立籌備組發(fā)出《業(yè)主大會會議籌備組成員名單的公示》，在小區(qū)內(nèi)張貼公示7日。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決?；I備組自成立之日起90天內(nèi)應(yīng)當(dāng)組織召開首屆業(yè)主大會。★若籌備組通過上述流程后仍未能成立的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定重新向物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會書面申請。第二步做好各項籌備工作業(yè)主大會籌備組成立以后，應(yīng)當(dāng)做好下列籌備工作：㈠確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；1?業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。2?首次業(yè)主大會會議內(nèi)容主要為表決《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。㈡擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》和決定表決事項、確認(rèn)業(yè)主人數(shù)、投票權(quán)數(shù)1?擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《管理規(guī)約》業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項依法作出約定。管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。決定表決事項、確認(rèn)業(yè)主人數(shù)和投票權(quán)數(shù)⑴籌備組應(yīng)決定首屆業(yè)主大會的以下表決事項：業(yè)主大會議事規(guī)則；管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會成員。決定上述事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。⑵確認(rèn)業(yè)主人數(shù)和投票權(quán)數(shù)籌備組向建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)索取業(yè)主資料，確認(rèn)業(yè)主人數(shù)，確定每戶業(yè)主在首屆業(yè)主大會上的投票權(quán)數(shù)。建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主大會籌備組工作，向業(yè)主大會籌備組提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑的基本資料（包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)地上、地下的建筑物、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地等）、已籌集的住宅專項維修資金清冊等文件資料，并在物業(yè)管理區(qū)域提供相應(yīng)的人力、場地支持。業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積確定，以每平方米為一個投票權(quán)數(shù)，投票權(quán)數(shù)累加計算，不足一平方米的不計算。業(yè)主捅有的房屋建筑面積按其《房屋所有權(quán)證》登記或其他能證明其房屋權(quán)屬的合法有效文件的房屋建筑面積為依據(jù)。未售房屋的投票權(quán)屬建設(shè)單位或公有住房出售單位。未參加表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)應(yīng)當(dāng)按照《業(yè)主大會議事規(guī)則》中約定是否計入已表決的多數(shù)票范圍內(nèi)。㈢確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單1?業(yè)主委員會委員候選人采用業(yè)主自薦及推薦相結(jié)合的方式產(chǎn)生?；I備組應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)貼出通知，通知業(yè)主可在規(guī)定時間內(nèi)報名。2.業(yè)主委員會委員候選人的資格條件：具有完全民事行為能力；?遵守有關(guān)法律、法規(guī)詁業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；'③按時交納住宅專項維修資金和物業(yè)服務(wù)費用，無損害公共利益行為；熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔，具有較強的社會公信力和組織能力；具有必要的工作時間；本人及其近親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)及其下屬單位任職；業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他條件。業(yè)主委員會委員候選人應(yīng)書面承諾，自愿成為業(yè)主委員會委員，愿意在任期內(nèi)積極為業(yè)主服務(wù)，保證公正廉潔、勤勉盡責(zé)，不隨意辭職。3?發(fā)出業(yè)主委員會委員候選人推薦的通知籌備組發(fā)出《業(yè)主委員會委員候選人推（自）薦表》和《首屆業(yè)主大會會議討論事項的公告》在小區(qū)內(nèi)公示7日，向全體業(yè)主征集候選人以及征求草案的意見。在公示期內(nèi)，符合候選人資格條件的業(yè)主填寫《業(yè)主委員會委員候選人簡歷表》，提供《業(yè)主委員會委員候選人推（自）薦表》和《業(yè)主代表（業(yè)主委員會候選人）承諾書》，連同身份證復(fù)印件（核對原件后退還）和房產(chǎn)證明復(fù)印件（核對原件后退還）一起交給籌備組。業(yè)主可向籌備組提出對《業(yè)主大會議事規(guī)則（草案）》和《管理規(guī)約（草案）》的修改意見和建議。4?候選人及《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《管理規(guī)約》的產(chǎn)生籌備組在公示期滿后將收集到的名單和資料做好整理核實，最終確定候選人名單。同時，根據(jù)業(yè)主提出意見和建議，對《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《管理規(guī)約（草案）》進行修改和完善?；I備組將整理、核實過的候選人名單、簡歷表以及修改后的《業(yè)主大會議事規(guī)則（草案）》和《管理規(guī)約》在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示至投票表決通過該兩份文件為止。5?做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。印制《選舉業(yè)主委員會選票》和《〈業(yè)主大會議事規(guī)則〉、〈業(yè)主公約〉表決票》。采用集體討論形式召開首次業(yè)主大會會議的，做好擬定會議議程、落實場地等會務(wù)準(zhǔn)備工作。采用書面征求意見形式召開首次業(yè)主大會會議的，做好書面征求業(yè)主意見的相關(guān)準(zhǔn)備工作（如成立選票發(fā)放組、選票如何回收、如何統(tǒng)計、回收達(dá)不到法定要求如何處理等）。㈣發(fā)出召開業(yè)主大會通知在《業(yè)主大會議事規(guī)則（草案）》、《管理規(guī)約（草案）》、候選人名單和簡歷公示滿7日后，籌備組填寫好《關(guān)于召開首屆業(yè)主大會的通知》以及會議時間、地點、議題和議程、選票格式、表決票樣本在首屆業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。在公示期內(nèi)，籌備組及時告知物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)居委會，并印刷好《選舉業(yè)主委員會委員選票》和《業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約表決票》。第三步召開首次業(yè)主大會會議業(yè)主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式，也可以采取集體討論與書面征求意見相結(jié)合的形式召開。采用的投票方式必須與《業(yè)主大會議事規(guī)則》規(guī)定相一致。業(yè)主可以由該幢、單元、樓層的業(yè)主以一戶一票的方式共同推選，得票過半數(shù)且得票最多者為業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)按照《業(yè)主大會議事規(guī)則》規(guī)定執(zhí)行任務(wù)。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議，必須符合《業(yè)主大會議事規(guī)則》約定，業(yè)主和代理人應(yīng)當(dāng)簽訂《業(yè)主參加首屆業(yè)主大會委托書》，代理人持業(yè)主委托書并根據(jù)委托內(nèi)容進行投票表決，委托書應(yīng)載明委托內(nèi)容、委托期限、委托權(quán)限等內(nèi)容。首屆業(yè)主大會按照《業(yè)主大會議事規(guī)則》規(guī)定是否實行差額投票選舉方式產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會，并確定委員人數(shù)。如果回收的選票未達(dá)到規(guī)定的票數(shù)，籌備組可以向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請延期，繼續(xù)回收選票，延遲時間一般不超過60天。在延期內(nèi)，籌備組應(yīng)積極發(fā)動未投票的業(yè)主參與投票。若業(yè)主大會按照上述流程仍未能通過的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定重新向物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會書面申請。㈠業(yè)主大會會議采用集體討論的形式的，籌備組應(yīng)按下列議程召開大會：1?入場登記。由籌備組根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)份額清單對與會的業(yè)主核對身份后，予以登記，非業(yè)主、物業(yè)使用人參加的需出具業(yè)主委托書。大會要確認(rèn)符合法定人數(shù)的業(yè)主參加后才能宣布大會開始。2.介紹業(yè)主委員會委員候選人，宣讀《業(yè)主大會議事規(guī)則》及《業(yè)主公約》。3?發(fā)放、收集、登記選票和表決票?；I備組核對業(yè)主身份后發(fā)給選票和表決票，領(lǐng)票的業(yè)主應(yīng)在發(fā)放單上簽名。業(yè)主填寫好選票和表決票后，自行投放至?xí)鲈O(shè)置的投票箱內(nèi)。4?公開唱票、計票，統(tǒng)計結(jié)果。宣布選舉、表決結(jié)果。公告結(jié)果。籌備組應(yīng)在會后將業(yè)主大會的決定以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示7天，同時將結(jié)果報告所在社區(qū)居民委員會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及房地產(chǎn)行政主管部門。㈡業(yè)主大會會議采用書面征求意見的形式的，應(yīng)按以下程序進行：1?發(fā)放選票和表決票。選票和表決票的發(fā)放由籌備組成員、所在社區(qū)居委會人員組成若干個發(fā)放組，送達(dá)每戶業(yè)主，業(yè)主須在發(fā)放簽收單上簽字。投票。投票采用“流動投票”和“集中投票”相結(jié)合的方式進行。流動投票。選票和表決票發(fā)放同時，如愿意立即投票，可將填好的票投入在發(fā)放組攜帶的流動票箱內(nèi)；選票和表決票發(fā)放結(jié)束時，各組流動票箱應(yīng)交社區(qū)居委會封箱集中保存。集中投票?；I備組集中一個時段在小區(qū)內(nèi)設(shè)立投票箱，業(yè)主集中投放到設(shè)置在小區(qū)內(nèi)的投票箱內(nèi)。計票。計票工作在集中投票結(jié)束后進行。籌備組成立監(jiān)票組、計票組，其人員由業(yè)主代表、籌備組成員組成（候選人回避）。集中投票及計票工作必須有所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及社區(qū)居委會人員到場監(jiān)督和指導(dǎo)。4?回收選票未達(dá)到法定票數(shù)的，應(yīng)繼續(xù)征集未征求意見業(yè)主的意見。5?公告結(jié)果?；I備應(yīng)在會后將統(tǒng)計結(jié)果和業(yè)主大會的決定以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示7天，同時報告所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及房地產(chǎn)行政主管部門。第四步召開首次業(yè)主委員會會議業(yè)主委員會自首屆業(yè)主大會會議表決通過《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。業(yè)主委員會自產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首屆業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)生主任1人，副主任1?2人，以及其他職責(zé)人員。第五步公示表決結(jié)果將首屆業(yè)主大會的投票表決結(jié)果、業(yè)主委員會名單及分工在小區(qū)內(nèi)顯著位置公示5H,業(yè)主有權(quán)查詢相關(guān)材料。業(yè)主委員會應(yīng)將業(yè)主投表決票選票及召開業(yè)主大會的相關(guān)資料妥善保存，第六步業(yè)主委員會備案㈠備案業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，提交以下資料備案：《業(yè)主委員會備案登記申請表》；《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》；3?業(yè)主大會的會議記錄、會議決定和會議表決結(jié)果；業(yè)主