成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合分析

據(jù)市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，20031-6月全市（含郊區(qū)、市、縣）96.63億元，同比35.2%68.626.8%27.5869.8%，354.3211.7%92.3%，幾近翻番。27.0%566.7733.3%263.93萬(wàn)平37.5%244.6046.8%3.10萬(wàn)11.633.736.7億元，其中住宅30.7752.6%0.331.91產(chǎn)管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全市（除崇州外）623.16149.96545.31112.27.3225865.6659.9429.53億元。2003地產(chǎn)界的討論焦點(diǎn)20031-1111-11239619.64655.6217.62%0.945，供略小于求。供求狀況的相對(duì)平衡也說明當(dāng)前我市市區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺一個(gè)基本格局已形成市場(chǎng)步入一個(gè)良性發(fā)展的軌道。21-11月住宅供應(yīng)面積（批準(zhǔn)預(yù)售）434.3113.54%;560.76萬(wàn)平米,15.8%,0.775126萬(wàn)平米，缺口很大。31-1189.5766.81%,67.8035.54%,20余萬(wàn)的商業(yè)用房待銷售，但這仍屬于合理范圍之內(nèi)。成都市的舊城改造和城市規(guī)劃是商業(yè)物的供求狀況較為平衡，1-1114.3514.78萬(wàn)平米，供求較為平衡。表三：2031-11月各類物業(yè)供銷對(duì)比表（單位：萬(wàn)平米200311112573121、2月份勢(shì)，分析其原因有幾點(diǎn)：第一,12展會(huì)對(duì)房地產(chǎn)廣告投放量的影響很大,這也是一般的市場(chǎng)規(guī)律；第二,22日就是新春佳節(jié)，過早來11-120031－11月房地產(chǎn)廣告投入量的總體趨勢(shì)圖（單位：萬(wàn)元2003一、20031、60平米以下商品房供求狀況分析（20031-11月45平方米。1-116041.4576.35%14.42129.58%92573479元/15.5845平方米左2、60-90平米商品房分析供求狀況分析（20031-11月20031500090萬(wàn)平方米；20021-2個(gè)月就清盤，但一些大型小戶型項(xiàng)目的小戶型銷200320031302003年全年的開盤項(xiàng)目作一個(gè)簡(jiǎn)要分析。25%。由此可見，擁有良好居住環(huán)境，完善配套設(shè)施的城南及城西仍舊吸引著眾多開發(fā)18.5%27.7%。此外，隨著人們收入水平的提高以及對(duì)居住環(huán)境的更高200310010070%，但是由于其銷售十分旺盛，供應(yīng)5301.8萬(wàn)元/此階段的廣告以市場(chǎng)形象導(dǎo)入為主要目的。以“品位”“境界”“貴胄”“無價(jià)”“絕版地段”等作項(xiàng)目高貴立顯。714101/24次，550005000畝、配套設(shè)施齊全的綠化生態(tài)休閑公園的計(jì)劃已在醞釀中。800022.2216.520083.8萬(wàn)平方米拆遷工程已完成95.5上游金牛區(qū)農(nóng)戶拆遷與下游錦江區(qū)的農(nóng)戶拆遷已全部完成，中游成華區(qū)城市居民拆遷正向縱深推進(jìn)。據(jù)初16.5億。3.53873.5可是口碑在大項(xiàng)目的帷幕拉開時(shí)顯得有些力不從心。太多購(gòu)房者只知道項(xiàng)目，卻不知道公司，那只生試探著走上品牌整合、包裝、運(yùn)作的道路。10錢江銀通等一批批開發(fā)商大舉入川，其開發(fā)的樓盤，無論從規(guī)模、配套以及環(huán)境等方面，均贏得了業(yè)界和102.5 30個(gè)。40%。 4151811畝地塊隨著地價(jià)的不斷上漲，銀行開發(fā)貸款門檻的一再提高，取消小地塊的開發(fā)規(guī)劃，樓市已經(jīng)走進(jìn)了聯(lián)合更是樓市發(fā)展的必然要求。作為房地產(chǎn)公司，只有更多的資金，更多的人才，有更多的社會(huì)資源，才可能在市場(chǎng)上站穩(wěn)腳。那么，房地產(chǎn)公司之間，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，土地與資金的嫁接就是一個(gè)必然的選擇，樓市已進(jìn)據(jù)了解，在成都房地產(chǎn)開發(fā)商多達(dá)上千個(gè)，許多房地產(chǎn)公司都是一個(gè)項(xiàng)目公司而已，資金少，人才短80%的開發(fā)量?？上驳氖牵衲暌詠?，成都開發(fā)商已經(jīng)開始親密聯(lián)合200271112002112063524820031197412010188194995萬(wàn)元，無論57968018630200418日-76252469260452來開發(fā)商四家———上海綠地、中海興業(yè)、興元房產(chǎn)、溫州泰豐，拿下五塊地，總面積202314216480%55%畝；中海興業(yè)斬獲成都“地王”1811畝！200271日—2004764736492938畝，80%1907畝土地，是成都最大的“地主”，最有資格稱542623315334750余家開發(fā)商沒有在拍賣場(chǎng)上得過手。如今，不知這些開發(fā)商是否安在？不過，對(duì)于這場(chǎng)“上山下鄉(xiāng)”運(yùn)動(dòng)，無論是本土實(shí)力派，還是外來巨頭，都持否定態(tài)度！他們認(rèn)為，“上山下鄉(xiāng)”并非上策，轉(zhuǎn)行更是在削弱自身實(shí)力！聯(lián)合行動(dòng)，整合資源，堅(jiān)守成都樓市，才有可能獲得更大發(fā)展！念已從幾年前的百十畝規(guī)模迅速擴(kuò)大到千畝以上--如果說，20032004年的成都樓市無疑將是外來兵團(tuán)叱咤風(fēng)云的1—612050本土開發(fā)商受到嚴(yán)峻挑戰(zhàn)！競(jìng)爭(zhēng)的差距何在？企業(yè)生存之道何在？尋找適合本土企業(yè)發(fā)展壯大的良策，已成為關(guān)系本土企業(yè)生死存亡的重大課題。2001年進(jìn)行過一場(chǎng)規(guī)模宏大的思想論戰(zhàn)，明顯地感覺到了生存危機(jī)的逼近。10多家外來開發(fā)巨頭，其在蓉項(xiàng)目都處于蓄勢(shì)待發(fā)的狀態(tài)，規(guī)模更是讓人不可小視。1809005%DP2400房產(chǎn)只有幾年的做頭了，于是開始尋找多元化發(fā)展的道路。應(yīng)該說，這是成都企業(yè)在戰(zhàn)略思維方面沒有看清大勢(shì)，多元化的發(fā)展反而分散了自己本就弱小的資源，這就相當(dāng)于把市場(chǎng)拱手讓給了外來開發(fā)商。以左岸花都為例，自該樓盤落戶華陽(yáng)以來，便扛起了“新城南領(lǐng)跑者”的旗幟，以其“城南首座花園洋房社區(qū)”的產(chǎn)品定位，旗幟鮮明地塑造“新城南”這一區(qū)域概念，拉近了華陽(yáng)與主城區(qū)的距離，從而使他們?cè)谶M(jìn)入“新城南”以前，對(duì)該區(qū)域的開發(fā)水平、區(qū)域優(yōu)勢(shì)、發(fā)展前景、市場(chǎng)潛力等進(jìn)行了深入細(xì)致的調(diào)研和分析。在大量可行性指標(biāo)的基礎(chǔ)之上，憑借成熟的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、夯實(shí)的財(cái)團(tuán)背景、超常的操作能力這三大優(yōu)勢(shì)，捷足先登并開拓了“新城南”整個(gè)樓市的全新局面。除此之外，翡翠城在城東的東湖片區(qū)，天府長(zhǎng)城在城南的高新區(qū)，無一例外起到了先行者的帶動(dòng)和開拓作用。1000目前，從成都樓市的整個(gè)業(yè)態(tài)不難看出，凡是有外來兵團(tuán)入駐的區(qū)域，其樓盤價(jià)格平均都要比周邊其500～1000元/華潤(rùn)置地成都公司策劃部一負(fù)責(zé)人認(rèn)為，外來兵團(tuán)在某一個(gè)區(qū)域來說之所以能成為樓市價(jià)格的制定者或領(lǐng)導(dǎo)者，原因是：首先，外來兵團(tuán)在開發(fā)和經(jīng)營(yíng)理念上運(yùn)作比較成熟，尤其是對(duì)市場(chǎng)認(rèn)識(shí)或在市場(chǎng)調(diào)研方面是許多本土企業(yè)所缺乏的或沒有的；其次，往往一個(gè)項(xiàng)目聚集了海內(nèi)外優(yōu)秀專業(yè)團(tuán)隊(duì)的智慧和力量，產(chǎn)品上升空間。由此可見，外來兵團(tuán)對(duì)區(qū)域甚至整個(gè)成都樓市價(jià)格具有的強(qiáng)勁拉動(dòng)力。記者陽(yáng)后彬6在深萬(wàn)科進(jìn)入成都后不久，華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)、深長(zhǎng)城等投資巨頭陸續(xù)登陸蓉城，表現(xiàn)不俗。目前，南6成左右的比重，成為內(nèi)地房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的投資主力。在具備融資的先天優(yōu)勢(shì)之后，大手筆、大規(guī)模、跨區(qū)域是他們投資地產(chǎn)的最大特色。在項(xiàng)目的具體操盤上，南方軍團(tuán)普遍以后現(xiàn)代的藝術(shù)風(fēng)格和功能主義為產(chǎn)品主線，南方軍團(tuán)的項(xiàng)目帶給成都更多的是陽(yáng)光健康、現(xiàn)代時(shí)尚的居家生活方式。3現(xiàn)在，華北軍團(tuán)的勢(shì)力正從源頭向南方蔓延，大連、北京兩支遠(yuǎn)征軍是其中的絕對(duì)主力。大連萬(wàn)達(dá)、2000而早就在成都做好土地儲(chǔ)備的遠(yuǎn)大、中石化的項(xiàng)目已經(jīng)成為了市場(chǎng)關(guān)注的一大亮點(diǎn)。華北軍團(tuán)的作戰(zhàn)部隊(duì)更多的是全能冠軍。比如大連萬(wàn)達(dá)有酒店、商業(yè)等其他產(chǎn)業(yè)，遠(yuǎn)大有醫(yī)藥、國(guó)際貿(mào)易業(yè)務(wù)，心怡房產(chǎn)的東家中石化不用多說，中糧集團(tuán)也非專業(yè)地產(chǎn)商出身，天津順馳的二手房業(yè)務(wù)更是遍布全國(guó)。因此華北軍團(tuán)可以看作是資本巨頭在地產(chǎn)領(lǐng)域的延伸。1成34月，錢江銀通在騾馬市商圈的大型對(duì)本土企業(yè)提出了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。而經(jīng)過幾年的較量，本土企業(yè)陣線潰縮，甚至不得不破城而出到二級(jí)城市再謀發(fā)展。而外來兵團(tuán)卻成為了成都樓市價(jià)格的領(lǐng)導(dǎo)者，新區(qū)開拓的先行者，大盤時(shí)代的開創(chuàng)者，甚至成為成都樓市規(guī)則的制定者。成都本土開發(fā)商需要一次棒喝，成都本土開發(fā)商需要一次反思。210管理還是整體運(yùn)作實(shí)力，都難以和披金戴銀、裝備精良的外來公司抗衡。技不如人，惟有折劍問天———究竟敗在何處？記者唐亞鄉(xiāng)”是為在新一輪樓市競(jìng)爭(zhēng)中贏得市場(chǎng)商機(jī)？還是在外來兵團(tuán)咄咄逼人下的“英雄末路”？記者陽(yáng)后彬房地產(chǎn)界侵淫已久，你就會(huì)經(jīng)常在新公司遇到老面孔，某先生今天是A公司的銷售部經(jīng)理，明天就有可能是D樓盤的營(yíng)銷總監(jiān)，至于普通銷售人員變動(dòng)就更快！有專門機(jī)構(gòu)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)人員流動(dòng)性非常強(qiáng)，接近甚至超過新興的IT行業(yè)，躋身高“跳槽”行業(yè)。為什么房地產(chǎn)行業(yè)人員流動(dòng)頻繁？為什么眾多企業(yè)容易成為“黃埔軍校”？追根溯源，起因在于行業(yè)暴利，整個(gè)行業(yè)缺乏職業(yè)化精神！在房地產(chǎn)業(yè)興起之初，許多開發(fā)商都是憑借社會(huì)關(guān)系起家的，自身素質(zhì)市，我們期待著。記者李靈投入打水漂……代理商抱怨生意難做，開發(fā)商動(dòng)不動(dòng)就要求打保證金，少輒幾十萬(wàn)，多輒幾百萬(wàn)；開發(fā)商抱怨值得信任的代理商太少，接盤前吹得天花亂墜，簽約后房子卻賣不動(dòng)。在本地開發(fā)商還處于與代理商糾纏不清時(shí)，外地開發(fā)商卻在成都推出一個(gè)個(gè)堪稱經(jīng)典的項(xiàng)目。都的開發(fā)商該怎么做呢？記者李暉發(fā)商，到底應(yīng)該學(xué)會(huì)什么樣的理性思考和操盤節(jié)奏？記者潘雙福90年代中后期轟動(dòng)成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的上河城，帶給成都人太多興奮的記憶，太多苦澀的滋味。是質(zhì)疑本土企業(yè)的執(zhí)行力不著邊際？記者李娜從上世紀(jì)九十年代中期起