大學二期拆遷安置房工程申請報告

成都大學二期拆遷安置房項目

可行性研究報告

中國建筑西南設計研究院有限公司

二。一O年一月

編制單位：中國建筑西南設計研究院有限公司

證書等級：甲級

證書編號：工咨甲12720070016

發(fā)證機關：國家發(fā)展和改革委員會

項目負責人：

袁春林（全國注冊造價工程師、高級工程師）

蔡勇（全國注冊咨詢工程師、高級工程師）

編制及審核人員：

蔡勇（全國注冊咨詢工程師、高級工程師）

袁春林（全國注冊造價工程師、高級工程師）

劉春江（全國注冊造價工程師、高級工程師）

貝貝（助理工程師）

劉政皓（助理工程師）

審定人員：

溫洪英（全國注冊咨詢工程師、高級工程師）

成都大學二期拆遷安置房項目可行性研究報告目錄

目錄

第一章總論..................................................1

1.1項目簡介...........................................................1

L2項目建設單位概況...................................................1

L3項目建設指導思想..................................................2

1.4可行性研究報告編制依據...........................................2

1.5可行性研究報告工作范圍及內容....................................3

1.6項目概況..........................................................4

第二章項目建設的背景及必要性..............................9

2.1城市概況..........................................................9

2.2項目建設背景....................................................21

2.3項目建設必要性..................................................24

2.4綜述.............................................................27

第三章項目業(yè)主............................................29

3.1公司基本情況.....................................................29

3.2公司財務狀況.....................................................36

第四章項目用地概述........................................41

4.1建設項目選址.....................................................41

4.2項目建設條件概述................................................41

4.3外部條件.........................................................42

第五章工程建設內容及規(guī)模..................................43

5.1項目建設內容規(guī)模................................................43

5.2項目建設規(guī)模論證................................................43

5.3項目主要技術經濟指標............................................44

第六章工程設計方案........................................46

成都大學二期拆遷安置房項目可行性研究報告目錄

6.1采用主要規(guī)范及標準..............................................46

6.2總平面規(guī)劃設計..................................................48

6.3結構設計.........................................................51

6.4給排水設計.......................................................52

6.5電氣設計.........................................................53

6.6通風空調設計....................................................55

6.7消防設計.........................................................57

6.8衛(wèi)生防疫設計....................................................62

6.9無障礙設計.......................................................64

第七章環(huán)境影響評價........................................65

7.1目的、依據和指導思想............................................65

7.2環(huán)境現狀.........................................................65

7.3環(huán)境評價標準....................................................66

7.4項目建設對環(huán)境的影響............................................67

7.5環(huán)境保護方案.....................................................70

7.6設計方案環(huán)境保護對策和措施.....................................73

7.7環(huán)境影響評價....................................................74

7.8環(huán)評結論與建議..................................................74

第八章建筑節(jié)能節(jié)水........................................76

8.1用能標準和節(jié)能規(guī)范..............................................76

8.2能耗狀況分析.....................................................77

8.3能耗指標分析.....................................................77

8.4項目的節(jié)能措施和節(jié)能效果分析...................................78

第九章項目建設管理........................................80

9.1項目建設管理工作范圍............................................80

9.2項目管理.........................................................80

第十章項目實施進度計劃....................................86

10.1編制原則.........................................................86

II

成都大學二期拆遷安置房項目可行性研究報告目錄

10.2實施進度安排.....................................................86

第十一章項目招標初步方案..................................87

11.1工程概況........................................................87

11.2項目招標范圍、組織形式及招標方式..............................87

11.3資質要求........................................................88

11.4工程招標基本情況...............................................88

第十二章投資估算及資金籌措................................89

12.1投資估算........................................................89

12.2資金籌措........................................................90

12.3資金使用計劃...................................................90

12.4借款償還期分析.................................................91

第十三章項目風險分析......................................92

13.1風險因素分析....................................................92

13.2風險評估........................................................93

13.3風險對策........................................................94

第十四章項目社會效益評價..................................95

14.1社會影響效果分析...............................................95

14.2社會適應性分析.................................................97

14.3社會影響評價結論...............................................98

第十五章結論及建議........................................99

附錄......................................................100

附表.................................................................100

附件.................................................................100

附圖.................................................................100

III

成都大學二期拆遷安置房項目可行性研究報告第一章總論

第一章總論

1.1項目簡介

1.1.1項目名稱

成都大學二期拆遷安置房項目

1.1.2項目性質

新建安居房

LL3項目地點

成都市龍泉驛區(qū)十陵街道太平村五組、石靈社四組

LL4項目業(yè)主

成都市龍泉驛區(qū)國有資產投資經營有限公司

1.1.5報告編制單位

中國建筑西南設計研究院有限公司

1.2項目建設單位概況

(1)建設單位名稱

成都市龍泉驛區(qū)國有資產投資經營有限公司

(2)法定代表人：蘇曉波

(3)注冊資本：11億元

(4)企業(yè)類型：其它有限責任公司

(5)經營范圍

區(qū)政府的重大功能性項目和安居工程的投資及管理；通過資本運

成都大學二期拆遷安置房項目可行性研究報告第一章總論

作和利用多種金融工具進行項目融資和管理；經授權對國有資產進行

經營和管理，保證其安全完整和保值增值；受區(qū)政府財政委托負責原

財政有償使用資金轉投資事宜的辦理，并對這一部份國有資產運行和

收益進行統(tǒng)一監(jiān)督管理，保證所委托國有資產的安全和增值；組織本

區(qū)內國有資產的產權交易、產權收益、投資、開發(fā)經營、投資咨詢服

務；受理區(qū)政府財政、國資部門委托辦理的交辦事項。具體為成都市

東部新區(qū)起步區(qū)的城市基礎設施投融資管理和東部新區(qū)起步區(qū)城市

基礎設施的建設；項目投資咨詢；東部新區(qū)起步區(qū)城市基礎設施資產、

公用設施資產以及園林綠化資產的經營和管理；東部新區(qū)起步的土地

綜合整治及委托拍賣。

1.3項目建設指導思想

(1)按統(tǒng)一規(guī)劃，一次設計的原則，進行建設。

(2)選用科學、合理的技術方案，優(yōu)化項目的實施方案，節(jié)約建設

投資。

(3)按照社會主義市場經濟要求，堅持多渠道融資、多種經營，保

證該項目建設的順利完成。

1.4可行性研究報告編制依據

(1)《成都市城市總體規(guī)劃(2003-2020)修編》；

(2)成都市龍泉驛區(qū)分區(qū)規(guī)劃(2003-2020)；

(3)成都市龍泉驛區(qū)國民經濟和社會發(fā)展“十一五”計劃綱要；

(4)成都城市向東發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要；

2

成都大學二期拆遷安置房項目可行性研究報告第一章總論

(5)成都市龍泉驛區(qū)國有資產投資經營有限公司提供的方案及文字

說明；

(6)《投資項目可行性研究指南》；

(7)計辦投資[2003]623號國家計委關于建設項目可行性研究報告增

加招標內容的暫行規(guī)定(征求意見稿)意見的函；

(8)紅線圖、龍泉驛區(qū)規(guī)劃圖；

(9)成都市龍泉驛區(qū)國有資產投資經營有限公司與我院簽訂的咨詢

合同；

(10)成都市龍泉驛區(qū)國有資產投資經營有限公司提供的其他資料。

1.5可行性研究報告工作范圍及內容

1.5.1本報告研究的主要范圍

(1)住宅建筑建筑工程技術設計方案；

(2)小區(qū)紅線內景觀綠化、道路等總圖工程技術設計方案；

(3)供水、供電、燃氣、排水、通訊等工程技術設計方案；

(4)環(huán)境保護工程設計方案；

(5)項目建設條件；

(6)投資估算、資金籌措、貸款償還能力分析；

(7)項目管理、節(jié)能、項目風險分析。

1.5.2本報告研究主要研究內容

(1)調查收集項目所在地區(qū)的社會經濟主要指標和發(fā)展規(guī)劃，

為本項目的工程設計方案提供基礎支撐；

(2)調查片區(qū)地形、地質、水文條件及其特征，通過實地調查、

3

成都大學二期拆遷安置房項目可行性研究報告第一章總論

比較選擇、并充分征求地方有關部門的建議和意見，按照因地制宜和

節(jié)約工程投資的原則，提出本項目采用的技術標準、推薦方案和建設

規(guī)模；

(3)測算主要工程數量、估算工程投資，研究項目建設資金籌

措的可能性；

(4)進行還貸能力分析；

(5)根據資金籌措及工程規(guī)模，研究建設工期和實施方案；

(6)研究分析本項目存在的問題并對下一階段工作提出合理化

建議。

通過對本項目建設的必要性、經濟合理性、技術可行性進行綜合

性研究論證，通過對項目建成后的經濟效益、社會效益的分析預測，

提出科學的、可靠的、真實的研究結論，為科學決策提供依據和建議。

1.6項目概況

1.6.1項目擬建地點

項目位于成都市龍泉驛區(qū)十陵街道太平村五組、石靈社區(qū)四組。

整個用地范圍地勢平緩，西側為50米寬綠化帶，東、南、北側均為

城市規(guī)劃道路，交通便利。

162建設規(guī)模與目標

本項目總建筑面積346857.43m2,其中

(1)地上計入容積率的面積為272409.64m2

1)住宅建筑面積237486.47m2

2)非住宅建筑面積34923.17m2

4

成都大學二期拆遷安置房項目可行性研究報告第一章總論

其中：商業(yè)用房建筑面積19290.38m?

物管用房建筑面積1531663.70m2

社區(qū)居委會用房(公廁、變電站、開閉所等)及其

他配套建筑面積230m2

農貿市場建筑面積2511.04m2

街道辦事處建筑面積3854.51m2

派出所建筑面積3854.51m2

幼兒園建筑面積3519.03m2

(2)地上不計容積率的面積(含架空層)1068m2

(3)地下建筑面積為73379.79m2

1.6.3主要建設條件

1.6.3.1政策影響

2008年9月以來，美國次貸危機進一步深化成金融風暴，美國

次貸危機進一步深化成金融風暴，并迅速波及全球。受其影響，國內

經濟增長放緩，第三季度GDP增幅回落至9%。

在此背景下，中央宏觀調控方針正由“一保一控”轉向首先防止

經濟快速下滑，45天內連續(xù)三次降息，頻率之高歷史罕見。11月中

央力度空前出臺的“4萬億投資計劃”，吹響了拯救經濟的號角。

本次“成都大學二期拆遷安置房項目”的實施，符合當前國家經

濟形勢發(fā)展的需要，對本地區(qū)國民經濟具有極大的拉動作用，帶動相

關產業(yè)的發(fā)展，符合我國當前的經濟政策。

5

成都大學二期拆遷安置房項目可行性研究報告第一章總論

1.6.3.2建筑施工條件

龍泉驛區(qū)是成都市九區(qū)之一，東傍龍泉山麓，西連成都平原，為

國家級成都經濟技術開發(fā)區(qū)所在地、成都市東部主城區(qū)。

龍泉驛區(qū)基礎設施完善，項目周邊水、電、天然氣、通訊等接入

方便，容量完全能滿足本項目需要。

本項目所需的各種建筑材料市場供應充足，完全能滿足本項目需

求。

1.6.3.3技術條件

本項目無高端特殊建筑技術要求，項目的技術條件具備。

1.6.3.4資金條件

本項目資金來源為企業(yè)自籌和銀行貸款。項目總投資91325萬

元，其中建設單位自籌21643萬元，申請銀行長期貸款65300萬元（其

中含建設期利息4386萬元）。

1.6.3.5法律法規(guī)條件

項目區(qū)域內環(huán)境質量較好，項目區(qū)域內環(huán)境質量較好，無對本項

目產生不利影響的制約因素。

目前一，本項目已辦理《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許

可證》、《成都市國有土地使用權出讓合同》、《建設用地批準書》、《國

有?土地使用證》等手續(xù)，本項目符合成都龍泉驛區(qū)的城市發(fā)展規(guī)劃，

因此，項目法律法規(guī)條件具備。

1.6.4項目建設周期

本項目從前期的籌備到項目完全投入使用共歷時3年，項目實施

6

成都大學二期拆遷安置房項目可行性研究報告第一章總論

建設期為2010年1月到2012年12月底。

165項目投入總資金及效益情況

1.6.5.1工程投資估算

成都大學二期拆遷安置房項目總投資額為91325萬元，其中建安

工程費71609萬元，工程建設其它費用11194萬元，基本預備費4140

萬元，建設期貸款利息4386萬元。

1.6.5.2償貸能力分析

本項目還款資金來源為龍泉驛區(qū)安居房建設集約節(jié)約土地拍賣

收益。成都大學二期拆遷安置房項目共安置農民約5593人，移民5593

人共占用農村集體建設用地約1258畝，扣除本次項目建設用地153

畝，節(jié)約的農村集體建設用地約1105畝。龍泉驛區(qū)土地拍賣每畝凈

收益110萬元，1105畝農村集體建設用地產生收益共121550萬元，

因此本項目可以通過銀行貸款進行融資。本項目選擇最大還款法進行

還貸，借款償還期為：12.12年（包括建設期）。

1.6.5.3社會評價

項目的建設加快了成都市龍泉驛區(qū)總體城市化進程，也為龍泉驛

區(qū)的國民經濟發(fā)展做出了其較大的貢獻，同時項目的建設提供了相應

的工作崗位給當地居民乃至外來務工人員，有利于社會秩序的穩(wěn)定。

項目的開發(fā)建設符合龍泉驛區(qū)總體規(guī)劃，同當地的文化習俗等不會產

生沖突，項目的建設還將為龍泉驛區(qū)未來的發(fā)展增添亮點。

因此，本項目的社會效益是較大的，特別是在當前的經濟形式下,

為穩(wěn)定社會、為區(qū)域經濟發(fā)展有一定的貢獻。

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成都大學二期拆遷安置房項目可行性研究報告第一章總論

166主要研究結論

該項目符合成都市及龍泉驛區(qū)的發(fā)展規(guī)劃和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展規(guī)劃，

該項目社會效益明顯，政府支持力度大，項目投資分析可行；在施工

中項目業(yè)主將采取強有力的噪聲、土塵、固廢物處理措施，項目建設

能夠達到環(huán)保要求，環(huán)保評價可行；該項目業(yè)主具有相應的安居房、

道路等建設、基礎設施建設開發(fā)經驗，管理規(guī)范，資本金能足額到位,

項目承建能力可行；項目業(yè)主對項目風險認識清楚，應對措施合理，

風險評估可行。

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成都大學二期拆遷安置房項目可行性研究報告第二章項目建設背景及必要性

第二章項目建設的背景及必要性

2.1城市概況

2.L1城市歷史沿革

龍泉驛區(qū)是四川省省會成都市九區(qū)之一，東傍龍泉山麓，西連成

都平原，為國家級成都經濟技術開發(fā)區(qū)所在地、成都市東部主城區(qū)，

被譽為鑲嵌在巴蜀大地的一顆璀璨明珠。龍泉驛區(qū)歷史悠久，原為古

靈泉縣地，唐久視元年（公元700年），設置東陽縣，明清時期，在

龍泉鎮(zhèn)設巡檢司并驛站，故名龍泉驛。全區(qū)幅員面積556平方公里，

轄4個街道辦事處、8個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，人口57萬。龍泉驛區(qū)是國務院命名

的“中國水蜜桃之鄉(xiāng)”，四川省經濟綜合實力十強縣（區(qū)）。

區(qū)政府所在地距成都市中心12.6公里，距雙流國際機場28公里,

為蓉城門戶，居川渝要津，是成渝經濟走廊的橋頭堡。成都東大街東

延線等五條大道與成都市中心緊密相連，成渝高速、成南高速、成渝

鐵路、成昆鐵路穿境而過，通過成渝高速公路可至廣西出海，通過滬

蓉高速公路可直通上海。規(guī)劃中的成都地鐵2號線直達中心城區(qū)并已

動工，成簡快速路、成龍快速通道、成渝高速高架橋龍金快速通道、

龍石快速通道等均將到達或者穿越龍泉驛區(qū)，實現龍泉驛區(qū)與主城區(qū)

無縫對接和與周邊區(qū)縣的快速通達。

龍泉驛區(qū)是四川省花果山風景名勝區(qū)和四川省新五大旅游景區(qū)

“兩湖一山”的主體區(qū)域。全區(qū)平原和山地面積各約占一半，平均海拔

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成都大學二期拆遷安置房項目可行性研究報告第二章項目建設背景及必要性

高度520米，綠化覆蓋率達36%,屬亞熱帶季風氣候，年平均氣溫

16.8度，年總降雨量903.6毫米，空氣質量達國家一級標準，是“全

國生態(tài)建設示范試點區(qū)”、成都市環(huán)境和污染控制優(yōu)良區(qū)。

一年一度的成都國際桃花節(jié)已成為享譽中外的集旅游、招商、民

俗與一體的國際性盛會，西部客家第一鎮(zhèn)洛帶古鎮(zhèn)躋身全國知名古鎮(zhèn)

行列，被國家旅游局譽為“東有周莊、西有洛帶、南有麗江、北有平

遙”。引進了美國普洛斯、中博科技園、中南動漫、冠福包裝、成都

汽配城等國內外重大服務業(yè)項目，正著力打造文旅康體休閑度假基

地、商貿物流中心、總部研發(fā)創(chuàng)意新城、生態(tài)宜居之城和會展博覽之

都。

龍泉驛區(qū)國務院正式命名的“中國水蜜桃之鄉(xiāng)”，“龍泉驛水蜜

桃”被列入“國家地理標志產品保護名錄”。全區(qū)已經形成了水果、

禽蛋、蔬菜三大支柱產業(yè)，其中年產水蜜桃、枇杷、梨等水果約30

萬噸，出口日本、東南亞、港澳臺等十余個國家和地區(qū)。先后被評為

“國家農業(yè)科技成果示范區(qū)”、“國家農業(yè)標準化生產示范區(qū)”、“全國

無公害農產品加工基地”。2007年，龍泉驛區(qū)成功承辦了成都市首屆

國際農業(yè)博覽會。

2.1.2成都市及龍泉驛區(qū)投資環(huán)境分析

2.1.2.1成都市及龍泉驛區(qū)國民經濟和社會發(fā)展狀況

（1）國民生產總值及固定資產投資

1）GDP

圖2.1表示了從2000年到2008年成都市國民經濟總產值及其增

10

成都大學二期拆遷安置房項目可行性研究報告第二章項目建設背景及必要性

長率（該增長率計算未考慮通貨膨脹水平及消費價格增長，故比成都

市統(tǒng)計局公布的數據大），從中可以看出成都市2000年到2008年國

民經濟總值從1213.99億元增長到2008年的3901億元，其增長率在

2007年達到了最大20.89%,2008年受地震及全球經濟危機的影響增

長率有所下滑，但也在15%以上。

圖2.1成都市國民生產總值及其增長率

其中成都市龍泉驛區(qū)2008年國民經濟總值為218.71億元，同比

增長18.3%,占整個成都市的GDP的5.6%,2008年龍泉驛區(qū)國民經

濟總值在成都市第二圈層范圍內排名第3,同比增長值排名第二，在

大成都范圍內排名分別為第8和第2。

2）固定資產投資

圖2.2表示了從2001年到2008年成都市全社會固定資產投資完

成值及其增長率，可以發(fā)現固定資產總投資的增長每年都在20%以

上，在2005年達到了最大為39.59%,2008年受整體經濟環(huán)境影響，

投資增長率有所下降，主要體現在房地產投資方面。

11

成都大學二期拆遷安置房項目可行性研究報告第二章項目建設背景及必要性

圖2.2成都市全社會固定資產完成投資及其增長率

其中龍泉驛區(qū)2008年固定資產投資額為151.38億元，同比增長

36.4%,占整個成都市2008年固定資產投資總額的5.02%,在成都市

第二圈層排名第4,在整個成都市排名第9。

3）總結

隨著我國加入WTO和改革開放的不斷深入,進出口貿易的擴大,

國內外投資需求的拉動，投資環(huán)境的改善，科學技術的創(chuàng)新，文化教

育事業(yè)的推進，國民經濟呈現出良好的發(fā)展勢頭，并以平均每年10%

的速度前進，尤其是固定資產的投資人民生活質量因此顯著提高，消

費呈多元化的發(fā)展趨勢，社會保障事業(yè)不斷深入，國內國際、城鄉(xiāng)、

經濟社會、人與自然協(xié)調發(fā)展，北京奧運上海世博會所帶來的良好機

遇，所有這些都表明黨和政府致力于全心全意為人民謀利的宗旨，并

帶領全國各族人民全面實現小康社會的決心。

成都市借著西部大開發(fā)及城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的契機，近年來經濟發(fā)展勢頭

良好。同時，成都市作為中國西部的特大中心城市和國家定為的西南

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成都大學二期拆遷安置房項目可行性研究報告第二章項目建設背景及必要性

地區(qū)的科技中心，商貿中心、金融中心和交通通訊樞紐，在西部具有

相對的區(qū)位優(yōu)勢、經濟優(yōu)勢、科技優(yōu)勢和市場優(yōu)勢。當前.，其現代化

建設取得顯著成績，經濟持續(xù)快速發(fā)展，綜合經濟實力不斷增強，社

會主義市場經濟體制框架基本建立，基礎設施建設成效顯著，城鄉(xiāng)人

民生活水平不斷提高。

(2)產業(yè)結構

在2000年到2008年間三次產業(yè)產值的平均增幅為8.2%,12.56%

和12.69%,三次產業(yè)結構由2000年的9.6：44.7：45.7變成2008年

的6.9：46.6：46.5,具體數據見圖2.3及表2.1,從中可以看出第二

和第三產業(yè)對成都市國民經濟的貢獻度遠大于第一產業(yè)，這就為工業(yè)

反哺農業(yè)，城市支持農村的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌奠定了基礎。

2008年，龍泉驛區(qū)三個產業(yè)結構11：63：26,可以看出對龍泉

驛區(qū)而言，其國民經濟貢獻度最大的產業(yè)為第二產業(yè)，其中工業(yè)占第

二產業(yè)的比例為86%o工業(yè)為支持龍泉驛區(qū)經濟發(fā)展的龍頭產業(yè)，對

其經濟的發(fā)展起著主導作用。

圖2.3三大產業(yè)國民經濟貢獻值(單位：億元)

13

成都大學二期拆遷安置房項目可行性研究報告第二章項目建設背景及必要性

當前一，龍泉驛區(qū)工業(yè)發(fā)展勢頭強勁，正崛起成為西部重要的汽車

城。成都經濟技術開發(fā)區(qū)先后引進了來自美國、日本、德國、加拿大、

港澳臺等20多個國家、地區(qū)和國內的工業(yè)項目300余個，其中包括

一汽大眾、立幫涂料、阿克蘇諾貝爾、BHP等15家世界1530強企

業(yè)和海瑞克、捷安特、吉利、奧克斯等20余家知名企業(yè)、上市公司。

目前，已聚集了一汽大眾、吉利轎車、神鋼集團、川渝中煙等大企業(yè)

集團，形成了具有比較優(yōu)勢的汽車(含工程機械)制造、電子電器、

新型材料產業(yè)集群，其中，汽車產業(yè)已擁有整車、主機和關鍵零部件

等各類項目，形成了完整的產業(yè)鏈。

(3)城鎮(zhèn)化率

圖2.4表示了成都市2001年到2008年的城鎮(zhèn)化率變化趨勢，成

都市城鎮(zhèn)化率從34.8%增長到了63.58%,預計到2020年，城鎮(zhèn)化率

將在75.33%?95.48%之間，約為84.71%。目前龍泉驛區(qū)的城鎮(zhèn)化率

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(4)居民收入及消費水平

GDP的增長帶動了城市居民人均可支配收入及農村居民純收入

的增加，具體如圖2.5和2.6所示，收入的增加表現出和國民經濟總

值增長相類似的趨勢。城市居民人均可支配收入從2001年的8182元

增加到2008年的16943元，增加了2.07倍；其消費性支出也由2001

年的6801元增加到2007年的11703,增加了1.72倍。

圖2.5成都市城市居民人均可支配收入、消費性支出及其增幅

在城市居民收入及消費增加的同時，農村居民的人均純收入也從

2001年的3718元,增加到了2008年的64加元,增加了1.74倍,其

生活費支出由2001年的2353.4元增加到了2007年的3998元，增加

TL7倍。

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?人均純收入（元人）■人均生活費支出（元人）

—純收入增幅(00)一生活費支出增幅(%)

"000.25.5830

600025

8720

5000

,15

400010

300015

-0

2000

L.5

1000-10

0-15

20012002200320042005200620072008

圖2.6成都市農村居民人均純收入、生活費支出及其增幅

龍泉驛區(qū)2008年農村居民人均純收入為6254元，同比增長

13.7%,城鎮(zhèn)居民可支配收入為114740元，同比增長19.7%。

2.1.2.2社會經濟發(fā)展趨勢

（1）龍泉驛區(qū)發(fā)展優(yōu)勢

龍泉驛區(qū)位于成都市東部，緊鄰龍泉山西側，是成都市向東

向東發(fā)展的主體區(qū)域、四川省目前唯一的國家級成都經濟技術開

發(fā)區(qū)所在地。近年來，龍泉驛區(qū)運用抓工業(yè)的思路和辦法，著力構

建了以“一園區(qū)、三中心、多基地”為平臺，以農業(yè)重大產業(yè)化項目

為支撐，“引進來、走出去、建平臺、抓互動”并舉的現代農業(yè)集中

集群集約發(fā)展格局。

（2）龍泉驛區(qū)未來經濟社會發(fā)展趨勢

龍泉驛區(qū)堅持運用抓工業(yè)、建園區(qū)、促項目的思路和辦法，著力

構建“一園區(qū)、三中心、多基地”的區(qū)域現代農業(yè)發(fā)展格局。

1）建好一個園區(qū)。著眼構建“深化農村改革的試驗區(qū)、發(fā)展現

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代農業(yè)的示范區(qū)、農業(yè)科技成果的孵化器、農產品深加工企業(yè)的聚集

地、農業(yè)增效農民增收的生長極”的戰(zhàn)略定位，在黃土鎮(zhèn)規(guī)劃了20

平方公里現代農業(yè)科技示范園，計劃未來3年建成10平方公里，實

現增加值30億元，創(chuàng)造就業(yè)崗位3萬個，聚集人口3萬人。

2)建好三個中心。緊緊依托南京雨潤集團等一批農業(yè)產業(yè)化優(yōu)

勢企業(yè)，規(guī)劃建設現代農業(yè)的科研、加工、采購中心，加快提升現代

農業(yè)發(fā)展的核心競爭力。

3)建好規(guī)模基地。充分發(fā)揮龍頭企業(yè)、專合組織、能人大戶等市場

主體的帶動有作用，規(guī)劃建設特色禽蛋規(guī)模集中發(fā)展示范基地，生豬

標準化規(guī)模養(yǎng)殖基地，特色水產養(yǎng)殖示范基地，珍稀食用菌良好農業(yè)

(GAP)示范基地，優(yōu)質水果改良示范基地，彩色薯種植基地，升達

木業(yè)速生豐產林基地，優(yōu)質林果種植基地、水密桃GAP示范基地、

特色蔬菜基地等十大基地，為農民就業(yè)創(chuàng)業(yè)搭建平臺。

在經濟發(fā)展方面，龍泉驛區(qū)主要發(fā)扎目標如下：

1)2011年，區(qū)域經濟綜合實力爭創(chuàng)全國百強，地區(qū)生產總值超

過3153億元，全口徑財政收入突破60億元，地方財政收入達40億

元；經開區(qū)綜合實力進入西部國家級經開區(qū)前三強。

2)2011年，規(guī)模以上工業(yè)增加值超過180億元；城鎮(zhèn)化率達75%

以上；

3)2011年，大氣、水環(huán)境指標分別達到二級、三類標準，全區(qū)

森林覆蓋率超過40%o

到2017年，努力實現“十個一”的奮斗目標，具體如下：

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地區(qū)生產總值突破11530億元；人均地區(qū)生產總值突破15萬元;

地方財政收入突破100億元；“四重”項目（重大產業(yè)化、重大功能

性、重大基礎設施、重大生態(tài)建設項目）投資突破1000億元；培育

10個以上年銷售收入過百億元的大企業(yè)集團；規(guī)模以上工業(yè)增加值

突破1000億元；工業(yè)集中度達到100%；人口規(guī)模達到100萬；城鎮(zhèn)

化率力爭達到100%,城鄉(xiāng)居民人均收入比接近1:1；綜合實力進入全

國100強（力爭全省首強）。

2.1.3自然條件

2.1.3.1地理位置

成都市是四川省的政治、經濟和文化中心，是國務院規(guī)劃確定的

西南地區(qū)科技、商貿、金融和交通通信樞紐。成都市地處四川省中部,

東北與德陽市、東南與資陽市毗鄰，南與眉山市相連，西南與雅安市、

西北與阿壩藏羌族自治州接壤。地理位置介于東經102°54'?104°

53',北緯30°05'?31°26'之間，全市東西長192公里，南北

寬166公里，幅員面積12390平方公里。

成都地處四川盆地西部邊緣，地勢由西北向東南傾斜。西部以深

丘和山地為主，東部是成都平原的腹心地帶，主要由平原和部分低山

丘陵組成，境內海拔最高5364米，最低387米。

成都龍泉驛區(qū)位于成都市東部偏南位置，為成都市東部副中心，

是國務院批準的成都市城市向東發(fā)展主體區(qū)域、國家級成都經濟技術

開發(fā)區(qū)所在地。其西端緊接成都市成華區(qū)、錦江區(qū)，北端與成都市新

都區(qū)、青白江區(qū)為鄰，東端連接成都市金堂縣和資陽市的簡陽市，南

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端與成都市的雙流縣、資陽市的簡陽市接壤。

2.1.3.2氣候條件

龍泉驛區(qū)境內屬四川盆地中亞熱帶濕潤氣候區(qū)，溫暖濕潤，四季

分明，日照較充足。年均氣溫15.9C,極端最高氣溫35.7C,較同緯

度的武漢低6.5C；極端最低氣溫-5.9C,較武漢高7.9℃。夏天偏涼,

冬天偏暖；年均無霜期287天，日照1205.7小時；年均降水量974.4

毫米，7-8月占全年的51%,1-2月較少。

2.1.3.3地質條件

(1)地形地貌

成都平原，地形起伏微小，開闊平坦，地勢自西北向東南低下。

地貌上屬沖洪積扇狀平原區(qū)，被現代河流侵蝕切割成為條帶狀分布的

河間地塊、河道帶和扇狀平地。河間地塊呈條帶狀順河向展布，地面

平坦，由上更新統(tǒng)粘性土和砂卵石組成，河道帶呈條帶狀展布一級階

地和漫灘，堆積物為全新統(tǒng)砂卵石層，扇狀平地地面平坦、完整，由

較厚的粘土層構成。區(qū)內天然支溝和人工溝渠也縱橫密布，地表水系

較為發(fā)達。

龍泉驛區(qū)，地處成都平原東部，界限在東經104°08'28”?104°

27'12"、北緯30°28'57”?30°46'46",境內低山、淺丘、平壩兼

有，以平壩為主，構成龍泉驛地貌的三大主要類型。

(2)地質構造

本區(qū)位于新華夏系第三沉降帶四川盆地西部，成都斷陷東緣構造

帶的成都拗陷，位于龍門由隆起褶帶與龍泉山褶斷帶之間，呈北東

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35°方向展布，是一西陡東緩受喜山期兩側斷裂對沖形成的構造盆

地，在這一拗陷盆地內，第四系下伏基巖，展現出一系列北東向的

凹陷、隆起，且發(fā)育北東向、南北向延伸的隱伏斷裂。拗陷盆地邊

緣由一系列北東向的褶曲、斷裂構成，分為三個部分：西部邊緣構

造帶、東部邊緣構造帶、中央凹陷。

測區(qū)位于東部邊緣構造帶，由一系列箱狀短軸背斜及寬緩向斜

組成，軸向北東35。，呈雁列，褶曲兩北東35°不對稱，西翼陡

（傾角15°?80。），東翼緩（傾角10°?40°）有撓曲現象。

構造形跡自東向西是：蘇碼頭背斜、鹽井溝背斜、牧馬山?普興向

斜、熊坡背斜、蒲江?新津斷裂、雙流?成都隱伏斷裂、磨盤山?

新都?廣漢隱伏斷裂等。

蒲江?新津斷裂南起蒲江南西，北過新津，總長超過80公里。

斷層走向北東，蒲江南西為北東70°,蒲江至新津間為北東50°,

新津以北為北東40。。斷面傾南東，傾角25°?30。，屬低角度

逆一逆掩斷層。

深層基底斷裂向北東過新津后顯示微弱或已消失，向南延伸與

總崗山斷裂相連屬區(qū)域性的基底斷裂。

從時間上看，蒲江?新津斷裂是長期活動的繼承性斷裂。在沉

積蓋層沉積之前該斷裂就已經存在，在沉積蓋層沉積過程中，沿斷

裂方向是一個上升隆起帶，各期沉積厚度較之東西兩側都要薄。至

第三紀，大規(guī)模的褶皺斷裂活動空前活躍，今日之熊坡構造基本定

型。近期，在中更新世以后，該斷裂帶仍有活動。近期還發(fā)生過大

20

成都大學二期拆遷安置房項目可行性研究報告第二章項目建設背景及必要性

小地震四十六次，說明蒲江?新津斷裂是繼承性的活動帶。

(3)水文

龍泉驛區(qū)的東南部為岷江水系府河的支流蘆溪河，西北部屬沱江

水系支流西江河，中部有都江堰灌區(qū)東風渠灌溉網，壩丘淺山中散布

著3383口塘堰和18座水庫。

(4)自然資源

成都土壤肥沃，類型多樣，生物資源豐富。境內現有耕地面積

35.7萬公頃，農作物品種較全，水稻、小麥、油菜籽、蔬菜、水果等

種植面積大，產量較高，家禽(畜)飼養(yǎng)普遍、品種較全，尤以豬、

峰著稱全國，中藥材品種多，經濟價值高，川茸、川郁金、烏梅等馳

名中外，杉樹、樺樹、松樹等森林資源豐富，還有世界珍稀動物大熊

貓、小熊貓和金絲猴等?，F已探明天然氣、煤、鐵礦石、蛇紋石、芒

硝、石灰石等具有一定資源量的礦產資源約20余種。

2.2項目建設背景

2.2.1成都未來城市發(fā)展規(guī)劃

(1)城市結構發(fā)展

2020年，成都將形成包括成都繞城高速公路以內區(qū)域，面積近

600平方公里的“中心城區(qū)”以及包括市域內中心城五城區(qū)、高新區(qū)

和新都、青白江、龍泉、華陽、東升、溫江、鄲縣區(qū)域在內，面積

3681平方公里的“都市區(qū)”，這意味著成都將以多中心組團式的擴張

方式取代單中心圈層式擴張方式，城市結構由單一的特大城市向城鄉(xiāng)

一體化6市圈轉變。

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成都大學二期拆遷安置房項目可行性研究報告第二章項目建設背景及必要性

（2）人口及城市建設用地

2010年，成都總人口將達到1110萬人，其中城鎮(zhèn)人口702萬人。

2020年總人口1400至1500萬人，其中城鎮(zhèn)人口1035萬人。

近期（2010年）城市建設用地515平方公里，城鎮(zhèn)人口570萬

人，人均90平方米；中期（2015年）城市建設用地590平方公里，

城鎮(zhèn)人口665-660萬人，人將近90平方米；遠期（2020年）城市建

設用地660平方公里，城鎮(zhèn)人口734-760萬人，人均90平方米。

2.2.2城鄉(xiāng)統(tǒng)籌實驗區(qū)及成都未來發(fā)展戰(zhàn)略

根據四川省“十一五”規(guī)劃，全省劃分為五大經濟區(qū)，即成都經

濟區(qū)、攀西經濟區(qū)、川西北經濟區(qū)、川南經濟區(qū)和川東北經濟區(qū)。成

都經濟區(qū)既是四川省經濟最密集和最活躍的地區(qū)，也是人口密集區(qū)，

經濟發(fā)展關系到四川省的經濟建設。2007年6月7日國務院正式批

準成都成為全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)，這是中國在新的歷史

時期，加快中西部發(fā)展，推動區(qū)域協(xié)調發(fā)展的重大戰(zhàn)略部署。建立覆

蓋城鄉(xiāng)的基礎設施建設及其管理體制是試驗區(qū)的重大突破領域之一，

而良好的基礎設施是建設現代化城市，經濟持續(xù)發(fā)展的基本保障。

成都市被確定為全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展綜合配套改革試驗區(qū)后，為了

扎實推進試驗區(qū)建設，成都市提出了“全域成都”的總體發(fā)展理念。

在遵循城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的發(fā)展戰(zhàn)略、“全域成都”的發(fā)展理念和“一區(qū)兩帶”

的發(fā)展布局的條件下，未來三至五年成都市將開工建設重大交通項目

80余個，全面加快市域城鄉(xiāng)一體的交通網，即軌道交通網、市域高

速公路網、中心城區(qū)快速路網、市域干線路網、新市鎮(zhèn)路網。”新成

22

成都大學二期拆遷安置房項目可行性研究報告第二章項目建設背景及必要性

都”建設的結構調整已經啟動。

龍泉驛區(qū)作為成都市第二圈層的一員，是成都市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌戰(zhàn)略的

關鍵點，面臨著國家實施西部大開發(fā)和成都市城市向東發(fā)展的大好歷

史機遇，具有著廣闊的發(fā)展前景。其中龍泉驛區(qū)探索的“龍華實踐”

模式是農民向城鎮(zhèn)集中的一個成功縮影。2004年，龍泉驛區(qū)大面鎮(zhèn)

龍華村開始探索城鄉(xiāng)一體化試點，該村利用土地整理政策將農民的宅

基地轉換到成龍路旁，修建農村新型社區(qū)“西博苑”，從此龍華村正

式變成龍華社區(qū)。2006年初，8個居民小組、700余戶龍華人入住花

園小區(qū)西博苑。每人按35平方米的標準分配住房，并有10平方米的

虛擬鋪面——所謂虛擬，是指村民將配置的10平方米鋪面交由合作

社經營，獲得分紅收入。合作社引進投資商，經營安置后節(jié)余的宅基

地。在“龍華實踐”基礎上，龍泉驛區(qū)將目標拓展到偏遠山區(qū)大蘭村

的農民變“市民”的探索。大蘭村位于龍泉驛區(qū)山區(qū)萬興鄉(xiāng)，共有

485戶村民，1654人。由于山高路陡，出行、飲水、就業(yè)、就醫(yī)、購

物、上學等都十分困難。2007年，龍泉驛區(qū)將首批50戶233人移民

下由，入住西博苑，拉開了生態(tài)移民的序幕。

2.2.3成都市向東向南發(fā)展戰(zhàn)略

成都市“城市向東向南發(fā)展戰(zhàn)略”的確立，使成都市的城市結構

由以往同心圓式的單核心結構變多核心結構，而城南副中心和城東副

中心的啟動，預示著以政府規(guī)劃引導城市向東向南發(fā)展正式揭開了序

幕。

根據規(guī)劃，成都城市建設近期的重點和未來的目標是加快城市副

23

成都大學二期拆遷安置房項目可行性研究報告第二章項目建設背景及必要性

中心城市功能分區(qū)總體合理、基礎設施配套完善、城市管理科學規(guī)范

有序、形成現代化城市的基本框架、建成以中心城區(qū)為核心、衛(wèi)星城

市(鎮(zhèn))為紐帶、遠郊中等城市為支撐、小城鎮(zhèn)和中心村為基礎的城

鎮(zhèn)體系。因此，成都市未來的重點建設開發(fā)區(qū)域將在城東、城南副中

心及七個衛(wèi)星城市。

在堅持深入實施城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，“四位一體”的科學發(fā)展總體戰(zhàn)略的

指導下，龍泉驛區(qū)構建集中集群集約發(fā)展格局，以經濟技術開發(fā)區(qū)

為平臺，龍泉驛區(qū)將轉移大批農轉非人口，實施安居工程，為農轉

非人口營造一個良好的居住環(huán)境，緩解社會矛盾，本項目正是基于

這一背景而開展的。

2.3項目建設必要性

2.3.1符合城市規(guī)劃和發(fā)展的需要

按照《成都市城市總體規(guī)劃(2003—2020)》，成都市將形成以主

城區(qū)為主的1個特大型城市，邛睞、崇州、都江堰、彭州4個中等城

市和30個重點鎮(zhèn)的發(fā)展格局。主城區(qū)建設用地的發(fā)展將以中心城區(qū)

為核心，向東、南、北重點發(fā)展，依托新都、青白江、鄲縣、溫江、

雙流東升、雙流華陽、龍泉驛等六個區(qū)市縣?，重點發(fā)展東部新城、南

部新城和北部新城，形成新的城市架構。在公布的主城區(qū)公共設施規(guī)

劃圖上，成都市將逐漸形成以城市核心區(qū)域為主的商業(yè)中心，同時形

成北站商貿中心，在城北三環(huán)路外外環(huán)路內形成北部行政中心、區(qū)域

商業(yè)、行政中心。

10區(qū)縣重新定位

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成都大學二期拆遷安置房項目可行性研究報告第二章項目建設背景及必要性

龍泉驛區(qū)：主城區(qū)東部分中心，國家級經濟技術開發(fā)區(qū)所在地，

現代制造業(yè)為主導的工業(yè)集中發(fā)展區(qū)，將發(fā)展休閑度假產業(yè)的城市新

區(qū)。

青白江區(qū)：主城區(qū)北部分中心，青白江區(qū)將以化工、冶金、建材、

重型設備制造為主導形成集中發(fā)展區(qū)。

新都區(qū)：主城區(qū)北部分中心，新都區(qū)依托鐵路樞紐構建物流中心。

溫江區(qū)：主城區(qū)西部分中心，以食品、印刷、高新產業(yè)為主導的

工業(yè)集中發(fā)展區(qū)，依托大專院校形成教育科研、休閑、旅游為主的城

市新區(qū)。

雙流縣——華陽：主城區(qū)南部分中心，以發(fā)展會展、商務服務、

科研等為主的新城區(qū)。

雙流縣一東升：主城區(qū)西南部分中心，以醫(yī)藥、電氣機械設備制

造等為主導的集中發(fā)展區(qū)，以發(fā)展物流配送、科研教育為主的園林式

城區(qū)。

鄲縣：主城區(qū)西北部分中心，以高新技術產業(yè)為主導的工業(yè)集中

發(fā)展區(qū)，依托大專院校形成科研教育基地。

大邑縣：以旅游服務，綜合產業(yè)發(fā)展為主，兼?zhèn)浒l(fā)展居住的生態(tài)

城市。

蒲江縣:成都西南主要的休閑度假基地，發(fā)展旅游度假、天然生

物萃取加工。

新津縣：山水休閑城市，發(fā)展食品、機械、建材、化工。

可見龍泉驛區(qū)以工業(yè)發(fā)展為主，其規(guī)劃建設在整個成都市的發(fā)展

25

成都大學二期拆遷安置房項目可行性研究報告第二章項目建設背景及必要性

建設中有著舉足輕重的地位，本項目的建設正是順應這一需求，將安

置很大一部分的農村居民，為龍泉實現以現代制造業(yè)為主導的工業(yè)集

中發(fā)展區(qū)目標打下堅實的基礎。

232項目的建設符合我國當前經濟政策

隨著國際金融危機持續(xù)，對實體經濟的影響不斷加深，國際市場

需求減弱，世界經濟增速放緩，許多國家經濟面臨嚴重困難。作為世

界經濟的一部分，我國經濟不可避免會受到國際金融危機影響，正經

受近幾年最為嚴峻的挑戰(zhàn)。中央審時度勢，已做出了一系列重要決策

部署，決定采取擴大內需的重大措施。

2008年11月5日國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，

研究部署進一步擴大內需促進經濟平穩(wěn)較快增長的措施。當前要實行

積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，擴大內需十項措施“一是加

快建設保障性安居工程。二是加快農村基礎設施建設。三是加快鐵路、

公路和機場等重大基礎設施建設。四是加快醫(yī)療衛(wèi)生、文化教育事業(yè)

發(fā)展。五是加強生態(tài)環(huán)境建設。六是加快自主創(chuàng)新和結構調整。七是

加快地震災區(qū)災后重建各項工作。八是提高城鄉(xiāng)居民收入。九是在全

國所有地區(qū)、所有行業(yè)全面實施增值稅轉型改革，鼓勵企業(yè)技術改造,

減輕企業(yè)負擔1200億元。十是加大金融對經濟增長的支持力度?！?/p>

落實這些措施的投資額到2010年底約需4萬億元人民幣。

本次“成都大學二期拆遷安置房項目”

屬于拉動內需、促進經濟增長的措施，利于妥善安置農改非居民

并保障其相關利益、促進社會的和諧及穩(wěn)定，項目實施符合當前國家

26

成都大學二期拆遷安置房項目可行性研究報告第二章項目建設背景及必要性

經濟形勢發(fā)展的需要，項目的建設是必要的。

233項目的建設是城東建設和城市規(guī)劃的需要

2007年，龍泉驛區(qū)按照“一主兩片三帶四團”的城鄉(xiāng)空間發(fā)展

規(guī)劃，著力構建以主城區(qū)為龍頭、西河中心組團為依托、重點鎮(zhèn)為紐

帶、新型社區(qū)為基點，形成覆蓋城鄉(xiāng)、相互銜接、科學合理的現代化

城鄉(xiāng)規(guī)劃體系。相繼完成了龍泉驛區(qū)區(qū)域總體規(guī)劃、分區(qū)形態(tài)規(guī)劃、

4個新市鎮(zhèn)（黃土鎮(zhèn)、茶店鎮(zhèn)、柏合鎮(zhèn)、洪安鎮(zhèn)）和其他鎮(zhèn)總體規(guī)劃、

12個農村新型社區(qū)建設規(guī)劃等重大規(guī)劃；在概念規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃的

指導下，完成了經開區(qū)二期控制性詳細規(guī)劃、龍泉主城區(qū)控制性詳細

規(guī)劃以及西河、洛帶兩個重點鎮(zhèn)控制性詳細規(guī)劃編制工作；高標準、

高水平、高質量的編制了皇冠湖與城市中心區(qū)城市總體設計、老成渝

路及北干道沿線城市設計、龍泉中街城市設計等重點區(qū)域規(guī)劃編制工

作；結合水環(huán)境綜合整治工作，完成了以龍泉驛區(qū)排水體系規(guī)劃等為

重點的城鄉(xiāng)基礎設施規(guī)劃；按照“一區(qū)兩帶”全域成都規(guī)劃理念及“兩

湖一山”旅游規(guī)劃，結合實際啟動了龍泉山生態(tài)建設規(guī)劃等重大規(guī)劃。

2.4綜述

綜上所述，“成都大學二期拆遷安置房項目”的建設是必要且可

行的。項目的建設符合成都試驗區(qū)建設的要求，按照“全域成都”的

理念，堅持以重大項目推動試驗區(qū)建設，突出抓好高新技術產業(yè)和現

代制造業(yè)發(fā)展的重大項目，加快生產性服務業(yè)發(fā)展的重大項目，抓住

機遇，迎接挑戰(zhàn)，大力推動產業(yè)發(fā)展，轉變經濟發(fā)展方式，使經濟持

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成都大學二期拆遷安置房項目可行性