黃桷家園廉租房四期、五期建設(shè)項目可行性報告-廉租房

可可行性研究報告目錄 6 6 6(二)項目建設(shè)地址 6(三)承辦單位 6 6 7 7 8 8 8 8 94、財務(wù)評價 9 第二章項目建設(shè)的必要性和可行性 (二)項目宏觀經(jīng)濟背景 (三)項目實施的雙橋區(qū)政策環(huán)境 第三章需求分析 第四章項目選址及建設(shè)條件 25 25 27(五)工程地質(zhì)評價 28 第五章項目建設(shè)規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn) 30 30 第六章工程方案 (一)建筑設(shè)計指導(dǎo)思想 37 第七章項目建設(shè)實施計劃 一、項目建設(shè)單位 二、項目建設(shè)工程施工安排 42 第八章生態(tài)環(huán)境保護 44 (三)噪聲環(huán)境 第九章項目投資成本估算 四、總投資估算結(jié)果 第十章項目收入估算 三、資金籌措 (一)評價基準(zhǔn)參數(shù) (二)評價結(jié)果指標(biāo) 第十三章社會評價與社會效益分析 (一)不同利益群體對項目的態(tài)度及參與程度 67 (一)項目名稱重慶市雙橋區(qū)人民政府征地辦公室(區(qū)土地整治儲備中心)—黃桷(二)項目建設(shè)地址(三)承辦單位(四)可研編制依據(jù)部、國土資源部、國家稅務(wù)總局令第120號);12、雙橋區(qū)城市總體規(guī)劃(2004-2020年);(五)研究范圍及研究工作概況本項目可行性研究范圍：雙橋區(qū)黃桷家園廉租房(四期、五期)建受重慶市雙橋區(qū)人民政府征地辦公室(區(qū)土地整治儲備中心)委托，(六)主要經(jīng)濟指標(biāo)本項目規(guī)劃總用地面積23,747.59平方米。其中：四期規(guī)劃用地面積12,747.59平方米，建筑面積18,997.31平方米(其中：住宅建筑面積16,612.19平方米包含318套住房、商業(yè)建筑面積2,385.12平方米),擬建層數(shù)為6層小高，共四棟；五期規(guī)劃用地面積11,000.00平方米，建筑面積22,091.80平方米(其中：車庫建筑面積4,177.00平方米、住宅建筑面積15,778.70平方米包含264套住房、商業(yè)建筑面積2,136.10平方米),擬建層數(shù)為18層，共兩棟。2、建設(shè)工期該項目建設(shè)工程計劃開工時間2011年9月，完工時間2011年9月，建設(shè)總工期為12個月。經(jīng)測算本項目投資為7,132.00萬元，其中：土地成本732萬元、工程建設(shè)費用5,307萬元、工程建設(shè)其他費用852萬元、預(yù)備費241萬元。計劃自籌建設(shè)資金2,632萬元，向金融機構(gòu)籌集資金4,500萬元。4、財務(wù)評價本項目財務(wù)內(nèi)部收益率為7.67%,大于社會基準(zhǔn)折現(xiàn)率7.00%;累計凈現(xiàn)值146.51萬元。本項目的財務(wù)經(jīng)濟效益較好，社會效益顯著,并有項目主要指標(biāo)，見下表總投資7,132萬元(含利息)總收入8,699萬元建設(shè)期1年收益計算期50年凈現(xiàn)值146.51萬元內(nèi)部收益率投資回收期(動態(tài))2.97年含建設(shè)期(1)本項目符合國家住房政策，選址符合城市總體規(guī)劃要求，建設(shè)(2)根據(jù)需求調(diào)查表明，本項目建設(shè)將在很大程度上改善雙橋區(qū)居(3)本項目建設(shè)主要包括廉租房及其公共設(shè)施、道路、綠化等，目(1)按照經(jīng)濟適用房及廉租房建設(shè)的有關(guān)政策，高起點、高標(biāo)準(zhǔn)搞(2)抓緊按有關(guān)程序辦妥相關(guān)手續(xù)，加大籌資力度，確保項目順利(3)建議工程項目管理，嚴(yán)格保證工程質(zhì)量、工程進度，做好項目第二章項目建設(shè)的必要性和可行性(一)項目黨和國家方針政策背景積在10平方米以下的低保家庭有400萬戶，如果擴大到低收入家庭，總 (國發(fā)(2007)24號)明確加快加快保障性廉租房建設(shè)步伐。廉租房建設(shè)棚戶區(qū)改造住房共1000萬套，改造農(nóng)村危房150萬戶。重點發(fā)展公共租賃住房。中央財政預(yù)算擬安排補助資金1030億元，比上半年增加265億由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、發(fā)展改革委、財政部向各地、各部門印發(fā)低收入住房困難家庭的住房問題。其中，新增廉租住房房源177萬套，新增發(fā)放租賃補貼83萬戶。2010年，解決245萬戶城市低收入住房困難家庭的住房問題。其中，新增廉租住房房源180萬套，新增發(fā)放租賃補其中，新增廉租住房房源161萬套，新增發(fā)放租賃補貼43萬戶?！?二)項目宏觀經(jīng)濟背景國都有，只不過名稱有所不同而已。廉租房在香港叫"公屋",在美國和加拿大叫"社會福利房",在其他國家也各有安排。世界上無論是發(fā)達(dá)國需資金1.18萬億元，帶動地方政府及社會投資將達(dá)到4萬億元。保障性按照重慶市市財政局下達(dá)今年新建廉租住房中央預(yù)算內(nèi)投資補助這38.45億元是中央對我市廉租房工作的財政支持，將用于支持全市34租房共計16.8萬套，總計面積達(dá)到769萬平方米，所建面積總數(shù)為我市(三)項目實施的雙橋區(qū)政策環(huán)境關(guān)于《雙橋區(qū)2010年財政預(yù)算執(zhí)行情況和2011年財政預(yù)算草案的低收入群體的住房保障力度，發(fā)放廉租住房租賃補貼資金239萬元，補貼廉租住房2031戶4676人，預(yù)計2011年底投入使用。(四)項目實施的技術(shù)層面要求(一)項目所在地、社會經(jīng)濟概況(1)區(qū)位及城市性質(zhì)熙十三年(1674)吳三桂稱帝，國號康熙十七年至十九年間，雙橋境域為成渝高速公路5公里。區(qū)域介于東經(jīng)105O4'～105O50’,北緯29O28’~境東西寬8.4公里，南北長8.7公里，全區(qū)幅員面積43平方公里。屬紫色丘陵地帶。最高點海拔934.7米，最低點海拔348米。境內(nèi)屬亞熱帶山，起伏延綿，峰巒疊嶂；有風(fēng)光迷人的龍水生產(chǎn)總值40億元，同比增長25%,增速居全市第一。人均gdp超過12000長115.2%;完成地方財政收入6.11億元，同比增長117.6%。地區(qū)生產(chǎn)總值翻兩番，年均增長34.6%,總量在全市排名上升2位。地方財政收入翻三番，年均增長56%,總量在全市排名上升4位；地方財政支出達(dá)到9.51億元，增長8倍。工業(yè)總產(chǎn)值增長近兩倍，年均增長24.3%;工業(yè)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，非汽車產(chǎn)業(yè)比重達(dá)到32.7%,提高18.7個百分點。社成70億元，為“十一五”規(guī)劃目標(biāo)任務(wù)的1.56倍。單位gdp綜合能耗、主要污染物排放總量等均超額完成控制目標(biāo)。全區(qū)農(nóng)民人均純收入達(dá)6965元，年均增長13.7%;城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)19089元，年均平方米和35平方米。(二)項目提出的理由(2)實施廉租房建設(shè)，完善配套市政設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，有利于(3)廉租房建設(shè)是完善城市功能的客觀要求。廉租房建設(shè)是促進經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展的有效途徑。實施廉租房建設(shè)，既可以帶動社會投資，促進居民消費，擴大社會就業(yè)，又可以發(fā)展社區(qū)公共服務(wù)，加強社會管(4)按照雙橋廉租住房保障規(guī)劃(2009-2011年)要求，2011年計劃將租金補貼廉租保障對象由城鎮(zhèn)“雙困家庭”逐步擴大到“低收入住房困難家庭”。在2011年底，全區(qū)將782戶最低收入、低收入家庭全部(三)項目建設(shè)的必要性劃全國保障房建成量達(dá)到1300萬套(2011年要繼續(xù)建設(shè)680萬套，2012年建設(shè)620萬套),重慶市去年在全國率先大規(guī)模建設(shè)公租房，開工建設(shè)了1300萬平方米。今年預(yù)計會有1000萬平方米公租房陸續(xù)投入使用。規(guī)劃商住建設(shè)用地，符合《雙橋區(qū)城鄉(xiāng)總體規(guī)劃修編(2010-2020年)》第三章需求分析北側(cè)6公里，東距重慶城區(qū)80公里，西距成都市269公里，具有較好的水量1640萬立方米的龍水湖，延綿起伏10余公里的巴岳山。這里緊臨級公路6公里，是全國重型汽車生產(chǎn)基地之一。行政區(qū)域面積43.1平方綠地19.6公頃，綠地率39%,綠化覆蓋率43%,人均公共綠地9.8平方米，于2002年率先在渝西地區(qū)建成市級“山水園林城區(qū)”。2010年末全區(qū)戶籍人口5.06萬人，其中農(nóng)業(yè)人口1.74萬人，非農(nóng)業(yè)人口3.32萬人。全年出生人口572人，死亡人口296人，人口自然增長率3.58%。第六次全國人口普查初步核實，雙橋區(qū)年末常住人口50116人，常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到100%。全區(qū)城鎮(zhèn)在崗職工平均工資為32911元，比上年增長9.4%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入19089元，增長11.1%,城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為0.43;農(nóng)村居民人均純收入6965元，增長16.7%,農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)為0.45。城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為34平方米，同比減少3.4%;農(nóng)村居民人均住房面積為35平方米，同比增加6.4%。年末城鎮(zhèn)在崗職工人數(shù)11916人，比上年增加838人。全區(qū)參加基本養(yǎng)老保險人數(shù)達(dá)13423人，比上年增加1308人；參加基本醫(yī)療保險的人數(shù)為22488人，比去年增加8865人；參加失業(yè)保險人數(shù)達(dá)6500人，比上年增加429人；參加工傷保險的人數(shù)為12310人，比去年增加2453人；參加生育保險的人數(shù)為4501人，比去年增加1339人，生育保險覆蓋率為77%,比去年提高11個百分點；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為2.4%。全區(qū)城鄉(xiāng)居民最低生活保障人數(shù)達(dá)2215人，增長4.1%。全區(qū)城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民的人均住房建筑面積分別達(dá)到33.5平方米和35平方米。征求意見，項目調(diào)查涉及的66戶低收入居民，有60戶同意進行廉租房項目建設(shè)，占總數(shù)的90.90%,該征求意見調(diào)查結(jié)果表明，低收入居民對按照雙橋區(qū)廉租住房保障規(guī)劃(2009-2011年)要求，在2011年底，將我區(qū)的782戶最低收入、低收入家庭全部納入實物配租和租金補貼范圍?，F(xiàn)我區(qū)自2004年至今已實物配租330套。2010年我區(qū)新建的318套廉租房，自7月5日正式開工以來，嚴(yán)格按照施工進度進行建設(shè)工作，現(xiàn)已完成五層主體施工，預(yù)計2011年8月底竣工，可以解決318戶，約800人的住房問題。2011年計劃新建設(shè)廉租住房264套，建筑面積132007月動工修建。2011年計劃用中央廉租住房保障專項補助資金購買120套廉租住房(和公共租賃住房調(diào)制使用)其中，20套利用國家配套的350萬元購買，以每套80平方米，每平方2000元計算。100套，按照每套80平方，每平方3000元價格購買，預(yù)計需要資金2400萬元。雙橋區(qū)廉租房項目序號廉租房名稱廉租房地點房源狀態(tài)房屋套數(shù)已租用套數(shù)1四方井廉租房雙橋區(qū)四方井片區(qū)已配租2上官樓廉租房雙北路上官樓已配租3老街廉租房雙路老街已配租4安特廉租房安特歐景華庭小區(qū)已配租5黃桷家園二期廉租房黃桷家園小區(qū)內(nèi)已配租6黃桷家園三期廉租房黃桷家園小區(qū)內(nèi)已配租四、項目利用率預(yù)測第四章項目選址及建設(shè)條件 (出現(xiàn)在1月份),極端最高溫度41.5℃(出現(xiàn)在7月份),全年無霜期三、工程地質(zhì)條件(一)地形地貌南側(cè)，現(xiàn)為施工區(qū)，標(biāo)高在368.92-379.87米之間，相對高差約10.95擬建區(qū)大地構(gòu)造位置位于西山背斜北西翼，為丘陵地貌，下伏地層為侏羅系中統(tǒng)沙溪廟組(J?S),巖性為紫紅色泥巖夾砂巖，總體產(chǎn)狀283<13°;淺表為第四系(Q)覆蓋；地表水、地下水受大氣降水補給，水文地質(zhì)條件簡單；擬建區(qū)地質(zhì)環(huán)境的人類工程活動不強烈，地震動峰值加速度為0.05s,抗震設(shè)防烈度為IV度。(三)工程地質(zhì)及水文地質(zhì)擬建區(qū)為丘陵地貌，下伏地層為侏羅系中統(tǒng)沙溪廟組(JS),巖性為2、地質(zhì)構(gòu)造場區(qū)內(nèi)周邊及附近周邊未見泥石流、滑坡、危巖、巖溶等不良地質(zhì)作用及地質(zhì)災(zāi)害。場區(qū)基巖分布連續(xù)、穩(wěn)定、構(gòu)造總體裂隙不發(fā)育，地3、水文地質(zhì)擬建區(qū)地表水、地下水受大氣降水補給，水文地質(zhì)條件較簡單。場區(qū)地下水主要賦存于第四系松散土層及基巖強風(fēng)化層中。按地下水含水介質(zhì)、埋藏條件可分為松散層孔隙潛水、基巖裂隙水兩種類型。松散層孔隙水主要分布在第四系堆積土層中，基巖裂隙水主要分布在基巖強風(fēng)(1)松散層孔隙水(2)基巖風(fēng)化裂隙小逕排條件良好，有利于地下水的排泄而不利于富集，巖石的富水性(四)不良地質(zhì)體和地下管網(wǎng)(五)工程地質(zhì)評價為穩(wěn)定性巖石(泥巖和砂巖互層),場地與地基穩(wěn)定，適宜本工程建設(shè)。(六)地震安全性評價漢A)確定本區(qū)抗震設(shè)防烈度為6度設(shè)計基本地震加速度值為0.05g,據(jù)可能震級為5.7級，對本區(qū)的影響在VI度以下，按距本區(qū)最近的華鑒山響烈度也只有VI度，本工程按7度抗震設(shè)防烈度計算地震作用和采用抗(七)公用設(shè)施條件年來不斷加大環(huán)境整治力度和采取一系列扶持工業(yè)園區(qū)建設(shè)的政策措項目所在地距成渝高速公路約7公里，區(qū)域內(nèi)還有大郵公路以及車37500立方米，實際供水13000立方米/日，雙橋區(qū)自來水公司可保證項第五章項目建設(shè)規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)項目選址意見書》(選字第建500111201000003號、選字第建500111201000011號)、重慶市雙橋區(qū)聲城鄉(xiāng)建設(shè)委員會建字第建項目規(guī)劃總用地面積23,747.59平方米，其中：四期規(guī)劃用地面積資源和房屋管理局劃撥給重慶市雙橋區(qū)人民政府征地辦公室(區(qū)土地整三、項目建設(shè)規(guī)模本項目規(guī)劃總用地面積23,747.59平方米。其中：四期規(guī)劃用地面積12,747.59平方米，建筑面積18,997.31平方米(其中：住宅建筑面積16,612.19平方米總共318套、商業(yè)建筑面積2,385.12平方米),擬建層數(shù)為6層小高，共四棟；五期規(guī)劃用地面積11,000.00平方米，建筑面積22,091.80平方米(其中車庫建筑面積4,177.00平方米、住宅建筑面積15,778.70平方米總共264套、商業(yè)建筑面積2,136.10平方米),擬建層數(shù)為18層，共兩棟。2、第五期標(biāo)準(zhǔn)：容積率為2.79,建筑密度為27.08%,綠地率為35.91%,主要戶型為二室一廳分為平層和躍層。平層戶型的面積為58.06平方米；躍層即上下二層，一層為一廳、一廚、一衛(wèi)生間，二層為二室面積分為62.03平方米、63.47平方米和63.95平方米。第六章工程方案(七)其他相關(guān)文件。二、建筑指導(dǎo)思想與原則(一)建筑設(shè)計指導(dǎo)思想(二)建設(shè)原則析論證工程方案的主要依據(jù)，充分利用土地資源。歸納為：整合資源、設(shè)施建設(shè)應(yīng)與本地的經(jīng)濟、社會發(fā)展水平相適應(yīng)。建設(shè)內(nèi)容滿足小區(qū)居民的需要，歸納為：規(guī)模合理，功能完善。依據(jù)上述建設(shè)目標(biāo)和總體原則，結(jié)合項目區(qū)的地形、地質(zhì)、水文等實際情況，提出本次項目建設(shè)的原則為：1、確定技術(shù)上可行，經(jīng)濟上合理的建筑方案。2、合理確定標(biāo)準(zhǔn)等級，合理確定建設(shè)規(guī)模。3、項目建設(shè)的重點應(yīng)放在建筑方案、結(jié)構(gòu)安全的設(shè)計上。4、建設(shè)方案應(yīng)充分考慮對周圍良好生態(tài)環(huán)境的保護和恢復(fù)，注重項5、強調(diào)“以人文本”,處理好人與建筑、人與交通、人與綠化、人與空間以及人與人之間的關(guān)系，處理好新社區(qū)里人民的居住模式問題。(一)項目總體規(guī)劃方案按照項目應(yīng)符合雙橋區(qū)城市總體規(guī)劃相關(guān)要求布置，項目的總體規(guī)劃方案詳見雙橋區(qū)廉租房建設(shè)建筑工程總平面圖。(二)規(guī)劃設(shè)計方案要求(1)功能分區(qū)合理；(2)建筑布局緊湊，交通便捷，管理方便；四、建筑方案概況(一)建筑方案要求(二)建筑藝術(shù)與風(fēng)格(三)項目建設(shè)結(jié)構(gòu)設(shè)計1、本工程建筑物安全等級為二級，合理使用年限為50年，抗震設(shè)防烈度6度。(四)項目建設(shè)結(jié)構(gòu)節(jié)能盡量減少硬化(混泥土、石板等)地面，增加綠地和水域；建筑物(五)小區(qū)景觀(六)交通組織景觀場地之下。小區(qū)內(nèi)主干道路寬6米，次要道路路寬為3米，方便生(七)配套設(shè)施垃圾收集與處理：沿車行道設(shè)置垃圾收集點，做成小品式構(gòu)筑物以本項目配置有籃球場、全民健身場地、健身步道、兒童游戲場地、(八)戶型主要戶型為二室一廳，戶型的面積建筑面積50m;2、第五期標(biāo)準(zhǔn)：容積率為2.79,建筑密度為27.08%,綠地率為35.91%,主要戶型為二室一廳分為平層和躍層。平層戶型的面積為58.06面積分為62.03平方米、63.47平方米和63.95平方米。(九)新技術(shù)、新產(chǎn)品使用情況外墻采用加氣砼砌塊墻體、分戶墻采用200厚加氣砼砌塊墻體，有第七章項目建設(shè)實施計劃住所：重慶市雙橋區(qū)雙南路157號三、項目開發(fā)進度計劃2011年9月開工建設(shè)，2012年9月底完工。四、招投標(biāo)方案(一)招標(biāo)形式(二)施工及監(jiān)理單位資質(zhì)要求(三)招標(biāo)信息發(fā)布(四)招投標(biāo)工作組織五、工程前期工作的開展六、保證工程質(zhì)量和工期的關(guān)鍵環(huán)節(jié)程質(zhì)量控制和計量支付控制。設(shè)計單位應(yīng)做好施工工程中第八章生態(tài)環(huán)境保護1)中華人民共和國環(huán)境保護法2)中華人民共和國環(huán)境影響評價法3)中華人民共和國大氣污染防治法4)中華人民共和國固體廢物污染防治法5)中華人民共和國水污染防治法6)中華人民共和國噪聲污染防治法7)中華人民共和國水土保持法8)中華人民共和國清潔生產(chǎn)促進法9)國務(wù)院令第253號《建設(shè)項目環(huán)境保護管理條例》10)國務(wù)院國發(fā)(1996)31號《國務(wù)院關(guān)于環(huán)境保護若干問題的決二、環(huán)境影響及控制措施(一)空氣環(huán)境(三)噪聲環(huán)境(四)固體廢棄物第九章項目投資成本估算(一)土地費用(二)工程建設(shè)費用2)場區(qū)附屬設(shè)施(三)建設(shè)工程其他費用1)綠化6)道路(四)預(yù)備費1)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)-建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范GB2)雙橋區(qū)政府頒布有關(guān)文件3)重慶市建設(shè)工程造價管理規(guī)定渝府令[2000]91號文4)1999年《重慶市市政工程預(yù)算定額》5)1999年《全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額重慶市基價表》6)1999年《重慶市建設(shè)工程費用定額》7)1999年《重慶市基礎(chǔ)設(shè)施工程預(yù)算定額》9)建設(shè)工程配套使用的取費標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)文件三、投資估算詳細(xì)內(nèi)容(一)土地費用根據(jù)重慶市雙橋區(qū)人民政府征地辦公室(區(qū)土地整治儲備中心)提供的相關(guān)資料，本項目已取得用于建設(shè)廉租房的土地使用權(quán)，土地費732.00萬元。(二)工程建設(shè)費用萬元；第五期建安工程成本3,103.00萬元。序號單位數(shù)量單價(元)合價(萬元)備注1土建工程(地上)2消防工程序號單位數(shù)量單價(元)合價(萬元)備注1土建工程(地上)2消防工程3電梯工程臺4車庫四期共計197萬元、五期共計241萬元),具體明細(xì)如下：序號單位數(shù)量單價(元)合價(萬元)備注1供電2供水M3天然氣M4有線電視5通訊合計序號單位數(shù)量單價(元)合價(萬元)備注1供電2供水3天然氣4有線電視5通訊合計配套工程，共計372.00萬元(其中：四期共計191.46萬元、五期共計180.49萬元),具體明細(xì)如下：序號單位數(shù)量單價(元)合價(萬元)備注1小區(qū)景觀工程2小區(qū)綜合管線3生化池等配套設(shè)施4技防、小區(qū)智能配套費5路燈費用序號單位數(shù)量單價(元)合價(萬元)備注1小區(qū)景觀工程2小區(qū)綜合管線3生化池等配套設(shè)施4技防、小區(qū)智能配套費5路燈費用包括住宅及車庫、商業(yè)，共計370.00萬元(其中：四期共計170.98萬元、五期共計198.83萬元),單位成本90.00元，具體明細(xì)如下：序號單位數(shù)量單價(元)合價(萬元)備注1住宅及車庫2商業(yè)合計第五期：序號單位數(shù)量單價(元)合價(萬元)備注1住宅及車庫2商業(yè)合計包括住宅及車庫、商業(yè)，共計41.00萬元(其中：四期共計19.00萬元、五期共計22.09萬元),單位成本10.00元，具體明細(xì)如下：序號單位數(shù)量單價(元)合價(萬元)備注1住宅及車庫2商業(yè)合計序號單位數(shù)量單價(元)合價(萬元)備注1住宅及車庫2商業(yè)合計中：四期共計47.63萬元、五期共計52.88萬元)。序號單位數(shù)量單價(元)合價(萬元)備注123景觀工程設(shè)計費4567氣象防雷檢測費8萬元9萬元合計序號單位數(shù)量合價(萬元)備注123景觀工程設(shè)計費4567氣象防雷檢測費8萬元9萬元合計包括人防工程易地建設(shè)費、單體建筑放樣費、土地放樣費等，共計83.00萬元(其中：四期共計41.89萬元、五期共計41.51萬元)。序號單位數(shù)量單價(元)合價(萬元)備注1人防工程易地建設(shè)費2單體建筑放樣費件3件4環(huán)境影響評估報告5“三廢”排放費6合計第五期：序號單位數(shù)量單價(元)合價(萬元)備注1人防工程易地建設(shè)費2單體建筑放樣費件3費件4環(huán)境影響評估報告5費6費合計8、預(yù)備費3%按上述投資成本3%計199.00萬元(其中：四期共計73.67萬元、五期共計125.35萬元)。9、財務(wù)費用根據(jù)本項目向金融機構(gòu)融資4,500.00萬元作為本金，按照三年期萬元),按息前成本分配。四、總投資估算結(jié)果經(jīng)測算本項目投資為7,132.00萬元，其中：土地成本732.00萬元。承包建安工程成本4,497.00萬元、五通費438.00萬元、場地附屬設(shè)施372.00萬元、城市建設(shè)配套費370.00萬元、規(guī)劃綜合費為41.00萬元、勘測設(shè)計費101.00萬元、其他費用582.00萬元。具體各項投資估算見附表1、2和3。第十章項目收入估算二、收入估算內(nèi)容(二)住宅出租收入估算萬元(本項目包含582套住房，其中：四期318套、五期264套)。(三)車庫收入估算車庫面積4,177.00平方米，按每平方米1,800.00元估算，在項目(四)廉租房建設(shè)補貼收入根據(jù)國家及地方相關(guān)文件廉租房建設(shè)補貼每平方米700元(其中：中央補貼500元/平方米，地方補貼200元/平方米),按照50平方米/套標(biāo)準(zhǔn)間住房補償，本項目共582套住房(其中：四期318套住房，五期264套住房)。在項目期將補貼2,037.00萬元。(五)地方配套費返還補貼收入根據(jù)地方文件廉租房建設(shè)配套費實行先征后返的政策，在項目期實現(xiàn)370.00萬元。具體各項收入估算見附表3。(六)征地費用返還收入具體各項收入估算見附表3。第十一章投資計劃與資金籌措一、投資計劃經(jīng)測算本項目投資為7,132.00.00萬元元，其中：土地成本732.00萬元。承包建安工程成本4,497.00萬元、五通費438.00萬元、場地附屬設(shè)施372.00萬元、城市建設(shè)配套費370.00萬元、規(guī)劃綜合費為41.00萬元、勘測設(shè)計費101.00萬元、其他費用582.00萬元。本項目投資主體為重慶市雙橋區(qū)人民政府征地辦公室(區(qū)土地整治儲備中心)。本項目2011年建設(shè)資金計劃投資7,132.00.00萬元，其中自籌資金2,632.00萬元，向金融機構(gòu)融資4,500.00萬元。第十二章效益評價年7月1日，第二版)。2002年)。三、假設(shè)條件本項目計算期為50年，其中建設(shè)期1年、經(jīng)營期49年。(一)投資成本(二)經(jīng)營費用旅差費等費用，經(jīng)營費用按銷售收入3%計為165.00萬元。(三)管理費用招待費、旅差費等費用，管理費用按營業(yè)收入2%計為120.00萬元。(四)財務(wù)費用款利率6.65%計算，共為599.00萬元(計息期2年)。(一)營業(yè)稅及附加(一)評價基準(zhǔn)參數(shù)(二)評價結(jié)果指標(biāo)本項目內(nèi)部收益率為7.67%,大于基準(zhǔn)收益率元。承包建安工程成本4,497.00萬元、五通費438.00萬元、場地附屬設(shè)施372.00萬元、城市建設(shè)配套費370.00萬元、規(guī)劃綜合費為41.00萬元、勘測設(shè)計費101.00萬元、其他費用582.00萬元。本項目投資回期(動態(tài))為2.97年總投資7,132萬元(含利息)總收入8,699萬元建設(shè)期1年收益計算期50年凈現(xiàn)值146.51萬元內(nèi)部收益率投資回收期(動態(tài))2.97年含建設(shè)期(三)財務(wù)評價結(jié)論第十三章社會評價與社會效益分析(一)項目對社會影響的分析二、項目與所在地區(qū)互適性分析(一)不同利益群體對項目的態(tài)度及參與程度雙橋區(qū)廉租房建設(shè)是一項惠及全區(qū)城鎮(zhèn)發(fā)展、惠及廣大群眾及相關(guān)雙橋區(qū)土地整治中心對低收入居民住房造調(diào)查征求意見，項目涉及66戶居民，有60戶同意進行項目建設(shè)，占總數(shù)的90.90%,該征求意見調(diào)查結(jié)果表明，低收入居民對項目實施愿望強烈，項目將得到廣大人民群眾的(二)各級組織對項目的態(tài)度及支持程度之一的事來抓，并多次召開會議協(xié)調(diào)解決項目建設(shè)存在的問題，為項目環(huán)保部門積極辦理環(huán)境影響評價登記手續(xù)，發(fā)展改革部門積極協(xié)助建設(shè)單位立項支持項目工作開展，從而使項目建設(shè)得到各部門的大力支持和第十四章項目風(fēng)險分析三、防范風(fēng)險的對策措施第十五章項目結(jié)論與建議1、雙橋區(qū)廉租房建設(shè)項目符合國家相關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要求，符合《雙橋區(qū)城鎮(zhèn)體系總體規(guī)劃》和項目單位的實際需要，符合國家相關(guān)建設(shè)規(guī)范和強制性標(biāo)準(zhǔn)。功能布局科學(xué)合理，建設(shè)指導(dǎo)思想明確，項目管理措施具體，建設(shè)資金有保障，建設(shè)條件具備。建設(shè)時機已成熟。2、根據(jù)雙橋區(qū)廉租房建設(shè)內(nèi)容和投資估算，項目估算總投資7,132.00萬元，資金有政府部門籌集，保障程度高。