南匯臨港工業(yè)項目可行性分析報告

南匯臨港工業(yè)項目可行性研究報告 2 2 5 8 第一部分市場定位篇來的土地可供增量已經(jīng)很少。0閔行嘉定青浦浦東南匯松江奉賢寶山金山閔行2007年上海郊縣板塊工業(yè)物業(yè)售價參考表嘉定青浦浦東南匯松江奉賢寶山金山嚴(yán)緊，到2020年，上海建設(shè)用地規(guī)模能達(dá)到設(shè)用地也就200平方公里。此外，在2400平方公里的建設(shè)用地中，生活居住用地則為600—700平方公里口青浦口寶山2007年上海工業(yè)物業(yè)需求分布圖二、浦東、南匯工業(yè)市場分析工業(yè)房地產(chǎn)近兩年在中國的被關(guān)注度飛猛上漲，逐漸追趕并超越住宅地產(chǎn)及商用地產(chǎn)等，而上海這個世界矚目的國際大都市憑借其得天獨厚的優(yōu)勢及堅實的工業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展基礎(chǔ)更成為內(nèi)、外資投資的寵兒。浦東新區(qū)面對著太平洋，它的扇形面正好對著亞洲經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的國家和地區(qū)，這就使浦東新區(qū)成為世界了解中國的窗口，是各國投資者進(jìn)入中國的大門。目前，浦東新區(qū)發(fā)展的重點是拓展功能，提升產(chǎn)業(yè)，主要包括：大力增強(qiáng)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)功能；加快發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)和高增值產(chǎn)業(yè)；大力發(fā)展高層次現(xiàn)代服務(wù)業(yè)；全面推進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會信息化。金橋的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為電子信息、汽車整車及零部件、現(xiàn)代家電產(chǎn)、生物醫(yī)藥與食品產(chǎn)業(yè)等，目前金橋園區(qū)內(nèi)的廠房基本只租不買，廠房的平均租賃價為1.2元/平米/天。金橋現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)服務(wù)園Ⅱ期將會是跨國公司地區(qū)總部、研發(fā)中心、數(shù)據(jù)中心云集的基地以及現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)服務(wù)基地。目前的平均租金為4元/平米/天，但需要整棟租賃。張江目前可租售的工業(yè)物業(yè)以研發(fā)辦公、孵化樓宇為主，平均租金為3元/平米/天。目前張江的土地批租價格最高，為每平方米206美元。外高橋隨著保稅區(qū)開發(fā)建設(shè)的深入，原來開發(fā)的土地使用情況基本飽和，可供批租轉(zhuǎn)讓的土地資源已十分有限。目前，外高橋保稅區(qū)廠房倉庫的平均租金為1.2元/平米/天。展走上浮，3年的兩港規(guī)劃也預(yù)示著南匯工業(yè)地產(chǎn)3年上揚。/天，售價為2685元/平米。工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景廣闊上海的工業(yè)物業(yè)租售價格基本一直處于穩(wěn)步攀升的態(tài)勢，上海工業(yè)地產(chǎn)市多層產(chǎn)房將成為上海工業(yè)地產(chǎn)的主導(dǎo)產(chǎn)品從供需市場來看：由于工業(yè)用地的日漸稀缺以及工業(yè)物業(yè)租金價格的穩(wěn)步造類等需要單層廠房的剛性需求占整個需市場的近40%。因此，供、需廠房的不匹配性已成為目前上海工業(yè)房地產(chǎn)市場的主要矛盾層廠房、研發(fā)辦公樓在未來5年內(nèi)將成為上海工業(yè)地產(chǎn)的主導(dǎo)。這期間，注冊資金逾1億美元的上海波音航空改裝維修工程有限公司的成功入103個，協(xié)議總投資66億余元。落戶祝橋年產(chǎn)值超億元的企業(yè)已經(jīng)增至9家，四、祝橋空港工業(yè)園功能區(qū)概況上海祝橋空港工業(yè)區(qū)位于上海市南匯區(qū)祝橋鎮(zhèn)區(qū)域的東北角，規(guī)劃面積為8平方公里，由工業(yè)區(qū)、物流保稅區(qū)和倉儲物流區(qū)三大功能區(qū)組成。工業(yè)區(qū)1.12平方公里的投產(chǎn)企業(yè)，每平方公里工業(yè)產(chǎn)值33.48億元，每平方公里產(chǎn)出稅收1.54億元，每平方公里提供就業(yè)崗位7781個，在南匯區(qū)級工物流區(qū)規(guī)劃面積為5平方公里，位于橫十路以南、鹽朝公路以北，遠(yuǎn)東大道以東至機(jī)場圍場河，物流區(qū)一期開發(fā)面積為1.85平方公里。空港物流保稅區(qū)總面積達(dá)3.58平方公里，南匯區(qū)祝橋鎮(zhèn)占地0.54平方公購地入駐園區(qū)基本要求：投資額度需求：不低于200萬人民幣/畝，稅額：不低于20萬人民幣4、綜述從園區(qū)企業(yè)的情況開看，目前入住企業(yè)主要以機(jī)械，電子類、及倉儲為主及少量的家紡類企業(yè)，其生產(chǎn)型企業(yè)主要以內(nèi)銷型為主；從園區(qū)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)來看，除部分企業(yè)以自主購地建造廠房外，大多不符合購地企業(yè)都已租賃為主；從園區(qū)廠房結(jié)構(gòu)來看，除自用型企業(yè)部分以多層為主，租賃型企業(yè)主要以1層標(biāo)準(zhǔn)型廠房為主，多層廠房租賃較少；從園區(qū)內(nèi)的租賃情況來看，租賃比例在50-60%左右，租賃面積以800-1500從價格來看，園區(qū)租賃價格較為統(tǒng)一，在0.6-0.65元/平方米*天；銷售物業(yè)現(xiàn)僅有一例，為一棟4層多層，及一棟1層廠房，總建筑面積在13000平方米，單價為2600元/平方米；產(chǎn)品定位2-3層框架結(jié)構(gòu)廠房產(chǎn)品建議：該區(qū)域工業(yè)用地較少，且地理位置優(yōu)越，應(yīng)用足容積率，達(dá)到租賃價格建議：0.55-0.6元/平方米*天(區(qū)域市場價)銷售價格建議：2500元/平方米定價理由：本項目為多層廠房，結(jié)構(gòu)優(yōu)勢略低于一層廠房，故價格建議稍3、客源定位電子產(chǎn)品研發(fā)公司電子產(chǎn)品研發(fā)公司電子信息產(chǎn)業(yè)倉儲、運輸、出口加工企業(yè)出口貿(mào)易型企業(yè)為主第二部分項目分析篇一、項目地塊分析地塊總占地面積為30畝(約20010平方米),目前為空地。地塊目前是空置狀態(tài)，地塊所處為工業(yè)□一塊優(yōu)勢很多的地；□一塊機(jī)會大于威脅的地；□一塊需要智慧與挑戰(zhàn)精神的地；□一個可以成就財富夢想的項目。主體企業(yè)引導(dǎo)模式，一般是指在某個產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有強(qiáng)大的綜合實力的企工業(yè)地產(chǎn)商模式是指房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方獲取一、方案一通過轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán)間接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，來獲取溢價利潤。即投資開發(fā)商在完成項目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，實現(xiàn)項目整體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)第一種為通過轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán)得形式間接改變土地使用權(quán)的實際使用鑒于本項目屬于未開發(fā)至25%的房地產(chǎn)項目進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓之列，因此，我們建議開發(fā)商選擇第一種方式。目前通過市場調(diào)查得知，目前，工業(yè)園區(qū)內(nèi)土地轉(zhuǎn)讓價格在50-60萬元/畝，離機(jī)場更近的一期倉儲用地和保稅區(qū)內(nèi)，土地價格在70-80萬/畝左右。本讓方改變土地用途，因此，轉(zhuǎn)讓與受讓雙方無須討論補(bǔ)繳土地出讓金此環(huán)節(jié)。1、目標(biāo)客戶◆資金實力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)公司國內(nèi)大型電子產(chǎn)品制造公司國內(nèi)大型物流貿(mào)易公司國內(nèi)大型機(jī)械配件制造企業(yè)2、經(jīng)濟(jì)測算企業(yè)銷售收入(估)60萬/畝×30畝=1800萬元根據(jù)目前稅率情況，企業(yè)所得稅為25%,由于目前無法準(zhǔn)確得知企業(yè)運營為12%左右，那么:企業(yè)所得稅=(1800-900)萬×12%=108萬總利潤為792萬元。則，總投資回報率=792/900×100%=88%1、操作方式手續(xù)簡單3、開發(fā)快捷通過與工業(yè)企業(yè)聯(lián)合，按需制定開發(fā)模式，通過出租或出售來獲取利潤?！綦娮赢a(chǎn)品研發(fā)公司電子信息產(chǎn)業(yè)電器制造公司汽車、摩托整車和配件制造企業(yè)總占地面積：約20000平方米綠化率：30%總建筑面積：約24000平方米建筑密度：40%容積率：1.2(擬)金亮路張家路港AC遠(yuǎn)東大道代號名稱建筑面積A區(qū)廠房及其工業(yè)配套13000平方米B區(qū)辦公樓8000平方米C區(qū)職工宿舍樓3000平方米廠房建造標(biāo)準(zhǔn)：4層，層高4-4.5米，柱距為8-10米，長85米×寬40米。柱距為8-10米，長85米×寬40米。則，本項目土地及前期工程費用約投入900+417.6=1317.6萬元。這一部分為自有3)項目總銷及利潤分析：投資回報率為28.62%總投資額為4664.74萬元，總利潤在1335.3萬元左右，則總投資回報率在28.62%。入在518萬元左右。則，出租投資回報率=518萬元/3663.94萬元×100%=14.1%方案一方案二(出售)方案二(出租)總投資900萬元3663.94萬元3663.94萬元總利潤792萬元1335.3萬元518萬元開發(fā)年限按1年計算總投資回報率約88%約28.62%約14.1%photographer.HehasfreelancedwithCNNforfoshuttletakeoffforthestars.Thoseeventswerewaybeforemytime.Witheachtwist,youcouldseethewrinkles