惠州惠城區(qū)三角地塊項(xiàng)目可行性分析報(bào)告

惠州市惠城區(qū)三角地塊項(xiàng)目可行性分析報(bào)告1.12萬(wàn)平方公里，截止2005年末，惠州市城市總?cè)丝谶_(dá)到370.69萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人口203.92萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?5.01%。年國(guó)民生產(chǎn)總值685.0億元，2005年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為803.94億元，比去年同期增長(zhǎng)15.8%,是惠州市自1999年以來(lái)發(fā)展最快的一年。與珠江三角洲發(fā)達(dá)城市相比差惠州近四年固定資產(chǎn)投資狀況惠州近四年固定資產(chǎn)投資狀況惠州近四年固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率200年2003年2004年2005年珠三角居民可支配收入對(duì)比珠三角居民可支配收入對(duì)比2.0.0000惠州市城市居民人均年收入2004年為13816元，2005年為14884元，相比2004二、惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查惠州近百家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商聚焦惠州；惠州國(guó)土局同時(shí)推出2006年擬將推出的9250一月份二月份三月份四月份五月份六月份七月份上升趨勢(shì)：2006年惠城區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)(單位；元/平方米)2006年惠城區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)(單位；元/平方米)一月份二月份三月份四月份五月份六月份七月份【地理位置】【地塊現(xiàn)狀】【周邊環(huán)境】【地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)】用地面積4136m2(約6.204畝)地上(25層):34328.80m2建筑高度：8.3容積率：8.3地塊優(yōu)勢(shì)2、政府對(duì)惠州城市新商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃在2002年就已完成，項(xiàng)目所處的地塊劣勢(shì)4、惠州市場(chǎng)在未來(lái)1—2年，復(fù)合型項(xiàng)目供應(yīng)量急劇放大，商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)5、2006年5月29日，國(guó)家九部委出臺(tái)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房140元/m2,項(xiàng)目總建筑面積為41990.11m2,則項(xiàng)目前期費(fèi)用合計(jì)：140元/建筑成本2050元/m2其明細(xì)如下表：土建工程為1450元/m2,給水排水及水電安裝為155元/m2,消防工程為60元/m2,煤氣管道安裝工程為15元/m2,智能化和電訊工程為120元/m2,電梯及人防工程為250元/m2,則惠州市的建筑成本為2050元/m2,項(xiàng)目總建筑面積為41990.11m2,合計(jì)總建筑成本為2050元/=11196.0萬(wàn)元【管理費(fèi)用】則管理費(fèi)用合為：11196.0×3%=335.9萬(wàn)元【財(cái)務(wù)費(fèi)用】營(yíng)資金發(fā)生的其他費(fèi)用。目前銀行貸款利率：一至三年(含三年)6.3%,三年至五年(含五年)6.48%,五年以上為6.84%。利息計(jì)算公式如下：土地費(fèi)用×[(1+6.3%)3/2-1]++前期費(fèi)用×[(1+6.3%)1?-1]+管理費(fèi)用×[(1+6.3%)2/3-1]+建筑成本×[(1+6.3%)則利息為：2000×[(1+6.3%)32-1]+587.9×[(1+6.3%)?-1]+335.9×[(1+6.3%)2/3-1]+8608.0×[(1+6.3%)5/12-1]=450.5萬(wàn)元財(cái)務(wù)費(fèi)用合計(jì)：450.5+45.1=495.6萬(wàn)元【銷售費(fèi)用】銷售費(fèi)用是指銷售開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需要的費(fèi)用，包括廣告宣傳【銷售稅費(fèi)】(5.5%)計(jì)算。根據(jù)上述對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的估算，預(yù)計(jì)此項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資為：開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用(未含財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)),總合計(jì)為：11531.9萬(wàn)序號(hào)項(xiàng)目名稱單價(jià)(元/m2)費(fèi)率數(shù)量(m2)總價(jià)(萬(wàn)元)備注開(kāi)發(fā)成本土地費(fèi)用前期費(fèi)用建筑成本土建工程給水排水及水電安裝消防工程煤氣管道安裝工程智能化和電訊工程電梯及人防工程2管理費(fèi)用335.9按開(kāi)發(fā)成本的3%計(jì)算開(kāi)發(fā)投資三：項(xiàng)目未來(lái)售價(jià)預(yù)測(cè)項(xiàng)目未來(lái)售價(jià)的預(yù)測(cè)，我司通過(guò)對(duì)項(xiàng)目周邊在售或已售樓盤售價(jià)的調(diào)查，結(jié)合本項(xiàng)目的特征及地理位置，采用市場(chǎng)比較法，從片區(qū)成熟度、景觀、交通條件、售時(shí)機(jī)等各方面進(jìn)行修正。最終確定項(xiàng)目售價(jià)。]可比實(shí)例名稱地理位置總建筑面積銷售價(jià)格(均價(jià))A東江明珠花園麥地片區(qū)17萬(wàn)m23500元/m2(毛坯)B都心地王麥岸路和演達(dá)路3800元/m2(毛坯)C港惠新天地演達(dá)一路和石湖路30萬(wàn)m25000元/m2(精裝)序號(hào)修正因素權(quán)重本項(xiàng)目明珠花園都心地王港惠州新天地市場(chǎng)售價(jià)(元/m2)9988788679897978544566666555557666710發(fā)展商品牌9合計(jì)參考權(quán)重比例加權(quán)平均值(元/M2)4132(元/m2)通過(guò)對(duì)項(xiàng)目未來(lái)售價(jià)的分析，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目現(xiàn)有市場(chǎng)售價(jià)為4132元/m2,根據(jù)本項(xiàng)目?jī)赡旰蟮氖蹆r(jià)將平均年上升10%,為4132×(1+10%)2=5000元/m2。根據(jù)國(guó)際慣例及對(duì)惠州市市場(chǎng)的調(diào)查，商業(yè)(-1至4層)售價(jià)為住宅銷售的2.5-3倍。本項(xiàng)目按2.5計(jì)算，商業(yè)的售價(jià)初步定在12500元/m2。四：項(xiàng)目投資利潤(rùn)率附：開(kāi)發(fā)利潤(rùn)(稅前)=項(xiàng)目總收入-開(kāi)發(fā)成本-管理費(fèi)用一財(cái)務(wù)費(fèi)用一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)(稅后)=開(kāi)發(fā)利潤(rùn)(稅前)×(1-33%)投資利潤(rùn)率(稅前)=開(kāi)發(fā)利潤(rùn)(稅前)/項(xiàng)目總投資投資利潤(rùn)率(稅后)=開(kāi)發(fā)利潤(rùn)(稅后)/項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總銷售收入為10202.1+20598.1=30800.2萬(wàn)元開(kāi)發(fā)利潤(rùn)(稅前)=30800.2-15107.5=15692.7萬(wàn)元開(kāi)發(fā)利潤(rùn)(稅后)=10514.1萬(wàn)元投資利潤(rùn)率(稅前)=開(kāi)發(fā)利潤(rùn)(稅前)/項(xiàng)目總投資投資利潤(rùn)率(稅后)=開(kāi)發(fā)利潤(rùn)(稅后)/項(xiàng)目總投資開(kāi)發(fā)成本單價(jià)(元/m2)費(fèi)率數(shù)量(m2)總價(jià)(萬(wàn)元)備注1.1土地費(fèi)用2000單價(jià)為土地單價(jià)1.2前期費(fèi)用1.3.1土建工程1.3.2給水排水及水電安裝1.3.6電梯及人防工程2管理費(fèi)用3財(cái)務(wù)費(fèi)用335.9按開(kāi)發(fā)成本的3%計(jì)算45銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)1694.0按銷售收入的5.5%合計(jì)小結(jié)：通過(guò)對(duì)項(xiàng)目投資利潤(rùn)率的分析，在保證商業(yè)部分的成功營(yíng)銷前提下，項(xiàng)目可達(dá)到可觀的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)投資與營(yíng)銷工作應(yīng)在商業(yè)上下足功夫，并在后期經(jīng)營(yíng)中走“差異化”路線，把項(xiàng)目打造成惠州精品物業(yè)。引進(jìn)先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念及營(yíng)銷思路，從而使項(xiàng)目的利潤(rùn)更大化。分類價(jià)格總銷售收入開(kāi)發(fā)利潤(rùn)稅前稅后開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率稅前稅后商業(yè)部分12500五：項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)分析入等于總開(kāi)發(fā)成本時(shí)，其開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為零。此時(shí)的銷售率為項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)。序號(hào)銷售率總成本(萬(wàn)元)總收入(萬(wàn)元)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)稅前(萬(wàn)元)稅后(萬(wàn)元)149.12%248.13%從上表中可以看出：當(dāng)銷售價(jià)格定位在，住宅部分為5000元/m2、商業(yè)部分為12500元/m2、當(dāng)銷售率達(dá)到49.12%時(shí)，其開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為-1.206萬(wàn)元、為49.13%時(shí)，其開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為1,801萬(wàn)元，利用直線插入法求項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)：項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)=9.12%+(1.206/(1.206+1.801))×(49.13%-49.12%)=可知項(xiàng)目只要銷售49.124%時(shí)其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為零。們做分析)【銷售價(jià)格上升5%】————以住宅單位售價(jià)5000元做分析則項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)(稅前)為17232.6萬(wàn)元。項(xiàng)目的投資開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率(稅前)=114.1%項(xiàng)目的投資開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率(稅后)=76.4%【銷售價(jià)格下降5%】———以住宅單位售價(jià)5000元做分析則項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)(稅前)為14394.6萬(wàn)元。項(xiàng)目的投資開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率(稅前)=101.6%項(xiàng)目的投資開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率(稅后)=68.1%變化幅度開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率稅前變化大小(%)稅后變化大小(%)銷售價(jià)格萬(wàn)元?？傞_(kāi)發(fā)期為一年半。2007年1月至2008年7月。07年1月07年9月08年5月08年7月前期費(fèi)用587.9萬(wàn)(前期均勻投入)管理費(fèi)用335.9萬(wàn)(開(kāi)發(fā)期均勻投入)資金投入：前期(2007年1月-2007年8月)主要是土地取得費(fèi)用和前期費(fèi)建設(shè)期(2007年9月-2008年6月)主要是建筑成本及管理費(fèi)用的投入。建【投資分析】開(kāi)發(fā)總成本：15107.5萬(wàn)元預(yù)計(jì)銷售收入：30800.2萬(wàn)元開(kāi)發(fā)利潤(rùn)(稅前)=15692.7萬(wàn)元投資利潤(rùn)率(稅前)=103.9%開(kāi)發(fā)利潤(rùn)(稅后)=10514.1萬(wàn)元投資利潤(rùn)率(稅后)=69.6%【總結(jié)】房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地出讓儲(chǔ)備金將在06年底有大幅度上調(diào)，上調(diào)比例將達(dá)到50%之多；2、惠州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)在近5年表現(xiàn)出了一定的不可預(yù)測(cè)性，在本方案內(nèi)，我—(本報(bào)告完)二00七年一月二十日Editor'snote:JudsonJonesisameteorologist,journalistandphotographer.Hehasshuttletakeoffforthestars.ThoseeventsWitheachtwist,youcouldseethewrink