管理規(guī)程與管理制度(10篇)

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的管理規(guī)程與管理制度，僅供參考：希望對您有所幫助。

目錄

第1篇物業(yè)工程部設備綜合管理規(guī)程與細節(jié)要求

第2篇物業(yè)工程部供配電設備運行維護管理規(guī)程與細節(jié)要求

第3篇物業(yè)工程部弱電系統(tǒng)維尹管理規(guī)程與細節(jié)要求

第4篇工程部設備維修管理規(guī)程與細節(jié)要求

第5篇工程部公共區(qū)域設備設施運行管理規(guī)程與細節(jié)要求

第6篇工程部給排水系統(tǒng)運行維護管理規(guī)程與細節(jié)要求

第7篇小區(qū)工程部物料工具管理規(guī)程與細節(jié)要求

第8篇小區(qū)物業(yè)工程部安全管理規(guī)程與細節(jié)要求

第9篇小區(qū)物業(yè)工程部績效考評管理規(guī)程與細節(jié)要求

第10篇小區(qū)物業(yè)工程部員工培訓管理規(guī)程與細節(jié)要求

物業(yè)工程部設備綜合管理規(guī)程及細節(jié)要求

L0目的

制定設備設施管理制度，確保物業(yè)管理設備管理工作的統(tǒng)一、完整和完善。、

2.0適用范圍

適用于管理處所管理的所有設備設施綜合管理。

3.0職責

3.1工程主管全面負責設備設施的綜合管理工作

3.2工程領班負賁本區(qū)域內(nèi)設各設施的組織實施工作；

4.0程序內(nèi)容

凡價值在2000元（人民幣）以上的、連續(xù)使用一年以上、安全壽命周期內(nèi)都需要技術管理的

固定資產(chǎn),都應列入工程設備檔案管理。

4.1設備設施的檔案建立

4.1.1對工程部管轄設備建立《設備臺帳》。

4.1.2工程部對管轄設備進行設備標識和設備編號。

4.1.3所有設備應按單機單臺或功率系統(tǒng)建立《設備卡》。

4.1.4設備臺帳應和設備現(xiàn)行的狀態(tài)保持一致。

4.1.5《設備臺帳》和設備出廠原件資料工程部統(tǒng)一保存，工程部留復印件。

4.2檔案資料管理規(guī)程

4.2.1有工程設備檔案由工程部負責管理，工程檔案管理人員應嚴格遵守公司檔案管理制度

和保密守則。

4,2.2各類檔案應按系統(tǒng)分類:強電、弱點、空調(diào)、機管等，統(tǒng)一存放檔按盒并貼上標簽。

4.2.3編制檔按目錄,內(nèi)容和檔案盒外標簽一致。

4.2.4外單位交來圖紙由文員統(tǒng)一簽收,并將有關圖紙交各系統(tǒng)工程師核對實物,如圖紙無

誤則由文員按系統(tǒng)歸檔;圖紙有誤，則有文員聯(lián)系交圖單位更正。

4.2.5檔案及圖紙是工程維修架養(yǎng)的重要依據(jù),應妥善保存,如發(fā)現(xiàn)用途不明的資料應交工

程師審閱確定用途。需銷毀的資料應由總工程師及系統(tǒng)工程師組成鑒定小組研究后決定。

4.2.6借閱檔案須經(jīng)工程主管批準,文員登記并指定歸還日期，由文員按期追還,需續(xù)借的要

重新登記。

4.3設備的購置管理

4.3.1設備的購置包括原有設各的更新和新添設備的購置。

4.3.2設備的購置應遵循滿足服務提供需求的原則。

4.3.3設備更新需在原設備辦理了報廢手續(xù)后進行。

4.3.4新添設備由工程部提出服務用途或配套功能以及主要技術指標的需求。

4.3.5工程部對新購設備進行清點驗收、資料整理、協(xié)調(diào)安裝、調(diào)試和試運行右

4.3.6驗收符合要求的設備,按規(guī)定納入臺帳、設備卡片等日常管理°

4.4設備的封存停用

4.4.1連續(xù)停用6個月以上的設備,由使用部門就地封存，填寫《設備封存單》。

4.4.2封存的設備應切斷電源，將設備擦拭保養(yǎng)，做好防塵、放銹蝕處理。4.4.3表明封存設

備的保管人,未經(jīng)允許任何人不得拆卸零配件,以保證其完好性。

4.5設備設施的大修改造

4.5.1現(xiàn)行設備的運行狀況、維修記錄、零配件的更換等。

4.5.2大修改造的方案的論證審批，填寫《設備大修改造審批單》，報物業(yè)管理處審批。

4.5.3設備大修改造竣工后，由管理處組織驗收，填寫《設備大修改造竣工報告單》，并觀察

其運行狀況。

4.6設備報廢處理作業(yè)程序

設備使用達到一定年限,或科技進步,或不符合環(huán)保達標要求,或因為其他原因,對現(xiàn)行設備

不得不做報廢處理。

4.6.1申請報廢

a）對具備報廢條件的設備提出很廢。

b）注明設備詳細資料,如購買日期、安裝日期、投入使用日期、使用中的狀況、維修記錄、

配件好材記錄、維修成本狀況等。

c）提出報廢理由。

d）設備能耗過大,或環(huán)境污染嚴重,國家規(guī)定應以淘汰的產(chǎn)品。

e）己超過設備規(guī)定使用年限,損壞嚴重,維修費用過高，大修以后設備使用性能仍不能滿足要

求a

f）設備屢屢發(fā)生故障和事故,存在比較嚴重的不安全因素，且在經(jīng)濟投入上不宜大修和改造。

g）因自然災害，事故損壞,修理費用接近或超過該設備的市場價值。

4.6.2鑒定

a）工程部按報廢設備的規(guī)定對設備進行技術鑒定。

b）財務部對設備報廢的經(jīng)濟合理性進行審核。

4.6.3審批

公司根據(jù)實際需求和工程部、財務部的鑒定審核意見批復。

4.6.4撤消臺帳

4.0程序內(nèi)容

4.1值班電工崗位管理規(guī)程

4.1.1值班電工的崗位責任制是搞好配電房工作的一項基本制度。它有利于增強人員的責

任感,有利于每一個人做好本質(zhì)工作,便于檢查評比；

4.1.2值班電工必須熟悉電氣設備,并經(jīng)考核合格,取得值班電工合格證（或操作證），值班電

工應有一定的實際工作經(jīng)驗；

4.1.3值班電工在運行領班的領導下,完成本職的設備巡視、倒閘操作、事故處理、監(jiān)視各

種儀表和保護裝置、填寫運行記錄：

4.1.4單人值班不得單獨從事修理工作；

4.1.5接班人員應提前到位做好接班準備工作。若接班人員因故未到,交班人員應堅守崗位,

并立即報告有關領導，做好安排；

4.1.6交班時，應盡量避免倒閘操作。交接班過程中發(fā)生事故或異常情況，原則上應由交班

人員負責處理；

4.2值班巡視制度

4.1.1每日巡檢配電房配電設備的運行情況：

4.1.2每周巡檢電力計量表，如電流表、電壓表、功率表的指示情況和配線接觸情況；

4.1.3每月巡檢各組團的配電箱接觸情況；

4.1.4遇有大風、雨雪等天氣,應巡檢電力線情況；

4.1.5巡視發(fā)現(xiàn)異常應及時檢修,當值人員巡視后應將巡視結果記錄于運行表中。

4.3配電房的管理規(guī)程

4.3.1保持良好的室內(nèi)照明和通風,墻上配掛溫度計,室內(nèi)溫度控制在35。c以下。

4.3.2房內(nèi)禁止拉接臨時線路，供電線路嚴禁超載供電。

4.3.3嚴禁違章操作,操作或檢修時必須按規(guī)定使用電工絕緣工具,絕緣鞋套等。

4.3.4保持配電房內(nèi)無雜物堆放,地面干凈,鋪設絕源橡膠墊層,設備外表清潔無塵。

4.3.5做好配電房的日常防水、防潮工作，堵塞漏洞，嚴防蛇、鼠等進入配電房，以防短路事

故的發(fā)生。

4.3.6配電房內(nèi)設備及線路需改變,必報上級領導批準,請專業(yè)人員確認方可改變。

4.3.7每年對配電房內(nèi)全部機電設備大檢修一次°

4.3.8值班人員應認真做好值誑記錄，仔細填寫《配電房運行記錄表》，認真執(zhí)行交接班記

錄制度。

4.4供配電設備運行管理規(guī)程

4.4.1每天定期巡資供配電系統(tǒng)設備，包括（高、低壓室，變壓器室），并將設備運行參數(shù)記錄

在供配電系統(tǒng)運行記錄表上。

4.4.2發(fā)現(xiàn)供配電負荷有顯著變化或其他設備異常,應馬上查找原因,并通知維修領班安排

處理。

4.4.3用電高峰或潮濕天氣期間,應每班兩次關燈檢查接頭是否有過流放電現(xiàn)象,發(fā)現(xiàn)異常

馬上處理9

4.4.4未經(jīng)領班師同意，不得私自更改設備線路和運行設置。特殊情況下，須經(jīng)領班批準并

做記錄。

4.4.5嚴格執(zhí)行機房管理規(guī)定和交接班、值班規(guī)定。

4.4.6高壓工具應每年送供電局年檢,年檢合格標志貼在工具表面上。

4.4.7與系統(tǒng)有關的鑰匙集中放置在鑰匙箱中,交接班時清點數(shù)量,發(fā)現(xiàn)缺失立即追究。

4.4.8外借鑰匙應做好登記并按時追收°

4.5供配電設備維修保養(yǎng)規(guī)程

4.5.1嚴格按照供配電系統(tǒng)設各保養(yǎng)計劃進行轄區(qū)設備的保養(yǎng)。

4.5.2維修領班每年12月制訂下一年度的設備保養(yǎng)計劃。

4.5.3工作過程應嚴格遵守電氣作業(yè)規(guī)程。

4.5.4根據(jù)系統(tǒng)設備的特點，重點做好除塵、潤滑、緊固接線端子等保養(yǎng)工作。

4.5.5各系統(tǒng)的維修保養(yǎng)以不影響物業(yè)服務正常營運為原則,特殊情況,須報告管理處主任,

及時通知受影響的用戶。

4.5.6使用期中,每月重點檢查電器的各部件,注意可動部分是否有卡住,緊固件是否有松脫

等現(xiàn)象3

4.5.7配電設備導電部分與接地電阻及其他部分的絕緣電阻,定期用搖表檢查絕緣接地電阻

是否良好，一般應大于10兆歐。

4.5.8接觸器的觸頭表面應經(jīng)營保持清潔，不允許用金屬的工具摩擦觸頭。

4.5.9母線支架無污損、破裂,導體無松動,連接部分無過熱或變形現(xiàn)象。

4.5.10配電柜各相電壓、電流工作平衡，繼電器動作顯示正常,信號指示燈正常

4.5.11電壓互感器（pt）、電流互感器（ct）無異常的聲音、氣味、無放電痕跡，保險完好無

損。

4.5.12補償電容器無漏電等異常現(xiàn)象,無異常工作聲音及氣味,無溫度過熱現(xiàn)象,保護電容

器的保險工作正常。

4.5.13對電器的轉動部分,如自動開關操作機構等,每年添加潤滑油,以保持轉動靈活6

4.5.14高低壓開關的運行無異?，F(xiàn)象，絕緣電阻在正常范圍內(nèi),動力照明配電設備的配電分

柜工作正常,無過熱異?，F(xiàn)象。所有配電設備的金屬部分,均有可靠接地裝置。

4.5.15維修保養(yǎng)結束后,應將有關工作情況記錄在高壓電房設施檢查表、變壓器設備檢查

表、低壓柜設備檢查表或當值日志上。

4.5.16高壓設備發(fā)生接地時,在室內(nèi)不得接近故障點4米以內(nèi),在室外不得接近故障點8米

以內(nèi),進入上述范圍必須穿絕緣鞋:接觸設備外殼或構架時應戴絕緣手套,

4.6變壓器保養(yǎng)操作規(guī)程

4.6.1前的準備與檢查

a）記錄保養(yǎng)前變壓器電流和油溫的指標。

b）按批準指令辦理停電手續(xù)，斷開變壓器高壓閘主開關。

c）備好工具、器材和儀表。

d）檢查并確認變壓器高壓閘主開關已斷開,掛牌并上鎖。

e）放電并接好地線后方可工作.

4.6.2保養(yǎng)工作

a）清潔變壓器外殼、瓷瓶和瓷套管,發(fā)現(xiàn)有裂縫或損壞的予以更換。

b）檢修吸濕器和閥門。檢查油位,缺油須補充,有不合格須更換。

c）檢查并調(diào)整分接頭開關,保證其切換動作正確。

d）檢查硅膠有無變色,變色須更換。

e）檢查變壓器中性線與變壓器外殼接地情況。

f）對變壓器的整體進行檢查,緊固所有螺絲，確認保養(yǎng)無誤后,清理現(xiàn)場。

4.6.3結尾工作

a）驗收合格后,按程序辦理送電手續(xù)，拆除地線、撤鎖、撤牌、斷開變壓器低壓閘主開關及

全部負荷開關。

b）按程序送電，拉合二次高壓閘主開關,充電。一切正常后,正式合上高壓閘主開關。

c）合上低壓閘主開關,在分別合上分開關。

d）測量各種參數(shù)，確認工作程序無誤e

4.7電房倒閘操作制度

4.7.1倒閘操作必須根據(jù)領班指令，操作人確認無誤后執(zhí)行。發(fā)布指令應準確、清晰，使用

正規(guī)操作術語和設備雙重名稱（即設備名稱和編號）。

4.7.2停電拉閘操作必須按照開關+負荷側刀閘;母線側刀閘順序依次操作，送電合閘的順序

與此相反。如變壓器需要停電時，應先停低壓，后停高壓:送電時先送高壓，后送低壓。嚴防帶負

荷拉合隔離開關（刀閘）。為防止誤操作，高壓電氣設備都應加裝防止誤操作的閉鎖裝置.

4.7.3倒閘操作由操作人填寫操作票,每張操作票只能填寫一個操作任務。下列項目應填入

操作票內(nèi)：

a）應拉合的開關和刀閘。

b）檢查開關和刀閘的位置。

c）檢查接地線是否拆除。

d）檢查負荷分配。

。）裝拆接地線。

f）安裝或拆除控制回路、電壓互感器回路的保險器。

g）切換保護回路和檢驗是否確無電壓等。

4.7.4倒閘操作應由兩人執(zhí)行,其中一人操作，一人監(jiān)護。

4.7.5操作中發(fā)生疑問時，不準擅自更改操作票,不準隨意解除閉鎖裝置,應立即向領班報告,

查明原因后再操作。

4.7.6電氣設備突然停電后，即使是事故停電,在末拉開有關刀閘和做好安全措施以前,不得

觸及設備或進入遮攔，以防突然來電。

4.7.7下列各項工作可以不用操作票；

a）事故處理。

b）拉合開關的單一操作。

c）拉開

接地刀閘或拆除全電房僅有的一組接地線。

4.8用電安裝審批制度

4.8.1業(yè)主提出用電安裝申請；

4.8.2管理員審閱業(yè)主提交的用電安裝申請,并在接申請后一個工作日內(nèi),根據(jù)物業(yè)原設計

容量簽署意見，提交管理處主任；

4.8.3管理處主任在接表后一人工作日內(nèi)審批物業(yè)原設計容量內(nèi)的用電安裝申請；

4.8.4當值電工負責執(zhí)行經(jīng)批準的用電安裝任務。

5.0相關文件

6.0記錄

6.1《配電房運行記錄表》

6.2《供配電設備維保工作記錄表》

物業(yè)工程部弱電系統(tǒng)維護管理規(guī)程及細節(jié)要求

L0目的

規(guī)范弱電系統(tǒng)維修程序,確保高效率、高質(zhì)量地完成弱電系統(tǒng)的機電處員工作。

2.0適用范圍

適用于物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的弱電系統(tǒng)的維修。

3.0職責

3.1工程部主管負責檢查弱電系統(tǒng)機電處員工作的實施情況。

3.2組長負責弱電系統(tǒng)作的組織實施。

3.3弱電工負責弱電系統(tǒng)工作。

4.0程序要點

4.1弱電系統(tǒng)維護管理規(guī)程

4.1.1嚴格遵守系統(tǒng)各項運行制度、保證系統(tǒng)處于良好的狀態(tài)。

4.1.2領班每年12月制定下年度的保養(yǎng)計劃,并負責實施。

4.1.3在日常維修中作好防靜電工作。

4.1.4對撤除的部件與端子作好記錄和標貼,以防止混亂。

4.1.5對于一主一備的設備不可同時保養(yǎng),以先主后備的順序進行。

4,L6對于紅外、激光、微波等發(fā)射裝置，不能用濕式清潔劑清洗，應用吸塵器進行清潔。

4.1.7各設備的元器件、參數(shù)人得隨意更改。

4.1.8系統(tǒng)維護結束以后，將系統(tǒng)調(diào)試運行正常,在觀察一段時間，將系統(tǒng)調(diào)試運行正常,填

寫記錄表格。

4.2弱電系統(tǒng)維護注意事項

4.2.1應熟悉維修設施的電路原理及功能方框圖。

4.2.2應注意安全操作：

a）確保人身安全:維修時如需帶電作業(yè)（電壓高于36丫時）,應做好相應的絕緣措施；

b）確保維修設施的安全;測量某焊點電壓切忌與相鄰焊點相碰;維修設施印刷線路板底面切

忌與金屬物件相碰,最好用絕緣板托起;注意合理放置機電處員工作以免引起意外。

4.2.3必須正確判斷故障部位、故障元器件,切忌亂換亂拆、胡亂調(diào)整。

4.3基本維修方法

4.3.1觀察法：

a）有無虛焊、松脫、燒焦的元器件；

b）有無異常的聲音；

c）觀察圖象效果。

4.3.2靜態(tài)測量法:

a）短路電阻測量法;

b）電流測量判斷法;

c）電壓測量判斷法。

4.4小區(qū)組團對講機維修

4.4.1室內(nèi)聽不到鈴聲：

a）檢查主機按鈕開關是否接觸良好,否則應更換按鈕開關；

a）檢查室內(nèi)分機待機轉換開關是否接觸良好,如接觸不行則應整修處理°

b）通過上述兩個部驟如仍不振鈴,則應重點檢查振鈴放大電路,直至牧障排除。

4,4,2不能對講；

a）檢查通話線是否接觸良好,如不行則重新焊接；

b）檢查室內(nèi)分機擴音器、揚聲器是否正常,如不正常則應更換。

c）檢查室內(nèi)分機放大電路,重點檢查三極管直至故障排除。

4.4.3不能開樓下大閘門：

a）檢有鎖舌不見是否靈活,如阻滯則應加潤滑油；

垃檢查開鎖磁線圈接線是否良好、線圈是否燒壞,如時則應重新接好線頭或更換電磁線圈；

d）開鎖按鈕是否接觸良好、開鎖繼電器是否動作可靠、開鎖電路有無損壞的元器件，如有向

題則應逐一檢查并排除故障。

4.4.4主機無電源：

a）檢查轎式整流二極管有無損壞,如損壞則應更換同規(guī)格二極管；

b）檢查電源變壓器是否燒壞，如是則應更換同規(guī)格的變壓器。

4.5可視對講機維修

4.5.1無圖象、聲音,但開鎖正常：

a）調(diào)節(jié)亮度電位器觀察屏幕有無光柵,如油光柵則應檢查室內(nèi)機與門口機的圖象信號連接是

否接牢，則應重新接好（燙錫焊接）；

b）如調(diào)節(jié)亮度電位器屏幕仍無光柵,此時應檢查室內(nèi)急電路板，包括震蕩電路、推動電路、

輸出電路、圖象顯示電路等逐級檢查，直至故障排除。

4.5.2通話無聲音：

a）檢查聽筒與室內(nèi)機的界限是否牢固,否則應重新接好（燙錫、焊接］;

b）調(diào)節(jié)音量電位器,如揚聲器理有交流聲發(fā)出，則說明室內(nèi)機的放大電路有問題,室內(nèi)機放大

電路包括音頻輸入電路、牽制放大電路、攻防甩路，此時應逐級進行檢瓷直至故障排除。

4.6程控交換機維護管理規(guī)程

4.6.1程控交換機的有關維護包養(yǎng)工作由弱點技工負責。

4.6.2要保證交換機工作電源的供應（ups）,中央空調(diào)的開啟。

4.6.3值班人員巡檢交換機的運行情況,如發(fā)現(xiàn)異聲、異味、電壓不穩(wěn)定立即檢查維修。

4.6.4未經(jīng)同意，禁止修改交換機的運行參數(shù)。改動參數(shù)后，必須記錄在當班日志和保養(yǎng)記

錄表上。

4.6.5配線架的配線改動后必須修改配線資料。

4.6.6維護終端平時運行是處干關閉狀態(tài)，使用時再開啟。

4.6.7檢查或維修功能卡前必須先關閉交換機電源,帶上防靜電手套。

4.5.8保持機架、個功能卡、整流器、散熱柵的衛(wèi)生清潔工作，各連接端子連接可靠。

4.6.9當交換機發(fā)生故障而不能立即修復時,應在最短的時間內(nèi)通知廠商到場維修恢復。

4.6.10所有的保養(yǎng)工作結束后,應測試系統(tǒng)是否正常,并填寫設備檢查保養(yǎng)記錄表。

5.0記錄

5.1監(jiān)控中心設備檢查

6.0相關支持文件

6.1《監(jiān)控中心設備檢查表》

小區(qū)工程部設備維修管理規(guī)程及細節(jié)要求

L0H的

制定小區(qū)設備設施維修管理制度，確保物業(yè)管理小區(qū)所轄設備設施的正常運行。

2.0適用范圍

適用于管理處所轄的所有小區(qū)沒備設施。

3.0職責

3.1工程主管全面負責小區(qū)設各設施運行管理工作。

3.2工程維修領班具體負責小區(qū)設備設施巡視工作的組織與落實；

4.0程序內(nèi)容

4.1各設備責任工程師負責設備維護計劃的制定,各設備管理人員負責設備的維護計劃的實

施。

4.2設備維護保養(yǎng)分為四個方面：

4.2.1日常維護保養(yǎng)。指設備噪作人員所進行的經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。主要包括定期檢查、

清潔和潤滑,發(fā)現(xiàn)小問題及時排除,及時作好堅固工作以及必要記錄等

4.2.2一級保養(yǎng)。由設備操作人員與設備維修人員按計劃進行保養(yǎng)維修工作。主要包括對

設備進行局部解體,進行清洗、調(diào)整,按照設備磨損規(guī)律進行定期保養(yǎng)

4.2.3二級保養(yǎng)。指設備維修人員對設備進行全面清洗、部分解體檢查和局部修理,更換或

修復磨損件，使設備能夠達到完好狀態(tài)的保養(yǎng)

4.2.4設備點檢,指根據(jù)要求用監(jiān)測儀表或人的感覺器官,對設備的某些關鍵部位進行的有

無異狀的檢行。通過日常點檢和定期點檢,可以及時發(fā)現(xiàn)設備的隱患,避免和減少突發(fā)故障,提高

設備的完好率

4.3設備計劃性檢修規(guī)程

4.3.1檢修計劃包括年度計劃、月度計劃;檢修包括大修、項修、小修和改善維修。將設備

檢修的類別性同時間的計劃性有機地結合起來,構成計劃性檢修。

4.3.2工程部根據(jù)設備的運行特點，詳細地制定并嚴格地執(zhí)行檢修計劃,制定和修訂切合實

際的檢修周期和檢修定額。

4.3.3根據(jù)設備的檢修周期及設備運行檢查中發(fā)行的問題,編制設備檢修計劃,報工程部審

批備案，列入設備管理考核項目。

4.3.4設備大修要擬出大修方案.包括:椅修內(nèi)容、質(zhì)量要求、資金費用、工程進度、人員

安排、備品備件、特殊工具、安全措施等，填寫《設備大修、改造審批表》。

4.3.5計劃性檢修的實施，按計劃使用材料、配件，避免浪費，嚴把質(zhì)量，每道工序都有質(zhì)量

檢查,文明施工,專用工具要精心使用、維護，做到完工后保持現(xiàn)場的清潔。

4.3.6特種設備的維修，除按檢修程序和方案執(zhí)行:外，還嚴格執(zhí)行特種設備的管理規(guī)定。

4,3.7竣工驗收工作。包括由工程部協(xié)同物管公司，根據(jù)修理任務書所提的項目、質(zhì)量標準

和技術要求進行驗收,根據(jù)設備的具體情況,試運行一定的時間工作正常?填寫檢修竣工報告。

4.3.8設備檢修過程中所需的各種技術資料、技術文件、要有健全的領用管理制度,設備大

修、中修要有完整的檢修記錄和交工資料，并交工程部歸檔。

4.4設備外協(xié)維修管理制度

4.4.1工程立項

a）工程部專業(yè)人員根據(jù)小區(qū)各熱設施的現(xiàn)狀情況的需要，提出設備外協(xié)維修的報告.

b）報告中應說明設備的部位、名稱、維修更新的內(nèi)容，以及預定維修時間、所需資金的概算

和技術方面的可行性分析等上報管理處討論審批。

4,4.3設備維保施工單位的招標工作

a）根據(jù)各分布設備的品牌,相應的維保原則上與原廠家立定。招標工作應在完成本工程項目

的設計和概算后進行,就擬建的設備維修提出招標條件,投標單位提出自己完成設備維修的各項

保證。

b）管理處從中選擇夠資質(zhì)等級、工期短、造價低、質(zhì)量好和信譽高有實力的外協(xié)單位前來

中標,并綜合評比三家以上的單位,從中選優(yōu)的原則。

c）整個招標工作應在公平、公正、平等、有序的情況下進行，以達到縮短工期、確保質(zhì)量、

降低造價、提高投資效益的目地，

4.4.4簽訂承包設備維修工程合同及相關協(xié)議書

合同內(nèi)容應包括施工的工期、技術要求、預算造價、付款要求及施工進行當中不可預見問

題的處理方法等內(nèi)容，并同時與之簽訂《承包工程安全管理協(xié)議》和有關管理條約。

4.4.5施工中的管理

a）工程部應派專人進行全程跟蹤,掌握相關的維修施工技術,做好維修施工記錄，收集整理相

關技術資料歸檔。

b）施工維護管理、竣工驗收、工程預算、項目移交等工作內(nèi)容,并協(xié)調(diào)工程項目的各項工作

設專人負貨,明確任務,做到貨任到人,

c）做好施工中各方面的協(xié)調(diào)工作，及時解決施工中出現(xiàn)的一切技術和質(zhì)量問題。

d）加強對施工隊伍的管理工作,督促檢查施工單位做好現(xiàn)場安全生產(chǎn)、文明施工的管理.工作,

以確保施工質(zhì)量、工期的落實。

4.4.6工程的竣工艙收決算

a）設備維修項目的驗收工作應先由施工單位、或質(zhì)量監(jiān)理單位自驗自改,尤其是隱蔽

工程項目的驗收極為重要。對不符合設計質(zhì)量要求的問題,以書面形式做出紀要，并責成維

保單位限期整改。

b）由工程部做最后的驗收并簽字。

--竣工決算書應根據(jù)工程項目實際發(fā)生的工程內(nèi)容計算，按合同所簽定內(nèi)容及工程預算有

關規(guī)定，由專業(yè)工程核算人員、財務人員分別進行核算，并對工程項目組做完最后的全面審計得

出結果。

一經(jīng)管理處審批后為最終工程造價的決算。

4.5維修檔案管理制度

4,5.1維修檔案屬工程檔案的一部分,由工程部統(tǒng)一管理。

4.5.2設備維修檔案按強電、弱電、機管、裝修、用戶單元內(nèi)設施分類。

4.5.3用戶單元維修檔案用標簽按不同檔案分開,其他檔案按類別存放,在相應的檔案盒上

貼上標簽。

4.5.4文員根據(jù)返回工程部的維修單每天填寫維修檔案記錄表，并錄入電腦中已設置密碼的

“維修管理”項目。

4.5.5文員每天核對發(fā)出和返回的維修單,將有關內(nèi)容如實錄入維修檔案記錄表,如發(fā)現(xiàn)不

符馬上追查原因。

4.5.6文員每月對維修檔案記殳表、維修單等進行整理、并分類歸檔。

4.5.7維修檔案作為評估小區(qū)設備運行情況和用戶室內(nèi)設備狀況的根據(jù),應妥善保存，保存

期限?般為一年，重大維修項目保存期至少為兩年。過期檔案由總工程師、系統(tǒng)工程師組成的鑒

定小組統(tǒng)一審定后銷毀。

5.0相關文件

6.0記錄

6.1《工程部維修班口志》

6.2《設備設施維修工作記錄表》

6.3《對外委托設備維修審批單》

工程部公共區(qū)域設備設施運行管理規(guī)程及細節(jié)要求

L0目的

制定小區(qū)公共區(qū)域設備設施運行管理制度，確保物業(yè)管理小區(qū)所轄的公共區(qū)域設備設施的正

常運行。

2.0適用范圍

適用于管理處所轄的所有小區(qū)公共區(qū)域設備設施。

3.0職責

3.1工程主管全面負責小區(qū)公共區(qū)域設備設施運行管理工作°

3.2工程運行領班具體負責小區(qū)公共區(qū)域設備設施巡視工作的組織與落實：

4.0程序內(nèi)容

4.1工程部日常巡查規(guī)程

為保證小區(qū)公共區(qū)域的設備設施的正常運行,及時發(fā)現(xiàn)并消除故障障患,工程部運行班必須

對所轄的設備設施系統(tǒng)進行F1常巡查。

4.1.1運行值班人員必須按本系統(tǒng)規(guī)定的時間和項目巡查小區(qū)公共區(qū)域的設備設施

4.1.2運行人員外出巡查時,必須隨身攜帶對講通訊工具,隨時與運行領班保持聯(lián)系。

4.1.3運行值班人員每次巡檢均須在相應的運行日志上依次順序做好巡查情況和結果記錄.

4.1.4運行值班人員必須執(zhí)行巡檢簽到規(guī)定,在設備現(xiàn)場設置的簽到表上依次簽名。

4.1.5運行值班人員應根據(jù)當班設備的具體運行情況，對“手動”檔運行的設備和有異常隱

患、運行不穩(wěn)定的設備加強巡檢和監(jiān)控。

4.1.6發(fā)現(xiàn)設備儀表和電流表、電壓表、壓力表、溫濕度表等有缺陷，發(fā)現(xiàn)設備運行狀況

指示燈有損壞,發(fā)現(xiàn)安全保護元件有變化,均應及時調(diào)整或更換,保證設備的監(jiān)控元件在完好

狀態(tài)下運行。發(fā)現(xiàn)有不正常的噪音、壓力、濕度、振動、泄漏等又不能及時迅速的排除故障,

必須立即報告運行領班，并采取適當?shù)姆雷o措施,防止事故的發(fā)生或擴大，

4.1.7運行領班每周對巡查情況和記錄結果進行抽查，發(fā)現(xiàn)問題追查原因，屬人為原因追究

當班人員的責任，納入月度考核。

4.2值班制度

4.2.1值班人員必須堅守崗位,不得擅自離崗,如因工作需要臨時離崗,必須有符合條件的人

替崗，并交待離崗時間及去向.

4.2.2根據(jù)操作規(guī)程及崗位責任制的要求,密切注視所管設備的運行情況,按規(guī)定作好有關

記錄。

4.2.3值班員工必須嚴格執(zhí)行巡檢制度,按時巡查,及時發(fā)現(xiàn)事故隱患,迅速排除故障，保證

設備正常運行。

4.2.4如出現(xiàn)設備故障,而當班人員不能處理，應按報告制度及時報告給有關人員。

4.2.5值班員工必須掌握并正確實施應急處理方案,遇突發(fā)性事件應保持冷靜,果斷處理。

4.2.6值班員工必須做好事故現(xiàn)場的保護工作，收集有關數(shù)據(jù)和原始記錄,等候上級到場處

理。

4.2.7調(diào)度值班人員接到請修通知時,應及時通知有關班組,安排人員前往維修。

4.2.8所有值班崗位必須在規(guī)定值班時間安排合格的人員值班,如需調(diào)班，必須報主管人員

同意,原則上班組長同班組長、值班人員同值班人員對調(diào)。在就餐時間，實行輪換就餐制,并通知

同班維修人員配合。

4.3交接班制度

4.3.1值班人員應按統(tǒng)一安排的班次值班，不得遲到、早退、無固缺勤，不能私自調(diào)班、頂

班。因故不能值班者，必須提前征得班長同意,按規(guī)定辦理請假手續(xù)，才能請假。交接班雙方人員

必須做好交接班的準備工作，正點進行交班。交接班的準備工作包括:查看運行記錄、介紹運行

狀況和方式，以及設備檢修、變更等情況，清點儀表、工具，檢查設備狀況等。交班時，雙方班組

長在值班日志上簽字°

4.3.2在下列情況下不得交接班：

a）在事故處理未完或重大設備啟動或停機時

b）交接班準備工作未完成時

c）接班人數(shù)未能達到規(guī)定人數(shù)的最低限度時

d）班組長或由主管指定替代班組長的認為及時到時

e）接班人員有醉酒現(xiàn)象或其他而志不清而未找到頂班人時

5.0相關文件

6.0記錄

6.1《工程部設備巡查記錄表》

6.2《工程部運行班日志》

工程部給排水系統(tǒng)運行維護管理規(guī)程及細節(jié)要求

1.0目的

制定給排水系統(tǒng)管理制度并實施，確保各物業(yè)管理小區(qū)給排水系統(tǒng)的正常運行。

2.0適用范圍

適用于管理處所管理的所有給排水系統(tǒng)的設備設施。

3.0職責

3.1工程主管全面負責給排水系統(tǒng)監(jiān)督管理；

3.2工程領班負責本區(qū)域內(nèi)給排水設施巡視工作的組織與管理；

3,3水工在維修領班的領導下對轄區(qū)內(nèi)的各類供水設施的運行、保養(yǎng)和維修實施具體管理。

4.0程序內(nèi)容

4.1水工在領班的領導下，對轄區(qū)內(nèi)的各類供水設施的運行、保養(yǎng)和維修實施具體管理。

4.1.1悉轄區(qū)內(nèi)自來水網(wǎng)絡走向,進水總水閥,水表的位置,數(shù)量，自來水供水處的站名,聯(lián)系

電話,進水管徑，閥門尺寸,并會正常地操作。

4.1.2嚴格遵守公司制定的水泵設備的運行、維修、保養(yǎng)制度、做到每周檢查一次,小修不

過夜,中修三天內(nèi)處理完畢,及時率100%。

4.1.3熟悉消防設施的配置、性置,并能正確使用消防設備。

疝對水泵房、控制箱等設備每月清潔一次，每年刷新一次,并及時檢修、更換各類水泵泵頭,

閥門;保持設備的整潔，完好率要達100機每月按時抄表一次。

b）發(fā)生停水或其他事故應及時與供水部門聯(lián)系,迅速查明原因，并采取應急措施。

c）堅守崗位,按時上下班,認真交接班，做好各類記錄,保管好資料,工具。

d）積極處理業(yè)主投訴，一般投訴24小時內(nèi)解決。

d）開展便民服務,并按公司規(guī)定價收取有償服務費°

f）做好下水管道維護、疏通、化糞池的清理，雨水井的檢查等工作。

由完成管理處主任交辦的其他任務。

4.2給排水系統(tǒng)運行操作規(guī)程

4.2.1常保持水泵房通風換氣，環(huán)境衛(wèi)生清潔。

4.2.2每班檢查泵房供電是否正常,機控柜有無異常,所有的閥門應處于開啟或關閉的狀態(tài)。

4.2.3檢查水泵工作有無異常聲響或大的振動,軸承的潤滑情況是否良好。

4.2.4電機溫度是否正常（應不燙手），變頻器散熱通道是否暢通。

4.2.5電壓表、電流指示是否正常，控制柜上信號燈顯示是否正確，控制柜內(nèi)各原器件是否

工作正常。

4.2.6機械水壓表與pc上顯示的壓力是否大致相符,是否滿足供水壓力要求.

4.2.7每班檢查水池、水箱水位是否正常,相關連的主供水管上的閘閥狀況。

4.2.8閘閥、法蘭連接處是否漏水、水泵是否漏水成線。

4.2.9主供水管上閘閥的井蓋、井裙是否完好、間閥是否漏水、標識是否清晰。

4.2.10定期檢查給水管道、I閥門是否有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。

4.2.11雨水井、污水井、排水井是否有堵塞現(xiàn)象。各水井的蓋板應蓋好。

4.2.12做好交接班工作，仔細直閱交接班記錄本,認真填寫運行記錄表格。

4.3給排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程

4.3.1排水系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)工作由維修班人員負責。

4.3.2制定給排水系統(tǒng)年度、季度、月度維修保養(yǎng)計劃，并按計劃嚴格落實，保證給排水系

統(tǒng)的正常工作。

4.3.3維修及保養(yǎng)過程如要降壓供水、停水,必須提前通知受影響的區(qū)域業(yè)主,做好準備，修

復以后立即恢復供水。

4.3.4根據(jù)設備使用特點,重點做好潤滑、清潔工作,保證供水的水質(zhì)。

4.3.5供水泵發(fā)生故障時,應立即停止故障泵,開啟備用泵,以保證小區(qū)的正常供水。

4.3.6污水泵發(fā)生故障時,應立即停止故障泵,開啟備用泵,在最短的時間內(nèi)迅速降低集水井

的水位,防止污水漫溢而造成污染.

4.3.7給排水系統(tǒng)的故障應在五小時內(nèi)修復,因其他及時無法解決應應立即通知受影響的

區(qū)域業(yè)主,并馬上匯報,限期修復。

4.3.8所有系統(tǒng)的維修保養(yǎng)工作結束后,填寫公共區(qū)域設備維修工作記錄表。

4.4供水設施及公用區(qū)域節(jié)水規(guī)程

4.4,1日管理員定時巡檢系統(tǒng)管路、水泵、閥門、水表等并做記錄，防止跑冒滴漏現(xiàn)象發(fā)生。

發(fā)現(xiàn)閥門滴水、水龍頭關不住等情況靖維修組及時修理。

4.4.2對設備定期測試,防止啟動時開不開或關不緊等情況。

4.4.3露于室處的管道及設備,須定期檢查、涂刷防腐材料。

4.4.4樓板、墻壁、地面等處有無滴水，積水等異?，F(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)管道有滴漏部位及時請維修

組修理。

4.4.5冬季前應做好室內(nèi)、外設備防凍保溫工作e對室外蓋子不嚴的閥門井、水表井、消

防栓井，都要在井中填以保溫材料。對設在室外的冷水嘴、水箱、閥門、管道、消防栓等應有保

溫措施。

4,4.6對于公用區(qū)域用水要嚴格按照節(jié)水辦所批復的用水量用水,不超標用水。

4.4.7在水池處、洗手間張貼宣傳標語,加強用戶節(jié)水意識。

4.4.8有條件的安裝感應式或延時式水龍頭,防止用水后不關水源。

4.4.9每月抄錄總水表讀數(shù),發(fā)現(xiàn)讀數(shù)異常增大,馬上追查原因。

4.4.10做好水池水箱防漏措施。

4.5生活污水排放與監(jiān)測規(guī)程

4.5.1安全護衛(wèi)日常工作中嚴建個別業(yè)主隨意亂倒污水，發(fā)現(xiàn)情況后要說服教育。

4.5.2對在小區(qū)內(nèi)洗車的污水K得隨意亂倒，必須倒入下水道。

4.5.3對含有污油的生活用水,業(yè)主必須自己妥善處理,發(fā)現(xiàn)亂倒情況,安全護衛(wèi)有權制止,

不聽從的可上報派出所處理。

4.5.4小區(qū)污水排放口應通向行政排水系統(tǒng),不得有排入河道和湖面的現(xiàn)象。

4.5.5安全護衛(wèi)負責污水排放系統(tǒng)的日常巡查，發(fā)現(xiàn)堵塞，溢出現(xiàn)象，按《下水道、化糞池清

理規(guī)程和應急措施》實施。

4.5.6物業(yè)區(qū)污水排放情況由地方環(huán)保監(jiān)測站檢測，公司品質(zhì)管理部負責監(jiān)測事項的協(xié)調(diào),

監(jiān)測周期按國家有關規(guī)定6

4.5.7監(jiān)測結果不達標，各部門應分析原因并采取措施,具體按《糾正和預防控制程序》執(zhí)

行。

4.5.8管理員要做好日常檢查監(jiān)測分析的資料整理歸檔工作。

5.0相關文件

6.0記錄

6.1《給排水系統(tǒng)運行記錄表》

6.2《給排水系統(tǒng)維保工作記錄表》

6.3《

小區(qū)工程部物料工具管理規(guī)程及細節(jié)要求

1.0目的

制定工程物料、工具制度,確保對物料、工具的領用庫存和日常消耗的有序管理。

2.0適用范圍

適用于管理處設備維修和運行所用的物料和工具。

3.0職責

3.1工程部主管負責設備維修和運行所用的物料和工具管理；

3.2庫管員（兼職）負責物料和二具日常管理,

4.0程序內(nèi)容

4.1工程物料管理作業(yè)規(guī)程

4.1.1工程設備的備品備件及日常維修所用的物料管理，由財務部委托工程倉庫進行管理。

4.1.2工程倉庫將備品備件和物料統(tǒng)一編號，獨立設帳，設專職或兼職倉庫管理員，對采購、

驗收入庫、領用、封存和調(diào)撥進行管理。

4.1.3庫管員根據(jù)各類備件的使用量等因素,確定各類備件的最低庫存量、最高庫存量和保

險庫存量，工程部編制申購計劃,報總經(jīng)理審批后，由采購部進行購買。

4.1.4工程物品入庫由庫管員負責驗收,把好質(zhì)量關,驗收合格后,將備件登記入庫臺

4.1.5工程部人員領用物品,領用人必須持有工程部負責人簽批物品領用單,按數(shù)量發(fā)放。

4.1.6庫管員將每日發(fā)放的物品及時的登記入帳，輸入財務管理系統(tǒng)，并將物品零用的單據(jù)

手續(xù)匯總,移交財務部。

4.1.7備品備件入庫后，庫管員帶加強管理，遵循“先進先出”的領用原則，對庫房定期整理,

堆放規(guī)范、整齊，防止物品損壞、銹蝕或遺失。

4.1,8每月工程倉庫管理員會同財務人員，對工程倉庫進行盤點,并核杳帳目,做到帳物相符

的有序管理。

4.1.9工程倉庫管理員負責庫房內(nèi)清潔,干凈,定期通風防潮，保證備品備件的存放質(zhì)量。做

好防盜、防火工作。

4.2工具領用保管規(guī)程

4.2.1工具分個人領用工具及班組領用公共工具兩種。

4.2.2個人領用工具品種根據(jù)工種配備表配備，由員工申請，主管批灌后到材料庫房辦理領

用手續(xù)，領用后個人負責使用、保管。

4.2.3班組領用公共工具品種根據(jù)工種配備表配備,由各組長申請，經(jīng)理批準后到材料庫房

領用,領用后由班組長保管,班組交接班時,按交接班制度交接公共工具。

4.2.4各種工具由庫房列表登記。班組公用工具配備表一式兩份,一份庫房存底，一份班組

自存。

4.2.5工具發(fā)生丟失，毀損，由俁管者寫明原因，向經(jīng)理報告。不屬人力不可抗拒的丟失、毀

損,有責任人按當時工具價值賠償。

4.2.6工具因使用時間過長而發(fā)生磨損或損環(huán)，經(jīng)經(jīng)理批準可以報廢,保管人重新辦理領用

手續(xù),

5.0相關文件

6.0記錄

6.1工程采購申請單

6.2工程物料領用單

6.3工具領用登記表

6.4工具更換登記表

小區(qū)物業(yè)工程部安全管理規(guī)程及細節(jié)要求

L0目的

制定工程部安全管理制度，確保物業(yè)管理工程日常作業(yè)安全保障。

2.0適用范圍

適用于管理處所有的工程作業(yè)頃目。

3.0職責

3.1工程部主管負責日常作業(yè)的安全監(jiān)督與培訓。

3.2工程領班負責日常作業(yè)的安全措施的落實與管理。

4.0程序內(nèi)容

4.1工程部安全管理總則

4.1.1保證小區(qū)設備設施的安全,正常的運行是工程部的首要任務，工程部對小區(qū)設備設施

的安全運行負有責任，工程部有權力制止一切可能危及設備設施安全運轉的違規(guī)行為。

4.1.2工程部對各部門的設備設施的正確使用,有安全操作培訓的義務,指導個部門iE確使

用設備，保證安全運行。

4.1.3工程部制定各機房的安全管理制度，保證安全保護裝置、設備齊全,正常運轉。

4.1.4根據(jù)各崗位具體情況,制定崗位操作規(guī)程和崗位責任制，由上至下,分級落實責任,嚴

格執(zhí)行。

4.1.5對各項設備,根據(jù)不同的技術性能要求，制定保養(yǎng)、檢修和維護計劃,按計劃操作,避

免緊急搶修。

4.1.6對有缺陷的又急需使用的設備,根據(jù)具體情況,制定相應的使用規(guī)程和維護方案,在保

證安全的基礎上方可運行0

4.1.7發(fā)現(xiàn)隱患，及時整改、報告。

4.1.8制定設備設施安全事故處理預案,以保證事故能夠得到及時、妥善處理,協(xié)調(diào)有序,減

少損失。

4.2機房安全管理制度

4.2.1本制度機房指管理處所轄的配電房、監(jiān)控中心、水泵房等。

4.2.2各機房工作人員實行嚴珞的交接班制度,未經(jīng)上級批準，任何人不得私自帶領外人參

觀,無關人員不得進入,因工作需要事先通知,

4.2.3機房的各項操作，嚴格按照操作規(guī)程進行,確保操作安全。

4.2.4機房內(nèi)的臨時電氣設備的使用,必須制定使用方案,報領班批準,同時嚴格執(zhí)行臨時電

氣安全管理制度。

4.2.5機房內(nèi)動用明火和焊接，必須由保安部、工程部共同制定施工方案后進行施工，并嚴

格遵守動焊動火安全管理規(guī)定。

4.2.6嚴禁將易燃易爆的危險品帶入機房,如因工作需要,需寫出書面報告和防范措施,報工

程領班批準，結束后立即帶出機房。

4.2.7發(fā)現(xiàn)機房系統(tǒng)運轉存在安全隱患,要及時果斷處理,必要時值班人員有權利緊急停機,

事后寫出書面報告,從而保證機房設備的安全運行。

4.2.8機房內(nèi)安全消防設施要齊全，同時保證安全使用。

4.2.9機房內(nèi)嚴禁存放無關物品,保證機房內(nèi)的衛(wèi)生環(huán)境良好，各種器械擺放整齊有序。

4.2.10機房值班人員必須有高度的責任心,按規(guī)定時間巡查機房設備的運行情況,并根據(jù)要

求做好記錄,填寫相關工作表格。

4.2.11機房值班人員不得擅自離崗,離開崗位需向領班請假,安排其他人員替崗,并做好交

接方可離開。值班人員不得私自換班,如確實需換班報領班批準，

4.2.12值班值班人員必須認真填寫值班日志,說明本班次的設備運行情況和特殊事項,當班

器械交接完畢后方可下班。

4.3安全檢行制度

4.3.1安全檢查是對物業(yè)設備設施安全運行相關方面的檢查,是設備設施的安全運行的一項

重要保證措施。

4.3.2安全檢查內(nèi)容:設備檢查檢修,檢查部門制度規(guī)程,檢存部門工作的管理。

4.3.3工程部有責任對部門設備設施的正確、安全使用進行培訓，工程部在檢查的基礎上,

根據(jù)部門設備設施的實際使用情況，實施設備安全操作培訓。

4.3.4工程主管與領班成立工程安全檢查小組，每周對重要機房進行重點檢查,每月對工程

所轄設備實施安全檢查不少于兩次，全面細致,并填寫檢查報告。

4.3.5安全檢查分級管理，工程部作為牽頭部門執(zhí)行一級檢查，使用部門為輔助部門,展開自

我檢查。

4.3.6對檢查出的隱患，要定人,定期限,定措施,定責任的及時解決,對重大事故隱患，可按

“安全第一”的原則處理，事后立即匯報。

4.4高空作業(yè)安全管理制度

4.4.1高空作業(yè)班組領班填寫《高空作業(yè)審批表》，包括高空作業(yè)內(nèi)容、安全措施現(xiàn)場負責

人等,交工程部審批。

4.4.2如存在下列情況之一,不得進行高空作業(yè):

a）患有心臟病、高血壓、嚴重貧血、關節(jié)病、恐高癥、嚴重視力障礙等疾病不易登高的人,

不得進行高空作業(yè)。

b）沒有報批《高空作業(yè)審批表》的項目，不得進行高空作業(yè)。

c）惡劣天氣情況下,不得進行高空作業(yè)。

d）安全措施不到位或無安全器械,不得進行高空作業(yè)。

e）高空作業(yè)環(huán)境惡劣,無防護措施,不得進行高空作業(yè)。

4.4.3高空作業(yè)安全要求

a）遵守高空作業(yè)安全操作規(guī)程.

b）安全帽、安全帶佩帶齊全。

c）作業(yè)現(xiàn)場必須兩人以上。

d）高空作業(yè)上下方位不得有垂直同時作業(yè)。

4.5明火作業(yè)安全作業(yè)規(guī)程

4.5.1“明火作業(yè)”是工程部維修操作間以外的工程明火作業(yè)。

4.5.2明火作業(yè)人員經(jīng)專業(yè)培訓后,取得特殊工種操作證方可上崗,

4.5.3要求明火作業(yè)時,必須提前填寫《明火作業(yè)申請表》，如:作業(yè)內(nèi)容、作業(yè)現(xiàn)場負責人、

防護措施等項目,交工程負責人審核。

4.5.4將《明火作業(yè)申請表》提交保安部，經(jīng)保安部審核批準后,方可進行作業(yè)施工。

4.5.5協(xié)同保安部到施工現(xiàn)場進行實地勘察,提出安全防護措施和準備防護器材。

4.5.6作業(yè)施工時,保安部派人到現(xiàn)場監(jiān)護,密切注意各種情況,發(fā)現(xiàn)不安全因素立即停止作

業(yè)施工。

4.5.7明火作業(yè)實行專人操作、專人管理、專人負貴，其他部門和私人嚴禁在小區(qū)內(nèi)私自明

火作業(yè)。

4.5.8大功率明火作業(yè)設備作業(yè)施工所需電源,必須經(jīng)配電專業(yè)人員審核批準。

4.6工程緊急事件處理預案

4.6.1發(fā)生漏水或爆閥處理預案

a）檢查漏水爆閥的準確位置及所屬區(qū)域的供水狀況,并在許可的能力下立即設法制止漏水,

關閉該區(qū)域的主閥門并立即通知自來水公司”

b）在自來水公司人員到達之前,必須盡量控制現(xiàn)場,防止受影響的范圍擴大，減少不必要的損

失。

c）發(fā)生漏水或爆閥時觀察四周,是否有受影響的設備，如配電設備、空調(diào)設備等,應做及時的

保護處理，

d）事故處理結束后記錄備案,注意后期的觀察。

4.6.2停電或電力故障處理預案

a）若電力公司預先通知小區(qū)所屬范圍內(nèi)停電，應立即通知運行領班，及時通知相關部門和業(yè)

主。

b）當恢復供電時，工程技術人員對重要設備運行進行檢查,是否能正常運行,如有損壞立即報

告。

c）當電力故障時，應立即切斷該區(qū)域的供電電源,防止事故的勢態(tài)擴大,在保證安全的狀況下

修復處理,或通知電力公司搶修。

d）事故處理結束后記錄備案,注意后期的觀察。

4.6.3煤氣泄漏處理預案

a）當發(fā)現(xiàn)懷疑有煤氣泄漏時,立即通知工程主管（值班主管）3分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場,確定后立即

報煤氣公司。

b）現(xiàn)場如果是人員活動較密集的區(qū)域,應立即組織疏散人員撤離現(xiàn)場保障安全。

c）嚴禁明火和開啟一切電器設備,關閉煤氣總閥，打開所有門窗。等待煤氣公司搶修。

d）事故處理結束后記錄備案,注意后期的觀察。

4.7設備缺陷管理制度

4.7.1設備缺陷劃分

a）危急。設備發(fā)生直接威脅安全的問題,需緊急進行處理的缺陷。

b）嚴重。設備發(fā)生的問題程度校重,不及時處理可導致安全事故的發(fā)生。

c）一般。設備問題較輕，暫時不處理對安全影響不大。

4.7.2設備缺陷管理辦法

a）設備缺陷無論是危急、嚴重、一般，都應由值班人員進行記錄。

b）發(fā)現(xiàn)設備危急立即報告,現(xiàn)場采取措施解決,加強監(jiān)視。

c）發(fā)現(xiàn)嚴重設備缺陷,立即上報領班,待處理。

d）在設備缺陷沒有消除前,要重點加強監(jiān)視，并做記錄日志。

。）設備缺陷消除后，組織人員現(xiàn)場分析，總結積累。

5.0相關文件

6.0記錄

6.1安全檢查記錄表

6.2高空作業(yè)審批表

6.3工程明火作業(yè)申請表

6.4工程緊急事件處理記錄表

小區(qū)物業(yè)工程部績效考評管理規(guī)程及細節(jié)要求

1.0目的

規(guī)范員工績效考評工作，確保公平、公正、公開考評員工的德、績、能、勤6

2.0適用范用

適用于工程部員工的績效考評工作。

3.0職責

3.1工程部管理員負責依照本辦法進行維修工的檢查工作。

3.2工程部主管負責依照本辦法進行管理員及維修工的檢查工作。

3.3管理處經(jīng)理負責依照本辦法進行工程部主管、工程師、管理員和維修工的檢查工作。

4.0程序內(nèi)容

4.1工程部員工工作標準。

4.1.1工程部員工應符合《業(yè)主家庭設施維修管理規(guī)程》、《房屋維修管理辦法》、《給水系

統(tǒng)管理規(guī)程》、《供配電設備管理規(guī)程》、《弱電系統(tǒng)管理規(guī)程》、《公共設備設施維護管理規(guī)程》、

《公共設備設施運行管理規(guī)程》的要求進行工作。

4.1.2工程部工程師、管理員、維修工，必須參加物業(yè)管理處的培訓和達到培訓要求，培訓

合格后上崗。

4.1.3工程部工程師、管理員、維修技工，除應嚴格按照本部門的標準作業(yè)進行工作外，還

應嚴格遵守物業(yè)管理處其他相關標準作業(yè)規(guī)程的要求。

4.1.4工程部主管應按上述各項標準作業(yè)規(guī)程履行自己的職責,符合標準作業(yè)規(guī)程的要求。

4.2績效考評評分結構。

4.2.1績效考評中的周檢、月臉、抽檢均按百分制進行，各種檢查考評的要求詳見《工作、

服務績效綜合考評辦法》。

4.2.2工程部管理員、維修技二的考評分值構成如下：

a）執(zhí)行“操作規(guī)程”質(zhì)量（滿分10分）。

b）執(zhí)行“運作管理標準作業(yè)規(guī)程”質(zhì)量（滿分10分）。

c）執(zhí)行“維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程”質(zhì)量（滿分10分）。

d）服務質(zhì)量（滿分10分）。

e）合理使用工具質(zhì)量（滿分10分）。

f）培訓質(zhì)量（滿分10分）。

g）值班質(zhì)量（滿分10分）。

h）進入住戶家庭維修質(zhì)量（滿分10分）。

i）執(zhí)行公司相關標準作業(yè)規(guī)程質(zhì)量（滿分10分）。

j）其他質(zhì)量（滿分10分）

4.2.3工程部主管、工程師績效考評的周檢、月檢、抽檢分值構成如下：

a）崗位標準作業(yè)規(guī)程執(zhí)行質(zhì)量（滿分10分）。

b）培訓質(zhì)量（滿分10分）。

c）自身工作技能（滿分10分）。

d）服務質(zhì)量（滿分10分）。

e）工作效果（滿分10分）。

f）工作責任心（滿分10分）9

g）處事公正性（滿分10分八

h）遵守公司其他相關作業(yè)規(guī)程質(zhì)量（滿分10分）。

i）團結配合質(zhì)量（滿分10分）。

j）道德水平（滿分10分）。

4.3績效考評扣分細則

4.3.1工程部管理員、維修技二招分細則：

a）工程部管理員、維修技工當值工作時,違反各類設備操作規(guī)程者，每次檢查每發(fā)現(xiàn)一

項輕微違規(guī)，扣減對應考評項目0.5-2,0分;嚴重違規(guī)扣3-10分;引起不良后果的,視情況按

《行政獎罰標準操作規(guī)程》進行處罰；

b）工程部管理員、維修技工當值工作時,違反各類運行管理規(guī)程者，每次檢查每發(fā)現(xiàn)一

項輕微違規(guī),扣減對應考評項目0.5-2分;嚴重違規(guī)扣減3-10分;引起不良后果的,視情況按

《行政獎罰標準操作規(guī)程》進行處罰：

c）工程部管理員、維修技工當值工作時違反各類維修保養(yǎng)規(guī)程者,每次檢查每發(fā)現(xiàn)一項

輕微違規(guī)，扣減對應考評項目0.5-2分;嚴重違規(guī)扣減370分;引起不良后果的，視情況按《行

政獎罰標準操作規(guī)程》進行處罰；

d）工程部管理員、維修技工當值工作時的儀容儀表、言談舉止不符合員工服務標準者，

每次檢查每發(fā)現(xiàn)一次一般違規(guī)，扣減相應考評項目0.5-1分;嚴重

違規(guī)扣減2-3分;引起不良后柒的,視情況扣減4-10分，扣完為止；

e）工程部管理員、維修技工當值工作使用工具時違反機電維修工具作業(yè)者,每次檢查每

發(fā)現(xiàn)一次一般違規(guī)，扣減對應考評項目0.5-2分;嚴重違規(guī)扣減4-10分;引起不良后果的,

視情況按《行政獎罰標準操作規(guī)程》給予處罰；

f）工程部管理員、維修技工不安員工培訓要求參加培訓或達不到培訓要求,每次檢查每

發(fā)現(xiàn)一項一般違規(guī)，扣減對應考評項F10.5-1分;嚴重違規(guī)扣減2-3分;引起不良后果的，視

情況扣減4T0分，扣完為止；

g）引起不良后果的,視情況扣減4-10分，扣完為止;

h）工程部管理員、維修技工進入住戶家庭進行安裝維修、違反維修安裝規(guī)程者，每次檢

查每發(fā)現(xiàn)一項一般違規(guī)，扣減對應考評項目1-3分;嚴重違規(guī)扣減4-10分;引起不良后果的,

視情況按《行政處罰標準操作規(guī)程》進行處罰；

i）工程部管理員、維修技工不遵守公司其他相關標準作業(yè)規(guī)程，每次檢查每發(fā)現(xiàn)一項一

般違規(guī),扣減對應考評項目0.5-1分:嚴重違規(guī)扣減2-3分;引起不良后果的,視情況扣減4-10

分,扣完為止：

j）管理員、維修技工考評時,如發(fā)出同時違反兩個以上考評項目的違規(guī)行為,應在對應

項目同時進行扣減。

4.3.2工程部主管、工程師績效考評扣分細則：

a）嚴格按工程部所有標準作業(yè)觀程進行工作,每次檢查每發(fā)現(xiàn)一項一般違規(guī),扣減對應

考評項H1-2分;嚴重違規(guī)扣價對應項目3-4分;引起不良后果的，扣減5-10分，扣完為止；

b）工程部主管、工程師當值時儀容儀表、言談舉止達不到員工服務標準要求者,每次檢

查每發(fā)現(xiàn)一項一般違規(guī)，扣減對應考評項目12分:嚴重違規(guī)扣價對應項目3-4分:引起不良

后果的，扣減5-10分，扣完為止；

c）工程部主管、工程師安排、組織、檢查不力，員工工作或本部門、本班組工作效果達

不到相關標準作業(yè)規(guī)程要求的，每次檢查每發(fā)現(xiàn)一項一般違規(guī)，扣減對應考評項目卜2分;

嚴重違規(guī)扣價對應項目3-4分;引起不良后果的,扣減5-10分,扣完為止；

d）工程部主管、工程師不遵守公司其他相關標準作業(yè)規(guī)程，每次檢查每發(fā)現(xiàn)一項一般違

規(guī)，扣減對應考評項目1-2分

:嚴重違規(guī)扣價對應項目3-4分;引起不良后果的,扣減5-10分,扣完為止：

。）上述各項考評,發(fā)現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象（行為）時,除應在上述對應考評項目為進行扣分外，

還應同時分析造成違規(guī)的原因，如屬因培訓不夠、不合格造成的，應同時在“培訓”欄目內(nèi)

扣分（一般扣卜2分,嚴重扣3To分）；如屬自身工作技能低、素質(zhì)差造成的，應同時在“工作技

能”欄目內(nèi)扣分（標準同上）；如屬工作責任心不夠造成的，應同時在“工作責任心”欄目內(nèi)扣

分）（標準同上）’如屬處事不公正造成的，應同時在“公正處事”欄目內(nèi)扣分（標準同上）’如屬

團結不暢造成的，應同時在“團結配合”欄目內(nèi)扣分（標準同上）'如屬道德水準不高造成的，應

同時在“道德水準”欄目內(nèi)扣分（標準同上）；

f）考評時如發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為同時觸犯兩個以上的考評項目，則應同時在對應的考評項目

中同時扣分,直至扣完對應欄目分數(shù)為止。

4,3.3一般違規(guī)、一般程度、一般情況是指偶發(fā)性的，因粗心大意引起的，或因記錄簽名不

清、不合要求或有一定的客觀因素（需經(jīng)確認），造成