《審計學(xué)》形考01任務(wù)

《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》指南

第一章總則

第一條制定《清算準(zhǔn)則》目的和依據(jù)

《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》（以下簡稱清算準(zhǔn)則）第一條明確了制定準(zhǔn)則的依據(jù)

和目的。

制定《清算準(zhǔn)則》的目的，應(yīng)從以下三個方面理解：

（-）《清算準(zhǔn)則》是土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)的執(zhí)業(yè)規(guī)范；

（-）《清算準(zhǔn)則》是行政規(guī)章，注冊稅務(wù)師從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)必須執(zhí)行；

（三）制定《清算準(zhǔn)則》的目的，是規(guī)范執(zhí)業(yè)行為，保證執(zhí)業(yè)質(zhì)量，明確執(zhí)業(yè)責(zé)任，維

護社會公共利益和鑒證各方合法權(quán)益。

第二條清算鑒證的定義

《清算準(zhǔn)則》規(guī)定了土地增值稅清算鑒證的定義，明確了清算鑒證的目的。

對土地增值稅清算鑒證的定義，應(yīng)把握以下幾個方面：

（一）是對土地增值稅清算申報事項的鑒證業(yè)務(wù)，對非土地增值稅清算申報事項的鑒證

不適用本準(zhǔn)則；

（二）應(yīng)以稅務(wù)師事務(wù)所的名義接受委托；

（三）應(yīng)實施必要的審核程序，以稅收應(yīng)用技術(shù)進行鑒別和判斷，出具鑒證報告并發(fā)表

鑒證意見；

（四）目的是：為證實土地增值稅清算申報事項具有真實性、合法性、完整性，提供證

明，以增強稅務(wù)機關(guān)對該項信息信任程度。

第三條清算鑒證的目的

根據(jù)《清算準(zhǔn)則》規(guī)定的土地增值稅清算鑒證定義，土地增值稅清算鑒證的目標(biāo)，應(yīng)是

證明清算事項具有真實性、合法性、完整性。

一、真實性

《清算準(zhǔn)則》的真實性，是強調(diào)法律的真實性。在納稅鑒證活動中，鑒證人按照鑒證程

序，依據(jù)法定的鑒證評價標(biāo)準(zhǔn)，對取得的有關(guān)證據(jù)資料，進行鑒別和判斷后，沒有發(fā)現(xiàn)納稅

人申報不實的證據(jù)，便可確認(rèn)所鑒證的土地增值稅清算申報事項具有法律真實性。

對于收入事項，真實性是指已經(jīng)符合稅法規(guī)定的確認(rèn)條件，就應(yīng)當(dāng)予以確認(rèn)，除會計已

經(jīng)確認(rèn)收入的事項外，還包括視同銷售收入和稅法上規(guī)定的收入事項。對扣除項目事項，真

實性是指除稅法規(guī)定的加計扣除、房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除、核定扣除事項外，任何開發(fā)費

用，除非確屬已經(jīng)真實發(fā)生，否則申報扣除就可能被認(rèn)定為錯誤申報。納稅人申報扣除的任

何費用必須能夠提供證明確屬已經(jīng)實際發(fā)生的“足夠”的“適當(dāng)”憑據(jù)，足夠和適當(dāng)應(yīng)根據(jù)

實際情況來判定。

真實性包括真實發(fā)生和準(zhǔn)確計價等兩方面的內(nèi)容。真實發(fā)生是指土地增值稅清算申報表

中，計入的土地增稅清算事項是真實發(fā)生的，不包含沒有發(fā)生的事項。準(zhǔn)確計價是鑒證的準(zhǔn)

確性要求，準(zhǔn)確性是指土地增值稅清算申報事項的金額，在土地增值稅申報表中恰當(dāng)計價。

注冊稅務(wù)師應(yīng)關(guān)注土地增值稅清算申報事項，在財務(wù)報表中是否真實發(fā)生并以恰當(dāng)?shù)慕?/p>

額計入，在賬戶中是否確實存在并以恰當(dāng)金額記入均已記錄，已發(fā)生的納稅義務(wù)事項是否確

認(rèn)并按正確金額反映。

二、合法性

合法性是指確認(rèn)收入和房地產(chǎn)扣除項目，必須符合稅法規(guī)定的條件與程序。不管房地產(chǎn)

扣除項目是否實際發(fā)生或合理與否，如果是非法支出，不符合稅法的有關(guān)規(guī)定，即使按財務(wù)

會計法規(guī)或制度規(guī)定可以作為開發(fā)成本費用的，也不能作為土地增值稅扣除項目。

三、完整性

完整性是指應(yīng)當(dāng)披露的土地增值稅清算事項，在土地增值稅申報表中得到充分披露，不

存在漏申報事項。

注冊稅務(wù)師應(yīng)關(guān)注土地增值稅清算申報事項，在財務(wù)報表中是否得到充分披露，在賬戶

中是否均已記錄，已發(fā)生的納稅義務(wù)事項是否均已確認(rèn)。

根據(jù)形式完整性的要求，對以會計資料為信息來源的申報事項，能夠按鑒證程序取得支

持申報結(jié)果的會計核算證據(jù)，并且沒有發(fā)現(xiàn)相反的會計核算證據(jù)；對于根據(jù)納稅調(diào)整后數(shù)據(jù)

的申報事項，能夠按鑒證程序取得支持申報結(jié)果的納稅調(diào)整證據(jù)，并且沒有發(fā)現(xiàn)相反的納稅

調(diào)整證據(jù)。

第四條清算鑒證的范圍

根據(jù)《清算準(zhǔn)則》規(guī)定的“土地增值稅清算鑒證”定義，土地增值稅清算鑒證范圍，有

三層含義：一是證據(jù)的范圍，包括會計核算證據(jù)和納稅調(diào)整證據(jù)；二是主體的范圍，包括委

托方企業(yè)和受托方企業(yè)；三是項目的范圍。

一、證據(jù)的范圍

鑒證對象信息的范圍，或稱鑒證證據(jù)的范圍。清算鑒證業(yè)務(wù)證據(jù)的鑒證范圍，重點是納

稅調(diào)整證據(jù)，會計核算證據(jù)主要是作為數(shù)據(jù)來源。

二、主體的范圍

土地增值稅清算鑒證主體的范圍，包括委托方和受托方。

(―)委托方

符合土地增值稅清算條件的從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人。

(-)受托方

《清算準(zhǔn)則》第三條規(guī)定，納入稅務(wù)機關(guān)行政監(jiān)管并通過年檢的稅務(wù)師事務(wù)所，均可從

事土地增值稅清算鑒證工作。

上述規(guī)定，明確了承辦土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)的受托方應(yīng)具備的條件。對此規(guī)定，應(yīng)

把握以下幾個方面：

1.從事土地增值稅清算鑒證的受托方，應(yīng)是有涉稅鑒證業(yè)務(wù)資格的稅務(wù)師事務(wù)所；

2.沒有通過年檢的稅務(wù)師事務(wù)所，不得承辦土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)；

3.不具備注冊稅務(wù)師行業(yè)執(zhí)業(yè)資質(zhì)、未納入注冊稅務(wù)師行業(yè)監(jiān)管的單位和其他中介機

構(gòu)，一律不得承辦土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)。

三、項目的范圍

納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)項目，在滿足規(guī)定的土地增值稅清算條件時，均屬于土地增值稅清

算鑒證業(yè)務(wù)的項目范圍。

第五條了解的業(yè)務(wù)環(huán)境

《清算準(zhǔn)則》第四條規(guī)定，在接受委托前，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)初步了解業(yè)務(wù)環(huán)境。還明

確了業(yè)務(wù)環(huán)境的具體事項。

在接受委托前，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)按照《清算準(zhǔn)則》的要求，初步了解鑒證業(yè)務(wù)的下列業(yè)

務(wù)環(huán)境：

一、鑒證業(yè)務(wù)約定書，應(yīng)將鑒證年度、鑒證事項、評價標(biāo)準(zhǔn)、證據(jù)要求等內(nèi)容作為特殊

事項，作出專項約定；

二、注冊稅務(wù)師承接鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)了解鑒證對象的特征，如：時限、核準(zhǔn)或備案程序、

形成的原因等內(nèi)容；

三、注冊稅務(wù)師執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)充分了解土地增值稅清算納稅申報情況鑒證對象信息，

如：申報資料、會計資料和有關(guān)證據(jù)等內(nèi)容；

四、注冊稅務(wù)師執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)、發(fā)表鑒證結(jié)論，應(yīng)以現(xiàn)行有效的有關(guān)稅收法規(guī)，為審核

鑒證的主要評價標(biāo)準(zhǔn)；

五、注冊稅務(wù)師出具鑒證報告，應(yīng)以依法進行納稅申報為主要目的，被鑒證單位和主管

稅務(wù)機關(guān)是報告的預(yù)期使用者。

第六條承接清算條件

《清算準(zhǔn)則》第五條對承接鑒證業(yè)務(wù)的條件作出明確規(guī)定，注冊稅務(wù)師對承接鑒證業(yè)務(wù)

的條件，應(yīng)把握以下幾個方面：

一、接受委托的清算項目符合土地增值稅的清算條件

受托清算條件有兩層含義：一是納稅人委托鑒證的清算項目，應(yīng)符合土地增值稅清算條

件，不具備清算條件的項目不屬于鑒證范圍；二是稅務(wù)師事務(wù)所不受理不符合清算條件的房

地產(chǎn)開發(fā)項目。

二、職業(yè)道德規(guī)范的要求

獨立性和專業(yè)勝任能力，是注冊稅務(wù)師執(zhí)業(yè)中應(yīng)遵守的重要職業(yè)道德規(guī)范。實際操作當(dāng)

中，注冊稅務(wù)師還應(yīng)注意遵守客觀原則、公正原則、不承辦不能勝任的業(yè)務(wù)、對客戶責(zé)任、

對同行責(zé)任和職業(yè)形象責(zé)任等職業(yè)道德規(guī)范。對《清算準(zhǔn)則》規(guī)定的職業(yè)道德規(guī)范的要求應(yīng)

把握以下幾個方面：

1.獨立性。獨立性原則的要求有兩層含義，即實質(zhì)上的獨立與形式上的獨立。所謂實

質(zhì)上的獨立，又稱精神上的獨立，是指注冊稅務(wù)師在鑒證過程中應(yīng)當(dāng)不受任何個人或外界因

素的約束、影響和干擾，保持獨立的精神態(tài)度和意志。只有保持實質(zhì)上的獨立，才能夠以客

觀、公正的心態(tài)發(fā)表意見。所謂形式上的獨立，又稱面貌上的獨立，是針對第三者而言的，

即注冊稅務(wù)師必須在第三者面前呈現(xiàn)一種獨立于客戶的身份，同客戶之間不應(yīng)存在直接或一

些重大的間接財務(wù)利益關(guān)系。形式上做到獨立是保證實質(zhì)獨立的前提。

2.專業(yè)勝任能力。注冊稅務(wù)師專業(yè)勝任能力是指執(zhí)業(yè)稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)具備勝任專業(yè)職責(zé)的

能力，包括專門知識、職業(yè)經(jīng)驗、專業(yè)訓(xùn)練和業(yè)務(wù)能力等四個方面。業(yè)務(wù)能力是指注冊稅務(wù)

師的分析、判斷和表達(dá)能力。分析、判斷是注冊稅務(wù)師應(yīng)有的一種重要技能，它貫穿于鑒證

過程的始終。分析、判斷能力的強弱是注冊稅務(wù)師素質(zhì)的綜合反映。注冊稅務(wù)師必須就鑒證

結(jié)果出具報告，因此應(yīng)具有充分表達(dá)意見的說明能力。

3.技術(shù)規(guī)范。注冊稅務(wù)師執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)過程中，應(yīng)遵守一定的技術(shù)規(guī)范，有責(zé)任、有

義務(wù)遵守各項準(zhǔn)則、規(guī)范等職業(yè)規(guī)范，并合理運用會計準(zhǔn)則、稅務(wù)會計及國家其他相關(guān)技術(shù)

規(guī)范。

4.職業(yè)道德。職業(yè)道德是指某一執(zhí)業(yè)組織以公約、守則等形式公布的，其會員自愿接

受的執(zhí)業(yè)行為標(biāo)準(zhǔn)。注冊稅務(wù)師的職業(yè)道德是指鑒證人員的職業(yè)品德、職業(yè)紀(jì)律、專業(yè)勝任

能力及職業(yè)責(zé)任等方面的總稱。

職業(yè)品德是指注冊稅務(wù)師所應(yīng)具備的職業(yè)品格和道德行為，它是職業(yè)道德體系的核心部

分，其基本要求是獨立、客觀和公正。

職業(yè)紀(jì)律是指約束注冊稅務(wù)師執(zhí)業(yè)行為的法紀(jì)和戒律，尤指注冊稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)遵循的執(zhí)業(yè)

準(zhǔn)則及國家其他相關(guān)法規(guī)。

職業(yè)責(zé)任是指執(zhí)業(yè)稅務(wù)師對客戶、同行及社會公眾所應(yīng)履行的責(zé)任。

5.職業(yè)謹(jǐn)慎。職業(yè)謹(jǐn)慎要求注冊稅務(wù)師履行專業(yè)職責(zé)時除具備足夠的專業(yè)勝任能力之

外，還應(yīng)當(dāng)有一絲不茍的責(zé)任感并保持應(yīng)有的慎重態(tài)度。職業(yè)謹(jǐn)慎可從消極和積極兩個方面

理解。前者是指注冊稅務(wù)師執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)時不得怠工，不得有過失和欺詐行為；后者是指注

冊稅務(wù)師應(yīng)以高度的責(zé)任感去理解經(jīng)濟業(yè)務(wù)的性質(zhì)和內(nèi)容，完成鑒證任務(wù)。

職業(yè)謹(jǐn)慎要求注冊稅務(wù)師注意評價自己的能力是否可以勝任所承擔(dān)的責(zé)任。如果不具備

這種能力，則應(yīng)考慮向?qū)＜易稍兓蚓芙^接受該項業(yè)務(wù)。

三、稅務(wù)師事務(wù)所能夠獲取充分、適當(dāng)?shù)淖C據(jù)以支持其結(jié)論并出具書面報告

這個條件是對鑒證對象、鑒證過程和鑒證結(jié)論提出的要求。主要有以下四個方面：

（一）不執(zhí)行鑒證不發(fā)表意見。注冊稅務(wù)師未經(jīng)鑒證有關(guān)土地增值稅清算鑒證證據(jù)，不

得對客戶的土地增值稅清算鑒證事項發(fā)表意見；

（-）鑒證過程必須搜集和取得證據(jù)。注冊稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)按照鑒證準(zhǔn)則的要求，認(rèn)真搜集

和取得充分、適當(dāng)?shù)淖C據(jù)，以保證工作質(zhì)量，降低執(zhí)業(yè)風(fēng)險；

（三）鑒證結(jié)論必須依據(jù)證據(jù)。注冊稅務(wù)師對有關(guān)業(yè)務(wù)形成結(jié)論時，應(yīng)當(dāng)以充分、適當(dāng)

的證據(jù)為依據(jù)，不得以其職業(yè)身份對未鑒證事項發(fā)表意見；

（四）注冊稅務(wù)師的結(jié)論以書面報告形式表述，且表述形式與鑒證要求相適應(yīng)。稅務(wù)師

事務(wù)所應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章及其他有關(guān)規(guī)定，在實施必要的審核程序后出具含有

鑒證結(jié)論或鑒證意見的書面報告。并且根據(jù)鑒證情況，以無保留意見、持有保留意見、無法

表明意見或持否定意見等發(fā)表鑒證結(jié)論。

四、與委托方協(xié)商簽訂涉稅鑒證業(yè)務(wù)約定書

簽定業(yè)務(wù)約定書是鑒證準(zhǔn)備階段的一個重要環(huán)節(jié)。鑒證業(yè)務(wù)約定書是指稅務(wù)師事務(wù)所與

委托單位共同簽訂，據(jù)以確定鑒證業(yè)務(wù)的委托與受托關(guān)系，明確委托目的、鑒證范圍及雙方

責(zé)任與義務(wù)等事項的書面合約。鑒證業(yè)務(wù)約定書需要約定的事項都應(yīng)經(jīng)雙方協(xié)商，但有些事

項是已經(jīng)在有關(guān)規(guī)定中確定下來的，屬于格式性條款，則無商量的余地。對于格式性條款以

外的任意性條款，應(yīng)與委托方商議并達(dá)成一致意見，主要包括鑒證范圍、雙方權(quán)利義務(wù)、服

務(wù)費用、出具鑒證報告的時間等內(nèi)容。

鑒證業(yè)務(wù)約定書具有經(jīng)濟合同的性質(zhì)，一經(jīng)雙方簽訂，即成為稅務(wù)師事務(wù)所與委托單位

之間在法律上生效的契約，具有法定約束力。鑒證業(yè)務(wù)約定書有以下幾個方面的作用：

1.可以增進稅務(wù)師事務(wù)所與委托單位之間的了解，尤其是使被鑒證單位了解鑒證人員

的鑒證責(zé)任和需要提供的合作。

2.可作為被鑒證單位鑒證業(yè)務(wù)完成情況及稅務(wù)師事務(wù)所檢查被鑒證單位約定義務(wù)履行

情況的依據(jù)。

3.如果出現(xiàn)法律訴訟，鑒證業(yè)務(wù)約定書是確定稅務(wù)師事務(wù)所與委托單位雙方應(yīng)負(fù)責(zé)任

的重要依據(jù)。

五、計劃承攬的鑒證業(yè)務(wù)具有合理的目的

如果鑒證的范圍、取證條件等方面受到限制，還繼續(xù)惡性承攬，這就說明受托方的目的

不合理。如果是為了利用鑒證報告，應(yīng)付稅務(wù)機關(guān)的鑒證要求，或者收買鑒證執(zhí)業(yè)人員出具

不適當(dāng)?shù)膱蟾?，這就說明委托單位的目的不合理。

第七條清算鑒證對象和鑒證對象信息

《清算準(zhǔn)則》第六條，對鑒證對象作出了概括性的描述，對這部分內(nèi)容，應(yīng)該從鑒證對

象和鑒證對象信息兩方面理解。

鑒證對象有兩層含義：一是指鑒證對象的內(nèi)容，二是指鑒證對象的形式。

一、鑒證對象

《清算準(zhǔn)則》所稱鑒證對象或稱鑒證對象的內(nèi)容，是指土地增值稅清算的狀況，通俗地

說就是土地增值稅清算的納稅申報表所列事項。如：房地產(chǎn)銷售收入總額、扣除項目總額、

開發(fā)銷售進度等。這也就是《土地增值稅納稅申報表》及附表所涉及的內(nèi)容。

二、鑒證對象信息

鑒證對象信息或稱鑒證對象的形式，是指與土地增值稅清算相關(guān)的會計資料、內(nèi)部證據(jù)

和外部證據(jù)等可以收集、識別和評價的證據(jù)及信息。如：企業(yè)相關(guān)會計資料、納稅申報資料、

有關(guān)土地增值稅清算的文件及證明材料等。

土地增值稅清算的鑒證對象信息,是指土地增值稅的有關(guān)法規(guī)文件規(guī)定的，納稅人辦理

土地增值稅清算申報時，應(yīng)如實填寫和報送的資料。

第八條清算鑒證標(biāo)準(zhǔn)

一、鑒證評價標(biāo)準(zhǔn)的分類

(-)正式標(biāo)準(zhǔn)和非正式標(biāo)準(zhǔn)

土地增值稅清算鑒證標(biāo)準(zhǔn)是指用于評價或計量土地增值稅清算鑒證對象的法定確認(rèn)條

件和計量方法。

按照法律效力級別來說，鑒證標(biāo)準(zhǔn)分為正式標(biāo)準(zhǔn)和非正式標(biāo)準(zhǔn)。正式標(biāo)準(zhǔn)是指國家法定

標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)協(xié)會自律標(biāo)準(zhǔn)；非正式標(biāo)準(zhǔn)是指企業(yè)單位內(nèi)部制定的標(biāo)準(zhǔn)。

土地增值稅清算鑒證的評價標(biāo)準(zhǔn)，以正式標(biāo)準(zhǔn)為主，以非正式標(biāo)準(zhǔn)為輔助標(biāo)準(zhǔn)。

（二）土地增值稅清算鑒證的定性標(biāo)準(zhǔn)和定量標(biāo)準(zhǔn)

土地增值稅清算鑒證的定性標(biāo)準(zhǔn)又稱為正式標(biāo)準(zhǔn)，實際使用的定性標(biāo)準(zhǔn)是有關(guān)土地增值

稅清算稅收文件的規(guī)定。土地增值稅清算鑒證的定量標(biāo)準(zhǔn)主要是基本標(biāo)準(zhǔn)，以歷史標(biāo)準(zhǔn)和外

部標(biāo)準(zhǔn)為輔助標(biāo)準(zhǔn)。

二、評價標(biāo)準(zhǔn)特征的內(nèi)容和適用要求

對于按照會計數(shù)據(jù)填報的事項，應(yīng)以會計準(zhǔn)則為主要評價標(biāo)準(zhǔn)。比如收入項目的填報，

根據(jù)會計核算的“主營業(yè)務(wù)收入”會計科目提供的信息資料，對這個收入項目的鑒證，應(yīng)以

會計準(zhǔn)則為主要評價標(biāo)準(zhǔn)。

對于按照稅法要求納稅調(diào)整后填報的事項，應(yīng)以有關(guān)的稅收法規(guī)文件為主要評價標(biāo)準(zhǔn)，

其他的法規(guī)文件為輔助評價標(biāo)準(zhǔn)。比如根據(jù)稅法規(guī)定應(yīng)進行納稅調(diào)整的“視同銷售收入”事

項，應(yīng)以稅收法規(guī)文件為主要評價標(biāo)準(zhǔn)。

三、法定鑒證標(biāo)準(zhǔn)與其他鑒證標(biāo)準(zhǔn)的選擇次序

注冊稅務(wù)師在運用適當(dāng)?shù)脑u價標(biāo)準(zhǔn)時，應(yīng)堅持稅收法定性原則，稅法已做規(guī)定的事項，

應(yīng)以稅法規(guī)定為評價標(biāo)準(zhǔn)，避免濫用會計規(guī)范的可靠性和完整性原則。相關(guān)性的特征不僅指

與報告使用者的經(jīng)濟決策相關(guān)，還應(yīng)包括鑒證事項經(jīng)濟性質(zhì)上的因果關(guān)系。

在評價證據(jù)有效性時，應(yīng)對鑒證事項有關(guān)證據(jù)的合法性保持警覺，鑒證的主要依據(jù)是稅

收法規(guī)。在處理方法上，主要運用稅務(wù)會計。

第九條清算鑒證證據(jù)

《清算準(zhǔn)則》第八條，明確了注冊稅務(wù)師執(zhí)行土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，獲取證據(jù)應(yīng)執(zhí)

行的程序及遵循的原則。對這部分內(nèi)容，應(yīng)該從以下幾個方面把握。

一、職業(yè)懷疑態(tài)度

《清算準(zhǔn)則》要求注冊稅務(wù)師在計劃和執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)時，應(yīng)當(dāng)保持職業(yè)懷疑態(tài)度，以識

別可能導(dǎo)致鑒證對象信息發(fā)生違反稅法或錯誤申報的情況。

職業(yè)懷疑態(tài)度，是指經(jīng)濟鑒證主體在執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)過程中，對客戶及其所提供信息均保

持必要質(zhì)疑的思想狀態(tài)。

二、土地增值稅清算鑒證證據(jù)

清算鑒證的證據(jù)，是指鑒證人員在實施清算鑒證過程中根據(jù)職業(yè)判斷所搜集的，為自己

發(fā)表鑒證意見、出具鑒證報告提供證明的一系列事實憑據(jù)和資料。

現(xiàn)行稅法規(guī)定的清算鑒證證據(jù)，主要包括以下內(nèi)容：

（-）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表；

（二）項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓

合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉(zhuǎn)讓房

地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料；

（三）主管稅務(wù)機關(guān)要求報送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等；

（四）納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送中介機構(gòu)出具的《土地

增值稅清算稅款鑒證報告》。

三、重要性原則

土地增值稅清算鑒證的重要性，是指被鑒證單位向稅務(wù)機關(guān)提供的清算證據(jù)、資料，對

確認(rèn)和計量清算項目影響的嚴(yán)重程度。它在正常納稅環(huán)境下，可能會影響清算項目計量結(jié)果

的確認(rèn)。應(yīng)把握以下幾個方面：

（一）與土地增值稅清算鑒證事項相關(guān)；

（-）影響確認(rèn)和計量土地增值稅清算項目的嚴(yán)重程度；

（三）土地增值稅清算鑒證重要性的判斷受法定條件影響，而不受企業(yè)環(huán)境影響；

（四）土地增值稅清算鑒證應(yīng)考慮可能出現(xiàn)的誤差。對于以下原因造成的鑒證結(jié)論差異，

不屬于錯誤的鑒證結(jié)論：

1.對同一個被鑒證單位的同一個鑒證對象，經(jīng)兩次及兩次以上的鑒證，不同鑒證人員發(fā)

表的不同鑒證結(jié)論，如果沒有證據(jù)證明是因為不同鑒證人員有違反稅法或未按規(guī)定執(zhí)行鑒證

程序的行為，所造成的鑒證結(jié)論差異；

2.對同一個被鑒證單位的同一個鑒證對象，經(jīng)兩次及兩次以上的鑒證，不同鑒證人員發(fā)

表的不同鑒證結(jié)論，是由于鑒證的證據(jù)發(fā)生了變化，所造成的鑒證結(jié)論差異；

3.對同一個被鑒證單位的同一個鑒證對象，稅務(wù)機關(guān)進行稅務(wù)檢查時，稅務(wù)檢查的結(jié)論

與鑒證結(jié)論不一致時，如果沒有證據(jù)證明是因為鑒證人員有違反稅法或未按規(guī)定執(zhí)行鑒證程

序的行為，所造成的鑒證結(jié)論差異。

四、法定性原則

稅法強調(diào)法定性原則，對任何事項的確認(rèn)都必須依法行事，有據(jù)可依，不能估計。稅務(wù)

處理以法律為準(zhǔn)繩，企業(yè)的稅款計算正確與否、繳納期限正確與否、納稅活動正確與否，均

應(yīng)以稅法為判斷標(biāo)準(zhǔn)。

五、證據(jù)的取得與分析評價

（-）鑒證證據(jù)的充分性和適當(dāng)性

注冊稅務(wù)師從事涉稅鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)獲取與鑒證事項相關(guān)的充分、適當(dāng)?shù)淖C據(jù)。證據(jù)的充

分性，是對證據(jù)數(shù)量的衡量。證據(jù)的適當(dāng)性，是對證據(jù)質(zhì)量的衡量，是指證據(jù)的相關(guān)性、真

實性和合法性。

1.鑒證證據(jù)的相關(guān)性

在確定證據(jù)的相關(guān)性時，注冊稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)考慮下列事項：

（1）特定的鑒證程序可能為被鑒證單位某些認(rèn)定提供相關(guān)的證據(jù)，而與被鑒證單位其

他認(rèn)定無關(guān)；

（2）針對被鑒證單位同一項認(rèn)定，可以從不同來源獲取鑒證證據(jù)或獲取不同性質(zhì)的鑒

證證據(jù)；

（3）只與特定被鑒證單位認(rèn)定相關(guān)的鑒證證據(jù)并不能替代與被鑒證單位其他認(rèn)定相關(guān)

的鑒證證據(jù)。

（4）證據(jù)的相關(guān)性必須同時具備下列兩項獨特的要素：

①必須有助于證明或否定一個事實結(jié)論；

②這個事實結(jié)論與一個鑒證事項的子項有因果關(guān)系。

2.鑒證證據(jù)的真實性

注冊稅務(wù)師確認(rèn)證據(jù)的真實性時應(yīng)考慮下列事項：

（1）真實性是證據(jù)發(fā)生證明力的首要條件，真實的證據(jù)是客觀存在的證據(jù)，它的對立

面是虛假證據(jù)。

（2）虛假證據(jù)在鑒證實踐中有以下幾種情況：

①推測、假設(shè)、想像的證據(jù)事實；

②認(rèn)識錯誤或表達(dá)失真的證據(jù)事實，如鑒定結(jié)論錯誤，證人所述事實雖然是耳聞目睹但

表述不準(zhǔn)確，無意中對案情有所遺漏、夸大、縮小甚至歪曲；

③故意作出的偽證，當(dāng)事人或其他有關(guān)人員故意作偽證的目的是以證據(jù)形式上的真實掩

蓋內(nèi)容上的虛假，以誤導(dǎo)鑒證人員對案件事實作出錯誤結(jié)論。

3.鑒證證據(jù)的合法性

注冊稅務(wù)師確認(rèn)證據(jù)的合法性時應(yīng)考慮下列事項：

（1）證據(jù)的形式和取得證據(jù)的方式、方法合法；

（2）不具備法律要求的形式和非法取得的證據(jù)，不具有合法性。

（-）鑒證證據(jù)的來源

根據(jù)土地增值稅清算的有關(guān)文件規(guī)定，獲取土地增值稅清算鑒證證據(jù)的渠道有三個：

1.司法機關(guān)、公安機關(guān)、行政機關(guān)、專業(yè)技術(shù)鑒定部門等具有行政職能的機關(guān)事業(yè)單

位；

2.具有法定資質(zhì)的社會中介機構(gòu)；

3.被鑒證單位。

（三）證據(jù)的效力

注冊稅務(wù)師在對證據(jù)進行審核認(rèn)定過程中，如果發(fā)現(xiàn)證明同一事實的數(shù)個證據(jù)，其證據(jù)

的效力級次一般按照以下情形分別進行認(rèn)定：

1.國家機關(guān)以及其他職能部門依職權(quán)制作的公文文書優(yōu)于其他書證；

2.鑒定結(jié)論、現(xiàn)場筆錄、勘驗筆錄、檔案材料以及經(jīng)過公證或者登記的書證優(yōu)于其他書

證、視聽資料和證人證言；

3.原件、原物優(yōu)于復(fù)制件、復(fù)制品；

4.法定鑒定部門的鑒定結(jié)論優(yōu)于其他鑒定部門的鑒定結(jié)論；

5.注冊稅務(wù)師主持勘驗制作的勘驗筆錄優(yōu)于其他部門主持勘驗制作的勘驗筆錄；

6.原始證據(jù)優(yōu)于傳來證據(jù)；

7.其他證人證言優(yōu)于與當(dāng)事人有親屬關(guān)系或者其他密切關(guān)系的證人提供的對該當(dāng)事人

有利的證言；

8.作證的證人證言優(yōu)于未作證的證人證言；

9.數(shù)個種類不同、內(nèi)容一致的證據(jù)優(yōu)于一個孤立的證據(jù)。

10.從外部獨立來源獲取的證據(jù)優(yōu)于從其他來源獲取的證據(jù)；

n.內(nèi)部控制有效時內(nèi)部生成的證據(jù)優(yōu)于內(nèi)部控制薄弱時內(nèi)部生成的證據(jù)；

12.直接獲取的證據(jù)優(yōu)于間接獲取或推論得出的證據(jù)。

（四）實施階段的鑒證程序

審核鑒證實施階段或稱為審核鑒證外勤階段，是鑒證人員根據(jù)鑒證計劃對各項鑒證項目

進行詳細(xì)審查，收集鑒證證據(jù)并進行評價，借以形成鑒證結(jié)論，實現(xiàn)鑒證目標(biāo)的過程。鑒證

實施階段的工作主要是鑒證測試，包括控制測試和實質(zhì)性測試兩大類，或稱控制性測試和實

質(zhì)性程序。鑒證人員要通過鑒證測試，取得鑒證證據(jù)，形成工作底稿。鑒證實施階段有以下

三個步驟：

1.內(nèi)部控制的調(diào)查與初步評價

在對納稅申報表審核鑒證過程中，了解被鑒證單位內(nèi)部控制是必須執(zhí)行的程序，鑒證人

員主要應(yīng)了解被鑒證單位內(nèi)部控制的設(shè)計和運行情況。然后初步評價內(nèi)部控制的可信賴程

度，如果被鑒證單位的內(nèi)部控制能夠預(yù)防各類錯弊，就視為可信賴，據(jù)此設(shè)計控制測試；如

果內(nèi)部控制不存在，或雖然存在但未能有效地運行，就不需要進行控制測試，而直接進行實

質(zhì)性測試。

2.控制測試

控制測試，是指為證實被鑒證單位內(nèi)部控制政策和程序設(shè)計是否適當(dāng)，運行是否有效而

實施的鑒證程序。控制測試有以下特點：

（1）測試范圍是決定信賴的內(nèi)部控制?？刂茰y試不是對所有的內(nèi)部控制都進行測試，

只對那些經(jīng)過初步評價、決定信賴的內(nèi)部控制進行測試。

（2）測試方法是對關(guān)鍵控制項目進行抽查。測試時只對其關(guān)鍵控制項目抽取若干樣本

進行審查。

（3）控制測試一般選擇在期中進行，不安排在期末進行。

控制測試程序，無論是會計報表審計，還是對經(jīng)濟鑒證，都不是必經(jīng)程序。因為，確定

信賴內(nèi)部控制是實施控制測試的前提條件，如果鑒證人員不準(zhǔn)備信賴內(nèi)部控制，便可不實施

控制測試。

3.實質(zhì)性測試

實質(zhì)性測試，是指對賬戶余額進行檢查和評價而實施的鑒證程序。實質(zhì)性測試包括經(jīng)濟

業(yè)務(wù)實質(zhì)測試、余額實質(zhì)測試和分析性測試等三類。

經(jīng)濟業(yè)務(wù)實質(zhì)測試，是為了審定某類或某項經(jīng)濟業(yè)務(wù)認(rèn)定的恰當(dāng)性；

余額實質(zhì)測試，是為了審定某賬戶余額認(rèn)定的適當(dāng)性；

分析性測試，也稱分析性復(fù)核，鑒證人員運用分析性測試可為證實會計報表數(shù)據(jù)有關(guān)關(guān)

系是否合理提供證據(jù)。

（五）土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)的程序選擇

土地增值稅清算鑒證的證據(jù)，按土地增值稅清算申報表的填報數(shù)據(jù)來源，可以劃分會計

核算證據(jù)和納稅調(diào)整證據(jù)等兩類。

對于收集和評價會計核算證據(jù)，一般情況下，注冊稅務(wù)師在進行涉稅鑒證時，不履行報

表審計程序，不對會計報表發(fā)表審計意見，僅對會計數(shù)據(jù)邏輯關(guān)系和會計處理方法的合規(guī)性

進行審核。

如果需要對會計核算證據(jù)進行延伸審計，應(yīng)另行委托審計。另行委托的審計業(yè)務(wù)不適用

本指南。

對于收集和評價納稅調(diào)整證據(jù)，可以省略內(nèi)部控制的調(diào)查和初步評價這一步驟。由于土

地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，鑒證人員對被鑒證單位的內(nèi)部控制應(yīng)持職業(yè)懷疑態(tài)度，一般情況下

應(yīng)省略內(nèi)部控制的控制測試，而直接進入實質(zhì)性測試。

（六）實質(zhì)性測試的性質(zhì)、時間和范圍

1.實質(zhì)性測試的性質(zhì)，是指將要執(zhí)行的實質(zhì)性測試程序的種類及其有效性。清算鑒證的

實質(zhì)性測試應(yīng)以余額測試為主。

2.實質(zhì)性測試的時間。土地增值稅清算鑒證中實質(zhì)性測試的時間，是法定的，中介機構(gòu)

沒有選擇的余地，應(yīng)按稅法規(guī)定的清算時間辦理清算鑒證。

如果當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)要求在清算申請環(huán)節(jié)提交鑒證報告，由申報環(huán)節(jié)改為在申請環(huán)節(jié)出報

告，是將報告的時間前置。這種情況下，應(yīng)在清算申請?zhí)峤恢巴瓿伞?/p>

3.實質(zhì)性測試的范圍，是指將要執(zhí)行的實質(zhì)性測試所需的樣本和證據(jù)的數(shù)量，實質(zhì)是講

證據(jù)的范圍。土地增值稅清算鑒證的實質(zhì)性測試，應(yīng)收集、評價稅法規(guī)定應(yīng)提交的證據(jù)和鑒

證中需要補充的證據(jù)。

（七）鑒證證據(jù)的收集

鑒證的實施階段進行的實質(zhì)性測試，鑒證人員需要運用鑒證分析方法獲取土地增值稅鑒

證事項及有關(guān)數(shù)據(jù)是否合理的證據(jù)；運用抽樣法和查詢法、觀察法、核對法、驗算法等技術(shù)

方法，直接審核土地增值稅清算項目金額，獲取土地增值稅清算項目金額是否正確、真實和

完整的證據(jù)等。

鑒證證據(jù)，是指鑒證人員對鑒證對象的實際情況作出判斷、表明意見，并做出鑒證結(jié)論

的依據(jù)。

鑒證證據(jù)，根據(jù)填報數(shù)據(jù)來源可以分為以下兩類：

1.會計核算證據(jù)，它是根據(jù)與土地增值稅清算鑒證事項有關(guān)會計科目，取得的信息資

料；

2.納稅調(diào)整證據(jù)，根據(jù)稅法規(guī)定，應(yīng)進行納稅調(diào)整的土地增值稅清算事項的有關(guān)信息

資料。

（A）會計核算證據(jù)的收集與鑒證

收集會計核算證據(jù)有兩種方式，一是鑒證人員根據(jù)下列資料，通過實施抄錄、制表、驗

算等鑒證程序，所形成的屬于工作底稿類的自制證據(jù)。二是鑒證人員對下列資料中，比較重

要的文件資料、原始憑證等按程序取得的書面證據(jù)。

1.與土地增值稅清算鑒證事項有關(guān)的會計報表和其他會計資料；

2.與土地增值稅清算鑒證事項有關(guān)的文件、收付款收據(jù)、銀行入賬出賬的票據(jù)單證。

注冊稅務(wù)師對會計核算證據(jù)執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)時，僅對會計數(shù)據(jù)邏輯關(guān)系和會計處理方法的

合規(guī)性進行審核，不履行注冊會計師的報表鑒證程序。

（九）納稅調(diào)整證據(jù)的收集與鑒證

收集納稅調(diào)整證據(jù)，一是鑒證人員根據(jù)涉及視同銷售收入及成本等交易事項的文件資

料，通過實施抄錄、制表、驗算等鑒證程序，所形成的屬于工作底稿類的自制證據(jù)。二是鑒

證人員根據(jù)涉及視同銷售收入及成本等交易事項的文件資料，按程序取得的書面證據(jù)。如合

同、會計賬證、結(jié)算單證、收據(jù)發(fā)票、會議記錄、交易方案、交易記錄等等書證資料。

對于納稅調(diào)整證據(jù)的分析評價，首先應(yīng)根據(jù)有關(guān)證據(jù)，確認(rèn)差異的事項，然后進行納稅

調(diào)整。

第十條出具鑒證報告的要求和法律責(zé)任

《清算準(zhǔn)則》第九條，強調(diào)出具鑒證報告，應(yīng)堅持依法執(zhí)業(yè)、遵守職業(yè)道德和重證據(jù)的

原則。明確規(guī)定出具鑒證報告，應(yīng)符合“真實、合法”的標(biāo)準(zhǔn)，并應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

對于出具報告的要求和法律責(zé)任應(yīng)從以下幾方面把握：

一、不得出具虛假的鑒證報告，不制造虛假證明文件；

二、依據(jù)稅收法規(guī)和《清算準(zhǔn)則》的有關(guān)規(guī)定出具鑒證報告；

三、稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，包括：刑事責(zé)任、民事責(zé)任和行政責(zé)任。

第十一條鑒證報告的受理

《清算準(zhǔn)則》第十條規(guī)定，稅務(wù)師事務(wù)所按照本準(zhǔn)則的規(guī)定出具的鑒證報告，稅務(wù)機關(guān)

應(yīng)當(dāng)受理。這項規(guī)定，強調(diào)依據(jù)《清算準(zhǔn)則》出具的鑒證報告，是稅務(wù)機關(guān)受理的前提條件。

稅務(wù)師事務(wù)所出具的鑒證報告不符合《清算準(zhǔn)則》的要求，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)拒絕受理。

《清算準(zhǔn)則》第十一條明確規(guī)定，稅務(wù)師事務(wù)所執(zhí)行土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵

守本準(zhǔn)則。

《清算準(zhǔn)則》第十條規(guī)定與第十一條規(guī)定相呼應(yīng)，第十條是貫徹《清算準(zhǔn)則》的保障措

施，第十一條是貫徹《清算準(zhǔn)則》的具體要求。

第二章一般規(guī)定

第十二條應(yīng)取得的證據(jù)資料

《清算準(zhǔn)則》第十二條，列舉了委托單位提供資料的清單，這項規(guī)定是對注冊稅務(wù)師執(zhí)

行土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，獲取證據(jù)資料的具體要求。本指南在工作底稿部分，進一步細(xì)

化了證據(jù)資料清單的內(nèi)容，注冊稅務(wù)師在執(zhí)業(yè)時可以作為參考。

第十三條重要鑒證事項

《清算準(zhǔn)則》第十三條，列舉了執(zhí)行土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)關(guān)注的六個重要事項。

對于這部分內(nèi)容，本指南在下面的土地增值稅清算鑒證實務(wù)當(dāng)中一并說明。

第十四條會計核算數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確的處理方法

《清算準(zhǔn)則》第十四條、第十五條，分別對不能準(zhǔn)確核算成本費用支出和不能準(zhǔn)確核算

收入總額的兩種情況，規(guī)定了執(zhí)行土地增值稅清算鑒證時的處理原則。其基本精神是，不能

準(zhǔn)確核算收入的，按《清算準(zhǔn)則》第三章的規(guī)定審核；不能準(zhǔn)確核算成本費用支出的，按《清

算準(zhǔn)則》第四章的規(guī)定審核。

第十五條終止鑒證

《清算準(zhǔn)則》第十六條，列舉了應(yīng)當(dāng)終止鑒證的六種情形，根據(jù)國稅發(fā)［2006H87號文

件和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》的有關(guān)規(guī)定，前五種情形應(yīng)由稅務(wù)機

關(guān)核定征收，第六種情形應(yīng)由稅務(wù)機關(guān)確定轉(zhuǎn)讓收入。無論是核定征收還是確定轉(zhuǎn)讓收入，

都屬于稅務(wù)機關(guān)的行政行為。稅務(wù)師事務(wù)所不能行使稅務(wù)機關(guān)的征收管理權(quán)利。

第十六條特殊委托

《清算準(zhǔn)則》第十七條，規(guī)定了雖發(fā)生可以終止鑒證的情形，但是對于三類特殊委托主

體的委托鑒證事項，稅務(wù)師事務(wù)所可以接受委托。三類委托主體是：

一、司法機關(guān)、稅務(wù)機關(guān)或者其他國家機關(guān)；

二、依法組成的清算組織；

三、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他組織和個人。

第三章征稅范圍和清算申請的審核

根據(jù)《清算準(zhǔn)則》第五條關(guān)于承接條件的規(guī)定和第十三條關(guān)于重要鑒證事項的規(guī)定，注

冊稅務(wù)師執(zhí)行土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)關(guān)注征稅范圍、清算單位、清算條件和清算申請

等有關(guān)事項。

第十七條應(yīng)稅主體的認(rèn)定條件

房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)土地增值稅納稅主體的認(rèn)定條件，一是形式條件，是指土地使用權(quán)出讓

協(xié)議、付款結(jié)算單證、收款收據(jù)發(fā)票等書面形式證據(jù)；二是實質(zhì)條件，是指受讓人對土地使

用權(quán)取得直接支配的物權(quán)。

第十八條應(yīng)稅主體的鑒證證據(jù)

一、房地產(chǎn)常規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)的證據(jù)

所謂常規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照正常程序，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的業(yè)務(wù)

活動。

房地產(chǎn)開發(fā)一般經(jīng)過立項階段、前期開發(fā)階段、工程建設(shè)階段、營銷階段。房地產(chǎn)開發(fā)

過程需要辦理有關(guān)手續(xù)，并取得有關(guān)部門頒發(fā)的許可證照。

二、房地產(chǎn)非常規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)證據(jù)

所謂非常規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按照正常程序，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的

業(yè)務(wù)活動。

第十九條應(yīng)稅行為的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

應(yīng)稅行為的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，一是發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為，二是轉(zhuǎn)讓對象是國有土地使用權(quán)，三是取得

轉(zhuǎn)讓增值收入。取得了征稅行為的有關(guān)證據(jù)后，應(yīng)當(dāng)根據(jù)三個確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，就所鑒證的項目是

否屬于征稅范圍，做出分析評價。

第二十條應(yīng)稅行為的鑒證證據(jù)

注冊稅務(wù)師對土地增值稅應(yīng)稅范圍的鑒證時，應(yīng)取得有關(guān)轉(zhuǎn)讓行為發(fā)生、轉(zhuǎn)讓國有土地

使用權(quán)和取得轉(zhuǎn)讓收入等文件資料作為證據(jù)，作出判斷，發(fā)表鑒證意見。

第二十一條清算單位的認(rèn)定

一、清算單位的定義

對于土地增值稅清算單位中，所稱單位是指根據(jù)土地增值稅清算工作的需要，按項目開

發(fā)情況劃分的，應(yīng)作為單獨鑒證對象的單項工程或單位工程。確定清算單位的目的，是合理

確認(rèn)計稅單位，計稅單位是納稅人計算增值額、確定增值率的單位，設(shè)定計稅單位時要結(jié)合

清算單位的實際情況統(tǒng)籌規(guī)劃。

二、清算單位的認(rèn)定方法

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對開發(fā)的房地產(chǎn)進行財務(wù)會計核算時，是根據(jù)本企業(yè)的經(jīng)營特點選擇

成本核算對象、成本項目和成本核算方法的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在選擇成本核算對象時，因其

規(guī)模、種類、銷售的形式及企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的不同而有所不同。有的以房地產(chǎn)的幢號為核算對

象。為了方便征管及盡量減少企業(yè)核算的工作量，土地增值稅的計稅單位要與納稅人成本核

算對象相一致。

清算單位的標(biāo)準(zhǔn)有多種，基于不同的目的，可以選擇不同的清算單位。

三、常規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)清算單位的認(rèn)定

對于一個屬于常規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)的項目，在確認(rèn)清算單位時，房地產(chǎn)開發(fā)項目的確認(rèn)，應(yīng)以

有關(guān)部門頒發(fā)的許可證照為條件。凡應(yīng)獨立辦理有關(guān)部門的許可證照的房地產(chǎn)開發(fā)項目，才

是一個法定意義上的獨立開發(fā)項目。土地增值稅清算單位，應(yīng)以法定意義上的獨立開發(fā)項目，

作為劃分對象。根據(jù)實際開發(fā)情況，分別以單項開發(fā)項目、單位工程或單項工程，為清算單

位。

四、非常規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)清算單位的認(rèn)定

對于一個屬于非常規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)的項目，在確認(rèn)清算單位時，應(yīng)堅持“實質(zhì)重于形式”的

原則。非常規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)的項目，是沒有按程序取得有關(guān)部門頒發(fā)的許可證照。

五、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅核算情況的認(rèn)定

對納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，在清算土地增值稅時，應(yīng)將享受免征土地增值稅照顧

的項目與其他征稅項目分開進行清算。

在土地增值稅清算鑒證時，對普通標(biāo)準(zhǔn)住宅項目，應(yīng)根據(jù)納稅人的核算情況，來確認(rèn)是

否可以享受免征土地增值稅。

第二十二條清算單位的鑒證證據(jù)

注冊稅務(wù)師在執(zhí)行認(rèn)定清算單位的鑒證時，應(yīng)取得有關(guān)商品房建設(shè)情況等文件資料作為

證據(jù)，作出判斷，發(fā)表鑒證意見。

第二十三條清算條件的認(rèn)定

一、注冊稅務(wù)師判斷一個項目是否具備稅法規(guī)定的清算條件，應(yīng)關(guān)注以下三個方面內(nèi)容:

(-)項目施工進度和項目的清算單位類型；

（二）評價哪些清算單位已經(jīng)符合清算條件，哪些清算單位不符合清算條件；

（三）按照稅務(wù)機關(guān)有關(guān)土地增值稅清算申請的要求，對符合清算條件的清算單位，分

別做出說明，并填寫有關(guān)土地增值稅清算申請文書。

二、注冊稅務(wù)師對項目清算條件進行鑒證，應(yīng)執(zhí)行下列程序：

（一）審核清算項目資料是否齊全；

（二）審核清算項目是否與初始項目登記表一致；

（三）整體項目用途與面積分布情況的全面審核；

（四）銷售比例計算結(jié)果鑒證。

第二十四條清算條件的鑒證證據(jù)

注冊稅務(wù)師在執(zhí)行認(rèn)定清算條件的鑒證時，應(yīng)取得有關(guān)商品房建設(shè)情況以及銷售情況等

文件資料作為證據(jù)，作出判斷，發(fā)表鑒證意見。

第二十五條清算申請期限

注冊稅務(wù)師對項目清算申請期限進行鑒證，應(yīng)執(zhí)行下列程序：

一、查證符合應(yīng)清算條件的委托單位是否按稅法規(guī)定辦理清算手續(xù)；

二、查證符合要求清算條件的委托單位是否按稅法規(guī)定辦理清算手續(xù)。

第二十六條執(zhí)行清算鑒證業(yè)務(wù)的時間條件

一、鑒證報告的出具環(huán)節(jié)

注冊稅務(wù)師執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)，出具《鑒證報告》，是作為發(fā)出《土地增值稅清算受理通知

書》的前置程序，還是作為后置程序，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)的具體要求，選擇出具報告是在

清算申請環(huán)節(jié)還是稅款申報環(huán)節(jié)，及執(zhí)行業(yè)務(wù)的時間。

二、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的申報情況審核

對土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，注冊稅務(wù)師應(yīng)注意審

核納稅人是否按規(guī)定辦理土地增值稅的納稅申報手續(xù)。

第四章清算項目收入的審核

第二十七條《清算準(zhǔn)則》“第三章清算項目收入的審核”的內(nèi)容

《清算準(zhǔn)則》“第三章清算項目收入的審核”的內(nèi)容，由第十八條至第二十六條等九條

組成。

一、第十八條，具體規(guī)定了審核清算項目收入的基本程序和方法；

二、第十九條，根據(jù)土地增值稅暫行條例和實施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，明確了清算項目收入

的定義；

三、第二十條，對應(yīng)稅收入的確認(rèn)提出了原則性要求；

四、第二十一條，根據(jù)土地增值稅暫行條例實施細(xì)則和財稅字[1995]48號文件的有關(guān)

規(guī)定，重申了土地增值稅的計算單位為人民幣及外幣收入的換算方法；

五、第二十二條，根據(jù)財稅字[1995]61號文件和國稅發(fā)[1996]48號文件的有關(guān)規(guī)定，

要求對接受特殊委托執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)，按評估價確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入時，應(yīng)當(dāng)獲取具有法定資

質(zhì)的專業(yè)評估機構(gòu)確認(rèn)的同類房地產(chǎn)評估價格；

六、第二十三條，根據(jù)國稅發(fā)[2006]187號文件的有關(guān)規(guī)定，重申了視同銷售收入的確

定方法和程序；

七、第二十四條，對收入實現(xiàn)時間的確定提出了原則性要求；

八、第二十五條，依據(jù)財稅字[1995]48號文件中“六、關(guān)于地方政府要求房地產(chǎn)開發(fā)

企業(yè)代收的費用如何計征土地增值稅的問題”的規(guī)定，重申了代收費用如何確認(rèn)轉(zhuǎn)讓收入的

方法；

九、第二十六條，明確了收入事項鑒證的十項內(nèi)容。

注冊稅務(wù)師執(zhí)行清算項目收入的審核時，應(yīng)執(zhí)行《清算準(zhǔn)則》“第三章清算項目收入的

審核”第十八條至第二十六條等九條的規(guī)定，并應(yīng)關(guān)注本指南第二十八條至第三十一條規(guī)定

的程序事項。

第二十八條轉(zhuǎn)讓收入的鑒證

注冊稅務(wù)師對轉(zhuǎn)讓收入進行鑒證時，應(yīng)區(qū)分交易情況分別進行鑒證。

一、按交易價格確認(rèn)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入

按交易價格確認(rèn)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，是企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入帳戶所反映的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收

入。對這一類收入的鑒證證據(jù)，屬于從會計資料中取得的會計核算證據(jù)。對會計核算證據(jù)的

鑒證，僅對會計數(shù)據(jù)邏輯關(guān)系和會計處理方法的合規(guī)性進行審核。

二、按評估價格確認(rèn)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入

按評估價格確認(rèn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的鑒證證據(jù)，屬于中介機構(gòu)出具的證明文件，表現(xiàn)形式

是房地產(chǎn)價格評估報告。

三、轉(zhuǎn)讓收入的鑒證證據(jù)

注冊稅務(wù)師在執(zhí)行轉(zhuǎn)讓收入的鑒證時，應(yīng)取得有關(guān)銷售情況、發(fā)票開具情況、完稅情況、

銀行存款明細(xì)情況等文件資料作為證據(jù)，作出判斷，發(fā)表鑒證意見。

四、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入審核

對清算后再轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)收入，應(yīng)區(qū)分交易價格確認(rèn)收入或評估價格確認(rèn)收入，分別按

本條一款或二款的有關(guān)規(guī)定進行審核。

五、清算收入的確認(rèn)時間

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算時，應(yīng)以具備了應(yīng)清算條件的時間或稅務(wù)機關(guān)要求清算

的時間，作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的確認(rèn)時間。

注冊稅務(wù)師執(zhí)行土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)時，應(yīng)注意土地增值稅清算的稅款所屬期間，

包括土地增值稅所涉及的全部有關(guān)清算年度；還應(yīng)注意與流轉(zhuǎn)稅和企業(yè)所得稅匯算清繳等稅

款的區(qū)別。

第二十九條視同銷售收入的鑒證

注冊稅務(wù)師對視同銷售收入進行鑒證，應(yīng)執(zhí)行下列程序：

一、確認(rèn)視同銷售的六項交易是否發(fā)生；

二、已發(fā)生的視同銷售交易是否按稅法規(guī)定計價。

第三十條收入總額的計算

注冊稅務(wù)師對收入總額計算結(jié)果進行鑒證時，應(yīng)關(guān)注以下事項：

一、轉(zhuǎn)讓價格的認(rèn)定；

二、銷售合同的審核；

三、相關(guān)經(jīng)濟利益的審核；

四、代收費用的審核。

第三十一條申報表收入事項的填報數(shù)據(jù)驗算

注冊稅務(wù)師對申報表收入事項進行鑒證時，應(yīng)關(guān)注以下事項：

一、納稅申報表收入項目的金額驗算；

二、對轉(zhuǎn)讓收入，按轉(zhuǎn)讓方式分別驗算項目金額。

第五章扣除項目的審核

第三十二條《清算準(zhǔn)則》“第四章扣除項目的審核”的內(nèi)容

《清算準(zhǔn)則》“第四章扣除項目的審核”的內(nèi)容，由第二十七條至第三十九條等十三條

組成。

一、第二十七條，依據(jù)土地增值稅暫行條例實施細(xì)則，列舉了扣除項目的五個具體事項。

二、第二十八條，具體規(guī)定了審核扣除項目的基本程序和方法；

三、第二十九條，規(guī)定了對各項扣除項目分?jǐn)偦蚍峙涞捻樞蚝蜆?biāo)準(zhǔn)等計量方法和程序，

進行鑒證的具體要求；

四、第三十條，規(guī)定了對取得土地使用權(quán)支付金額的審核方法；

五、第三十一條，規(guī)定了土地征用及拆遷補償費的審核方法；

六、第三十二條，規(guī)定了前期工程費的審核方法；

七、第三十三條，規(guī)定了建筑安裝工程費的審核方法；

八、第三十四條，規(guī)定了基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費的審核方法；

九、第三十五條，規(guī)定了開發(fā)間接費用的審核方法；

十、第三十六條，規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)費用的審核方法；

十一、第三十七條，規(guī)定了與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金的審核方法；

十二、第三十八條，規(guī)定了國家規(guī)定的加計扣除項目的審核方法；

十三、第三十九條，規(guī)定了成片受讓土地后分期分批開發(fā)扣除項目分?jǐn)偟膶徍朔椒ā?/p>

注冊稅務(wù)師執(zhí)行扣除項目的鑒證時，應(yīng)執(zhí)行《清算準(zhǔn)則》“第四章扣除項目的審核”第

二十七條至第三十九條等九條的規(guī)定，并應(yīng)關(guān)注本指南第三十二條至第三十六條規(guī)定的程序

事項。

第三十三條扣除項目的認(rèn)定

一、取得土地使用權(quán)所支付金額

查看出讓合同、土地收據(jù)和契稅完稅票三者之間在土地面積上是否一致。如發(fā)票金額與

銀行支付記錄不一致，應(yīng)責(zé)令納稅人提供國土部門的證明。如果一次取得土地，分期開發(fā)，

還要根據(jù)本期開發(fā)的建筑面積占總的建筑面積的比例計算本期開發(fā)項目的“取得土地使用權(quán)

所支付的金額”。

在計算土地增值稅時，需要對扣除項目金額按一定的標(biāo)準(zhǔn)進行計算或分?jǐn)?。分?jǐn)偡椒ㄓ?/p>

如下三種：

（一）按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)面積占可轉(zhuǎn)讓土地總面積的比例計算分?jǐn)偅?/p>

（二）按照轉(zhuǎn)讓的建筑面積占總建筑面積的比例來計算分?jǐn)偅?/p>

（三）按稅務(wù)機關(guān)確認(rèn)的其他方式計算分?jǐn)偂?/p>

二、房地產(chǎn)開發(fā)成本

（一）要關(guān)注“開發(fā)間接費用”以及“管理費用”科目，防止應(yīng)計入管理費用的成本計

入開發(fā)間接費用科目。

（-）對于納稅人預(yù)提的開發(fā)成本，“公共配套設(shè)施費”等，在項目結(jié)算后，成本部分

結(jié)轉(zhuǎn)的科目是否正確，是否有成本多提的情況存在。

（三）對于滾動開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中，還應(yīng)分項目進行核算，出具分項目的

決算報告。

（四）根據(jù)收款方的性質(zhì)、支付款項的內(nèi)容，判斷抵扣憑證的合法性、有效性。

三、據(jù)實扣除與核定扣除

對開發(fā)成本中的各項明細(xì)項目的核算情況進行鑒證，應(yīng)分析評價按照土地增值稅有關(guān)規(guī)

定劃分核算情況的合法性，重點鑒證前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接

費用等四項費用。

四、房地產(chǎn)開發(fā)費用

對于房地產(chǎn)開發(fā)費用的鑒證，重點是財務(wù)費用，應(yīng)區(qū)分據(jù)實扣除和按率計算扣除兩種情

況進行鑒證。對于據(jù)實扣除的，要鑒證利息支出按清算項目計算分?jǐn)偳闆r，并要求納稅人提

供金融機構(gòu)貸款證據(jù)；對于按率計算扣除的，要關(guān)注計算基數(shù)，只包括取得土地使用權(quán)所支

付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本，不包括開發(fā)費用。

發(fā)現(xiàn)已計入扣除項目的不允許扣除的借款費用，應(yīng)進行納稅調(diào)整。

五、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及地方性費用或基金

對與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金的鑒證，應(yīng)關(guān)注以下問題：

（一）準(zhǔn)予扣除的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附

加；

（-）繳納的印花稅列入管理費用，不屬于土地增值稅扣除項目；

（=）對于地方政府規(guī)定的，在銷售環(huán)節(jié)繳納的費用或基金，應(yīng)允許記入土地成本。

六、加計扣除

對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可以取得土地使用權(quán)所支付的金額，與房地產(chǎn)開發(fā)成本計

算的金額之和，按稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的加計扣除標(biāo)準(zhǔn)計算扣除。

七、本次允許扣除項目金額的計算方法

計算本次允許扣除項目金額,可以采用上述的可售面積百分比法,也可以采用單位成本

法。具體公式如下：

（一）可售面積百分比法

本次允許扣除項目金額=允許扣除項目總金額X（已售建筑面積?可售總建筑面積）

（―）單位成本法

本次允許扣除項目金額=已售建筑面積X（允許扣除項目總金額+可售總建筑面積）

八、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目審核

對土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的扣除項目金額，注冊稅

務(wù)師審核時，應(yīng)注意下列事項：

（-）清算后與清算前的有關(guān)開發(fā)成本總額未發(fā)生重大變化的，或所發(fā)生變化的金額可

以作為期間費用處理的，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面

積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額+清算的總建筑面積。

（-）清算后與清算前的有關(guān)成本總額發(fā)生了較大變化，影響單位建筑面積成本費用變

動的，應(yīng)考慮重新啟動清算程序，變更原清算結(jié)果。

九、扣除項目分配分?jǐn)偟捻樞蚝蜆?biāo)準(zhǔn)的審核方法

審核各項扣除項目分配或分?jǐn)偟捻樞蚝蜆?biāo)準(zhǔn)是否符合下列規(guī)定，并確認(rèn)扣除項目的具體

金額：

（一）扣除項目能夠直接認(rèn)定的，審核并確認(rèn)取得土地使用權(quán)所支付的金額或開發(fā)成本,

是否已經(jīng)剔除未取得合法有效憑證的支付金額。

（二）扣除項目不能夠直接認(rèn)定的，審核當(dāng)期扣除項目分配標(biāo)準(zhǔn)和口徑是否一致，是否

按照下列順序合理分?jǐn)偅?/p>

1.將“取得土地使用權(quán)所支付的金額、土地征用及拆遷補償費”按照實際占用土地面積

占土地總面積的比例，在可售與不可售的房地產(chǎn)之間進行分配。

2.將“前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用、

房地產(chǎn)開發(fā)費用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、國家規(guī)定的其他扣除項目”，按照建筑面積

占總建筑面積的比例，在可售與不可售的房地產(chǎn)之間進行分配。

3.屬于全體業(yè)主共有或者無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的

公共配套設(shè)施費，一般按照可售面積分?jǐn)偢髌?、各項目?yīng)負(fù)擔(dān)的成本。

（三）審核并確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)土地面積、建筑面積和可售面積，是否與權(quán)屬證、房產(chǎn)證、

預(yù)售證、房屋測繪所測量數(shù)據(jù)、銷售記錄、銷售合同、有關(guān)主管部門的文件等載明的面積數(shù)

據(jù)相一致，并確定各項扣除項目分?jǐn)偹褂玫姆峙錁?biāo)準(zhǔn)。

如果上述性質(zhì)相同的三類面積所獲取的各項證據(jù)發(fā)生沖突、不能相互印證時，稅務(wù)師事

務(wù)所應(yīng)當(dāng)追加審核程序，并按照外部證據(jù)比內(nèi)部證據(jù)更可靠的原則，確認(rèn)適當(dāng)?shù)拿娣e。

（四）審核并確認(rèn)扣除項目的具體金額時，應(yīng)當(dāng)考慮總成本、單位成本、可售面積、累

計已售面積、累計已售分?jǐn)偝杀?、未售分?jǐn)偝杀荆ù尕洠┑纫蛩亍?/p>

第三十四條視同銷售的扣除項目

對視同銷售的扣除項目進行鑒證時,執(zhí)行納稅調(diào)整證據(jù)的鑒證程序。在執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)時,

應(yīng)按照下列公式，計算確認(rèn)視同銷售成本。

視同銷售商品房所對應(yīng)的扣除金額=視同銷售商品房的面積X單位扣除標(biāo)準(zhǔn)

第三十五條特殊交易事項扣除項目的認(rèn)定

注冊稅務(wù)師對特殊交易事項扣除項目進行鑒證，應(yīng)依據(jù)土地增值稅鑒證的評價標(biāo)準(zhǔn)，對

下列扣除項目的合法性進行判斷評價。

一、取得土地使用權(quán)后直接轉(zhuǎn)讓的扣除項目；

二、取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后直接轉(zhuǎn)讓的扣除項目；

三、僅進行土地開發(fā)不進行房屋建造的扣除項目；

四、成片受讓、分期分批開發(fā)轉(zhuǎn)讓的扣除項目計算方法；

五、綜合開發(fā)項目增值額確定方法；

六、未清稅面積的分?jǐn)偅?/p>

七、土地取得情況對“四項成本”評價的影響。

第三十六條扣除項目的鑒證證據(jù)

注冊稅務(wù)師在執(zhí)行扣除項目的鑒證時，應(yīng)取得有關(guān)開發(fā)竣工情況、銷售情況、扣除項目

情況、發(fā)票取得情況、完稅情況、借款情況等文件資料作為證據(jù)，作出判斷，發(fā)表鑒證意見。

第六章應(yīng)納稅額的審核

第三十七條《清算準(zhǔn)則》“第五章應(yīng)納稅額的審核”的內(nèi)容

《清算準(zhǔn)則》“第五章應(yīng)納稅額的審核”的內(nèi)容，由第四十條組成，具體規(guī)定了應(yīng)納稅

額計算的程序和方法。要求“稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)按照稅法規(guī)定審核清算項目的收入總額、扣除

項目的金額，并確認(rèn)其增值額及適用稅率，正確計算應(yīng)繳稅款?！?/p>

注冊稅務(wù)師執(zhí)行應(yīng)納稅額的審核時，應(yīng)執(zhí)行《清算準(zhǔn)則》“第五章應(yīng)納稅額的審核”第

四十條的規(guī)定，并應(yīng)關(guān)注本指南第三十八條至第四十二條規(guī)定的程序事項。

第三十八條稅款驗證

一、稅額驗算

對于土地增值稅稅額計算情況的評價，基本方法是對計算過程的審核和稅額的計算審

驗。一是增值額的計算，二是增值率的計算，三是稅額的計算。

二、不征稅項目和免征項目的確認(rèn)

在稅款計算與繳納當(dāng)中，劃分不征稅項目和免征項目，是為了避免把不征稅或免稅項目

做為征稅項目對待，還要避免把已停止免征的項目，繼續(xù)按免稅項目對待。

第三十九條普通標(biāo)準(zhǔn)住宅稅收征免鑒證

注冊稅務(wù)師對普通住宅征免進行鑒證，應(yīng)依據(jù)土地增值稅鑒證的評價標(biāo)準(zhǔn)，對下列事項

的合法性進行判斷評價。

一、免稅額的驗算；

二、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅核算驗證。

第四十條應(yīng)補或應(yīng)退稅款

注冊稅務(wù)師對土地增值稅應(yīng)補或應(yīng)退稅款事項進行鑒證，應(yīng)執(zhí)行下列程序：

一、核對已繳稅款；

二、驗算應(yīng)補或應(yīng)退稅額。

第四十一條應(yīng)納稅額的鑒證證據(jù)

注冊稅務(wù)師執(zhí)行應(yīng)納稅額的清算鑒證時，應(yīng)取得以下證據(jù)：

一、土地增值稅納稅申報表(一)；

二、記錄稅款計算過程的有關(guān)資料；

三、已繳稅款的繳款書復(fù)印件；

四、應(yīng)交土地增值稅明細(xì)帳復(fù)印件。

第四十二條多個清算單位的申報鑒證

被鑒證單位開發(fā)項目包含多個清算單位的，注冊稅務(wù)師執(zhí)行清算鑒證業(yè)務(wù)時，應(yīng)查實清

算申報是否符合下列要求：

一、多個清算單位分別申報

納稅人如果在規(guī)定的申報期內(nèi)轉(zhuǎn)讓兩個或兩個以上計稅單位的房地產(chǎn)，對每個計稅單位

應(yīng)分別填寫一份申報表。

二、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他項目分別申報

納稅人如果既從事普通標(biāo)準(zhǔn)住宅開發(fā)又進行其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別填寫納稅申報表

(-■)o

第七章鑒證報告的出具

第四十三條《清算準(zhǔn)則》“第六章鑒證報告的出具”的內(nèi)容

《清算準(zhǔn)則》“第六章鑒證報告的出具”的內(nèi)容，由第四十一條至四十七條組成。

一、第四十一條，規(guī)定了鑒證報告的定義；

二、第四十二條，規(guī)定了鑒證報告的基本內(nèi)容；

三、第四十三條，規(guī)定了出具鑒證報告的要求并明確規(guī)定了四種報告類型；

四、第四十四條，規(guī)定了出具無保留意見鑒證報告的條件；

五、第四十五條，規(guī)定了出具保留意見鑒證報告的條件；

六、第四十六條，規(guī)定了出具無法表明意見鑒證報告的條件；

七、第四十七條，規(guī)定了出具否定意見鑒證報告的條件。

注冊稅務(wù)師出具鑒證報告時，應(yīng)執(zhí)行《清算準(zhǔn)則》“第六章鑒證報告的出具”第四十一

條至四十七條等七條的規(guī)定，并應(yīng)關(guān)注本指南第四十四條、第四十五條、第四十六條規(guī)定的

程序事項。

第四十四條清算鑒證報告

注冊稅務(wù)師執(zhí)行土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)根據(jù)《清算準(zhǔn)則》規(guī)定的基本內(nèi)容，及報

告分類適用情況，出具鑒證報告。

本指南重點說明，鑒證報告的審核過程及實施情況應(yīng)當(dāng)披露的內(nèi)容。

一、簡要評述與土地增值稅清算有關(guān)的內(nèi)部控制及其有效性，應(yīng)區(qū)別以下情況分別進行

處理。

（一）不準(zhǔn)備信賴被鑒證單位的內(nèi)部控制制度，可以采用以下文字表述：

我們在鑒證過程中發(fā)現(xiàn)，被鑒證單位的內(nèi)部控制制度，由于……等原因，我們不準(zhǔn)備信

賴并不實施控制測試。

不準(zhǔn)備信賴的原因很多，如：內(nèi)部控制制度建設(shè)不完善或不存在，雖有制度但不能有效

執(zhí)行，一個鑒證年度內(nèi)制度不能得到一貫的有效執(zhí)行等等。

（-）準(zhǔn)備部分信賴被鑒證單位的內(nèi)部控制制度，可以采用以下文字表述：

我們在鑒證過程中發(fā)現(xiàn)，被鑒證單位的內(nèi)部控制制度，由于……等原因，我們準(zhǔn)備部分

信賴。對于不準(zhǔn)備信賴的內(nèi)部控制制度，不實施控制測試；對于準(zhǔn)備信賴的下列內(nèi)部控制制

度，經(jīng)實施控制測試，未發(fā)現(xiàn)不能有效貫徹的證據(jù)。

（三）準(zhǔn)備合理充分信賴被鑒證單位的內(nèi)部控制制度，可以采用以下文字表述：

我們在鑒證過程中，經(jīng)實施控制測試，未發(fā)現(xiàn)不能有效貫徹執(zhí)行內(nèi)部控制制度的證據(jù)，

準(zhǔn)備合理充分信賴被鑒證單位的內(nèi)部控制制度。準(zhǔn)備合理充分信賴被鑒證單位的內(nèi)部控制制

度包括以下內(nèi)容：

二、簡要評述與土地增值稅清算有關(guān)的各項內(nèi)部證據(jù)和外部證據(jù)的相關(guān)性、真實性、合

法性和可靠性：

（一）評價證據(jù)的相關(guān)性、真實性、合法性，應(yīng)關(guān)注所取得的證據(jù)，能夠證明收入事項、

扣除項目與清算項目之間存在因果關(guān)系，能夠證明被鑒證事項客觀存在，能夠證明證據(jù)的形

式和取得方法合法。

（-）評價證據(jù)的可靠性，應(yīng)根據(jù)證據(jù)來源、性質(zhì)和獲取證據(jù)環(huán)境等因素進行判斷。注

冊稅務(wù)師在評價證據(jù)的可靠性時，應(yīng)依據(jù)本指南第九條的五中（三）的規(guī)定，發(fā)表鑒證意見。

三、簡要陳述對委托單位提供的會計資料及納稅資料等進行審核、驗證、計算和進行職

業(yè)推斷，應(yīng)根據(jù)出具四種鑒證報告的具體條件要求，分別根據(jù)《清算準(zhǔn)則》第四十四條、第

四十五條、第四十六條和第四十七條的規(guī)定，發(fā)表評價意見?？梢圆捎靡韵挛淖直硎觯?/p>

由于存在以下情形，稅務(wù)師事務(wù)所決定，出具……（無保留、保留、無法表明、否定）

意見的鑒證報告。

第四十五條《鑒證報告》的數(shù)據(jù)口徑與邏輯關(guān)系

《土地增值稅清算鑒證報告》范本，共分三個方面內(nèi)容，一是清算項目鑒證的主報告，

主要是清算項目有關(guān)鑒證情況的全面介紹；二是清算項目鑒證后各數(shù)據(jù)的相關(guān)匯總表；三是

各數(shù)據(jù)鑒證過程的相關(guān)的附件。其中：《土地增值稅納稅鑒證表》中各數(shù)據(jù)填寫全部依據(jù)后

面有關(guān)鑒證后相應(yīng)附表確定的數(shù)據(jù)。

一、《土地增值稅納稅鑒證表》

（一）“取得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入”欄，是指依照《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入鑒證表》中所列的各項

明細(xì)收入，經(jīng)鑒證后確定的收入總金額。

本欄目設(shè)置與表內(nèi)邏輯關(guān)系：“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額”欄=轉(zhuǎn)讓土地收入+轉(zhuǎn)讓地上建筑

物及其附著物收入欄數(shù)額。

本欄目設(shè)置與附列表對應(yīng)關(guān)系：與《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入鑒證表》中“確定收入數(shù)”的合計

數(shù)據(jù)相同。

（-）“扣除項目金額合計”欄，是指依據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及

《細(xì)則》規(guī)定，在鑒證后所確定增值額時允許扣除的開發(fā)成本項目的總金額。

本欄目設(shè)置與表內(nèi)邏輯關(guān)系：“扣除項目總金額”欄=取得土地使用權(quán)所支付的金額+房

地產(chǎn)開發(fā)成本+房地產(chǎn)開發(fā)費用+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金+從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加

計20%扣除數(shù)的合計數(shù)據(jù)填寫。

本表欄目設(shè)置與附列資料表對應(yīng)關(guān)系：與《扣除項目匯總表》中“本次扣除金額”的合

計數(shù)相同。其中：

1.“取得土地使用權(quán)所支付的金額”欄，與《扣除項目匯總表》中“取得土地使用權(quán)所

支付的金額”項目中“本次扣除金額”的數(shù)值相同。該數(shù)值來源于《取得土地使用權(quán)所支付

的金額鑒證表》中“本次扣除金額”的合計數(shù)。

2.“房地產(chǎn)開發(fā)成本”欄設(shè)置與表內(nèi)邏輯關(guān)系：“房地產(chǎn)開發(fā)成本”欄=土地征用及拆遷

補償費+前期工程費+建筑安裝工程費+基礎(chǔ)設(shè)施費+公共配套設(shè)施費+開發(fā)間接費用的

之和填寫。

本表欄目設(shè)置與附列資料表對應(yīng)關(guān)系：與《扣除項目匯總表》中“房地產(chǎn)開發(fā)成本”項

目中“本次扣除金額”的數(shù)值相同。

3.土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施

費、開發(fā)間接費用各欄，與《扣除項目匯總表》中相應(yīng)項目中“本次扣除金額”的數(shù)值相同。

該數(shù)值分別來源于《土地征用及拆遷補償費鑒證表》、《前期工程費鑒證表》、《建筑安裝工程

費鑒證表》、《基礎(chǔ)設(shè)施費鑒證表》、《開發(fā)間接費用鑒證表》，各相應(yīng)表中“本次扣除金額”

的合計數(shù)及《公共配套設(shè)施費鑒證表》，“本次分配扣除金額”的合計數(shù)。

二、根據(jù)以上《土地增值稅納稅鑒證表》與各表之間的邏輯關(guān)系及與附件有關(guān)系的口徑

應(yīng)一致的原則，對其他以下項目欄審核的方法依此類推。在此明確“財政部規(guī)