天津市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)分析報(bào)告

1房地產(chǎn)企業(yè)全國(guó)化的戰(zhàn)略嘗試，很早就在進(jìn)行了，最早在海南房地產(chǎn)市場(chǎng)虛熱時(shí)，萬(wàn)科城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)和開(kāi)發(fā)用地的減少，迫使越來(lái)越多的地產(chǎn)商將眼近兩年，隨著天津土地市場(chǎng)的緊縮以及開(kāi)發(fā)用地的減少，天津的一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也開(kāi)始了向全國(guó)進(jìn)軍的行程。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，期望從高房?jī)r(jià)中獲得高利潤(rùn)已經(jīng)越來(lái)越困難。而二三線城市的土地價(jià)格比大城市的要低，再加之這些城市擁有優(yōu)惠的招商政策，因此開(kāi)發(fā)成本就比較低。市場(chǎng)的規(guī)模效益和土地成本的有效降低是獲取利潤(rùn)合理且長(zhǎng)期有效的策例如，天津中僑投資公司和安吉置業(yè)在山東圈地，同時(shí)，天津樂(lè)康置業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)在山東將水木天成項(xiàng)目成功運(yùn)作的經(jīng)驗(yàn)運(yùn)用于其他城市住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，因?yàn)樯鷳B(tài)、健康住宅是全專(zhuān)家指出，房地產(chǎn)全國(guó)市場(chǎng)已基本形成，隨著土地市場(chǎng)的逐步規(guī)范，通過(guò)拍賣(mài)及投標(biāo)使土地成本更趨透明，以前跨區(qū)域拓展顧慮的競(jìng)爭(zhēng)公平性問(wèn)題在淡化；國(guó)家的住宅產(chǎn)業(yè)化政策減少了地域性項(xiàng)目運(yùn)作的差異；大中城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速，需求相對(duì)穩(wěn)定，有利于房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)走向全國(guó)化已經(jīng)成為整個(gè)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，其意義在于，首先是落后地區(qū)能借鑒和利用先進(jìn)地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成功經(jīng)驗(yàn)與有效的開(kāi)發(fā)模式，在整體上迅速提高國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平，同時(shí)，有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)也可以借此打造全國(guó)性房地產(chǎn)品牌，快速實(shí)現(xiàn)“做房?jī)r(jià)：2003年上漲10%2004年未知拆遷：1994年—2003年累計(jì)1869萬(wàn)平方米2003年450萬(wàn)平方米22004年300萬(wàn)平方米新建：1994年—2003年累計(jì)4965萬(wàn)平方米投資：2003年210億2004年255億單價(jià)1500元／平方米以下低價(jià)的商品住宅交易量占總量的4.81%。單價(jià)1500至2000元／平方米的低價(jià)商品住宅交易量占總量的15.92%。單價(jià)2000至2500元／平方米的中價(jià)商品住宅交易量占總量的17.54%。單價(jià)2500至3500元／平方米的中價(jià)商品住宅交易量占總量的37.24%。單價(jià)3500至4500元／平方米的高價(jià)商品住宅交易量占總量的14.91%。單價(jià)4500元／平方米以上的高價(jià)商品住宅交易量占總量的9.58%。3◆三是外地投資商大量來(lái)津，帶動(dòng)了全國(guó)房地產(chǎn)投資向天津市流動(dòng)。2003年，共有長(zhǎng)的主要因素之一。拆遷帶來(lái)了安置型需求的增長(zhǎng)。旺盛的市場(chǎng)需求有力地拉動(dòng)了◆二是居民收入提高使居民住房消費(fèi)預(yù)期增強(qiáng)。2003年天津人均居民可支配收入◆一是隨著城鎮(zhèn)居民可支配收入持續(xù)增加，2004年居民可支配收入指標(biāo)將繼續(xù)保持◆三是城市化步伐加快。2004年全市城市化率將達(dá)到44%，比2003年提高2.5個(gè)百4進(jìn)行了海河開(kāi)發(fā)和大規(guī)模土地整理，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了相對(duì)充足的土地供應(yīng)，特別是海河開(kāi)發(fā)正在成為全市乃至全國(guó)開(kāi)發(fā)企業(yè)關(guān)注的熱點(diǎn)，去年海河基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)范化運(yùn)作，土地市場(chǎng)公開(kāi)運(yùn)作有利于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目縮短開(kāi)發(fā)周期，減少資金占?jí)?，?shí)◆四是住宅產(chǎn)業(yè)化步伐將進(jìn)一步加快。2004年天津市在住宅產(chǎn)業(yè)化方面將推出一系列重要舉措。要以鋼結(jié)構(gòu)住宅體系為主，發(fā)展中高層住宅。推廣應(yīng)用復(fù)合式保溫材料，推行三步節(jié)能。建立自來(lái)水和中水分質(zhì)供水體系，實(shí)行雙管入戶(hù)。實(shí)行成品房5拍賣(mài)和掛牌方式供地成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)的唯一形式，開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地的成本上升，帶動(dòng)總成本上升4－5%。成本上升的另商品房，達(dá)到調(diào)控市場(chǎng)規(guī)模、平抑價(jià)格的目的。去年四季度以來(lái)，天津積極落實(shí)項(xiàng)通過(guò)適度調(diào)控拆遷規(guī)模，將安置型需求控制在合理范圍內(nèi)，通過(guò)調(diào)整市場(chǎng)對(duì)中低價(jià)位商品房的需求規(guī)模，減少中低價(jià)位商品房?jī)r(jià)格的上漲的壓力，保持市場(chǎng)供求總量高導(dǎo)致地價(jià)居高不下。天津考慮在城市周?chē)貎r(jià)較低地區(qū)新征部分土地用于商品房開(kāi)發(fā)，通過(guò)土地出讓金、配套費(fèi)調(diào)控手段，嚴(yán)格控制調(diào)整土地成本，通過(guò)增加低價(jià)土地供應(yīng)，降低全市開(kāi)發(fā)項(xiàng)目平均土地成本，降低開(kāi)發(fā)企業(yè)價(jià)格預(yù)期，起到調(diào)控土但由于近兩年國(guó)家將實(shí)行嚴(yán)格的保護(hù)耕地和征地制度，采取第三項(xiàng)擴(kuò)大新的土地供應(yīng)橋、蚌埠橋，完成北安橋、金湯橋等4座橋梁的改造，建成思源公園、會(huì)師公園等臨6河公園，積極推動(dòng)6個(gè)商貿(mào)節(jié)點(diǎn)的建設(shè)。2大項(xiàng)和146個(gè)子項(xiàng)的建設(shè)。40個(gè)重點(diǎn)工程項(xiàng)目確保年內(nèi)竣工20項(xiàng)。按計(jì)劃完空氣質(zhì)量天數(shù)達(dá)到80%的奮斗目標(biāo)。高標(biāo)準(zhǔn)搞好街景燈光工程建設(shè)?！艏涌熳≌ㄔO(shè)，年內(nèi)確保住宅竣工800萬(wàn)平方米。加快社會(huì)保障住房和小城鎮(zhèn)住宅◆政策：天津土地供應(yīng)市場(chǎng)的規(guī)范性堪稱(chēng)全國(guó)之最，以市場(chǎng)化的方式獲得土地，大家就◆規(guī)劃：天津比較熱的幾個(gè)板塊，如華苑、麗苑、梅江南、瑞景等，聚焦了市場(chǎng)上多數(shù)的優(yōu)質(zhì)大盤(pán)，這幾個(gè)板塊的形成與政府的總體規(guī)劃密切相關(guān)。包括海河改造工程，規(guī)劃面積修課之一，就是安排銷(xiāo)售人員在各拆遷區(qū)設(shè)點(diǎn)宣傳，畢竟，數(shù)百口。比如某樓盤(pán)，地點(diǎn)不佳，品質(zhì)也的確夠嗆，銷(xiāo)售一直處于半當(dāng)，今年拆遷工程啟動(dòng)后，該樓盤(pán)好似枯木逢春，想在這個(gè)樓盤(pán)7熱點(diǎn)不斷涌現(xiàn)，海河綜合開(kāi)發(fā)、地鐵一號(hào)線、輕軌、東南半環(huán)道路拓寬、奧運(yùn)場(chǎng)館建設(shè)等等一系列工程將進(jìn)一步刺激天津樓市的活躍，與此相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目將受惠非淺，特別是天津表的位于西南部的華苑居住區(qū)；以太陽(yáng)城為代表的位于東部的原萬(wàn)松居住區(qū)；以?shī)W林匹克花園和順馳翡翠城為代表的位于西北部的瑞景居住區(qū)；以萬(wàn)科水晶城為代表位于西南部的梅江談到具體的區(qū)域，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士則更看好天津東南部和西南部的房地產(chǎn)發(fā)展。仁愛(ài)房地產(chǎn)公司的宋斌認(rèn)為隨著天津工業(yè)的整體東移，工業(yè)布局將重新調(diào)整，東部地區(qū)工業(yè)設(shè)施的集中也為該地區(qū)的商用物業(yè)及住宅開(kāi)發(fā)提供新的機(jī)遇。特別是濱海新區(qū)的飛速發(fā)展，其經(jīng)濟(jì)的地鐵一號(hào)線的部分車(chē)站也將通過(guò)東南部地區(qū)，其中輕軌工程的完工已經(jīng)指日可待，輕軌沿中原物業(yè)公司的房寶復(fù)也認(rèn)為東南部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)有更大的起色。東南半環(huán)的道路拓寬、海河大橋年底通車(chē)、黑牛城道的改造將大大改善東南部地區(qū)的交通狀況，提升該區(qū)域的梅江及雙林居住區(qū)的整體居住環(huán)境，并使周?chē)恋厣祹?dòng)房?jī)r(jià)上升。此外天津開(kāi)發(fā)建泰置業(yè)的成軍總經(jīng)理說(shuō)，本市政府部門(mén)今年對(duì)海河等基礎(chǔ)市政設(shè)施重點(diǎn)工程的加大投入，將引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商將投資重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到這些熱點(diǎn)地區(qū)。海河開(kāi)發(fā)帶動(dòng)的不再是一般的住宅開(kāi)發(fā)，而是住宅、商業(yè)中心、酒店、辦公樓等多類(lèi)別的物業(yè)綜合開(kāi)發(fā)并伴隨著大量道路及公建設(shè)施的改造。他分析隨著海河開(kāi)發(fā)首期項(xiàng)目的不斷深入，部分道路的改造和拓寬將拉近東南部地區(qū)和市中心的距離，市中心的商業(yè)輻射范圍將向外拓展，使人們對(duì)東南部地區(qū)的傳統(tǒng)距離概念逐漸淡化，這將有利于東南部地區(qū)樓盤(pán)的整體銷(xiāo)售。同時(shí)海河開(kāi)發(fā)過(guò)程中的一些配套8西南部由于梅江、華苑兩個(gè)大型中高檔居住區(qū)和奧運(yùn)板塊的存在，一直也是本市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)地區(qū)。去年至今，區(qū)域內(nèi)新的高檔樓盤(pán)如仁愛(ài)豪景莊園、城市別墅、萬(wàn)科水晶城等項(xiàng)目不斷推出，這一區(qū)域的樓市狀況進(jìn)一步走好，其中梅江更是熱中之熱。據(jù)紅勘公司總經(jīng)理宗志強(qiáng)介紹，因?yàn)闅v史沿革，該地區(qū)人文、經(jīng)濟(jì)和配套等條件與其他區(qū)域比較一直處于優(yōu)勢(shì)位置。隨著順馳藍(lán)水園、華夏芳水園、紅勘香水園和玉水園的開(kāi)發(fā)逐步成型，周邊配套設(shè)施的逐步完善，以及梅江南地區(qū)的開(kāi)發(fā)啟動(dòng)，梅江區(qū)域樓市的整體形象已經(jīng)確立，梅江的銷(xiāo)售形勢(shì)也越來(lái)越被看好，梅江作為西南部房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)毫無(wú)疑問(wèn)，從紅勘的兩個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)中已經(jīng)印證了這種趨勢(shì)。他指出，梅江的區(qū)域優(yōu)勢(shì)及市場(chǎng)定位使其輻射能力不僅僅限于本地區(qū)，更多的其他地區(qū)的客戶(hù)正在向梅江轉(zhuǎn)移，這也將會(huì)促使今年梅江的樓盤(pán)銷(xiāo)型社區(qū)經(jīng)多年?duì)I造已經(jīng)成熟，并且距離大學(xué)城和天津的奧運(yùn)板塊非常近，是一個(gè)中高檔樓盤(pán)對(duì)于西南部地區(qū)奧運(yùn)板塊的概念，范小沖認(rèn)為目前其最大的功效就是在于引發(fā)購(gòu)房者對(duì)于該區(qū)域未來(lái)發(fā)展空間的想象。奧運(yùn)場(chǎng)館、賓館、酒店、商業(yè)服務(wù)設(shè)施的建設(shè)和周?chē)缆烦鞘邪l(fā)展定位。作為北方的歷史名城，傳統(tǒng)的工商業(yè)中心和新的國(guó)際世紀(jì)的發(fā)展將更多地融入大北京經(jīng)濟(jì)圈，經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)已經(jīng)步發(fā)、地鐵、輕軌、舊城改造等項(xiàng)目的啟動(dòng)，使天津迎來(lái)了最好的發(fā)展一家外地房地產(chǎn)公司，正是看到了天津?qū)⑹墙衲耆珖?guó)樓市的熱點(diǎn)，天居和平衛(wèi)津路新宅4950元/平方米天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)心和平紫竹林地區(qū)天津海貿(mào)物業(yè)發(fā)展有限公司和平濱江道附近麥購(gòu)房地產(chǎn)投資發(fā)展有限和平解放北路場(chǎng)和平榮業(yè)大街（食品街北樓和平多倫道與3800元/平方米廈宅4900元/平方米天津鑫達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司廈宅天津鑫達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司廈和平新華路與天津市津房房地產(chǎn)發(fā)展有權(quán)售字187號(hào)寓和平西康路西宅天津建工集團(tuán)房地產(chǎn)發(fā)展權(quán)售字177號(hào)廈和平南京路35號(hào)7100元/平方米天津津港亞太房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)權(quán)售字018號(hào)廈和平貴州路與4600元/平方米和平西康路與宅天津市和平區(qū)建設(shè)開(kāi)發(fā)公司號(hào)和平云南路12號(hào)宅5200元/平方米2001)津房權(quán)售字第122號(hào)宅5000元/平方米天津市萬(wàn)兆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有售字第215號(hào)心和平衛(wèi)津路與5600元/平方米天津開(kāi)發(fā)區(qū)南華投資發(fā)展寓和平衛(wèi)津路與5025元/平方米號(hào)園和平貴陽(yáng)路與宅5200元/平方米廈和平天津市和平區(qū)營(yíng)口道與宅天津鼎成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限和平福安大街4500元/平方米天津市雙寅實(shí)業(yè)發(fā)展有限津房權(quán)售字和平氣象臺(tái)路宅天津萬(wàn)科興業(yè)（集團(tuán)）有售字第283號(hào)苑西青楊柳青鎮(zhèn)宅1950元/平方米西青楊柳青鎮(zhèn)南居住工業(yè)新區(qū)宅天津開(kāi)發(fā)區(qū)綠天利房地產(chǎn)西青西青道與宅2100元/平方米天津榮嘉置業(yè)發(fā)展有限公司號(hào)西青西青區(qū)中北鎮(zhèn)外環(huán)線七宅天津市華西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司都旺新城北辰果園北路與高峰路交口金角起天津大潮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限北辰丁字沽三號(hào)起天津市正繼房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有北辰引河里北道均北辰京津公路與均天津市金潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有富山東晶北辰丁字沽三號(hào)2450元/平方米均大通綠島北辰南倉(cāng)道與津2700元/平方米均燕宇藝術(shù)城北辰丁字沽三號(hào)2450元/平方米均北辰新宜白大道均萬(wàn)科花園北辰新宜白大道3450元/平方米高大港北環(huán)路地球6800元/平方米均均1天江格調(diào)3880元/平方米均天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)（2003）津房華苑新城南開(kāi)華苑賓水西道3100元/平方米均天津港寧房地產(chǎn)發(fā)展有限（2000）津房權(quán)售字第137號(hào)南開(kāi)紅旗路元陽(yáng)2628元/平方米均天津六建中達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（2000）津房權(quán)售字第177號(hào)3680元/平方米均天津亞德置業(yè)發(fā)展有限公司南開(kāi)華苑產(chǎn)業(yè)區(qū)3300元/平方米均天津新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)房地南開(kāi)華苑產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)5880元/平方米均天津華苑科技產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)建金廈新都南開(kāi)衛(wèi)津路與雙4700元/平方米均檸檬星座南開(kāi)津淶公路附近3850元/平方米均南開(kāi)保山道108號(hào)2800元/平方米均天津金重房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限南開(kāi)復(fù)康路立交2048元/平方米起2800元/平方米均天津市興建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司3000元/平方米均(2001)津房權(quán)南開(kāi)黃河道與津3800元/平方米均南開(kāi)南開(kāi)區(qū)芥園均南開(kāi)南開(kāi)區(qū)水上5150元/平方米均(2000)津房權(quán)南開(kāi)南門(mén)外大街與多倫道延長(zhǎng)線4050元/平方米均南開(kāi)南開(kāi)區(qū)復(fù)康4000元/平方米均(1998)津房權(quán)南開(kāi)紅旗路與鞍3450元/平方米均天津市萬(wàn)兆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有南開(kāi)南開(kāi)區(qū)密云均南開(kāi)南門(mén)外大街4000元/平方米均天津萬(wàn)達(dá)宏順投資有限公司南開(kāi)長(zhǎng)江道與咸2750元/平方米均南開(kāi)南門(mén)外大街4000元/平方米均（2002）津房均浩天·天嬌源7600元/平方米均天津浩天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限(2002)津房權(quán)南開(kāi)黃河道與臨2800元/平方米均天津亞克房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限寓·天津印象南開(kāi)東門(mén)內(nèi)大街4400元/平方米均蒙地卡羅南開(kāi)復(fù)康路與外天津市鑫達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有（1995）津房公里（西苑別墅泰達(dá)國(guó)際7500元/平方米起翠湖溫泉南開(kāi)霞光道、士英路及水上公園5152元/平方米起天津金昌房地產(chǎn)發(fā)展有限南開(kāi)紅旗南路南2800元/平方米起天津華勝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限（1998）津房權(quán)售字第258號(hào)南開(kāi)南開(kāi)區(qū)衛(wèi)津7130元/平方米均水上國(guó)際村南開(kāi)紅旗南路與3600元/平方米起天津市寧發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(2000)津房權(quán)南開(kāi)衛(wèi)津南路云3000元/平方米起南開(kāi)南開(kāi)區(qū)廣開(kāi)四馬路與西市大4150元/平方米高天津市開(kāi)發(fā)區(qū)建隆置業(yè)有南開(kāi)世紀(jì)花園售3060元/平方米起南開(kāi)南開(kāi)區(qū)鞍山西道與南豐道交口4500元/平方米均南開(kāi)南開(kāi)區(qū)東門(mén)6400元/平方米均寧發(fā)陽(yáng)光4800元/平方米均南開(kāi)迎水道與中2960元/平方米均南開(kāi)萬(wàn)德莊大街4300元/平方米均天津運(yùn)通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限(2002)津房權(quán)麗苑居住河?xùn)|衛(wèi)國(guó)道與沙經(jīng)濟(jì)適用房2150元/平方米均縈東溫泉河?xùn)|大橋道原木2350元/平方米均河?xùn)|八緯路102號(hào)5500元/平方米均2900元/平方米均東城座標(biāo)2800元/平方米均河?xùn)|六緯路與中3630元/平方米起河?xùn)|大直沽中路3450元/平方米均宮前園小區(qū)河?xùn)|大直沽五號(hào)2980元/平方米起天津市希望房地產(chǎn)建設(shè)開(kāi)河?xùn)|東興立交橋下2850元/平方米均天津金字塔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司河?xùn)|李公樓立交3200元/平方米均(2001)津房權(quán)河?xùn)|中環(huán)線東風(fēng)2700元/平方米均(2001)津房權(quán)河?xùn)|河?xùn)|區(qū)富民路2500元/平方米均(2000)津房權(quán)河?xùn)|河?xùn)|區(qū)華昌大街與王