2021年度物業(yè)管理師考試管理實(shí)務(wù)講義

第1講

備考建議

1、學(xué)習(xí)之前必要要讀兩個(gè)文獻(xiàn)：一種是《物業(yè)管理師資格考試實(shí)行辦法》，另一

種是《考試大綱》。

2、復(fù)習(xí)考試要緊記：物業(yè)管理師資格考試實(shí)行統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題、統(tǒng)一組織

考試制度，復(fù)習(xí)過程中不要走彎路，”編書唯法，考試唯書”，復(fù)習(xí)范疇就是環(huán)

繞考試用書。

3、熟讀考試大綱：注意大綱中提示題型、題量和考試時(shí)間長短。這些信息決定

了考試深度和廣度。

4、把復(fù)習(xí)內(nèi)容分為三個(gè)檔次：ABC,以此來區(qū)別考試重點(diǎn)和要點(diǎn)。在考試大綱中

對(duì)每一章內(nèi)容分別有掌握、熟悉、理解這三個(gè)層次，分別相應(yīng)ABC三個(gè)檔次，此

外，如果出當(dāng)前每一章考試目和考試規(guī)定內(nèi)容提示中，就需要在該某些畫一種星

號(hào)（*）,如果這項(xiàng)內(nèi)容在每一章背面復(fù)習(xí)題中又浮現(xiàn)，還需要增畫一種星號(hào)（*）,

依照這些記號(hào)可以很容易找到學(xué)習(xí)重點(diǎn)。

5、考試題型分為單選題、多選題和綜合分析題。

不同考題所考核知識(shí)規(guī)定是不同，例如，選取題考核是對(duì)問題分析、判斷能力和

對(duì)知識(shí)掌握精確度，而綜合分析題則考核分析、判斷、總結(jié)、歸納能力。

單選題：單選題規(guī)定在備選4個(gè)答案中，可以辨別出一種對(duì)的答案，因而，不規(guī)

定形成很精準(zhǔn)記憶，規(guī)定答題者通過對(duì)不同備選答案確認(rèn)對(duì)的答案篩選過程，判

斷考試者對(duì)所考核知識(shí)分析、判斷、運(yùn)用能力。

多選題：與單選題相比，考核精確度規(guī)定要高某些，由于對(duì)5個(gè)備選答案通過度

析判斷找出若干個(gè)對(duì)的答案是一種考核知識(shí)精確度過程，需要通過篩選、比較后

選取對(duì)的答案。

普通狀況下，當(dāng)考試用書中所涉及到知識(shí)呈現(xiàn)排比性、羅列性陳述時(shí)，會(huì)形成單

選題、多選題考核點(diǎn)。

綜合分析題：是全面檢查考試者分析判斷能力題型，單純表白性試題越來越少。

這就規(guī)定考生必要在全面理解、精確把握教材內(nèi)容同步，可以理論聯(lián)系實(shí)際，舉

一反三，靈活運(yùn)用所掌握知識(shí)，分析解答考題。

6、考試大綱里面規(guī)定“掌握”內(nèi)容，必要精確理解、精確記憶、精確運(yùn)用；考

試大綱里面規(guī)定“熟悉”內(nèi)容，必要可以理解其含義，可以運(yùn)用知識(shí)進(jìn)行分析和

判斷；考試大綱里面規(guī)定“理解”內(nèi)容，必要可以懂得其基本含義、可以進(jìn)行判

斷和應(yīng)用。否則，考試內(nèi)容諸多，不加以區(qū)別，完全去記憶是很難做到。

7、要制定學(xué)習(xí)籌劃，按照通讀、精讀、重點(diǎn)記憶順序去學(xué)習(xí)，整個(gè)過程應(yīng)當(dāng)在

考試前一種月完畢，余下沖刺時(shí)間是做習(xí)題和試卷，查漏補(bǔ)缺。

8、復(fù)習(xí)備考建議2-3人共同進(jìn)行，這樣有助于提示、討論、交流和互助。

內(nèi)容提綱及考試規(guī)定

一、內(nèi)容提綱

1.物業(yè)管理公司類型及特性

2.物業(yè)管理公司常用模式

3.物業(yè)管理公司設(shè)立程序

⑴工商注冊(cè)登記

⑵資質(zhì)管理

4.物業(yè)管理公司組織形式與機(jī)構(gòu)設(shè)立

(1)物業(yè)管理公司組織形式

(2)物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)立影響因素

(3)物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)立規(guī)定

(4)物業(yè)管理公司職能機(jī)構(gòu)及其職責(zé)

二、考試目和考試規(guī)定

本某些考試目是測試應(yīng)考人員對(duì)物業(yè)管理公司類型、特性、設(shè)立程序、內(nèi)部組織

機(jī)構(gòu)設(shè)立以及物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)等知識(shí)掌握限度和綜合運(yùn)用能力。

考試基本規(guī)定

掌握：物業(yè)管理公司設(shè)立程序，物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)及其職能。

熟悉：物業(yè)管理公司重要特性、組織構(gòu)造形式，物業(yè)管理公司資質(zhì)管理制度。

理解：物業(yè)管理公司重要類型，物業(yè)管理公司組織構(gòu)造設(shè)計(jì)規(guī)定和重要影響因

素。

考題類型規(guī)定

本某些考題類型為：單項(xiàng)選取題、多項(xiàng)選取題、綜合分析題。

三、內(nèi)容輔導(dǎo)

物業(yè)管理公司概述

一、物業(yè)管理公司概念和特性（熟悉）

物業(yè)管理公司是依法成立、具備專門資質(zhì)并具備獨(dú)立公司法人地位，根據(jù)物業(yè)服

務(wù)合同從事物業(yè)管理有關(guān)活動(dòng)經(jīng)濟(jì)實(shí)體。

其特性可以歸納為如下三點(diǎn)：

第一，是獨(dú)立公司法人。物業(yè)管理公司嚴(yán)格遵循法定程序建立，擁有一定資金、

設(shè)備、人員和經(jīng)營場合；擁有明確經(jīng)營宗旨和符合法規(guī)管理章程，具備相應(yīng)物業(yè)

管理資質(zhì)；獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧，以自己名義

享有民事權(quán)利，承擔(dān)民事責(zé)任；所提供服務(wù)是有償和賺錢性。

第二，屬于服務(wù)性公司。物業(yè)管理公司重要職能是通過對(duì)物業(yè)管理和提供各種服

務(wù)，保證物業(yè)正常使用，為業(yè)主和物業(yè)使用人創(chuàng)造一種舒服、以便、安全工作和

居住環(huán)境。物業(yè)管理公司自身并不制造實(shí)物產(chǎn)品，它重要是通過常規(guī)性公共服

務(wù)、.延伸性專項(xiàng)服務(wù)、隨機(jī)性特約服務(wù)、委托性代辦服務(wù)和創(chuàng)收性經(jīng)營服務(wù)等

項(xiàng)目，盡量實(shí)現(xiàn)物業(yè)保值和增值。因而，物業(yè)管理公司“產(chǎn)品”就是服務(wù)，與工

業(yè)公司等其她經(jīng)濟(jì)組織是有區(qū)別。

第三，具備一定公共管理性質(zhì)職能。物業(yè)管理公司在向業(yè)主和物業(yè)使用人提供服

務(wù)同步，還承擔(dān)著物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序維護(hù)、市政設(shè)施配合管理、物業(yè)裝修管理

等，其內(nèi)容帶有公共管理性質(zhì)。

二、物業(yè)管理公司分類（理解）

物業(yè)管理公司分類辦法有諸各種，這里只簡介其中具備代表性幾種分類辦法。

（-）按照投資主體經(jīng)濟(jì)成分來劃分

1.全民所有制物業(yè)管理公司

全民所有制物業(yè)管理公司資產(chǎn)屬于國家所有。此類公司大多是從已有全民所有制

公司或行政事業(yè)單位中分離出來，以原有公司或行政事業(yè)單位房屋管理和維修部

門為基本，由原有公司或行政事業(yè)單位負(fù)責(zé)組建。此類公司在剛成立時(shí)，往往依

附于本來公司或行政事業(yè)單位，管理物業(yè)普通是由原有公司或行政事業(yè)單位自

建，具備自建自管特點(diǎn)。隨著物業(yè)管理市場不斷發(fā)育和全民所有制公司改革不斷

進(jìn)一步，此類公司已逐漸走上市場化發(fā)展軌道。

2.集體所有制物業(yè)管理公司

集體所有制物業(yè)管理公司資產(chǎn)屬于集體所有。此類公司普通是以街道原有房產(chǎn)管

理機(jī)構(gòu)為基本，由街道或其她機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組建，管理街道區(qū)域內(nèi)物業(yè)或其她物業(yè)。

此外，此類公司還可以由集體所有制房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)組建，重要管理公司自

己開發(fā)各類房產(chǎn)。

3.民營物業(yè)管理公司

民營物業(yè)管理公司是指民營性質(zhì)物業(yè)管理公司。

4.外資物業(yè)管理公司

外資物業(yè)管理公司是以外商獨(dú)資經(jīng)營、中外合資經(jīng)營或合伙經(jīng)營等形式進(jìn)行運(yùn)作

物業(yè)管理公司。

5.其她物業(yè)管理公司

其她物業(yè)管理公司是指公司資產(chǎn)屬于各種所有制經(jīng)濟(jì)成分投資主體所有物業(yè)管

理公司。

（二）按股東出資形式來劃分

1.物業(yè)管理有限責(zé)任公司

物業(yè)管理有限責(zé)任公司股東以其出資額為限，對(duì)公司承擔(dān)有限責(zé)任，公司以其所

有資產(chǎn)對(duì)公司債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。

2.物業(yè)管理股份有限公司

物業(yè)管理股份有限公司所有資產(chǎn)被分為等額股份，股東以其所持股份為限對(duì)公司

承擔(dān)責(zé)任，公司以其所有資產(chǎn)對(duì)公司債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。

3.股份合伙型物業(yè)管理公司

股份合伙型物業(yè)管理公司股東通過訂立合伙經(jīng)營章程，按其股份享有權(quán)利和義

務(wù)，公司以其所有資產(chǎn)對(duì)其債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。

三、物業(yè)管理公司常用模式

（一）房地產(chǎn)建設(shè)單位附屬子公司或部門

房地產(chǎn)建設(shè)單位附屬子公司是指由房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位投資成立法人或非法人

物業(yè)管理公司。此外，也有某些房地產(chǎn)公司在其內(nèi)部設(shè)立專門部門（不屬于公司），

承擔(dān)售后物業(yè)管理工作。這種公司特點(diǎn)是：房地產(chǎn)建設(shè)單位與物業(yè)管理單位之間

屬上下級(jí)關(guān)系。此類物業(yè)管理公司過去重要管理對(duì)象為上級(jí)建設(shè)單位開發(fā)房地產(chǎn)

項(xiàng)目，但近年來隨著市場化進(jìn)程不斷推動(dòng)，除了管理上級(jí)建設(shè)單位開發(fā)項(xiàng)目以外,

也通過市場獲取物業(yè)管理項(xiàng)目。

（二）獨(dú)立物業(yè)管理公司

獨(dú)立物業(yè)管理公司是指不依附于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位和其她單位，獨(dú)立注冊(cè)、自

主經(jīng)營、自負(fù)盈虧物業(yè)管理公司。

（三）物業(yè)管理集團(tuán)公司

物業(yè)管理集團(tuán)公司重要由集團(tuán)總公司和下屬子公司或分公司構(gòu)成。集團(tuán)總公司是

宏觀控制機(jī)構(gòu)，集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略決策由總公司負(fù)責(zé)，總公司機(jī)關(guān)中設(shè)若干業(yè)務(wù)處室

和行政辦公部門；子公司或分公司既可按地區(qū)設(shè)立，也可按專業(yè)服務(wù)內(nèi)容劃分，

如樓宇設(shè)備維修公司、清潔服務(wù)公司、保安服務(wù)公司以及物業(yè)管理公司等。

四、物業(yè)管理公司工商注冊(cè)登記

依照《公司法》和《物業(yè)管理公司資質(zhì)管理辦法》規(guī)定，物業(yè)管理公司設(shè)立程序

分為工商注冊(cè)登記和資質(zhì)審批兩個(gè)階段。

一、物業(yè)管理公司工商注冊(cè)登記（分為六個(gè)環(huán)節(jié)）

依照《公司法》規(guī)定，公司設(shè)立須向工商行政管理部門進(jìn)行注冊(cè)登記，在領(lǐng)取營

業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。因而，物業(yè)管理公司在營業(yè)前必要到工商行政管理部門注

冊(cè)登記，其辦理手續(xù)與普通公司相似。

（一）公司名稱預(yù)先審核

物業(yè)管理公司可結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)，依照所管理物業(yè)名稱、地區(qū)、公司發(fā)起人等取名，

但在起名時(shí)，必要符合《公司法》關(guān)于規(guī)定。依照公司登記管理關(guān)于規(guī)定，物業(yè)

管理公司應(yīng)當(dāng)由全體股東或發(fā)起人指定代表或委托代理人申請(qǐng)公司名稱預(yù)先核

準(zhǔn)，經(jīng)工商行政管理部門批準(zhǔn)后，獲得《公司名稱預(yù)先核準(zhǔn)告知書》。

（二）公司地址

物業(yè)管理公司應(yīng)以其重要辦事機(jī)構(gòu)所在地作為公司地址。

（三）注冊(cè)資本

《公司法》規(guī)定，科技開發(fā)、征詢、服務(wù)性有限責(zé)任公司最低限額注冊(cè)資本為

10萬元，物業(yè)管理公司作為服務(wù)性公司應(yīng)符合此規(guī)定。同步，考慮到公司注冊(cè)

后即應(yīng)辦理物業(yè)管理公司資質(zhì)證書，因而，注冊(cè)資本還應(yīng)符合各資質(zhì)級(jí)別注冊(cè)資

本規(guī)定規(guī)定。

（四）股東人數(shù)和法定代表人

在設(shè)立物業(yè)管理公司時(shí)，股東人數(shù)必要符合法定條件。

（五）公司人員

物業(yè)管理公司人數(shù)和從業(yè)資格應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法規(guī)規(guī)定。

（六）公司章程

物業(yè)管理公司章程是明確公司宗旨、性質(zhì)、資金、業(yè)務(wù)、經(jīng)營規(guī)模、組織機(jī)構(gòu)以

及利益分派、債權(quán)債務(wù)、內(nèi)部管理等內(nèi)容書面文獻(xiàn)，是設(shè)立公司最重要基本條件

之一。公司章程內(nèi)容因公司性質(zhì)和業(yè)務(wù)實(shí)際狀況不同而有所不同。普通工商行政

管理部門備有章程文本，重要內(nèi)容涉及：

(1)總則，涉及公司名稱和地址等；

(2)公司經(jīng)營范疇；

(3)公司注冊(cè)資本；

(4)股東姓名或名稱；

(5)股東權(quán)利和義務(wù)；

(6)股東出資方式和出資額，股東轉(zhuǎn)讓出資條件；

(7)公司機(jī)構(gòu)及產(chǎn)生辦法、職權(quán)、議事規(guī)則；

(8)公司法定代表；

(9)公司解散事由和清算辦法；

(10)職工錄取方式、待遇、管理辦法；

(11)公司各種規(guī)章制度。

物業(yè)管理公司在辦理公司注冊(cè)登記時(shí)，應(yīng)提交由具備法定資質(zhì)驗(yàn)資機(jī)構(gòu)出具驗(yàn)資

證明，以及必要審批文獻(xiàn)。物業(yè)管理公司如果符合規(guī)定條件，在工商行政機(jī)關(guān)發(fā)

給營業(yè)執(zhí)照后，公司即告成立。

五、物業(yè)管理公司資質(zhì)審批及管理

(一)物業(yè)管理公司資質(zhì)條件(注意：誰審批、誰頒發(fā)、誰管理)

物業(yè)管理公司資質(zhì)級(jí)別分為一、二、三級(jí)。國務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級(jí)物業(yè)管

理公司資質(zhì)證書頒發(fā)和管理；省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)物業(yè)管

理公司資質(zhì)證書頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)和三級(jí)物

業(yè)管理公司資質(zhì)頒發(fā)和管理，并接受國務(wù)院建設(shè)主管部門指引和監(jiān)督。設(shè)區(qū)市級(jí)

人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級(jí)物業(yè)管理公司資質(zhì)頒發(fā)和管理，并接受省、自

治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門指引和監(jiān)督。各資質(zhì)級(jí)別物業(yè)管理公司條件

如下:

1.一級(jí)資質(zhì)

⑴注冊(cè)資本為人民幣500萬元以上。

(2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等有關(guān)專業(yè)類專職管理和技術(shù)人員

不少于30人。其中，具備中級(jí)以上職稱人員不少于20人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)

責(zé)人應(yīng)具備相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。

(3)物業(yè)管理專業(yè)人員應(yīng)按照國家關(guān)于規(guī)定獲得職業(yè)資格證書。

(4)管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)

算基數(shù)比例之和不低于100%：

1)多層住宅200萬m2；

2)高層住宅100萬m2；

3)獨(dú)立式住宅(別墅)15萬m2；

4)辦公樓、工業(yè)廠房及其她物業(yè)50萬m2。

(5)建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等公司管理制度和原則，建立公司信用

檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良經(jīng)營管理業(yè)績。

2.二級(jí)資質(zhì)

⑴注冊(cè)資本為人民幣300萬元以上。

(2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等有關(guān)專業(yè)類專職管理和技術(shù)人員

不少于20人。其中，具備中級(jí)以上職稱人員不少于10人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)

責(zé)人應(yīng)具備相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。

(3)物業(yè)管理專業(yè)人員應(yīng)按照國家關(guān)于規(guī)定獲得職業(yè)資格證書。

(4)管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)

算基數(shù)比例之和不低于100%：

1)多層住宅100萬m2；

2)高層住宅50萬m2；

3)獨(dú)立式住宅(別墅)8萬m2；

4)辦公樓、工業(yè)廠房及其她物業(yè)20萬m2。

(5)建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等公司管理制度和原則，建立公司信用

檔案系統(tǒng)，有良好經(jīng)營管理業(yè)績。

注：計(jì)算基數(shù)如何算

計(jì)算時(shí)，將資質(zhì)規(guī)定中分類面積數(shù)放在分母，將公司該類物業(yè)實(shí)際管理面積數(shù)量

作為分子，然后加和。

例：有一家公司想申報(bào)一級(jí)資質(zhì)，管理多層住宅60萬m2；管理高層住宅80萬

m2；管理工業(yè)廠房80萬m2。

計(jì)算:(60/200+80/100+80/50)X100%=(0.3+0.8+1.6)X100%=270%

因而，該公司在這一項(xiàng)上，符合一級(jí)公司資質(zhì)申報(bào)規(guī)定。

3.三級(jí)資質(zhì)

⑴注冊(cè)資本為人民幣50萬元以上。

(2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等有關(guān)專業(yè)類專職管理和技術(shù)人員

不少于10人。其中，具備中級(jí)以上職稱人員不少于5人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)

責(zé)人應(yīng)具備相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。

(3)物業(yè)管理專業(yè)人員應(yīng)按照國家關(guān)于規(guī)定獲得職業(yè)資格證書。

(4)有委托物業(yè)管理項(xiàng)目。

(5)建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等公司管理制度和原則，建立公司信用

檔案系統(tǒng)。

表1-1物業(yè)管理公司資質(zhì)級(jí)別比較

資質(zhì)級(jí)別注冊(cè)資本(萬元)從事物業(yè)管類型(種類)物業(yè)管理面積規(guī)定(萬平方米)

公司管理制度和原則；公司信用檔案系統(tǒng)公司經(jīng)營業(yè)績規(guī)定專業(yè)管理人員(人

數(shù))

其中，中級(jí)以上職稱管理人員對(duì)財(cái)務(wù)、工程人員持有中級(jí)職稱規(guī)定

一級(jí)資質(zhì)250022本檔計(jì)算基數(shù)之和100%有規(guī)定優(yōu)良業(yè)績230220有

二級(jí)資質(zhì)2300N2本檔計(jì)算基數(shù)之和100%有規(guī)定良好業(yè)績220210有

三級(jí)資質(zhì)25021無規(guī)定有規(guī)定無規(guī)定21025有

（二）在申請(qǐng)資質(zhì)時(shí)需提供資料

新設(shè)立物業(yè)管理公司，其資質(zhì)級(jí)別按最低級(jí)別核定，并設(shè)一年暫定期。物業(yè)管理

公司在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30天內(nèi)，持如下資料向本地房地產(chǎn)主管部門申請(qǐng)資

質(zhì)：

（1）營業(yè)執(zhí)照；

⑵公司章程；

（3）驗(yàn)資證明；

（4）公司法定代表人身份證明；

（5）物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同，管理和技術(shù)人員職稱證書和勞

動(dòng)合同。

（三）物業(yè)管理公司資質(zhì)管理（內(nèi)容）

資質(zhì)管理是房地產(chǎn)行政主管部門依法對(duì)物業(yè)管理公司和行業(yè)進(jìn)行管理重要內(nèi)容

之一。除資質(zhì)審批外，資質(zhì)管理還涉及對(duì)已設(shè)立物業(yè)管理公司與否遵守法規(guī)、規(guī)

章，與否履行合同，以及經(jīng)營管理、信用等狀況進(jìn)行監(jiān)督檢查。資質(zhì)管理有助于

規(guī)范物業(yè)管理行為，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)監(jiān)督，維護(hù)物業(yè)管理市場秩序，提高物

業(yè)管理公司管理和服務(wù)水平。物業(yè)管理公司在申請(qǐng)核定資質(zhì)級(jí)別時(shí)，若浮現(xiàn)違背

《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定有關(guān)行為，將不會(huì)獲得資質(zhì)審批部門批準(zhǔn)。

六、物業(yè)管理公司組織形式與機(jī)構(gòu)設(shè)立

一、物業(yè)管理公司組織形式（熟悉）

物業(yè)管理公司應(yīng)依照自身實(shí)際狀況，選取適當(dāng)組織形式。物業(yè)管理公司組織形式

有直線制、直線職能制、事業(yè)部制、矩陣制等。

（一）直線制

直線制是最簡樸公司管理組織形式，它特點(diǎn)是：公司各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)者親自執(zhí)行所有管

理職能，按垂直系統(tǒng)直接領(lǐng)導(dǎo)，不設(shè)專門職能機(jī)構(gòu)（如圖1一1所示）。這種組織

形式合用于業(yè)務(wù)量較小小型物業(yè)管理公司初期管理，不能適應(yīng)較大規(guī)模和較復(fù)雜

物業(yè)管理。

（1）重要長處：領(lǐng)導(dǎo)可以集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)分明，指揮及時(shí)。

（2）重要缺陷：規(guī)定領(lǐng)導(dǎo)者通曉各種專業(yè)知識(shí)，具備多方面知識(shí)和技能。

（二）直線職能制

直線職能制以直線制為基本，在各級(jí)主管人員領(lǐng)導(dǎo)下，按專業(yè)分工設(shè)立相應(yīng)職能

部門，實(shí)行主管人員統(tǒng)一指揮和職能部門專業(yè)指引相結(jié)合組織形式（如圖1—2

所示）。其特點(diǎn)是各級(jí)主管人員直接指揮，職能機(jī)構(gòu)是直線行政主管參謀。職能

機(jī)構(gòu)對(duì)下面直線部門普通不能下達(dá)指揮命令和工作批示，只是起業(yè)務(wù)指引和監(jiān)督

作用。這種組織形式是當(dāng)前物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)立中普遍采用一種形式。

（1）重要長處：加強(qiáng)了專業(yè)管理職能，適應(yīng)涉及面廣、技術(shù)復(fù)雜、服務(wù)多樣化、

管理綜合性強(qiáng)物業(yè)管理公司。

⑵重要缺陷：機(jī)構(gòu)人員較多，成本較高；橫向協(xié)調(diào)困難，容易導(dǎo)致扯皮，減少

工作效率。

（三）事業(yè)部制

事業(yè)部制是較為當(dāng)代一種組織形式，是管理產(chǎn)品種類復(fù)雜、產(chǎn)品差別很大大型集

團(tuán)公司所采用一種組織形式（如圖1—3所示）。此類集團(tuán)公司按產(chǎn)品、地區(qū)或市

場將公司提成幾種相對(duì)獨(dú)立單位，即事業(yè)部。這種組織形式重要特點(diǎn)有：一是實(shí)

行分權(quán)管理，將政策制定和行政管理分開；二是每個(gè)事業(yè)部都是一種利潤中心，

實(shí)行獨(dú)立核算和自負(fù)盈虧。這種形式普通多由那些規(guī)模大、物業(yè)種類繁多、經(jīng)營

業(yè)務(wù)復(fù)雜多樣大型綜合型物業(yè)管理公司借鑒采用。

（1）重要長處：一是強(qiáng)化了決策機(jī)制，使公司最高領(lǐng)導(dǎo)掙脫了繁雜行政事務(wù)，著

重于公司重大事情決策;二是能調(diào)動(dòng)各事業(yè)部門積極性、責(zé)任心和積極性，增強(qiáng)

了公司活力；三是增進(jìn)了內(nèi)部競爭，提高了公司效率和效益；四是有助于復(fù)合型

人才考核培養(yǎng)，便于先進(jìn)人才脫穎而出。

⑵重要缺陷：事業(yè)部之間協(xié)調(diào)困難，機(jī)構(gòu)重疊，人員過多。

（四）矩陣制

矩陣制是在老式直線職能制縱向領(lǐng)導(dǎo)系統(tǒng)基本上，按照業(yè)務(wù)內(nèi)容、任務(wù)或項(xiàng)目劃

分而建立橫向領(lǐng)導(dǎo)系統(tǒng)，縱橫交叉，構(gòu)成矩陣形式（如圖1—4所示）。其特點(diǎn)是

在同一組織中既設(shè)立縱向職能部門，又建立橫向管理系統(tǒng)；參加項(xiàng)目成員受雙重

領(lǐng)導(dǎo)，既受所屬職能部門領(lǐng)導(dǎo)，又受項(xiàng)目組領(lǐng)導(dǎo)。

（1）重要長處：一是加強(qiáng)了各職能部門之間橫向聯(lián)系，充分運(yùn)用了人力資源；二

是有助于調(diào)動(dòng)各方工作積極性，解決解決各自責(zé)任范疇內(nèi)問題；三是具備較強(qiáng)機(jī)

動(dòng)性和適應(yīng)性。

⑵重要缺陷：一是組織構(gòu)造穩(wěn)定性較差，機(jī)構(gòu)人員較多，容易形成多頭領(lǐng)導(dǎo)；

二是部門之間關(guān)系復(fù)雜，協(xié)調(diào)工作量比較大，解決不當(dāng)容易產(chǎn)生矛盾。

七、物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)立影響因素（理解）

（一）公司戰(zhàn)略因素

戰(zhàn)略是為實(shí)現(xiàn)組織目的而制定產(chǎn)業(yè)定位和發(fā)展方向。組織機(jī)構(gòu)與組織戰(zhàn)略密切有

關(guān)，一方面組織戰(zhàn)略要受到現(xiàn)實(shí)組織機(jī)構(gòu)影響；另一方面，當(dāng)組織戰(zhàn)略發(fā)生了重

大變化時(shí)，組織機(jī)構(gòu)應(yīng)作相應(yīng)調(diào)節(jié)，以支持組織戰(zhàn)略變化。

（二）外部環(huán)境因素

外部環(huán)境重要涉及物業(yè)管理行業(yè)特點(diǎn)、人力資源條件、產(chǎn)品特點(diǎn)、客戶、市場特

點(diǎn)、物業(yè)管理政策法規(guī)和宏觀經(jīng)濟(jì)形勢等因素。在設(shè)計(jì)組織機(jī)構(gòu)時(shí)要考慮外部環(huán)

境及其穩(wěn)定性。外部環(huán)境越復(fù)雜、多變，組織機(jī)構(gòu)就越應(yīng)當(dāng)強(qiáng)調(diào)其適應(yīng)性，以便

采用各種對(duì)策來消除外部環(huán)境對(duì)公司不利影響。

（三）技術(shù)因素

技術(shù)因素重要指涉及設(shè)備、技術(shù)、管理知識(shí)在內(nèi)廣義技術(shù)概念。一方面，組織活

動(dòng)需要運(yùn)用技術(shù)來進(jìn)行；另一方面，技術(shù)及設(shè)備水平影響組織活動(dòng)，亦影響職責(zé)

劃分、崗位設(shè)立及素質(zhì)規(guī)定。

（四）組織規(guī)模及所處階段

組織規(guī)模直接影響到組織機(jī)構(gòu)管理層次、集權(quán)限度、規(guī)范化及制度化；組織規(guī)模

比較大公司，工作專門化、部門化限度較高。公司所處發(fā)展階段不同，面臨重要

任務(wù)和目的也有所不同，組織機(jī)構(gòu)也應(yīng)有所差別。

八、物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)立規(guī)定（理解）

（一）按照規(guī)模、任務(wù)設(shè)立

物業(yè)管理公司在設(shè)立組織機(jī)構(gòu)時(shí)，一方面應(yīng)考慮管理規(guī)模，普通而言，管理面積

越大，員工越多，劃分管理層次就越多，部門和職能設(shè)立就越全面，分工越精細(xì)；

另一方面，在保證核心職能基本上，又應(yīng)恰當(dāng)減少部門劃分，或者將幾種有關(guān)部

門合并成一種綜合部門，采用一專多能、一職多責(zé)組織機(jī)構(gòu)設(shè)立方式。物業(yè)管理

公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)立要服從公司任務(wù)和目的，依照物業(yè)管理模式任務(wù)和目的不同，

組織機(jī)構(gòu)設(shè)立重點(diǎn)也應(yīng)當(dāng)有所區(qū)別。

（二）統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分層管理

物業(yè)管理公司各部門和項(xiàng)目應(yīng)有明確分工，把公司任務(wù)和目的進(jìn)行層層分解，貫

徹到每個(gè)職能部門和項(xiàng)目，有效控制管理行為，實(shí)現(xiàn)集權(quán)與分權(quán)相結(jié)合。物業(yè)管

理公司無論進(jìn)行如何組織機(jī)構(gòu)設(shè)立，都要服從統(tǒng)一指揮原則，即公司各個(gè)機(jī)構(gòu)在

公司總體發(fā)展戰(zhàn)略和方針指引下，服從上級(jí)命令和指揮。這樣才干避免多頭領(lǐng)導(dǎo)

和多頭指揮，保證政令暢通，提高管理工作效率和效果。

（三）分工協(xié)作

在物業(yè)管理公司中，應(yīng)加強(qiáng)上下級(jí)之間縱向協(xié)作，改進(jìn)各職能部門、各項(xiàng)目、各

崗位之間橫向協(xié)作關(guān)系。物業(yè)管理公司組織構(gòu)造劃分涉及管理層次劃分、部門劃

分和職權(quán)劃分。各層級(jí)、部門和職位之間要有專業(yè)部門或人員來管理和負(fù)責(zé)，各

部門和人員之間又應(yīng)當(dāng)保持互相協(xié)作關(guān)系。

（四）精干、高效、靈活

物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)在精簡、精干、高效同步，還應(yīng)依照公司外部環(huán)境變化和

公司內(nèi)部業(yè)務(wù)發(fā)展需要，及時(shí)作出必要調(diào)節(jié)。

九、物業(yè)管理公司機(jī)構(gòu)設(shè)立（掌握）

物業(yè)管理公司規(guī)模較大、管理物業(yè)較多時(shí)，公司總體構(gòu)造可分為兩級(jí)：公司總部

和各項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)（也有稱管理處、服務(wù)中心或服務(wù)處）。在公司總部可以設(shè)立若

干職能部門，分管各項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)不同業(yè)務(wù)；項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)詳細(xì)管理服務(wù)操

作。

普通狀況下，公司職能機(jī)構(gòu)及其職責(zé)，重要涉及如下內(nèi)容：

（一）總經(jīng)理室

總經(jīng)理室普通設(shè)總經(jīng)理和若干副總經(jīng)理及“三師”（總會(huì)計(jì)師、總經(jīng)濟(jì)師、總工

程師等），某些公司還設(shè)有總經(jīng)理

助理，她們共同構(gòu)成公司決策層，對(duì)公司重大問題作出決策。

（二）人力資源部

人力資源部重要職責(zé)涉及：制定公司各項(xiàng)人力資源管理制度，編制人力資源發(fā)展

和培訓(xùn)籌劃，優(yōu)化人力資源構(gòu)造和人力資源配備，設(shè)計(jì)實(shí)行薪酬管理方案，完畢

人員招募、任免、調(diào)配、考核、獎(jiǎng)懲、培訓(xùn)、辭退、辭退等工作。

（三）行政管理部

行政管理部重要職責(zé)涉及：編制實(shí)行行政管理、公司文化建設(shè)、品牌管理和信息

化建設(shè)規(guī)劃和預(yù)算，建立有關(guān)規(guī)章制度、管理原則和工作原則，完畢公司尋常行

政管理、公司文化和社區(qū)文化建設(shè)、品牌策劃、后勤保障、內(nèi)部信息管理、信息

化建設(shè)、對(duì)外事務(wù)聯(lián)系等工作。

（四）財(cái)務(wù)部

財(cái)務(wù)部重要職責(zé)涉及：堅(jiān)持原則，遵守財(cái)經(jīng)紀(jì)律，執(zhí)行財(cái)務(wù)規(guī)章制度；編制財(cái)務(wù)

籌劃，做好財(cái)務(wù)核算、成本控制、預(yù)算和決算管理、財(cái)務(wù)分析和財(cái)務(wù)管理等工作;

督促檢查各項(xiàng)目財(cái)務(wù)收支狀況，監(jiān)督資金和資產(chǎn)安全運(yùn)作，增收節(jié)支；定期向總

經(jīng)理室報(bào)告財(cái)務(wù)收支狀況。

（五）品質(zhì)管理部

品質(zhì)管理部重要職責(zé)涉及：公司質(zhì)量管理體系運(yùn)營和維護(hù)，各物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)品質(zhì)

監(jiān)督，客戶滿意度評(píng)價(jià)及監(jiān)督，管理評(píng)審，協(xié)助新物業(yè)項(xiàng)目建立質(zhì)量管理體系，

外部質(zhì)量審核協(xié)調(diào)，內(nèi)部服務(wù)品質(zhì)審核組織協(xié)調(diào)，客戶服務(wù)監(jiān)督管理，客戶關(guān)系

管理，客戶投訴解決，客戶滿意度評(píng)價(jià)等。

（六）市場拓展部

市場拓展部重要職責(zé)涉及：物業(yè)管理市場調(diào)查研究，物業(yè)管理市場拓展，物業(yè)項(xiàng)

目可行性研究分析，制作標(biāo)書，投標(biāo)管理，新接管物業(yè)項(xiàng)當(dāng)前期介入管理組織和

協(xié)調(diào)，顧問項(xiàng)目管理與協(xié)調(diào)等。

（七）經(jīng)營管理部

經(jīng)營管理部重要職責(zé)涉及：制定和分解公司經(jīng)營籌劃和經(jīng)營目的，制定物業(yè)項(xiàng)目

考核體系、考核指標(biāo)和原則，組織對(duì)各物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行目的考核等。

（八）工程管理部

工程管理部重要職責(zé)涉及：工程維修和運(yùn)營保障，合格工程維修分包商評(píng)審；各

項(xiàng)維修保養(yǎng)工程和工程改造項(xiàng)目招投標(biāo)、預(yù)算及審價(jià)、合同評(píng)審工作，為各物業(yè)

項(xiàng)目提供工程技術(shù)支持、工程設(shè)備運(yùn)營和維修評(píng)審，支持新項(xiàng)目做好新接管物業(yè)

移送、驗(yàn)收和工程管理，負(fù)責(zé)或參加關(guān)于工程設(shè)備管理文獻(xiàn)編制等。

（九）安全管理部

安全管理部重要職責(zé)涉及：各物業(yè)項(xiàng)目安全管理監(jiān)督控制、安全管理指引統(tǒng)籌安

排、安全檢查統(tǒng)籌安排、安全管理評(píng)審、新項(xiàng)目安全管理支持和協(xié)助、負(fù)責(zé)或參

加關(guān)于標(biāo)書安全管理文獻(xiàn)編制等；詳細(xì)負(fù)責(zé)公司安全

管理制度及工作籌劃制定與實(shí)行，并監(jiān)督、指引、協(xié)調(diào)和考核各項(xiàng)月執(zhí)行狀況；

完畢安全巡邏、安全投訴解決、定期消防安全檢查等工作；協(xié)助項(xiàng)目對(duì)重大安全

事故或突發(fā)事件調(diào)查和解決。

（十）環(huán)境管理部

環(huán)境管理部重要職責(zé)涉及：負(fù)責(zé)清潔、綠化管理，保持環(huán)境衛(wèi)生，實(shí)行公司對(duì)清

潔和綠化分包方監(jiān)管等；詳細(xì)負(fù)責(zé)指弓I、監(jiān)督各項(xiàng)目清潔綠化尋常維護(hù)保養(yǎng)工作;

負(fù)責(zé)對(duì)承包方監(jiān)督檢查與考核；負(fù)責(zé)制定公共環(huán)境衛(wèi)生防護(hù)各類管理辦法，組織

編制并實(shí)行項(xiàng)目清潔綠化大、中型維護(hù)保養(yǎng)籌劃。

復(fù)習(xí)思考題

1.簡述物業(yè)管理公司概念、特性。

2.簡述物業(yè)管理公司類型。

3.物業(yè)管理公司注冊(cè)登記包括哪些要點(diǎn)？

4.物業(yè)管理公司資質(zhì)分為哪些級(jí)別?應(yīng)由哪些機(jī)構(gòu)頒發(fā)相應(yīng)資質(zhì)證書？

5.新設(shè)立物業(yè)管理公司在資質(zhì)申報(bào)時(shí)應(yīng)提供哪些資料？

6.簡述設(shè)立物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)規(guī)定。

7.簡述物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)立影響因素。

8.簡述直線職能式組織機(jī)構(gòu)重要優(yōu)缺陷。

第2講

一、內(nèi)容提綱

1.物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)及其特點(diǎn)

2.物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)原則與規(guī)定

3.物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)策劃與實(shí)行

4.物業(yè)管理招標(biāo)類型

5.物業(yè)管理招標(biāo)方式

6.物業(yè)管理招標(biāo)內(nèi)容

7.物業(yè)管理招標(biāo)條件與程序

8.物業(yè)管理投標(biāo)條件

9.物業(yè)管理投標(biāo)程序

10.物業(yè)管理投標(biāo)方略技巧

11.制定物業(yè)管理方案

(1)制定物業(yè)管理方案普通程序

(2)制定物業(yè)管理方案規(guī)定

(3)物業(yè)管理方案基本內(nèi)容

(4)制定物業(yè)管理方案要點(diǎn)及辦法

二、考試目和考試規(guī)定

本某些考試目是測試應(yīng)考人員對(duì)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)有關(guān)法規(guī)和物業(yè)管理招投標(biāo)

內(nèi)容、環(huán)節(jié)、規(guī)定，以及物業(yè)管理方案編寫等知識(shí)掌握限度和綜合運(yùn)用能力。

考試基本規(guī)定

掌握：物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)有關(guān)法規(guī)，物業(yè)管理招、投標(biāo)內(nèi)容、環(huán)節(jié)和規(guī)定，物業(yè)

管理投標(biāo)文獻(xiàn)及方案編寫。

熟悉：物業(yè)管理招標(biāo)條件和程序，投標(biāo)方略和技巧。

理解：物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)基本規(guī)定與原則。

考題類型規(guī)定

本某些考題類型為：單項(xiàng)選取題、多項(xiàng)選取題、綜合分析題。

三、內(nèi)容輔導(dǎo)

物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)及其特點(diǎn)

物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)是招標(biāo)投標(biāo)雙方運(yùn)用價(jià)值規(guī)律和市場競爭機(jī)制，通過規(guī)范有序

招標(biāo)投標(biāo)行為擬定物業(yè)管理權(quán)活動(dòng)。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)，是國內(nèi)物業(yè)管理發(fā)展必

然產(chǎn)物，也是行業(yè)發(fā)展日趨成熟體現(xiàn)。

物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)與其她行業(yè)相比，具備一定自身特點(diǎn)。本章擬從物業(yè)管理招標(biāo)

投標(biāo)概念入手，對(duì)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)內(nèi)容、形式以及招標(biāo)投標(biāo)策劃與實(shí)行，物業(yè)

管理方案制作等方面分別予以闡述。

第一節(jié)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)內(nèi)容與形式

一、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)概念

一方面，要將招標(biāo)和投標(biāo)加以區(qū)別。

（一）物業(yè)管理招標(biāo)

1.物業(yè)管理招標(biāo)概念

物業(yè)管理招標(biāo)，是物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品預(yù)購一種交易方式，即由物業(yè)建設(shè)單位、業(yè)

主大會(huì)或物業(yè)所有權(quán)人（如下簡稱招標(biāo)人）依照物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，制定符合其管

理服務(wù)規(guī)定和原則招標(biāo)文獻(xiàn)，由多家物業(yè)管理公司或?qū)I(yè)管理公司參加競投，從

中選取最符合條件競投者，并與之訂立物業(yè)管理服務(wù)合同一種交易行為。

在國內(nèi)全面實(shí)行市場經(jīng)濟(jì)體制環(huán)境下，通過市場競爭機(jī)制來篩選物業(yè)管理公司已

經(jīng)形成氛圍，越來越多公司會(huì)通過招投標(biāo)這種方式獲得對(duì)物業(yè)實(shí)行服務(wù)管理機(jī)

會(huì)。

2.物業(yè)管理招標(biāo)主體

物業(yè)管理招標(biāo)主體普通是物業(yè)建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)（單一業(yè)主）、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人（政

府機(jī)關(guān)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)部門）。

在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理公司之前前期物業(yè)管理活動(dòng)中，由物業(yè)建設(shè)單位

負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)組織工作；業(yè)主大會(huì)已經(jīng)成立，由業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)實(shí)行物業(yè)

管理招標(biāo)組織工作。

某些重點(diǎn)基本設(shè)施或大型公用設(shè)施物業(yè)（如機(jī)場、碼頭、醫(yī)院、學(xué)校、口岸、政

府辦公樓等），其產(chǎn)權(quán)人多為政府國有資產(chǎn)管理部門，此類型物業(yè)招標(biāo)必要經(jīng)國

有資產(chǎn)管理部門或有關(guān)產(chǎn)權(quán)部門批準(zhǔn)，普通由產(chǎn)權(quán)人或管理使用單位、政府采購

中心等作為招標(biāo)人組織招標(biāo)。

（二）物業(yè)管理投標(biāo)

1.物業(yè)管理投標(biāo)概念

物業(yè)管理投標(biāo)，是對(duì)物業(yè)管理招標(biāo)響應(yīng)，是指符合招標(biāo)條件物業(yè)管理公司，依照

招標(biāo)文獻(xiàn)中擬定各項(xiàng)管理服務(wù)規(guī)定與原則，編制投標(biāo)文獻(xiàn),參加投標(biāo)競爭行為。

2.物業(yè)管理投標(biāo)主體

物業(yè)管理投標(biāo)主體普通是指具備符合招標(biāo)條件物業(yè)管理公司或?qū)I(yè)管理公司（如

下簡稱投標(biāo)人）。

專業(yè)管理公司普通是指具備一定資質(zhì)、能承辦物業(yè)管理專項(xiàng)服務(wù)專業(yè)化公司，如

電梯（安裝、維修）專業(yè)公司、樓宇設(shè)備專業(yè)公司、清潔衛(wèi)生專業(yè)公司、園林綠化

專業(yè)公司等。

就整體物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目而言，投標(biāo)主體必要是具備相應(yīng)資質(zhì)物業(yè)管理公司。但

市場上也存在將一種整體物業(yè)管理項(xiàng)目按內(nèi)容進(jìn)行分項(xiàng)投標(biāo)狀況，參加投標(biāo)不但

有物業(yè)管理公司，也有相應(yīng)專業(yè)管理公司。

二、物業(yè)管理招標(biāo)類型

（一）按物業(yè)類型劃分

依照物業(yè)不同類型，可以將物業(yè)管理招標(biāo)分為住宅項(xiàng)目招標(biāo)和非住宅項(xiàng)目招標(biāo)兩

大類。其中非住宅類項(xiàng)目可分為商業(yè)區(qū)、寫字樓、工業(yè)區(qū)、公用基本設(shè)施（如機(jī)

場、醫(yī)院、地鐵、學(xué)校、碼頭、步行街）等。

（二）按項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容實(shí)行劃分

依照物業(yè)管理項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容和招標(biāo)人不同規(guī)定，可以將物業(yè)管理投標(biāo)分為整體物

業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)、單項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目招標(biāo)和分階段項(xiàng)目招標(biāo)等類型。

如規(guī)劃用地為54萬m2某大學(xué)城物業(yè)管理項(xiàng)目，其招標(biāo)單位將該項(xiàng)目房屋本體與

設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理、清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化、綜合服務(wù)等項(xiàng)目分別招標(biāo)；在房屋本

體與設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理這一單項(xiàng)招標(biāo)中，又將重要設(shè)備如電梯、空調(diào)冷水機(jī)組管

理分離出來，另行由招標(biāo)方負(fù)責(zé)指定專業(yè)公司作為分包商；在清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠

化分項(xiàng)招標(biāo)中，不但有具備專業(yè)資質(zhì)物業(yè)管理公司參加，也有清潔、綠化等專業(yè)

公司參加。

（三）按招標(biāo)主體類型劃分

依照物業(yè)管理招標(biāo)主體不同，可以將物業(yè)管理招標(biāo)分為物業(yè)建設(shè)單位為主體招

標(biāo)、業(yè)主大會(huì)（或單一業(yè)主）為主體招標(biāo)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人為主體招標(biāo)等類型。

前期物業(yè)管理普通以物業(yè)建設(shè)單位為招標(biāo)主體；物業(yè)管理正常運(yùn)作后，普通以業(yè)

主大會(huì)為招標(biāo)主體；若物業(yè)性質(zhì)為重點(diǎn)基本設(shè)施或大型公用設(shè)施、政府辦公設(shè)施,

招標(biāo)主體則為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、管理使用單位或政府采購中心。

（四）按項(xiàng)目服務(wù)方式劃分

依照物業(yè)管理服務(wù)方式不同，物業(yè)管理招標(biāo)可以分為全權(quán)管理項(xiàng)目招標(biāo)、顧問項(xiàng)

目招標(biāo)等類型。

三、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)特點(diǎn)

（1）由于物業(yè)管理是綜合性服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容涵蓋范疇和領(lǐng)域較廣，甚至在一種項(xiàng)

目中有時(shí)會(huì)浮現(xiàn)幾種不同類

型物業(yè)，并規(guī)定投標(biāo)人提供綜合性管理服務(wù)，因而，物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)具備明顯

綜合性特點(diǎn)。如高校物業(yè)項(xiàng)目或大型社區(qū)物業(yè)項(xiàng)目，由于其物業(yè)涉及住宅、公寓、

辦公樓、教學(xué)樓、商業(yè)服務(wù)區(qū)、工業(yè)區(qū)（校辦公司）等，普通具備地區(qū)廣、物業(yè)類

型多、服務(wù)領(lǐng)域廣等特點(diǎn)，因而，規(guī)定投標(biāo)方所提供服務(wù)具備綜合性。

⑵由于國內(nèi)幅員遼闊，人口眾多，各地經(jīng)濟(jì)、地理、人文等方面不盡相似，不

同地區(qū)人們對(duì)物業(yè)管理認(rèn)知水平、消費(fèi)觀念、需求原則存在著較大差別；同步，

由于物業(yè)類型不同，招標(biāo)人對(duì)項(xiàng)目招標(biāo)條件和對(duì)投標(biāo)人規(guī)定就會(huì)不同，因而，投

標(biāo)人在分析和策劃投標(biāo)活動(dòng)時(shí)應(yīng)當(dāng)依照詳細(xì)狀況采用有差別方式和方略。

（3）物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)具備一定行業(yè)特殊性，重要體當(dāng)前如下兩個(gè)方面：

一是招標(biāo)主體特殊性。一方面，物業(yè)管理招標(biāo)主體可以是業(yè)主大會(huì)（或單一業(yè)主）、

建設(shè)單位、政府機(jī)關(guān)（或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人）或事業(yè)單位，因而，雖然是同一類型物業(yè)，

也會(huì)因產(chǎn)權(quán)人身份不同而致使招標(biāo)主體也不同。另一方面，同一物業(yè)在投入使用

先后招標(biāo)主體也會(huì)發(fā)生變化，如建設(shè)期間和成立業(yè)主大會(huì)之前由建設(shè)單位作為招

標(biāo)主體；成立業(yè)主大會(huì)后則改由業(yè)主大會(huì)為招標(biāo)主體。再次，對(duì)于公用設(shè)施和政

府物業(yè)，由于其產(chǎn)權(quán)人多為政府資產(chǎn)管理部門，因而，該類物業(yè)物業(yè)管理招標(biāo)投

標(biāo)，須由其產(chǎn)權(quán)人組織，若由使用人組織，則須經(jīng)產(chǎn)權(quán)部門授權(quán)委托。

二是物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容特殊性。物業(yè)管理不同于普通服務(wù)業(yè)，是具備社會(huì)公共服

務(wù)和個(gè)體服務(wù)特性群體服務(wù)，提供是全天候、不間斷、全方位和多層次服務(wù)產(chǎn)品,

因而，物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)內(nèi)容也因產(chǎn)品服務(wù)對(duì)象、服務(wù)需求和服務(wù)內(nèi)容而具備相

對(duì)不擬定性。

四、物業(yè)管理招標(biāo)方式

（一）公開招標(biāo)

公開招標(biāo)是指招標(biāo)人通過公共媒介發(fā)布招標(biāo)公示，邀請(qǐng)所有符合投標(biāo)條件物業(yè)管

理公司參加投標(biāo)招標(biāo)方式。

招標(biāo)人采用公開招標(biāo)方式，一方面應(yīng)依法發(fā)布招標(biāo)公示。招標(biāo)公示必要載明招標(biāo)

人名稱和地址、招標(biāo)項(xiàng)目基本狀況和獲取招標(biāo)文獻(xiàn)辦法等詳細(xì)事項(xiàng)。招標(biāo)文獻(xiàn)應(yīng)

當(dāng)明確開標(biāo)日期、時(shí)間和地點(diǎn)。凡樂意參加投標(biāo)單位，可以按指明方式領(lǐng)取或購

買關(guān)于資料，接受按規(guī)定程序進(jìn)行評(píng)比，有招標(biāo)還設(shè)定預(yù)選和人圍程序等。

公開招標(biāo)重要特點(diǎn)是招標(biāo)人以公開方式邀請(qǐng)不擬定法人組織參加投標(biāo)，招標(biāo)程序

和中標(biāo)成果公開，評(píng)比條件及程序是預(yù)先設(shè)定，且不容許在程序啟動(dòng)后單方面變

更。

（二）邀請(qǐng)招標(biāo)

邀請(qǐng)招標(biāo)，也稱作有限競爭性招標(biāo)或選取性招標(biāo)，是指招標(biāo)人預(yù)先選取若干有能

力公司，直接向其發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)方式。

采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式招標(biāo)人，在投標(biāo)邀請(qǐng)和招標(biāo)文獻(xiàn)上應(yīng)明確招標(biāo)人名稱和地址，

招標(biāo)項(xiàng)目基本狀況和獲取招標(biāo)文獻(xiàn)辦法，以及開標(biāo)日期、時(shí)間和地點(diǎn)等詳細(xì)事項(xiàng)。

邀請(qǐng)招標(biāo)實(shí)行程序?qū)γ恳环N預(yù)定投標(biāo)人都是公開，因而具備一定公開性。

采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)慎重選取參選投標(biāo)人，特別是重點(diǎn)考察投標(biāo)單位當(dāng)

前和過去財(cái)務(wù)狀況、近期內(nèi)承辦同類項(xiàng)目管理水平、與否具備管理經(jīng)驗(yàn).在本地

區(qū)或同行業(yè)信譽(yù)度、對(duì)招標(biāo)項(xiàng)目綜合承擔(dān)能力等。招標(biāo)人只有對(duì)投標(biāo)人在數(shù)量和

質(zhì)量上進(jìn)行合理篩選，才干保證邀請(qǐng)招標(biāo)最后成功。

邀請(qǐng)招標(biāo)重要特點(diǎn)是招標(biāo)人不使用公開公示方式，投標(biāo)人是特定，即只有接受邀

請(qǐng)公司才是合格投標(biāo)人，投標(biāo)人數(shù)量有限。

五、物業(yè)管理招標(biāo)內(nèi)容(掌握)

(-)初期介入和前期物業(yè)管理階段招標(biāo)內(nèi)容

初期介入階段重要是指物業(yè)開發(fā)設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收階段，前期物業(yè)管理

階段是指從入住到業(yè)主大會(huì)聘請(qǐng)物業(yè)管理公司承擔(dān)尋常管理前階段。在初期介入

和前期物業(yè)管理階段，規(guī)定提供相應(yīng)物業(yè)管理服務(wù)重要招標(biāo)內(nèi)容有：

(1)對(duì)投標(biāo)物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)提供專業(yè)合理化建議；

(2)對(duì)投標(biāo)物業(yè)設(shè)施配備合理性及建筑材料選用提供專業(yè)意見；

(3)對(duì)投標(biāo)物業(yè)建筑設(shè)計(jì)、施工與否符合后期物業(yè)管理需要提供專業(yè)意

見并對(duì)現(xiàn)場進(jìn)行必要監(jiān)督；

(4)提出投標(biāo)物業(yè)其她管理建議；

(5)參加物業(yè)竣工驗(yàn)收，并提出相應(yīng)整治意見；

(6)設(shè)計(jì)物業(yè)管理模式，制定員工培訓(xùn)籌劃；

(7)對(duì)經(jīng)營性物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營策劃，制定租賃方略方案和宣傳推廣方案；

(8)建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，制定物業(yè)管理方案；

(9)辦理移送接管，對(duì)業(yè)主入住、裝修實(shí)行管理和服務(wù)。

(注：詳細(xì)闡述詳見有關(guān)章節(jié)。)

(二)常規(guī)物業(yè)管理招標(biāo)內(nèi)容

常規(guī)物業(yè)管理規(guī)定提供有關(guān)服務(wù)重要內(nèi)容有：

(1)項(xiàng)目機(jī)構(gòu)建立與尋常運(yùn)作機(jī)制建立,涉及機(jī)構(gòu)設(shè)立、崗位安排、管理制度等；

(2)房屋及共用設(shè)施設(shè)備管理；

(3)環(huán)境與公共秩序管理，涉及清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化養(yǎng)護(hù)、停車場及安全防范等；

(4)客戶管理、客戶服務(wù)和便民辦法；

(5)精神文明建設(shè)；

(6)物業(yè)租賃經(jīng)營；

(7)財(cái)務(wù)管理，涉及對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)和專項(xiàng)維修資金使用和管理。

(三)物業(yè)管理招標(biāo)中管理方式擬定

物業(yè)管理項(xiàng)目承辦有全方位服務(wù)型管理、顧問服務(wù)型

管理和合資合伙等三種方式。

(1)所謂全方位服務(wù)型管理方式，是指招標(biāo)人聘請(qǐng)物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)對(duì)招標(biāo)物業(yè)

進(jìn)行全方位常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)，由物業(yè)管理公司自行負(fù)責(zé)組織實(shí)行和運(yùn)作，招標(biāo)

人只負(fù)責(zé)對(duì)管理服務(wù)質(zhì)量和效果進(jìn)行綜合測評(píng)。

(2)所謂顧問服務(wù)型管理方式，是指由物業(yè)管理公司派駐相應(yīng)管理小組，對(duì)招標(biāo)

人前期物業(yè)管理或全方位常規(guī)物業(yè)管理進(jìn)行顧問指引服務(wù)，尋常運(yùn)作完全由招標(biāo)

人(或原有管理方)自行負(fù)責(zé)。顧問服務(wù)管理方式事實(shí)上是征詢服務(wù)一種延伸。

(3)所謂合資合伙方式，是指招標(biāo)投標(biāo)雙方就招標(biāo)物業(yè)常規(guī)物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營

等內(nèi)容采用合資合伙方式，普通合用于大型綜合性物業(yè)、經(jīng)營型物業(yè)或招標(biāo)人有

下屬物業(yè)管理公司狀況。

物業(yè)管理方式普通由招標(biāo)人在招標(biāo)文獻(xiàn)中明確規(guī)定項(xiàng)目所采用方式，招標(biāo)人也可

以規(guī)定投標(biāo)人依照物業(yè)實(shí)際狀況選取擬定一種方式。

如在北京市某綜合辦公樓物業(yè)管理招標(biāo)活動(dòng)中，項(xiàng)目建筑面積為94000m2,招標(biāo)

內(nèi)容為前期物業(yè)管理和全方位常規(guī)物業(yè)管理兩項(xiàng)，招標(biāo)方式為公開招標(biāo)。在管理

方式擬定上，招標(biāo)人提出了上述三種方式，規(guī)定投標(biāo)人根據(jù)招標(biāo)物業(yè)現(xiàn)狀和投標(biāo)

人自身經(jīng)驗(yàn)、優(yōu)勢，選取最適合招標(biāo)物業(yè)管理方式，并提出相應(yīng)管理方案。(練

習(xí)：以這一段內(nèi)容為素材簡樸練習(xí)方案編寫)

第二節(jié)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)策劃與實(shí)行

一、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)基本規(guī)定與原則(理解)

注意：分別站在招標(biāo)方、投標(biāo)方角度提出規(guī)定。

(-)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)基本規(guī)定

(1):遵守法律法規(guī)：參加招標(biāo)投標(biāo)雙方應(yīng)依照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定組織物業(yè)管

理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，即對(duì)招標(biāo)投標(biāo)方資格認(rèn)定以及招標(biāo)投標(biāo)詳細(xì)實(shí)行程序等，都必

要符合有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，并接受關(guān)于部門監(jiān)督與管理。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)法律

根據(jù)重要有《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《前期物業(yè)管理招

標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》及各地方有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定。

(2)；考慮市場需求：在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)過程中，無論是招標(biāo)方還是投標(biāo)方都

應(yīng)當(dāng)充分考慮市場要素。招標(biāo)方應(yīng)在充分理解和掌握物業(yè)管理市場信息基本上擬

定招標(biāo)方式和招標(biāo)內(nèi)容，選取投標(biāo)公司范疇，決定中標(biāo)成果，保證招標(biāo)順利實(shí)行;

投標(biāo)方應(yīng)在充分把握招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)信息與動(dòng)態(tài)變化前提下，對(duì)投標(biāo)項(xiàng)目可行性和

項(xiàng)目外部環(huán)境和條件等方面進(jìn)行綜合評(píng)估，策劃組織投標(biāo)活動(dòng)，保證投標(biāo)成功。

(3)：依照實(shí)際需要：招標(biāo)方應(yīng)依照項(xiàng)目實(shí)際狀況和業(yè)

主(或物業(yè)使用人)需求，選取最適合項(xiàng)目運(yùn)作和業(yè)主(或物業(yè)使用人)需求物業(yè)管

理公司及服務(wù)；對(duì)投標(biāo)方而言，不但要根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際狀況和業(yè)主(或物業(yè)使用人)

需求制定符合項(xiàng)目規(guī)定物業(yè)管理模式和運(yùn)作方案，還應(yīng)充分考慮項(xiàng)目運(yùn)作實(shí)行過

程中潛在風(fēng)險(xiǎn)，在投標(biāo)方略方面也應(yīng)當(dāng)結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)與公司自身?xiàng)l件組織投標(biāo)活

動(dòng)。

(4)：嚴(yán)格遵守程序：按照國際慣例和有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，應(yīng)明確招標(biāo)投標(biāo)有關(guān)

程序和時(shí)間安排，保證招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)順利實(shí)行。如構(gòu)成評(píng)標(biāo)委員會(huì)專家必要從政

府專家?guī)熘谐槿?；招?biāo)人在發(fā)布招標(biāo)公示或投標(biāo)邀請(qǐng)書10日內(nèi)必要提交與招標(biāo)

項(xiàng)目和招標(biāo)活動(dòng)關(guān)于資料，向項(xiàng)目所在地縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管

部門備案等。

（二）物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)基本原則

（1）物業(yè)管理招標(biāo)由招標(biāo)人依法組織實(shí)行。招標(biāo)人不得以不合理?xiàng)l件限制或者排

斥潛在投標(biāo)人，不得對(duì)潛在投標(biāo)人進(jìn)行歧視待遇，不得對(duì)潛在投標(biāo)人提出與招標(biāo)

物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)際規(guī)定不符過高資格等規(guī)定。

（2）在評(píng)標(biāo)委員會(huì)構(gòu)成以及開標(biāo)；答辯、記分、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)等程序和辦法上，應(yīng)

當(dāng)嚴(yán)格遵循有關(guān)法律、法規(guī)和招標(biāo)文獻(xiàn)規(guī)定，公正地對(duì)待每一種投標(biāo)單位，禁止

任何人、任何單位在招標(biāo)投標(biāo)過程中運(yùn)用特權(quán)或優(yōu)勢獲得不合法利益。

（3）招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中條件、程序、辦法、過程、成果及有關(guān)信息應(yīng)保持公開，并

且是積極針對(duì)所有受眾，應(yīng)使招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)每一種環(huán)節(jié)都保持高度透明，保證招

標(biāo)投標(biāo)公平、公正地實(shí)行。

（4）在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)過程中，招標(biāo)投標(biāo)雙方應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照招標(biāo)投標(biāo)程序規(guī)定

和有關(guān)法律規(guī)范實(shí)行招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，實(shí)事求是，守信踐諾，精確履行招標(biāo)投標(biāo)義

務(wù)，詳細(xì)體當(dāng)前如下幾種方面：（也許多選題）

1）招標(biāo)人不得事先預(yù)定中標(biāo)單位或設(shè)定不公平條件，不得在招標(biāo)過程中以言行影

響評(píng)標(biāo)委員會(huì)或協(xié)助某一投標(biāo)單位獲得競爭優(yōu)勢；

2）招標(biāo)人不得違背規(guī)定回絕與中標(biāo)人訂立合同；

3）投標(biāo)人不得與招標(biāo)人或其她投標(biāo)人串通投標(biāo)，損害國家利益、社會(huì)公共利益或

者她人合法權(quán)益；

4）投標(biāo)人不得向招標(biāo)人或者評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員行賄或以其她不合法手段謀取中

標(biāo)。

二、物業(yè)管理招標(biāo)條件與程序（熟悉）

注意：區(qū)別招標(biāo)方和投標(biāo)方

（一）物業(yè)管理招標(biāo)條件

1.主體條件

招標(biāo)人為業(yè)主委員會(huì)，須經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，同步應(yīng)將招標(biāo)投標(biāo)過程和成果及時(shí)向

業(yè)主公開；招標(biāo)人為建設(shè)單位，必要符合相應(yīng)法律法規(guī)規(guī)定其她條件；招標(biāo)項(xiàng)目

為重點(diǎn)基本設(shè)施或公用事業(yè)物業(yè)，招標(biāo)人必要經(jīng)有關(guān)產(chǎn)權(quán)部門批準(zhǔn)、授權(quán)。

有能力組織和實(shí)行招標(biāo)活動(dòng)招標(biāo)人，可以自行組織實(shí)行招標(biāo)活動(dòng)，也可以委托招

標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜。

⑴招標(biāo)人自行組織招標(biāo)。

自行組織實(shí)行招標(biāo)活動(dòng)招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)成立專門招標(biāo)組織，負(fù)責(zé)招標(biāo)活動(dòng)詳細(xì)實(shí)行，

審定招標(biāo)條件、標(biāo)底、評(píng)標(biāo)程序和定標(biāo)辦法等。

自行組織物業(yè)管理招標(biāo)活動(dòng)招標(biāo)人應(yīng)具備如下條件：擁有與招標(biāo)項(xiàng)目相適應(yīng)技

術(shù)、經(jīng)濟(jì)、管理人員；具備編制招標(biāo)文獻(xiàn)能力；具備組織開標(biāo)、評(píng)標(biāo)及定標(biāo)能力。

(2)招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)。

委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)常用于公開招標(biāo)和大范疇邀請(qǐng)招標(biāo)。如湖南省某政府物

業(yè)、廣東省某政府物業(yè)等均采用是委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)形式。由于招標(biāo)代

理機(jī)構(gòu)具備較強(qiáng)專業(yè)水平、廣泛市場信息和純熟招標(biāo)投標(biāo)技巧，因而，這種招標(biāo)

方式可以提高招標(biāo)投標(biāo)工作效率和質(zhì)量，使招標(biāo)機(jī)構(gòu)與投標(biāo)人之間信息充分對(duì)

稱，有助于招標(biāo)人選取最符合規(guī)定物業(yè)管理公司。

招標(biāo)人應(yīng)依照自己意愿和物業(yè)自身狀況選取招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)。招標(biāo)代理機(jī)

構(gòu)與招標(biāo)人之間僅限于委托代理關(guān)系，因而，招標(biāo)代理人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)人委托范疇

內(nèi)辦理招標(biāo)事宜，并遵守關(guān)于針對(duì)招標(biāo)人法規(guī)規(guī)定。

2.項(xiàng)目條件

按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定，住宅及

同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)方式選聘具備相應(yīng)資質(zhì)物

業(yè)管理公司；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小，經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)、縣人民政府

房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用合同方式選聘具備相應(yīng)資質(zhì)物業(yè)管理公

司。

國家倡導(dǎo)建設(shè)單位通過招投標(biāo)方式選聘具備相應(yīng)資質(zhì)物業(yè)管理公司。

因而，必要通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理公司項(xiàng)目，僅為新開發(fā)住宅及同一物業(yè)

管理區(qū)域內(nèi)非住宅；新開發(fā)非住宅項(xiàng)月，以及業(yè)主入住后由業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管

理公司狀況下，既可采用招投標(biāo)方式，也可采用其她方式。

(二)物業(yè)管理招標(biāo)程序

這一某些內(nèi)容，為了便于記憶，可以畫一種程序圖。

1.成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組

2.編制招標(biāo)文獻(xiàn)

3.發(fā)布招標(biāo)公示或發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書

4.發(fā)放招標(biāo)文獻(xiàn)

5.投標(biāo)申請(qǐng)人資格預(yù)審

6.接受投標(biāo)文獻(xiàn)

7.成立評(píng)標(biāo)委員會(huì)

8.開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)

同步，在旁邊作某些補(bǔ)充資料。

1.成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組

招標(biāo)人在政府房地產(chǎn)行政主管部門指引、監(jiān)督下，成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組，擬定招標(biāo)

方式、內(nèi)容、招標(biāo)條件和投標(biāo)公司范疇，并對(duì)招標(biāo)過程中也許浮現(xiàn)問題和不擬定

風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測：制定相應(yīng)防范控制體系；編制招標(biāo)文獻(xiàn)；發(fā)布招標(biāo)公示或投標(biāo)邀

請(qǐng)書；對(duì)投標(biāo)人進(jìn)行資格審查；向投標(biāo)人發(fā)放招標(biāo)文獻(xiàn)和提供有關(guān)技術(shù)資料；組

織投標(biāo)人現(xiàn)場踏勘和答疑；制定標(biāo)底和評(píng)標(biāo)辦法；發(fā)布中標(biāo)成果等。

2.編制招標(biāo)文獻(xiàn)

招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)依照物業(yè)管理項(xiàng)目特點(diǎn)和需要，在招標(biāo)前完畢招標(biāo)文獻(xiàn)編制。

招標(biāo)文獻(xiàn)應(yīng)涉及如下內(nèi)容：

(1)招標(biāo)人及招標(biāo)項(xiàng)目簡介，涉及招標(biāo)人名稱、地址、聯(lián)系方式、項(xiàng)目基本狀況、

物業(yè)管理用房配備狀況等；

(2)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及規(guī)定，涉及服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)原則等；

(3)對(duì)投標(biāo)人及投標(biāo)書規(guī)定，涉及投標(biāo)人資格、投標(biāo)書格式、重要內(nèi)容等；

(4)評(píng)標(biāo)原則和評(píng)標(biāo)辦法；

(5)招標(biāo)活動(dòng)方案，涉及招標(biāo)組織構(gòu)造、開標(biāo)時(shí)間及地點(diǎn)等；

(6)物業(yè)服務(wù)合同訂立闡明；

(7)其她事項(xiàng)闡明及法律法規(guī)規(guī)定其她內(nèi)容。

招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公示或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書10日前，提交與物業(yè)管理關(guān)于

物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)政府批件、招標(biāo)公示或者招標(biāo)邀請(qǐng)書、招標(biāo)文獻(xiàn)和法律、法規(guī)

規(guī)定其她材料，報(bào)物業(yè)項(xiàng)目所在地縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備

案。

3.發(fā)布招標(biāo)公示或發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書

招標(biāo)人采用公開招標(biāo)方式，應(yīng)通過公共媒介發(fā)布招標(biāo)公示，并同步在中華人民共

和國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中華人民共和國物業(yè)管理協(xié)會(huì)網(wǎng)上發(fā)布招標(biāo)公示。

招標(biāo)公示應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人名稱和地址，招標(biāo)項(xiàng)目基本狀況以及獲取招標(biāo)文獻(xiàn)辦法

等事項(xiàng)。

招標(biāo)人采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式，應(yīng)當(dāng)向3個(gè)以上物業(yè)管理公司發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書，投標(biāo)

邀請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)包括上述招標(biāo)公示載明事項(xiàng)。

4.發(fā)放招標(biāo)文獻(xiàn)

招標(biāo)文獻(xiàn)發(fā)放應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)公示或投標(biāo)邀請(qǐng)函規(guī)定期間、地點(diǎn)向投標(biāo)方提供，也

可以通過網(wǎng)絡(luò)下載方式進(jìn)行。除不可抗力因素外，招標(biāo)人或招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)在發(fā)布

招標(biāo)公示和發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)函后不得終結(jié)招標(biāo)。

在進(jìn)行規(guī)模較大、比較復(fù)雜物業(yè)項(xiàng)目招標(biāo)時(shí)，普通由招標(biāo)人或招標(biāo)機(jī)構(gòu)在投標(biāo)人

獲得招標(biāo)文獻(xiàn)后，統(tǒng)一安排投標(biāo)人會(huì)議，即標(biāo)前會(huì)議。標(biāo)前會(huì)議普通安排在投標(biāo)

物業(yè)現(xiàn)場，在投標(biāo)人進(jìn)行現(xiàn)場踏勘后召開，標(biāo)前會(huì)議目在于解答投標(biāo)人提出各類

問題。

招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)擬定投標(biāo)人編制投標(biāo)文獻(xiàn)所需要合理時(shí)間。公開招標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目，

自招標(biāo)文獻(xiàn)發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文獻(xiàn)截止之日止，最短不得少于20日。

招標(biāo)人需要對(duì)已發(fā)出招標(biāo)文獻(xiàn)進(jìn)行必要澄清或者修改，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文獻(xiàn)規(guī)定提交

投標(biāo)文獻(xiàn)截止時(shí)間至少15日前，以書面形式告知所有招標(biāo)文獻(xiàn)收受人。該澄清

或者修改內(nèi)容為招標(biāo)文獻(xiàn)構(gòu)成某些。

5.投標(biāo)申請(qǐng)人資格預(yù)審

實(shí)行投標(biāo)資格預(yù)審物業(yè)管理項(xiàng)目，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)公示或者投標(biāo)邀請(qǐng)書中載明

資格預(yù)審條件和獲取資格預(yù)審文獻(xiàn)辦法。資格預(yù)審文獻(xiàn)普通應(yīng)當(dāng)涉及資格預(yù)審申

請(qǐng)書格式、申請(qǐng)人須知，以及需要投標(biāo)申請(qǐng)人提供公司資質(zhì)文獻(xiàn)、業(yè)績、技術(shù)裝

備、財(cái)務(wù)狀況和擬派出項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與重要管理人員簡歷、業(yè)績等證明材料。

經(jīng)資格預(yù)審后，公開招標(biāo)招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向資格預(yù)審合格投標(biāo)申請(qǐng)人發(fā)出資格預(yù)審合

格告知書，告知獲取招標(biāo)文獻(xiàn)時(shí)間、地點(diǎn)和辦法，并同步向不符合資格投標(biāo)申請(qǐng)

人告知資格預(yù)審成果。在資格預(yù)審合格投標(biāo)申請(qǐng)人過多時(shí)，可以由招標(biāo)人從中選

取不少于5家資格預(yù)審合格投標(biāo)申請(qǐng)人。

6.接受投標(biāo)文獻(xiàn)

投標(biāo)人應(yīng)按照招標(biāo)文獻(xiàn)規(guī)定期間和地點(diǎn)接受投標(biāo)文獻(xiàn)。投標(biāo)人在送達(dá)投標(biāo)文獻(xiàn)

時(shí)，招標(biāo)人應(yīng)檢查文獻(xiàn)與否密封或送達(dá)時(shí)間與否符合規(guī)定，符合者發(fā)給回執(zhí)，否

則招標(biāo)人有權(quán)回絕或作為廢標(biāo)解決。投標(biāo)書遞交后，在投標(biāo)截止期限前，投標(biāo)人

可以通過正式函件形式調(diào)節(jié)報(bào)價(jià)及作補(bǔ)充闡明。

招標(biāo)人不得向她人透露已獲取招標(biāo)文獻(xiàn)潛在投標(biāo)人名稱、數(shù)量以及也許影響公平

競爭關(guān)于招標(biāo)投標(biāo)其她狀況。

7.成立評(píng)標(biāo)委員會(huì)

招標(biāo)人或招標(biāo)代理負(fù)責(zé)組建評(píng)標(biāo)委員會(huì)，評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人代表與物業(yè)管理專

家構(gòu)成，專家從房地產(chǎn)行政主管部門建立物業(yè)管理評(píng)標(biāo)專家?guī)熘胁捎秒S機(jī)抽取方

式擬定。評(píng)標(biāo)委員會(huì)人數(shù)普通為5人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外物業(yè)管理方

面專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)2/3o評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員名單在開標(biāo)前應(yīng)嚴(yán)格保密。

與投標(biāo)人有利害關(guān)系人員不得作為評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員。

評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)客觀、公正地履行職責(zé)，遵守職業(yè)道德，對(duì)所提出評(píng)審意見

承擔(dān)個(gè)人責(zé)任。評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員不得與任何投標(biāo)人或者與招標(biāo)成果有利害關(guān)系人

進(jìn)行私下接觸，不得收受投標(biāo)人、中介人、其她利害關(guān)系人財(cái)物或者其她好處。

8.開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)

(1)開標(biāo)

開標(biāo)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文獻(xiàn)擬定提交投標(biāo)文獻(xiàn)截止時(shí)間同一時(shí)間公開進(jìn)行；開標(biāo)地點(diǎn)應(yīng)

當(dāng)為招標(biāo)文獻(xiàn)中預(yù)先擬定地點(diǎn)。開標(biāo)由招標(biāo)入主持+邀請(qǐng)所有投標(biāo)人參加。

開標(biāo)應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定進(jìn)行：由投標(biāo)人或者其推選代表檢查投標(biāo)文獻(xiàn)密封狀況，

也可以由招標(biāo)人委托公證機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢查并公證。經(jīng)確認(rèn)無誤后，由工作人員當(dāng)眾

拆封，宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文獻(xiàn)其她重要內(nèi)容。在招標(biāo)文獻(xiàn)規(guī)定提

交投標(biāo)文獻(xiàn)截止時(shí)間前收到所有投標(biāo)文獻(xiàn)，在開標(biāo)時(shí)都應(yīng)當(dāng)由招標(biāo)人當(dāng)眾予以拆

封。開標(biāo)過程應(yīng)當(dāng)進(jìn)行記錄，并由招標(biāo)人存檔備查。

(2)評(píng)標(biāo)

開標(biāo)過程結(jié)束后應(yīng)及時(shí)進(jìn)入評(píng)標(biāo)程序。評(píng)標(biāo)由評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)，除現(xiàn)場答辯某些

外，評(píng)標(biāo)應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)格保密狀況下進(jìn)行。評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)依照招標(biāo)文獻(xiàn)規(guī)定規(guī)定和

評(píng)分方式、原則進(jìn)行評(píng)標(biāo)，評(píng)標(biāo)采用集中會(huì)議方式對(duì)所有投標(biāo)文獻(xiàn)進(jìn)行嚴(yán)格審查

和比較，評(píng)標(biāo)普通采用綜合評(píng)議和百分制量化評(píng)分辦法。

評(píng)標(biāo)委員會(huì)可以用書面形式規(guī)定投標(biāo)人對(duì)投標(biāo)文獻(xiàn)中涵義不明確內(nèi)容作必要澄

清或者闡明。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)采用書面形式進(jìn)行澄清或者闡明，其澄清或者闡明不得

超過投標(biāo)文獻(xiàn)范疇或者變化投標(biāo)文獻(xiàn)實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。在評(píng)標(biāo)過程中召開現(xiàn)場答辯

會(huì)，應(yīng)當(dāng)事先在招標(biāo)文獻(xiàn)中闡明，并注明所占評(píng)分比重。評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照評(píng)

標(biāo)文獻(xiàn)評(píng)標(biāo)規(guī)定，依照標(biāo)書評(píng)分、現(xiàn)場答辯等狀況進(jìn)行綜合評(píng)標(biāo)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)

當(dāng)按照招標(biāo)文獻(xiàn)擬定評(píng)標(biāo)原則和辦法，對(duì)投標(biāo)文獻(xiàn)進(jìn)行評(píng)審和比較，并對(duì)評(píng)標(biāo)成

果簽字確認(rèn)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)經(jīng)評(píng)審，以為所有投標(biāo)文獻(xiàn)都不符合招標(biāo)文獻(xiàn)規(guī)定，可

以否決所有投標(biāo)。依法必要進(jìn)行招標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目所有投標(biāo)被否決，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)

重新招標(biāo)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)完畢評(píng)標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提出書面評(píng)標(biāo)報(bào)告，闡明評(píng)標(biāo)

委員會(huì)對(duì)各投標(biāo)文獻(xiàn)評(píng)審和比較意見，并按照招標(biāo)文獻(xiàn)規(guī)定評(píng)標(biāo)原則和評(píng)標(biāo)辦

法，推薦不超過3名有排序合格中標(biāo)候選人。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)候選人排序擬

定中標(biāo)人。當(dāng)擬定中標(biāo)中標(biāo)候選人放棄中標(biāo)或者因不可抗力提出不能履行合同，

招標(biāo)人可以依序擬定其她中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。

⑶中標(biāo)及訂立合同

招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時(shí)限30日前擬定中標(biāo)人。投標(biāo)有效期應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)

文獻(xiàn)中載明。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)告知書，同步將中標(biāo)成果告知所有未

中標(biāo)投標(biāo)人，并返還其投標(biāo)書。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自擬定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，向物

業(yè)項(xiàng)目所在地縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。備案資料應(yīng)當(dāng)涉

及開標(biāo)評(píng)標(biāo)過程、擬定中標(biāo)人方式及理由、評(píng)標(biāo)委員會(huì)評(píng)標(biāo)報(bào)告、中標(biāo)人投標(biāo)文

獻(xiàn)等資料。委托代理招標(biāo)，還應(yīng)當(dāng)附招標(biāo)代理委托合同。

招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)告知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文獻(xiàn)和中標(biāo)人

投標(biāo)文獻(xiàn)訂立書面合同；招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容其她

合同。招標(biāo)人無合法理由不與中標(biāo)人訂立合同，給中標(biāo)人導(dǎo)致?lián)p失，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)

予以補(bǔ)償。

物業(yè)管理投標(biāo)條件、程序與方略技巧

（一）參加物業(yè)管理投標(biāo)條件

1.法律法規(guī)規(guī)定規(guī)定

依照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，參加物業(yè)管理投標(biāo)應(yīng)當(dāng)是具備相應(yīng)物業(yè)管理公司資質(zhì)

和承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目能力法人公司。物業(yè)管理公司在國內(nèi)參加投標(biāo)業(yè)務(wù)，必要獲得《公

司法人營業(yè)執(zhí)照》和政府行政主管部門頒發(fā)《物業(yè)管理公司資質(zhì)證書》。詳細(xì)可

參照建設(shè)部3月頒布中華人民共和國建設(shè)部令第125號(hào)《物業(yè)管理公司資質(zhì)管理

辦法》有關(guān)規(guī)定。

2.招標(biāo)方規(guī)定規(guī)定

在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)中，招標(biāo)方在招標(biāo)條件中除規(guī)定投標(biāo)人具備相應(yīng)物業(yè)管理公

司資質(zhì)，普通還會(huì)規(guī)定投標(biāo)方具備管理與投標(biāo)物業(yè)類似項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)與業(yè)績，并對(duì)投

標(biāo)人在資金、管理和技術(shù)實(shí)力，投標(biāo)人商業(yè)信譽(yù)，派駐項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、管理團(tuán)隊(duì)條

件，物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)原則，投標(biāo)書制作、技術(shù)規(guī)范和合同條款等方面作

出明確詳細(xì)規(guī)定。

（二）物業(yè)管理投標(biāo)程序

1.獲取招標(biāo)信息

依照招標(biāo)方式特點(diǎn)，投標(biāo)人獲取招標(biāo)信息普通來自兩個(gè)渠道：一是從公共媒介上

采集公開招標(biāo)信息，二是來自招標(biāo)方邀請(qǐng)。

2.項(xiàng)目評(píng)估與風(fēng)險(xiǎn)防范

在獲取招標(biāo)信息后，投標(biāo)人應(yīng)一方面組織經(jīng)營管理、專業(yè)技術(shù)和財(cái)務(wù)等方面人員

對(duì)招標(biāo)物業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估，預(yù)測中標(biāo)成功也許性和存在風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)投標(biāo)活動(dòng)進(jìn)行策

劃，制定相應(yīng)投標(biāo)方略和風(fēng)險(xiǎn)控制辦法，保證投標(biāo)成功或避免公司遭受損失。

（1）項(xiàng)目評(píng)估

項(xiàng)目評(píng)估普通分為兩個(gè)階段，即初選階段，準(zhǔn)備和實(shí)行階段。初選階段評(píng)估重要

是在調(diào)查、研究資料基本上對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分析、預(yù)測和評(píng)估，目是擬定與否參加投

標(biāo)；準(zhǔn)備和實(shí)行階段評(píng)估重要是對(duì)投標(biāo)物業(yè)進(jìn)行進(jìn)一步調(diào)查和進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)論

證，并在此基本上擬定最佳投標(biāo)方略和管理方案。

項(xiàng)目評(píng)估重要涉及如下幾種方面內(nèi)容：

1）投標(biāo)物業(yè)基本狀況

投標(biāo)人在分析招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目基本狀況時(shí)，重要是從物業(yè)性質(zhì)、類型人手，著重理

解物業(yè)建筑面積和投資規(guī)模、使用周期、建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃、配套設(shè)施設(shè)備等詳細(xì)狀

況。屬于新建物業(yè)，就要理解物業(yè)建設(shè)周期和進(jìn)度，分析物業(yè)既有條件對(duì)實(shí)行物

業(yè)管理服務(wù)利弊，如在初期介入和前期物業(yè)管理項(xiàng)目中，要關(guān)注既有規(guī)劃設(shè)計(jì)及

建筑施工中與否存在不符合物業(yè)管理規(guī)定問題，以便在方案中提出相應(yīng)解決或建

議方案；屬于已投入使用物業(yè)，則應(yīng)收集物業(yè)使用過程中詳細(xì)資料，如歷年大中

修籌劃實(shí)行狀況、配套設(shè)施功能改造方案等；屬于商業(yè)類型物業(yè)，則應(yīng)理解商業(yè)

物業(yè)使用功能和規(guī)模；對(duì)公用事業(yè)類型物業(yè)，除理解物業(yè)基本狀況外，還應(yīng)當(dāng)關(guān)

注既有規(guī)劃或已配備設(shè)施中與否具備防止及應(yīng)對(duì)緊急事件條件等。

物業(yè)管理公司可以通過招標(biāo)文獻(xiàn)、現(xiàn)場踏勘、標(biāo)前會(huì)議等渠道獲取招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目

基本資料，為項(xiàng)目組織架構(gòu)設(shè)計(jì)、人員及崗位設(shè)立、費(fèi)用測算等提供精確根據(jù)。

2）招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目定位

分析招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目定位要從投標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目內(nèi)部條件和外部環(huán)境人手，理解物業(yè)功

能定位、形象定位和市場定位，調(diào)查物業(yè)所在地區(qū)人文環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政治及

法律環(huán)境，詳細(xì)涉及物業(yè)所在地區(qū)法規(guī)政策，政府管理，社會(huì)文化老式與風(fēng)俗習(xí)

慣，居民收入與消費(fèi)水平，物業(yè)所在區(qū)域位置、交通條件、商業(yè)狀況、人口流動(dòng)

狀況，同類物業(yè)服務(wù)費(fèi)用原則等。

3）業(yè)主需求

招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)需求涉及業(yè)主需求內(nèi)容、物業(yè)管理消費(fèi)承受能

力等。當(dāng)前設(shè)計(jì)得較為規(guī)范物業(yè)管理招標(biāo)文獻(xiàn)中對(duì)物業(yè)管理服務(wù)需求均有明確詳

細(xì)規(guī)定，物業(yè)管理公司應(yīng)認(rèn)真分析招標(biāo)文獻(xiàn)有關(guān)內(nèi)容。對(duì)于非單一業(yè)主性質(zhì)招標(biāo)

項(xiàng)目，物業(yè)管理公司還應(yīng)通過市場調(diào)研方式理解招標(biāo)物業(yè)業(yè)主（涉及預(yù)售或現(xiàn)售

性質(zhì)物業(yè)潛在客戶）文化層次、生活需求、對(duì)物業(yè)管理服務(wù)盼望與規(guī)定，從而為

制定物業(yè)管理方案中服務(wù)重點(diǎn)和管理辦法提供決策根據(jù)。

4）建設(shè)單位、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人（含業(yè)主）、物業(yè)使用人基本狀況

建設(shè)單位、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人（含業(yè)主）、物業(yè)使用人基本狀況涉及其背景資料以及與否

具備誠意合伙并具備履行合同實(shí)力。屬于新建物業(yè)，要詳細(xì)調(diào)查理解建設(shè)單位資

金實(shí)力、技術(shù)力量和商業(yè)信譽(yù)等，并通過對(duì)建設(shè)單位以往所承建物業(yè)質(zhì)量，以及

關(guān)于物業(yè)管理公司與之合伙狀況調(diào)查，分析判斷招標(biāo)物業(yè)建設(shè)單位可靠性；屬于

重新選聘物業(yè)管理公司招標(biāo)項(xiàng)目，應(yīng)調(diào)查辭退原管理方因素、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人與否與

原建設(shè)單位或管理方存在法律糾紛；對(duì)于已投入使用一定年限招標(biāo)物業(yè)，需詳細(xì)

理解物業(yè)使用狀況、產(chǎn)權(quán)人背景、資金實(shí)力和信譽(yù)，物業(yè)與否存在重大隱患；屬

于規(guī)定投標(biāo)人參加物業(yè)合伙經(jīng)營招標(biāo)項(xiàng)目，應(yīng)另作詳細(xì)投資可行性分析論證。

5）招標(biāo)條件和招標(biāo)過程

對(duì)招標(biāo)方規(guī)定條件要進(jìn)行進(jìn)一步分析，預(yù)測中標(biāo)也許性。對(duì)在招標(biāo)文獻(xiàn)和招標(biāo)過

程中浮現(xiàn)異常規(guī)定和狀況要進(jìn)行分析判斷，調(diào)節(jié)招標(biāo)方略，避免因招標(biāo)方或競爭

對(duì)手使用違規(guī)手段操縱招標(biāo)活動(dòng)，使公司蒙受不必要損失。如有招標(biāo)文獻(xiàn)會(huì)由于

招標(biāo)者利益趨向而呈現(xiàn)出某種明顯偏向。在閱讀標(biāo)書時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)特別注

意招標(biāo)公示中特殊規(guī)定，以便作出對(duì)的判斷，還應(yīng)對(duì)招標(biāo)方增長合同特殊條款作

出其與否符合《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定判斷，從而評(píng)估公司若承擔(dān)特殊條款也許存

在風(fēng)險(xiǎn)。

6）競爭對(duì)手

對(duì)競爭對(duì)手分析評(píng)估涉及理解競爭對(duì)手規(guī)模、數(shù)量和公司綜合實(shí)力；競爭對(duì)手現(xiàn)

接管物業(yè)社會(huì)影響限度；競爭對(duì)手與招標(biāo)方與否存在背景聯(lián)系，在物業(yè)招標(biāo)前雙

方與否存在關(guān)聯(lián)交易；競爭對(duì)手對(duì)招標(biāo)項(xiàng)目與否具備絕對(duì)優(yōu)勢；競爭對(duì)手也許采

用投標(biāo)方略等。

7）公司自身?xiàng)l件分析

對(duì)公司自身?xiàng)l件分析內(nèi)容涉及：招標(biāo)項(xiàng)目性質(zhì)，所在區(qū)域、規(guī)模與否符合公司發(fā)

展規(guī)劃；項(xiàng)目類型與否符合公司擬定目的客戶；常規(guī)預(yù)測賺錢；項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制與

否在公司可以承受范疇內(nèi)；投標(biāo)公司既有人、財(cái)、物等資源條件滿足項(xiàng)目需求能

力。

物業(yè)管理公司只有通過對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行合理分析和對(duì)的評(píng)估，并結(jié)合物業(yè)管理公司自

身優(yōu)勢條件，才干擬定招標(biāo)項(xiàng)目選取和招標(biāo)活動(dòng)詳細(xì)實(shí)行。

⑵投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)防范與控制

物業(yè)管理投標(biāo)重要風(fēng)險(xiǎn)來自于招標(biāo)人和招標(biāo)物業(yè)、投標(biāo)人、競爭對(duì)手等三個(gè)方面。

1）來自于招標(biāo)人和招標(biāo)物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)有：招標(biāo)方提出顯失公平特殊條件，招標(biāo)方未告

知也許會(huì)直接影響投標(biāo)成果信息，建設(shè)單位也許浮現(xiàn)資金等方面困難而導(dǎo)致項(xiàng)目

無法正常進(jìn)行，因物業(yè)延遲交付使用而導(dǎo)致初期介入期限延長，招標(biāo)方與其她投

標(biāo)人存在關(guān)聯(lián)交易等。

2）來自于投標(biāo)人風(fēng)險(xiǎn)重要有：未對(duì)項(xiàng)目實(shí)行必要可行性分析、評(píng)估、論證，從而

導(dǎo)致投標(biāo)決策和投標(biāo)方略失誤；盲目作出服務(wù)承諾；價(jià)格測算失誤導(dǎo)致未中標(biāo)或

中標(biāo)后虧損經(jīng)營；項(xiàng)目負(fù)責(zé)人現(xiàn)場答辯浮現(xiàn)失誤；接受資格審查時(shí)浮現(xiàn)不可預(yù)見

或可預(yù)見但未作相應(yīng)防范補(bǔ)救辦法失誤；投標(biāo)資料（如物業(yè)管理方案、報(bào)價(jià)等）

泄露；投標(biāo)人采用不合法手段參加競爭，被招標(biāo)方或評(píng)標(biāo)委員會(huì)取消投標(biāo)資格；

未按規(guī)定制作投標(biāo)文獻(xiàn)或送達(dá)投標(biāo)文獻(xiàn)導(dǎo)致廢標(biāo)等。

3）來自競爭對(duì)手風(fēng)險(xiǎn)重要有：采用低于成本競爭、欺詐、行賄等不合法競爭手段;

具備有關(guān)背景或綜合競爭絕對(duì)優(yōu)勢；竊取她人投標(biāo)資料和商業(yè)秘密等。

對(duì)上述風(fēng)險(xiǎn)防范與控制詳細(xì)辦法有：嚴(yán)格按照有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定參加投標(biāo)活動(dòng)；

對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)合理分析、評(píng)估，周密策劃、組織、實(shí)行投標(biāo)活動(dòng)；完善公司自

身管理；選取信譽(yù)良好招標(biāo)方和手續(xù)完備賺錢優(yōu)勢明顯物業(yè)；充分考慮公司承受

能力，制定可行物業(yè)管理方案，選取經(jīng)驗(yàn)豐富項(xiàng)目負(fù)責(zé)人；慎重對(duì)待合同附加條

款和招標(biāo)方特殊規(guī)定等。

3.登記并獲得招標(biāo)文獻(xiàn)

物業(yè)管理公司在擬定參加投標(biāo)后，按招標(biāo)公示和投標(biāo)邀請(qǐng)書指定地點(diǎn)和方式登記

并獲得招標(biāo)文獻(xiàn)。

4.準(zhǔn)備投標(biāo)文獻(xiàn)

投標(biāo)人應(yīng)嚴(yán)格按照招標(biāo)文獻(xiàn)規(guī)定編制投標(biāo)文獻(xiàn)，并對(duì)招標(biāo)文獻(xiàn)提出實(shí)質(zhì)性規(guī)定和

條件作出響應(yīng)。投標(biāo)文獻(xiàn)又稱標(biāo)書，普通由投標(biāo)函、投標(biāo)報(bào)價(jià)表、資格證明文獻(xiàn)、

物業(yè)管理方案、招標(biāo)文獻(xiàn)規(guī)定提供其她材料等幾某些構(gòu)成。常用做法是將投標(biāo)文

獻(xiàn)依照性質(zhì)分為商務(wù)文獻(xiàn)和技術(shù)文獻(xiàn)兩大類。

（1）商務(wù)文獻(xiàn)（或稱物業(yè)基本狀況）

商務(wù)文獻(xiàn)又稱商務(wù)標(biāo)，重要涉及：

1）公司簡介。涉及投標(biāo)公司資質(zhì)條件、以往業(yè)績、人員等狀況。

2）公司法人地位及法定代表人證明。涉及資格證明文獻(xiàn)（營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、

公司代碼以及行業(yè)主管部門頒發(fā)資質(zhì)級(jí)別證書、授權(quán)書、代理合同書等）、資信

證明文獻(xiàn)（保函、已履行合同及商戶意見書、中介機(jī)構(gòu)出具財(cái)務(wù)狀況書等）。

3）投標(biāo)報(bào)價(jià)單及招標(biāo)文獻(xiàn)規(guī)定提供其她資料。

商務(wù)文獻(xiàn)規(guī)定投標(biāo)人按招標(biāo)規(guī)定和行業(yè)原則真實(shí)反映公司狀況和詳細(xì)報(bào)價(jià)。

⑵技術(shù)文獻(xiàn)

技術(shù)文獻(xiàn)又稱技術(shù)標(biāo)，重要是物業(yè)管理方案和招標(biāo)方規(guī)定提供其她技術(shù)性資料。

應(yīng)注意，有招標(biāo)條件規(guī)定在技術(shù)文獻(xiàn)中禁止透露可以反映公司狀況數(shù)據(jù)、文字、

報(bào)價(jià)等，在準(zhǔn)備材料時(shí)應(yīng)按招標(biāo)規(guī)定準(zhǔn)備有關(guān)資料。

5.送交投標(biāo)文獻(xiàn)

所有投標(biāo)文獻(xiàn)編制好后來，投標(biāo)人應(yīng)按招標(biāo)文獻(xiàn)規(guī)定進(jìn)行封裝，并準(zhǔn)時(shí)送達(dá)招標(biāo)

單位。

6.接受招標(biāo)方資格審查

投標(biāo)人應(yīng)按招標(biāo)文獻(xiàn)規(guī)定規(guī)定準(zhǔn)備相應(yīng)資料，接受招標(biāo)方資格審查。

7.參加開標(biāo)、現(xiàn)場答辯和評(píng)標(biāo)

投標(biāo)人在接到開標(biāo)告知后，應(yīng)在規(guī)定期間到達(dá)開標(biāo)地點(diǎn)參加開標(biāo)會(huì)議和現(xiàn)場答

辯，并接受評(píng)標(biāo)委員會(huì)審核。

8.簽約并執(zhí)行合同

投標(biāo)人在收到中標(biāo)告知書后，應(yīng)在規(guī)定期間內(nèi)及時(shí)與招標(biāo)人訂立物業(yè)管理服務(wù)合

同。同步，投標(biāo)人還要同招標(biāo)單位協(xié)商解決進(jìn)駐物業(yè)區(qū)域、實(shí)行前期物業(yè)管理關(guān)

于問題。

投標(biāo)結(jié)束后，要對(duì)投標(biāo)活動(dòng)進(jìn)行分析總結(jié)，結(jié)算投標(biāo)關(guān)于費(fèi)用，對(duì)招標(biāo)投標(biāo)資料

進(jìn)行整頓、歸檔。

(三)投標(biāo)方略及技巧

1.投標(biāo)組織策劃

物業(yè)管理公司在獲取招標(biāo)信息后應(yīng)組織有關(guān)人員構(gòu)成投標(biāo)小組，對(duì)投標(biāo)活動(dòng)進(jìn)行

策劃實(shí)行，其重要任務(wù)是項(xiàng)目分析評(píng)估、標(biāo)書編制、投標(biāo)方略制定、參加現(xiàn)場踏

勘、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、現(xiàn)場答辯、簽約談判等。

(1)依照招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目狀況選取公司骨干力量構(gòu)成投標(biāo)小組，投標(biāo)小構(gòu)成員選取、

配備，特別是項(xiàng)目負(fù)責(zé)人選取是保證投標(biāo)活動(dòng)質(zhì)量和效率基本。

(2)對(duì)招標(biāo)方、招標(biāo)物業(yè)基本狀況和競爭對(duì)手要進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)致調(diào)查，對(duì)的評(píng)估,

預(yù)測并減少投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)。

(3)對(duì)的編制標(biāo)書。編制標(biāo)書要依照招標(biāo)文獻(xiàn)規(guī)定進(jìn)行，在透徹掌握招標(biāo)文獻(xiàn)內(nèi)

容和進(jìn)行細(xì)致進(jìn)一步市場調(diào)查基本上，擬定管理項(xiàng)目整體思路(涉及物業(yè)管理工

作重點(diǎn)、服務(wù)特色、管理目的、管理方式及實(shí)行辦法等)，制定物業(yè)管理方案。

(4)在科學(xué)分析和精確計(jì)算前提下測算管理服務(wù)成本并制定合理報(bào)價(jià)。

(5)靈活運(yùn)用公共關(guān)系，多渠道獲取有關(guān)信息，保證報(bào)價(jià)合理性。

(6)選取最能體現(xiàn)公司優(yōu)勢物業(yè)作為招標(biāo)方考察對(duì)象。

(7)加強(qiáng)與招標(biāo)方溝通，理解