房地產經濟學教學課件第七章房地產開發(fā)教案

第七章房地產開發(fā)第一節(jié)城市開發(fā)與城市規(guī)劃一、城市開發(fā)（一）城市的定義城市是一個以人為主體，以自然環(huán)境為依托，以經濟活動為基礎，具有廣泛社會聯(lián)系而形成的綜合體，是與鄉(xiāng)村有區(qū)別的相對永久性的大型聚落具有三個方面的特征：空間集聚性規(guī)模經濟性社會復雜性（二）城市的功能城市功能是指一個城市在一個國家或者地區(qū)的社會經濟生活中所擔負的任務和發(fā)揮的作用。城市的功能定位往往是一個城市在一定時期內建設總方針的綜合體現(xiàn)，也是實施城市各項建設的一個指導性方向一般來說，城市的功能可分為主要功能和輔助功能主要功能是指城市所承擔的最主要的必備的功能。它的構成必須具備兩個條件：一是具有對城市以外地區(qū)產生較大影響，發(fā)揮較大作用的經濟部門；二是具有在該城市的發(fā)展中起著支配作用的經濟部門城市的輔助功能，是指滿足一個城市生產和生活需要所必備的功能，如城市的商業(yè)零售業(yè)、飲食業(yè)、公用事業(yè)、食品加工業(yè)、服務業(yè)等（三）城市開發(fā)與建設城市是人類社會發(fā)展到一定階段的產物，也是人類改造大自然的重要成就。近現(xiàn)代很多大城市，由于人口與經濟的高度集中，造成了城市布局混亂，功能不全、居住環(huán)境污染嚴重、交通擁擠等“城市病”，制約了城市社會經濟的進一步發(fā)展城市擁有很多資源，城市開發(fā)就是要將這些資源進行合理的開發(fā)與利用來為城市經濟的發(fā)展發(fā)揮最有效的作用城市建設的重點在于城市的房地產開發(fā)建設二、城市規(guī)劃（一）城市規(guī)劃的概念城市規(guī)劃是一定時期內城市發(fā)展的計劃和各項建設的綜合部署，是指導城市開發(fā)、建設和管理的重要依據和手段。在城市規(guī)劃的指導下進行城市建設，可以取得合理的城市布局、完善的城市基礎設施和良好的城市生態(tài)環(huán)境（二）城市規(guī)劃的作用與任務城市規(guī)劃的作用主要體現(xiàn)在:促進城市經濟的發(fā)展，發(fā)揮城市的規(guī)模經濟性效應促進城市社會的進步，建立良好的城市生產和生活環(huán)境強化可持續(xù)發(fā)展的科學發(fā)展觀，優(yōu)化城市生態(tài)環(huán)境城市規(guī)劃的任務是:根據國家一定時期內城市發(fā)展和經濟建設的方針、經濟技術政策、國民經濟和社會發(fā)展長遠規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃，以及城市所在地區(qū)的地理位置、氣候條件、歷史情況、現(xiàn)狀特點和建設條件，布置城市體系合理確定城市在規(guī)劃期內經濟和社會發(fā)展的目標，確定城市的性質、規(guī)模和布局統(tǒng)一規(guī)劃，合理利用城市土地，綜合部署城市經濟、文化、公用事業(yè)及戰(zhàn)略等各項建設，保證城市有序協(xié)調地發(fā)展（三）城市規(guī)劃的內容城市規(guī)劃的內容包括城市的性質、發(fā)展目標和發(fā)展規(guī)模，城市主要建設標準和定額指標，城市建設用地布局、功能分區(qū)和各項建設的總體部署等。主要包括以下幾方面工作：1、調查、收集基礎資料，研究滿足城市社會經濟發(fā)展目標的條件和措施2、在區(qū)域經濟分析和區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略的基礎上布置城鎮(zhèn)體系3、確定城市性質，預測發(fā)展規(guī)模，擬定城市發(fā)展的各項技術經濟指標4、合理選擇城市各項建設用地，確定城市的功能布局5、確定新區(qū)開發(fā)與舊區(qū)改造的原則、步驟和方法6、確定城市各項市政設施和工程措施的原則和技術方案7、有計劃地安排各城市建設項目，為各項工程設計提供依據三、城市規(guī)劃與房地產開發(fā)1、城市規(guī)劃是房地產開發(fā)的重要依據2、城市規(guī)劃是房地產開發(fā)的重要管理手段3、房地產開發(fā)是實施城市規(guī)劃的基本方式第二節(jié)房地產綜合開發(fā)一、房地產綜合開發(fā)的涵義和分類（一）房地產綜合開發(fā)的涵義房地產綜合開發(fā)是房地產業(yè)中最基本、最主要的經濟活動內容,是一種使土地和房屋不斷地處于開發(fā)、改造、再開發(fā)狀態(tài)的活動。指房地產開發(fā)經營企業(yè)根據城市規(guī)劃的要求，按照“全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設”的方針，進行土地開發(fā)和房屋建設及相應的房地產營銷與物業(yè)管理，以取得良好的經濟效益、社會效益和環(huán)境效益為目的的綜合性生產經營活動。房地產開發(fā)作為房地產業(yè)中最基本、最主要的物質生產活動具有自身的特點。主要體現(xiàn)在:房地產開發(fā)活動的綜合性開發(fā)周期的長期性開發(fā)過程的時序性開發(fā)經營的高風險性和強地域性（二）房地產開發(fā)的分類1、按開發(fā)區(qū)域的性質劃分新區(qū)開發(fā)舊區(qū)再開發(fā)2、按開發(fā)的規(guī)模劃分單項開發(fā)成片開發(fā)3、按開發(fā)的對象劃分土地開發(fā)房屋開發(fā)綜合開發(fā)（三）我國房地產綜合開發(fā)的發(fā)展第一階段，是城市房地產的“統(tǒng)建”階段第二階段，是從“統(tǒng)建”到綜合開發(fā)的過渡階段第三階段，是以建筑業(yè)體制改革為契機的迅速發(fā)展階段第四階段，是以建立社會主義市場經濟體制為標志二、房地產綜合開發(fā)的作用1、實現(xiàn)城市規(guī)劃，迅速改變城市面貌2、促進城市現(xiàn)代化建設，建立城市綜合配套的生產和生活環(huán)境3、確立城市的可持續(xù)發(fā)展的科學發(fā)展路徑，發(fā)揮城市的潛能三、房地產綜合開發(fā)的指導原則和主要任務（一）房地產綜合開發(fā)的指導原則第一，與政府產業(yè)政策的協(xié)調性第二，與城市規(guī)劃的統(tǒng)一性第三，房地產綜合開發(fā)投資結構的合理性第四，房地產綜合開發(fā)的科學發(fā)展機制（二）房地產綜合開發(fā)的主要任務綜合開發(fā)的任務是合理確定綜合開發(fā)規(guī)模、開發(fā)區(qū)的數(shù)量和布局，統(tǒng)籌安排開發(fā)區(qū)的市政、公用設施和各類房屋的建設，處理好新區(qū)開發(fā)和舊城改造的關系。同時，要有計劃地提高城市建設中綜合開發(fā)的比例，新區(qū)建設和舊城改造均應以綜合開發(fā)方式為主，實行統(tǒng)一征地拆遷、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設、統(tǒng)一管理，做到工業(yè)建筑與民用建筑，房屋與市政公用及電力、通訊、文教、衛(wèi)生、服務等設施配套建設，開發(fā)一片、建成一片、收益一片。具體包括三個方面：1、房地產綜合開發(fā)要為城市建設服務2、房地產綜合開發(fā)要為城市居民提供良好的生產、工作和生活條件3、房地產綜合開發(fā)要依據市場原則從事開發(fā)經營活動第三節(jié)房地產開發(fā)項目一、房地產開發(fā)的主要程序（一）投資決策分析投資決策分析是整個開發(fā)過程中最為基本、最為關鍵的一項工作，其目的就是通過一系列的調查研究和分析，為開發(fā)企業(yè)選擇一個最佳的、可行的項目開發(fā)方案或為舍棄項目提供依據項目選擇是指開發(fā)商根據各個渠道獲得的多種信息，形成一個開發(fā)項目的初步設想，包括項目的選址、籌資、配套建設，然后根據這一設想，進一步進行市場綜合分析，并通過與城市規(guī)劃部門、土地管理部門及其他的建筑商、投資商進行接觸，使項目設想具體化項目的可行性研究即在項目選擇之后，對該項目做更進一步的分析，主要包括市場分析、項目的財務評價及經濟社會評價等（二）前期工作前期工作階段是指在投資決策后到正式施工之前的一段時間獲取土地使用權落實資金完成項目的規(guī)劃設計具體地說，前期工作主要包括：（1）獲得土地使用權（2）實施籌資計劃（3）規(guī)劃方案的擴初設計（4）獲得規(guī)劃及配套部門的許可（5）征地、拆遷、安置、補償（6）施工現(xiàn)場的“三通一平”或“七通一平”（7）估算工程量和開發(fā)成本（8）與建筑商初步洽談承發(fā)包事宜（三）項目建設項目的建設階段是將開發(fā)過程中涉及到的人力、材料、機械設備、資金等資源聚集在一個特定的空間與時點上，將項目建設計劃付諸于正式實施的活動承發(fā)包施工組織建設監(jiān)理市政和公建配套竣工驗收（四）房屋租售開發(fā)一個項目的最終目的是通過房屋租售使房屋的使用價值和價值得到實現(xiàn)，采取有效的銷售經營手段，促進房屋的租售，以盡快回收資金，獲取利潤（五）物業(yè)管理物業(yè)管理的主要任務是保證入住者或使用者方便、安全地使用物業(yè)及相關配套設施，能為其提供一系列生活、生產服務，并通過維護、保養(yǎng)、修繕等工作來保證物業(yè)的使用壽命及價值二、開發(fā)項目的可行性研究（一）可行性研究的涵義開發(fā)項目的可行性研究是房地產開發(fā)項目投資決策的依據和首要環(huán)節(jié)，它是指在開發(fā)投資之前對擬開發(fā)的項目進行全面、系統(tǒng)的調查研究和分析，運用科學的技術評價方法，對擬建項目進行論證，以最終確定項目是否可行的一種綜合研究方法通過可行性研究主要處理兩方面的問題：技術的可行性經濟的合理性（二）可行性研究的作用一是項目投資決策的依據二是申請建設貸款的依據三是作為編制下階段規(guī)劃設計的依據四是作為開發(fā)商與有關部門鑒定協(xié)議或合同的依據（三）可行性研究的依據1、國家和地區(qū)經濟建設的方針、政策和規(guī)劃2、批準的項目建議書和同等效力的文件3、國家批準的城市總體規(guī)劃、詳細規(guī)劃、交通等市政基礎設施4、自然、地理、氣象、水文地質、經濟、社會等資料5、有關工程技術方面的標準、規(guī)范、指標、要求等資料6、國家規(guī)定的經濟參數(shù)和指標7、開發(fā)項目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設計條件以及備選規(guī)劃設計方案等（四）可行性研究的內容1．項目的背景與概況（l）項目名稱、建設單位（2）項目的地理位置（3）項目所在地周圍的環(huán)境狀況（4）項目的性質及主要特點（5）項目開發(fā)建設的社會、經濟意義（6）可行性研究工作的依據和范圍2．開發(fā)區(qū)現(xiàn)狀調查及動遷安置（l）土地調查（2）人口調查（3）調查開發(fā)區(qū)內建筑物的種類，各種建筑物的數(shù)量及面積，需要拆遷的建筑物種類、數(shù)量和面積等（4）調查生產、經營企業(yè)以及個體經營者的經營范圍、占地面積、建筑面積、營業(yè)面積、職工人數(shù)、年營業(yè)額、年利潤額等（5）各種管線（6）其他地上、地下物現(xiàn)狀（7）制定動遷計劃（8）確定安置方案（9）動遷、安置、賠償?shù)荣M用估算3．市場分析和建設規(guī)模（l）市場供給現(xiàn)狀分析與預測（2）市場需求現(xiàn)狀分析與預測（3）銷售價格分析。分析價格現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢（4）服務對象分析，制定銷售計劃（5）擬建項目建設規(guī)模的確定4．規(guī)劃設計方案選擇（l）市政規(guī)劃方案選擇。市政規(guī)劃方案的主要內容包括各種市政設施的布置、來源、去路和走向，公建項目重點要規(guī)劃安排好交通的組織（2）項目構成及平面布置（3）建筑規(guī)劃方案選擇。建筑規(guī)劃方案的內容主要包括各單項工程的占地面積、建筑面積、層數(shù)、層高、房間布置、各種房間的數(shù)量、建筑面積，等等。附開發(fā)規(guī)劃詳圖5．資源供給（l）建筑材料的需要量、采購方式和供應計劃（2）施工力量的組織計劃（3）項目施工期間的動力、水等供應（4）項目建成投人生產或使用后，水、電、熱力、煤氣、交通、通訊等供應條件6．環(huán)境影響和環(huán)境保護（l）建設地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀（2）主要污染源和污染物（3）開發(fā)可能引起的生態(tài)變化（4）設計采用的環(huán)境保護標準（5）控制污染與生態(tài)變化的初步方案（6）環(huán)境保護投資估算（7）環(huán)境影響的評價結論和環(huán)境影響分析（8）存在問題及建議7．項目開發(fā)組織機構、管理費用的研究（l）開發(fā)項目的管理體制、機構設置（2）管理人員的配備方案（3）擬定人員培訓規(guī)劃，估算年管理費用支出情況8．開發(fā)建設計劃（l）前期開發(fā)計劃（2）工程建設計劃（3）建設場地布置（4）施工隊伍選擇9．項目經濟及社會效益分析（l）項目總投資估算（2）項目投資來源、籌措方式的確定（3）開發(fā)成本的估算（4）銷售成本、經營成本估算（5）銷售收入、租金收入、經營收入和其他營業(yè)收入估算（6）財務經濟分析（7）國民經濟評價（8）風險分析（9）項目環(huán)境效益、社會效益及綜合效益評價10．結論和建議（l）運用各項數(shù)據從技術、經濟、財務等諸方面論述開發(fā)項目的可行性，并推薦最佳方案（2）存在的問題及相應的建議（五）開發(fā)項目的市場分析市場分析是在掌握一定的市場調查資料后，對特定的開發(fā)類型、特定的開發(fā)地點進行市場需求關系的分析與預測宏觀因素的分析區(qū)域性因素分析與特定的項目類型和開發(fā)地點相關的微觀因素分析（六）財務評價的主要方法1、靜態(tài)分析方法（1）投資回報率或投資收益率（2）投資回收期2、動態(tài)分析方法（1）凈現(xiàn)值法（2）內部收益率法（七）可行性研究的步驟1、接受委托2、調查研究3、方案選擇和優(yōu)化4、財務評價和國民經濟評價5、編制可行性研究報告三、房地產開發(fā)項目的建設監(jiān)理（一）建設監(jiān)理的涵義所謂建設監(jiān)理，就是監(jiān)理的執(zhí)行者，依據建設行政法規(guī)和技術標準，綜合運用法律、經濟、行政和技術手段，對工程建設參與者的行為及其責、權、利，進行必要的協(xié)調和約束，保障工程建設有序進行，達到工程建設的好、快、省和取得最大投資效益的目的（二）建設監(jiān)理的兩個層次建設監(jiān)理包含政府建設監(jiān)理和社會建設監(jiān)理兩個層次政府建設監(jiān)理，是指政府建設行政管理部門設置的專門建設監(jiān)理管理機構或指定的相應機構，對本地區(qū)、本部門的建設活動實施統(tǒng)一的監(jiān)督管理，并對社會監(jiān)理行為實行監(jiān)督管理社會建設監(jiān)理，是指符合規(guī)定條件而經批準成立、取得資格證書和營業(yè)執(zhí)照的監(jiān)理單位，受業(yè)主委托依照國家法律、法規(guī)、規(guī)范、批準的設計文件和合同條款，對工程項目建設活動所實施的監(jiān)理（三）實行建設監(jiān)理的必要性1、提高我國建設管理水平的需要2、落實投資建設和投產經營責任的需要3、加強對工程合同監(jiān)督的需要4、充分發(fā)揮法律、經濟、行政和技術手段對工程建