商業(yè)購物中心管理

指的購物中心(實(shí)為百貨店的另一種稱呼)含義不盡一致。摩爾(購物中心)特指規(guī)模巨大，表示出購物空間帶給消費(fèi)者愉悅的感受，也區(qū)分出百貨公司(DepartmentStore)實(shí)現(xiàn)。)定位于家庭(全家/全客層):家庭式消費(fèi)為主導(dǎo)方向——通過設(shè)置大面積百貨和樂的生活功能：一次享受足(onestope能多(集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體)看出，購物中心不是一個(gè)簡單的分散式的經(jīng)營模式，而是一個(gè)統(tǒng)一高效運(yùn)作的有機(jī)整體。而摩爾通俗的講，即把上海淮海路上所有的專賣店和快餐店、中高檔的第一八佰伴或太平洋百貨、中檔的第六百貨、頂級的連卡佛百貨、家樂福大賣場、新天地、衡山路休閑街、恒隆廣場或梅龍鎮(zhèn)廣場、上海影城、上海書城、兒童樂園、好樂迪KTV、百腦匯、宜身中心、大飯店等全部放入同1幢設(shè)計(jì)周全且精美的特大型的商業(yè)建筑中，且各店與店之間廣場要大1至2倍，如上海24萬平方米的正大廣場，菲律賓馬尼拉33萬平方米的SM意味著發(fā)展機(jī)遇。在正大廣場之前，上海還沒有一個(gè)真正的"摩爾"銷品茂。但上海正大廣場的規(guī)模遠(yuǎn)稱不上亞洲第一，其在東南亞也僅能排在第8名以后。即使在國內(nèi)，北京也已有2個(gè)規(guī)模在50萬平方米以上的摩爾在建設(shè)中，在建中的上海虹橋商貿(mào)城摩爾面積也達(dá)到26萬平方米。正大廣場的投資商是泰國正大集團(tuán)，其旗下的THEMALL連鎖摩爾購物中心，在泰國建有6家摩爾；且正大集團(tuán)還將在廣州、北京、沈陽和天津等主要城市發(fā)展類似的超級品牌購物中心，其中廣州天河正佳商業(yè)廣場位于天河城購物中心旁，總面積達(dá)到37萬平方米。而亞洲第一大連鎖摩爾開發(fā)商：菲律賓SMPRIME集團(tuán)已在廈門開設(shè)其內(nèi)地ShoppingMall(簡稱MALL)是源自美國、風(fēng)行世界的成功商業(yè)模式，在我國常稱這種業(yè)設(shè)施不同，真正意義上的“MALL”幾乎能夠涵蓋人們的各種消費(fèi)需求。業(yè)內(nèi)人士介紹，凡你所想象到的娛樂、休閑、購物方式，在“MALL”都有；它的消費(fèi)對象是一個(gè)大型復(fù)合停車面積大，二是多。行業(yè)多，店鋪多，功能多。三商都已有“MALL”的雛形。目前，北京一家規(guī)劃面積達(dá)30萬平方米的“MALL”已開始投資建造，另外3家“MALL”正在審批之中。據(jù)悉，國外的商業(yè)資本也已介入了北京的“MALL”建設(shè)。今天，購物中心已經(jīng)經(jīng)歷了100多年的發(fā)展歷程。其發(fā)展演變，一方面是由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和維登斯(Providence,RhodeIsland)建造的三層封閉購物廊，以及1907年愛德華·H·博爾頓20世紀(jì)20一30年代，購物中心在設(shè)計(jì)、開發(fā)和運(yùn)營方面取得了顯著的進(jìn)步。一種較格。1937年建成的休斯敦奧克斯河中心(TheRiverOaKsCenter)有47家商店，并有32500平二.20世紀(jì)50年代成型階段1956年，在明尼阿波利斯郊區(qū)伊代納(Edina)建成的南谷購物中心(Southdale三.20世紀(jì)60年代勃興階段這些能源消耗方面的潛在問題到70年代才徹底暴露出四.20世紀(jì)70年代成熟階段60年代的建設(shè)勢頭一直持續(xù)到70年代早期。五.20世紀(jì)80年代多樣化階段三次也是最高一次高峰。在1984年到1987年，每年約有2000個(gè)購物中心開工建設(shè)。值得*戰(zhàn)后兩種不同發(fā)展模式大型購物中心比百貨公司更需要良好的管理，位居連鎖大型購物中心SHOPPINGMALL(銷品貿(mào))業(yè)世界第三、亞洲第一的菲律賓SSUPERMALL的單體商場在15至20萬平方米，其中自營的面積超過60%,包括自營的SMPRIME連鎖購物中心集團(tuán)旗下?lián)碛?0家SMSUPERMALL連鎖摩爾，總摩爾具反斗城大賣場、SM美食城)和ROBINSONS集團(tuán)(自營ROBINSONS百貨公司、廣場”超級購物中心；但可惜由于廈門SM是以其總裁(施至成先生)的私 物中心之路。菲律賓的ROBINSONS連鎖購物中心集團(tuán)也是采用這種模式。(目前上海店、超市、大賣場、家電專業(yè)店、百貨6種業(yè)態(tài)；而其首家大型購物中心將在楊浦區(qū)五角場Mall全稱ShoppingMall,音譯“摩爾”全稱“銷品貿(mào)”,意為大型購物中心，起源于歐美，蔭道”,現(xiàn)在也可譯為“購物林陰道”,意指在Mall里肯定有一條或多條步行街，身臨其境的林蔭道商業(yè)街，它集購物、休閑、娛樂、飲食于一體，成為都市的精華區(qū)。)注意：摩爾SHOPPINGMALL不是一般意義上的購物中心SHOPPINGCENTRE,摩爾的面積至少要10萬平方米以上。沃爾瑪在美國稱為WALMARTSUPERCENTRE,但沃爾瑪不是摩爾。摩爾是所有連鎖業(yè)態(tài)商家的大集合，沃爾瑪可以入駐摩爾內(nèi)，但沃爾瑪在摩爾內(nèi)最多只占一、摩爾的起源和美國摩爾的發(fā)展嚴(yán)格說來，美國是現(xiàn)代大型購物中心的誕生地，其發(fā)展可以追溯到20世紀(jì)20年代初期由西爾斯羅巴克(Sears,Robuck&Co)公司所規(guī)劃建造的許多獨(dú)立的商店街，它們遠(yuǎn)離市中心，的雛型。而被視為大型購物中心鼻祖的，是土地建筑商人尼克斯于20年代中期在美國密蘇里州堪薩斯市所規(guī)劃興建的CountryClubPlaza,其目的在于提供住宅區(qū)內(nèi)居民一個(gè)可以享一的管理策略，而這些特色，都成為日后大型購物中心所遵循的基本規(guī)范。現(xiàn)代意義上的摩爾起源于1940年以后的美國，并從50年代后期起迅速發(fā)展起來的。50年代，西雅圖市Northgate購物中心、佛萊明罕市ShoppersWorld購物中心相繼設(shè)立，這是最早以百貨公司為主要承租戶的兩個(gè)購物中心，其中Northgate是最原始的Mall型購物中心，主要由兩條面對面的帶狀中心組成，中間由一條人行通道連結(jié)。50、60年代，美國郊區(qū)城70年代起部分摩爾購物中心又開始開進(jìn)美國市中心，且市區(qū)摩爾的業(yè)績也都相當(dāng)不錯，市次性購足”的新消費(fèi)觀念，無疑會給消費(fèi)者一種全新的購物體驗(yàn)。而美國購物中心專家米爾斯先生認(rèn)為，美國摩爾購物中心始于本世紀(jì)50年代中期。實(shí)際上其雛形在二三十年代就顯現(xiàn)了，一般認(rèn)為H·巴桑氏是購物中心的創(chuàng)始者，他在1931年就曾進(jìn)行商業(yè)區(qū)的統(tǒng)一開發(fā)，1937年建造了大棚式的巴屋枯斯購物中心。美國購物中心的發(fā)展是在第二次世界大戰(zhàn)之后，從1950---1970年，持續(xù)發(fā)展了20年。伴隨著截至目前，美國有大大小小的購物中心43000多個(gè)，各種規(guī)模一應(yīng)俱全，其中270002000年的營業(yè)額已達(dá)1萬億美元，一家摩爾的有效商圈是數(shù)百公里。美國摩爾購物中心迅菲律賓的SMSUPERMALL集團(tuán)、ROBINSONS集團(tuán)，泰國的THEMALL集團(tuán)還發(fā)展出MallofAmerica--美國購物中心位于明尼蘇達(dá)州Bloom中心集購物與娛樂于一體，建筑宏偉壯觀，包括：400個(gè)零售商店、4個(gè)大型百貨公司、1個(gè)多功能娛樂中心、2個(gè)大型停車場(12,750車位)。達(dá)28.8億美元。該摩爾建筑面積超過50萬平方米，商場的出入門達(dá)50個(gè)之多、停車位達(dá)2多)、WHL幾級溜冰場、迷你高爾夫球場、8個(gè)電影院、1個(gè)賭場、1個(gè)三星級賓館等，還1997年1月至10月，進(jìn)入美國“安大略米爾斯摩爾”的顧客已高達(dá)1400萬人次，而大名鼎鼎的迪斯尼樂園1995年創(chuàng)歷史紀(jì)錄的全年游客也不過1420萬人次。安大略米爾斯購物商場為美國1996年開張的最大摩爾購物中心，坐落在洛杉磯以東65公里處，商場面積18萬多平方米，內(nèi)有商店237家，工作人員約7300人。安大略米爾斯公司總指出，新的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，商場方圓16公里以內(nèi)約有100萬名消費(fèi)者，但從簽賬卡的地址看，如今方圓160公里內(nèi)的居民都是商場的消費(fèi)者，商場56%的顧客是來自方圓32公里遠(yuǎn)的地方。目前，安大略米爾斯商場每月固定發(fā)出200班觀光購物巴士，除此之外還增所有消費(fèi)者平均每次花費(fèi)109美元，而國際觀光客每次平均消費(fèi)435美元。這家商場的MALL由6家美國著名的大型百貨公司如西爾斯(SEARS)、羅濱遜梅(ROBINSONS-MAY)除珠寶玉器外，各類商品一律開架售貨；(6)平時(shí)顧客不多，節(jié)假日頗熱鬧。在6家大型之?dāng)_和日曬雨淋之慮，而且隨處有座椅可以休息。這些專業(yè)店給人的印象是：(1)每個(gè)店計(jì)算機(jī)、瓷器、水晶制品、工藝品、樂器等均有多家專業(yè)店；(3)有電影院等娛樂中心5家；(4)有咖啡店、各種餐飲店33家。WestfieldHoldings是世界上最大的購物中心發(fā)展商與經(jīng)營商，旗下?lián)碛忻绹?9家、澳大利亞30家、新西蘭11家、英國7家共87家WestfieldShoppingtown摩爾購物中心，總面積超過600萬平方米，合作商戶超過13,600家。2002年1月Westfield美國分公司又收購了另外28家購物中心，WestfieldHoldings的購物中心總數(shù)達(dá)到108家，總面積超過700萬平方美國弗吉尼亞州的米爾斯公司，在全美有7家大型摩爾和11家社區(qū)購物中心。達(dá)到800萬平方米。一般都在城郊或城鄉(xiāng)結(jié)合部，并且有占總面積1/3左右的停車場。由于中國人還沒有進(jìn)入心以及工廠直銷購物中心。這是1994年ICSC(國際購物中心協(xié)會)分類出的八種不同的購貢獻(xiàn)為例，1993年其總銷售額業(yè)績達(dá)到8302億美元，1994年達(dá)到了8500億美元，2000年其總銷售額業(yè)績已超過了1萬億美元，這個(gè)銷售額在非汽車相關(guān)商品的銷售額中占了55%,崇光、東武百貨是日本摩爾的主要投資開發(fā)商之一。目前，美國的摩爾開發(fā)集團(tuán)"雀兒喜消費(fèi)3億美元的900萬顧客。究竟有什么魅力可以讓一個(gè)原先備受冷落的地區(qū)起死回生?答案就在于它乃是當(dāng)今東京都它樓上的CD專賣連鎖店HMV、具有高18m大畫面專門放映立體3D映像的TOKYOIMAX亮相。另外12F～14F的RestaurantPark集結(jié)了28家餐館，是新宿地區(qū)規(guī)模最大的美食街，東武百貨池袋店是全日本最大的百貨公司型摩爾這里的總賣場面積共80,3000平方公曾把該建筑推崇為20世紀(jì)后期最重要的建筑物之一(另一建筑物為由FrankGehry設(shè)計(jì)的入摩爾的開發(fā)，但其新的分店都坐落在由各大房地產(chǎn)巨頭開發(fā)的摩爾內(nèi)。香港的摩爾有20多家，平均30萬人口擁有1家摩爾。購物中心一內(nèi)地摩爾的萌芽二內(nèi)地摩爾的初步形成90年代末期，隨著廣州天河城、中華廣場，大連勝利廣場、新瑪特，上海友誼南方商城、港匯廣場，北京新世界中心、莊勝崇光百貨廣場(待2期工程完工后，將形成18萬平方米三目前，內(nèi)地摩爾正在加速發(fā)展 (比上海大幾乎一倍)。故北京的摩爾都選址在郊區(qū)5環(huán)路上，且規(guī)模較大(20萬至60萬又偏愛住在市區(qū)。故上海的摩爾都選址在市區(qū)區(qū)級商圈(如五角場、中山公園等),但規(guī)模較小(10萬至20萬平方米左右),走的是香港和新加坡摩爾的模式。北京將在5環(huán)路的東西南北建造4個(gè)20萬至60萬平方米的MALL,這4家MALL分目前國內(nèi)最大的摩爾是24萬平方米的上海正大廣場。在建中較大的摩爾有：成都47團(tuán)的團(tuán)結(jié)商貿(mào)城購物中心(總營業(yè)面積40萬平方米，一期工程的20萬平方米將于2003年總規(guī)劃建筑面積60萬平方米，一期建筑面積達(dá)31萬平方米，商業(yè)設(shè)施預(yù)定于2003年國慶隨著這些項(xiàng)目的陸續(xù)建成，內(nèi)地將逐步迎來摩爾的時(shí)代，也許，3、5年后內(nèi)地連鎖四內(nèi)地摩爾未來的發(fā)展前景五專家關(guān)于內(nèi)地發(fā)展摩爾的爭論認(rèn)為內(nèi)地非常適合發(fā)展摩爾購物中心的專家認(rèn)為，雖然美國的購物中心的興起是基于針對這二個(gè)論點(diǎn)，我們認(rèn)為，的摩爾仍在不斷地建設(shè)中。既然曼谷有20多家摩爾，其中50萬平方米的西康廣場/施康廣有20多家摩爾(有亞洲最大的MidvallyMegamall和KLCC陽光廣場)。甚至經(jīng)濟(jì)不是很發(fā)達(dá)的菲律賓馬尼拉也有30多家大摩爾，平均35萬人口擁有1家摩爾。其中馬尼拉33萬平市中心黃金商圈，且一條街上往往匯集著多家摩爾(如新加坡的烏節(jié)路)。只有300萬人口CityMall均是亞洲最大的購物中心之一),平均15萬人口擁有1家摩爾。借鑒香港、新加因?yàn)榉坡少e、馬來西亞、泰國的摩爾規(guī)模大，經(jīng)營管理成功。還因?yàn)榉坡少e的SMSUPERMALL集團(tuán)、ROBINSONS集團(tuán)，泰國的THEMALL集團(tuán)還發(fā)展出了獨(dú)特且很成2)與世界上著名的摩爾專業(yè)開發(fā)管理公司合資、合作，引入國外摩爾的經(jīng)營管理技術(shù)?！癿all”室內(nèi)設(shè)計(jì)的任務(wù)和要點(diǎn)功能區(qū)分：ü人流集散ü問訊、指路ü公用電話ü兒童游戲ü大屏幕演播ü公眾參與的活動ü冷熱飲ü商業(yè)的ü科技的ü休閑的“空間的節(jié)奏穿插和流動3.共享空間的整體控制形式“視線分析4.環(huán)境控制光線"直射陽光、西曬、節(jié)能“聲音、背景噪音控制“聲聚焦控制溫度 濕度氣味5.交通組織“采光頂、玻璃墻面“欄桿、扶手“噴泉、水池“樓、電梯花池櫥窗軟件仿真植物棚架“樂器、專用音箱標(biāo)示、指示牌鐘表7.主題的創(chuàng)造和渲染E-食代8,租戶自主裝飾工程控制版購物中心產(chǎn)業(yè)的信息已超過了45年。它的約4萬個(gè)美國購物中心的信息數(shù)據(jù)庫是一個(gè)廣AcresofLandCenterOccupies中心CommunityCenter社區(qū)中心比鄰里中心有更廣泛便捷的銷售軟線(服飾)和硬線(五金器皿、器具等)商品范圍。15萬平方英尺。實(shí)際上可能的范圍從10萬到30萬平方英尺。社區(qū)中心是中型購物中心的ConvenienceCenter便利中心供應(yīng)方便貨物(食品、藥品等)和/或服務(wù)(洗衣、干洗、復(fù)印),為忙碌的一步購物者提供Discount折扣中心GrossLeasableArea(GLA)inSquareFeet(IncludingAnchors)總可出租面積(GLA)平方英尺(包括旗艦店)。GrossLeasableArea(GLA)insquarefeetofmallstores(excludinganchors)總可出(GLA)平方英尺(不包括旗艦店)。括零售空間)住宅、酒店/汽車飯店、休閑娛樂設(shè)施),這些項(xiàng)目互相支撐并提供便利商品的銷售(食品、藥品和雜貨)和個(gè)人服務(wù)(洗衣和干洗、理發(fā)、修鞋等),為的總可出租面積應(yīng)有5萬平方英尺。實(shí)際上，它的大小可能在3萬到10萬平方英尺。NRB將所有小于10萬平方英尺(GLA)的中心均作為此一類型。NRBIDNumberNRB識別號總的占用面積(GLA)(其中無空置)除以中心總的面積(GLA)。占用率相對于空置率?？罩寐士蓮?00%減去占用率計(jì)算得出。OffPrice低特價(jià)中心和百貨店組成。價(jià)格低于工廠建議價(jià)的20%到70%。在低特價(jià)商店里的商品一般比那些折一個(gè)開放的帶狀的中心，具有三到五個(gè)非傳統(tǒng)的、專賣的旗艦店其承租面積(GLA)超過75%,其余出租面積(GLA)由幾個(gè)較小的承租商承租。租面積(GLA)的全線百貨店，并以此作為主要的吸引力。甚至吸引更大量的購物，可以包括2個(gè)、3個(gè)或更多百貨店。從理論上講，一個(gè)地區(qū)中心應(yīng)有40萬平方英尺(GLA),可能的范圍從30萬-100萬平方英尺。地區(qū)中心如有3個(gè)或更多的百貨店并超過75萬平方英尺(GLA)則可考慮稱其為超級地區(qū)中心。NRB將30萬到74.9999萬平方英尺(GLA)均RetailSalesperSquareFoot平銷。(每平方英尺零售銷售小相符合的仃車泊位。如果有3個(gè)和3個(gè)以上商店，NRB均作為購物中心收集在它的數(shù)據(jù)StripCenter帶狀中心一個(gè)超級地區(qū)中心應(yīng)有75萬平方英尺的面積(GLA),但實(shí)際上，可超過100萬平方英尺。進(jìn)駐的主體百貨店每個(gè)通常有10萬平方英尺面積。NRB將75萬平方英尺以上的購物中心上海友誼(集團(tuán))有限公司戰(zhàn)略研究室主任上海連鎖經(jīng)營研究所研究員俞稚玉版購物中心產(chǎn)業(yè)的信息已超過了45年。它擁有的約4萬個(gè)美國購物中心的信息數(shù)據(jù)庫是一的截至2001年底的數(shù)據(jù)。小相符合的仃車泊位。如果有3個(gè)和3個(gè)以上商店，NRB均作為購物中心收集在它的數(shù)據(jù)按NRB分類，將購物中心分為四種。(見表1)表1:購物中心的分類鄰里中心NeighborhoodStripCe的主要承租商。理論上講，鄰里中心的總可出租面積應(yīng)有5萬平方英尺。實(shí)際上，它的大小可能在3萬到10萬平方英尺。NRB將所有小于10萬平方英尺(GLA)的中心均作為此一社區(qū)中心CommunityStripCenters比鄰里中心有更廣泛便捷的銷售軟線(服飾)和硬線(五金器皿、器具等)商品范圍。它有一個(gè)小型主體百貨店、雜貨店、或折扣百貨店作為主要的上講，社區(qū)中心典型的大小是15萬平方英尺。實(shí)際上可能的范圍從10萬到30萬平方英尺。社區(qū)中心是中型購物中心的一種中間類型，評估其大小和吸引力是最困難的。NRB將10萬到29.999萬平方英尺(GLA)的購物中心均列入這一類型。地區(qū)購物廣場RegionalMalls提供購物——門類品種齊全的日用商品、服飾、家俱和家俱。它有至少10萬平方英尺的出租面積(GLA)的全線百貨店，并以此作為主要的吸引力。甚至吸引更大量的購物，可以包括2個(gè)、3個(gè)或更多百貨店。從理論上講，一個(gè)地區(qū)中心應(yīng)有40萬平方英尺(GLA),可能的范圍從30萬-100萬平方英尺。地區(qū)中心如有3個(gè)或更多的百貨店并超過75萬平方英尺(GLA)則可考慮稱其為超級地區(qū)中心。NRB將30萬到74.9999萬平方英尺(GLA)均列為此類型。超級地區(qū)購物廣場SuperRegionalMalls供應(yīng)廣泛多樣化品類的、眾多的、雜貨大眾商品。它有3個(gè)或更多的主體百貨商店。理論上一個(gè)超級地區(qū)中心應(yīng)有75萬平方英尺的面積(GLA),但實(shí)際上，可超過100萬平方英尺。進(jìn)駐的主體百貨店每個(gè)通常有10萬平方英尺面積。NRB將75萬平方英尺以上的購物中心均作為此一類型。*:GLA:GrossLeasableArea(GLA)inSquareFeet(IncludingAnchors)總可出租面積(GLA)平方英尺(包括攤位)。設(shè)計(jì)給承租商專用的總房屋面積，包括所有示(隔墻從中心線或外墻面開始測量)。GAL是承租商付租金的全部面積。(我們的意圖是得到總的中心大小的概念，旗艦店的占地面積也應(yīng)被包括。對于混合使用開發(fā)的GLA僅包二、美國購物中心建造的年代我們從NRB收錄的39000個(gè)購物中心中選取美國各州、區(qū)面積排名前十位的購物中心來分析。1、美國發(fā)展較有規(guī)模的購物中心按建造年代排列，幾年中發(fā)展的購物中心的數(shù)量占全部的90.20%;面積占全部的92.54%。七十年代達(dá)峰值。進(jìn)入二十一世紀(jì)，發(fā)展勢頭明顯減弱。表2:美國人均GDP和較大的購物中心建造年代、面積2、美國購物中心的發(fā)展是在二十世紀(jì)60年代開始起飛，當(dāng)時(shí)美國人均GDP是5000多美元。當(dāng)70年代人均GDP已超過1萬美元時(shí)，美國購物中心發(fā)展達(dá)到頂峰。三、美國購物中心的地域分布表3:2001年美國各州、區(qū)購物中心人均銷售額和人均擁有面積州名總?cè)丝?千人)銷售額(美元)人均銷售額(美元)購物中心總面積(GLA)人均擁有面積(GLA)佛羅里達(dá)Florida16,397112,467,308特拉華Delaware7965,303,321,8886,662.4622,847,28228.7康涅狄格Connecticut3,42522,743,151,1326.640.3497,575,19728.5科羅拉多Colorado4,41827,542,048,3066,234.05107,432,28724.3亞利桑那Arizona5,30729,170,100,0085,496.53134,234,41925.3馬里蘭Maryland5,37529,425,758,7005,474.56131,792,26724.5維吉尼亞Virginia7,18837,766,577,5675,254.11177,472,59324.7堪薩斯Kansas2,69513,583,328,7995,040.2059,832,4路易斯安那Louisiana4,46521,843,371,9114,892.1386,200,10819.3德克薩斯Texas21,325102,529,342,9164,807.94384,605,65818.0密蘇里Missouri5,6302田納西Tennessee5,74027,004南卡羅萊納SCarolina4,0631喬治亞Georgia8,38436,855,654,4604,395.95189,644,22122.6麻薩諸塞Massachusetts6,37927,950,116,5834,381.58116,472,04218.3夏威夷Hawaii1,2245,332,397,1514,356.5320,199,35416.5俄克拉荷馬Oklahoma3,46014,990,493,3554,俄亥俄Ohio11,37448,620,704,3084,274.72257,300,95522.6加利福尼亞California34,501146,595,060,6834,249.00713,369,19820羅得島RhodeIsland1,0594,472,585,6984,223.4019,9新墨西哥NewMexico1,8297,428,372,5104,061.4431,674,新澤西NewJersey8,48434,090,924,4894,018.26178,522,22721.0阿拉巴馬Alabama4,46417,915,536,9484,013.3479,012,79517.7伊利諾斯Illinois12,48249,980,565,0024,004.21267,275,11421.4肯塔基Kentucky4,06616,147,369,6533,971.3268,852,37216.9緬因Maine1,2875,104,624,1843,966.3017,886,92313.9阿拉斯加Alaska6352,478,250,9153,902.767,612,10612.0賓夕法尼亞Pennsylvania12,28747,665,835,7823,內(nèi)華達(dá)Nevada2,1067,993,452,0963,795.5653,328,47725.3哥倫比亞特區(qū)D.C.5722,024,華盛頓Washington5,98821,110,541,7673,525.47102,116,17617.1佛蒙特Vermont6132,157,608,7073,519.758,341,67913.6明尼蘇達(dá)Minnesota4,97216,493,483,7673,317.2771,300,87614.3密西西比Mississippi2,8589,322,088,3913,261.7544,726,35915.6俄勒岡Oregon3,47311,195威斯康星Wisconsin5,40217,293,847,懷俄明Wyoming4941,574,195,0953,186.636,196,17212.5阿肯色Arkansas2,6928,550,634,4943,176.3137,155,90313.8愛荷華Iowa2,9238,787,137,6763,0密歇根Michigan9,99129,738,544,05愛達(dá)荷Idaho1,3213,810,350,4262,884.4419,945,63515.1總計(jì)Total284,7971,221,674,198,5874,289.633,786,888,69419.9個(gè)的54%。5、從表4—2和表4—3得知：擁有購物中心總面積最多的十個(gè)州中僅表4-3所列數(shù)據(jù)僅供國內(nèi)同行做粗略的對照。表5:2001年美國購物中心分類平銷表中型的購物中心(20萬-80萬平方英尺),其平銷額最低；小型的(小于10萬平方英尺)或超大型的(大于100萬平方英尺)其平銷額較高。升幅度低于網(wǎng)店擴(kuò)張的幅度。同樣顯示網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)張效果呈遞減效應(yīng)。表6是NRB統(tǒng)計(jì)自表7:美國購物中心平均覆蓋的人口大小分類(平方英尺)數(shù)量(個(gè))平均覆蓋人口約*小于1000,00128,47510,000400,001-800,0001,466大于1,000,000420650,088*:取整數(shù)、大數(shù)。中國商報(bào)網(wǎng)站連鎖超市導(dǎo)報(bào)報(bào)道作者朱云驊委派資深專業(yè)人士小組去香港取經(jīng)，對所有面積在30000平方米以上的34個(gè)購物中心進(jìn)行以日本為例，1970年以前，日本只有135家購物中心，在后來的30多年里，2600多家購物中心誕生。目前我國省會以上城市購物中心總體數(shù)量為236家，其中2003年新增購物中心94家，占購物中心總量的40%。結(jié)合中國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的實(shí)際現(xiàn)狀，以及在我國城市化水平將從30%發(fā)展到到70%的預(yù)期。我們有理由憧憬：在中國，購物中心這一與“享受型”達(dá)到50%甚至70%時(shí)才興建。聯(lián)想到深圳正在醞釀的不少大型購物中心項(xiàng)目，切記前期的層(最高一層)?！坝忠怀恰?共七層)和“太古廣場”(三層)的各體現(xiàn)社會機(jī)能與休閑機(jī)能的常用手段。多數(shù)購物中心設(shè)并將溜冰場設(shè)于七層，整體有40%營業(yè)面積為餐飲。年10月份主題系列活動有：NOW全新寬頻電視體驗(yàn)、CravtreeandEvelyn揉指嫩膚主題推開發(fā)似乎風(fēng)生水起，規(guī)劃中的ShoppingCentre或ShoppingMall有：萬平方米的地下商業(yè)街、南山區(qū)規(guī)劃中的大型商業(yè)中心、龍崗在建的三大Mall:五洲風(fēng)情輔以其他的一些商業(yè)業(yè)態(tài)和服務(wù)業(yè)態(tài)。主體性購物中心又分兩種，一是以大型超市為主體，它的競爭優(yōu)勢是，能夠進(jìn)入居民社區(qū)，能夠彌補(bǔ)大型超市在商品線上的不足，并可通過出租場地增加附屬的一些商業(yè)業(yè)態(tài)和服務(wù)業(yè)態(tài)，既可降低經(jīng)營成本又可增強(qiáng)對社區(qū)的服務(wù)功能；二是以大型百貨商店為主體的購物中心，往往成為中心城區(qū)的商業(yè)中心，但一般很難在社區(qū)里生存。還有一種是ShoppingMall,這種購物中心是綜合性和超大型的，與主體性購物中心不同的是，這種購物中心里的商業(yè)形態(tài)是以三種商業(yè)業(yè)態(tài)為鼎足之勢，即百貨店、超市和許多專業(yè)專賣店，再輔以餐飲娛樂業(yè)的店鋪，它可以涵蓋所有零售業(yè)和服務(wù)業(yè)的內(nèi)容。購物中心已經(jīng)不是一種商業(yè)業(yè)態(tài)，而是一種商業(yè)的組織模式，甚至于已經(jīng)作為城市整體規(guī)劃中的一種基本構(gòu)成，與機(jī)場、公園、體育中心等城市設(shè)施類似。購物中心不完全是商業(yè)行為，應(yīng)劃歸為商業(yè)地產(chǎn)范疇。由于購物中心投資巨大，涉及到的規(guī)劃設(shè)計(jì)、主題營造等都要求極高，所以會充分地考驗(yàn)投資者的智慧和耐力；此外，項(xiàng)目建成之后涉及的管理運(yùn)營在國內(nèi)尚無成功的經(jīng)驗(yàn)可供借鑒。因此經(jīng)營購物中心要著重考慮兩方面的問題，一是前期的規(guī)劃，二是后期的商業(yè)運(yùn)營管理。雖然購物中心的模式較多，導(dǎo)致其運(yùn)營管理方式花樣繁多、異常復(fù)雜，但是，一樣有規(guī)律可循。首先，購物中心的主題一定要是一個(gè)賣場，購物功能所占的比例一般情況下不能低于50%,要以購物為主，而不能以餐飲或娛樂為主，如果餐飲或娛樂占多數(shù)，那就只能叫飲食中心或娛樂中心，不是購物中心。所以，購物中心首先應(yīng)當(dāng)是一種零售組織模式。其次，購物中心還要是一個(gè)無差別的消費(fèi)中心，能夠適合絕大多數(shù)的消費(fèi)群體，如果全部都是面向高端或者低端的，就不可能吸引所有的消費(fèi)者，因此應(yīng)以中檔占多數(shù)，而且要有停車場。第三，要采取“只租不售”的運(yùn)營管理方式，國際上通行的正規(guī)購物中心都是如此，而不能像國內(nèi)很多購物中心在管理運(yùn)營上采取的分割商鋪出售的方式，這種運(yùn)營方式只能導(dǎo)致購物中心變成小商品市場?！爸蛔獠皇邸?才能實(shí)現(xiàn)購物中心良好的整體管理和整體營銷。香港的太古城就是這樣一個(gè)成功的購物中心，它擁有一批專門做商場的地產(chǎn)人員。首先他們的商鋪堅(jiān)決不賣，長期持有，以長線投資為主，另外他們有強(qiáng)有力的規(guī)劃和招租隊(duì)伍。在后期，發(fā)展商還必須成立專門的商業(yè)管理公司對購物中心進(jìn)行管理。對于購物中心發(fā)展商來說，開發(fā)商鋪是前提，但僅僅開發(fā)是不夠的，只有成立專門的商業(yè)管理公司對購物中心進(jìn)行管理，才能長久發(fā)展。目前國內(nèi)商鋪購買者有很多是依靠收取租金，歸還銀行商鋪按揭貸款，在這種情況下，發(fā)展商對購物中心的管理更為重要。如果購物中心商業(yè)管理不力，影響商鋪業(yè)主的租金收益，業(yè)主不能歸還按揭貸款，最終風(fēng)險(xiǎn)還是要落到發(fā)展商的頭上。縱觀國外購物中心，發(fā)展商成立商業(yè)管理公司管理購物中心是一種通用的模式。遵循統(tǒng)一運(yùn)營管理的模式，購物中心的信息系統(tǒng)也要反映出統(tǒng)一管理、資源共享的理念。一般說來，除了主力賣場自帶的零售管理信息系統(tǒng)外，購物中心最好能對所有商戶采取統(tǒng)一收銀管理，建立購物中心統(tǒng)一的零售信息系統(tǒng)。購物中心信息系統(tǒng)應(yīng)包含以下子系統(tǒng)(子系統(tǒng)間是相互關(guān)聯(lián)的):購物中心統(tǒng)一收銀子系統(tǒng)，主要功能：商品編碼、商品銷售、銷售管理。購物中心自營部分零售管理子系統(tǒng)(如果有自營部分),主要功能：商品進(jìn)銷調(diào)存管理。購物中心招商及租戶管理子系統(tǒng)，主要功能：招商審核、租戶登記管理、租約管理、應(yīng)收款管理、收款管理。購物中心市場信息收集(中國商報(bào)報(bào)道作者朱云驊)定義：什么是SM市場定位?購物中心努力使購物者感知的形象。購物中心在購物者2、服務(wù)機(jī)構(gòu)和店鋪的數(shù)量3、顧客服務(wù)的范疇5、主流生活方式及發(fā)展趨勢8、環(huán)境及氣氛營造●開發(fā)商專業(yè)市場團(tuán)隊(duì)構(gòu)成/中、外●物業(yè)(零售、辦公樓和設(shè)施)屬性及物業(yè)主提供的服務(wù)●價(jià)格策略(各種選擇組合、物業(yè)主的財(cái)務(wù)目標(biāo))●招商策略(代理商、展示單元、直復(fù)營銷、戰(zhàn)略聯(lián)盟)●宣傳推介(媒體、媒界關(guān)系、廣告計(jì)劃)●硬件(建筑設(shè)計(jì)及其舒適性)●軟件(物業(yè)管理能力及經(jīng)驗(yàn))3.項(xiàng)目報(bào)告(1)承租戶和顧客定位及描述(2)店鋪組合及商品組合(3)建議及執(zhí)行(作者單位：青島先思文化傳播有限公司)楊寶民宋恒明賴格圓何延兵房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人，從1998年開始從事房地產(chǎn)策劃與購物中心策劃，2000年組成MA正在策劃茂業(yè)百貨在重慶10萬平方米的MALL購物中心一、國內(nèi)外shoppingmall發(fā)展現(xiàn)狀1.商業(yè)空間步行化2.商業(yè)空間室內(nèi)化3.公共空間社會化先發(fā)展生態(tài)型購物中心，其中Namba工程是獨(dú)具特色的生態(tài)購物中心，建筑面積達(dá)到32植物覆蓋2~8層建筑上面，露天的坡道從2層逐漸走到8層，坡道兩邊可以進(jìn)入不同層上的爭中紛紛慘敗，超級市場開始登上舞臺。購物中心在90年代中期開始引入國內(nèi)。90年代末期，深圳首家MALL購物中心—銅羅灣百貨在華強(qiáng)北開業(yè)，它是利用工業(yè)廠房的陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)核心地帶，目前共有350家商鋪簽約，出租率超過80%。1.1用地選擇(一)用地區(qū)位和交通人口狀況(四)用地物理狀況重點(diǎn)考慮用地形狀，用地的完整性，用地的可進(jìn)入性。(五)消費(fèi)心理研究(六)城市規(guī)劃的人口結(jié)構(gòu)研究購物中心的類型與特點(diǎn)在很大程度上取決于承租戶組成。在承租戶確定后，還需要根據(jù)承租戶的需求和購物中心自身的需要，確定他們在購物中心的位置，為他們提供專業(yè)化服務(wù)，以促進(jìn)共同繁榮，給購物中心帶來最佳經(jīng)濟(jì)效益。核心承租戶對于人流起著關(guān)鍵的作用，其布局直接影響到購物中心的形態(tài)。核心承租戶得位置需要事先確定，大型購物中心的核心商店適合放在線性步行街的端點(diǎn)，不宜集中放置在中間，這樣才能達(dá)到組織人流的效果。特殊承租戶是指具有較高文化藝術(shù)經(jīng)營的單位，給予優(yōu)惠政策，邀請其入場，能夠起到增強(qiáng)文化氣氛，活躍購物中心的氣氛，以點(diǎn)代面，特色經(jīng)營是MALL的關(guān)鍵。例如深圳華僑城就專門邀請三百硯齋，展示中國的硯文化。承租政策原則是放水養(yǎng)魚，發(fā)展商與商戶一同成長，因?yàn)橘徫镏行慕?jīng)營具有長期性特點(diǎn)，采用合理租金與優(yōu)質(zhì)服務(wù)做法，將整個(gè)購物中心作熱，而后根據(jù)運(yùn)營狀態(tài)，適當(dāng)穩(wěn)步地調(diào)整租提供完善的信息系統(tǒng)硬件和軟件，為消費(fèi)者與承租戶都得到便利。充分做好租戶的服務(wù)與管理，作出MALL的品牌與特色。圖1華僑城購物中心的核心承租戶—美國沃爾瑪1.4金融支持與財(cái)務(wù)分析(1)購物中心的位置能否獲得足夠的商業(yè)銷售和利潤，在市場上是否有競爭力。(2)購物中心是否能夠租出去，有足夠的承租戶交納足夠的租金。(3)對資本投入、遠(yuǎn)期收益、經(jīng)營成本、稅收、管理費(fèi)和更新裝修費(fèi)用的評價(jià)。(4)靈活的價(jià)格體系。1.5購物中心人才需求分析與人才經(jīng)營建議培育高級購物中心管理人才是貫徹企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的根本保證，由于商業(yè)競爭日趨激烈，高素質(zhì)商業(yè)人材普遍短缺。鑒于購物中心失敗率較高，我們需要冷靜看待購物中心在我國的發(fā)展，沉下心來培養(yǎng)一批房地產(chǎn)、商業(yè)開發(fā)與物業(yè)管理的復(fù)合型人才，對于大型購物中心的管理亟需引進(jìn)國外教材與專家，開展高級人才培訓(xùn)，培養(yǎng)一批優(yōu)秀購物中心管理人才，支撐購物中心的快速發(fā)展，實(shí)踐證明認(rèn)真有效的培訓(xùn)是企業(yè)可持續(xù)競爭力的保證。1.6購物中心發(fā)展戰(zhàn)略建議購物中心發(fā)展戰(zhàn)略關(guān)系企業(yè)成敗，購物中心必須從戰(zhàn)略上回答，如何為客戶提供滿意服務(wù)，如何與商戶建立長期共贏關(guān)系，不僅要在招商上取得成功，更重要在運(yùn)營上能夠長期吸引客戶光顧，走可持續(xù)發(fā)展之路，而不是開業(yè)轟動一時(shí)，采取種種騙術(shù)套取商戶保證金，然后迅速倒閉引起和商戶種種糾紛。許多企業(yè)根據(jù)自身情況，制定了企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，例如深圳銅羅灣百貨公司發(fā)展戰(zhàn)略為：以商業(yè)策劃和商業(yè)輸出為目標(biāo)，走商業(yè)托管和連鎖擴(kuò)張之路，引導(dǎo)和倡導(dǎo)新概念購物中心，展示一種現(xiàn)代化生活消費(fèi)新方式.。分析深圳銅羅灣百貨公司的發(fā)展戰(zhàn)略不難看出，這種戰(zhàn)略實(shí)際是走輸出品牌與商業(yè)知識的道路，其成功的關(guān)鍵在于培育優(yōu)秀商業(yè)人才，提煉購物中心管理知識與經(jīng)驗(yàn)。MALL特色和發(fā)掘關(guān)鍵性的人才是企業(yè)成功的關(guān)鍵，既可以降低成本，又能保證成功我國購物中心如何走出困境進(jìn)入90年代以來，中國發(fā)展最快的零售店鋪形式就是超級市場、倉儲商店和購物中心。發(fā)展快就會有盲目化傾向。中國購物中心的建設(shè)目前還處窩蜂”的傾向：有人把它做成了待租的房地產(chǎn)，有人把它當(dāng)成了百貨商店轉(zhuǎn)型的救命稻草……。盲目發(fā)展的結(jié)果，導(dǎo)致經(jīng)營效果不佳，有的關(guān)了門，有的轉(zhuǎn)了型，還有的在勉強(qiáng)維能有50%賺錢就不錯了，其中恐怕又有至少20%入租商戶不賺錢。即使一些購物中心開始博士認(rèn)為，北京購物中心95%選址不當(dāng)。他認(rèn)為，購物中心投資回報(bào)期為20年，美、日購雙重滿足、人均國民收入2000美元以上、居民中小汽車普及率超過50%。1994年美國光顧歲之間占47%;③平均家庭年收入29684美元；④光顧購物中心的主要目的：46%為一般采購和閑逛，20%購買特定商品，18%到特定商店購物，15%為其它目的；⑤平均每位顧客在購物中心停留1小時(shí)29分鐘；⑥平均每位顧客在購物中心逛3.6個(gè)店；⑦每位顧客平均每次消費(fèi)31.44美元，高消費(fèi)者常是年齡在40-49歲之間、年收入超過5萬美元的女性。到大發(fā)展起來的，直到1994年，美、日購物中心平均面積也在1-2萬平方米之間。中國目定位上海新天地是一個(gè)“Mall”★上海新天地究竟是什么,購物中心?娛樂中心?時(shí)尚中心?旅游景觀?投資方香港瑞許多造Mall的企業(yè)有時(shí)候造的只是“ShoppingCenter”這并不是“Mall”本身的含義，意義上的Mall。規(guī)?！锷虾Ｐ绿斓卣嫉孛娣e3萬平方米，總建筑面積6萬平方米，從規(guī)模來看并不算大。2003年全國已有購物中心300多家，正在上馬的面積超過10萬平方米的就有200多家，號海目前開始營運(yùn)的Mall就有8家，最大的上海正大廣場達(dá)24萬平方米，而較小的友誼南方商城也高達(dá)10萬平方米?！飻?shù)據(jù)表明，西歐五國在人均國民收入1萬美元時(shí)，平均購物中心規(guī)模才有3萬～4萬平方米。20世紀(jì)九十年代初期，美國、日本購物中心平均面積也只有2萬平方米左右。美購物中心，面積在9000～36000平方米；鄰里性的購物中心，面積在1800～9000平方米。在九十年代初期時(shí)，地區(qū)性購物中心僅占全美購物中心總數(shù)的5%,社區(qū)性的購物中心占32%,鄰里性的購物中心占63%,目前仍然保持這樣的比例。很明顯，有2/3的購物中心物中心平均達(dá)到了13萬平方米。選址濟(jì)增長肯定是掛鉤的，在過去這10年中，上海的經(jīng)濟(jì)增長平均達(dá)到了12%。在這樣的一座★Mall應(yīng)選址何處?一些購物中心按照國外的先進(jìn)理念首先在城郊發(fā)展，但是不久就有數(shù)據(jù)顯示，10萬平方米的Mall,周圍需要50萬人體最新報(bào)道，上海正大廣場在開業(yè)啟動之初只啟動了30%的功能，目前的招鋪率也才達(dá)到83%,而且其中真正開始運(yùn)營的只有53%,還有30%在裝修。上海正大廣場位于陸家嘴、居8家Mall中，盈利的很少，上海友誼南方商城是其中一家。據(jù)該商城對外公布，有77%的消費(fèi)者來自周圍社區(qū)。中國的Mall的選址，大多數(shù)也是選擇在城市中心區(qū)啟動，但由于定位不明確，與百貨商店形成了直接的競爭關(guān)系，故而并沒有獲得好的效益。★上海新天地定位是國際知名度的、以時(shí)尚文化為主題的社區(qū)性購物中心，目標(biāo)群體是上海的小資一族、居住在上海的外籍人士以及到達(dá)上海的中外游客，這與上?；春Ｂ返南M(fèi)群體實(shí)況相吻合。而且上海新天地是投資方投資開發(fā)的太平橋地區(qū)改造項(xiàng)目的一部分，整個(gè)太平橋項(xiàng)目占地52公頃，與新天地一湖之隔就是已經(jīng)在逐期開發(fā)的高檔物業(yè)“翠湖天地”。一期售價(jià)每平方米即高達(dá)17000元～25000元、創(chuàng)造了上海住宅平均價(jià)格新高，可想而知入住的是什么樣業(yè)主。即使上海再冒出一個(gè)時(shí)尚新地標(biāo)，即使上海凸現(xiàn)“城市空心化”,3萬平方米的上海新天地也能有足夠的購買力支撐。管理者與經(jīng)營者分離★上海新天地只租不賣，管理者與經(jīng)營者相分離，這樣的模式與國際Mall運(yùn)營模式同步，也被國內(nèi)大部分專家認(rèn)可。因?yàn)镸all的組織和構(gòu)造形式，包含著一種促銷思想，即要讓消費(fèi)者在購物場所盡可能停留較長時(shí)間，該模式可保證和提高管理水平，更可使Mall以一個(gè)統(tǒng)一的社會形象面對消費(fèi)者，同時(shí)由于Mall內(nèi)的各零售商分別經(jīng)營自己的產(chǎn)品，可以充分展示自己獨(dú)特的品牌形象和經(jīng)營風(fēng)格。國內(nèi)的造Mall者也都將這種模式看作理想模式，但由于各種原因，其中主要因?yàn)橘Y金問題，大部分Mall的運(yùn)作模式最后都走了樣?！镌谥槿牵c天河城同一時(shí)期啟動的第一代Mall還有不少。但在開發(fā)商資金實(shí)力不足和追求短期利益的背景下，開發(fā)商為回籠資金將商鋪大量分割出售。遍地賣鋪的結(jié)果是，商業(yè)和物業(yè)之間產(chǎn)生嚴(yán)重的沖突，經(jīng)營權(quán)根本無法統(tǒng)一，最后只落得個(gè)“啟而不動”的結(jié)局。甚至出現(xiàn)了廣州新中國大廈這種以反租的方式出售鋪位，但最后卻出現(xiàn)因開發(fā)商資金鏈斷裂鼠’,新業(yè)態(tài)就成了小商鋪集成，比傳統(tǒng)業(yè)態(tài)還傳統(tǒng)?！睒I(yè)內(nèi)有這樣一種形象的說法。★有了第一代Mall的前車之鑒，所有的投資商都不會不明白這一點(diǎn)，但在資金壓力之下，能夠堅(jiān)持下來的還是不多。數(shù)據(jù)表明，目前珠三角不少新建的Mall迫于資金壓力，已經(jīng)把鋪位出售率定在30%左右，北京亦莊Mall的投資商大地集團(tuán)甚至準(zhǔn)備出售40%左右的商鋪。潘石屹的“建外SOHO商業(yè)街”現(xiàn)在正在熱炒中，而且他有意無意地在將上海新天地和SOHO商業(yè)街相提并論。但是，目前“建外SOHO商業(yè)街”的商鋪已經(jīng)銷售到小業(yè)主手中，為了形成統(tǒng)一風(fēng)格的商業(yè)街，推廣人員需要小業(yè)主的委托，統(tǒng)一招租。潘石屹如何在商鋪賣出的前提下將知名品牌招商過來，引人注目。★上海新天地開發(fā)進(jìn)入到第二個(gè)階段，即從1999年9月到2001年12月，做了大概300個(gè)以上大小的活動。這些活動很有針對性，針對一些文化政治的團(tuán)體，針對雅皮一族，針對中產(chǎn)階層。他們還建起了一些樣板房，舉辦活動吸引不同行業(yè)人士來參與?，F(xiàn)在上海新天地集餐飲、購物、文化與娛樂于一體，招租的對象均是來自世界各地的知名品牌，在現(xiàn)有的98家租戶中，85%來自中國內(nèi)地以外的國家和地區(qū)。盈利到現(xiàn)在的每平方米2萬元?！按浜斓亍弊?002年6月7月銷售伊始售價(jià)每平方米就高達(dá)17000元～25000元。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，一般都要投入總銷售額的1%～2%做廣告宣傳。根個(gè)真正的Mall,結(jié)果是滿盤皆贏。張輝"功能區(qū)分：ü人流集散ü問訊、指路ü公用電話ü兒童游戲ü大屏幕演播ü點(diǎn)播ü冷熱飲ü科技的ü休閑的”空間的節(jié)奏穿插和流動節(jié)點(diǎn)和線路尺度形式4.環(huán)境控制溫度 濕度5.交通組織硬件"采光頂、玻璃墻面燈具座椅”雕塑"噴泉、水池花池飲水處軟件棚架"牌匾、燈箱規(guī)格"樂器、專用音箱桌椅鐘表坎!購房款3億元左右。資金對一個(gè)房地產(chǎn)業(yè)意味著什么?3億，意味著可以讓10個(gè)特困企業(yè)若廣場不能在4年內(nèi)守旺，那么4年后經(jīng)營權(quán)的歸屬問題就是一顆足以致命的定時(shí)炸彈。抽身而走的營銷模式，但他遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有認(rèn)識到回籠資金(即產(chǎn)權(quán)分散銷售)與商業(yè)經(jīng)營(即統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營)兩者是一對如此深刻的矛盾。心、耐心、精心。作為國內(nèi)成功MALL的典范，迄今保持日均客流量18—20萬人次、高峰期65萬人次紀(jì)錄的天河城，1996年?duì)I業(yè)直到去年才徹底還完外債。這亦得益于其 精彩個(gè)案“不做零售，但要懂零售”立嚴(yán)謹(jǐn)?shù)奈飿I(yè)管理，太古沒有急于套現(xiàn)資金，而是擁有三間五星級酒店20%的權(quán)益，以保時(shí)間行進(jìn)到2003年，中國造MALL市場依然波譎云詭。MALL新范本按照萬達(dá)的如意算盤，營業(yè)后每個(gè)商業(yè)廣場的年租金可達(dá)2000～3000萬元，10個(gè)商業(yè)廣場的年租金就達(dá)數(shù)億元之巨，這筆資事實(shí)上，一些積極的變化已經(jīng)出現(xiàn)。業(yè)界普遍注目的是英資太古地產(chǎn)以55%的出資比而按照大連萬達(dá)向外界公布的2003年目標(biāo)：商業(yè)公司要在2003年底、2004造MALL,營銷病了2003年1月，長春?！叭f達(dá)·沃爾瑪”流血事件終于揭開了冰山的一角!內(nèi)鋪價(jià)格為2·8萬元/平方米，臨街外鋪?zhàn)罡哔u到6·68萬元/平方米(最小的商鋪近百萬元，最大的臨街商鋪超過1300萬),這成為長春歷史上最高的商鋪價(jià)格。而廣場開業(yè)之后，當(dāng)初叫價(jià)500元/平方米·月的商鋪，最多只能租到350元。在巨大的反差前，2001年11月11日，我國正式加入WTO,入世后的中國零售業(yè)市場的競爭將日趨激烈。有在本世紀(jì)80年代末與90年代初興起的購物中心(ShoppingCenter/Mall),由于提供了(一)項(xiàng)目選址和市場調(diào)查要注重地段的商業(yè)價(jià)值。對擬建購物中心地段的商業(yè)價(jià)值和商2、調(diào)查目標(biāo)地塊的所處商圈(商圈比單個(gè)商業(yè)建筑的影響更大)(二)項(xiàng)目定位須有差異性。3萬平方米以上覆蓋整個(gè)城市，服務(wù)人口30萬以上地區(qū)購物中心1——3萬平方米覆蓋城市局部，服務(wù)人口10—30萬人居住區(qū)購物中心3000——10000平方米3000平方米以下服務(wù)人口1萬人以下銷售面積)也要控制，不能過小。室外步行街購物中心的K能達(dá)到75——80%,室內(nèi)購物中心K要小得多，因中庭、過道(街道)、休閑區(qū)等等共用面積的不——65%之間。在建筑設(shè)計(jì)時(shí)，實(shí)際使用面積率K是很重要的評價(jià)空間形式合理性的指大型MALL購物中心的投資決策策劃與開發(fā)(上)作者：楊寶民宋恒明年開始從事房地產(chǎn)策劃與購物中心策劃，2000年組成MALL策劃課題組。策劃方案”對外承接大型購物中心(MALL)策劃4.宋建陽等編著,《商業(yè)物業(yè)管理》,華南理工大學(xué)出版社，2002年9月1.商業(yè)空間步行化2.商業(yè)空間室內(nèi)化3.公共空間社會化先發(fā)展生態(tài)型購物中心，其中Namba工程是獨(dú)具特色的生態(tài)購物中心，建筑面積達(dá)到32植物覆蓋2~8層建筑上面，露天的坡道從2層逐漸走到8層，坡道兩邊可以進(jìn)入不同層上的爭中紛紛慘敗，超級市場開始登上舞臺。購物中心在90年代中期開始引入國內(nèi)。90年代末期，深圳首家MALL購物中心—銅羅灣百貨在華強(qiáng)北開業(yè)，它是利用工業(yè)廠房的陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)核心地帶，目前共有350家商鋪簽約，出租率超過80%。1.1用地選擇(一)用地區(qū)位和交通人口狀況(二)用地經(jīng)濟(jì)狀況，此外對競爭對手需要進(jìn)行詳細(xì)分析。(三)用地物理狀況重點(diǎn)考慮用地形狀，用地的完整性，用地的可進(jìn)入性。圖1華僑城購物中心的核心承租戶—美國沃爾瑪(1)購物中心的位置能否獲得足夠的商業(yè)銷售和利潤，在市場上是否有競爭力。(2)購物中心是否能夠租出去，有足夠的承租戶交納足夠的租金。(3)對資本投入、遠(yuǎn)期收益、經(jīng)營成本、稅收、管理費(fèi)和更新裝修費(fèi)用的評價(jià)。家，開展高級人才培訓(xùn)，培養(yǎng)一批優(yōu)秀購物中心管理人才，支撐購物中心的快速發(fā)展。1.6購物中心發(fā)展戰(zhàn)略建議購物中心發(fā)展戰(zhàn)略關(guān)系企業(yè)成敗，購物中心必須從戰(zhàn)略上回答，如何為客戶提供滿意服務(wù)，如何與商戶建立長期共贏關(guān)系，不僅要在招商上取得成功，更重要在運(yùn)營上能夠長期吸引客戶光顧，走可持續(xù)發(fā)展之路，而不是開業(yè)轟動一時(shí)，采取種種騙術(shù)套取商戶保證金，然后迅速倒閉引起和商戶種種糾紛。許多企業(yè)根據(jù)自身情況，制定了企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，例如深圳銅羅灣百貨公司發(fā)展戰(zhàn)略為：以商業(yè)策劃和商業(yè)輸出為目標(biāo)，走商業(yè)托管和連鎖擴(kuò)張之路，引導(dǎo)和倡導(dǎo)新概念購物中心，展示一種現(xiàn)代化生活消費(fèi)新方式.。分析深圳銅羅灣百貨公司的發(fā)展戰(zhàn)略不難看出，這種戰(zhàn)略實(shí)際是走輸出品牌與商業(yè)知識的道路，其成功的關(guān)鍵在于培育優(yōu)秀商業(yè)人才，提煉購物中心管理知識與經(jīng)驗(yàn)。三、總體策劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)總體規(guī)劃關(guān)系購物中心成敗，沒有認(rèn)真規(guī)劃論證的購物中心大都缺少顧客人流，商戶無法贏利，最后走向關(guān)閉?！笆澜缰黝}旅游休閑業(yè)設(shè)計(jì)高手”、曾參與策劃和設(shè)計(jì)過多個(gè)世界著名Mall的美國HHCP國際設(shè)計(jì)有限公司總裁LarryW.Ziebarth先生日前在深圳指出：“Mall的主題規(guī)劃是關(guān)鍵?！睋?jù)了解，香港幾乎每兩個(gè)地鐵站就有一個(gè)購物中心，都經(jīng)營得不錯，但是，在擁有龐大消費(fèi)能力的廣州，目前的購物中心就只有天河城購物中心比較成功，所以華南理工大學(xué)沙振權(quán)教授認(rèn)為，那種由發(fā)展商擁有的零散小物業(yè)組合形成的，沒有經(jīng)過規(guī)劃的購物中心，肯定不會國內(nèi)不少發(fā)展商覺得招商是很簡單的事情，根本沒有規(guī)劃就自己做，結(jié)果是整個(gè)“場”都冷清清的。因此，發(fā)展商應(yīng)該從一開始就設(shè)定好商場的定位，根據(jù)定位選擇主題店和品牌店(包括飲食、娛樂場)的進(jìn)場，例如，香港在這方面的工作，主要交由測量師進(jìn)行規(guī)劃和營銷整個(gè)購物中心。華僑城MALL購物中心是我國購物中心發(fā)展史上一個(gè)新的里程碑，它的規(guī)劃設(shè)計(jì)邀請了美國的購物中心設(shè)計(jì)專家，環(huán)境優(yōu)美程度在全國位于前列，購物娛樂一體化。該購物中心由美國沃爾瑪商場與銅羅灣購物廣場聯(lián)合組成，前者商品定位為中低檔商品，后者定位為中高檔商品，經(jīng)營項(xiàng)目具有互補(bǔ)性。深圳華僑城不僅是深圳購買力最強(qiáng)的大型高尚社區(qū)，而且由于世界之窗等大型旅游景點(diǎn)帶來龐大客流量，選址適當(dāng)，有條件吸引大量的旅游人群來參觀購物。在銅羅灣發(fā)展購物中心取得成功的鼓舞下，深圳金光華(集團(tuán))有限公司與南國影聯(lián)股份公司開始籌劃在南國影院舊址建設(shè)MALL購物中心。該購物中心規(guī)劃正式開始國際招標(biāo)，深圳市國土規(guī)劃局主辦，邀請了香港、法國日本等國際知名設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)參與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案招標(biāo)。2.購物中心建筑設(shè)計(jì)平面設(shè)計(jì)的內(nèi)容是確定步行街形態(tài)，確定承租戶單元的布局和面積大小，為所有承租戶提供一個(gè)互利互惠的機(jī)會，最大限度為每個(gè)承租戶帶來穿行人流，提供最多的購物機(jī)會。柱子不宜落在店面線上。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)深一般在24—36米比較合適。如果開間方向的柱距是6米(9,12,15,18,21,24),那么進(jìn)深方向可以是2×6,3×6,4×6。(1)利用中庭空間的功能與作用中庭是垂直交通組織的關(guān)鍵點(diǎn)，是步行空間序列的高潮，(2)中庭空間的造型與交流中庭的設(shè)計(jì)形式可以多樣化，具體根據(jù)購物中心總體形態(tài)來(3)從不同的層面同時(shí)引入人流的條件下，應(yīng)強(qiáng)化2F與B1及其它樓層的交通便利性，將2F、B1當(dāng)做一樓修圖3華僑城購物中心采用地下停車場(4)垂直交通工具的作用(5)景觀的垂直吸引力米根本無人問津，后來將可憑欄觀街景(臨街立面均為大幅透明落地玻璃)的每層300余平圖4華僑城銅羅灣入口照片1照明設(shè)計(jì)2景觀設(shè)計(jì)室內(nèi)景觀設(shè)計(jì)與室外景觀設(shè)計(jì)需要相互協(xié)調(diào)，以銅羅灣為例，3無障礙設(shè)計(jì)重點(diǎn)考慮殘疾人的通行要求。1.主題策劃確定獨(dú)特的主題理念，這是購物中心的靈魂?！叭A南Mal”是東莞市正在規(guī)劃的大型購物中心，“華南Mall”僅項(xiàng)目考證就歷時(shí)“乘船逛大Mall,購物看風(fēng)景”,這是商業(yè)面積達(dá)50萬平方米的“華南Mall”的主要2.招商策劃招商策劃和承租戶的選擇關(guān)系購物中心的成敗，在招商過程中，有必要對每3.開業(yè)策劃i.個(gè)性化金融服務(wù)針對購物中心特點(diǎn)，聯(lián)合銀行營銷部門，開展個(gè)性化金融商業(yè)天河城始建于1992年，首期建筑面積16萬平方米，總投資12億元人民幣?，F(xiàn)廣場的整體建筑分為地上七層和地下三層，總營業(yè)面積達(dá)到10萬平方米。1996年2月9日開業(yè)，日均客流量10—20萬人。樓層經(jīng)營內(nèi)容入住核心商戶B1大型超市吉之島超市一層商務(wù)中心、銀行，百貨合時(shí)裝二、三層百貨、美容與時(shí)裝天貿(mào)南大四層電器城、影音和家居城五層文化廊，游戲中心六層美食、餐飲和娛樂七層電器廣場天貿(mào)南大天河城不斷吸收國內(nèi)外購物中心管理經(jīng)驗(yàn)，廣場租金逐年上升，1996年為3500萬元，到1998年已經(jīng)達(dá)到1.6億多元，物業(yè)投資的回報(bào)令人可喜。為：由專業(yè)的連鎖購物中心集團(tuán)開發(fā)并經(jīng)營管理，面積龐大，自營比例較高(50%至70%左無數(shù)各類品牌專賣店、專業(yè)的不同行業(yè)主題大賣場實(shí)現(xiàn)。),定位于家庭(全家/全客層),大型購物中心比百貨公司更需要良好的管理，位居連鎖大型購物中心SHOPPINGMALL(銷品貿(mào))業(yè)世界第三、亞洲第一的菲律賓SMPRIME(SHOEMART)集團(tuán)經(jīng)營的SUPERMALL的單體商場在15至20萬平方米，其中自營的面積超過60%,包括自營的連STATIONERY文具等多個(gè)連鎖的專業(yè)分公司；不是分部門!!!這種構(gòu)架的好處是：各"SM部門公司"更專業(yè)、招商更方便、形象更統(tǒng)一，縮短了租賃招商的時(shí)間，便于摩爾的迅速超到300萬平方米(包括在建中的多家摩爾)。并曾多次獲得歐美財(cái)經(jīng)雜志的"亞洲最佳管菲律賓的SMSUPERMALL集團(tuán)(自營SM百貨公司、SM超市、SM影城、SM玩具集團(tuán)(自營易初蓮花超市)、馬來西亞金獅集團(tuán)屬下之百盛購物中心(自營百盛百貨公司和是SMPRIME投資的),故該超級購物中心內(nèi)未引入其連鎖的SM百貨公司、SM一內(nèi)地摩爾的萌芽二內(nèi)地摩爾的初步形成針對這二個(gè)論點(diǎn)，我們認(rèn)為，1)內(nèi)地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平雖然比美國落后，但上海、北第五大購物中心。馬來西亞吉隆坡有20多家摩爾(有亞洲最大的MidvallyMegamall和KLCC陽光廣場)。甚至經(jīng)濟(jì)不是很發(fā)達(dá)的菲律賓馬尼拉也有30多家大摩爾，平均35萬人口擁有1家摩爾。其中馬尼拉33萬平方米的SMMEGAMALL是亞洲第3大摩爾。菲律賓還擁有亞洲第一大連鎖摩爾集團(tuán)：SMPRIME,SMPRIME旗下的S單體建筑的百貨公司、大賣場已極少。印尼雅加達(dá)的摩爾也已達(dá)20多家，并且生意火爆。的市中心黃金商圈，且一條街上往往匯集著多家摩爾(如新加坡的烏節(jié)路)。只有300萬人口新加坡有20多家摩爾(義安城NgeeanCity購物中心、濱海廣場MarinaSquare和新達(dá)城SuntecCityMall均是亞洲最大的購物中心之一),平均15萬人口擁有1家摩爾。借鑒香港、鎖摩爾的成功經(jīng)驗(yàn)(SMSUPERMALL集團(tuán)多次獲得歐美財(cái)經(jīng)雜志頒發(fā)的最佳管理獎)。這不僅因?yàn)榉坡少e、馬來西亞、泰國的摩爾規(guī)模大，經(jīng)營管理成功。還因?yàn)榉坡少e的SMSUPERMALL集團(tuán)、ROBINSONS集團(tuán)，泰國的THEMALL集團(tuán)還發(fā)展出了獨(dú)特且很成購物中心就應(yīng)運(yùn)而生，并在80年代和90年代獲得迅速發(fā)展。三層)連體式的建筑物。有3-4個(gè)大型百貨為主導(dǎo)，若店的管理人員比同類單店要減少一半以上，大型百貨可減少60%-80%。加上普遍實(shí)行開架大：一是規(guī)模大，既表現(xiàn)為總體規(guī)模一般都在10-20萬平方米之間，大的達(dá)40-50萬平方米，也表現(xiàn)為單體，每一個(gè)專門店都在500-1000平方米，百貨店都在10000-50000平一般都在2:1或3:1。運(yùn)動服、職業(yè)裝、內(nèi)衣、文胸專門店，兒童服裝分為嬰兒、少兒、6-8歲兒童等等。還有特點(diǎn)：注重環(huán)境設(shè)計(jì)，室外場地極大且環(huán)境優(yōu)美名店一條街、醫(yī)院、賓館等3至5幢建筑有機(jī)巧妙地組成1個(gè)整體，這要求有很大的場地。新商圈(位于EDSA羅哈斯大道中段),MAKATICBD。ORTIGASCBD有總共超過100萬平方米的購物中心面積(相當(dāng)于4條上海南京東路):SM-MEGAMALL(33萬平方米),SHANGRILAPLAZA(25萬平方米，含特大型停車場附樓及SHANGRILAHOTEL香格里拉賓館),RobinsonsGalleriaMALL(20萬平方米，2期正在擴(kuò)建中),STARMALL(10萬平方米),EVERGOTESCOORTIGASMALL(10萬平方米)以及正建造中的另外2個(gè)購物中心，共7個(gè)巨型購物中心。以獨(dú)特的人文歷史建筑來吸引客流。如：上海新天地1、2、3期，而上海豫圓商城、5、免稅摩爾購物中心免稅摩爾購物中心內(nèi)所有業(yè)態(tài)的商店均為免稅店。如菲律賓馬尼拉機(jī)場旁的DUTYFREEFESTIVALMALL內(nèi)所有商店包括大賣場、百貨公司、專賣店等均為免稅店。通過天橋或地道將周圍的10幾家大型商城連接起來，從而形成20、30萬平方米的準(zhǔn)摩爾購物中心。如：大連新瑪特大商集團(tuán)"摩爾(MALL)商業(yè)城"、武漢有武漢商場、武漢廣場、世貿(mào)廣場20萬平方米的武商集團(tuán)"摩爾(MALL)商業(yè)城"(通莊勝崇光、漢商新武展購物廣場)、上海浦東新上海商業(yè)城、菲律賓馬尼拉的MAKATICBD是亞洲最大的商業(yè)城(MAKATI商業(yè)城面積達(dá)到50萬平方米，比海浦東新上海商業(yè)城大1倍，且交通組織設(shè)計(jì)得更好)7、地下型購物中心8、交通綜合樞紐--換乘式綜合摩爾購物中心，具有內(nèi)地特色的購物中心和商業(yè)業(yè)態(tài)實(shí)現(xiàn)了最大程度的融合，日幾十萬人的客有內(nèi)地特色的購物中心，比美國郊外式的摩爾購物中心更符合我國國情。上海長寧商城交通綜合樞紐項(xiàng)目，總面積達(dá)20萬平方米，其中購物中心的營業(yè)面積為12.5萬平方米。北京"西環(huán)廣場"即西直門交通綜合樞紐項(xiàng)目，由四幢高達(dá)100米的24層建筑組成，集商業(yè)、辦公、酒店和公寓等功能為一體，總建筑面積約28萬平方米。西環(huán)廣場摩爾總面積12萬平方米，地上一至五層為高檔購物中心，地下一層為20000平米的大型超市，地下二、三層為1300余車位的大型智能化停車場。北京東華廣場即東直門交通綜合樞紐項(xiàng)目，建筑面積達(dá)62.7萬平方米.(新加坡康實(shí)集團(tuán)與北京城建合作投資近60億元興建一個(gè)集智能化寫字樓、星級酒店、大型購物中心和2萬平方米大型綠化廣場為一體的國際品質(zhì)綜合開發(fā)項(xiàng)目.該項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模地上為47萬平方米，地下為15.7余萬平方米，分南北兩個(gè)功能區(qū)。南部現(xiàn)代化的大型交通樞紐將集18條公交線路、地鐵和輕軌列車為一體，上下三層，除發(fā)揮交通樞紐的匯集到發(fā)功能以外，還將建設(shè)酒店、停車場和綠化廣場。大盒子購物中心(BIGBOX)在美國出現(xiàn)較晚，但也已經(jīng)風(fēng)行了近10-12年。他們雖然也坐落在城市的邊緣，利用便宜的地價(jià)提供較多的車位，但它與MALL的區(qū)別在于：MALL店的一個(gè)獨(dú)立的建筑(大盒子)在大盒子購物中心里，可以是其他專業(yè)店，如只賣建筑材料、家居裝飾的HOMEDEPOT。這些店非常大，顧客可以在(一)購物中心具有“統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營”的特點(diǎn)租約條款管理(可以借鑒國際購物中心協(xié)會(ICSC)的標(biāo)準(zhǔn)格式),比如：化，須經(jīng)業(yè)主委員會的認(rèn)可(業(yè)主委員會成立之前，經(jīng)開發(fā)商認(rèn)可);(2)營業(yè)時(shí)間的確定；(6)投保范圍事宜；(7)是否統(tǒng)一的收銀。管理公司應(yīng)該為購物中心策劃好1年365天的天天營銷計(jì)劃，所謂“大節(jié)大過、小節(jié)小過、(3)服務(wù)項(xiàng)目：行政事務(wù)管理；湖。(李葵)物中心以及工廠直銷購物中心。這是1994年ICSC(國際購物中心協(xié)會)分類出的八種不同體貢獻(xiàn)為例，1993年其總銷售額業(yè)績達(dá)到8302億美元，1994年達(dá)到了8500億美元，這個(gè)銷售額在非汽車相關(guān)商品的銷售額中占了55%,美國購物中心所用員工超過1000萬人，幾嚴(yán)格說來，美國是現(xiàn)代大型購物中心的誕生地，其西雅圖市Northgate購物中心、佛萊明罕市ShoppersWorld購物中心相繼設(shè)立，這是最早以截至目前，美國有大大小小的購物中心43000多個(gè)，各種規(guī)模一應(yīng)俱全，其中27000以來國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，城市化水平也在穩(wěn)步提高，到1997年城市化指數(shù)已達(dá)到30%。于30%,有關(guān)專家認(rèn)為，可能已經(jīng)達(dá)到45%左右。無論是30%,還是45%,都足以說明我為6707.40元，而北京、上海、廣東、浙江等地區(qū)城鎮(zhèn)居民的年人均收入已經(jīng)超過了9000降了6.7個(gè)百分點(diǎn)，1997年已下降到46.4%,首次低于50%。恩格爾系數(shù)的下降所帶來的直何?又要考慮生產(chǎn)多少等一連串問題。么?發(fā)展中需要注意哪些問題呢?下面我們就探討一下這方面的話題。以來國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，城市化水平也在穩(wěn)步提高，到1997年城市化指數(shù)已達(dá)到30%。于30%,有關(guān)專家認(rèn)為，可能已經(jīng)達(dá)到45%左右。無論是30%,還是45%,都足以說明我售業(yè)態(tài)簡單并合，整體招商策劃錯誤，缺乏主題，而致商場內(nèi)的商鋪布局混亂，令消費(fèi)積極運(yùn)作中。大連18萬平方米的和平廣場摩爾已加入了國際購物中心協(xié)會ICS國外的摩爾內(nèi)還有WEDNEYS(以色拉臺為特色)、漢堡王BURGERKING(以免費(fèi)續(xù)飲飲型百貨("華堂"和"佳世客JUSCO"在廣東和香港稱"吉之島")、折扣店/超值品俱樂部外(可借助于國外商鋪房產(chǎn)中介公司和專業(yè)購物中心管理公司),包括將場地出租給國外商整體的成敗及收益，二者是緊密聯(lián)系的"利益共同體")此外摩爾可幫助商家嘗試多種不同的經(jīng)營模式，以馬尼拉的SMMEGAMALL內(nèi)的肯德基為例。SMMEGAMALL內(nèi)共有6家不同的經(jīng)營模式和特點(diǎn)的肯德基，在B1樓美食街(類似于上海梅龍鎮(zhèn)廣場內(nèi)的大食代)內(nèi)批薩和星巴克的咖啡等等多重選擇。),在1樓超市大賣場出口則是以外賣攤檔形式經(jīng)營，在4樓展覽廳是以臨時(shí)小貨車的外賣形式經(jīng)營，此外在3樓電影城旁、停車場門口、1樓快意興隆。購物中心在規(guī)劃設(shè)計(jì)之初，應(yīng)先確立主力商店(如百貨公司、大賣場、影城、特色主題商店),并優(yōu)先辦理招商，從而在建筑方面能滿足主力商店的特殊建筑要求，因主力商店具有一定的?？湍芰?，營業(yè)績效較有保證。當(dāng)然在購物中心整體的促銷計(jì)劃以外，各獨(dú)立商店也具有一定的集客能力，然而這些被吸引進(jìn)入購物中心的顧客將成為整個(gè)購物中心的顧客，每個(gè)商業(yè)個(gè)體在購物中心整體計(jì)劃的指導(dǎo)下，均能提供最適合的服務(wù)，因此客源重疊使每個(gè)商業(yè)單元均能獲得重疊效益。購物中心最成功的客源運(yùn)用策略始于主力商店，在此基礎(chǔ)上展開招商計(jì)劃(其依據(jù)在于商圈規(guī)劃),以扣住穩(wěn)定客層的需求特征，在互動關(guān)系下達(dá)到整合的效果，形成一股強(qiáng)有力的經(jīng)營動力。但必須注意，由于客源的重疊確應(yīng)避免內(nèi)部競爭的不利因素，而這些因素必須在規(guī)劃和招商之初就做好有效地排除。購物中