房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析的目的與主要內(nèi)容

房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析主要是結(jié)合現(xiàn)行的政策和法律法規(guī)，分析項(xiàng)目直接的財(cái)務(wù)效應(yīng)和費(fèi)用等基本情況，考察其相關(guān)的財(cái)務(wù)狀況，并據(jù)此分析和評(píng)價(jià)項(xiàng)目的可行性。一、房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析的主要目的對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)分析的主要目的是估算投資該項(xiàng)目的盈利能力和債務(wù)清償能力。盈利能力反映所投資項(xiàng)目可帶來的效益，主要考察投資項(xiàng)目在上市后能否盈利、盈利能力大小及盈利能力能否滿足相應(yīng)的項(xiàng)目投資可行性的要求和預(yù)期的投資回報(bào)目標(biāo)。項(xiàng)目的盈利能力可通過實(shí)際項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)、稅金和銷售利潤(rùn)率等指標(biāo)來反映。清償能力主要包括項(xiàng)目的投資清償能力和債務(wù)清償能力。投資清償能力指收回項(xiàng)目實(shí)際投入的全部資金的能力，對(duì)理性的開發(fā)商而言，投資開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目時(shí)總是要預(yù)期其能全額收回所投入的資金；債務(wù)清償能力指對(duì)項(xiàng)目開發(fā)過程中借款和債務(wù)的償還和清償能力，房地產(chǎn)開發(fā)資金占用量較大，在開發(fā)過程中往往需籌集資金。因此，資金提供者會(huì)更加關(guān)注考察開發(fā)商投資開發(fā)項(xiàng)目的債務(wù)清償能力和償二、房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析的基本內(nèi)容（一）財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的采集與估算一般而言，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的采集主要是以項(xiàng)目為出發(fā)點(diǎn)，結(jié)合對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)、資源和技術(shù)條件等因素的分析，參照現(xiàn)行的政策法規(guī)，搜集、整理、分析進(jìn)而測(cè)算相關(guān)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，同時(shí)編制相應(yīng)的數(shù)據(jù)估算表格等。對(duì)房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析而言，主要是對(duì)項(xiàng)目預(yù)計(jì)的總投資額、籌措資金的方案、項(xiàng)目開發(fā)的成本及費(fèi)用、項(xiàng)目預(yù)計(jì)的銷售收入、項(xiàng)目預(yù)計(jì)的稅金、項(xiàng)目預(yù)計(jì)的利潤(rùn)等財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的分析、估算及評(píng)估。（二）財(cái)務(wù)基本報(bào)表的整理與審核反映項(xiàng)目盈利能力、償債能力等技術(shù)指標(biāo)的計(jì)算基礎(chǔ)是財(cái)務(wù)基本報(bào)表，報(bào)表的準(zhǔn)確填列是后續(xù)分析的重要保證。在對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析和估算后，填寫資金來源預(yù)測(cè)表、成本及盈利測(cè)算表、資金流量表、資金投入回收曲線等。填列相應(yīng)報(bào)表后，應(yīng)對(duì)其進(jìn)行審核，保證所填列的基本報(bào)表的格式符合相應(yīng)規(guī)范及要求，所填列的數(shù)據(jù)結(jié)果準(zhǔn)確，技術(shù)結(jié)果無誤差。（三）財(cái)務(wù)效益指標(biāo)的計(jì)算與分析項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益指標(biāo)是反映盈利能力和償債能力的指標(biāo)。反映項(xiàng)目盈利能力的指標(biāo)主要包括項(xiàng)目投資的成本利潤(rùn)率、銷售利潤(rùn)率、稅后利潤(rùn)、項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率等；反映項(xiàng)目?jī)攤芰Φ闹笜?biāo)主要包括項(xiàng)目的投資回收期、項(xiàng)目的借貸比率等。進(jìn)行分析前要對(duì)相應(yīng)的計(jì)算方法和計(jì)算結(jié)果進(jìn)行審核，確保方法正確和結(jié)果無誤差，否則須重新計(jì)算。（四）項(xiàng)目的不確定性分析在房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析過程中，對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行的評(píng)價(jià)所依據(jù)的數(shù)據(jù)多數(shù)是預(yù)測(cè)和估計(jì)，這種對(duì)未來狀態(tài)的預(yù)測(cè)無法做到準(zhǔn)確無誤，對(duì)未來狀態(tài)的變動(dòng)也無法準(zhǔn)確控制。因此，據(jù)以計(jì)算的評(píng)價(jià)指標(biāo)也勢(shì)必存在一定程度上的不確定性，而這些不確定性則可能會(huì)給房地產(chǎn)投資帶來一定程度的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)項(xiàng)目的不確定性分析主要是盈虧平衡和敏感性分析，目的是對(duì)項(xiàng)目適應(yīng)市場(chǎng)變化的能力進(jìn)行分析。（五）財(cái)務(wù)分析結(jié)論針對(duì)計(jì)算得到的指標(biāo)結(jié)果進(jìn)行分析，繼而從財(cái)務(wù)角度對(duì)相應(yīng)項(xiàng)目的可行性作出結(jié)論。三、房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析個(gè)案研究（一）項(xiàng)目的基本情況以某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目為例。該項(xiàng)目的基本情況如下：占地面積：67000平方米；容積率：2.0;建筑密度：<17%;綠地率：≥40%;人均公共綠地面積：≥1.5平方米/人；規(guī)劃用地性質(zhì)：住宅兼容商業(yè)；建筑規(guī)模：<13.4萬平方米，公建面積不少于總建筑面積的15%.（二）規(guī)劃方案及主要技術(shù)指標(biāo)根據(jù)相應(yīng)規(guī)劃條件通知書、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件通知書及對(duì)項(xiàng)目周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)情況的實(shí)際調(diào)研和分析，該公司計(jì)劃在該地塊興建4棟11層和8棟18層的小高層，另配建部分2層商業(yè)用房。項(xiàng)目地下一層設(shè)地下車庫，地上1~2層規(guī)劃為商業(yè)用房，3層及以上為住宅。該項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（見表1）.（三）項(xiàng)目開發(fā)節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目開發(fā)年限為33個(gè)月。銷售期為21個(gè)月，當(dāng)完成工程總量20%后開始分期辦理預(yù)售，開展銷售工作。在該項(xiàng)目所處區(qū)域范圍內(nèi)，選取六個(gè)典型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目作為參照樣本，對(duì)其銷售情況、銷售周期、銷售價(jià)格進(jìn)行綜合分析，綜合本項(xiàng)目的區(qū)位因素、個(gè)別因素等的影響，對(duì)售價(jià)進(jìn)行修正，結(jié)果（見表2）.（五）項(xiàng)目成本投入估算按照規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，本項(xiàng)目的可售面積：住宅為113900平方米，商業(yè)為13100平方米，地下車庫個(gè)數(shù)1480個(gè)。1.國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款。該公司通過參與由該地國土資源部門舉辦的公開競(jìng)拍活動(dòng)競(jìng)得該地塊的使用權(quán)，按照現(xiàn)場(chǎng)簽署的成交確認(rèn)書，該國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款為45000萬元。2.競(jìng)得土地使用權(quán)所需繳納的相應(yīng)稅費(fèi)。按法律法規(guī)規(guī)定，競(jìng)得土地使用權(quán)需繳納或支付相應(yīng)的購地契稅、土地使用稅、土地合同印花稅及拍賣傭金。其中，購地契稅：以土地使用權(quán)出讓價(jià)款為計(jì)稅依據(jù)，稅率為3%,即1350萬元。土地合同印花稅：以土地使用權(quán)出讓價(jià)款為計(jì)稅依據(jù)，稅率為0.05%,即22.5萬元。土地使用稅：該地土地使用稅的單價(jià)為8元/平方米/年，按項(xiàng)目開發(fā)期33個(gè)月（折2.75年）計(jì)算，土地使用稅總額為147.4萬元。拍賣傭金：該地拍賣傭金的征收標(biāo)準(zhǔn)為成交價(jià)與起始價(jià)差額的1.5%,即195萬元。3.城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用。城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)是為促進(jìn)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)而由政府相關(guān)部門征收的費(fèi)用。各項(xiàng)目的征收標(biāo)準(zhǔn)因所在城市及區(qū)位的不同而有所差異。該項(xiàng)目位于城市配套完善的主城區(qū)，配套費(fèi)的征收標(biāo)準(zhǔn)為79元/平方米，計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)為地4.前期費(fèi)用。前期費(fèi)用主要包括規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、可研報(bào)告、環(huán)評(píng)報(bào)告、節(jié)能評(píng)審、水文、地質(zhì)、勘探費(fèi)、籌建開辦費(fèi)及三通一平等費(fèi)用。該部分費(fèi)用可歸為兩類：前期報(bào)建費(fèi)用和勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用。本項(xiàng)目相應(yīng)的前期報(bào)建費(fèi)及勘察設(shè)計(jì)費(fèi)分別按單位可售面積85元/平方米、65元/平方米計(jì)算，即勘察設(shè)計(jì)費(fèi)為825.5萬元、前期報(bào)建費(fèi)為1079.5.建安費(fèi)用。該費(fèi)用為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要成本費(fèi)用，包括前期工程費(fèi)（臨時(shí)供水、臨時(shí)排水、臨時(shí)供電、場(chǎng)地土方工程、臨時(shí)設(shè)施、臨時(shí)道路等費(fèi)用）、基礎(chǔ)工程費(fèi)（地基處理費(fèi)用、樁基礎(chǔ)、非樁基礎(chǔ)、沉降觀測(cè)服務(wù)等）、主體工程建安費(fèi)（高層、小高層、多層、商業(yè)、幼兒園、地下車庫等各物業(yè)類型的主體建筑成本）、區(qū)內(nèi)配套費(fèi)（小區(qū)內(nèi)的給水管網(wǎng)工程、變配電工程、小區(qū)燃?xì)夤芫W(wǎng)工程、小區(qū)采暖管工程、小區(qū)排水工程、小區(qū)環(huán)保工程等）、室外工程費(fèi)等。該部分費(fèi)用主要是在綜合分析多種影響因素和類比相似項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，對(duì)單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行合理預(yù)估。本項(xiàng)目相關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)水平預(yù)計(jì)如下（見表3）.6.銷售費(fèi)用。項(xiàng)目銷售離不開廣告宣傳和市場(chǎng)推廣，同時(shí)銷售過程中會(huì)發(fā)生營業(yè)稅及附加等稅費(fèi)。銷售費(fèi)用主要是按該公司管理規(guī)定進(jìn)行預(yù)估，按照銷售收入的2.5%預(yù)提；營業(yè)稅及附加按國家及地方的相關(guān)法律法規(guī)計(jì)算，綜合計(jì)算后為銷售收入的5.7%,即銷售費(fèi)為3380萬元、營業(yè)稅金及附加為7706萬元。以上所包含的項(xiàng)目費(fèi)用如下7.間接費(fèi)用。間接費(fèi)用包括管理費(fèi)和利息。管理費(fèi)：按該公司管理控制目標(biāo)，每年控制在400萬，該項(xiàng)目的管理費(fèi)為1100萬元。利息：利息的計(jì)算主要是對(duì)項(xiàng)目開發(fā)過程中資金的支出及借貸投入按照季度進(jìn)行排布，按每季度末的借款余額計(jì)算相應(yīng)的利息。項(xiàng)目整個(gè)過程中所需資金由該公司股東以借款形式投入，由該公司還本付息。同收入一致，不考慮資金的時(shí)間價(jià)值，且假定過程中，銀行貸款利息保持不變。經(jīng)核算，若所需資金全部按照銀行相應(yīng)貸款利率考慮利息，則該項(xiàng)目過程中產(chǎn)生的利息約為3241萬元。8.不可預(yù)見費(fèi)用。取前面所列4~7項(xiàng)之和的1%,即627萬元。1.土地增值稅。根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的要求，增值稅計(jì)算相對(duì)復(fù)雜，土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，且普通和非普通物業(yè)的核算標(biāo)準(zhǔn)不一致。因此，增值稅需分普2.所得稅。按相關(guān)法律規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅適用稅率為25%,征收依據(jù)為稅前利潤(rùn)。本項(xiàng)目該公司的稅前利潤(rùn)為21403萬元，則該公司開發(fā)該項(xiàng)目所需繳納的企業(yè)所得稅約為351萬元。（七）項(xiàng)目成本及盈利項(xiàng)目開始后，前三季度為開發(fā)建設(shè)階段，累計(jì)現(xiàn)金流量?jī)纛~以開發(fā)成本的投入為主，表現(xiàn)為資金的流出，資金需求最高點(diǎn)為第三個(gè)季度。項(xiàng)目開始后的第四個(gè)季度，項(xiàng)目進(jìn)入銷售期，開始有資金的流入，但流入資金不足以償還前期及當(dāng)期的資金流出，累計(jì)現(xiàn)金流量?jī)纛~仍表現(xiàn)為資金的流出，該狀態(tài)將持續(xù)兩個(gè)季度。之后項(xiàng)目銷售帶來的累計(jì)資金流入超過開發(fā)投入帶來的累計(jì)資金支出，累計(jì)現(xiàn)金流量?jī)纛~開始轉(zhuǎn)為正值，資金投入全部收回，投資回收期約為1.3年。（八）項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1.靜態(tài)指標(biāo)。該公司投資該項(xiàng)目預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)的相應(yīng)指標(biāo)：總收入為135195萬元，總投資額為103432萬元，稅前利潤(rùn)總額為21403萬元，稅后凈利潤(rùn)為16052萬元，投資成本利潤(rùn)率15.5%,銷售利潤(rùn)率11.9%.可見，以上指標(biāo)均可接受，故該項(xiàng)目2.動(dòng)態(tài)指標(biāo)。根據(jù)與項(xiàng)目相關(guān)的全投資計(jì)息現(xiàn)金流量表、全投資不計(jì)息現(xiàn)金流量表和50%借貸計(jì)息現(xiàn)金流量表可計(jì)算出項(xiàng)目投資回收期為1.3年，項(xiàng)目的內(nèi)部收益率均超過30%,即滿足公司投資要求，亦可接受，故該項(xiàng)目可行。鑒于該項(xiàng)目為競(jìng)拍取得和地價(jià)為不可控因素，該公司參與競(jìng)拍需對(duì)該項(xiàng)目地價(jià)變動(dòng)給予相應(yīng)的敏感性分析，以便在拍賣現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行合理決策。預(yù)計(jì)對(duì)保守型投資者而言，該項(xiàng)目可接受的地價(jià)范圍在39150萬元以上；對(duì)一般投資者而言，該項(xiàng)目的可接受地價(jià)范圍在45000萬元以上；對(duì)于樂觀投資者而言，該項(xiàng)目可接受地價(jià)范圍在50850萬元第一，近期國家出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)新政，目的是調(diào)控房?jī)r(jià)控制金融風(fēng)險(xiǎn)，而結(jié)合我國目前房地產(chǎn)實(shí)際情況，可發(fā)現(xiàn)普通住宅用房因政策影響而產(chǎn)生的價(jià)格波動(dòng)其實(shí)相對(duì)較小，加之未來土地增值稅將開始清算、房產(chǎn)稅也將開征的事實(shí)，以投資剛性普通住房為主應(yīng)是該公司的較優(yōu)決策。第二，房地產(chǎn)公司在土地儲(chǔ)備期之前不僅要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)審，還需從各方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)進(jìn)行測(cè)評(píng)。因此，后續(xù)研究還應(yīng)加入對(duì)各地塊的預(yù)期房?jī)r(jià)進(jìn)行考察和分析，不能高估房?jī)r(jià)而盲目樂觀，也不能因當(dāng)前的住房調(diào)控政策因素而過于謹(jǐn)慎。第三，通過對(duì)該公司房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的考察，可見該公司投資者是一般投資者，成交地價(jià)為45000萬元在其可接受的投資范圍內(nèi)。而相應(yīng)的稅后凈利潤(rùn)、投資成本利潤(rùn)率、銷售利潤(rùn)率、投資回收期、內(nèi)部收益率等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均在可接受范圍內(nèi)，故對(duì)該公司而言，該項(xiàng)目是可行的。第四，該房產(chǎn)投資項(xiàng)目也可考慮分期開發(fā)的形式，計(jì)算項(xiàng)目資金缺口大小，并進(jìn)行適當(dāng)形式的融資，使項(xiàng)目自有資金達(dá)到收益最大化，使開發(fā)項(xiàng)目的效益最大化。目前，我國房地產(chǎn)在經(jīng)歷了快速增長(zhǎng)期后，暴露出空置率過高、投資總量過大等問題，這些問題固然有市場(chǎng)本身的問題及政策的干預(yù)原因，但房地產(chǎn)企業(yè)的投資項(xiàng)目分析研究滯后也是不可忽視的重要因素。房地產(chǎn)投資是一種高風(fēng)險(xiǎn)與高收益并存的過程，缺乏科學(xué)性、時(shí)效性和準(zhǔn)確性的投資分析不僅會(huì)使房地產(chǎn)公司蒙受巨額損失，還將為整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來不可估量的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。因此，必須對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析給予足夠的重視。（表略）參考文獻(xiàn)：[1]何俊德.項(xiàng)目評(píng)估理論與方法[M].武漢：華中理工大學(xué)出版社，2000.[3]董藩，劉正山.新編房地產(chǎn)投資學(xué)[M].大連：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，[4]龍勝平，方奕，徐剛.房地產(chǎn)金融與投資[M].上海：上海人民出版社，[5]威廉姆.B.布魯格曼，杰夫瑞.D.費(fèi)雪.房地產(chǎn)金融投資[M].大連：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2000.[6]謝經(jīng)