（營銷技巧）中體奧林匹克花園AC地塊市場定位及營銷

銷2.區(qū)域房地產(chǎn)市場供應格局3.區(qū)域房地產(chǎn)市場價格走勢分析5.區(qū)域市場項目總體銷售情況2.產(chǎn)品對比分析3.價格對比分析4.銷售情況對比分析5.廣告推廣思路對比分析下冊項目定位、產(chǎn)品概念設計建議及營銷推廣策略所以沒有此指標走勢圖。詳細情況見下圖。[數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計局]與全國1-8月宏觀經(jīng)濟指標的相對比，北京宏觀經(jīng)濟根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的"國房景氣指數(shù)報告"顯示，1-8月全國房地產(chǎn)行業(yè)元/平方米。元/平方米低于上年同期13.8個百分點；其中，商品住宅開發(fā)投資完成392住宅期房批準預售面積1488.4萬平方米，同比下降25.1%，預售成交面積（5）商品房空置面積情況--截至8月底，全商品住宅空置面積為266.3萬平方米，漲幅為9%，占商品房空置面積的為3.4%;全市房價在3月份走高預售價格總體保持平穩(wěn)。金來源、施工面積均有較大幅度的下降；1-8月，北京住宅市場吸納率為房子”，坡地、水景等設計都還沒有引入。從全國而言，別墅最初進入市場時受到追捧，主要是因為在上個世紀90年代中國市場經(jīng)濟快速發(fā)展，一批先富起來的人有了對別墅產(chǎn)品的需求，而外籍置業(yè)者也開始關注麗京花園、御京、明珠園、嘉林等老牌項目。小和產(chǎn)品的跟風，一些匆匆上馬的項目從產(chǎn)品形態(tài)上完全失去了市破別墅成為人們比較常見的事情。以后建設也要嚴格審批，別墅市場開始處于徘徊不前的狀況。從此，高檔別墅在供應上出現(xiàn)了斷檔，大約在亞北出現(xiàn)了一些中檔的別墅在延續(xù)，如王府花園、蓬萊別墅、八仙別墅等，在市場上還可以看見。供應市場的別墅主要是一二年前開工，或者因總體市場下滑而推遲入市的爛尾項目或已經(jīng)推出項目后期工程支撐著市場，而產(chǎn)品的設計創(chuàng)新也基本處于停滯不前的狀態(tài)。有起色，這期間政府連續(xù)針對別墅市場出臺多項限制性措施，但由于需求的增加，各個區(qū)域別墅市場仍然在逐步擴大。種新的形式功能和產(chǎn)品設計提高了性價比，擴大了別墅的消費層次，如康城等項目一直持續(xù)開發(fā)到目前。擴伸帶、海淀區(qū)及上地的京城北部地區(qū)。別墅產(chǎn)品的內(nèi)部結(jié)構(gòu)和功能分區(qū)上更加合理，與普通住宅拉開了反映在戶型設計上，針對不同收入層次的消費者很多項目的后續(xù)開發(fā)戶型設計都做了較大調(diào)整。著住宅郊區(qū)化及產(chǎn)品設計的不斷提高，純別墅項目正在成為主流，例如龍灣別墅的看出，未來以獨棟、雙拼形式為主的純別墅項目供應量增長更為迅速。銷售套數(shù)略有減少，但銷售價格略有提高，供需平衡，市場相對穩(wěn)定。北京低密度住宅隨著市場需求多元化、郊區(qū)化居住理念的發(fā)展等各低密度住宅，開發(fā)商在低密度產(chǎn)品的打造上更加的用心，以滿足不同人群對于居住品質(zhì)的需要。遠郊區(qū)縣的低密度項目作為第二居所，也正在為人們所接受，但上半年無大的供應量投入市場，部分開發(fā)商持觀望態(tài)度。從各板塊區(qū)域新開盤項目來看，大致情況如下：別墅區(qū)。項目產(chǎn)品都具有一定的特色，在區(qū)域內(nèi)形成差異化，避免競爭，對客戶群體進行了很好的細分。意味著京城東部低密度住宅已經(jīng)正式崛起，圍繞著北京東擴等城市規(guī)劃的展開，房地產(chǎn)開發(fā)的腳步已然開始跟進。然而，東部區(qū)域由于周邊自然環(huán)境的限制，不易做出十分高檔的低密度住宅，而主要以聯(lián)排及疊拼等密度稍高的產(chǎn)品居多。東南亦莊區(qū)域開發(fā)項目經(jīng)過去年、前年的消化，多數(shù)低密度項目已經(jīng)結(jié)案，樣本情境洋房的出現(xiàn)帶有稀缺性。目多數(shù)作為第二居所，正在被人們逐漸認同，良好的自然環(huán)境成為老年人養(yǎng)老的好去處，未來京承高速的開通，將很大程度促進該區(qū)域的熱銷。新盤個數(shù)2005年下半年別墅新盤板塊分布圖0西山別墅0西山別墅潮白河別東部泛亞奧京北城南別墅八達嶺昌其它別墅區(qū)區(qū)墅區(qū)別墅區(qū)區(qū)平別墅區(qū)區(qū)新盤個數(shù)33253486在混合型開發(fā)別墅中占有一小部分的比例。2005年下半年別墅新盤價格分布圖a新盤數(shù)量關于北京低密度住宅市場的交易情況，我們結(jié)合北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)所發(fā)布的數(shù)的交易情況，我們會根據(jù)市場研究部檢測的結(jié)果予以補充分析。銷售面積(平米)銷售金額(元)和銷售面積的降幅比較均衡，表明市場波動較為平緩。根據(jù)北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)，第三季度低密度住宅預售面積為33.88萬平米，環(huán)比增長根據(jù)北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)，第三季度低密度住宅預售均價為11808元/平米，環(huán)比增長時，從預售和過戶兩個方面來論述詳情。銷售面積(平米)銷售金額(元)和海淀區(qū)仍然是低密度住宅預售成交熱點區(qū)域，豐臺和大興區(qū)預售情況銷售面積(平米)銷售金額(元)39根據(jù)北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)，朝陽區(qū)和海淀區(qū)在低密度住宅過戶情況依然占頭度住宅市場進入下半年以來交易非?；钴S。況時，從預售和過戶兩個方面來詳細論述。面積排名前三是：外省個人、本市城鎮(zhèn)居民的客群分別是：外國行政企業(yè)經(jīng)濟組織、華僑及港澳臺同胞、外省市銷售面積(平米)銷售金額(元)32客戶群分析，可以看出外省市個人在的購買比例不斷上升。銷售面積(平米)銷售金額(元)2292如下特征：第二季度相比銷售套數(shù)、銷售面積、銷售金額都有所減少。的自然景觀和投資前景比較看好。的客群組和也說明北京的房地產(chǎn)市場的前景逐漸被看好。(萬平米)(元/平米)Other.villa渡獨棟/雙拼/聯(lián)排3.55.84.83.50.76.1獨棟/雙拼/聯(lián)排/0.2價格檔次都有相應項目供應。積50.7萬平米，新上市的別墅以聯(lián)排為主。目前，該區(qū)域內(nèi)除了水郡長安和PEKING(萬平米)(元/平米)聯(lián)排/疊拼/獨棟/雙拼/聯(lián)排/疊拼7.1屬(萬平米)(元/平米)雙拼/疊拼7.0獨棟/雙拼/重疊5.3幾年別墅市場競爭最激烈的地區(qū)。(萬平米)(元/平米)獨棟/雙拼/2.30.3充分利用土地，以聯(lián)排別墅為主投放市場。(萬平米)(元/平米)0.6聯(lián)排/雙拼3.3聯(lián)排/花園2.5(萬平米)(元/平米)6.4獨棟/聯(lián)排6.10.5獨棟/雙拼/5.3(萬平米)(元/平米)3.9聯(lián)排/多層/板樓聯(lián)排/雙拼/獨棟0.7聯(lián)排/公寓下半年北京遠郊地區(qū)如懷柔、房山、密云各有兩個新盤上市，新批準上市別墅面積合計57.1萬平米。由于這些項目的地域偏遠，自然環(huán)境較好，旅游資源豐富，一般定位于度假型別墅，通過良好的營銷手段也能獲得市場認同。(萬平米)(元/平米)My.villa0.5雙拼/獨棟/聯(lián)排4.4獨棟/雙拼/聯(lián)排/四合院6.0獨棟/雙拼/聯(lián)排3.9獨棟/雙拼/聯(lián)排2.4低密度項目節(jié)點。時間內(nèi)恢復正常，但是不排除一些項目以多種形式給與客戶優(yōu)惠、變相降價的可能性。爆發(fā)。進入第四季度以來，新項目紛紛開盤，將是低密度項目成交放量的時期。化又擴大了它的時常接受層面。經(jīng)濟型別墅指目前市場上出現(xiàn)的聯(lián)排、疊拼等別墅項目，求。經(jīng)濟型別墅以聯(lián)排為主，容積率在0.8～1.0左右。篇一律、品質(zhì)不高的弱勢，逐漸成為別墅市場上的主流產(chǎn)品。體奧林匹克花園等。由于價格是項目的明顯優(yōu)勢，這也預示著其升值潛力較大。積聯(lián)排/板樓2.8獨棟/聯(lián)排/公寓9.54.4聯(lián)排/獨棟0.7聯(lián)排/疊拼83.93.9聯(lián)排/雙拼/獨棟0.7聯(lián)排/公寓0.70城別墅市場上頗具競爭力。3.6寓萬/套方米左右。相比北京其他別墅聚集區(qū)域，昌平別墅的售價處于較低的水平。其主要原因是該區(qū)激烈。是以國內(nèi)富裕階層為目標客戶，起點聯(lián)排、獨棟、郊正成為別墅新興區(qū)域。如今，懷柔、密云的別墅開發(fā)越來越成熟，項目也越來越多，并且性價比也相對較高。置業(yè)，整體市場份額將逐漸放大。入的家庭，京承、京密的通車對高檔別墅市場的再度活躍將起到?jīng)Q定性作用。然是北京市內(nèi)的中高收入、高收入的家庭。主要以聯(lián)排為主其次是疊拼、獨棟比較少，有著特定的需求人群和需求特點。計和享受自然環(huán)境的空間，這也是其備受消費者青睞的原因所在。買群體主要來自海淀、亞運村、燕莎等區(qū)域。通、配套、生活設施方面也形成規(guī)?；?，真正形成適宜居住的高尚生活區(qū)域。 養(yǎng)著可憐的盆景，他們懷著反璞歸真的憧憬，紛紛向市郊轉(zhuǎn)移，使生活更貼近自然。時也滿足了自有空間和私密性的要求，是普通公寓所無法比擬的。的格局，這部分人有強烈的改善居住條件的愿望，既不愿意再住傳統(tǒng)的式的追求，在未來的住宅發(fā)展中將逐步體現(xiàn)出來。墅有更大的市場空間。向更具景觀布局特色的點式突破，形成錯落相當大一部分市場份額。根據(jù)本案的地理位置和項目規(guī)劃特點，將整個長安街以南范圍作為本項目的域，根據(jù)相關區(qū)域板塊的特性以及與本案的相關性劃分如下：核心區(qū)域核心區(qū)域從地理區(qū)位劃分角度看，長安街以南重點有兩個別墅聚集區(qū)，分別為城南別墅區(qū)、從地理區(qū)位劃分角度看，長安街以南重點有兩個別墅聚集區(qū)，分別為城南別墅區(qū)、名的房產(chǎn)開發(fā)商的進駐，南城陽光別墅區(qū)亦成為別墅開發(fā)的新興區(qū)域。 樂部、佳賓卡丁車賽車俱樂部、興海公園、金豐國際企業(yè)家俱樂部等休閑娛樂設施配套。 的有限必將導致未來房地產(chǎn)的開發(fā)方向?qū)A向于土地資源豐厚的西南群等）進行衡定，可以把核心區(qū)域劃分為京石高速沿線，京開高速沿線區(qū)域。 在二十萬方以上，而且以低密度為主。(萬平米)(萬平米)聯(lián)排/多層/板樓2.8獨棟/聯(lián)排/公寓4.4聯(lián)排/公寓/獨棟聯(lián)排/高層聯(lián)排/疊拼8公寓/獨棟/聯(lián)排(萬平米)53.9聯(lián)排/雙拼/獨棟聯(lián)排/公寓板樓,聯(lián)排別墅,疊拼7在產(chǎn)品類型上，京開高速區(qū)域產(chǎn)品分野明顯，公寓和別墅都是主打產(chǎn)品，開中存在純公寓和純別墅，而京石高速因交通位置屬于西南板塊，居住對性更強，在建筑形態(tài)上主要以經(jīng)濟性別墅為主，公寓只是輔助產(chǎn)品，以買力相對弱的周邊客戶。京石高速沿線的加州水郡、靠山居等樓盤，疊拼主要是靠山居和風格與林。3.2域，但京開區(qū)域客戶的購買力相對強,市場發(fā)展相對成熟，表現(xiàn)在樓盤的價格上,明顯，因為京開高速的公寓主要集中在三個超級大盤，順馳領海、翡翠城、布定位不明顯，品質(zhì)差異、定位差異不大而導致價格差異不大。究。我們就這次調(diào)研的基本情況做一些說明，目的在于通過對不同人群市場需求研究，指導性建議。創(chuàng)業(yè)提供了較好的條件，出現(xiàn)了一大批通過自己努力而事業(yè)有成的中青年精英階層，這些人群也是今后營銷的重點目標客戶群。51歲以上財富的途徑已跨越從前靠閱歷和經(jīng)驗積累的過程，新的年輕的中堅力量正在崛起。在受訪人群中，男性的比例為53女性達到47女性在家庭購房中的決策權(quán)逐廣不失為一種補充。制造業(yè)(電子、生物、IT等)的占了23政制造業(yè)服務業(yè)娛樂體育政府機關及事業(yè)單位其他在受訪人群中，擔任高層管理職位的占了29擔任中層管理職位的占了26專業(yè)人士(律師、醫(yī)生、教師等)占了13％。的占13介于對個人隱私的回避，只有108位受訪者回答年收入具體數(shù)字，并且5.0%者共占56其余人群分布在其他各區(qū)內(nèi)。由于本次調(diào)研項目分布在東西南北4個盤有較強的購買力。齡集中在中青年階段，事業(yè)步入正軌，想要提升生活品質(zhì)是吻合的。高檔公寓,聯(lián)排別墅高檔公寓,疊拼別墅,0.8%獨棟別墅,27.4%普通住宅,63.7%％，5.0%0.0%無所謂兩小時一個半小時一小時一小時內(nèi)其他無所謂兩小時一個半小時一小時一小時內(nèi)其他(萬平米)(元/平米)聯(lián)排/板樓2.8獨棟/聯(lián)排/公寓4.4聯(lián)排/獨棟0.7聯(lián)排/疊拼8(萬平米)積(萬平米)(元/平米)53.9聯(lián)排/雙拼/獨棟0.7聯(lián)排/公寓板樓,聯(lián)排別墅,疊拼70.700集中，市民接受度高，周邊有豐臺科學城、總部基地為依托；在產(chǎn)品類型上，京開高速區(qū)域產(chǎn)品分野明顯，公寓和別墅都是主打產(chǎn)品，開發(fā)項目中存在純公寓和純別墅，而京石高速因交通位置屬于西南板塊，居住對交通的依賴性更強，在建筑形態(tài)上主要以經(jīng)濟性別墅為主，公寓只是輔助產(chǎn)品，同時京開區(qū)域集中了幾個大盤，順馳領海、翡翠城、以及以低價而熱銷的大盤---布洛城。左右聯(lián)排,大寧山莊,銷售了2.5萬平米左右的目,銷售了2萬多平米,出0供應面積消化面積聯(lián)排別墅的主力戶型在220平米左右,200平米以下的聯(lián)排戶型基本售罄.獨棟別墅,整體來說銷售比較低迷,提香草堂在今年8月份推出了獨棟別墅,但只銷售了兩從圖表中我們也可以看出,疊拼的銷售率是最高的,占了52.7%,競爭相對較小,主要是靠山居的供應和風格與林少量的供應量。0.7聯(lián)排，小高層，春動館、生活超市、自助銀行、洗衣店、等獨棟別墅,雙拼別墅,聯(lián)排別墅餐飲、游泳、健身、商業(yè)街，更有老年、聯(lián)排別墅、育萬平米商業(yè)教育齊獨棟\雙拼米聯(lián)體別墅、新市鎮(zhèn)主義，聯(lián)排別墅(期房)、在總體規(guī)劃上，翡翠城、加州水郡、珠江御景三個項目為了發(fā)揮的開發(fā)模式偏向于泛住宅化，翡翠城的新市鎮(zhèn)計劃，以城市運營的角度造城，加州水郡也是發(fā)揮其規(guī)模優(yōu)勢，立足房山，以居住、商務為一體樹立其優(yōu)勢，珠江御景為了淡化其區(qū)域劣勢，宅、商業(yè)、教育為一體的開發(fā)模式，樹立大盤優(yōu)勢，其他樓盤基本上都以建造為目的，商業(yè)配套只是作為一種輔助的作用。景洋房聯(lián)排別墅、獨棟，雙拼，公寓，聯(lián)排園洋房獨棟,雙拼,聯(lián)排000000000000000000堂設計了雙拼別墅、獨棟別墅，其余項目主要以聯(lián)排為主。值得一提的是靠山居的產(chǎn)品設計，設計了疊拼戶型，取得了不錯的銷售效果。在價格上漲速度上，大溪地自今年下半年開盤以來，是價格上升最快的項目。售火爆，另一些樓盤銷售不溫不火。戶青睞，后者因為品牌形象，市場表現(xiàn)良好。0001加州水郡定位于美式別墅，戶型上展現(xiàn)大盤氣質(zhì)，用挑空，00獨棟：雙拼：/獨棟：雙拼：/0310440///提香草堂的推廣概念在于：中國環(huán)境別墅代表作，因其地段偏遠，故定位于第二居所，因此產(chǎn)品主要以雙拼和聯(lián)排、獨棟出現(xiàn)，同時為了吸引周邊客戶，在后期設計戶型，銷售效果比較好，基本售罄。那么它就能在一個區(qū)域內(nèi)樹立它的產(chǎn)品形象，加強它在消費者心中的位在區(qū)域內(nèi)我們發(fā)現(xiàn)，就大寧山莊、提香草堂、翡翠城、大溪地在推廣中，抓住了產(chǎn)品容易吸引一部分年紀偏大，喜