物業(yè)管理規(guī)章制度

物業(yè)管理制度

組織構架圖

負責管理，維修、安保、保潔、綠化，小區(qū)內(nèi)招商等有關事務。

同時負責街居及小區(qū)業(yè)委會協(xié)調(diào)有關工作。

財務部職責

會計職責

1、制訂財務管理制度和財務計劃，報執(zhí)行董事審批。

2、根據(jù)財務管理制度，審核工資和各項費用的報銷。

3、及時處理帳務，上報各種財務報表。

4、小區(qū)的經(jīng)濟核算二作。

5、財務檔案管理。

6、分管領導交辦的工作。

出納職責

1、按財務管理規(guī)定f負責現(xiàn)金和銀行存款的管理和帳務處理。

2、負責各種費用的報銷和工資等發(fā)放。

3、發(fā)票和收據(jù)的管理。

4、負責員工社保工作，按時繳納社保費。

5、按時交納稅金。

6、交納各管理處的水費和公用電

7、保管財務檔案、辦理行政和財務有關證照。

8、檢查督促收費，催討債權。

綜合管理部職責

1、員工招聘、培訓，轉正、辭職辭退、考勤、工資、福利管理等，并建立人事檔案。

2、管埋印章。

3、文件收發(fā),送閱、存檔。文件資料的打印、復印。

4、檔案管理。

5、會議組織，整理會議紀要。

6、負責接待和有關外聯(lián)工作。

7、公司財產(chǎn)管理和辦公室的管理。

8、分管領導交辦的工作。

管理處主任職責

一、負責小區(qū)日常管理工作，包括事務、安防、車輛停放、保潔、綠化和報修工

作。

二、業(yè)主收樓工作以及二次裝修的監(jiān)督管理。

三、負責收費工作，確保達到和提高公司下達的收費率。

四、處理業(yè)主的投訴，并做好跟蹤和回訪工作。

五、開展有償服務.

六、執(zhí)行管理部的管理計劃。

七、上級交辦的其他工作。

樓管員職責

一、熟悉所管轄樓房的結構、管線走向、各種設備位置、各種開關位置、簡單水

電故障的判別；熟悉所管轄樓房的樓層單元布置、戶數(shù)、業(yè)主姓名、常住人口等業(yè)主

檔案。

二、協(xié)助業(yè)主接房，住戶二次裝修的監(jiān)督和管理。

三、抄水、電表，分儺共用水電費，收費和登帳工作。

四、宣傳物業(yè)管理的法規(guī)、政策，傳達有關通知等。

五、巡查所管理的樓房，配合安防、保潔和維修工，維護樓房及其區(qū)域內(nèi)治安秩

序、環(huán)境衛(wèi)生，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并向主任匯報，跟蹤處理情況。

六、具體負責業(yè)主投訴，做好記錄，及時報主管或主任處理，并跟蹤、反饋。

七、協(xié)助開展有償服務。完成主任交辦的其他工作。

維修主管職責

一、制定設施設備維修保養(yǎng)月、季、年計劃，負責實施。

二、按計劃組織安排設施設備的檢查和維修保養(yǎng)。

三、與供電、供水、電梯、發(fā)電機廠商等部門保持聯(lián)系，及時處理故障等。負責

小區(qū)有關設備的年檢。

四、維修人員值班和零星維修。

五、組織設施設備的突擊搶修。

六、建立小區(qū)設施設備和，具臺帳及管埋。

七、上級交辦的其他工作。

維修工職責

一、堅守崗位，做好值班記錄。

二、每日檢查電房1次、泵房1次，做好運行記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時報告，及時處

理，保證正常供電、供水等。

三、按安排定期維護保養(yǎng)設備，做好記錄。參加突擊維修設施設備。

四、每日記錄當天各共用電計量表數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)異常情況立即檢查處理。

五、每日記錄當天水計量總表數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)異常的立即檢查水箱進水控制器、閥門

等，立即維修，并做好記錄。

六、認真做好交接班記錄和機房及設備衛(wèi)生。

七、主管交辦的其他工作。

保安隊長職責

一、負責制定小區(qū)安防工作計劃，并組織實施.

二、管理小區(qū)安防人員，包括值勤安排、內(nèi)務管理等。

三、負責安防人員的培訓I,包括消防培訓I。

四、負責組織、檢查小區(qū)安防的值勤和巡邏，包括夜間。

五、負責小區(qū)車輛停放管理。

六、負責編制小區(qū)治安突發(fā)事件和火災處理預案。

七、負責治安和火警事件的處理，重要事件立即報經(jīng)理。

八、定期組織小區(qū)安全檢查，包括消防檢查。

九、負責安防員的考核，向經(jīng)理提出獎罰方案。

十、公司安防部經(jīng)理交辦的其他工作。

保安員職責

一、熱爰本職工作，忠于職守，堅持原則，不徇私情，廉潔奉公，精神飽滿，文

明執(zhí)勤，嚴格執(zhí)行各項規(guī)章制度。

二、要服從命令聽指揮，堅守崗位，履行職責；準時上下班，不遲到、早退，不

準私自調(diào)班;不準喝酒、打牌、看電視、聽收音機、睡覺、打磕睡等;不準閑聊打鬧，

看書閱報，干私活，會私客等；不得留宿非本公司人員。

三、著裝整齊，佩帶好胸卡，不準穿拖鞋、卷袖子、褲子、敞胸露懷。

四、做好來訪人員和車輛的登記收發(fā)《車輛出入證》工作，認真查驗物去出門，

按出門條放行。

五、維持好小區(qū)門崗的交通秩序，保證進出口車輛暢通，人員出入有序無阻。人

員和車輛進出要及時開門。

六、遇突發(fā)事件應立即報告，必要時立即報警。

七、爰護公司公共財物和小區(qū)內(nèi)的設備設施，不得隨意侵吞、破壞；不得私自違

法實施處罰，或收取公司規(guī)定以外的費用。

八、按公司有關制度的要求，認真做好交接班手續(xù)，事事記錄在案；做好信件、

報刊等清點交接工作。

九、嚴格執(zhí)行公司規(guī)定的考勤制度。

十、班長交辦的其他工作。

保安巡邏崗職責

一、準時交接班，著裝整齊，儀容清楚，精神飽滿。

二、檢查小區(qū)內(nèi)的路燈開關，天亮關，天暗開,并才鋤壞的路燈記錄上報客戶中心。

三、二次裝修期間，檢查工人及其攜帶物品和送貨拉貨的車輛。

四、疏導車輛、人流，保證道路暢通。發(fā)現(xiàn)違章停放車輛，應杳找車主并勸其停放

到指定位置.

五、發(fā)現(xiàn)廣告、推銷、廢品收購等閑雜人員，將其驅(qū)離管理區(qū)域。發(fā)現(xiàn)可疑人員盤

查驗證、跟蹤監(jiān)控，制止違法3巳罪行為。

六、檢查樓層包括空房、電梯、水電、消防設備、可疑人員等，做好記錄，發(fā)現(xiàn)

問題及時處理和報告，遇突發(fā)事件必要時報警，并協(xié)助處理。

R監(jiān)控員職責R

1、堅守崗位，精神飽滿，言語文明，禮貌待人。

2、認真監(jiān)視畫面，發(fā)現(xiàn)可疑情況立即報告管理處或飯店保安部。

3、注意消控室設備運行情況，發(fā)現(xiàn)報警鈴聲立即報告管理處或飯店保安部。

4、認真執(zhí)行門衛(wèi)制度，認真做好訪客登記、物資出門登記等記錄。

5、認真做好交接班，辦理設備和值班情況交接手續(xù)。

6、保管監(jiān)控和消控設備，發(fā)現(xiàn)問題及時報告。

7、按規(guī)定保管監(jiān)控資料。

保潔員職責

1、清掃：每日清掃道路、停車場、綠化地、球場、休閑場所、各層走道、樓梯、

電梯底面。每周清公共天花板、墻壁、燈罩灰塵。

2、清抹：每日清抹電梯門和轎廂、公共休閑座椅；隔日清抹樓梯扶手、單元防盜

門、公共場所門、窗、玻璃、信報箱。

3、拖洗、沖洗：每周拖洗各層走廊、樓梯；每月沖洗道路、公共場所、休閑場所、

建筑小品等。每月檢查并疏通水溝。

4、垃圾收集清運：每日1次收集、清運各戶生活垃圾和小區(qū)公共場所垃圾。

5、根據(jù)管埋處安排，協(xié)助清洗供水蓄水設備，清掏陰井、化糞池；滅蚊、滅蠅、

滅鼠、滅嶂螂。

二、文明服務細則

員工守則

總則

一、熱愛祖國，擁護共產(chǎn)黨領導，遵紀守法。

二、遵守社會公德，講究職業(yè)道德，文明禮貌，忠誠老實，廉潔奉公。

三、敬業(yè)愛崗，努力學習專業(yè)知識，積極進取，不斷提高服務質(zhì)量。

四、服從領導，聽從指揮，努力工作，講求效率，按時完成各項任務。

五、維護公司信譽，保守公司商業(yè)秘密。

禮儀規(guī)范

一、服務用語：

敬語：您好請謝謝對不起再見

稱呼語：先生女士小朋友

問候語：您好早上好下午好晚上好

祝賀語：恭喜祝您節(jié)日快樂祝您生日快樂

歡迎語：歡迎光臨

詢問語：請問，您需要我為您做點什么嗎？

請問，您有什么吩咐嗎？

操作語：請稍侯片刻,我立即為您服務。

請不要客氣，這是我應該做的

道歉語：對不起，讓您久等了請原諒打攪您了很抱歉

感謝語：多謝您的提示請您多提寶貴意見不必客氣沒關系，這是我應該做的

告別語：再見您走好

二、服務忌語：

不行不知道不可以不清楚不可能沒有辦法你夠麻煩你意見真

多下班了，明天再來你說什么聲音大一點，我聽不見我正忙著呢，現(xiàn)在沒空

三、禮貌要點：

1、接電話時應先說："您好，管理處〃；

2、當業(yè)主來管理處時應說："您好，請問有事嗎〃、"請坐〃、"請您稍等〃。嚴禁工

作人員坐著與站著的客人交談；

3、當業(yè)主表示感謝時應說："不用謝，這是我應該做的"；

4、當業(yè)主表示道歉時應說"沒關系""請不要介意”；

5、到業(yè)主家中維修或收費時應輕聲敲門，并客氣地說："對不起，打擾了二

6、對進出大門的人員，保安人員應先敬禮同時說“您好”，再進行詢問或檢查等_L

作；

7、管理處工作人員與業(yè)主同時進出門口或同乘電梯時，應讓業(yè)主先行；

8、在小區(qū)內(nèi)應主動幫助業(yè)主解決困難，嚴禁視而不見。

八要八不

1、要維護公司聲譽，保守公司商業(yè)秘密，不得做有損公司聲譽的行為。

2、要一切從公司整體利益出發(fā)，不得做損害公司利益的事。

3、要遵守勞動紀律，服從上級調(diào)動,不得紀律松垮、不聽指揮或陽奉陰違。

4、要廉潔奉公，不準收費不給票、私吞私分各種公款。

5、要真誠老實，不準提供假情況。

6、要敬業(yè)奉獻，努力工作,不得作風拖拉。

7、要團結協(xié)作，不得互相扯皮、推諉和誣陷同事。

8、要文明禮貌，竭誠服務，不得發(fā)生與業(yè)主打罵等現(xiàn)象。

第三章管理制度

第一節(jié)勞動人事管理制度

員工招聘制度

一、招聘條件：

1、符合崗位素質(zhì)要求，持崗位證書。

2、外來人口必須提供規(guī)定的有關證件。

3、特殊及重要崗位必須提供政審證明或公司認可的資信擔保。

二、員工聘用程序與審批權限：

1、應聘人員應如實填寫登記表、并備有關證件影印件，經(jīng)資格審查、公司領導審

批后辦理錄用手續(xù)。

2、員工到職三個月為試用期，工作表現(xiàn)特別優(yōu)秀者，可縮短試用期。

試用期中的員工，如發(fā)現(xiàn)不符合錄用條件或表現(xiàn)不良者，或因公司經(jīng)營發(fā)生變化

而產(chǎn)生冗員的，及時予以辭退或解聘。

試用期中的員工到職之日起三天為跟班培訓期，不發(fā)工資。

3、員工服務工齡，自試用之日起計算。

4、員工試用期滿合格者辦理轉正定級手續(xù)，并簽訂勞動合同。

員工tg訓制度

三、新員工必須接受崗前培訓I,培訓合格后方可上崗。培訓內(nèi)容包括公司概況、

有關規(guī)章制度、安全教育、崗位職責、操作規(guī)程等。

因工作需要，對員工進行業(yè)務技能培訓I,可提出吊面申請，由公司統(tǒng)一安排。

四、凡外派培訓的，須呈報批準后實施，外派的個人就讀培訓須與公司簽訂培訓合

同，井于培訓學習結束后，以畢（結）業(yè)文件申請支付培訓費用。

員工考勤管理制度

五、工作（作息）時間

每周六天工作制四十二小時，每天工作時間七小時。特殊崗位和特殊需要，包括收

費、安防、保潔、維修等人員，根據(jù)工作性質(zhì)安排工作時間。

六、遲到

1、上班以后簽到為遲到。遲到15分鐘以下的每次扣發(fā)當日工資的30%;上班遲

到15-30分鐘，每次扣發(fā)當日工資的50%;上班遲到30分鐘以上的,按曠工半日處

理。

2、若發(fā)生以上各條情形，實屬事出有因，經(jīng)上一級領導簽署后，可酌情處理。

七、簽到

1、除公司領導外，全體員工上、下班應親自簽到，凡托人簽到或代人簽到，一經(jīng)

查出，代到人和被代到人每人每次罰款50元；同年度發(fā)現(xiàn)3次以上者予以開除。

2、上、下班漏簽到者由各部門負責人證實簽核.否則均以曠工論處,若忘簽到經(jīng)

查不切實，則以曠工論處并記大過一次。

3、月累積漏簽到達三次以上者，每次扣發(fā)當日工資的30%,五次以上者，每次

扣發(fā)當日工資的50%。

八、加班

1、員工（管理處主任以下）因公務需延長工作時間，或節(jié)假日加班，需事先填寫

加班申請單，經(jīng)批準后方可加班。特殊情況應在事后及時補辦有關手續(xù)。

2、加班按每4小時為一個計量單位計,實際加班時間應扣除每次用膳時間30分

鐘。

3、員工加班時間作為調(diào)休使用。法定節(jié)假日加班確實無法安排補休的，予以計發(fā)

加班費。法定節(jié)日加班以日基本工資的300%計算加班費，除當天外，另發(fā)2天基本

工資。

4、公司本部工作人員、管理處副主任以上人員加班不補休、不計加班費。

九、假期

1、法定假日：

元旦（一天）春節(jié)（三天1五一勞動節(jié)（三天1國慶節(jié)（三天）為有薪假日。

2、結婚假：正式員二結婚時可享受有薪假期三天，晚婚假七至十R五天。

3、慰唁假：員工的直系親屬不幸逝世，可申請三天有薪慰唁假。

4、產(chǎn)假：女員工分娩，必須持有醫(yī)院證明及準生證，可享受有薪假期九十天，發(fā)

給基本工資。

十、請假

1、員，申請事假、病假、婚假、產(chǎn)假、慰唁假等，原則上應事前親自填寫請假單

（請假的計量單位以半日計，福利假應一次性請完\事前無法請假的，應及時電訊核

準，并于到崗后二小時內(nèi)補辦手續(xù),逾時或遺忘，均以曠工論處。

2、請假審批權限

部門主管和管理處主任（含副職）以下員工請各種假由公司領導批準。部門主管和

管理處副主任以下員工請各種假的，一天由管理處主任批準，二天以上由公司領導批

準。

3、凡請病假，均應附縣級以上醫(yī)院證明（指痣歷、醫(yī)療費收據(jù)、建休單等），否

則按事假處理。

4、若請工傷假，應由當事人或發(fā)生部門在事故發(fā)生后二十四小時內(nèi)上報，三日內(nèi)

出示職業(yè)傷害報告證明書及醫(yī)院診斷書報批辦理病休手續(xù)（工傷治療期間基本工資照

發(fā)）。

十一、公出請假

所有員工上班時間因公外出須向直接領導請假.未請假擅自外出的，視為曠工.

十二、缺勤

1、請病假：

①試用期員工請病假按事假處理；

②正式員工服務工齡滿一年以上（含試用期）的，享有五天有薪病假；超過的按事

假處理。

③員工請有薪病假一天，扣發(fā)日工資（含基本工資和崗位補貼）的50%。

2、請事假:

員工請事假一天，扣發(fā)日工資（含基本工資和崗位補貼X

3、當月曠工半日者，扣發(fā)當日工資及當月崗位補貼；當月曠工一天以上兩天以下

者，扣發(fā)半個月工資及當月崗位補貼；當月曠工兩天以上或全年累計曠工三天以上者

扣發(fā)當月工資和崗位補貼并予以除名。

員工解聘制度

十三、辭職

1、在試用期內(nèi)辭職的，除跟班培訓期外按實際工作天數(shù)計算工資及崗位補貼予以

發(fā)放，不作任何經(jīng)濟補償，

2、經(jīng)勞資協(xié)商，同意辭職的員工，除發(fā)給當月實際上班天數(shù)工資及補貼外，不作

彳小可經(jīng)濟補償。

3、在合同期內(nèi)自行離職的，扣發(fā)當月工資及全部補貼,不作任何其他經(jīng)濟補償。

十四、辭退

公司有權辭退不合格的員工及冗員。被辭退員工，除發(fā)給當月實際上班天數(shù)工資

及補貼外，并按以下原則給予經(jīng)濟補償（違反勞動紀律或被辭退處分的除外）：

工作滿半年以上者，給予補發(fā)半個月基本工資；

工作滿壹年以上者，給予補發(fā)壹個月基本工資。

十R五、開除

開除員工須報公司領導批準。被開除的員工扣發(fā)當月工資及補貼，造成公司損失

的追究經(jīng)濟責任，觸犯法律的送交政府有關部門法辦。

員工解聘、辭職、被辭退、被開除的，書面通知離職員工辦理有關的離職手續(xù)。

離職員工在離開本企業(yè)以前必須交還企業(yè)的一切財物、文件以及業(yè)務資料。否則，人

事部門不予辦理任何手續(xù)，并追究法律責任。

員工工資制度

十六、公司實行“以崗定薪”的勞動分配制度。

公司員工工資實行月薪制，員工月薪（工資）:基本工資+崗位補貼或加班費。

工資按員工所擔當?shù)穆殑占皪徫惶锥?。職務、崗位發(fā)生變動按新職務、崗位套定

工資；所有的工資調(diào)整均從次月1日起生效.

基本工資標準表（附后）和崗位補貼（加班費）按規(guī)定發(fā)放?；竟べY是計算加

班費、工會費、社保繳費、辭退經(jīng)濟補償?shù)幕鶖?shù)。

十七、員工的月薪計算、發(fā)放：

1、以每月26天計算（安防、保潔等特殊崗位除外X

2、員工日薪=月薪一26天。日薪尾數(shù)以人民幣角為單位，不計〃分、

3、工資于次月15日發(fā)放，逢節(jié)假日可予以提前，遇春節(jié)放假的第一天在10日

左右的，提前5日發(fā)50%,節(jié)后笫二天再發(fā)50%。辭職和辭退人員的工資原則上在次

月15日發(fā)給，特殊情況的，在每月的10日、20日、30日發(fā)給。

基本工資（元）：

一級二級三級四級

500400400400

崗位補貼（加班費）（元）:

一級二級三級四級

800-500-150300-800100-60

300000

4、安防、保潔等人員的崗位補貼一欄為加班費。

5、兼職人員的基本工資和崗位補貼，由總經(jīng)理定。

6、員工當月全部收入超過個稅規(guī)定的，超過部分按規(guī)定交個人所得稅。

7、級別說明：

一級員工：總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總經(jīng)理助理

二級員工：部門經(jīng)埋、管埋處主任、部門主管、財務人員、技術管埋人員

三級員工：管理員、技術工種、安防員（保衛(wèi)員1其他管理人員

四級員工：保潔員、其他簡單勞動員工

8、公司對由公司辦理社保的管理人員和其他骨干人員，按公司規(guī)定給予補貼。

員工勞動合同

十八、公司所有轉正員工（兼職人員除外）都必須與公司簽訂勞動合同，勞動合

同的簽訂期限如下：

公司領導、財務人員簽訂三年期合同；部門經(jīng)理、主管和管理處主任以下員工簽

訂一至三年期合同。

十九、公司辦理團體意外傷害保險和團體意外傷害醫(yī)療，所有入職員工都必須參

加新員工第二個月參加。保險費100元/人年,分4個月從員工工資中扣取。在保險期

內(nèi)員工因各種原因辭職的，均不退款，保留至保險期滿為止。

二十、勞動合同一旦簽訂即具法律效力，勞資雙方必須嚴格遵守，認真履行合同

的各項約定.

員工獎懲條例

二十一、獎勵

員工的獎勵分為加薪、記大功、記功、嘉獎四類。

（-）員工有下列表現(xiàn)之一的，嘉獎、發(fā)給獎金：

1、遵規(guī)守紀，工作認真負責,堪為全體員工楷模的；

2、參加行業(yè)舉辦的競賽獲獎為公司爭得榮譽的；

3、維護公司形象或聲譽表現(xiàn)突出的。

（二）員工有下列表現(xiàn)之一的，記功、發(fā)給獎金：

1、按規(guī)定時間完成臨時緊急任務有功的；

2、完成或超額完成公司下達的年度工作或利海指標的（指責任人）；

3、搶險或排除事故隱患成績突出的。

（三）員工有下列表現(xiàn)之一的，記大功發(fā)給獎金：

1、提出合理化建議經(jīng)采納成效卓越的；

2、消除事故有功，使企業(yè)免遭嚴重經(jīng)濟損失的；

3、及時舉報并防止營私舞弊或危害公司利益行為發(fā)生的；

4、見義勇為，樹立或維護公司形象表現(xiàn)突出的。

（四）員工有下列表現(xiàn)之一的，給予晉級加薪：

1、連續(xù)三年被評為優(yōu)秀員工的；

2、對企業(yè)有特殊貢獻的；

3、三年內(nèi)獲二次記大功的。

二十二、處罰

對員工的處罰分為行政處分和經(jīng)濟處罰兩類。兩種處罰可合并使用。

（-）行政處分。對員工的行政處分分為警告、記過、降級（職X辭退、開除。

如情節(jié)嚴重，觸犯法律的，交有關部門法辦。

員工有下列表現(xiàn)的，給予書面警告：

1、遇非常之事故，故意回避者；

2、在工作場所內(nèi)發(fā)生口角，經(jīng)勸導不予糾正者；

3、工作拖拉，質(zhì)量低下者；

4、未完成本崗位工作，但尚未造成經(jīng)濟損失和不良影響的；

5、對于上級指示未說明正當理由不予執(zhí)行，或不能如期保質(zhì)保量完成或處理不當

但尚未造成經(jīng)濟損失和不良影響的，經(jīng)主管領導口頭警告二次仍無改正者；

6、辦公時間無正當理由擅離工作崗位或私自外出或工作時間私事串崗者；

7、當月內(nèi)遲到次數(shù)累計達五次以上者。

員工有下列表現(xiàn)之一的，給予降級或記過：

1、直屬主管明知屬下員工舞弊，而予以隱瞞庇護或不舉報揭發(fā)的；

2、部門負責人以上領導明知所管轄員工工作有失誤不予處罰，或公報私憤處罰不

公者；

3、違抗命令或威脅侮辱主管之行為，情節(jié)較輕的；

4、未完成崗位責任制中所規(guī)定的工作，但所造成的后果較輕的；

5、冒、替簽到的；

6、在工作場所有不道德或有傷風化行為的;

7、在工作場所酗酒滋事，影響秩序者；

8、未按公文處理時限積壓公文影響業(yè)務運作的；

9、遺失公司重要文件、物件或工具的；

10、人為損壞公物或破壞工作環(huán)境的；

11、一年內(nèi)被書面警告三次者。

員工有下列表現(xiàn)之一的，給予開除或辭退，情節(jié)嚴重者，追究法律責任：

1、嚴重違反企業(yè)規(guī)章制度失職、瀆職影響惡劣者；

2、營私舞弊、貪污或挪用公款，收受賄賂的；

3、泄漏機密、制造謠言，使企業(yè)遭受重大損失的；

4、玩忽職守，未能履行崗位職責造成工作失誤，致使企業(yè)蒙受經(jīng)濟損失的；

5、仿冒上級主管人員簽字、盜用印鑒或擅用公司名義的；

6、一年內(nèi)被記過二次的；

7、當月曠工兩天或年累積曠工三天者；

8、品行不端，嚴重損?舍?公司信譽或違法亂紀受到刑事處分及治安條例處罰的；

9、在工作場所聚賭或斗毆影響惡劣的；

10、不服從上級指揮調(diào)遣，并有嚴重威脅行為，影響正常工作秩序的。

（二）經(jīng)濟處罰。經(jīng)濟處罰類別視情節(jié)輕重定為：

1、一般過失處罰，處罰金額為20元----100元；

2、明顯過失處罰，處罰金額為100元---200元;

3、嚴重過失處罰，處罰金額為2007L—500元；

4、連帶過失處罰,處罰金額為20元---500元，依據(jù)〃一般過失"、"明顯過失〃、

"嚴重過失"的量罰標準確定。

一般過失、明顯過失、嚴重過失中若造成經(jīng)濟損失的，還應付賠償責任。

1、一般過失處罰范圍：

本條例規(guī)定中受到書面警告行政處分的行為。

2、明顯過失處罰范圍：

本條例規(guī)定中受到降級或記過處分的行為。

3、嚴重過失處罰范圍：

本條例規(guī)定中有嚴重損害公司利益的行為以及造成公司經(jīng)濟損失的過失行為。

4、連帶責任過失處罰范圍：

⑴管理處主任以上領導對直屬員工的工作過失負有連帶責任，直屬員工在一個月

內(nèi)受到三次〃一般過失"處罰，該負責人應受到一次"連帶責任過失〃處罰；直屬員

工一個月內(nèi)受到二次〃明顯過失”處罰，該負責人應受到一次“連帶責任過失〃處罰；

若直屬員工受到〃嚴重過失〃處罰，該負責人均要受到“連帶責任過失〃處罰。

⑵企業(yè)員工因工作需要須二人以上配合完成某項事務時，應明確責任人，發(fā)生過

失時，配合人應負連帶責任，并視情予以“連帶責任過失〃處罰。

（三）處罰權限：

1、企業(yè)員工發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為均有建議處罰權。

2、公司領導對其所管轄的員工違規(guī)違紀行為擁有直接的處罰權。

3、管理處主任對所管轄的員工擁有直接處罰權。

4、嚴重過失處罰應報批后方可執(zhí)行。

本條例不妨礙員工受到規(guī)章制度中所規(guī)定的其他獎勵或處罰。

本制度的解釋權歸公司管理部。

第二節(jié)財務制度

一、本公司執(zhí)行《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度》和《物業(yè)管理企業(yè)財務管理

規(guī)定》。

二、本公司會計核算程序，根據(jù)公司業(yè)務的特點，物業(yè)公司財務的會計核算程序為科

目匯總表帳務處埋程序。其操作步驟如下（見下圖）

現(xiàn)金日記帳

銀行存款

科

原

目會

始匯

計

憑總

表報

證

表

（二）根據(jù)原始憑證、記帳憑證逐筆序時地登記現(xiàn)金和銀行存款日記帳.

（三）根據(jù)記帳憑證和有關的原始憑證逐筆登記各明細分類帳。

（四）根據(jù)記帳憑證編制科目匯總表。

（五）根據(jù)科目匯總表登記總分類帳。

（六）月末將現(xiàn)金日記帳、銀行存款日記帳各種明細分類帳的余額與總分類帳戶

的余額核對相符。

（七）月末根據(jù)總分類帳和明細分類帳的記錄編制會計報表。

三、成本和費用

1、為業(yè)主、物業(yè)使用人提供維修、管理和服務等過程發(fā)生的各項支出，計入成本、

費用，在物業(yè)管理活動中發(fā)生的各項直接支出,計入營業(yè)成本。

2、成本包括直接人工費、直接材料費。間接費用等計入管理費用。

直接人工費包括直接從事物業(yè)管理活動等人員的工資、獎金及職工福利費等。

直接材料費包括在物業(yè)管理活動中直接消耗的各種材料、材料、燃料和動力、構

配件、零件、低值易耗品、包裝物等。

間接費用包括管理人員工資、獎金及職工福利費、固定資產(chǎn)折舊費及修理費、水

電費、辦公費、郵電通訊費、交通運輸費、租賃費、保險費、勞動保護費、保安費、

綠化維護非低值易耗品攤銷費等。

3、管理用房有償使用費計入營業(yè)成本。對管理用房裝修裝飾費計入遞延資產(chǎn)。

4、年終按年末應收帳款余額的0.5計提壞帳準務金。發(fā)生的壞帳損失充減壞帳準

備金。收回已核銷的壞帳，增加壞帳準備金。

四、營業(yè)收入及利潤

1、營業(yè)收入包括主營業(yè)收入和其他業(yè)務收入。主營業(yè)收入包括物業(yè)管埋收入、物

業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入。

2、利潤總額包括營業(yè)利潤、投資凈收益、營業(yè)外收支凈額及補貼收入。

營業(yè)利潤包括主營業(yè)務利潤和其他業(yè)務利潤。

五、代管基金

代管基金指企業(yè)接受業(yè)主委員會或物業(yè)產(chǎn)權人、使用人委托代管的房屋共用部位

維修基金和共用設施設備維修基金，應專戶存儲、專款專用。其利息凈收入經(jīng)認可后

轉作代管基金滾存使用和管理。

代管基金作為企業(yè)長期負債管理。

六、資產(chǎn)管理制度

1、現(xiàn)金管理

現(xiàn)金管理按照《現(xiàn)金管理暫行條例》及《現(xiàn)金管理暫行條例實施細節(jié)》的規(guī)定執(zhí)

行。嚴肅現(xiàn)金的使用范圍和庫存現(xiàn)金限額，建立現(xiàn)金收支的內(nèi)部控制手續(xù)和出納員、

結算員、收銀員的詢位責任制，規(guī)定出納備用金的周轉、報銷和補充制度.出納員、

收銀員收入現(xiàn)金必須當日送存或上繳?，F(xiàn)金明細賬要逐筆登記，日清月結，對賬款不

符要及時查明原因，并逐級上報處理。

2、銀行存款管理

應以銀行的賬號分別設立明細賬序時登賬，如實反映銀行存款的收付、余額情況。

嚴格按照《票據(jù)法》、《支付結算辦法》、《國內(nèi)信用證結算辦法》和《違反銀行結算制

度處罰規(guī)定>>使用票據(jù)、辦理結算、不得簽發(fā)空頭支票、嚴防接受空頭票據(jù)或無效票

據(jù)、接受外來票據(jù)應認真檢查，必要時通過銀行查詢，以確保票據(jù)的有效性和可靠性。

銀行存款的賬戶不準出租或出借，銀行存款應定期查詢核對余額、發(fā)現(xiàn)未達賬的要逐

筆查明原因、按月編制余頷調(diào)節(jié)表，使會計、出納、銀行之間帳帳相等、帳實相符。

3、應收和預付款項管理

企業(yè)應按業(yè)務及結算方式的不同，分別進行往來款的明細核算，設立明細賬戶。

對應收賬款，其他應收款，預付款項按照〃誰經(jīng)辦，誰負責，誰記賬，誰清理〃的原

則進行管理。往來款項按月或定期與客戶核對，并將應收和預付款項的明細單位和余

額通知有關部門或經(jīng)辦人，以便責任人及時催討和清欠。按照生效的經(jīng)濟合同、協(xié)議、

其他經(jīng)濟文件等的規(guī)定超過半年的預付或應收款項，應上報企業(yè)領導及上級有關部門，

以便及時采取措施，杜絕呆賬、壞賬的發(fā)生。因失職或其他原因造成壞賬損失的應追

究有關人員責任，并根據(jù)情況處以10%以上的罰款賠償，同時企業(yè)財務按應收賬款金

額提取3-5%的壞賬準售。

4、存貨管理

⑴各種物資存貨按實際成本計價，領用或發(fā)出的存貨，按加權平均法計算實際成本。

⑵低值易耗品分期攤銷。

⑶建立各項存貨的管理制度，收發(fā)領退制度，組織好日常的收、發(fā)、結存核算，還

要預測各項存貨資產(chǎn)的資金占用量、實物儲備量及采購批量，要以最少的資金占用取

得最好的經(jīng)濟效果。

（4）存貨一個季度盤點一次，年終進行一次全面盤點。對于盤盈、盤虧及毀損的存貨

應及時查明原因，分別不司情況進行處理。

5、固定資產(chǎn)管理

固定資產(chǎn)是指使用年限在一年以上與生產(chǎn)經(jīng)營有關的設備、物品；不屬于生產(chǎn)經(jīng)

營主要設備的物品，單位價值在20RR元以上并且使用期限超過二年的均列為固定資

產(chǎn)。（特殊情況需報批）

固定資產(chǎn)折舊。按單址的月折舊率計提折舊。本月增加的固定資產(chǎn)當月不提折舊，

本月減少的固定資產(chǎn)當月份應計提折舊，固定資產(chǎn)折舊方法采用直線法。

六、財務專用章、發(fā)票專用章（票務專用章）統(tǒng)一管理，指定使用人、保管人。印章

保管人職責

1、應將所保管印章放在保險柜內(nèi)，不能將保險柜的密碼泄露給他人。

2、應經(jīng)印章使用人批準并在《印章使用登記表》上簽字后，方可在填寫完整的票據(jù)

上蓋章，不能在尚未使用的空白票據(jù)上蓋章。

3、不能將印章隨意蓋在空白紙張上，"發(fā)票專用章”（票務專用章）只能在本公司的

發(fā)票上蓋章，〃財務專用章"只能在本公司的收款收據(jù)及支票上蓋章。

4、每次蓋章應有監(jiān)印人簽字。

5、不能將印章攜帶外出（購買專用發(fā)票時稅務部門有要求的應填寫印章使用登記表

經(jīng)使用人批準并指定監(jiān)印人一同前往監(jiān)?。?/p>

6、必需嚴格遵守以上職責，發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定使用印章的輕者每次罰款100元人民幣，

重者追究相應的法律責任，

七、票證管理制度

1、發(fā)票和收據(jù)的主要內(nèi)容包括：票頭、字軌號碼、聯(lián)次及用途、客戶名稱、商品

名稱或經(jīng)營項目、計量單位、數(shù)量、單價、金額，以及大小寫累計金額、經(jīng)手人、開

票日期等。

2、凡提供勞務服務以及從事其它業(yè)務活動的以及取得收入時，均應向付款方如實開

具發(fā)票和收據(jù)，并加蓋印章"小可部門不得拒開發(fā)票和收據(jù)。

3、各企業(yè)的任何業(yè)務部門和個人不得涂改、撕毀、轉讓、銷毀和拆本使用發(fā)票和收

據(jù)；嚴禁仿造發(fā)票和收據(jù)。對填寫錯的發(fā)票，應完整保存其各聯(lián)，也不得私巨銷毀。

丟失發(fā)票和收據(jù)，應及時報告。

八、會計檔案管理制度

1、會計檔案是指會計憑證、會計帳簿、會計報表和其他有關會計核算資料，它是

記錄和反映企業(yè)經(jīng)濟業(yè)務的重要史料和證據(jù)。

2、各企業(yè)會計人員對本單位的各種會計憑證、會計帳簿、會計報表，每天的收支報

表等會計資料，要定期收集、審查核對、整理立卷、編制目錄、裝訂成冊、指定專人

妥善保管、防止丟失損壞，會計檔案由財務部經(jīng)理負責保管。

3、調(diào)閱會計檔案必須嚴格辦理手續(xù)，企業(yè)負責人和內(nèi)部有關人員調(diào)閱本年度會計檔

案，須向企業(yè)財務部負責人講明原因，經(jīng)同意后辦理登記手續(xù)，方可調(diào)閱。

4、外部人員調(diào)閱會計檔案一律持單位證明及個人身份證報批，要詳細登記調(diào)閱檔案

的名稱、日期、調(diào)閱人員的姓名和單位、調(diào)閱理由，經(jīng)批準后方可調(diào)閱。

5、任何會計檔案除特批外，不得攜帶外出,不得復制、不得拆散。如有特殊原因經(jīng)

批準后方可外借或復印，但應詳細登記其內(nèi)容、張數(shù)、金額、理由及歸還日期。同時,

不得拆散原卷冊。

6、財務部對會計檔案必須進行科學管理和妥善保管，做到存放有序、查找方便,同

時嚴格執(zhí)行安全和保密措施，不得隨意堆放，嚴防毀損、散失和泄密.

九、計報表報送及有關事項管理制度

1、會計報表報送的種類和資料

資產(chǎn)負債表「月報、季報、年報」

損益表「月報、季報、年報」

固定資產(chǎn)清查登記表「年報」

現(xiàn)金流量表「年報」

以上報表均按統(tǒng)一要求的格式填列后報送。

2、會計報表和財務分析報送時間

月報：每月后8日前（節(jié)假日順延）

季報：每季后10日前（節(jié)假日順延）

年報：每年后18日前（節(jié)假日順延）

十、單據(jù)報銷制度

1、單據(jù)報銷程序：

原、輔材料、辦公用品、固定資產(chǎn)設備采購單據(jù)的報銷程序

零星費用單據(jù)的報銷程序:

工程決算的單據(jù)報銷程序

工程立職能部工程完工職能工程決算書總造價超

項及工門審核部門或指定部經(jīng)財務部審過預算報

程預算工程預門（人員）負核后報總經(jīng)執(zhí)行董事

算責審核理批準批準

工程決算書、發(fā)票

向財務部出納報銷7

或沖帳

第三節(jié)檔案管理制度

一、公司檔案由出納統(tǒng)一管理，各部門需要的檔案可申請復印件。

二、檔案按以下分類：工程圖紙、合同、音像資料、相冊、表格、制度、公文、會

議記錄、傳真、通告、剪報、政府文件、資料、人事檔案等。

三、檔案資料的收集、整理、存檔依照下列格式：

企業(yè)名稱（縮寫）部門文種時間編號

密級：

A.機密文件：公司章程、股東會、董事會紀要、決議，重大業(yè)務合同函件、會議紀

要、A級財務資料（財務報表、驗資報告、重要函件1資產(chǎn)類權證、重大項目可行性

報告、政府重要I比文、企業(yè)歷史文獻。

B.普通文件：除A級外的文件均屬B級。

四、原則上所有資料應以原件存檔，當存檔資料確因客觀因素而不能存放原件時，

可用復印件替代，但須附頁說明原件所在處及不能存留原件的原因。

五、歸檔資料必須準確做好文件索引。建檔立卷按永久、長期、短期分別組卷；卷

內(nèi)文件應把正文和底稿、文件和附件、請示和批復放在一起，卷內(nèi)頁號一律在右下角。

六、案卷裝訂前應拆除金屬物，做好文件材料的檢查，如對破損或褪色的材料，應

當進行修補和復制，裝訂部位過窄或有字跡的材料,要用紙加襯邊；紙面過大的書寫材

料，按宗卷大小折疊整齊，對字跡難以辨認的材料，應附上抄件，案卷標題要標明相

關署名、部門、問題等，文字要求簡練、確切；用鋼筆書寫，字跡端正。

七、案卷按機構、年代排列，永久與長、短期案卷分開保管，編上順序號及注明存

放案卷年號與卷號。

八、注意做好保密工作，存放檔案的門窗要堅固，并做好防盜、防火、防水、防潮、

防塵、防鼠蟲、防高溫、防強光等措施。

九、每年定期對檔案材料的數(shù)量、保管等情況進行一次檢查，發(fā)現(xiàn)問題應及時采取

補救措施，確保檔案的安全。

十、借閱文件檔案（包括資料），必須由借閱人填寫借閱單，經(jīng)公司總經(jīng)理審批，財

務資料同時須經(jīng)財務經(jīng)理審批，辦理借閱手續(xù)，A