國(guó)內(nèi)都市綜合體項(xiàng)目案例分享

國(guó)內(nèi)都市綜合體項(xiàng)目案例分享2009年12月案例分析對(duì)象南寧航洋國(guó)際東莞第一國(guó)際新世界中心閩東·中天國(guó)際城上?！?chuàng)智天地上?！ずＩ虾ART2：專題研究｜案例分析南寧航洋國(guó)際南寧國(guó)際會(huì)展中心由于項(xiàng)目位于南寧市，毗鄰國(guó)際會(huì)展中心、東盟領(lǐng)士館、東盟商貿(mào)城以及南寧市各政府機(jī)關(guān)單位，因此，航洋國(guó)際城除了具有地段優(yōu)勢(shì)外，周邊環(huán)境均以商務(wù)、文化、政治等因素較為濃厚。商務(wù)環(huán)境包括國(guó)際會(huì)展中心、東盟商貿(mào)城、寫字樓與金融機(jī)構(gòu)，而人文環(huán)境包括政府媒體機(jī)構(gòu)、文化教育醫(yī)療、購(gòu)物、景觀休閑運(yùn)動(dòng)及居住。PART2：專題研究｜案例分析南寧航洋國(guó)際目前,航洋國(guó)際城已建成西南第一、全國(guó)第五、集中央購(gòu)物商場(chǎng)、甲級(jí)寫字樓、四星級(jí)、五星級(jí)酒店、酒店式寫字公寓四大功能及停車、休閑主題廣場(chǎng)等其它附屬配套功能、四為一體的大型國(guó)際化城市綜合體項(xiàng)目。PART2：專題研究｜案例分析南寧航洋國(guó)際項(xiàng)目單位M2規(guī)?？傆玫孛娣e54008.27地上地下地上地下地上地下地上地下地上地下地上地下地上地下268289.13126656.9934038.25656.1550538.00517.00總建筑面積五星級(jí)酒店酒店式公寓商務(wù)公寓寫字樓M2M2其中M249945.00525.00M2M2M237286.34544.0095282.0035397.001199.5984.17.84商場(chǎng)配套設(shè)施M2M2建筑占地面積21916.52PART2：專題研究｜案例分析南寧航洋國(guó)際2號(hào)樓1號(hào)樓商務(wù)公寓寫字樓3號(hào)樓酒店式公寓4號(hào)樓五星級(jí)酒店P(guān)ART2：專題研究｜案例分析南寧航洋國(guó)際?相同之處：城市人口容量相近：南寧與無(wú)錫兩個(gè)城市的城市人口容量相近，說明市場(chǎng)在消費(fèi)層次上具有一定的接受度；同為地標(biāo)性建筑：航洋國(guó)際城是南寧少有的大型城市綜合體項(xiàng)目，它的建成將成為城市的地標(biāo)性建筑；無(wú)錫保利達(dá)廣場(chǎng)的所在區(qū)域特性雖與航洋國(guó)際城不同，屬城市中心區(qū)，但同樣要打造成為長(zhǎng)三角的地標(biāo)性城市綜合體項(xiàng)目。酒店針對(duì)的群體：無(wú)錫保利達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目包含有酒店功能，而航洋國(guó)際城也引進(jìn)了四星級(jí)及五星級(jí)酒店，利用東盟及旅游業(yè)的契機(jī)，吸引了不同層次的客戶群，目前，除接待政府官員及東盟友人外，前往南寧旅游、考察、探親的顧客，均會(huì)選擇消費(fèi)較低的四星級(jí)酒店，價(jià)格實(shí)惠且可提升公司及個(gè)人的形象。PART2：專題研究｜案例分析南寧航洋國(guó)際?不同之處：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不同：南寧主要以第三產(chǎn)業(yè)為主，而無(wú)錫第二產(chǎn)業(yè)較為發(fā)達(dá)；經(jīng)濟(jì)狀況不同：無(wú)錫位于長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的中心地帶，與長(zhǎng)三角周邊的城市的經(jīng)濟(jì)往來(lái)最為密切，因此，物流業(yè)較為發(fā)達(dá)，南寧屬發(fā)展中城市，東盟的進(jìn)駐給南寧帶來(lái)了商機(jī)，因此，從城市GDP來(lái)看，無(wú)錫市經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)。城市定位不同：南寧利用區(qū)位的優(yōu)勢(shì)，打造了華南經(jīng)濟(jì)圈與東盟經(jīng)濟(jì)圈的交匯中心，而受錫山、惠山以及太湖旅游景點(diǎn)的帶動(dòng)，無(wú)錫市也將朝休閑城市、山水名城的城市方向發(fā)展。PART2：專題研究｜案例分析南寧航洋國(guó)際隨著中國(guó)—東盟博覽會(huì)的成功舉辦，南寧市在國(guó)內(nèi)國(guó)際的知名度得到了顯著的提升，中國(guó)與東盟建立自由貿(mào)易區(qū)、內(nèi)地與港澳建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系安排的實(shí)施和泛珠三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作正式啟動(dòng)等五大機(jī)遇得到有效激活；利用區(qū)位優(yōu)勢(shì)、政策優(yōu)勢(shì)、資源優(yōu)勢(shì)，航洋國(guó)際城依托了城市的發(fā)展打造了集購(gòu)物中心、寫字樓、公寓、四星及五星級(jí)酒店為一體的城市綜合體項(xiàng)目，并成為了城市的地標(biāo)性建筑。東盟的商機(jī)，讓航洋國(guó)際城的四五級(jí)酒店、寫字樓以及公寓成為了市場(chǎng)的主導(dǎo)！PART2：專題研究｜案例分析東莞第一國(guó)際第一國(guó)際位于東莞大道、鴻福第一國(guó)際路、元美路交集之內(nèi),是東莞未來(lái)的政治、文化、金融、會(huì)展、商業(yè)中心之新城市中心的核心要地，是東莞CBD（中央商務(wù)國(guó)際會(huì)展中心區(qū)）。PART2：專題研究｜案例分析東莞第一國(guó)際目前，第一國(guó)際已建成集國(guó)際商務(wù)酒店、國(guó)際商務(wù)寫字樓、國(guó)際商務(wù)公寓、大型商業(yè)設(shè)施為一體的城市綜合體項(xiàng)目。PART2：專題研究｜案例分析東莞第一國(guó)際百安中心住宅、商業(yè)辦公區(qū)公寓、步行街地塊四辦公區(qū)購(gòu)物中心地塊一地塊三地塊二PART2：專題研究｜案例分析東莞第一國(guó)際地塊地塊一地塊二地塊三地塊四合計(jì)用地面積(㎡)51045650716470930394211219316000總建筑面積(㎡)16440031234569600——6100097530113461906206——6960046758305288酒店(㎡)——100000寫字樓(㎡)商業(yè)(㎡)1203668600026161232527公寓(㎡)——590115000024128133139地下停車場(chǎng)(㎡)33800354388000016414165652PART2：專題研究｜案例分析東莞第一國(guó)際?相同之處：地理位置相似：東莞位于珠江口東岸，處于經(jīng)濟(jì)走廊中段，而無(wú)錫位于經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的長(zhǎng)三角中段，兩個(gè)城市之間的地理位置較為相似。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相同：東莞堪稱制造業(yè)名城，而自從中國(guó)加入WTO后，無(wú)錫也將城市建設(shè)目標(biāo)定位為現(xiàn)代制造業(yè)基地。PART2：專題研究｜案例分析東莞第一國(guó)際?不同之處：城市發(fā)展定位不同：東莞城市定位為華南地區(qū)“世界級(jí)”加工中心，其以建設(shè)現(xiàn)代制造業(yè)名城為目標(biāo)，而無(wú)錫由于地處長(zhǎng)三角中段，因此，發(fā)展機(jī)會(huì)較多，物流業(yè)及交通樞紐較為發(fā)達(dá)。項(xiàng)目規(guī)劃不同：東莞第一國(guó)際規(guī)劃較為分散，以購(gòu)物中心為首，步行街、公寓、住宅、辦公等設(shè)施一字排開，寫字樓銷售得相對(duì)較差。PART2：專題研究｜案例分析東莞第一國(guó)際第一國(guó)際以產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)為依托，圍繞“現(xiàn)代制造業(yè)名城”的六大主體任務(wù)，即加工中心、物流中心、科技中心、商務(wù)中心、采購(gòu)中心、信息中心，整合產(chǎn)業(yè)資源，打造城市“晶片”為發(fā)展目標(biāo)。第一國(guó)際將圍繞商務(wù)、采購(gòu)、信息三個(gè)中心，進(jìn)一步完善和拓展城市功能，實(shí)現(xiàn)了價(jià)值最大化，即經(jīng)濟(jì)價(jià)值和社會(huì)價(jià)值的雙贏。同城類比項(xiàng)目分析新世界中心物業(yè)類別：住宅、寫字樓、商鋪、酒店等占地面積:37235平方米建筑面積：277811平方米容積率：7.41均價(jià)：8200元/平方米商場(chǎng)：新世界百貨中心旗艦店寫字樓：由新世界集團(tuán)管理，26層5A寫字樓酒店：新世界集團(tuán)旗下6星級(jí)豪華酒店，客房約330間住宅：城市中心高層豪宅武漢新世界中心，星級(jí)酒店、高檔寫字樓、中心百貨以及高檔住宅構(gòu)成的大型復(fù)合型功能建筑群。整體呈圍合式布局，臨北面解放大道及東面武勝路方向設(shè)計(jì)為商場(chǎng)，賓館和寫字樓，住宅設(shè)計(jì)在不臨街的南面和西面，這重可以保證住宅相對(duì)私密性，減少噪音和空氣污染。本項(xiàng)目在定位上相關(guān)方面可借鑒于此項(xiàng)目。閩東中天國(guó)際城物業(yè)類別：商業(yè)步行街、大型超市、高級(jí)公寓、高檔住宅、寫字樓等占地面積:24278.80平方米建筑面積：137000平方米容積率：5.7均價(jià)：5300元/平方米“閩東中天國(guó)際城”位于漢陽(yáng)大道與鸚鵡大道交匯處，是鐘家村區(qū)域目前建筑高度最高、單體面積最大、功能最齊全、周邊環(huán)境最好、交通最便利的“地標(biāo)王”。項(xiàng)目規(guī)劃集購(gòu)物、娛樂休閑、商務(wù)辦公、居住為一體，設(shè)有大型商業(yè)步行街、大型超市、高級(jí)公寓、高檔住宅、寫字樓等多種物業(yè)形態(tài)；產(chǎn)品設(shè)計(jì)精良，各項(xiàng)設(shè)計(jì)均從綠色、環(huán)保出發(fā)，充分體現(xiàn)了精品樓盤的健康理念。類比項(xiàng)目特征城市中心地帶大規(guī)模綜合體項(xiàng)目住宅戶型定位高端客戶，多采用圍合式布局，對(duì)朝向、通風(fēng)、采光的關(guān)注程度相對(duì)較高；布局中充分考慮了高層視野景觀的最大化利用規(guī)劃設(shè)計(jì)均避免商業(yè)、商務(wù)、居住之間的相互影響重視交通動(dòng)線規(guī)劃，特別是項(xiàng)目商業(yè)部分與城市主干道的交通聯(lián)系在完善的外部公共配套設(shè)施基礎(chǔ)之上提升內(nèi)部配套檔次商業(yè)設(shè)置采取“主力店+街鋪”的商業(yè)規(guī)劃?各產(chǎn)品功能的規(guī)模關(guān)系名稱物業(yè)類型總規(guī)模寫字樓公寓比例商業(yè)比例酒店（萬(wàn)m2）比例比例國(guó)貿(mào)寫字樓、公寓、酒店會(huì)展、商業(yè)5631.4%12.1%10.7%19.6%嘉里中心東方廣場(chǎng)賽特廣場(chǎng)恒基中心盈科中心燕莎中心寫字樓、公寓酒店、商業(yè)23.28035.3%50.0%31.3%30.7%30.1%13.1%15.5%25.0%\6.5%12.5%16.3%28.5%21.5%16.7%30.4%11.3%30.4%\寫字樓、公寓、酒店、商業(yè)寫字樓、酒店、商業(yè)9.528寫字樓、公寓、商業(yè)寫字樓、公寓、商業(yè)18.2%32.0%13.0%21.916\寫字樓、公寓酒店、商業(yè)40.6%八、項(xiàng)目功能及配套建議?配套功能組合與分布?各產(chǎn)品類型配套功能需求1、酒店配套需求配套名稱前臺(tái)咖啡吧餐廳商務(wù)中心2、公寓配套需求配套名稱美容、美體保健中心健身房休息廳花店體操房藥店、面包房?jī)和顒?dòng)室空中花園超市配套名稱桑拿、淋浴配套名稱西餐廳圖書室球類運(yùn)動(dòng)室1、寫字樓配套需求配套名稱銀行會(huì)議室郵局商務(wù)中心咖啡廳高檔餐廳夜總會(huì)配套名稱員工餐廳、八、項(xiàng)目功能及配套建議?配套功能組合與分布?各產(chǎn)品類型配套功能組合將不同物業(yè)的商業(yè)配套需求，進(jìn)行組合，最大限度的發(fā)揮本項(xiàng)目中商業(yè)物業(yè)的功能。1、酒店可共享配套：咖啡吧、餐廳。2、公寓可共享物業(yè)：美容、美體、保健中心、花店、藥店、面包房、超市、桑拿、健身房、體操房、圖書室、西餐廳3、寫字樓可共享物業(yè)：銀行、高檔餐廳、員工餐廳、郵局、咖啡廳、夜總會(huì)。4、高檔俱樂部補(bǔ)充商業(yè)物業(yè)的不足，完善各產(chǎn)品類型配套功能的組合。概況六本木?六本木新興商業(yè)區(qū)位于東京都港區(qū)的中心地帶，是世界聞名的東京新商業(yè)中心。六本木新興商業(yè)區(qū)集工作、學(xué)習(xí)、娛樂、商業(yè)等功能于一體的綜合項(xiàng)目。?六本木新興商業(yè)區(qū)是由森大廈公司與約400多名房地產(chǎn)權(quán)者共同開發(fā)的。?占地面積約為11.6公頃，總樓面積76萬(wàn)平方米，有2762個(gè)停車位。?它以寫字樓“森大廈”為中心、包括酒店、美術(shù)館、購(gòu)物中心以及住宅，成為一座綜合性設(shè)施。功能分區(qū)?六本木綜合體主要有以下幾個(gè)功能分區(qū)：?MoriArtsCenter?GrandHyattTokyo?VirginCinemasRoppongiHills?Shop&Restaurants?RoppongiHillsArena&Gardens?RoppongiHillsResidences?RoppongiHillsMoriTower?TVAsahi?主樓、藝術(shù)中心?主樓：?森大廈是主要的辦公區(qū)域，也是該綜合體的最主要部分。高54層，由2樓～5樓的飯店等商業(yè)店鋪、7樓～48樓的寫字樓、49樓以上的美術(shù)館及會(huì)員制俱樂部構(gòu)成，其中包括由約80家店鋪所組成的購(gòu)物中心“WESTWALK”；設(shè)有由完全獨(dú)立房間的會(huì)員制圖書館；會(huì)議室的“六本木學(xué)術(shù)hills”；可以360度“眺望東京市容”的展望MORI藝術(shù)中心臺(tái)。坐落在MORI大廈的第49層，是六本?GrandHyattTokyo、Shop&RestaurantsGrandHyattTokyo是六本木中心的鮮明的里程碑。她以大量創(chuàng)新的酒店、酒吧引導(dǎo)著一種充滿活力的生活方式，她配備了平米的典禮和會(huì)議設(shè)施，成為完美的婚姻和社會(huì)聚會(huì)的場(chǎng)所。?先進(jìn)的零售設(shè)備，高質(zhì)量的建筑設(shè)計(jì)以及優(yōu)美的花園和散步小徑，營(yíng)造出一種生氣活潑的城市氛圍。每棟建筑都有其自身的風(fēng)格。項(xiàng)目概況:蘋果社區(qū)?區(qū)位:北京CBD核心區(qū)東?分區(qū):蘋果社區(qū)北區(qū)，萬(wàn)。?蘋果商區(qū):?傳媒大廈、蒙太奇商務(wù)?蘋果街:?蘋果商業(yè)街＋蘋果二十?部分借鑒點(diǎn):?商業(yè)街區(qū)設(shè)計(jì):BLOCK街區(qū)設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)?商業(yè)街區(qū)價(jià)值的提升:街空間尺度，8－12米的步行空間.街鋪的平面、空間組合，具有可組合的彈性功能.院落形成街區(qū)，更多的鋪臨街.?與住宅功能的融合蘋果商業(yè)街?以江南古鎮(zhèn)的模式來(lái)構(gòu)筑現(xiàn)代商業(yè)街。?鋪面積為80-100平米，鋪鋪朝街，所有商鋪均可自由連通為200-2000平米的商業(yè)空間。?將街切割、打碎、重組、再造，尋找最適宜的街的尺度。?以體量而不是以數(shù)量來(lái)均衡視覺感受，造就整體感。?內(nèi)部商業(yè)街與城市人流，車流貫通，做到吸入人流?戲臺(tái)（廣場(chǎng)）處于主要河流、人流交叉點(diǎn)，造成主要的事件點(diǎn)。?垂直的空間經(jīng)驗(yàn)，看上看下，商店＋住家的空間結(jié)構(gòu)蘋果二十二院街蘋果二十二院街中國(guó)環(huán)院的概念，由三十多個(gè)現(xiàn)代院落組成，如：北京的四合院，云南的“一顆印”宅院，江南的“四水歸一”天井院。院的本身包含環(huán)繞的概念，屋頂?shù)倪B續(xù)，由一層環(huán)繞至二層，創(chuàng)造出連選變化的屋頂空間，創(chuàng)造新的院落形態(tài)。這些院落集中再一條主街上，衍生出許多支巷，再通過外墻的曲折，將相對(duì)獨(dú)立的外院串連起來(lái)，又通過合理的交通組織實(shí)現(xiàn)商業(yè)人流的有效引入?；乩燃罢?、宅間綠地與室內(nèi)空間相互穿插，提高了空間的可塑性。華潤(rùn)萬(wàn)象城：深圳都市文化品位且富有個(gè)性的主題購(gòu)物中心華潤(rùn)萬(wàn)象城?項(xiàng)目概況:?建筑面積：18.8萬(wàn)平米?商業(yè)定位：完整及協(xié)同的體驗(yàn)，包括購(gòu)物、休閑、餐飲及娛樂?開發(fā)理念：全新的建筑形態(tài)、全新的消費(fèi)環(huán)境、全新的業(yè)態(tài)組合?商業(yè)形態(tài)：4家主力店+店中店各樓層租金單位:元/月/平方米)－1樓（地鐵口）－1100(1樓2樓3樓4樓5樓800－1000700－800500－600300－350200－250業(yè)態(tài)分布?主力店采取錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)方式，走時(shí)尚路線，推特色商品，建設(shè)一個(gè)以進(jìn)口商品為特色的新概念超市，避免商品組合與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手同質(zhì)化；海上海——?jiǎng)?chuàng)意地產(chǎn)典型案例海上海?占地面積8.49萬(wàn)平方米，總建筑面積為23萬(wàn)平方米。?辦公：7.6萬(wàn)平方米?商業(yè)：約3萬(wàn)平方米?住宅：9萬(wàn)平方米?物業(yè)形態(tài)分布：?創(chuàng)意LOFT辦公：3棟22層320套?創(chuàng)意商業(yè)街：38套1-3層商鋪?住宅：7棟18-23層，總計(jì)639套?容積率2.44?綠化率35%創(chuàng)意商業(yè)街?海上海場(chǎng)景形態(tài)的設(shè)計(jì)基礎(chǔ),是將一個(gè)9×9×9m的方體作為一個(gè)基本空間單元，在基地的限定條件中進(jìn)行著各種變化和演繹，最大限度地體現(xiàn)空間橫向與縱向的體量和形態(tài)上的自由。?以海上講堂、海上展館、海上劇場(chǎng)為創(chuàng)意藝術(shù)的先鋒，位于商業(yè)街的3個(gè)入口處，帶動(dòng)其他創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的聚集，為內(nèi)街店提供價(jià)值。?五個(gè)組團(tuán)分別以木、紅磚、玻璃、金屬、水泥五種材料組建的五個(gè)場(chǎng)景。命以木華軒、火云灣、水鏡閣、金烏坊、土風(fēng)院。三點(diǎn)五組團(tuán)練成流動(dòng)的平面結(jié)構(gòu)住宅典型項(xiàng)目分析選取原則則原則：我們選取在老城廂區(qū)域具有標(biāo)桿和檔次較為相近（精裝修）的項(xiàng)目進(jìn)行類比分析，從而獲取本案可以借鑒的經(jīng)驗(yàn)。中新城上城富力城金盛國(guó)際住宅典型項(xiàng)目之富力城項(xiàng)目簡(jiǎn)介[毛坯房的終結(jié)者]富力城是老城廂第一個(gè)啟動(dòng)的項(xiàng)目，利用其品牌大盤的號(hào)召力，迅速占領(lǐng)天津高端市場(chǎng)，憑借鋪天蓋地的廣告宣傳及“彩蛋”樓處的新鮮創(chuàng)意，在短期內(nèi)達(dá)到廣泛的市場(chǎng)認(rèn)知度。老城廂西部的富力城，是建筑面積72萬(wàn)平方米的精裝修大盤，設(shè)計(jì)為南派風(fēng)格園林住宅。由多種植物及廳廊水景組合的社區(qū)景觀，更強(qiáng)調(diào)了現(xiàn)代園林住宅在城市中心的應(yīng)用，其中的“守舊”元素為區(qū)域內(nèi)原有的道路脈絡(luò)。體現(xiàn)了老城廂融合文化的特點(diǎn)。住宅典型項(xiàng)目之富力城產(chǎn)品描述述?項(xiàng)目占地面積達(dá)215550㎡，地上總建筑面積724230㎡；容積率2.9?建筑形態(tài)以24到28層短板純南北向住宅為主；?樓體均為單體建筑，最多兩幢聯(lián)體；?產(chǎn)品進(jìn)深12-13米，層高3米；?南派園林，一步一景，形成多重景觀中心；?精裝修交房，無(wú)論是外立面，還是內(nèi)裝修，從地磚、墻面到衛(wèi)生間的水龍頭，都采用羅馬、高儀等知名品牌；?四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)的大堂、走廊和電梯間，豪華氣派的公共空間。住宅典型項(xiàng)目之富力城交房標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)建材裝修?外墻飾面主材為優(yōu)質(zhì)外墻磚，底層裝飾石材或其它材質(zhì)?入戶門：高2.3米，采用高檔木制四防門，配高檔次門鎖，防盜眼?室內(nèi)門：門高2.3米，采用優(yōu)質(zhì)實(shí)木復(fù)合門，配高檔次門鎖。?地面材質(zhì)為拼花圖案花崗巖/大理石?墻身主材貼大理石到天花頂?吊精美天花配美觀燈飾?公共出入口選用電子控制透明玻璃門。?首層室外入口局部鋪裝粗磨花崗巖或同等效果其它材質(zhì)地面。設(shè)備設(shè)施?供暖：市政供暖，戶內(nèi)設(shè)森德、努奧奴高檔暖氣片或同檔次品牌?電梯：廣州日立，轎廂高檔裝修?電視：有線電視到戶，客廳及主臥預(yù)留端口?電話：客廳、主臥預(yù)留端口?配電：每戶均設(shè)獨(dú)立電表（采用卡式表）、配電箱一個(gè)，配插座，室內(nèi)管線暗裝?燃?xì)猓好繎纛A(yù)留燃?xì)夤艿兰翱ㄊ奖?供水：采用變頻式供水系統(tǒng)，提供24小時(shí)生活用冷、熱水，每戶設(shè)直接飲用純凈水管道系統(tǒng)，并配專用水表一個(gè)。住宅典型項(xiàng)目之富力城產(chǎn)品分析析分析：本項(xiàng)目共35個(gè)樓座，已開盤31個(gè)樓座，剩余4個(gè)樓座；主力戶型定位在二室和三室，其中二室主力面積在120-140平米左右，。而三室在140-190平米之間居室一室面積區(qū)間70-85㎡配比5%90-110㎡120-140㎡140-160㎡160-190㎡200-240㎡15%35%20%15%10%二室√√√√三室四室注：未開盤樓座住宅典型項(xiàng)目分析已售產(chǎn)品品一室二廳二室二廳三室二廳四室二廳總計(jì)套數(shù)1566.05%121447.07%139032.440.48%108942.23%167389.748.74%1204.65%2579套數(shù)比例建筑面積面積比例100.00%343419.2100.00%11811.993.44%25185.167.33%數(shù)據(jù)截止至2007.年12月數(shù)據(jù)來(lái)源：天津房管局信息網(wǎng)分析：?各種產(chǎn)品線銷售速度比較均衡，并未出現(xiàn)大戶型銷售速度慢的現(xiàn)象；?目前，剩余產(chǎn)品主要集中在頂層130-240㎡之間的單位，共計(jì)6套和臨近變電站的2套單位，面積為95㎡、130㎡。住宅典型項(xiàng)目之富力城成交客戶戶來(lái)源區(qū)域：?一期以南開客戶為主，占60%；紅橋、和平、外地客戶各占10%。?二期客戶分布更為廣泛，尤其是外地及郊縣的客戶達(dá)到近50%。購(gòu)買心理：?認(rèn)可富力品牌占第一位；?富力城的高端大盤形象深入人心；?回歸老城里的心理；?精裝成品房省心省力；?向往市中心便捷生活?年齡分布：?25-30歲占10%;?30-40歲占30%；?40-50歲占40%；?50歲以上占20%.備注：從目前已入住的客戶來(lái)判斷其中70%-80%客戶擁有私家車住宅典型項(xiàng)目之城上城項(xiàng)目簡(jiǎn)介介“天津的紐約上城”中新城上城的規(guī)劃理念為：克隆一個(gè)紐約上城到天津，世界經(jīng)典之作！中新城上城的規(guī)劃設(shè)計(jì)靈感則完全源自紐約上城的現(xiàn)代建設(shè)思想和全球的財(cái)富基礎(chǔ)，將紐約的上東區(qū)、上西區(qū)的豪宅范本移植到[上城豪苑]，將[上城公館]打造成紐約第五大道的奢華商業(yè)，將紐約的金融中心華爾街復(fù)制到[上城CBD]，將紐約中央別墅區(qū)搬到[上城官邸]。住宅典型項(xiàng)目之城上城產(chǎn)品描述述?占地面積達(dá)4.2萬(wàn)㎡，地上總建筑面積17.2萬(wàn)㎡；?容積率4.5?建筑形態(tài)為20到33層11棟塔板結(jié)構(gòu)；?層高2.9-3米；?樓間距70-80米?總戶數(shù)1632套?精裝修交房住宅典型項(xiàng)目之城上城交工標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)6重精裝：立面精裝：LOW-E玻璃幕墻與高級(jí)石材的完美結(jié)合，LED夜間照明技術(shù)運(yùn)用，平添璀璨，面面生輝。園林精裝：新藝術(shù)主義景觀精華，游離于園林各個(gè)角落，寧?kù)o考究中體驗(yàn)自然與人居的和諧共生。大堂精裝：私屬酒店大堂，奢華石材掩映堂皇通透的空間。會(huì)所精裝：50000平米奢侈消費(fèi)泛會(huì)所＋6000平米專屬會(huì)所，身份標(biāo)簽于此呈現(xiàn)。戶內(nèi)精裝：國(guó)際化空間布局、藝術(shù)與品質(zhì)雙重標(biāo)準(zhǔn)，一線品牌入住。電梯廳精裝：豪華奢侈的大理石裝飾，造就等候空間的通透舒適。十重安防系統(tǒng)第一重：周界安全防范第二重：小區(qū)電子巡更系統(tǒng)第三重：保安無(wú)線對(duì)講系統(tǒng)第四重：小區(qū)內(nèi)無(wú)死角監(jiān)控系統(tǒng)第五重：可視對(duì)講門禁系統(tǒng)，具備二次確認(rèn)功能第六重：IC卡智能門禁系統(tǒng)，具備遠(yuǎn)距離感應(yīng)功能第七重：緊急報(bào)警系統(tǒng)第八重：紅外幕簾探測(cè)系統(tǒng)第九重：室內(nèi)意外事件告警裝置第十重：小區(qū)內(nèi)車庫(kù)管理、門禁一卡通系統(tǒng)住宅典型項(xiàng)目之城上城上市產(chǎn)品品53.25㎡?本項(xiàng)目共11個(gè)樓座，已開盤8個(gè)樓座，剩余3個(gè)樓座（大戶型）?主力戶型定位在一室和二室，其中一室主力面積在53-66平米左右，二室在82-90平米之間居室面積區(qū)間比例一室二室53-67㎡85-11018%55%18%9%三、四室樓王160-190226-26086.55㎡未開盤住宅典型項(xiàng)目之城上城已售產(chǎn)品分析數(shù)據(jù)來(lái)源：天津房管局信息網(wǎng)房型一室一廳二室一廳總計(jì)面積區(qū)間53.21-61.74㎡86.55-90.58㎡總套數(shù)已售套數(shù)銷售率4802161006154148637045%15.3%24.9%銷售均價(jià)9607元/㎡9954元/㎡9771元/㎡數(shù)據(jù)截止至2007.7.4日從上市產(chǎn)品的銷售上看：?主要集中在1室戶型?截止2007.7.4日，共銷售26064.17平方米，套均面積70平方米?截止2007.7.4日，銷售均價(jià)9771元/平方米，住宅典型項(xiàng)目之城上城成交客客戶區(qū)域來(lái)源戶戶來(lái)源區(qū)域：?以南開區(qū)、紅橋區(qū)客戶為主年齡分布：?25-30歲占10%;?30-40歲占40%；?40-50歲占30%；?50歲以上占20%.購(gòu)房目的?投資30%?結(jié)婚30%?為孩子上學(xué)20%南開區(qū)河?xùn)|、河西區(qū)紅橋區(qū)外地和平區(qū)郊縣河北區(qū)?自住20%（工作地點(diǎn)在大胡同，方便）?60%-70%客戶擁有私家車；住宅典型項(xiàng)目之城上城未上市產(chǎn)品品?未開盤有3個(gè)樓座；?未售產(chǎn)品為160-190㎡、226-260平米；226.33㎡164.45㎡住宅典型項(xiàng)目之金盛國(guó)際基本概況況?投資商：上海金潤(rùn)集團(tuán)?開發(fā)商：天津金盛置業(yè)發(fā)展有限公司?地理位置：老城廂西南角南馬路與西馬路交口；?建筑面積：17萬(wàn)平米，其中6萬(wàn)平米公寓?開盤時(shí)間：2007.12?竣工時(shí)間：2009年下半年?停車位:600個(gè)?裝修情況：精裝修?銷售均價(jià)：13500住宅典型項(xiàng)目之金盛國(guó)際規(guī)劃狀況況金盛國(guó)際產(chǎn)品面積段在50-80㎡，共計(jì)設(shè)計(jì)套數(shù)1014套，精裝修標(biāo)準(zhǔn)為1800元/平米，現(xiàn)代風(fēng)格。戶型一室兩室面積段50-65㎡70-80㎡比例65%35%住宅典型項(xiàng)目之金盛國(guó)際成交客群?從到訪區(qū)域看：以老城廂情結(jié)的客戶居多，南開區(qū)域的客戶占到比較大的比例；?從客群特征看：年輕白領(lǐng)、投資客戶和老年養(yǎng)老各占到一定的比例，以年輕白領(lǐng)置業(yè)和投資客戶群體居多；?從置業(yè)目的看：老城廂的完善配套和核心位置是客戶的主要認(rèn)可點(diǎn)，同時(shí)戶型面積不大，產(chǎn)品性價(jià)比較高；住宅典型項(xiàng)目對(duì)比分析戶型要素素主臥客廳衛(wèi)生間朝向項(xiàng)目名稱城上城房型朝向朝南朝南朝南朝南朝南面積20㎡24㎡28㎡24㎡26㎡朝向朝南朝南朝南朝南朝南面積30㎡35㎡45㎡27㎡30㎡面積兩居（90㎡）三居（125㎡）四居（220㎡）兩室（120㎡）三室（140㎡）非南朝向非南朝向5-9㎡5-11㎡富力城朝向較多朝向較多一居（50㎡）兩居（80㎡）15㎡18㎡—金盛國(guó)際朝向較多朝向較多朝向較多18㎡5㎡分析：住宅戶型產(chǎn)品大部分為正南北朝向，做為產(chǎn)品重要的空間客廳和主臥均在陽(yáng)光充足的南邊。舒適性的客廳一般在28㎡以上，臥室在25㎡左右，衛(wèi)生間根據(jù)客衛(wèi)和主衛(wèi)的不同，一般在5-10㎡之間。住宅典型項(xiàng)目對(duì)比分析價(jià)值要素素項(xiàng)目名稱城上城均價(jià)（元/平米）13000一居總價(jià)90萬(wàn)兩居總價(jià)120萬(wàn)三居總價(jià)160萬(wàn)180萬(wàn)—富力城1250085萬(wàn)左右75萬(wàn)左右140萬(wàn)金盛國(guó)際13500100萬(wàn)左右分析：從單價(jià)來(lái)看：富力城基本屬于清盤狀態(tài)，單價(jià)不高，城上城均價(jià)適中，金盛國(guó)際因其均為小戶型，單價(jià)較高；從套價(jià)值來(lái)看：富力的戶型整體偏大，城上城的戶型為中小戶型，金盛國(guó)際為小戶型，對(duì)比來(lái)看上城豪苑的套價(jià)值較高。住宅典型項(xiàng)目對(duì)比分析客群要素項(xiàng)目名稱城上城區(qū)域來(lái)源南開為主置業(yè)目的項(xiàng)目關(guān)注點(diǎn)孩子上學(xué)、周邊配套成熟、上班便利產(chǎn)品的性價(jià)比、裝修風(fēng)格孩子上學(xué)、上班便利、老人養(yǎng)大盤優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品的舒適度、富力城南開為主南開為主老產(chǎn)品的裝修風(fēng)格金盛國(guó)際老人養(yǎng)老、上班便利產(chǎn)品的性價(jià)比、裝修風(fēng)格，分析之共同點(diǎn)：地緣性的客戶成交是三個(gè)項(xiàng)目的共同特征，同時(shí)區(qū)域的成熟配套和核心位置也是項(xiàng)目的共同認(rèn)可之處；分析之不同點(diǎn)：?富力城的客戶主要集中在40歲左右的成功人士，其產(chǎn)品精裝修風(fēng)格也是迎合這部分客群的需要。?城上城的客戶年齡段跨段在35-45歲之間，產(chǎn)品為現(xiàn)代感的精裝修。?金盛國(guó)際的客戶兩極分化比價(jià)多，集中在年輕的婚房置業(yè)和留戀老城廂的部分老年客群。住宅典型項(xiàng)目對(duì)比分析借鑒意義做為同處老城廂板塊，不同時(shí)期亮相的這三個(gè)項(xiàng)目以下幾點(diǎn)值得借鑒：?項(xiàng)目定位明細(xì)化：富力城瞄準(zhǔn)的是40歲以上的中年成功人士，城上城則面對(duì)的是35-45歲的中間成功人士，金盛國(guó)際則主要側(cè)重在城市的新貴群體。各項(xiàng)目的客群得到很好的分流。本案面市時(shí)，將成為板塊內(nèi)稀有的住宅項(xiàng)目，可以承載以上三種實(shí)力人群?賣點(diǎn)的提煉和差異化：老城廂區(qū)域競(jìng)品，項(xiàng)目的賣點(diǎn)有較強(qiáng)的趨同性，但各項(xiàng)目集中提煉自身不同賣點(diǎn)，占據(jù)市場(chǎng)份額。富力城以開精裝修先河的標(biāo)桿為主題；城上城主打教育概念和紐約上城生活；金盛國(guó)際主打地鐵概念，本案入市時(shí)可主打老城廂的稀缺性。北京成功綜合體案例華貿(mào)中心開發(fā)商：北京國(guó)華置業(yè)有限公司交通環(huán)境：位于東長(zhǎng)安街國(guó)貿(mào)以東900米處，西起西大望路，東臨東四環(huán)，南至通惠河，北臨朝陽(yáng)路，交通便利。整體規(guī)模：100.00萬(wàn)平方米公寓主流產(chǎn)品：53-82㎡的一居,107-154㎡的兩居為主配套設(shè)施：3000平米健身會(huì)所、華貿(mào)中心商場(chǎng)車位情況:1357個(gè)地下車位銷售價(jià)格:20000元/㎡（07年一月結(jié)盤價(jià)格）占地面積為39公頃，總建筑面積近100萬(wàn)平方米。由20萬(wàn)平方米的超5A智能寫字樓、6萬(wàn)平方米超五星級(jí)酒店、16萬(wàn)平方米國(guó)際品質(zhì)購(gòu)物中心、20萬(wàn)平方米國(guó)際公寓和20公頃的運(yùn)動(dòng)主題公園組成。物業(yè)及費(fèi)用:普通公寓4.2元/平方米.月；酒店式公寓7.7元/平方米.月物業(yè)公司:第一太平戴維斯北京成功綜合體案例北京麗思卡爾頓酒店：5星擁有305間客房，三個(gè)不同風(fēng)格的餐廳，一家水療中心和14，000平方米的會(huì)議場(chǎng)地。JW萬(wàn)豪酒店：5星產(chǎn)品組合京華貿(mào)JW萬(wàn)豪酒店將擁有590間客房，三家獨(dú)特的餐廳，一家水療中心和23，000平米的會(huì)議場(chǎng)所。5A智能寫字樓建筑面積為20萬(wàn)平方米；四面環(huán)景辦公空間；提供公共信息服務(wù)系統(tǒng)；字樓車位1400個(gè)，與華貿(mào)商城及酒店車庫(kù)聯(lián)通，共享整體停車資源。新光天地18萬(wàn)平米的單體商業(yè)建筑，營(yíng)業(yè)樓層從地下一層到地上六層，面積達(dá)11萬(wàn)平米。華貿(mào)購(gòu)物中心位于華貿(mào)中心寫字樓裙房部分，建筑面積約4萬(wàn)平米，營(yíng)業(yè)樓層共五層，包括地下一層和地上四層。華貿(mào)商業(yè)街華貿(mào)中路北側(cè)，總建筑面積約2.2萬(wàn)平米。華貿(mào)公寓總建筑面積為20萬(wàn)平米項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)華貿(mào)中心定位于CBD區(qū)域新核心區(qū)，定位高度決定了項(xiàng)目自身的價(jià)值；使CBD重心南移，全面帶動(dòng)CBD輻射區(qū)域全面發(fā)展。各個(gè)業(yè)態(tài)合理的規(guī)劃組合以及定位與設(shè)計(jì)的完美結(jié)合，加之5A級(jí)寫字樓、萬(wàn)豪酒店、新光三越等高端商務(wù)、商業(yè)的進(jìn)駐，全面提高了項(xiàng)目整體檔次，為項(xiàng)目成功運(yùn)作帶來(lái)基礎(chǔ)保證。北京成功綜合體案例華貿(mào)公寓產(chǎn)品分析住宅產(chǎn)品類型高層板樓住宅產(chǎn)品分析建筑層數(shù)總戶數(shù)23層（共12棟，其中3棟商務(wù)樓）900戶2居戶型分析面積(㎡)1居3居53-82107-154130-16830%30%比例20%華貿(mào)國(guó)際公寓層高2.9-3.1米，大堂層高4.75米。戶型齊全，既有少量投資型一居，又有主流的創(chuàng)意型二居和居住型三居，更有20套頂層CEO至尊空中別墅，產(chǎn)品線極為豐物業(yè)服務(wù)內(nèi)容：電梯預(yù)約搬家服務(wù)、花卉/綠擺代訂服務(wù)、留言服務(wù)、公告欄/意見箱服務(wù)、機(jī)票預(yù)訂服務(wù)訂票中心會(huì)為您提供免費(fèi)送票服務(wù)、訂送桶裝水服務(wù)、氣象預(yù)報(bào)服務(wù)、雨傘臨時(shí)借用服務(wù)、為飼養(yǎng)寵物的住戶提供溜狗場(chǎng)地、代買電/燃?xì)?。北京成功綜合體案例華貿(mào)公寓精裝修鑒賞精裝修以簡(jiǎn)約歐式風(fēng)格為主，融入現(xiàn)代元素，整體感覺華貴、現(xiàn)代；空間設(shè)計(jì)豐富多變，充滿生活氣息北京成功綜合體案例華貿(mào)公寓客群分析購(gòu)買客群：客群來(lái)源：?CBD區(qū)域以及CBD輻射地區(qū)的高端消費(fèi)人群。?長(zhǎng)安街沿線；?城市東部的行政辦公區(qū)域及東三環(huán)沿線的客戶；?東四環(huán)沿線大量區(qū)域性客戶；?地鐵交通樞紐工程、雙井站及地地鐵沿線形成的客戶。客群特征該項(xiàng)目購(gòu)房客群以高端客戶為主，處于消費(fèi)金字塔頂端人士，包括企業(yè)、事業(yè)單位高管人員、企業(yè)主、以及財(cái)力雄厚的投資者。購(gòu)房目的以投資為主購(gòu)房置業(yè)的客戶居多，其次為自用客戶。購(gòu)房關(guān)注點(diǎn)位置、便利性、升值空間、精裝修、配套、舒適度。北京成功綜合體案例華貿(mào)公寓客群分析終端客群：客戶用途：終端客群以自住、中長(zhǎng)期租用房產(chǎn)居住以及租用大戶型住宅進(jìn)行辦公這三類為主?？蛻絷P(guān)注點(diǎn)：自住客戶：位置、便利性、配套、舒適度；中長(zhǎng)期租戶：位置、便利性、舒適度、配套、租金；租用辦公客戶：外立面形象、位置、便利性、配套、戶型面積、租金。北京成功綜合體案例結(jié)論1.從案例中可以看出，華貿(mào)中心內(nèi)部高檔公寓作為綜合體內(nèi)部居住配套而存在，公寓與其他業(yè)態(tài)之間是互相帶動(dòng)，互為補(bǔ)充的關(guān)系，客戶在購(gòu)買華貿(mào)中心其他業(yè)態(tài)同時(shí)希望在內(nèi)部有一個(gè)便利的居所，在購(gòu)買公寓的同時(shí)又希望能較為便利的工作、購(gòu)物和生活；2.華貿(mào)中心作為北京運(yùn)作非常成功并具有極強(qiáng)代表性項(xiàng)目，其內(nèi)部高端公寓精裝修風(fēng)格現(xiàn)代、豪華、舒適度高，與其整體項(xiàng)目定位相適應(yīng)，符合客戶心里需求。北京成功綜合體案例華貿(mào)公寓產(chǎn)品借鑒1.華茂公寓于年問世，年售罄，由于當(dāng)時(shí)的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展處于多核發(fā)展時(shí)代的初期，因此華貿(mào)公寓的戶型以—平米中大戶型為主，且當(dāng)時(shí)售價(jià)較低，因此銷售情況良好；大悅城將在年開盤，價(jià)格相比2003-2007年有較大幅度提高，如果以平米戶型為主力的話，勢(shì)必導(dǎo)致總價(jià)過高，增加本項(xiàng)目銷售壓力；2.由于在—年期間，出現(xiàn)大量成長(zhǎng)型企業(yè)，且這些企業(yè)看重的商務(wù)氛圍以及便利的交通，但這些企業(yè)資金占有量較少，承受不了長(zhǎng)期租用高端寫字樓的費(fèi)用，因此這些成長(zhǎng)型企業(yè)選擇辦公地點(diǎn)首選外立面具有一定檔次的商務(wù)公寓或高端公寓中的中大戶型，或以購(gòu)買的形式或以租用的形式；這就導(dǎo)致華貿(mào)中心公寓內(nèi)部一部分大戶型的終端客戶以辦公為主，造成內(nèi)部管理混亂，影響其項(xiàng)目品質(zhì)；大悅城未來(lái)將成為天津高端綜合體項(xiàng)目，項(xiàng)目整體高端形象的樹立以及居住的純度和舒適型，直接影響到本項(xiàng)目住宅產(chǎn)品的銷售情況，我們是城市高端公寓，區(qū)別于傳統(tǒng)居住大盤，因此，本項(xiàng)目應(yīng)規(guī)劃成純居住類舒適高端公寓，且戶型應(yīng)以一居、二居中小戶型為主。北京成功綜合體案例華貿(mào)公寓大悅城問世時(shí)間所處時(shí)期2003—2007年2009年開盤城市多核發(fā)展初期100-170平米城市多核發(fā)展中期主力面積售價(jià)情況為避免價(jià)格過高，主力戶型面積應(yīng)小于170平米相對(duì)2009年較低良好相對(duì)2003年較高銷售狀況終端客戶較低的總價(jià)，才能保證良好的銷售狀況小戶型自住；部分大戶型辦公以中小戶型為主純居住類舒適高端公寓，均為居住型客戶北京成功綜合體案例萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開發(fā)商：萬(wàn)達(dá)集團(tuán)交通環(huán)境：位于北京市朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)與東四環(huán)之間，建國(guó)路（長(zhǎng)安街東延長(zhǎng)線）北側(cè)，CBD的核心地段，項(xiàng)目周邊社區(qū)成熟，交通便利，道路四通八達(dá)。整體規(guī)模：占地10萬(wàn)平米，建筑面積52萬(wàn)平米公寓主流產(chǎn)品：120-180平米二居、三居；295平米復(fù)式配套設(shè)施：酒店、寫字樓、餐飲、娛樂健身、休閑項(xiàng)目位于北京中央商務(wù)區(qū)核心地段，緊鄰東三環(huán)和國(guó)貿(mào)中心，坐北朝南。項(xiàng)目總建筑面積約50萬(wàn)平方米，其中商業(yè)廣場(chǎng)面積22萬(wàn)平方米，引入沃爾瑪、新世界百貨、名店世界、萬(wàn)達(dá)國(guó)際影城、大歌星KTV、桑拿會(huì)所、神采飛揚(yáng)電玩城、索菲特白金五星級(jí)酒店等主力店。銷售價(jià)格:14000元/平米（05年3月）物業(yè)及費(fèi)用:4.60元/平方米·月物業(yè)公司:大連萬(wàn)達(dá)物業(yè)管理公司北京成功綜合體案例產(chǎn)品組合北區(qū)（一期）：以國(guó)際商務(wù)港為主的商務(wù)區(qū)，建筑面積30萬(wàn)平方米，由4座中高層商務(wù)樓、特色商業(yè)街、設(shè)施齊全的高檔商務(wù)會(huì)所、會(huì)議中心、地下車庫(kù)及獨(dú)具匠心的近3萬(wàn)平米大型城市森林廣場(chǎng)組成。南區(qū)（二期）：北區(qū)20萬(wàn)平方米，由一座法國(guó)白金級(jí)五星級(jí)索菲特大酒店和兩棟國(guó)際頂級(jí)標(biāo)準(zhǔn)寫字樓以及與名列世界500強(qiáng)前茅的美國(guó)沃爾瑪、時(shí)代華納、大食代等國(guó)際商業(yè)巨子攜手的大型城市綜合物業(yè)。南區(qū)北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)整體項(xiàng)目分為南北兩區(qū)北京成功綜合體案例項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)集國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)寫字樓、高端商務(wù)公寓、白金級(jí)五星級(jí)酒店、沃爾瑪、華納等國(guó)際指名品牌于一體，其規(guī)模效應(yīng)和品牌效應(yīng)帶動(dòng)泛大望路片區(qū)的發(fā)展，提升了大望路片區(qū)的地位；萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)與華貿(mào)中心共同使大望路片區(qū)成為又一個(gè)核心區(qū)。北京成功綜合體案例萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)公寓萬(wàn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)公寓外立面以簡(jiǎn)單、明快的線條為主，具有很強(qiáng)的商務(wù)分為，戶型以大面積二居和三居為主，目前萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)公寓內(nèi)部的終端客群以成長(zhǎng)型企業(yè)以及中小型公司居多，以傳媒、房地產(chǎn)、旅游等服務(wù)性行業(yè)為主。北京成功綜合體案例萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)—結(jié)論項(xiàng)目萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)公寓產(chǎn)品結(jié)果?外立面設(shè)計(jì)偏向商務(wù)，缺乏住宅的溫馨感、親切感，符合中小型公司對(duì)選址的外立面要求；參考：使公寓產(chǎn)品變質(zhì)成為辦公產(chǎn)品，內(nèi)部商、住混雜，降低作為居住產(chǎn)品的品質(zhì)?戶型面積過大，且當(dāng)時(shí)售價(jià)相對(duì)較低，因此適合中小型公司購(gòu)買用于辦公。?外立面應(yīng)以現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔的風(fēng)格為主，突出作為純居住類產(chǎn)品的親近感、舒適感；借鑒：大悅城使本項(xiàng)目住宅部分成為高端、舒適、精巧的純居住社區(qū)，保證產(chǎn)品單純特質(zhì)。?盡量以中小戶型為主，且戶型設(shè)計(jì)應(yīng)盡量考慮作為居住的舒適程度，盡量多一些功能性空間，例如儲(chǔ)藏室、衣帽間等。北京成功綜合體案例亮馬河大廈開發(fā)商:北京亮馬河大廈有限公司交通環(huán)境：亮馬河公寓位于北京市東三環(huán)北路，毗鄰燕莎購(gòu)物中心和機(jī)場(chǎng)高速路，距天安門廣場(chǎng)和首都機(jī)場(chǎng)十五分鐘車程。周圍環(huán)繞第二、第三使館區(qū)已經(jīng)中國(guó)國(guó)際展覽中心和全國(guó)農(nóng)業(yè)展覽館。整體規(guī)模：總建筑面積：12萬(wàn)平米。公寓主流產(chǎn)品：42-49平米一居；97平米二居；153平米三居。配套設(shè)施：酒店、公寓、商場(chǎng)、銀行、郵局、健身中心、會(huì)所、中西餐廳、美容美發(fā)等。物業(yè)公司:北京亮馬河大廈物業(yè)管理有限公司北京成功綜合體案例亮馬河大廈公寓公寓共有248套一居室到三居室套房，全部配有全套家具電器，包括純毛地毯、高檔裝修；整體臥室柜、整面墻鏡子；全套廚房設(shè)備，電磁爐、微波爐、洗衣季、電冰箱、以及餐具和刀具，寬帶國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)，免費(fèi)衛(wèi)星頻道，電影電視頻道。內(nèi)部配套：?健身房?室外網(wǎng)球場(chǎng)?室內(nèi)游泳池其它服務(wù)和設(shè)施：?票務(wù)中心洗衣熨燙?中國(guó)銀行花店?郵局室內(nèi)游泳池?美容廳室外網(wǎng)球場(chǎng)?美發(fā)廳健身房?停車場(chǎng)桑拿裕?超市24小時(shí)商務(wù)中心?書店各種餐廳租金價(jià)目表：居型面積（平方米）月租金（人民幣）一居室42m2一居室49m2二居室97m2三居室153m211500125002200028000注：最短租期不能少于1年。北京成功綜合體案例亮馬河大廈公寓——結(jié)論項(xiàng)目條件結(jié)果?開發(fā)商整體持有，只租不售參考：亮馬河大廈涉外公寓大量國(guó)外中短期客戶，特別以德國(guó)商務(wù)人士居多，租住亮馬河大廈公寓。?寫字樓引入德國(guó)中心，帶來(lái)大量長(zhǎng)期涉外租客；?項(xiàng)目處于東三環(huán)黃金地段，支持其涉外條件；?高檔裝修、全套高檔家具；?全面高端配套。?本項(xiàng)目商業(yè)、商務(wù)配套齊全，高端，整體水平檔次高于亮馬河大廈；?本項(xiàng)目酒店式公寓可以作為涉外公寓借鑒：大悅城?由于政策等原因，本項(xiàng)目住宅部分涉外有一定的難度，但由于項(xiàng)目自身具有涉外基礎(chǔ)，可能會(huì)吸引部分外籍客群前來(lái)購(gòu)房置業(yè)。?項(xiàng)目?jī)?nèi)部寫字樓、商業(yè)等高端業(yè)態(tài)，為本項(xiàng)目帶來(lái)大量外籍客群，這些客群需要在本項(xiàng)目?jī)?nèi)部中短期，甚至長(zhǎng)期居住?以上條件使本項(xiàng)目具備了涉外基礎(chǔ)。國(guó)外成功案例分析城市中心綜合體案例：東京六本木新城六本木新城（六本木ヒルズ），又稱六本木之丘，位于日本東京鬧市區(qū)內(nèi)的六本木，由森大樓公司（森ビル）主導(dǎo)開發(fā)，是日本目前規(guī)模最大的都市再開發(fā)計(jì)劃之一。六本木新城打造城市中的城市總占地面積：110,000平方米總建筑面積：750,000平方米六本木新城森大廈：369,451平方米東京君悅大酒店：69,000平方米住宅：149,800平方米朝日電視臺(tái)：73,700平方米六本木新城入口大廈：30,800平方米櫸樹坂天臺(tái)大廈：6,900平方米六本木新城再開發(fā)計(jì)劃以打造“城市中的城市”為目標(biāo)，并以展現(xiàn)其藝術(shù)、景觀、生活獨(dú)特的一面為發(fā)展重點(diǎn)。櫸木坂六本木綜合樓：23,700平方米以辦公大樓森大廈（MoriTower）為中心，具備了居住、辦公、娛樂、學(xué)習(xí)、休閑等多種功能及設(shè)施，是一個(gè)超大型復(fù)合型都會(huì)社區(qū)。好萊塢美容美發(fā)世界：24,800平方米六本木新城住宅提倡“住職接近”理念六本木新城住宅區(qū)，是4棟由6層～43層的住宅大樓組成的高級(jí)居住區(qū)，層數(shù)分別是6、18、43、43層，合計(jì)建筑面積14.98萬(wàn)平方米。提供超過800個(gè)單位的居住空間。住宅單位戶型多樣，面積從50平米到400平米不等。每一座公寓的屋頂都有屋頂花園。每棟住宅均有酒店式服務(wù)，以及一個(gè)住客會(huì)所?？蛻糁饕獮樯虅?wù)人士：他們都在附近工作，住宅與辦公地點(diǎn)比較接近，發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系不需要花費(fèi)大量的交通時(shí)間，減少了許多不必要的浪費(fèi)。這就是森大廈株式會(huì)社森稔社長(zhǎng)所提倡的——“住職接近”理念的體現(xiàn)。案例思考：