國購集團合肥項目 定位空間及可行性分析

國購集團合肥項目定位空間及可行性分析深圳世方商業(yè)地產(chǎn)顧問機構(gòu)顧問部2013年3月研究標的容積率：3.0研究標的研究概述?世方項目組自2013年2月21日開展本項目的前期顧問工作，在短短10天的時間里走訪調(diào)研合肥市商業(yè)環(huán)境及專業(yè)市場狀況，形成本次方案；?本方案中主要通過對城市宏觀投資環(huán)境及城市商業(yè)機會分析，以分析判斷合肥市商貿(mào)業(yè)發(fā)展?jié)摿Γ煌ㄟ^對合肥市專業(yè)市場狀況分析，判斷項目發(fā)展空間及老市場整體搬遷的可能性，結(jié)合項目自身條件分析，以綜合判斷項目發(fā)展空間及市場可行性，同時通過對項目的簡單財務(wù)發(fā)展解讀4區(qū)4縣1市，華中地區(qū)特大型城市，有“江南唇合肥市合肥市合肥市轄瑤海、廬陽、蜀山、包河4區(qū)和肥東、肥西、長豐、廬江4縣及巢湖市，總面積為11408.48平方公里 ,市區(qū)總面積955.68平方公里，市區(qū)建成區(qū)面積為350平方公里，全市常住人口約752萬人。另賦予濱湖新區(qū)、政務(wù)文化新區(qū)、國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新開發(fā)區(qū)、新站綜合試驗區(qū)、巢湖經(jīng)濟開發(fā)區(qū)市級管理權(quán)限。合肥位于安徽正中部，長江淮河之間、巢湖之濱，具有承東啟西、貫通南北的重要區(qū)位優(yōu)勢，是國家級皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)核心城市、長三角城市經(jīng)濟協(xié)調(diào)會城市濃郁的歷史底蘊、快速發(fā)展的總部城市，歷史歷史文化名城、國家衛(wèi)生城市、優(yōu)秀旅游城市、國家園林城市、全國雙擁模范和全國治安綜合治理先進城市、全國城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市、國家動漫產(chǎn)業(yè)基地故道北岸，三國“合肥新城”依托濱湖新區(qū)規(guī)劃，打造集商務(wù)、休閑、居住、辦公于一體的現(xiàn)代東部優(yōu)先發(fā)展：已經(jīng)和正在形成一個“三主四次”的七大城市圈，未來東部優(yōu)先發(fā)展：已經(jīng)和正在形成一個“三主四次”的七大城市圈，未來西部大開發(fā)：涉及西部十一個省、市、自治區(qū)，未來國家繼續(xù)堅持不移地執(zhí)行、加大開發(fā)力度。東北振興東北振興東北振興：東部優(yōu)先發(fā)展振興東北老工業(yè)基地，成為未來中國經(jīng)濟發(fā)展的又一東部優(yōu)先發(fā)展在中國總體發(fā)展戰(zhàn)略中起著“承東（沿海）啟西”范圍：指長江與淮河之間不包括大別山區(qū)的江淮地區(qū)，面積65329平方公里，人口3115.5萬人，包括合肥市、六安市(不含金寨、霍山及舒城、霍邱的部分地區(qū))、巢湖、淮南市區(qū)、蚌埠市區(qū)、滁州、、池州(部分)、安慶(部分)等11個省轄市，形成資源：兩淮區(qū)域、馬鞍山、銅陵擁有豐富的煤碳、鋼鐵、銅資教基地，合肥具備人才優(yōu)勢，并且成本相對較低；區(qū)域歷史人文亦區(qū)位交通：承東啟西的重要節(jié)點，長三角產(chǎn)業(yè)向內(nèi)地轉(zhuǎn)移的江淮城市群依靠優(yōu)越的交通區(qū)位優(yōu)勢、豐富資源優(yōu)江淮城市群依靠優(yōu)越的交通區(qū)位優(yōu)勢、豐富資源優(yōu)勢，競爭力將逐步增強，大合肥的影響力日益提升經(jīng)濟基礎(chǔ)&經(jīng)濟總量合肥市近年來GDP總量持續(xù)穩(wěn)健增長，為171750%16%..4164.33636.6117.50%18.10%17.20%17.30%2702.52102.12 1334.201664.8413.60% 1073.86 2012年世界著名雜志《經(jīng)濟學(xué)人》官網(wǎng)文章認為，人均GDP合肥增速排全球第一50004000300020002012年世界著名雜志《經(jīng)濟學(xué)人》官網(wǎng)文章認為，人均GDP合肥增速排全球第一5000400030002000100002006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年GDP總量GDP增長率20%15%10%5%0%1000080006000400020000長沙武漢成都合肥鄭州南昌1000080006000400020000長沙武漢成都合肥鄭州南昌一梯隊，GDP均超過8千億，第二梯隊是長沙和鄭州，GDP介于5千億至7千億之間，第三梯隊是合肥和南昌，GDP介于3千億至5千億之間。合肥GDP僅為武漢和成都的一半，差距仍較大。經(jīng)濟基礎(chǔ)&固定資產(chǎn)投資合肥固定資產(chǎn)投資增長圖5000合肥固定資產(chǎn)投資增長圖50004000300020000固定資產(chǎn)投資總額（億元）增長率80.00%60.00%40.00%20.00%0.00%合肥房地產(chǎn)開發(fā)增長圖800600400200合肥房地產(chǎn)開發(fā)增長圖800600400200050.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年房地產(chǎn)投資總額（億元）增長率房地產(chǎn)投資：伴隨08年經(jīng)濟危機和宏觀調(diào)控雙重影響，地產(chǎn)開發(fā)投資出現(xiàn)持續(xù)放緩，2012年增速僅合肥市社會消費品零售總額在六個省會城市中僅略超南昌，其他四個城市均超過2000億，其中武漢最高，達到合肥市社會消費品零售總額在六個省會城市中僅略超南昌，其他四個城市均超過2000億，其中武漢最高，達到合肥社會消費品零售總額增速超過了GDP增速，有利于擴大內(nèi)需，優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)。但合肥的消費占GDP比例偏低，仍然落后于其他中部省會城市 ,未來增長空間較大。合肥市近年來社會消費品零售總額實現(xiàn)高速增長，家調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，擴大內(nèi)需的背景下實現(xiàn)的，具5000合肥社會消費品零售總額增長圖40%30%20%10%0%2007年2008年2009年2010年2011年2012年社會消費品零售總額（億元）增長率2012年中部六省會城市社會消費品零售總額對比圖4000300020000長沙武漢成都合肥鄭州南昌合肥城鎮(zhèn)人均可支配收入增長圖3000020000合肥城鎮(zhèn)人均可支配收入增長圖3000020000100000254342245917158190511342630.00%20.00%10.00%0.00%城鎮(zhèn)人均可支配收入增長率15591合肥市城鎮(zhèn)人均可支配收入2012年達到25434元，比上年增長13.2%。從2007年到2012年間，年均增長1559130000250003000025000200001500010000500002011年中部省會城市人均可支配收入比較（元）264512372023932長沙武漢成都合肥鄭州南昌224592247620741在六個省會城市中，合肥人均可支配收入處平，與武漢、成都、鄭州和南昌基本上屬于同一水平，與長沙差距較大，收入差距達到了4000元。224592247620741但增長速度較快，側(cè)面反映合肥消費能力不斷經(jīng)濟基礎(chǔ)&居民儲蓄合肥居民儲蓄余額增長圖2000合肥居民儲蓄余額增長圖2000500030.00%20.00%10.00%0.00%2007年2008年2009年2010年2011年2012年居民儲蓄余額增長率70006000500040003000200002011年中部六省會城市居民儲蓄比較（億元）59453995.292526.931689.541603.96長沙武漢成都合肥鄭州南昌70006000500040003000200002011年中部六省會城市居民儲蓄比較（億元）59453995.292526.931689.541603.96長沙武漢成都合肥鄭州南昌3252.1從右圖來看，合肥的居民儲蓄余額在六個省會城市中排名倒數(shù)第二，僅略高于南昌，排第一位的成都是合肥的3.5倍，達5945億元，有較明顯差距，但總體增速較高，差距不斷縮小。3252.1 合肥戶籍人口不斷增多，市場消費需求不斷擴大人口基礎(chǔ) 合肥戶籍人口不斷增多，市場消費需求不斷擴大合肥市常住人口及遷入人口變化圖（單位：萬人）99合肥市常住人口及遷入人口變化圖（單位：萬人）99合肥市戶籍人口增長圖80060040020002007年2008年2009年2010年2011年2012年50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%戶籍人口（萬人）增長率人口基礎(chǔ)&人口結(jié)構(gòu)?在年齡結(jié)構(gòu)上，合肥市人口中，注：數(shù)據(jù)為2010年全國人口普查數(shù)據(jù)超過全國和安徽省平均水平，在全省位于第二位按性別分(萬人)按農(nóng)村、城鎮(zhèn)分（萬人）城市化率男女農(nóng)村人口城鎮(zhèn)人口全省總計合肥市淮北市亳州市宿州市蚌埠市滁州市六安市巢湖市蕪湖市宣城市池州市安慶市注：數(shù)據(jù)為2010年全國人口普查數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)&主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)汽車產(chǎn)業(yè)是合肥市支柱產(chǎn)業(yè)合肥市已形成以輕型、中型和重型商用車，客車，商務(wù)車，微型車為主導(dǎo)產(chǎn)品的系列化發(fā)展格局，具有中國最全的商用車產(chǎn)品型譜。合肥市擁有汽車整車及改裝車生產(chǎn)企業(yè)10家，零部件生產(chǎn)企業(yè)60多家，2004年汽車工業(yè)總產(chǎn)值134.49億元。到2010年，合肥市汽車整車生產(chǎn)能力達到年產(chǎn)65萬～70萬輛，其中轎車生產(chǎn)能力達到25萬輛；發(fā)動機產(chǎn)量進入全國汽車行業(yè)前六名。屆時，合肥市汽車產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值達到800億元以上，配套件工業(yè)總產(chǎn)值達到250億元，并培育形成1戶工業(yè)總產(chǎn)值突破500億元、2戶左右突破50億元的大企業(yè)，合肥將成為全國重要的汽車及零部件生產(chǎn)基地家電產(chǎn)業(yè)是合肥市具有核心競爭力的行業(yè)擁有合肥海爾、美的、格力、美菱、榮事達、華凌、三洋等骨干企業(yè)和名牌產(chǎn)品。自“九五”以來，國外和國內(nèi)沿海資本大規(guī)模涌入，產(chǎn)能大幅上升，企業(yè)競爭力大大提高，合肥家電業(yè)在國內(nèi)生產(chǎn)基地的重要地位已確立，完全擁有成為千億元產(chǎn)業(yè)的實力。高產(chǎn)業(yè)集聚度，增強產(chǎn)業(yè)配套能力，打造家電發(fā)展新優(yōu)勢。重點發(fā)展骨干企業(yè)和名牌產(chǎn)品。根據(jù)規(guī)劃，到2010年，合肥市家電行業(yè)累計投入100億元，總產(chǎn)值達到400億元以上，年均增長25%。形成3000萬臺的家用電器生產(chǎn)能力。培育形成1戶工業(yè)總產(chǎn)值突右突破50億元的大企業(yè)，建成國內(nèi)外重要的家電制造基地。產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)&特色產(chǎn)業(yè)合肥除了家電、汽車等支柱產(chǎn)業(yè)取得突破外，近年來還大力發(fā)展地方特色產(chǎn)業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)，如山區(qū)種植業(yè)、環(huán)湖養(yǎng)殖業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、肥東特色旅游產(chǎn)業(yè)力求實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的百花齊放，爭奪產(chǎn)業(yè)競爭的制高點。種植巢湖龍蝦、銀魚、大閘蟹等種植蔬菜、草莓等瓜果、苗木、食用蔬菜、草莓等瓜果、苗木、食用水產(chǎn)環(huán)湖生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光、肥東“包公”環(huán)湖生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光、肥東“包公”特色旅游旅游文化文化”、“淮軍文化”文化與旅游結(jié)合合肥三產(chǎn)增長趨勢圖2008合肥三產(chǎn)增長趨勢圖2008年2009年2010年2011年2012年第一產(chǎn)業(yè)（億元）第二產(chǎn)業(yè)（億元）第三產(chǎn)業(yè)（億元）300020002012年2011年2010300020002012年2011年2010年2009年2008年0%20%40%60%80%100%第一產(chǎn)業(yè)（億元）第二產(chǎn)業(yè)（億元）第三產(chǎn)業(yè)（億元）經(jīng)濟構(gòu)成：合肥經(jīng)濟增長的拉動主要依業(yè)“雙輪驅(qū)動”。產(chǎn)業(yè)機構(gòu)的調(diào)整為合肥經(jīng)濟的增長培育了增長點，也為未來合肥經(jīng)濟跨越式發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展的資源稟賦理論分析，合肥應(yīng)處于工業(yè)化中期后半段，近年來合肥第二產(chǎn)業(yè)占經(jīng)濟總量比重的上升也證明，工業(yè)化仍然是合肥經(jīng)濟發(fā)展的主要動力，相應(yīng)的固定資產(chǎn)投資時拉動經(jīng)濟 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)&產(chǎn)業(yè)規(guī)劃六大千億產(chǎn)業(yè)、十個五百億產(chǎn)業(yè)， 平板顯示新能源家電汽車及零部件裝備制造農(nóng)副產(chǎn)品加工新材料公共安全節(jié)能環(huán)保生物電子信息輕紡建材生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)工業(yè)投資超8500億元，使工業(yè)投入占全社會固定資圖“6”即6個千億級產(chǎn)業(yè)，包括新型平板顯件、裝備制造、食品及農(nóng)產(chǎn)品加工3個千億級產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)空間規(guī)劃上，合肥五大工業(yè)組團形成兩條工業(yè)走廊，其中西南工業(yè)走廊處于城市發(fā)展方向上，工業(yè)區(qū)與城區(qū)互相鑲嵌，土地價值也較高；東北工業(yè)走廊為較為純粹的工業(yè)發(fā)展區(qū)。組團規(guī)劃用途區(qū)）開區(qū)） ,加強與長豐縣雙鳳經(jīng)濟開發(fā)區(qū)相協(xié)調(diào)。 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)&產(chǎn)業(yè)市場 農(nóng)副產(chǎn)品加工建材輕紡裝備制造業(yè)電子信息汽車及零部件家電平板顯示農(nóng)副產(chǎn)品加工建材輕紡裝備制造業(yè)電子信息汽車及零部件家電平板顯示新材料新能源節(jié)能環(huán)保生物 城市規(guī)劃&整體規(guī)劃合肥城區(qū)面積大，城市化水平 合肥市規(guī)劃定位：《合肥市城市總體規(guī)劃<2006-2020>》提出把合肥建設(shè)成為先進制造業(yè)基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地和獨具魅力的現(xiàn)代化濱湖城市。市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃——到2012年，合肥市總?cè)丝跒?52萬，其中城鎮(zhèn)人口470萬，中心城區(qū)城市人口242萬，城鎮(zhèn)化水平為66%。2012年底，中心城區(qū)建設(shè)用地320平方公里，人均建設(shè)用地100㎡。規(guī)劃到2020年，合肥市總?cè)丝跒?50萬人，其中城鎮(zhèn)人口620萬人 ,中心城區(qū)城市人口400萬人，城鎮(zhèn)化水平為74%。2020年，中心城區(qū)建設(shè)用地360平方公里，人均城市規(guī)劃&城區(qū)規(guī)劃規(guī)劃合肥城區(qū)主要向西、向南發(fā)展，適度向北、向東發(fā)展、老城提升，三面整合，兩向拓展，兩帶控制。城市以老城區(qū)為中心，沿幾條對外交通放射線向東、南、西南、西、北五個方向伸展，形成星形的空廬陽區(qū)=北區(qū)+老城區(qū)瑤海區(qū)=東區(qū)包河區(qū)=南區(qū)+濱湖新區(qū)蜀山區(qū)=經(jīng)開區(qū)+西區(qū)+高新區(qū)城市規(guī)劃&空間布局“一主城，多中心”發(fā)展格局，為商貿(mào)平 臺由主城區(qū)向外圍拓展提供了機遇以“立足全省、著眼中部、面向長三角”戰(zhàn)略發(fā)展眼光，構(gòu)筑“城市規(guī)劃&空間布局“一主城，多中心”發(fā)展格局，為商貿(mào)平區(qū)”的現(xiàn)代化濱湖大城市，實現(xiàn)合肥由環(huán)城向濱湖、臨江轉(zhuǎn)變。合肥確立141城市總體空間發(fā)展格局，拉開現(xiàn)代化濱湖大城市的框架：一是以高新技術(shù)開發(fā)區(qū)為依托，建設(shè)中國科學(xué)城，發(fā)展IT產(chǎn)業(yè)，打造城西副中心；二是依托雙墩、雙鳳、廬陽產(chǎn)業(yè)園區(qū)，重點發(fā)展勞動密集型產(chǎn)業(yè)業(yè)，打造城北副中心；三是依托店埠、撮鎮(zhèn)、肥東新城以及化學(xué)工業(yè)園，重點發(fā)展現(xiàn)代家電配套產(chǎn)業(yè)，打造城東副中心；依托濱湖新區(qū)規(guī)劃，打造集商務(wù)、休閑、居住、辦公于一體的現(xiàn)代城市規(guī)劃&交通規(guī)劃華東重要交通樞紐中心，交通輻射能力強，合肥城市交通全面升級，對內(nèi)改善了城市交通條件，加強各區(qū)域?qū)ν饨煌ǎ鸿F路方面：正建設(shè)滬漢蓉高鐵合肥站，滬漢蓉線路經(jīng)上海、南京、公路方面：規(guī)劃7個出入口，方便區(qū)域與長江流域各城市的來往。水路方面：投資27億建設(shè)合肥港，計劃將合肥港發(fā)展成為水上交通南站搬遷建設(shè)啟動，105公里的外環(huán)高速全線貫通，“一環(huán)六射”內(nèi)部交通：網(wǎng)的改造，快速公交的引入，輕軌的規(guī)劃，合肥規(guī)劃構(gòu)建的鐘快速交通網(wǎng)”正在形成。城市規(guī)劃&軌道規(guī)劃合肥是國家第一個‘計劃外’批準的城市。我們用20個月時間走完了其他獲準城市平均5年才走完的申報歷程，充分展現(xiàn)了‘合肥速度’。報批過程也是宣傳安徽、宣傳合肥的過程，大變化、大發(fā)展的合肥新形象正在樹立和顯現(xiàn)。合肥近期（2009~2016年）規(guī)劃建設(shè)1號和2號線基本骨架。其中，1號線一期工程規(guī)劃建設(shè)期為而遠期來看，合肥城市軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃將由6條線路【看點①】首次涉足“地下交通世界”【看點③】晉級全國“軌道交通俱樂部”城市規(guī)劃&軌道規(guī)劃至阜陽至淮南至徐州至阜陽至淮南至徐州至六安至西安至武漢羅至成都至蚌埠至南京至蕪湖至蕪湖城市規(guī)劃&航空規(guī)劃航空設(shè)施不斷完善，鞏固交通優(yōu)勢，加 城市規(guī)劃&航空規(guī)劃航空設(shè)施不斷完善，鞏固交通優(yōu)勢，加籌建中的新橋國際機場籌建中的新橋國際機場大城市，而是缺少像合肥這樣能帶動中西部發(fā)展的城市。新機場場址與合肥市中心的直線江在經(jīng)濟建設(shè)上都取得了非常大的成就，大城市，而是缺少像合肥這樣能帶動中西部發(fā)展的城市。新機場場址與合肥市中心的直線 2011年6月8日，國務(wù)院正式公布《全國主體功能區(qū)規(guī)劃，以合肥為中心的江重點開發(fā)區(qū)域之一。構(gòu)建以安慶、池州、銅陵、巢湖、蕪湖、馬鞍山沿江六市為發(fā)展軸，合肥、蕪湖為雙核，滁州、宣城為兩翼的“一軸雙核兩翼”空間開發(fā)格局。在《規(guī)劃》中明確提出打造合肥的“一樞紐三基地”，即全國重要的科研教育基地、科技創(chuàng)新基地、先進制造業(yè)基地和綜合交通樞紐”。把合肥建成在全國有較大影響力的區(qū)域性特大城市。未來將在稅收、金融、交通等方面進行政策傾斜。打造合肥的“一樞紐三基地”綜合交通樞紐科技創(chuàng)新基地先進制造業(yè)基地綜合交通樞紐科技創(chuàng)新基地先進制造業(yè)基地科研教育基地科研教育基地合肥市為了鼓勵外來投資，制定了不同級別不同的優(yōu)惠政策，特2、對境外、市外投資者來我市投資合作，實行低門檻的工業(yè)性用地政策。投資重大工業(yè)項目，經(jīng)營期在10年以上3、境外、市外投資者來我市投資合作，凡投資總額超過300萬美元，年實現(xiàn)稅金1000萬元人民幣以上的企業(yè)，從當年起3至5年4、境外、市外投資者來我市投資重大項目，經(jīng)營期在10年以上，凡符合下列條件之一的，經(jīng)市政府批準，在土地使用、地方獎勵和有關(guān)費用的減免等方面，給予特別扶持。（3）投資企業(yè)年出口結(jié)匯1000萬美元以上。（4）對促進我市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整起牽動作用的重大項目。5、境外、市外投資者到開發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)投資工合肥市引薦外來資金獎勵政策國內(nèi)外個人或組織為我市引薦外來投資在100萬元以上的項目，按下列標準予以獎勵：城市政策&房地產(chǎn)政策2013年初，國家頒布地產(chǎn)新“國五條”，與“國十條“相比，新”國五條”繼承和強化調(diào)控政策，內(nèi)容上并無太多新意，政策更加細化，更注重政策的落地執(zhí)行，新“國五條”對商業(yè)地產(chǎn)總體環(huán)境產(chǎn)生影響，有可能進一步擠壓資金流向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，對我項目利大于弊。新“國五條”五大要點：要點三：增加普通商品住房及用地供應(yīng)；要點四：加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)；要點五：加強市場監(jiān)管。新“國五條”解讀：新“國五條”解讀：鍵指標預(yù)期目標管理制度；步提高二套房貸門檻；4、進一步明確土地供應(yīng)目標，從源頭上調(diào)控地產(chǎn)；過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值城市解讀&小結(jié)年達到2700億元。伴隨GDP的增長，固定資產(chǎn)投資、人均純收入、社會消費品零售和交通規(guī)劃上，將打造合肥為江淮地區(qū)特大型中心城市和交通樞紐，打造?在支持外來投資上，合肥出臺了專門的政策，特別是對大型等方面有較大的傾斜；在房地產(chǎn)政策上，新“國五條”將進一步調(diào)控地產(chǎn)行業(yè)，這些政策將對包括合肥在內(nèi)的城市房地產(chǎn)市場起到約束作用，有利于合肥城市健康長期發(fā)展。大合肥崛起，為合肥商貿(mào)物流提供發(fā)展動力；?在中部崛起及江淮城市群帶國際級政策帶動下，合肥城市發(fā)來發(fā)展良機，城市發(fā)展速度及經(jīng)濟增長均名列全國前列；?快速發(fā)展的城市建設(shè)及產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟增強了合肥市城市影響力和市發(fā)展商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)提供了良好的基礎(chǔ)條件；新“國五條”的出臺，房地產(chǎn)調(diào)控進一步加強，對住宅市場調(diào)控已然成為常態(tài)，住宅市新站板塊均價集中在每㎡5千到8千之間，東區(qū)和南區(qū)偏遠位置價格在5經(jīng)過近年的快速發(fā)展，合肥房地產(chǎn)開發(fā)的中小樓盤已經(jīng)提升到相當水平。業(yè)內(nèi)人士認為，大盤的不斷涌現(xiàn)標志著規(guī)?；_發(fā)時代應(yīng)運而生。在開發(fā)產(chǎn)品品質(zhì)和營銷推廣方式等方 隨著外地有實力的地產(chǎn)公司進入以及消費者對房地產(chǎn)產(chǎn)品、法解和把握越來越深入，消費者、開發(fā)商和監(jiān)管部門在市場博弈中攜手成長，這將令合肥房地產(chǎn)市場迎來買方時代。小于求；4、長三角等地區(qū)的聯(lián)動作用推高了房價；5280.64385.01合肥房地產(chǎn)開發(fā)增長圖5000房地產(chǎn)投資總額（億元）增長率60.00%40.00%20.00%0.00%280.64385.01合肥房地產(chǎn)開發(fā)增長圖5000房地產(chǎn)投資總額（億元）增長率60.00%40.00%20.00%0.00%200050002012年中部省會城市房地產(chǎn)投資額（億元）913.8347長沙武漢成都合肥鄭州南昌在右圖中部六省會2012年房地產(chǎn)投資對比中我們可以看出，合肥為913.8億元，與鄭州、長沙基本相當，只有排在第一位的成都的一半左右，但遠超南昌。 供求關(guān)系&供求趨勢 合肥市商品房住宅供求情況走勢圖 合肥市20011年12月至2012年12月商品房量價情況走勢圖合肥市主城區(qū)蜀山區(qū)廬陽區(qū)瑤海區(qū)新站區(qū)政務(wù)區(qū)高新區(qū)濱湖區(qū)經(jīng)開區(qū)蜀山區(qū)廬陽區(qū)瑤海區(qū)新站區(qū)政務(wù)區(qū)高新區(qū)濱湖區(qū)經(jīng)開區(qū)包河區(qū)包河區(qū)五里墩板塊五里墩板塊天鵝湖板塊瑤海工業(yè)園板塊和平廣場板塊火車站板塊龍崗開發(fā)區(qū)板塊高新區(qū)板塊濱湖區(qū)板塊大學(xué)城板塊南艷湖板塊明珠廣場板塊工業(yè)園板塊黃潛望板塊北天鵝湖板塊瑤海工業(yè)園板塊和平廣場板塊火車站板塊龍崗開發(fā)區(qū)板塊高新區(qū)板塊濱湖區(qū)板塊大學(xué)城板塊南艷湖板塊明珠廣場板塊工業(yè)園板塊黃潛望板塊北環(huán)板塊北城區(qū)板塊馬鞍山路板塊火車站板塊瑤海工業(yè)園板塊龍崗開發(fā)區(qū)板塊和平廣場板塊包河工業(yè)園板塊濱湖區(qū)板塊房地產(chǎn)板塊&新站板塊北城區(qū)板塊樓盤不斷增多，由于合肥市中心區(qū)域已經(jīng)接近飽和，此區(qū)域土地存量可觀，基礎(chǔ)條件也不斷成熟，度增加。代表樓盤有家天下、安糧藍寓、昊天新站區(qū)位于合肥北部，北以長豐縣相連，南接瑤海、蜀山，是合肥重要交通樞紐聚集地，房地產(chǎn)新興發(fā)展北城區(qū)板塊交通樞紐，職業(yè)教育、商貿(mào)物流、光電等工業(yè)發(fā)展區(qū)火車、地鐵（規(guī)劃在建）、道路等交通便捷，土地儲成熟度和客流，激活區(qū)域開發(fā)，軌道、道路交通便捷，融入城市中心生活圈；2.生態(tài)優(yōu)勢良好，區(qū)域內(nèi)聚集陶沖湖、瑤公園等自然人文景觀，依托優(yōu)勢成為合肥地產(chǎn)發(fā)展的樂凱等知名企業(yè)，以及現(xiàn)代物流園等，就業(yè)機會等不4、配套日益完善，區(qū)域內(nèi)聚集十六中等眾多學(xué)校。周邊產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代物流園、光電工業(yè)區(qū)發(fā)展?jié)摿戏适械耐恋毓?yīng)總體今年來波動明顯。如2007合肥市的土地供應(yīng)總體今年來波動明顯。如2007年和2008年比較，土地供應(yīng)量分別為5779.91畝和2797.86畝，二者相差超過1倍。在2011年之前，土地供應(yīng)均不超過六千畝，2012年合肥土地市場火熱，成交面積將超過1萬畝，達到10344.03畝，將達到近年來的高峰，反應(yīng)了投資者對合肥市發(fā)展前景的看好1200010000800060004000200002007年2008年2009年2010年2011年2012年466.310344.032007年2008年2009年2010年2011年2012年土地總供應(yīng)面積（畝）——平均土地單價（萬元/畝）5004504003503002502000 合肥市土地交易市場中，土地成交面積經(jīng)過2010年的下降后，2011年和 合肥市土地交易市場中，土地成交面積經(jīng)過2010年的下降后，2011年和2012年均呈現(xiàn)上升趨勢，尤其是2012年達到了17022.157畝。成交均價上，在2010年達到高位后，2011年和2012年連續(xù)出現(xiàn)下降，2012年均價只有252萬/畝，低于2009年的均價。土地成交總價在2012年由于成交面積的飆升出現(xiàn)了暴漲，達到了306億的歷史高位。18000160001400012000100008000600040002000035000002500000200000015000001000000500000035000002500000200000015000001000000500000017022.15719700001970000189320019065007472697345992834303022522009年2010年2011年2012年土地成交面積（畝）成交均價（萬/畝）土地成交總價（萬元）各區(qū)成交均價和成交總價差異大，與該區(qū)開發(fā)的成熟度相關(guān)合肥各區(qū)域2012合肥各區(qū)域2012年成交均價和成交總額差異較大，其中政務(wù)區(qū)成交均價最高，達到643萬/價最低，僅為70萬在成交額上，濱湖區(qū)憑借最大的成交面積拔得頭籌，總成交額為80.55億交額的1/3。成交額最低的是蜀山區(qū)，項目包河區(qū)瑤海區(qū)成交宗數(shù)984237成交額（億元）成交面積（畝）價（萬/畝）m2）地價（元商業(yè)規(guī)模商業(yè)形態(tài)經(jīng)營模式發(fā)展水平存在問題商業(yè)規(guī)模商業(yè)形態(tài)經(jīng)營模式發(fā)展水平存在問題肥141城市規(guī)劃》對商業(yè)地產(chǎn)有了更加明確的政策支持，合肥商業(yè)地產(chǎn)迎來黃金發(fā)展期。?百貨、大型綜合超市、購物中心、專業(yè)市場、社區(qū)商業(yè)、步行街、商貿(mào)綜合體等多種商業(yè)形態(tài)百花齊放。?開發(fā)商持有：目前合肥大賣場形式商業(yè)主要采取返租銷售模式，請商管理，年限一般較長；或者開發(fā)商直接租給商業(yè)商業(yè)經(jīng)營公司，由商業(yè)經(jīng)營公司負責(zé)出租?硬售后出租：街區(qū)形式商業(yè)多采用硬售經(jīng)營模式，由業(yè)主自行招商。?批發(fā)、零售形成寡頭經(jīng)營：合肥市的商業(yè)市場具有一個明顯的特征：零售商業(yè)百大集團壟?物業(yè)開發(fā)與經(jīng)營管理落后：大部分商業(yè)在開發(fā)時，對前期的調(diào)研及可行性論證停留在初級階段，更多的是“開發(fā)商想做什么，而不是市場能做什么”，對未來的經(jīng)營考慮?商業(yè)項目同質(zhì)化較嚴重，開發(fā)與經(jīng)營嚴重脫節(jié)，缺乏專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營人才。瑤海區(qū)瑤海區(qū)租金范圍：50-300元/雙鳳開發(fā)區(qū)廬陽區(qū)租金范圍：200-1800租金范圍：50-1200元/蜀山區(qū)包河區(qū)蜀山區(qū)包河區(qū)租金范圍：50-350元/租金范圍：60-600元/租金范圍：50-400元/經(jīng)營業(yè)態(tài)豐富，品類齊全，總體規(guī)模大，經(jīng)營模式多樣，能力、龍頭地位都相對削弱，場為核心，主營中低檔商品，合肥“一主城，多中心“的城市發(fā)展格局，決定了合肥商圈一點多線的發(fā)展趨勢，根據(jù)《合肥市商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃根據(jù)《合肥市商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃(2007—2020年)》的具體內(nèi)容，未來合肥市商業(yè)網(wǎng)點基本分為三類：市級商業(yè)中心、區(qū)級商業(yè)中心和居住區(qū)級商業(yè)中心三類。n2個市級商業(yè)中心：老城區(qū)商業(yè)中心（以三孝口、四牌樓為重點）；濱湖新區(qū)商業(yè)中心；n8個區(qū)級(副市級)商業(yè)中心:東區(qū)商業(yè)中心、北區(qū)商業(yè)中心、西區(qū)商業(yè)中心、西南商業(yè)中心、東南商業(yè)中心、新站區(qū)商業(yè)中心、政務(wù)新區(qū)商業(yè)中心、經(jīng)開區(qū)商業(yè)中心；n25個居住區(qū)級商業(yè)中心；用于滿足居住社區(qū)居民日常消費購物合肥市商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃（2007-2020年）市場業(yè)態(tài)&專業(yè)市場專業(yè)市場區(qū)域分布圖。服裝鞋包。綜合商貿(mào)城。五金機電市場業(yè)態(tài)&專業(yè)市場專業(yè)市場區(qū)域發(fā)展概況合肥家居建材市場有兩種，一是多個市場聚集形成的集中經(jīng)營的是沿二環(huán)線附近不均勻分布獨自存在的市場，前者由于集群效應(yīng)，經(jīng)合肥小商品市場有兩種存在形式，一是綜合性小商品市場，二是品市場。小商品市場總體經(jīng)營狀況不理想，主要是下游市場狹窄合肥服裝鞋包市場主要可分為兩種，一種是綜合性的服裝鞋包市是專營性的市場，這類市場以批發(fā)為主，交易量大，整體經(jīng)營狀合肥目前的五金機電經(jīng)營分布較零散，大部分都存在于綜合性大立存在的具有一定規(guī)模的五金機電市場僅有南七五金大市場。汽摩配市場合肥目前的汽配交易市場可分為三類：一類是成熟的市場，如國際汽配城；一類是老舊的市場，如合肥汽配城，一類是新生市場，如花中汽農(nóng)批市場合肥農(nóng)批市場主要以周谷堆為核心，另有恒通和漕沖兩個小型批批市場是合肥專業(yè)市場中輻射能力較強的市場。由于周谷堆現(xiàn)存許多限制，合肥的購物中心主要集中在蜀山區(qū)、廬陽區(qū)和瑤海區(qū)等市區(qū)商業(yè)核心位置。單個購物中心經(jīng)營面積在1萬㎡到十幾萬㎡不等。特別是在萬達廣場等大型城市綜合體的進入，合肥的購物中心將面臨更加白熱化的競爭。而激烈的競爭又反過來刺激更高端和更大型的購物中心的出現(xiàn)。根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)，未來三年合肥仍會有超過4個十萬㎡級別的大型購物中心推向心心金都·金都·新天地服飾、黃金珠寶、化妝品、鞋、超市、餐飲、兒童服飾、數(shù)碼家電、生活精品超市金都·新天地場服飾、鐘表、珠寶、配飾、化妝品、鞋、皮具箱包、眼合肥市的商業(yè)街很多，合肥市的商業(yè)街很多，遍布在全市各個區(qū)域，但要數(shù)最有名，最熱鬧的當屬淮河路步行街、三孝口步行街和元一時代廣場。三條步行街均集合了購物廣場、超市百貨、餐飲、娛樂休閑等多種業(yè)態(tài)，是合肥市居民購物休閑的主要地元一時代廣場淮河路步行街開發(fā)類型多樣化，大型城市綜合體數(shù)量較多，建筑面積m2城市綜合體合肥現(xiàn)代物流園區(qū)投資發(fā)展有限公司合肥恒信汽車城合肥包河萬達廣場城市綜合體大洋百貨集團城市綜合體合肥華南城深圳南山集團房地產(chǎn)發(fā)展概況房地產(chǎn)發(fā)展概況房地產(chǎn)投資增長迅速，投資額位居中部地區(qū)前列，房地產(chǎn)開發(fā)呈多點、多向化發(fā)展趨勢，房房地產(chǎn)投資增長迅速，投資額位居中部地區(qū)前列，房地產(chǎn)開發(fā)呈多點、多向化發(fā)展趨勢，房對合肥地產(chǎn)行業(yè)有一定影響，市場預(yù)期有所波動，地價有所回落，但成交面積大幅上漲，側(cè)面反商圈發(fā)展商圈發(fā)展概況合肥“一主城，多中心“的城市發(fā)展格局，決定了合肥商圈一點多線的發(fā)展趨勢，合肥商合肥“一主城，多中心“的城市發(fā)展格局，決定了合肥商圈一點多線的發(fā)展趨勢，合肥商超多強”發(fā)展格局，即一個城市中心商圈，五個次級商圈，合肥商圈特征具有經(jīng)營業(yè)態(tài)豐全，總體規(guī)模大，經(jīng)營模式多樣，等特點，滿足了居民衣食住行需求，成為城市生專業(yè)市場發(fā)展概況合肥作為華東地區(qū)、中部地區(qū)重要的商貿(mào)集散地，專業(yè)市場數(shù)量多規(guī)模大，主要可分為家裝鞋包、小商品等7大類，其中家居建材、小商品、服裝鞋包市場影響力較大，農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)市零售商業(yè)發(fā)展概況零售商業(yè)市場城市商業(yè)發(fā)展的重要組成部分，合肥零售商業(yè)主要分為購物中心和商業(yè)街兩大類購物中心主要集中在蜀山、廬陽、瑤海，商業(yè)街主要有三孝口、淮河路、元一時代廣場，合肥近零售商業(yè)發(fā)展迅速，萬科等知名地產(chǎn)商紛紛入駐，加速本地優(yōu)勢企業(yè)，總體日益激烈，總體上零售商業(yè)宏觀機會分析商圈發(fā)展合肥城市商業(yè)發(fā)展格局“呈現(xiàn)一超多鐵等交通的完善，商業(yè)中心不斷向外延伸，消費需求不斷向外線轉(zhuǎn)移；零售商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)豐富，囊括上千種品類，涵蓋居民生活所涉及商圈發(fā)展合肥城市商業(yè)發(fā)展格局“呈現(xiàn)一超多鐵等交通的完善，商業(yè)中心不斷向外延伸，消費需求不斷向外線轉(zhuǎn)移；零售商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)豐富，囊括上千種品類，涵蓋居民生活所涉及多個業(yè)態(tài)，對經(jīng)項目地塊地產(chǎn)城北 新站區(qū)，該區(qū)域周 邊聚集較大工業(yè)區(qū)，以及村莊，加之職 教區(qū)的建設(shè)，周邊 樓盤的開發(fā)，產(chǎn)生 合肥“十二五”末規(guī)劃人口1000萬，城區(qū)人口增多，產(chǎn)生巨大的消費需求將帶動合肥零售商合肥現(xiàn)有專業(yè)市場設(shè)施等局限性，亟需升級改造，合肥城市化加快群建設(shè)推進，輻射能力增強，定向采購和下游市場采購需求增大，給項目老市場升級改造：老市場升級改造：合肥現(xiàn)有部分專業(yè)市場經(jīng)營歷史長，設(shè)施落后，配套不完善，嚴重制約其進一步發(fā)展壯大，亟需升級改造；定向采購需求：定向采購需求：合肥城市化發(fā)展速度加快，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)采購需求巨大，城市化水平提高，城區(qū)常駐人口增長，帶來的定向采購巨大需求；合肥高鐵、高速等交通設(shè)施日益完善，區(qū)域性市場輻射能力日益增強，江淮城市群建設(shè)不斷推進，合肥周邊區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平不斷提高，批發(fā)采購需求日益增長，市場機會增多，對商貿(mào)平臺需求不產(chǎn)業(yè)市場宏觀機會分析合肥工業(yè)經(jīng)濟發(fā)達，支柱產(chǎn)業(yè)較多，但多數(shù)行業(yè)自有市場渠道，營銷渠道冶金、化工、家紡等行業(yè)生產(chǎn)的成品，主要直接供應(yīng)相應(yīng)廠家，或通過自有渠道進行銷售，除肥地區(qū)市場外，合肥主要經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)對專業(yè)市場平臺需求不大；營銷渠道上游進貨合肥工業(yè)原材料采購需求大，裝備制造業(yè)、新能源、冶金、化工等行業(yè)，上游主要為大宗采購為主，具有總額大等特點，一般是從廠家直接進貨，汽車、家電等一般有相應(yīng)配套廠家定向供貨道上講，對專業(yè)市場存在的意義不大；上游進貨物流需求合肥工業(yè)企業(yè)眾多，原材料采購，以及生產(chǎn)產(chǎn)品輻射全國，對物流運輸需求較大，合肥作物流需求城市商業(yè)機會分析&總結(jié)1.隨著合肥市房地產(chǎn)市場的發(fā)展成熟，在城市擴容2.在合肥市大力發(fā)展商貿(mào)物流業(yè)的背景下，合肥市現(xiàn)有專業(yè)市場缺乏強有力的龍頭項目，推動合肥商貿(mào)物流的強勢崛起，合肥專業(yè)市場存在整合發(fā)展的歷史機遇；3.但在政府買地財政政策的大背景下，合肥專業(yè)市場缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃管理，如何爭取政府強力政策支持成為大型商貿(mào)物流項目開發(fā)成敗的關(guān)鍵因素；項目地塊已基本完成拆遷，土地尚未平整動工；項目地塊四周為交通道路環(huán)繞，其中市區(qū)主干道新項目地塊已基本完成拆遷，土地尚未平整動工；項目地塊四周為交通道路環(huán)繞，其中市區(qū)主干道新蚌埠路、淮海大道已經(jīng)通車，大禹路、臥龍路段尚未通車，泗水路在建；項目西側(cè)緊鄰陶沖湖公園，擁有良好的自然景觀環(huán)境，有利于提升經(jīng)營環(huán)境。筑工淮大道項目地塊水路泗淮大道項目地塊水路泗N龍路路新蚌龍路路西面：臨新蚌埠路，另一側(cè)為在建的新店南面：西面：臨新蚌埠路，另一側(cè)為在建的新店南面：臨京東方半導(dǎo)體等工廠區(qū)和鐵路北面：臨淮海大道，另一側(cè)是合肥一六八學(xué)校和安徽藝術(shù)學(xué)東面：東面是生態(tài)廊道北面：臨淮海大道，另一側(cè)是合肥一六八學(xué)校和安徽藝術(shù)學(xué)東面：東面是生態(tài)廊道路新蚌埠淮陶沖湖公道園 項目交通&道路交通公路遍布項目周邊區(qū)域，具 合肥作為華中地區(qū)重要道路交通樞紐，道路交通多樣化，與全國各地聯(lián)系緊密，區(qū)域性輻射能力強；道、文忠路等主干道路可直達，車程約30分鐘，具有良好交通通達性，便于分流主城區(qū)客流；合肥主城區(qū)被高速公路環(huán)繞，項目地塊距滬陜高速三十頭收費站出口約8公里，同時可通過文忠路等周邊道路，通達合肥周邊主要高速公路，貨物、客流可快速傳送便捷，進一步增強項目的區(qū)域輻射能滬陜高速六安、麻城、武漢、荊門、西安等地蚌埠、宿州、徐州、北京等地巢湖、蕪湖等地淮南、長豐等地項目交通&地鐵交通合肥規(guī)劃未來地鐵線路12條，市區(qū)7條，延伸線5條。規(guī)劃階段如下：第一階段：2009～2016年，建設(shè)1、2號線；第二階段：2016～2020年，建設(shè)3、4號線；起天水路，南至徽州大道，全線設(shè)置站點26座，分為三期建設(shè)，其中起于“合肥站”終于“徽州大道站”的一、二期線路近25公里，預(yù)計2014年開通運營，三期工期未定。起天水路，南至徽州大道，全線設(shè)置站點26座，分為三期建設(shè)，其中起于“合肥站”終于“徽州大道站”的一、二期線路近25公里，預(yù)計2014年開通運營，三期工期未定。一二期起點“合肥站”距項目地塊距離約5公里，三期天水路站距項目地塊2公里，將部分縮短合肥市區(qū)前往項目地塊的距離，便于城區(qū)商戶、顧客上門采購。合肥是華東地區(qū)鐵路交通樞紐中心，鐵路交通發(fā)達，是泛長三角客流、貨物集散中心；合肥是華東地區(qū)鐵路交通樞紐中心，鐵路交通發(fā)達，是泛長三角客流、貨物集散中心；合肥南站、合肥西站以承接客運為主，兼顧貨運，依托便捷的道路交通，以及地鐵的興建、投入使用，項目地塊可實現(xiàn)與鐵路運輸?shù)木珳蕦?，進一步增強客運、貨運的便捷，提升區(qū)域影站點名稱核心要素概況合肥站區(qū)域性中心站點，主要承接客運、貨運業(yè)務(wù)，日接發(fā)列車39對，年發(fā)送旅客600萬人次，輸送貨物近600噸。合肥貨運北站2012年1月開通，年貨物吞吐量80萬噸，露天堆場10萬㎡，主要承接各類貨物運輸。合肥南站華東第四大高鐵站，承接合寧、合武高鐵。合肥西站二等級車站，日均接送旅客1萬人次。鐵路運輸發(fā)達，通過現(xiàn)有交通方式，實現(xiàn)精準對接，進一步增強交通優(yōu)勢、區(qū)域影響力合肥貨運北站酬合肥貨運北站酬 項目周邊&人車流西側(cè)新蚌埠路車流較多，北側(cè)淮海大 新蚌埠路位于項目地塊西側(cè)，距項目約80米，是合肥城區(qū)主干道，人車流較多，交通繁忙，淮海大道人車流稀少，以少量貨車、轎車、行人為主。新蚌埠路人車流統(tǒng)計（2013年2月25新蚌埠路人車流統(tǒng)計（2013年2月25)9987 淮海大道路人車流統(tǒng)計（2013年2月25日）00300600844項目地塊周邊是合肥重要的光電科技產(chǎn)業(yè)區(qū)，區(qū)域內(nèi)聚集著樂凱科技、京東方半導(dǎo)體等多家知名光電企業(yè)，家電、家具、機械、新材料類企業(yè)在項目周邊業(yè)有一定聚集；在區(qū)域分布上，工業(yè)企業(yè)主要分布在項目西、南、北側(cè)，形成一定規(guī)模聚集；工業(yè)企業(yè)，以及企業(yè)職工，將形成一定消項目地塊周邊是合肥重要的光電科技產(chǎn)業(yè)區(qū)，區(qū)域內(nèi)聚集著樂凱科技、京東方半導(dǎo)體等多家知名光電企業(yè)，家電、家具、機械、新材料類企業(yè)在項目周邊業(yè)有一定聚集；在區(qū)域分布上，工業(yè)企業(yè)主要分布在項目西、南、北側(cè)，形成一定規(guī)模聚集；工業(yè)企業(yè)，以及企業(yè)職工，將形成一定消費需求，對項目發(fā)展起促進作用；北N本案項目周邊&市政配套項目周邊主要的市政配套楊崗村集市一條街成功商務(wù)酒店楊崗村集市一條街成功商務(wù)酒店佳佳潔超市項目地塊項目地塊周邊商業(yè)網(wǎng)點分布較少，無大型商業(yè)設(shè)施，以小型商業(yè)設(shè)施為主，主要在項目東北側(cè)，即楊崗村集市一條街周邊，以服務(wù)周邊居民為主，提供產(chǎn)品、服務(wù)以中低檔為主打，總體上項目地塊周邊商業(yè)網(wǎng)點影響力有限；隨著主城區(qū)的建設(shè)，項目地塊東側(cè)職業(yè)教育區(qū)的完善，周邊住宅小區(qū)投入使用，工業(yè)企業(yè)不斷增多，周邊景觀娛樂設(shè)施的運營，帶來人流客流的提升，將對項目發(fā)展，提供市場需求基礎(chǔ)。 樓盤銷售狀況良好，市場認可度較高項目地塊周邊公有4個在在建在售項目，其中北崗花園、新店花園是拆遷安置房，藍領(lǐng)公寓是公租 樓盤銷售狀況良好，市場認可度較高項目地塊周邊公有4個在在建在售項目，其中北崗花園、新店花園是拆遷安置房，藍領(lǐng)公寓是公租房，金輝悅府是商業(yè)性質(zhì)樓盤，目前商鋪（社區(qū)商業(yè)）房源只推出總數(shù)的40%左右，一二層捆綁銷售，銷售率在90%左右，建筑面積均價約10000區(qū)式建筑，建筑面積售價在4300-4600元/㎡之項目名稱物業(yè)類型戶型/面積銷售模式售價（元/㎡）租賃方式租金（元/㎡·金輝悅府商鋪80-120㎡硬賣11728-12962（使用面積）業(yè)主招租——住宅中戶型硬賣4300-4600————北崗花園（安置房）住宅中小戶型————————藍領(lǐng)公寓（公租房）住宅小戶型————————新店花園（安置房）住宅中小戶型————————項目地塊項目地塊金輝悅府項目地塊&SWOT分析區(qū)位優(yōu)勢：合肥是華東區(qū)域性中心城市，經(jīng)濟、消費等基礎(chǔ)扎實，項目地處合肥新站區(qū)，是合肥城區(qū)的重要發(fā)展方向，職教區(qū)、住宅小區(qū)、科技型企業(yè)、商貿(mào)市場將成為此區(qū)域發(fā)展的主題，總體潛力看好；交通優(yōu)勢：項目四周為交通道路環(huán)繞，展示面好，緊鄰市區(qū)主干道，距火車北站、火車總站均在5公里范圍內(nèi)，未來地鐵的開通，將進一步增強項目交通優(yōu)勢；地塊優(yōu)勢：項目地塊整體呈不規(guī)則矩形，地面較為平整，易于項目設(shè)計和建設(shè)，亦有益于避免出現(xiàn)不規(guī)則商鋪，利于招商和銷售。加上面積廣闊，利于發(fā)揮體量、設(shè)施優(yōu)勢，增強競爭力。勢）商業(yè)氛圍不足：項目周邊是工業(yè)聚集區(qū)域，缺乏大型商業(yè)設(shè)施支撐，且遠離城市中心，缺乏大型居住區(qū)，客流人流較少，商業(yè)氛圍不足；交通配套不完善：公交、客運站等交通設(shè)施不完善，部分道路尚未建設(shè)通車，影響項目的交通優(yōu)勢發(fā)揮。市場競爭威脅：合肥現(xiàn)已存在眾多在營（如華東建材中心、長江大市場）、在建（如浙商城）及在規(guī)劃（如華南城）的項目，未來將對本項目在銷售、招商等環(huán)節(jié)產(chǎn)生威脅；市場完好度收到擠壓：合肥部分經(jīng)營不佳的市場出現(xiàn)（如華東建材中心、裕隆農(nóng)機市場等），對市場信心造成負面影響，同時也對后續(xù)新建項目銷售和招商一定困難。現(xiàn)有市場存在諸多不足，亟待升級：合肥現(xiàn)有商貿(mào)平臺存在設(shè)施落后、配套不完善等問題，總體發(fā)展水平之后于整體城市發(fā)展和市場發(fā)展，亟需升級改造；政策機遇：合肥出臺了支持商貿(mào)流通業(yè)和大型項目投資的支持政策，可起到助推的作用；城市發(fā)展機遇：皖江經(jīng)濟帶加速發(fā)展，合肥進入城市大發(fā)展、大建設(shè)加快時期，亟需商貿(mào)平臺來提升城市發(fā)展水平。?項目地塊呈不規(guī)則分布，總體展示面良好，地勢較平整，施工難度較低，整體開發(fā)程度較低，總體商業(yè)氛圍不足。?項目周邊缺乏銀行、公交、客運等配套，影響項目商業(yè)氛圍?項目有優(yōu)越的交通條件，緊鄰城區(qū)主干道新蚌埠路，四周為交通道路環(huán)繞，可通達城區(qū)，周邊高速公路，項目離合肥北西側(cè)為合肥重點開發(fā)的職教區(qū)，為項目提供良好的產(chǎn)業(yè)基地塊條件分析&總結(jié)項目位于城郊結(jié)合部，大交通條件優(yōu)越，符合發(fā)展大型商貿(mào)物流項目的基礎(chǔ)要素；但仍需完善如下要素市中心區(qū)的距離；套將為本項目的開發(fā)運營帶來極大便利；分析合肥目前的家居建材市場主要有兩種，合肥目前的家居建材市場主要有兩種，一是多個市場聚集形成的集中經(jīng)營的市場群，例如五里廟裝飾建材市場群，該市場群由五里廟裝飾世界、五里廟裝飾廣場、新五里廟建材市場、五里廟不銹鋼大市場組成，該類市場有一定的區(qū)域競爭力，但因經(jīng)營管理及經(jīng)營品類不同也有優(yōu)劣之分；二是沿二環(huán)線附近不均勻分布獨自存在的市場，如紅旗建材市場、寶文國際裝飾廣場、東方家園等，該類市場大多沒有形成規(guī)?；?jīng)營優(yōu)勢，在規(guī)劃設(shè)計、經(jīng)營管理、經(jīng)營環(huán)境、招商運營、市場營銷以及配套上也存在一定的缺陷，市場經(jīng)營狀況也有優(yōu)差之分。界徽商建場場廟不場場場423000047300數(shù)經(jīng)營業(yè)態(tài)總結(jié)經(jīng)營業(yè)態(tài)（備注：紅色字體表示主營業(yè)態(tài)）木地板、五金鎖具、衛(wèi)浴潔具、陶瓷門業(yè)、燈飾、油漆、櫥柜、板材木材等陶瓷、衛(wèi)浴潔具、門窗等陶瓷、板材、衛(wèi)浴潔具、石材等板材、木材、家居、陶瓷、衛(wèi)浴潔具、吊頂、木地板、門窗、油漆等不銹鋼管材、型材、板材、木地板、玻璃、衛(wèi)浴潔具等陶瓷、石材、衛(wèi)浴潔具、五金鎖具、地板、板材、窗簾布藝、壁紙等板材、陶瓷、衛(wèi)浴潔具、石材、櫥柜、鋼材等陶瓷、衛(wèi)浴潔具、板材木材、燈飾照明、木地板、壁紙、窗簾布藝、油漆、廚具、等燈飾照明、陶瓷、衛(wèi)浴潔具、地板、五金鎖具、窗簾布藝、板材、石材、油漆涂料、地毯等陶瓷、木地板、衛(wèi)浴潔具、石材、窗簾布藝、五金鎖具、壁紙等板材、木材、窗簾布藝、壁紙、燈飾、油漆涂料、門窗、木地板、櫥柜、衛(wèi)浴潔具、陶瓷等家具、陶瓷、衛(wèi)浴潔具、櫥柜、木地板、五金鎖具、壁紙、板材等經(jīng)營業(yè)態(tài)特征分析：合肥建材市場衛(wèi)潔具浴、陶瓷、板材為主營業(yè)態(tài)，原因是市場需求量大；經(jīng)營比例小的業(yè)態(tài)有吊頂、地毯等高中低檔中低檔中低檔中低檔中低檔中低檔高中低檔高中低檔高中低檔金三角建材市場中低檔美家居建材市場高中低檔東方家園中低檔經(jīng)營模式總結(jié)市場名稱經(jīng)營模式業(yè)態(tài)市場名稱經(jīng)營模式業(yè)態(tài)五里廟市場群批發(fā)為主陶瓷、衛(wèi)浴潔具、板材型材管材寶文國際裝飾廣場批發(fā)為主陶瓷、石材、衛(wèi)浴潔具、地板零售為主吊頂、油漆、燈飾零售為主五金鎖具批零兼營窗簾布藝、壁紙、櫥柜、五金鎖具批零兼營地板、窗簾布藝、壁紙華東國際建材中心批發(fā)為主板材、陶瓷、衛(wèi)浴潔具紅旗建材市場批發(fā)為主陶瓷、板材木材、木地板零售為主石材零售為主燈飾照明、衛(wèi)浴潔具、五金鎖具批零兼營櫥柜、型材批零兼營壁紙、窗簾布藝、油漆、廚具金三角建材市場批發(fā)為主陶瓷、木地板、衛(wèi)浴潔具東方家園批發(fā)為主陶瓷、衛(wèi)浴潔具零售為主石材零售為主家具、櫥柜、櫥柜、五金鎖具批零兼營窗簾布藝、五金鎖具、壁紙批零兼營壁紙、板材、木地板美家居建材市場批發(fā)為主板材、木材、窗簾布藝東方商城批發(fā)為主陶瓷、衛(wèi)浴潔具零售為主壁紙、燈飾、門窗、木地板零售為主五金鎖具、壁紙、地板、燈飾批零兼營油漆涂料、櫥柜、衛(wèi)浴潔具、陶瓷批零兼營板材合肥建材市場中紅旗建材市場、美家居建材市場、東方商城地處市區(qū)（二環(huán)內(nèi)附近居民區(qū)較多，周邊商業(yè)商戶性質(zhì)結(jié)構(gòu)商戶來源結(jié)構(gòu)商戶均以個體經(jīng)銷商為主，實力較弱；商戶來源方面各建材市場商戶中來自以合肥為主的安徽合肥建材上游市場大部分都是產(chǎn)地型合肥建材上游市場大部分都是產(chǎn)地型為主、衛(wèi)浴潔具以廣東、浙江、福建合肥建材主要下游市場是合肥市區(qū)及合肥建材專業(yè)市場面臨武漢、南京、杭州大型專業(yè)市場的競爭、下游市場場對建材的需求還處于增長發(fā)展階段廣東、福建、江西廣東、浙江、北京、福建、香港廣東、浙江、上海四川、東北、河北、廣東、浙江廣東中山、上海、浙江廣東、江蘇、浙江、合肥本地、四川廣州為主廣東、浙江、上海、江蘇、北京、合肥本地廣州為主、浙江、江蘇海寧、北京、安徽、江蘇、上海江西、山東、上海、四川、湖北石家莊本地、天津廣東、江蘇湖北、合肥本地為主合肥本地為主一層租金范圍（元/㎡·月）一層主流租金（元/㎡·月）·月·月·月·月·月·月·月·月·月·月·月·月·月·月·月·月·月·月金三角建材市場·月·月美家居建材市場·月·月東方家園·月·月商戶進駐意向統(tǒng)計商戶進駐意向分析8%32%32%60%有意向觀望無意向），合肥目前的小商品市場主要可分為兩種，合肥目前的小商品市場主要可分為兩種，一種是綜合性的小商品市場，如合肥小商品城和城隍廟大世界，這些市場所經(jīng)營的小商品品類較多，跨幅較廣，如城隍廟大世界中二樓部分商家經(jīng)營服裝。這些市場經(jīng)營時間較長，借助市場知名度和人氣保持市場的穩(wěn)定經(jīng)營；第二種是專營性的小商品市場，如安徽美容美發(fā)用品城、寶業(yè)家紡，這些市場專營某一類小商品，如安徽美容美發(fā)用品城專營美容美發(fā)產(chǎn)品、寶業(yè)家紡專營針織家紡，這些市場發(fā)揮專業(yè)性強、規(guī)模大、購物環(huán)境較好的市場優(yōu)勢，占領(lǐng)一定市場份額。目前合肥小商品市場經(jīng)營效益不甚理想，下游市場主要為安徽省內(nèi)各縣市，覆蓋范圍較小，而市場經(jīng)濟現(xiàn)狀也在一定程度上影響了合肥小商品市場的經(jīng)營。我公司調(diào)研以上市場群作為案例分析。合肥小商品市場規(guī)模城隍廟市場群站前路市場群合肥工藝飾品城美容美發(fā)用品城經(jīng)營業(yè)態(tài)總結(jié)經(jīng)營業(yè)態(tài)（備注：紅色字體表示主營業(yè)態(tài)）經(jīng)營業(yè)態(tài)特征分析：合肥小商品市場以精品飾品、小針織、針織家紡為主營業(yè)態(tài)，原因是這三個業(yè)態(tài)商品銷售狀況較好，同時安徽也是部分小針織商品的原產(chǎn)地；經(jīng)營比例業(yè)態(tài)有小家電、箱包、日用日化，原因是這業(yè)態(tài)商品受到江浙一帶市場的經(jīng)營模式總結(jié)群群商戶性質(zhì)結(jié)構(gòu)商戶來源結(jié)構(gòu)合肥小商品上游市場大部分都是產(chǎn)地型市場，如茶葉上游市場以福建、合肥小商品上游市場大部分都是產(chǎn)地型市場，如茶葉上游市場以福建、安徽部分縣市為主、針織家紡以南通、蘇州、杭州為主等，這表明合肥小商品市場商家采購目標市場以各類商品的原產(chǎn)地為主。合肥小商品主要下游市場是合肥市區(qū)及周邊縣市，覆蓋范圍較小，其原因是安徽在地理位置上靠近江浙，眾多小商品產(chǎn)自江浙一帶，下游市場商家更傾向于前往江浙一帶采購，市場資源被搶奪，導(dǎo)致合肥小商品高，城隍廟市場群中大部分市場產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營權(quán)存在多次轉(zhuǎn)讓現(xiàn)象，這些原因?qū)е鲁勤驈R市場租金相對更高；安徽美容美發(fā)用品城所處地理位置偏僻，雖然經(jīng)營時間較長，但市場推廣效果不··城隍廟小商品市場群站前路小商品市場群合肥工藝飾品城安徽美容美發(fā)用品城商戶進駐意向統(tǒng)計商戶進駐意向比例3進駐；低運營成本；情況后再決定；后再做決定；間的發(fā)展狀況后再決定；能帶旺人流；棄目前較好經(jīng)營環(huán)境，無意進駐；經(jīng)營風(fēng)險；好項目市場，無意進駐；合肥目前的五金機電經(jīng)營分布較零散，大部分合肥目前的五金機電經(jīng)營分布較零散，大部分都存在于安徽國際五金商貿(mào)城、安徽大市場這類綜合性大市場中，獨立存在的具有一定規(guī)模的五金機電市場僅有南七五金大市場。該市場存在著兩方面的問題，一是市場規(guī)模較小，地理比較偏僻，該市場單打獨斗，區(qū)域和規(guī)模競爭力存在著先天缺陷，市場偏離市中心，又是“新生兒”，目前仍處于市場培育期，沒有形成市場競爭優(yōu)勢；二是市場建筑形式落后，管理松散，市場環(huán)境臟亂差，市場在規(guī)劃設(shè)計、經(jīng)營管理、經(jīng)營環(huán)境以及配套上也存在較大缺陷。合肥五金機電市場規(guī)模裕隆農(nóng)機·工程機械大經(jīng)營面積/㎡經(jīng)營業(yè)態(tài)總結(jié)經(jīng)營業(yè)態(tài)（備注：紅色字體表示主營業(yè)態(tài)）金區(qū)）五金、軸承、標準件、電器、電纜、電動工具、各種（五金區(qū)）五金、軸承、標準件、水暖、閥門、電器、電纜、區(qū)）五金工具、電動機械、儀器儀表、燈飾照明、管件閥合肥五金機電市場五金配件、五金工具、電線電纜、機械設(shè)備等業(yè)態(tài)經(jīng)營比例較大，原因是這些業(yè)態(tài)商品消耗較快、基礎(chǔ)建設(shè)需求量大，因此市場需求量大；經(jīng)營比例較小的業(yè)態(tài)有鋼纜、水泵，原因是這些業(yè)態(tài)商品用途不廣泛，且使用壽命經(jīng)營模式總結(jié)南七五金機電大市場批發(fā)為主工量具安徽大市場（五金區(qū)）批發(fā)為主五金、軸承、電器零售為主車刀具、雜件零售為主標準件、電纜、電動工具批零兼營機電設(shè)備、電纜、電動工具、空壓設(shè)備、水泵批零兼營起重設(shè)備、水泵安徽輕工商城（五金區(qū)）批發(fā)為主五金、軸承、標準件、水暖、閥門安徽國際五金機電商貿(mào)城（五金區(qū)）批發(fā)為主五金工具、電動機械、儀器儀表零售為主電纜、電動工具零售為主燈飾照明、管件閥門批零兼營電器、起重設(shè)備、水泵批零兼營電工電料、五金鎖具合肥裕隆農(nóng)機·工程機械大市場零售為主小型農(nóng)機批零兼營零配件零售為主大型機械、工程機械商戶性質(zhì)結(jié)構(gòu)商戶來源結(jié)構(gòu)35%65%安徽省內(nèi)其它省市通過對合肥五金機電市場商戶性質(zhì)進行統(tǒng)計，經(jīng)銷商比例為80%，市場商戶均以個體經(jīng)銷商為主，商家整體實力較弱、規(guī)模不大；商戶來源方面各汽配市場商戶中來自安徽省商戶所占比例為65%，各市場商戶均以合肥及周邊縣市商戶為主，商戶來源區(qū)域比較集中。從表格中可以看出，合肥五金機電上游市場均為原產(chǎn)地，由于機械制造產(chǎn)業(yè)是從表格中可以看出，合肥五金機電上游市場均為原產(chǎn)地，由于機械制造產(chǎn)業(yè)是安徽支柱產(chǎn)業(yè)之一，因此部分業(yè)態(tài)商品法形成產(chǎn)地型批發(fā)市場。合肥五金機電主要下游市場是合肥市區(qū)安徽周邊省市產(chǎn)地型五金機電市場較多，如上海、杭州、徐州等地，這些產(chǎn)地型批發(fā)市場憑借規(guī)模大、價格低的優(yōu)勢對合肥的批發(fā)市場造成很大壓力，爭奪市上海、廣東、江蘇、浙江主，部分周邊城市，如蕪湖、六安等地,少數(shù)浙安徽、上海、江蘇、浙江安徽、山東、沈陽、臺灣北農(nóng)業(yè)機械湖南、江蘇、山東等合肥五金機電市場目前主流租金集中在45元/㎡，由于南七五金機電市場是合肥市市內(nèi)唯一的專業(yè)五金機電市場，因此其租金較低；安徽輕工商城和安徽大市場均為綜合性的商貿(mào)大市場，市場位置優(yōu)越，市場成熟，故而租金較高；安徽國際五金機電商貿(mào)城規(guī)模較大、商戶數(shù)量多，租金差異比較大，該市場目前還不夠成熟，因此主流租金不高。合肥裕隆農(nóng)機·工程機械大市場由于經(jīng)營不善，市場較為冷清，主流租金較低?！ぁぐ不蛰p工商城（五金區(qū)）安徽大市場（五金區(qū)）安徽國際五金機電商貿(mào)城（五金區(qū)）合肥裕隆農(nóng)機·9%78%有意向9%78%有意向觀望無意向46新市場擴大經(jīng)營規(guī)模；營狀況以及周邊的商業(yè)氛圍；態(tài)度；后再做決定；益，發(fā)展比較困難，不考慮進駐；系，無需擴大經(jīng)營規(guī)模，無意進駐；商政策；合肥目前的服裝鞋包市場主要可分為兩種，合肥目前的服裝鞋包市場主要可分為兩種，一種是綜合性的服裝鞋包市場，如城隍廟商城、廬陽宮布匹服裝市場，這些市場經(jīng)營各類男裝、女裝、中老年裝及童裝，兼營鞋類商品，批零兼營，以零售為主。市場經(jīng)營時間較長，人流量較大，充分發(fā)揮市場知名度高、人氣旺盛、商品價格便宜等優(yōu)勢保持市場的經(jīng)營；第二種是專營性的市場，如九龍珠兒童城、綠寶鞋業(yè)批發(fā)商場，這些市場專注于經(jīng)營一個品類產(chǎn)品或?qū)Ｗ⒂谀骋粋€消費群體的產(chǎn)品，如九龍珠兒童城專營童裝童鞋和兒童玩具、綠寶鞋業(yè)專營鞋類產(chǎn)品，這些市場以批發(fā)為主，交易量大，發(fā)揮專業(yè)性強、規(guī)模較大的優(yōu)勢吸引商家，占領(lǐng)市場份額，我公司調(diào)研以上市場群作為案例分析。合肥服裝鞋包市場規(guī)模站前路市場群城隍廟市場群經(jīng)營面積/㎡4217經(jīng)營業(yè)態(tài)總結(jié)經(jīng)營業(yè)態(tài)（備注：紅色字體表示主營業(yè)態(tài)）站前路市場群精品飾品、鞋、日用日化、工藝品、針織家紡、家具城隍廟市場群玩具、中老年裝合肥服裝鞋包市場以女裝、童裝、男裝為主營業(yè)態(tài)，原因是這三個業(yè)態(tài)商包、鞋，原因是合肥批發(fā)市場輻射范圍小，并受到江浙及武漢市場沖擊，經(jīng)營模式總結(jié)經(jīng)營模式經(jīng)營模式城隍廟市女裝、童裝、男裝、小針織、玩具女裝、針織家紡、小針織、男裝、童裝、玩具零售為主鞋、日用日化、家具零售為主鞋箱包、中老年裝、工藝合肥服裝鞋包市場中城隍廟市場群位于合肥市區(qū)繁華地帶，人流量大，商業(yè)環(huán)境比較成熟，零售比例較大；安徽白馬服裝城位于合肥火車站旁，人流量大，市場規(guī)模大，該市場是安徽最具影響力的服裝市場之一，安徽白馬商城及周邊市場均以批發(fā)為主。通過對合肥服裝鞋包市場商戶性質(zhì)進行統(tǒng)計，經(jīng)銷商比例為93%，各服裝鞋包市場商戶均以個體經(jīng)銷商為主，實力較弱，代理商主要集中在安徽白馬服裝城、九龍珠兒童城；商戶來源方面各服裝鞋包市場商戶中來自安徽省商戶所占比例為94%，各服裝鞋包市場商戶均以合肥及周邊縣市商戶為主，商戶來源區(qū)域比較集中，降低了招商難度及招商成本，但對市場后期運營造成了不良影響。廣州、汕頭、杭州、常湖州、泉州合肥市區(qū)及安徽省各鞋廣州、東莞、杭州合肥市區(qū)及周邊縣市蕪湖、江陰、廣州、溫州上海、昆山、平湖、中山合肥站前路市場群目前主流租金集中在150～400元/合肥站前路市場群目前主流租金集中在150～400元/㎡，城隍廟市場群目前主流月租金集中在150～200元/㎡，站前路市場群目前經(jīng)營效益明顯好于城隍廟市場群，站前路市場群中白馬服裝城一期、二期尤為突出，市場規(guī)模大、地理位置好（緊靠合肥火車站）、人流量大，且合肥主要服裝市場都集中在這一帶，白馬服裝城租金明顯高于其它市場；四季青服裝廣場因經(jīng)營不善導(dǎo)致商戶流失、經(jīng)營效益下滑，租金也有所降低。城隍廟市場經(jīng)營時間較長，市場配套設(shè)施比較陳舊，租金低于站前路市場群中主力服裝市場，城隍廟市場群內(nèi)服裝市場租··站前路市場群城隍廟市場群定；決定；程度；駐；資金進駐新市場；會退而求其次，不考慮更換市場；經(jīng)濟承擔(dān)能力有限；力商家進駐，提高市場影響力；合肥目前的汽配交易市場可分為三類：一類是國際汽配城這樣合肥目前的汽配交易市場可分為三類：一類是國際汽配城這樣成熟的汽配專業(yè)市場，該類市場經(jīng)營狀況良好，市場已經(jīng)成熟、商戶經(jīng)營穩(wěn)定，市場發(fā)展良好；一類是老舊的汽配專業(yè)市場，如合肥汽配城，該市場經(jīng)營歷史悠久，知名度較高，但由于市場老舊，市場建筑已經(jīng)無法滿足現(xiàn)在的市場要求，面臨拆遷改造的局面；一類是近來發(fā)展起來的新生專業(yè)市場，如華中汽配大市場，該市場規(guī)模較小，商品種類齊全，批零兼營，規(guī)劃設(shè)計較老市場先進。合肥汽配市場規(guī)模溫商合肥汽配城合肥汽配城華中汽配大市場經(jīng)營面積/經(jīng)營業(yè)態(tài)總結(jié)經(jīng)營業(yè)態(tài)（備注：紅色字體表示主營業(yè)態(tài)）汽車配件、汽車裝飾、電動車、電動車配件、油品、輪胎等溫商合肥汽配城汽車配件、汽車裝飾、油品、輪胎、汽車用品、汽修工具合肥汽配城汽修工具汽車配件、汽車裝飾、油品、輪胎、汽修汽車裝飾在同一個經(jīng)營區(qū)域內(nèi)相互混雜。合肥汽配市場以汽車配件、汽車裝飾、油品為主營，原因是汽車配件及油品消耗較大，市場需求量大；經(jīng)營比例比較小的業(yè)態(tài)有汽修工具，原因是汽修工具使用經(jīng)營模式總結(jié)商戶性質(zhì)結(jié)構(gòu)商戶性質(zhì)結(jié)構(gòu)商戶來源結(jié)構(gòu)通過對合肥汽配市場商戶性質(zhì)進行統(tǒng)計，經(jīng)銷商比例為84%，代理商、廠家僅12%、4%，各市場商戶均以個體經(jīng)銷商為主，實力較弱，市場中廠家商戶大多是安徽本地廠家駐點；商戶來源方面各汽配市場商戶中來自安徽省商戶所占比例為59%，市場商戶以合肥及周邊縣市商戶為主，省外商戶主要來自湖北、山東、浙江，商戶來源區(qū)域比較集中。射安徽大部城市、部分輻射、湖北、表明合肥汽配商家更傾向于前往產(chǎn)地采購。合肥汽配主要下游市場是合肥市區(qū)及周邊是安徽省東部一些城市在地理位置上靠近往浙江福建采購；同時湖南及江西部分靠近合肥的城市考慮到運輸成本更傾向于前合肥汽配市場目前主流租金集中在11～120元合肥汽配市場目前主流租金集中在11～120元/㎡，汽配市場由于新老市場交替，新舊市場改造，市場租金差距較大，華東汽配大市場經(jīng)營歷史較短，屬于新生市場，因此該市場租金較低，合肥汽配城和國際汽配城屬于老市場，知名度較高，因此租金較高，溫商合肥汽配城緊鄰老市場，商業(yè)氛圍較佳，設(shè)施較好，租金較高。一層租金范圍（元/㎡·月）一層主流租金（元/㎡·月）溫商合肥汽配城合肥汽配城31%69%觀望31%69%觀望無意向合肥副食品、農(nóng)副產(chǎn)品市場隨著合肥城市人口的穩(wěn)步增長，副食品類市隨著合肥城市人口的穩(wěn)步增長，副食品類市場交易額穩(wěn)步上升，整體經(jīng)濟的進一步發(fā)展，作為合肥主要的農(nóng)副產(chǎn)品市場，周谷堆市場無論在規(guī)模還是在影響力上都是主要的代表性市場，其經(jīng)營業(yè)態(tài)種類較為齊全，商戶實力較強，市場輻射能力較強，且市場的主要配套較為齊全，滿足商戶的經(jīng)營需求，對于我市場未來的規(guī)劃布局有一定的參考價值；其他三個副食品市場其經(jīng)營狀況較差，商戶資源逐步流失。漕沖糖酒城恒通食品批發(fā)徽商城農(nóng)產(chǎn)品周谷堆市場經(jīng)營面積商戶數(shù)（家）經(jīng)營業(yè)態(tài)總結(jié)經(jīng)營業(yè)態(tài)（備注：紅色字體表示主營業(yè)態(tài)）農(nóng)批、蔬菜瓜果、日用百貨、副食品、酒類、勞保用合肥副食品市場經(jīng)營品類較為齊全，副食品、茶葉、酒類等業(yè)態(tài)占比較大，因為這三個業(yè)態(tài)商品市場需求量大；日用百貨、廚具業(yè)態(tài)占比較小，原因是這些市場以農(nóng)副產(chǎn)品為主營，日用百貨競爭力小，廚具更換周期較長，市場酒合肥副食品、農(nóng)副產(chǎn)品市場均以批發(fā)為主，周谷堆市場規(guī)模較大、經(jīng)營業(yè)態(tài)種類比較齊全。商戶性質(zhì)結(jié)構(gòu)商戶來源結(jié)構(gòu)通過對合肥副食品、農(nóng)副產(chǎn)品市場商戶性質(zhì)進行統(tǒng)計，經(jīng)銷商比例為88%，市場商戶均以個體經(jīng)銷商為主，市場內(nèi)管理渙散，商家參差不齊，整體實力較差；商戶來源方面各汽配市場商戶中來自安徽省商戶所占比例為82%，各市場商戶均以合肥及周邊縣市商戶為主，商戶來源區(qū)域比較集中，省外商戶以河北、山東為主。從表格中可以看出，合肥副食品、農(nóng)副產(chǎn)品上游市場分布范圍從表格中可以看出，合肥副食品、農(nóng)副產(chǎn)品上游市場分布范圍較廣，以商品原產(chǎn)地為主，便于運輸?shù)漠a(chǎn)品如副食品、干貨等上游市場分布距離較遠。合肥副食品、農(nóng)副產(chǎn)品下游市場主要集中在安徽省內(nèi)，部分覆蓋周邊省市，如湖北等地，覆蓋外省的業(yè)態(tài)主要是酒和糧油，酒是安徽的特色產(chǎn)業(yè)之一。地等地）合肥副食品市場目前月租金差別不大，周谷堆市場周邊商業(yè)氛圍濃厚，市合肥副食品市場目前月租金差別不大，周谷堆市場周邊商業(yè)氛圍濃厚，市場經(jīng)營狀況良好，市場內(nèi)商戶實力較強。其余三個市場則由于業(yè)態(tài)較為單一、市場建筑老化、市場位置偏僻等原因，商戶資源逐步流失，市場管理松散，因此租金較為便宜。一層租金范圍（元/㎡·月）一層主流租金（元/㎡·月）商戶進駐意向統(tǒng)計商戶進駐意向比例景和招商政策；資料再做決定；展后再決定是否進駐；是只想在這經(jīng)營；時注重引進實力商戶進駐；善市政等公務(wù)服務(wù)部門設(shè)施的引進；合肥綜合市場主要分布在城市東部、東北部區(qū)域，其主要業(yè)態(tài)組成為小商品+服裝鞋合肥綜合市場主要分布在城市東部、東北部區(qū)域，其主要業(yè)態(tài)組成為小商品+服裝鞋包+五金機電+建材。目前規(guī)模較大的綜合市場為安徽國際五金機電綜合商貿(mào)城，市場知名度和影響力較高