第三章-(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的獲取

第三章土地管理制度與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(kāifā)用地的獲取共三十頁(yè)1.通過(guò)本章學(xué)習(xí)了解我國(guó)土地制度的形成過(guò)程、現(xiàn)行土地登記制度的制定背景(bèijǐng)、土地改革方向2.理解我國(guó)土地制度的特點(diǎn)、土地登記制度的意義以及土地登記的程序、我國(guó)土地市場(chǎng)存在問(wèn)題。3.掌握土地制度的相關(guān)概念、土地產(chǎn)權(quán)相關(guān)概念和土地登記的登記類型、國(guó)有土地出讓、轉(zhuǎn)讓的各個(gè)方式的操作方式和適用范圍、注意事項(xiàng)等。學(xué)習(xí)(xuéxí)目標(biāo)：共三十頁(yè)一、一級(jí)市場(chǎng)一級(jí)市場(chǎng)，是土地使用權(quán)出讓的市場(chǎng)，即國(guó)家將國(guó)有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國(guó)有土地后出讓給使用者的市場(chǎng)，出讓的土地，可以是生地(shēngdì)，也可以是經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)達(dá)到“七通一平”的熟地。小常識(shí)：1）三通一平：水通、電通、路通、道路平2）五通一平：通水、通電、通路、通氣、通訊、平整土地3）七通一平：通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃?xì)?、通熱力以及?chǎng)地平整第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(kāifā)用地的獲取

共三十頁(yè)對(duì)于城市土地而言，國(guó)家是土地的恒定所有者，而土地使用權(quán)的受讓人取得一種獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)利——國(guó)有土地使用權(quán)，包括占有、使用、收益權(quán)，但是沒(méi)有完全的處分權(quán)。從物權(quán)角度來(lái)看，這種國(guó)有土地使用權(quán)是一種與土地所有權(quán)相分離的獨(dú)立物權(quán)，不是單純的使用權(quán)。政府對(duì)土地的利用加以嚴(yán)格限制，土地使用權(quán)人要嚴(yán)格按照城市規(guī)劃和國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定利用土地，不能自行變更用途，同時(shí)土地使用期限也要受到限制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地只能是城市國(guó)有土地，因此一級(jí)市場(chǎng)的供應(yīng)方就只有國(guó)家（土地的恒定所有者），也就是說(shuō)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)是由國(guó)家壟斷(lǒngduàn)的市場(chǎng)，對(duì)于各地而言就是國(guó)土資源行政主管部門(mén)。一級(jí)市場(chǎng)土地使用權(quán)的交易稱為出讓（國(guó)家作為土地所有者，出讓使用權(quán)）。共三十頁(yè)劃撥方式：目前僅限于特殊用地（國(guó)家機(jī)關(guān)、軍事設(shè)施、公共設(shè)施等），具體規(guī)定《劃撥用地目錄》（國(guó)土資源部令2001年第9號(hào)，2001年10月22日頒布施行(shīxíng)，各省、自治區(qū)相應(yīng)制定有“實(shí)施細(xì)則”等配套法規(guī)），劃撥方式是無(wú)償?shù)模ǘ沂菬o(wú)使用期限的、但是不允許流轉(zhuǎn)），劃撥曾經(jīng)是歷史上國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的唯一方式，因此目前市場(chǎng)上有大量劃撥土地在二級(jí)市場(chǎng)交易。共三十頁(yè)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國(guó)務(wù)院頒布，1990年國(guó)務(wù)院令第55號(hào)，1990年5月19日頒布施行）中明確規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)當(dāng)按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，由市、縣人民政府(rénmínzhèngfǔ)土地管理部門(mén)與土地使用者簽訂?！逼降?、自愿、有償是民事法律行為的典型特征。共三十頁(yè)按照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（1994年7月5日人大常委會(huì)通過(guò)，1995年1月1日施行）、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，土地出讓可以采取協(xié)議、招標(biāo)(zhāobiāo)和拍賣(mài)三種方式，土地租賃、土地作價(jià)入股同樣可以采取協(xié)議、招標(biāo)(zhāobiāo)和拍賣(mài)三種方式，這三種方式都是典型的民事法律行為。以上法律配套的部門(mén)法規(guī)是國(guó)土資源部2006年5月31日頒布，于2006年8月1日起施行的《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》和《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》。共三十頁(yè)規(guī)范了四種方式，相對(duì)于《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》增加了“掛牌”方式。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地屬于經(jīng)營(yíng)性用地，按照上述各法律、法規(guī)規(guī)定必須進(jìn)行招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌。經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓，但是在什么情況下應(yīng)該適用(shìyòng)招標(biāo)、什么情況下應(yīng)該適用(shìyòng)拍賣(mài)、什么情況下應(yīng)該適用(shìyòng)掛牌方式，《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》并沒(méi)有具體規(guī)定，而是賦予出讓人決定采取其中任何一種方式的權(quán)利。實(shí)踐中，土地行政主管部門(mén)應(yīng)視國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、政府對(duì)土地的要求、土地用途、規(guī)劃限制條件等因素選擇適宜的出讓方式。共三十頁(yè)（一）招標(biāo)是指國(guó)土資源行政主管部門(mén)（出讓人）發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓瘛⒎ㄈ撕推渌M織參加國(guó)有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果（不一定以報(bào)價(jià)(bàojià)為依據(jù)）確定土地使用者的行為。對(duì)有最高出讓金以外其他綜合目標(biāo)或特定的社會(huì)、公益建設(shè)條件；土地用途受?chē)?yán)格限制，僅少數(shù)單位或個(gè)人可能有受讓意向（不具備拍賣(mài)條件）的進(jìn)行招標(biāo)。共三十頁(yè)（二）拍賣(mài)(pāimài)是指出讓人發(fā)布拍賣(mài)公告，由競(jìng)買(mǎi)人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。一般而言，以獲取最高出讓金為主要目標(biāo)，以出價(jià)最高為條件確定受讓人的應(yīng)拍賣(mài)出讓；對(duì)土地使用者沒(méi)有特別限制，一般單位或者個(gè)人均可能有受讓意向；土地用途無(wú)特別限制及要求的應(yīng)拍賣(mài)出讓。共三十頁(yè)（三）掛牌是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地(tǔdì)交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買(mǎi)人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地(tǔdì)使用者的行為。共三十頁(yè)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌都是基于公開(kāi)、公平、公正原則的出讓方式。其不同點(diǎn)在于：拍賣(mài)時(shí)間短，允許多次報(bào)價(jià)；掛牌時(shí)間長(zhǎng)，也允許多次報(bào)價(jià)；招標(biāo)時(shí)間長(zhǎng)，但僅允許一次報(bào)價(jià)（以及其他招標(biāo)條件）。以上三種方式都必須公告出讓人的名稱和地址；出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求；投標(biāo)人、競(jìng)買(mǎi)人的資格要求及申請(qǐng)取得投標(biāo)、競(jìng)買(mǎi)資格的辦法；索取招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓文件的時(shí)間、地點(diǎn)及方式；招標(biāo)拍賣(mài)掛牌時(shí)間、地點(diǎn)、投標(biāo)掛牌期限、投標(biāo)和競(jìng)價(jià)方式等；確定中標(biāo)人、競(jìng)得人的標(biāo)準(zhǔn)和方法(fāngfǎ)；投標(biāo)、競(jìng)買(mǎi)保證金；其他需要公告的事項(xiàng)。共三十頁(yè)（四）協(xié)議出讓人和受讓人雙方達(dá)成協(xié)議，出讓國(guó)有土地的行為。依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓的國(guó)有土地不能采用協(xié)議方式出讓，能夠以協(xié)議方式出讓的國(guó)有土地主要包括以下情況：（1）供應(yīng)商業(yè)(shāngyè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地以外用途的土地，其供地計(jì)劃公布后同一宗地只有一個(gè)意向用地者的；（2）原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但《國(guó)有土地劃撥決定書(shū)》、《國(guó)有土地租賃合同》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開(kāi)出讓的除外；（3）劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但《國(guó)有土地劃撥決定書(shū)》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開(kāi)出讓的除外；共三十頁(yè)（4）出讓土地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期，經(jīng)審查準(zhǔn)予續(xù)期的，可以采用協(xié)議方式；（5）法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確可以協(xié)議出讓的其他情形。按規(guī)定所有協(xié)議出讓的國(guó)有土地在協(xié)議雙方達(dá)成一致后，需將意向出讓地塊的位置、用途、面積、出讓年限、土地使用條件、意向用地者、擬出讓價(jià)格等信息進(jìn)行公示，接受監(jiān)督。公示期間有異議且經(jīng)審查確實(shí)存在違反法律法規(guī)行為的，協(xié)議出讓終止。目前協(xié)議出讓經(jīng)營(yíng)性用地已經(jīng)逐步退出歷史舞臺(tái)。但是在以上法律、法規(guī)出臺(tái)前，大量協(xié)議轉(zhuǎn)讓的經(jīng)營(yíng)性用地（包括非經(jīng)營(yíng)性用地轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)性用地的）在土地二級(jí)市場(chǎng)仍然占有很大比重，另外(lìnɡwài)還有過(guò)去無(wú)償劃撥的國(guó)有土地以國(guó)有企業(yè)改革等方式進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)，限于篇幅這里不再就一級(jí)市場(chǎng)的歷史做深入討論。共三十頁(yè)二級(jí)市場(chǎng)，簡(jiǎn)單的說(shuō)就是土地使用者將土地使用權(quán)進(jìn)行交易的市場(chǎng)。二級(jí)市場(chǎng)土地使用權(quán)的交易是轉(zhuǎn)讓。根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括(bāokuò)出售、交換和贈(zèng)與。按照現(xiàn)行規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)并不是可以自由轉(zhuǎn)讓的，根據(jù)不同情況，必須滿足相應(yīng)規(guī)定要求，通過(guò)規(guī)定交易方式才可以完成轉(zhuǎn)讓。僅由雙方達(dá)成一致的交易，如果不滿足規(guī)定要求，是無(wú)法辦理土地登記，買(mǎi)方也就無(wú)法真正合法取得國(guó)有土地使用權(quán)，交易也就無(wú)法最終完成。甚至，經(jīng)過(guò)司法程序判決有效合同，由于不能得到國(guó)土資源行政主管部門(mén)的支持也無(wú)法履行。下面我們具體研究二級(jí)市場(chǎng)的四種交易方式，并簡(jiǎn)要分析其利弊。二、二級(jí)市場(chǎng)(shìchǎng)共三十頁(yè)（一）購(gòu)買(mǎi)通過(guò)有償方式（出讓）取得的國(guó)有土地使用權(quán)1．轉(zhuǎn)讓條件《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》（建設(shè)部令第96號(hào)，2001年8月15日頒布施行）規(guī)定以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件（上列法律、法規(guī)規(guī)定基本相同，表述最為詳細(xì)的是《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》，下列條件即引用自該規(guī)定原文）：（1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；（2）按照出讓合同約定進(jìn)行(jìnxíng)投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，依照規(guī)劃對(duì)土地進(jìn)行(jìnxíng)開(kāi)發(fā)建設(shè)，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施的建設(shè)，達(dá)到場(chǎng)地平整，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。共三十頁(yè)需要注意的是在《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的司法解釋》（法釋[2005]5號(hào)，2005年8月1日起施行）對(duì)于涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的合同糾紛也做出了規(guī)定(guīdìng)，并指導(dǎo)審判，其中第九條規(guī)定(guīdìng)：轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書(shū)與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書(shū)或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。取消了對(duì)繳納土地出讓金和投資條件的限定，表現(xiàn)出對(duì)國(guó)有出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件進(jìn)行修訂的傾向，導(dǎo)致目前存在著一種尷尬情況，法院判決出讓土地轉(zhuǎn)讓合同有效，但土地管理部門(mén)（依法）不予辦理土地變更登記手續(xù)，客觀上使本想通過(guò)司法程序解決合同糾紛的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目受阻。完善的法律體系對(duì)于加快土地流轉(zhuǎn)、推動(dòng)土地轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模和速度，起著決定性的作用。在我國(guó)法制建設(shè)過(guò)程中，作為房地產(chǎn)從業(yè)者必須把握各部門(mén)和司法機(jī)構(gòu)的執(zhí)法、司法的依據(jù)和動(dòng)向才能保證開(kāi)發(fā)工作的正常進(jìn)行。共三十頁(yè)2．轉(zhuǎn)讓程序（1）轉(zhuǎn)讓雙方持申請(qǐng)報(bào)告、買(mǎi)賣(mài)協(xié)議和原《國(guó)有土地使用證》到土地管理部門(mén)申報(bào)；（2）土地管理部門(mén)對(duì)該宗地進(jìn)行權(quán)屬調(diào)查、地籍測(cè)繪和地價(jià)評(píng)估；（3）改變用途的須補(bǔ)簽出讓合同并補(bǔ)交或調(diào)整土地出讓金；（4）繳納有關(guān)稅費(fèi)（轉(zhuǎn)讓方：增值稅、營(yíng)業(yè)稅、評(píng)估費(fèi)等；受讓方：土地使用權(quán)變更登記費(fèi)、地籍測(cè)繪費(fèi)、工本費(fèi)、印花稅等；契稅由交易雙方共同承擔(dān)）。（5）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)從轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起30日內(nèi)辦理過(guò)戶手續(xù)和權(quán)屬變更登記(dēngjì)并領(lǐng)取《國(guó)有土地使用證》。共三十頁(yè)（二）購(gòu)買(mǎi)通過(guò)劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)基本方法是采用先由擁有劃撥土地(tǔdì)的企業(yè)辦理有關(guān)手續(xù)，補(bǔ)交出讓金，變?yōu)槌鲎層玫?，再轉(zhuǎn)讓。1．轉(zhuǎn)讓條件轉(zhuǎn)讓方各個(gè)主管機(jī)關(guān)的同意。2．轉(zhuǎn)讓程序：首先把劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地：①土地管理部門(mén)（劃撥轉(zhuǎn)為出讓）和計(jì)劃委員會(huì)、城市規(guī)劃部門(mén)等部門(mén)（改變土地用途）批準(zhǔn)；②簽訂土地使用權(quán)出讓合同；③補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金；④辦理土地登記手續(xù)。然后按照出讓土地的轉(zhuǎn)讓程序辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)完成轉(zhuǎn)讓。共三十頁(yè)由于劃撥土地轉(zhuǎn)讓過(guò)程中經(jīng)常存在一定程度的腐敗行為，造成國(guó)有資產(chǎn)流失。目前很多城市地方政府規(guī)定，國(guó)有劃撥土地?cái)M由原土地用途（比如工業(yè)用地）改變經(jīng)營(yíng)性用地（例如、商品房建設(shè)、商業(yè)等）或進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，由政府收購(gòu)后以招標(biāo)、拍賣(mài)(pāimài)、掛牌的方式重新確定土地使用者。換句話說(shuō)先賣(mài)給政府，由政府再賣(mài)。土地市場(chǎng)目前還并不完全規(guī)范，利用接手破產(chǎn)企業(yè)和經(jīng)營(yíng)困難企業(yè)的優(yōu)惠政策（各地均有鼓勵(lì)國(guó)企改革的地方政策），選擇有特殊政府背景的國(guó)有企業(yè)合作等，改變土地性質(zhì)、土地用途在很多地方仍是可行的。共三十頁(yè)利用國(guó)企改革機(jī)會(huì)，操作劃撥土地轉(zhuǎn)讓是個(gè)極為復(fù)雜的過(guò)程，往往涉及除國(guó)土資源行政管理部門(mén)、規(guī)劃管理部門(mén)、行業(yè)主管部門(mén)、企業(yè)各業(yè)務(wù)的相關(guān)主管部門(mén)、直至省市地方政府（甚至中央部委）等多方面、多級(jí)的審批，而且程序也不是完全一致，往往需要個(gè)案處理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者必須(bìxū)了解各級(jí)政府機(jī)構(gòu)的權(quán)限、熟悉各機(jī)關(guān)辦事流程，并且能夠正確處理國(guó)企改革過(guò)程中的部門(mén)利益平衡、個(gè)人利益平衡才有可能取得成功。由于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代留下了大量的劃撥土地，而它們又掌握在各個(gè)國(guó)有企業(yè)（和其他國(guó)有單位）手中，認(rèn)真研究國(guó)有企業(yè)改革方向，把握國(guó)企改革帶來(lái)的機(jī)會(huì)，在很多地方仍然是房地產(chǎn)業(yè)的投資者們研究的主要課題之一，直接進(jìn)行土地交易僅僅是其中的一個(gè)最簡(jiǎn)單易懂的辦法，利用各種股權(quán)交易、合作開(kāi)發(fā)也可以到達(dá)取得土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的目的。共三十頁(yè)（三）通過(guò)購(gòu)買(mǎi)控股權(quán)的方式獲取土地簡(jiǎn)單的說(shuō)就是買(mǎi)企業(yè)，簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議并按規(guī)定辦理(bànlǐ)股權(quán)轉(zhuǎn)讓變更登記手續(xù)即可控制、管理整個(gè)企業(yè)。企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序相對(duì)土地轉(zhuǎn)讓辦理(bànlǐ)難度較小，而且股權(quán)交易監(jiān)管也沒(méi)有土地交易監(jiān)管?chē)?yán)格。而且可以節(jié)省相當(dāng)大量的稅費(fèi)（不繳契稅、控股不繳營(yíng)業(yè)稅）。交易程序，按照公司股權(quán)交易進(jìn)行，一般需要：（1）雙方互相考察并就企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)商達(dá)成一致；（2）雙方簽訂意向書(shū)；（3）清產(chǎn)核資（編制資產(chǎn)負(fù)債表、財(cái)產(chǎn)清單等）；（4）報(bào)紙上公告通知債權(quán)人（30日）；（5）正式簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同；（6）報(bào)批。按照企業(yè)性質(zhì)報(bào)相應(yīng)主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)（例如國(guó)有股權(quán)需要向國(guó)資委申請(qǐng)批準(zhǔn)）。（7）工商機(jī)關(guān)變更登記（法定代表人、股東等等）共三十頁(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓也存在著很多風(fēng)險(xiǎn)，為防止商業(yè)欺詐行為，必須在簽約前查清股權(quán)出讓方的真實(shí)資產(chǎn)負(fù)債情況（包括對(duì)外擔(dān)保等等），一般約定在簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議之前的切債權(quán)債務(wù)均由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)，如有可能，可以控股收購(gòu)（與全資收購(gòu)——兼并相比(xiānɡbǐ)，可以更好地規(guī)避隱性風(fēng)險(xiǎn)，又可免交營(yíng)業(yè)稅）。共三十頁(yè)（四）通過(guò)合作開(kāi)發(fā)獲取土地雖然有些開(kāi)發(fā)商或其他企業(yè)通過(guò)各種渠道已經(jīng)獲得了土地使用權(quán)，由于其資金問(wèn)題（有可能拿地很久還未繳清土地出讓金）、或者開(kāi)發(fā)實(shí)力(shílì)（有些開(kāi)發(fā)商僅僅形式上是開(kāi)發(fā)商，但是除了“拿地”其他都不專業(yè)）問(wèn)題，后續(xù)開(kāi)發(fā)的資金無(wú)法跟進(jìn)或無(wú)法正常開(kāi)發(fā)，有實(shí)力的企業(yè)可以與其合作開(kāi)發(fā)，開(kāi)展土地和資金的合作，也是獲取土地的一個(gè)重要途徑。合作開(kāi)發(fā)有以下兩種方式：共三十頁(yè)1．以合作開(kāi)發(fā)合同形式進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)：一方提供土地，另一方提供資金、技術(shù)、勞務(wù)等整合雙方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各要素合作進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，以某一方的名義開(kāi)發(fā)，依合同約定按比例分配收益或者直接分配產(chǎn)品（建成物業(yè)）。節(jié)省開(kāi)發(fā)時(shí)間和部分費(fèi)用，利益分配問(wèn)題容易導(dǎo)致法律糾紛。依照現(xiàn)行《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、這種合作是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，必須(bìxū)辦理相關(guān)轉(zhuǎn)讓手續(xù)?！冻擎?zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定：“未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓”。共三十頁(yè)合作開(kāi)發(fā)是一種整合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各要素的民事行為，由于合作建房是一種合法的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式，這就使其成為了規(guī)避土地轉(zhuǎn)讓限制條件的一種手段。必須注意，如果雙方通過(guò)合同的約定一方只提供資金而不參與項(xiàng)目的任何操作，只是在項(xiàng)目完成后取得一定數(shù)量的房屋作為回報(bào)，并且通過(guò)合同約定自己不承擔(dān)在該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中產(chǎn)生的任何風(fēng)險(xiǎn)及責(zé)任的，則是以形式上的聯(lián)合開(kāi)發(fā)達(dá)到實(shí)質(zhì)上企業(yè)相互之間融資的非法目的