2010年中國(guó)房地產(chǎn)政策分析

2010年中國(guó)房地產(chǎn)政策分析：一、政策篇豪新觀點(diǎn)：政府此次的政策調(diào)整并未能真正影響到房?jī)r(jià)未見(jiàn)明顯下調(diào)。出臺(tái)時(shí)間2010-01政策細(xì)則著力點(diǎn)嚴(yán)格二套房貸款管理，首付不得低于40%，加大房地產(chǎn)貸款窗口指;對(duì)二套房不再區(qū)分改善型和非抬高購(gòu)房門(mén)檻改善型，一概執(zhí)行40%首付2010-032010-042010-042010-062010-072010-092010-102010-11房地產(chǎn)業(yè)央企重組行業(yè)整頓再次抬高購(gòu)房門(mén)檻、加快住房保障房供應(yīng)金融杠桿、土地供應(yīng)、購(gòu)買(mǎi)準(zhǔn)入等各方面對(duì)樓市的投資、投機(jī)行為進(jìn)行了嚴(yán)厲打壓加快發(fā)展公共租賃住房打亂開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)節(jié)奏提高供應(yīng)嚴(yán)格土地競(jìng)買(mǎi)人資格審查，土地閑置一年以上競(jìng)買(mǎi)人及其控股股東將被禁止拿地。預(yù)售證制度調(diào)整人為提高供應(yīng)量打亂開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)節(jié)奏打亂開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)節(jié)奏抬高購(gòu)房門(mén)檻提高準(zhǔn)備金利率住房公積金個(gè)人住房貸款政策調(diào)整1、通過(guò)抬高購(gòu)房門(mén)檻來(lái)抑制購(gòu)房需求并不能打壓到房?jī)r(jià)但各個(gè)地區(qū)的標(biāo)桿樓盤(pán)所針對(duì)的客群皆為高端客群，金融手段對(duì)這部分客群的影響程度較低，這些項(xiàng)目的去化并不會(huì)因政策而受到較大影響。價(jià)格也沒(méi)有下跌的理由。而標(biāo)桿性項(xiàng)目?jī)r(jià)格在地區(qū)起了一個(gè)指導(dǎo)性作用。2、完善住房保障制度并不意味著增大了樓市供給保障房目標(biāo)人群為中低收入階層者，而一級(jí)商品房的購(gòu)買(mǎi)者經(jīng)濟(jì)實(shí)力大多在社會(huì)平均水平以上，因而此次大規(guī)模的保障房的建設(shè)主要針對(duì)社會(huì)低保人群，貧困人群，低收入者，農(nóng)民工，和一些收入較低的工薪階層。保障房建設(shè)對(duì)一手房市場(chǎng)的的直接影響非常有限的。3、人為加速地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)節(jié)奏實(shí)際上打亂了開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)節(jié)奏2010成交觸底、融資受阻、購(gòu)地需求及供應(yīng)高峰到來(lái)等四重壓力疊加作用日益顯現(xiàn)，使行業(yè)形勢(shì)更為嚴(yán)峻。全行業(yè)面臨多重挑戰(zhàn)，使得今后幾年的土地開(kāi)發(fā)節(jié)奏被明顯打亂。后續(xù)幾年土地開(kāi)發(fā)速度可能進(jìn)一步減緩。二、金融篇豪新觀點(diǎn)：高通脹預(yù)期使得房?jī)r(jià)的保值功能進(jìn)一步凸顯在現(xiàn)實(shí)性的通貨膨脹，持續(xù)且嚴(yán)重的負(fù)利率下，盡管目前房地產(chǎn)調(diào)控還在進(jìn)行中，但從確保財(cái)富保值或資產(chǎn)升值等角度而言，買(mǎi)房可能依然是有利可圖的。自8月底以來(lái)，正是基于日趨嚴(yán)重的通貨膨脹和糟糕的利率政策、看好購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的保值功能、調(diào)控下房?jī)r(jià)下降迄今依然有限而做出再次購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的決定，他們不在乎房?jī)r(jià)短期內(nèi)的漲跌，導(dǎo)致部分地區(qū)的成交量增長(zhǎng)，甚至出現(xiàn)了部分樓盤(pán)逆市漲價(jià)的現(xiàn)象和房?jī)r(jià)即將再次返漲的聲音。CPI指數(shù)2009/11--2010/12CPI指數(shù)走勢(shì)表1061051041031021011009998豪新觀點(diǎn)：融資渠道的受阻加深了行業(yè)的困難房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)對(duì)于外部融資的依賴性非常高。然而從國(guó)內(nèi)融資環(huán)境來(lái)看，從去年第三季度開(kāi)始，尤其是今年4月新政頒布以后，開(kāi)發(fā)商的國(guó)內(nèi)融資途徑遭遇圍堵。今年以來(lái)，各家房企紛紛選擇非常規(guī)渠道融資，一方面積極尋找海外合作伙伴、與外資銀行簽訂貸款，一方面通過(guò)高息公司債手段確保順利融資，國(guó)內(nèi)上市的公司也嘗試與各投資機(jī)構(gòu)成立基金的形式覓得資金支持。從上半年標(biāo)桿房企所獲融資渠道來(lái)看，外部融資所占比例超過(guò)80%下獲取資金支持的主要途徑。在此前提下，海外上市的房企資金方面具有較大優(yōu)勢(shì)。今年上半年新獲得融資的標(biāo)桿房企僅54房企的融資顯得尤為艱難，非上市公司獲得外部資金更是困難重重。在這一背景下，即使開(kāi)發(fā)商目前手握重金，離開(kāi)暢通的外部融資渠道后，想在逆市中求得生存發(fā)展仍顯得十分不易。綜上而言，資金鏈的收緊直接決定了企業(yè)對(duì)新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的投資熱情降低。中小開(kāi)發(fā)商融資手段銀行貸款面臨問(wèn)題123456四證、且項(xiàng)目建到一定程度后信托產(chǎn)品被嚴(yán)查利息高達(dá)20%以上企業(yè)被并購(gòu)地產(chǎn)信托民間融資股權(quán)合作基金貸款要求股權(quán)合作現(xiàn)房典當(dāng)?shù)盅喝?、市?chǎng)篇（土地市場(chǎng)）豪新觀點(diǎn)：開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆闇p弱2010年1-9月各月度住宅用地的推出量、成交量和溢價(jià)率均在4月出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)折，而“國(guó)十條”之后連續(xù)5個(gè)月無(wú)實(shí)質(zhì)性政策出臺(tái)(出臺(tái)的僅是一些綱領(lǐng)性的精神，而無(wú)具體操作措施)的局面則直接增加了市場(chǎng)預(yù)期的不確定性。1住宅用地供應(yīng)量逐漸趨穩(wěn)1-9月全國(guó)個(gè)城市住宅用地累計(jì)供應(yīng)量同比增加58%。2010年月，全國(guó)個(gè)城市累計(jì)供應(yīng)住宅用地30723.42010年7月土地市場(chǎng)供應(yīng)量略低于2009年74持在30002月受新年假期影響導(dǎo)致同比增幅略有下降之外，1-3月同比增幅保持高位運(yùn)行;自4月起，土地市場(chǎng)推出量同比增幅均保持在60%以下，7月以后，則維持在10%范圍以內(nèi)。9月，全國(guó)個(gè)城市共推出住宅用地3509.8萬(wàn)平方米，環(huán)比增加22%，同比增幅則僅4%。2成交量自4月起開(kāi)始低位徘徊%年1-9月，全國(guó)105個(gè)城市累計(jì)成交住宅用地22611.6萬(wàn)平方米，同比增加47%。從月度分布來(lái)看，月度成交量從422004兩個(gè)月更出現(xiàn)同比負(fù)增長(zhǎng)的現(xiàn)象。9月，全國(guó)105個(gè)城市共成交住宅用地2177.7萬(wàn)平方米，環(huán)比增加16%，同比則下降18%，成交量遠(yuǎn)低于上年同期水平。年月重點(diǎn)城市住宅用地累計(jì)成交情況）3住宅用地樓面均價(jià)現(xiàn)“雙谷底”，同比增幅下降趨勢(shì)明顯2010年各月樓面均價(jià)水平出現(xiàn)一系列波動(dòng)，形成“W形”的“雙谷底”走勢(shì)。從各月分布來(lái)看，1-4月，全國(guó)105個(gè)城市住宅用地樓面均價(jià)持續(xù)下降，由2175元/平方米下降到1526元/平方米，5月開(kāi)始略微走高，從而導(dǎo)致4月成為一個(gè)“谷底”;在5、6兩月的短暫“回暖”之后，時(shí)值新政“百日之期”的715041785元/平方米和2731年1-9月各月同比增量呈現(xiàn)出一種明顯的下降趨勢(shì)，同時(shí)也呈現(xiàn)出一種類似于“W形”的“雙谷底”走勢(shì)，谷底同樣是4月和7月。4住宅用地平均溢價(jià)水平持續(xù)下降，4月開(kāi)始低位運(yùn)行年1-9月全國(guó)105個(gè)城市住宅用地溢價(jià)率也呈現(xiàn)出一種與2009年完全相反的持續(xù)走低的現(xiàn)象，同比增幅自然也呈現(xiàn)出明顯的下滑趨勢(shì)。從各月分布來(lái)看，除8月微有上揚(yáng)以外，各月溢價(jià)率逐月下降的趨勢(shì)十分明顯。從同比變化看，前三個(gè)月保持高位運(yùn)行，溢價(jià)同比增幅分別為2066%、1517%和530%，4月則直降為78%，5月環(huán)比增幅僅達(dá)到5%，而6-9月則保持了同比負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。這表明在新政之后，開(kāi)發(fā)商拿地愈發(fā)理性，對(duì)于拿地成本的控制和目標(biāo)地塊品質(zhì)的要求也愈發(fā)嚴(yán)格，從而導(dǎo)致高品質(zhì)地塊頻頻交易，而總體溢價(jià)水平卻持續(xù)走低。(010年9月重點(diǎn)城市住宅用地溢價(jià)水平變化情況)（010年1至9月土地成交表）豪新觀點(diǎn)：開(kāi)發(fā)商預(yù)期收益降低新政對(duì)于2010年1-9月的土地市場(chǎng)交易造成相當(dāng)影響，但是政府的土地出讓金收入并沒(méi)有大幅減少，反而與去年同期相比大幅增加。其中，上海土地出讓金收入1114億元，已超過(guò)去年全年水平。①區(qū)。②出讓金同比大幅上漲，除杭州、寧波同比漲幅較小以外，其它城市漲幅均超過(guò)40%。③除杭州外，其它城市本期出讓金總額均超過(guò)上年全年出讓金總額的50%，其中7個(gè)城市本期土地出讓金總額已經(jīng)達(dá)到或超過(guò)上年全年水平。（2010年1-9月全國(guó)土地出讓金總額前十城市排行榜）豪新觀點(diǎn)：優(yōu)質(zhì)地塊仍受青睞（2010年1-9月全國(guó)成交住宅用地總價(jià)前十排行榜）新政對(duì)于土地市場(chǎng)的交易造成了一定程度的沖擊，但是熱點(diǎn)地區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊仍舊備受開(kāi)發(fā)商青睞。除天津、福州和佛山的三宗住宅用地外，其它地塊均為于一線城市或沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，樓面均價(jià)比較高。①1-9月總價(jià)前十地塊有6的“金九月”。這一方面表明新政的沖擊導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商拿地策略趨于謹(jǐn)慎，同時(shí)在長(zhǎng)達(dá)5個(gè)月的政策空轉(zhuǎn)之后，“地王”現(xiàn)象又有所抬頭。②1-9月成交總價(jià)前十的地塊，體量都比較大，規(guī)劃建筑面積均在13萬(wàn)平方米以上，規(guī)劃建筑面積最大的地塊更是高達(dá)301萬(wàn)平方米。③均接近或超過(guò)萬(wàn)元。④從分布區(qū)域上看，分布比較集中，其中，4宗位于環(huán)渤海區(qū)域，4宗位于長(zhǎng)三角區(qū)域，2宗位于珠三角區(qū)域。⑤從用地性質(zhì)上看，成交總價(jià)前十的地塊除黃浦江沿岸E18地塊(9-3)地塊外，均為商住混合用地。⑥一線城市占據(jù)半壁江山，成交總價(jià)前十的地塊中有5宗位于一線城市，其中，2宗位于上海，3宗位于北京。可見(jiàn)，一線城市優(yōu)質(zhì)地塊仍舊備受開(kāi)發(fā)商青睞。⑦業(yè)均榜上有名，沒(méi)有一家中小企業(yè)上榜。市場(chǎng)篇（一手房市場(chǎng)）豪新觀點(diǎn)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)指數(shù)逐步回落1-11月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資42697億元，同比增長(zhǎng)36.5%，其中，商品住宅投資30022億元，增長(zhǎng)34.2%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為70.3%。11月當(dāng)月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資4628億元，增長(zhǎng)36.7%。但每個(gè)月的開(kāi)發(fā)速度在逐步放緩。豪新觀點(diǎn)：新房開(kāi)工速度逐步放緩1-1138.4314.51億平方米，增長(zhǎng)48.7%；房屋竣工面積4.85億平方米，增長(zhǎng)9.6%，其中，住宅竣工面積3.93億平方米，增長(zhǎng)7.1%。但月當(dāng)月，房屋新開(kāi)工面積1.34億平方米，同比下降17.4%；本月新開(kāi)工面積20000150001000050000二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月豪新觀點(diǎn)：商品房銷售速度扔在增長(zhǎng)1-118.251-100.7中，商品住宅銷售面積增長(zhǎng)7.4%，辦公樓增長(zhǎng)25.9%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增長(zhǎng)35.2%。1-11月，商品房銷售額4.231-10月提高0.2公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房分別增長(zhǎng)48.4%和50.2%。1110113834萬(wàn)平方5286102104.1%。商品房去售情況1000080006000400020000二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月豪新觀點(diǎn)：全國(guó)商品房銷售價(jià)格仍在緩慢增長(zhǎng)11個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲100.9漲0.3%。111.3商品住宅銷售價(jià)格上漲10.4%，其中普通住宅銷售價(jià)格上漲9.4%，高檔住宅銷售價(jià)格上漲14.1%；經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格上漲1.0%。與上月相比，商品住宅銷售價(jià)格上漲0.4%，其中普通住宅銷售價(jià)格上漲0.3%，高檔住宅銷售價(jià)格上漲0.7%；經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格上漲0.1%。(圖)市場(chǎng)篇（二手房市場(chǎng)）豪新觀點(diǎn)：全國(guó)二手房銷售價(jià)格也在緩慢增長(zhǎng)11月份，二手住宅銷售價(jià)格同比上漲5.6%，漲幅比0.3個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.3%，比10月份擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。（圖）市場(chǎng)篇（房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格）豪新觀點(diǎn)：目前的樓價(jià)依然得到有力支撐目前，樓價(jià)得到有力支撐的幾個(gè)因素有：素。第二、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。各城市都在為經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行各項(xiàng)規(guī)劃，比如環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈、海南島國(guó)際旅游島、前海計(jì)劃單列等，這些規(guī)劃改變了對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期，成為樓價(jià)上漲的隱形因素。第三、市場(chǎng)的預(yù)期。這是支撐樓市成交量和成交價(jià)的核心力量。從2007-2008年的調(diào)控中大家得到一個(gè)結(jié)論，那就是即使調(diào)控讓樓價(jià)下來(lái)了，過(guò)不了多久還是會(huì)漲回來(lái)的，而且時(shí)間不會(huì)太長(zhǎng)。市是最好的投資渠道。萬(wàn)美元到100萬(wàn)美元資產(chǎn)的個(gè)人)的財(cái)富，在過(guò)去五年內(nèi)，以年均超過(guò)12%的增長(zhǎng)率增長(zhǎng)。就目前而言，這些房地產(chǎn)價(jià)格的支撐因素并沒(méi)有結(jié)構(gòu)性改變，房地產(chǎn)價(jià)格仍得到有力支撐。預(yù)測(cè)篇（后續(xù)政策可能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響）豪新觀點(diǎn)：房產(chǎn)稅對(duì)房產(chǎn)價(jià)格影響有限部、東部到全國(guó)，分別為0.1018、0.0818、0.0618、0.0479；對(duì)商業(yè)用房?jī)r(jià)格的影響系數(shù)分別為0.0512、0.0271、0.0187、0.0069。實(shí)證研究的結(jié)果表明，房產(chǎn)稅開(kāi)征會(huì)使房?jī)r(jià)微量下跌，房產(chǎn)稅開(kāi)征與房地產(chǎn)價(jià)格為負(fù)相關(guān)。注：對(duì)稅基的處理，為