2010年9月30日哈爾濱房地產(chǎn)初調(diào)報(bào)告

刪除的內(nèi)容:房地產(chǎn)商域網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載帶格式的:兩端對(duì)齊哈爾濱房地產(chǎn)初調(diào)報(bào)告2010年9月30日刪除的內(nèi)容:房商網(wǎng)-全國(guó)最低價(jià)銷(xiāo)售《2010房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》聯(lián)系QQ：1053527879刪除的內(nèi)容:房地產(chǎn)商域網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載一、城市概況1.1城市概況1.1.1城市簡(jiǎn)介哈爾濱是黑龍江省省會(huì)，是我國(guó)東北北部政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，是中國(guó)省轄市中面積最大、人口居第二位的特大城市，地處東北亞中心位置，被譽(yù)為歐亞大陸橋的明珠，是第一條歐亞大陸橋和空中走廊的重要樞紐。全市土地面積5.317086302平方公里。全市戶籍總?cè)丝?92萬(wàn)人，區(qū)人口475萬(wàn)人。2009年，全年國(guó)民生產(chǎn)總值3258億元；財(cái)政一般預(yù)算總收入338.4億元，其中地方財(cái)政一般預(yù)算收入193.4億元；城市居民家庭年人均可支配收入15887元。圖1.1哈爾濱市位置圖1圖1.2黑龍江省地圖2圖1.3哈爾濱市地圖3圖1.4哈爾濱市區(qū)各區(qū)位置圖1.1.2經(jīng)濟(jì)指標(biāo)國(guó)民生產(chǎn)總值3500.03000.02500.03258.12868.22436.82094.11830.42000.01500.01000.0500.00.020052006200720082009圖1.5國(guó)民生產(chǎn)總值單位：億元4圖1.6固定資產(chǎn)投資單位：億元財(cái)政一般預(yù)算總收入400.0350.0300.0250.0200.0150.0100.050.0338.4280.5224.0192.3170.90.020052006200720082009圖1.7財(cái)政一般預(yù)算總收入單位：億元地方財(cái)政預(yù)算總收入250.0200.0150.0100.050.0193.4164.0132.0118.3103.10.020052006200720082009圖1.8地方財(cái)政預(yù)算總收入單位：億元5圖1.9人均可支配收入單位：元圖1.10房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資單位：億元圖商品房施工面單位：萬(wàn)平方米6圖1.12房屋累計(jì)竣工面積單位：萬(wàn)平方米圖1.13銷(xiāo)售房屋面積單位：萬(wàn)平方米圖1.14住宅銷(xiāo)售面積單位：萬(wàn)平方米7圖1.15人均居住面積單位：平方米平均房?jī)r(jià)6000.05000.04000.03000.02000.01000.00.05036.04060.03144.02620.02472.020052006200720082009圖1.16平均房?jī)r(jià)單位：元平方米通過(guò)以上圖表顯示，哈爾濱市的經(jīng)濟(jì)在近五年內(nèi)是穩(wěn)定增長(zhǎng)的，在房地產(chǎn)方面，房地產(chǎn)投資和施工面積也是穩(wěn)步上升，居民生活水平不斷改善，人均居住面積穩(wěn)定增長(zhǎng)。由于金融危機(jī)的影響，2008年的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)竣工面積和銷(xiāo)售面積下降的情況，但是在2009年重新活躍，實(shí)現(xiàn)了快速回升?？傮w來(lái)說(shuō)，哈爾濱經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，房地產(chǎn)發(fā)展也較為迅速。81.1.3圖1.17哈爾濱市規(guī)劃圖哈爾濱發(fā)展的總體目標(biāo)是超越自我、再塑形象、奮起追趕、努力晉位，把哈爾濱建設(shè)成為現(xiàn)代化大都市。發(fā)展思路是要在全省發(fā)揮好“經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱、科技創(chuàng)新的先導(dǎo)、城鄉(xiāng)建設(shè)的表率、服務(wù)全省的平臺(tái)”四個(gè)方面“龍頭”作用。哈爾濱在未來(lái)發(fā)展的歷史進(jìn)程中，將加快“一江居中、兩岸繁榮”的開(kāi)發(fā)建設(shè)步伐，實(shí)現(xiàn)以水興城、以水富城、以水麗城，打造濱水名城的目標(biāo)。具體內(nèi)容是：北躍、南拓、中興、強(qiáng)縣。在江北搭建研發(fā)和產(chǎn)業(yè)化平臺(tái)。打造原生態(tài)的萬(wàn)頃松江濕地，建設(shè)松花江至呼蘭河區(qū)域的“兩縱、四橫、十八湖”的北國(guó)水城水系，抓好科技創(chuàng)新城等幾個(gè)重點(diǎn)區(qū)建設(shè)。南拓：即依托平房區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)現(xiàn)有的工業(yè)基礎(chǔ)，整合周邊地區(qū)的工業(yè)園區(qū),用20年時(shí)間，打造一個(gè)工業(yè)特色鮮明、新興產(chǎn)業(yè)集聚、城市功能完備、城市設(shè)計(jì)現(xiàn)代、區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的國(guó)際現(xiàn)代生態(tài)工業(yè)新城區(qū)。4個(gè)老城區(qū)現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)，針對(duì)老城區(qū)交通、環(huán)境、衛(wèi)生等方面存在的問(wèn)題，將大力實(shí)施基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，全面提升老城區(qū)9交通承載功能、生態(tài)環(huán)境質(zhì)量、城區(qū)市容面貌、生活居住水平、日常管理效能和輻射帶動(dòng)能力，使主城區(qū)建設(shè)“一年初見(jiàn)成效，三年大見(jiàn)成效”，展現(xiàn)和樹(shù)立干凈、文明、有序的現(xiàn)代化大都市形象，再現(xiàn)哈爾濱歐陸風(fēng)情、濱江親水的獨(dú)特魅力。資本向重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)集中，加快“城鄉(xiāng)一體化、縣域工業(yè)化、農(nóng)村城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化”進(jìn)程，形成“強(qiáng)縣率先突破、中等縣迅速崛起、弱縣加速追趕”的縣域發(fā)展新局面。用城市的發(fā)展帶動(dòng)農(nóng)村的發(fā)展，用縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展推進(jìn)城市化進(jìn)程。使各縣的發(fā)展走在全省的前列，一縣一策，實(shí)施強(qiáng)縣戰(zhàn)略，市縣同步，實(shí)現(xiàn)全市的大發(fā)展、快發(fā)展。1.2地塊區(qū)位情況1.2.1圖1.18南崗區(qū)位置圖意向地塊位于哈爾濱市南崗區(qū)，南崗區(qū)位于哈爾濱市城區(qū)地勢(shì)的最高點(diǎn)，轄區(qū)面積182.87平方公里，戶籍人口101.09萬(wàn)人。轄17個(gè)街道辦事處、134個(gè)社區(qū)、1個(gè)鄉(xiāng)、1個(gè)鎮(zhèn)、23個(gè)行政村，省委、省政府也坐落在該區(qū)。通過(guò)以下關(guān)于哈爾濱市各區(qū)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)情況的圖表可以看出，南崗區(qū)是哈爾濱市最重要的經(jīng)濟(jì)核心區(qū)域。10圖1.192009年哈爾濱市各區(qū)生產(chǎn)總值圖1.202009年哈爾濱市各區(qū)經(jīng)濟(jì)情況南崗區(qū)作為一個(gè)具有完善的基礎(chǔ)設(shè)施配套和密集人口的成熟城區(qū)，南崗區(qū)擁有大規(guī)模的商業(yè)街區(qū)和特色的電子商業(yè)街。其中電子商業(yè)街有兩條，分別為依托哈爾濱工程大學(xué)的船舶電子世界一條街和依托哈爾濱工業(yè)大學(xué)的教化電子一條街。有“哈爾濱中關(guān)村”之稱(chēng)的南通大街是哈爾濱最早的電子一條街，依托哈爾濱工程大學(xué)，與文化公園、極樂(lè)寺毗鄰，主要有船舶電子大世界、泰山電子城、計(jì)算機(jī)大市場(chǎng)和南通電子城。依托哈爾濱工業(yè)大學(xué)的另一條電子商業(yè)街是教化街，主要有教化電子大世界、百腦匯和哈工大科技市場(chǎng)等電子商場(chǎng)。目前，這兩條電子商業(yè)街都有一定的規(guī)模，配套成熟并且物業(yè)完善，但是缺少有全國(guó)連鎖性規(guī)模，專(zhuān)業(yè)而系統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)模式，有強(qiáng)大聚合力，良好的環(huán)境，合理的配套設(shè)施綜合性一站式電子商場(chǎng)，整個(gè)電子商業(yè)街有一定升級(jí)空間。1.3城市概況小結(jié)哈爾濱市建成區(qū)面積302992積約792平方公里，戶籍總?cè)丝?762009年的商品房均價(jià)5036元/平方米，高于沈陽(yáng)的4124元/平方米。12二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2.1總體情況2.1.1今年上半年哈爾濱市固定資產(chǎn)保持高速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資完成76.3億元，同比增長(zhǎng)22.1%，哈爾濱市房地產(chǎn)價(jià)格比上年同期上漲6.8%。2.1.2表2.1項(xiàng)目名稱(chēng)溪樹(shù)庭院2010年上半年哈爾濱市房產(chǎn)地新增項(xiàng)目面積單位：萬(wàn)平方米所屬區(qū)域南崗—哈西南崗—哈西南崗—哈西香坊區(qū)總建筑面積54.66（重點(diǎn)項(xiàng)目，后面加以詳細(xì)介紹）漢城國(guó)際博奧現(xiàn)代城南郡新城11.32437.23陽(yáng)光綠色家園恒祥首府南崗區(qū)11.2南崗區(qū)13傲城國(guó)際南崗區(qū)7.3師大嘉園利民12保利·水韻長(zhǎng)灘保利·公園九號(hào)悅山國(guó)際松北區(qū)70（保利南方置業(yè)，香港上市公司）松北區(qū)28（保利南方置業(yè)，香港上市公司）經(jīng)開(kāi)區(qū)4453.1321南極國(guó)際道外區(qū)上和城道外區(qū)哈市上半年新增加項(xiàng)目13375.84109萬(wàn)平，松北其次，新增面積98萬(wàn)平，道外位居第三，新增面積74萬(wàn)平。圖2.12010年上半年哈爾濱市各區(qū)新增項(xiàng)目情況13隨著哈市市區(qū)面積逐漸減少，哈爾濱政府的供地開(kāi)始向非成熟居住區(qū)擴(kuò)張，上半年的商品房供應(yīng)量中，新興居住區(qū)的累計(jì)百分比達(dá)到55%左右，傳統(tǒng)的居住區(qū)新增項(xiàng)目較少。哈爾濱2008年以后，供地外延的趨勢(shì)更加明顯，從土地的出讓價(jià)格上來(lái)看，新增項(xiàng)目的土地成本也將縮減，而地價(jià)的減少對(duì)房?jī)r(jià)的回歸顯然有巨大的促進(jìn)作用。故我們可以認(rèn)為，哈市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的上漲幅度將得到控制。表2.22010年上半年哈爾濱市土地市場(chǎng)供應(yīng)情況供地區(qū)域道里區(qū)道外區(qū)呼蘭區(qū)松北區(qū)㎡）規(guī)劃建筑面積（萬(wàn)㎡）用地屬性住宅、商服住宅、商服住宅、商服住宅、商服0.7827.319.272.954.26785.3822.333.54從供地面積來(lái)看，哈爾濱土地供應(yīng)也秉承了“北躍西擴(kuò)、南延?xùn)|優(yōu)”的城市規(guī)劃思想，以城市規(guī)劃的角度來(lái)規(guī)范城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展走向，通過(guò)逐步的將居民區(qū)外延，擴(kuò)大城市規(guī)模，來(lái)緩解城市中心居住壓力。可以斷定，5年以內(nèi)，城市供地將以哈西、群利、松北、呼蘭四個(gè)區(qū)域?yàn)橹鳎鞘泻诵膮^(qū)將只是舊城改造和極少部分土地的出讓。從已取得的數(shù)據(jù)分析，哈爾濱房地產(chǎn)價(jià)格比較穩(wěn)定，未有大起大落。表2.3哈爾濱市商品房銷(xiāo)售情況2009年2009年2009年92009年2009年2009年時(shí)期7月8月月10月90311月411112月1608套數(shù)面積30901518353727.1916.9729.0011.2539.8815.48（萬(wàn)㎡）金額8.4572816.45718810.0370364.39694512.4073456.337435（億）均價(jià)2010年2010年2010年32010年2010年52010年時(shí)期1月2月月4月月6月套數(shù)面積41711468307014313433122747.1314.7638.0713.8534.4412.48（萬(wàn)㎡）金額14.846.07007677784712.6680935.850743511.8479565.438286（億）均價(jià)14圖2.2哈爾濱市房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)圖2.1.3《2010年7月中國(guó)城市房?jī)r(jià)排行榜》中，哈爾濱市新房均價(jià)為7939元/平方米排名222009—2010年開(kāi)始活躍起來(lái)，并且處于一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的時(shí)期。2.1.4國(guó)家統(tǒng)計(jì)局哈爾濱調(diào)查隊(duì)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，8月份，哈爾濱房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲7.0%，高于十五個(gè)副省級(jí)城市平均水平0.6個(gè)百分點(diǎn)，按降序排列與沈陽(yáng)市并列第五位。調(diào)查顯示，哈爾濱新建房住宅價(jià)格同比上漲8.0%，高于十五個(gè)副省級(jí)城市平均水平0.36.5個(gè)百分點(diǎn)，比最低的廣州市高4.0個(gè)百分點(diǎn)。哈爾濱二手房住宅價(jià)格同比上漲0.2個(gè)百分點(diǎn)，按降序排列居第八位。比最高的大連市低5.9個(gè)百分點(diǎn)，比最低的長(zhǎng)春市高5.5個(gè)百分點(diǎn)。今年1—8月，哈爾濱銷(xiāo)售商品住房總量420萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)24.4%，平均銷(xiāo)售價(jià)格是5100元/平方米，相比沈陽(yáng)市的4244元/平方米，高出20.2%。152.2市場(chǎng)分析哈爾濱的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平比較落后，特別是商業(yè)地產(chǎn)，雖然哈爾濱市一線品牌非常齊全，高端購(gòu)買(mǎi)力很強(qiáng)，商業(yè)只有萬(wàn)達(dá)一家大型商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，另外有另一家本土的大商集團(tuán)，以及在東北較著名的高端商業(yè)卓展商場(chǎng)。2.2.1哈爾濱商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平相對(duì)落后，近期進(jìn)駐的知名地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只有華潤(rùn)（2010年8月簽約）和保利。對(duì)意向地塊而言，區(qū)域商業(yè)氣氛比較濃，但是商業(yè)形式比較單一，可從周邊商圈中競(jìng)爭(zhēng)突圍，需走差異化路線。在資金運(yùn)轉(zhuǎn)和投資回報(bào)合理的情況下，盡量多的持有物業(yè)，這樣可以更加有序、有規(guī)劃的經(jīng)營(yíng)，并且后期的回報(bào)率會(huì)比較可觀。2.2.2公寓市場(chǎng)7—84000元/平—20000元/平不等。地段的不同，對(duì)公寓項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格的影響比較大，市中心的南崗區(qū)，是公寓項(xiàng)目相對(duì)比較集中的區(qū)域，尤其是會(huì)展中心周?chē)捻?xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格都比較高，超過(guò)12萬(wàn)元/平方米，區(qū)內(nèi)其他地方的公寓平均價(jià)格也基本在7000元/平方米以上，市區(qū)內(nèi)其他區(qū)的價(jià)格略低，而城區(qū)周邊地區(qū)也有少量公寓項(xiàng)目，價(jià)格多在4000元/平方米左右。本地區(qū)公寓競(jìng)品少，潛在需求較大，適宜規(guī)劃小戶型公寓，總價(jià)較低，容易吸引經(jīng)濟(jì)能力有限的初次置業(yè)者及部分投資客，風(fēng)險(xiǎn)較小。產(chǎn)品定位看，公寓需注重公共空間品質(zhì)，提升項(xiàng)目形象及價(jià)值。2.2.3住宅市場(chǎng)據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局哈爾濱調(diào)查隊(duì)調(diào)查顯示，今年1—8月，哈爾濱銷(xiāo)售商品住房總量420萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)24.4%，平均銷(xiāo)售價(jià)格是5100元/平方米，而市區(qū)房?jī)r(jià)，特別是新增商品房?jī)r(jià)格均在7000元/平方米以上，同比增長(zhǎng)7.0%。意向地塊地處市中心，地塊周邊的從業(yè)人員將消化大部分住宅產(chǎn)品，以高級(jí)白領(lǐng)、個(gè)體經(jīng)商者、公務(wù)員、年輕人為主，多為第一次置業(yè)，另外，也會(huì)吸引中高端投資者，所以建議多提供小戶型住宅產(chǎn)品。2.3代表性項(xiàng)目介紹2.3.1商業(yè)項(xiàng)目哈爾濱教化電子大世界位于哈爾濱市南崗區(qū)松花江街139高科技發(fā)展的黃金地帶，比鄰哈爾濱工業(yè)大學(xué)。建筑面積33000一層至六層為教化電子大世界賣(mài)場(chǎng)，七至二十層為寫(xiě)字樓，賣(mài)場(chǎng)建筑面積為18000平方米，使用面積為10000平方米，寫(xiě)字樓建筑面積15000平方米。172.3哈爾濱教化電子大世界位置圖圖2.4哈爾濱教化電子大世界外景圖18表2.4業(yè)態(tài)哈爾濱教化電子大世界信息表租金（元/平/樓層負(fù)11出租率（%）月）面積平方米）3——15二手電腦筆記本電腦、數(shù)碼100——150100100300——5005——1523456數(shù)碼240——350200——300180——220100——130300——35060——80（含物業(yè)費(fèi)）5——1010——1510——203——1010——15100100100100100DIY辦公耗材美食廣場(chǎng)7—20寫(xiě)字樓30——10090圖2.5哈爾濱百腦匯位置圖183-191號(hào)。地處哈爾濱市區(qū)繁華街道西大直32453平方米；該項(xiàng)目總建筑面積102530平方米。百腦匯哈爾濱店地下二、三層作為停車(chē)場(chǎng)，面積為8,353109個(gè)車(chē)位。19圖2.6表2.5哈爾濱百腦匯實(shí)景圖哈爾濱百腦匯信息表出租率樓層業(yè)態(tài)租金（元/平/月）面積平方米）10—3005—20（%）10095負(fù)1美食廣場(chǎng)100—150240—3501234筆記本電腦、數(shù)碼數(shù)碼DIY150—2205—1090120—18010—1580耗材100—12010—20702007年10月開(kāi)盤(pán)6450年9月二手成交價(jià)1.5—1.8萬(wàn)物業(yè)費(fèi)：1.2元A、B座戶型：68—140、C座戶型：27—686—28住宅2.3.2公寓項(xiàng)目表2.6哈爾濱市主要公寓項(xiàng)目表位置項(xiàng)目名稱(chēng)99號(hào)公館道里區(qū)尚志大街與兆麟街之間會(huì)展新城冬奧村南崗區(qū)長(zhǎng)江路與泰山路交匯(會(huì)展中心旁)12000均金域藍(lán)城澗橋西畔壹品新境南崗區(qū)哈西大街1號(hào)7000均6400起哈西新區(qū)哈爾濱大街與復(fù)旦街交匯處南崗哈西新區(qū)哈爾濱大街與南興路交匯處6280起歐美亞世界陽(yáng)光松北區(qū)祥安北大街與龍軒路交匯處4300均4200起4000起托斯卡納濱才城利民開(kāi)發(fā)區(qū)利民大道東側(cè)江北利民開(kāi)發(fā)區(qū)學(xué)院路202.3.3住宅項(xiàng)目圖2.7金色萊茵外景圖表2.7金色萊茵信息表項(xiàng)目名稱(chēng)均價(jià)金色萊茵10000元/平方米價(jià)格詳情開(kāi)發(fā)商目前18500元/平方