房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目可行性研究報告

富寧中浩水岸花園 一、項目名稱及項目建設(shè)單位 1二、工作依據(jù) 1三、研究范圍 1 2五、建設(shè)單位、施工單位概況 2六、項目建設(shè)地點 3七、建設(shè)規(guī)模 3八、物業(yè)管理 3九、建設(shè)實施計劃 4十、投資估算 4十一、資金籌措 4十二、經(jīng)濟(jì)和社會效益 4第二章項目建設(shè)的必要性 一、推進(jìn)新城區(qū)建設(shè)，增強帶動輻射作用 5二、建設(shè)西南橋頭堡 三、推動城鎮(zhèn)化，構(gòu)建完善的縣城城市功能 5四、推動市政建設(shè)與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展 6五、增加就業(yè)空間，增加城鄉(xiāng)居民收入，保持社會穩(wěn)定6六、經(jīng)營城市，開辟市政建設(shè)新局面錯誤！未定義書簽。富寧中浩水岸花園第三章商住房市場供求分析 一、房地產(chǎn)供給狀況 8二、房地產(chǎn)市場需求的預(yù)測 8第四章建設(shè)條件與建設(shè)選址 一、建設(shè)單位概況 二、建設(shè)選址 三、自然條件 四、基礎(chǔ)設(shè)施條件 第五章規(guī)劃設(shè)計方案 一、建設(shè)規(guī)模 二、指導(dǎo)思想 三、規(guī)劃原則 第七章項目實施進(jìn)度與施工保證措施 一、項目實施進(jìn)度 二、施工保證措施 第八章環(huán)境影響評價 一、環(huán)境條件調(diào)查 二、施工期環(huán)境影響分析 三、項目建成后環(huán)境影響影響分析 第九章勞動安全衛(wèi)生與消防 一、勞動安全衛(wèi)生 富寧中浩水岸花園二、消防設(shè)施 第十章、組織機構(gòu)與人力資源配置 一、組織機構(gòu)設(shè)置 二、勞動定員 三、員工培訓(xùn) 第十一章投資估算與資金籌措 一、投資估算 二、資金籌資方案 一、編制依據(jù)及說明 二、銷售收入估算 三、總成本費用估算 四、營業(yè)稅金及附加費、經(jīng)營利潤估算 五、財務(wù)盈利能力分析 八、不確定性分析 九、財務(wù)結(jié)論 富寧中浩水岸花園一、項目名稱及項目建設(shè)單位2、建設(shè)性質(zhì)：新建3、項目建設(shè)單位：富寧縣中浩房地產(chǎn)投資有限公司通訊地址：富寧縣新華鎮(zhèn)冷凍廠東側(cè)5、報告編制單位：富寧縣中浩房地產(chǎn)投資有限公司5、項目用地范圍內(nèi)現(xiàn)狀及周圍環(huán)境等基礎(chǔ)資料6、有關(guān)部門提供的證明和資料等三、研究范圍1、項目建設(shè)的必要性2、市場分析3、建設(shè)條件與選址4、規(guī)劃設(shè)計方案富寧中浩水岸花園5、物業(yè)管理6、環(huán)境保護(hù)與節(jié)能7、實施計劃與工程管理承擔(dān)8、投資估算與資金籌措9、經(jīng)濟(jì)效益和社會效益分析富寧縣中浩房地產(chǎn)投資有限公司根據(jù)富寧縣城市總體規(guī)劃和城市建設(shè)的發(fā)展情況，積極投資興建富寧縣水岸花園項目。公司組織工程技術(shù)人員，專門成立編寫《富寧縣水岸花園項目可行性研究報告》小組。該小組本著客觀、科學(xué)和對項目認(rèn)真負(fù)責(zé)的精神，對項目建設(shè)的必要性進(jìn)行了多方面的調(diào)查研究，會同有關(guān)部門，對項目建設(shè)方案進(jìn)行了認(rèn)真、細(xì)致的研究、討論，按照富寧縣房地產(chǎn)現(xiàn)狀和城市規(guī)劃的有關(guān)要求，并依據(jù)?？谑性O(shè)計院關(guān)于《富寧縣水岸花園建筑方案設(shè)計》確定了項目的建設(shè)規(guī)模和實施方案，在此基礎(chǔ)上編制了本可行性研究報告。五、建設(shè)單位概況富寧縣中浩房地產(chǎn)投資有限公司是一家具有法人資格，獨立核算，自負(fù)盈虧的有限責(zé)任公司，主營房地產(chǎn)開發(fā)。公司成立于2011年9月，地址為富寧縣新華鎮(zhèn)冷凍廠東側(cè)。注冊資金伍其中高級工程師1人，中級職稱7人，技術(shù)員12人，技術(shù)力量富寧中浩水岸花園較強，管理水平較高，尤其是公司董事長曾照遠(yuǎn)先生，業(yè)務(wù)素質(zhì)高，領(lǐng)導(dǎo)能力強，對市場認(rèn)識充分，善于把握機會，憑籍多年從事房地產(chǎn)開發(fā)的豐富經(jīng)驗，先后開發(fā)多個房地產(chǎn)項目，在房地產(chǎn)市場上獨樹一幟，取得了顯著的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。六、項目建設(shè)地點本項目位于富寧縣新華鎮(zhèn)新興社區(qū)那力小組（國道323線旁東臨富寧縣冷凍廠，西臨幸福家園小區(qū)，南臨普廳河，北臨323國道，地勢基本平坦，便于建設(shè)。該地段環(huán)境幽雅，市政設(shè)施配套齊全，交通通訊便捷，是理想的商業(yè)及家居勝地。七、建設(shè)規(guī)模富寧縣水岸花園項目規(guī)劃用地面積55100M2，,總建筑面積劃總居住戶數(shù)478戶,綠化覆蓋率41.2％，容積率1.2，建筑密度22％。項目建成后，將形成一個集商業(yè)超市、健身娛樂、游玩購物、市民居住于一體的布局合理、配套齊全、功能完善的該項目建成后，將通過招標(biāo)擇優(yōu)選擇一家物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)進(jìn)行物業(yè)管理，中標(biāo)公司應(yīng)嚴(yán)格按照《物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定，為居民和商家提供多層次、全方位、細(xì)致周到的物業(yè)管富寧中浩水岸花園九、建設(shè)實施計劃2015年12月竣工，完成商住樓建筑面積65684M2。十、投資估算水岸花園項目建設(shè)總投資15534萬元，其中：建安工程費3、其余資金通過房屋預(yù)售籌集資金解決11034十二、經(jīng)濟(jì)和社會效益該項目的開發(fā)建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策和富寧縣城市發(fā)展規(guī)劃，對于改善城市面貌，推進(jìn)富寧縣城市建設(shè),加快城市化進(jìn)程具有積極的作用，既提高和改善了居民的居住、投資環(huán)境條件，同時可帶富寧縣第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，項目完工后可實現(xiàn)利潤總額富寧中浩水岸花園一、推進(jìn)新城區(qū)建設(shè)，增強帶動輻射作用目前水岸花園北面為富寧縣城商貿(mào)集中地，街區(qū)繁華，經(jīng)營環(huán)境混亂，經(jīng)營場所檔次低，占街為市，占道為市，很不適人居的正常活動。嚴(yán)重存在臟、亂、差的現(xiàn)象。為加大市政設(shè)施建設(shè)力度，完善縣城城市功能，建成富寧縣水岸花園城商貿(mào)業(yè)、文化服務(wù)為主的綜合服務(wù)中心，改善居民居住環(huán)境，形成水岸花園商業(yè)、住宅、休閑、娛樂、民族特色小吃五大功能的綜合商住區(qū)，以推進(jìn)新城區(qū)建設(shè)，增強帶動輻射作用。二、推動城鎮(zhèn)化，構(gòu)建完善的縣城城市功能區(qū)屬中心城區(qū)的重要組成部分。片區(qū)建設(shè)有利于提高和推進(jìn)城鎮(zhèn)化水平。區(qū)域位置處于普廳河?xùn)|岸，自然環(huán)境優(yōu)越，具有與縣城協(xié)調(diào)銜接的自然條件和區(qū)位條件。當(dāng)前，縣城吸引大量來自靠近縣城的農(nóng)村農(nóng)民參與城市服務(wù)業(yè)和工業(yè)企業(yè)的非農(nóng)就業(yè)活動，具備農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移方向，水岸花園建設(shè)開辟商貿(mào)中心、文化娛樂中心和風(fēng)味美食中心，為片區(qū)附近的農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移和新城區(qū)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供良好的基礎(chǔ)。因此，水岸花園建設(shè)以建成商業(yè)、住宅、休閑、娛樂、民族特色小吃五大功能的綜合商住區(qū)。提高現(xiàn)有居民居住條件，改善生存環(huán)境，提高商貿(mào)富寧中浩水岸花園業(yè)檔次，改善經(jīng)營環(huán)境。同時帶動農(nóng)村居民進(jìn)城經(jīng)商，發(fā)展城市服務(wù)業(yè)，以及進(jìn)入工業(yè)企業(yè)務(wù)工，提高非農(nóng)產(chǎn)業(yè)比重，提高城市化水平。同時，規(guī)劃增加相應(yīng)的居民住房建設(shè)，為城鎮(zhèn)居民和進(jìn)城的農(nóng)民提供安居樂業(yè)的環(huán)境，切實推動城鎮(zhèn)化進(jìn)程，三、推動市政建設(shè)與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展富寧縣縣城所在地，是政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，市政建設(shè)水平直接體現(xiàn)全縣國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，兩者相互促進(jìn)，又互相制約，發(fā)達(dá)繁榮的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，對全縣國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到巨大的推動作用，以縣城發(fā)展帶動全面發(fā)展，實現(xiàn)城區(qū)一體化。水岸花園建設(shè)依托舊城區(qū)，促進(jìn)舊城區(qū)改造升級，促進(jìn)發(fā)展。舊城區(qū)改造建設(shè)固定資產(chǎn)投資本身就對國民經(jīng)濟(jì)具有拉動作用，形成新的經(jīng)濟(jì)增長點，更是促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要因素。同時，對擴大內(nèi)需，增強消費產(chǎn)生直接影響，隨著國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，加快市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善城市功能，擴大城市輻射能力，市政建設(shè)與國民經(jīng)濟(jì)良性互動，協(xié)調(diào)發(fā)展。四、增加就業(yè)空間，增加城鄉(xiāng)居民收入，保持社會穩(wěn)定農(nóng)民收入增長緩慢引起中央到地方政府的高度重視，解決農(nóng)民收入增長和提高城鎮(zhèn)居民收入的課題已刻不容緩，成為共識，是關(guān)系到擴大內(nèi)需政策實現(xiàn)與全面建設(shè)小康社會進(jìn)程的大事，事關(guān)改革、發(fā)展、穩(wěn)定的全局，事關(guān)擴大內(nèi)需和人民生活富寧中浩水岸花園水平進(jìn)一步改善與提高。水岸花園建設(shè)以商貿(mào)業(yè)、服務(wù)業(yè)、文化教育、娛樂休閑、房地產(chǎn)等城市服務(wù)行業(yè)為主要內(nèi)容，以三大中心為推動的中心城區(qū)，建成可吸納大量的勞動力就業(yè)，城市各類服務(wù)業(yè)具有就業(yè)空間大，就業(yè)靈活，就地轉(zhuǎn)移勞動力和增加城市居民就業(yè)具有實際意義，可以穩(wěn)步增加城鄉(xiāng)居民收入，富寧中浩水岸花園富寧縣位于云南省東南部，南與越南河江省接壤，東部和北部分別與廣西百色右江、西林、田林、那坡、靖西五縣（區(qū)）毗鄰，西與文山州的廣南、麻栗坡兩縣相連，地處兩國三省十縣結(jié)合部，國道323線貫穿縣境，是云南通往廣西、廣東等沿海地區(qū)的重要門戶。323國道和正在建設(shè)中的衡昆高速公路貫穿全境，是云南通往廣西、廣東等沿海地區(qū)的重要門戶。轄155352平方公里，其中山區(qū)面積占96%。二、房地產(chǎn)市場需求的預(yù)測伴隨著經(jīng)濟(jì)增長，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，盡管去年房價漲幅較大，但消費市場仍保持旺熱。2、從投資角度看由于股市出現(xiàn)低迷，國內(nèi)現(xiàn)有投資手段較少，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場成為投資的重要領(lǐng)域。由于房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險較小，因此在銀行銀根緊縮的條件下，銀行信貸的支持仍未減少，大大刺激了市場的需求。3、從消費結(jié)構(gòu)看富寧中浩水岸花園隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，居民住房消費觀念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費群體逐步擴大。4、從需求關(guān)系看為加快城市化進(jìn)程，富寧縣根據(jù)城市總體規(guī)劃，正加快舊力的情況下，單從住房需求分析，富寧縣每年人口增長拉動的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。以上這些良好的發(fā)展態(tài)勢為富寧縣水岸花園建設(shè)和銷售帶來良好的發(fā)展勢頭，其市場前景樂觀。富寧中浩水岸花園資金伍佰萬元?，F(xiàn)有職工28人，其中具有技術(shù)職稱的專業(yè)技術(shù)人員21人。經(jīng)營范圍主要是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。公司成立以來，認(rèn)真貫徹國家政策，緊緊抓住房地產(chǎn)開發(fā)這個龍頭，在各級政府、主管部門和金融機構(gòu)的大力支持下，一貫秉承“誠信、卓越、創(chuàng)新、一流”的經(jīng)營理念，堅持高起點、高品位、高標(biāo)準(zhǔn)，以優(yōu)雅的設(shè)計、精良的施工、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，為社會提供了高質(zhì)量的建筑產(chǎn)品，創(chuàng)造了良好業(yè)績，樹立本項目位于富寧縣中心地帶，東臨323國道，西臨普廳河，南臨農(nóng)地，北臨民宅，地勢基本平坦，便于建設(shè)。該地段環(huán)境幽雅，市政設(shè)施配套齊全，交通通訊便捷，是理想的商業(yè)及家三、自然條件1、地形、地貌、地質(zhì)等資料本項目場地相對舒緩，平坦開闊，屬于穩(wěn)定的地質(zhì)構(gòu)造單元。沿線地表為磚紅性壤土，含沙質(zhì)粘土。2、場地和地基的地震效應(yīng)富寧中浩水岸花園紅河州抗震設(shè)防烈度為7度，設(shè)計基本地震加速度值為0.15g，設(shè)計地震分組為第一組。3、水文、氣象資料富寧縣屬亞熱帶季風(fēng)氣候，春溫高于秋溫，雨熱同季，冬無毫米，年平均日照數(shù)1764小時，年均氣溫19.3攝氏度，形成“天然溫室”。地勢西南高而巖溶峰叢，東北低而土山起伏連綿，最高海撥1851.1米，最低海撥142米。境內(nèi)山高坡陡，地勢狹窄，山區(qū)面積占96%，石山區(qū)又占山區(qū)面積的三分之一。全縣800米以下海撥熱區(qū)面積3480平方公里，占國土總面積的1、交通：323國道及濱河路已成為城市主干道，該地塊成為交通便捷的商貿(mào)區(qū)，交通十分便捷。2、水：富寧城區(qū)現(xiàn)有的自來水廠，供水能力可滿足市區(qū)人民生活及生產(chǎn)用水，工程施工用水方便。3、電：富寧市政中心的電力由南方網(wǎng)供給，電網(wǎng)離擬建項富寧中浩水岸花園目較近，電力供應(yīng)方便，可滿足項目用電要求。4、通訊：自程控電話開通以來富寧縣郵電事業(yè)取得長足的發(fā)展，目前全市程控電話，移動電話，可與全國各地和世界各城市直接對話，信息溝通方便。小區(qū)內(nèi)設(shè)有排水管道，實行雨污水分流制，雨水匯集后就近排入市政雨水管網(wǎng)；污水由污水泵站打入至主干管，經(jīng)二級深化處理后，就近流入城市污水管道中。該項目的消防按照《建筑設(shè)計防火規(guī)范》和《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》設(shè)計、配置。富寧中浩水岸花園本項目規(guī)劃規(guī)劃用地面積55100M2，,總建筑面積65684M2，％，項目建成后，將形成一個集商業(yè)超市、健身娛樂、游玩購物、市民居住于一體的布局合理、配套齊全、功能完善的現(xiàn)代化住1、本著“以人為本”和以科技為先導(dǎo)的設(shè)計思想，以人為核心，以提高居住環(huán)境質(zhì)量和使用功能，滿足不同心理需求和豐富多彩的居住行為為目標(biāo)，努力創(chuàng)造一個經(jīng)濟(jì)合理、使用方便、建筑新穎、環(huán)境優(yōu)美且充滿良好文化氛圍和交往空間的現(xiàn)2、追求住宅經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。在保證高質(zhì)量居住環(huán)境的同時，注意合理提高開發(fā)效益，充分發(fā)揮該地段土地價值，更好地為居民服務(wù)。3、動用城市設(shè)計理論和方法，力求創(chuàng)造舒適、優(yōu)美、高雅的居住環(huán)境，賦予該項目濃郁的生活情趣和活力，建設(shè)富有現(xiàn)代化文明和具有富寧地方特色的住宅公寓。富寧中浩水岸花園三、規(guī)劃原則1、綜合考慮該項目所在地理位置的性質(zhì)、居住對象、生活習(xí)慣、文化習(xí)俗，結(jié)合周邊環(huán)境，因地制宜，合理布局，以人為中心，為居民創(chuàng)造舒適、安全、衛(wèi)生、優(yōu)美的居住環(huán)境。2、住所建設(shè)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)條件，當(dāng)前建筑業(yè)的發(fā)展動態(tài)，消費者的承受能力來確定各項合理的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，既能滿足當(dāng)前的實際需要，又具有一定的超前性和導(dǎo)向性。3、綜合考慮商業(yè)、綠化、居住、公建等與空間環(huán)境設(shè)計的內(nèi)在聯(lián)系，注重空間景觀的連續(xù)性和完整性。4、堅持社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益三個統(tǒng)一，在創(chuàng)造良好居住環(huán)境的前提下，努力節(jié)約用地，開發(fā)空間，采取新型建材，節(jié)約能源，使各項資源達(dá)到最佳配置。5、突出“整體性”，處理好整體與局部，留與發(fā)展之間的關(guān)系，重點要突出?？傮w布局考慮該項目的地理特點，在現(xiàn)狀基礎(chǔ)上因地制宜，統(tǒng)籌兼顧，合理布局，強調(diào)文化性和時代性，力求塑造安靜、舒適的生活環(huán)境。總體布局依據(jù)城市道路布局原有之特點，充分尊重原有城市商業(yè)活動的特性—商住樓模式。擬建成布局合理、建筑造型新穎的多層商住樓，住宅平行排列，并在靠近小區(qū)入口處設(shè)置車輛出入口，以避免車輛進(jìn)入社區(qū)內(nèi)部對居民形富寧中浩水岸花園以充分發(fā)掘造景中庭及共享集中綠化空間為出發(fā)點，通過建筑形體的布置形式形成極為開敞的小區(qū)花園，體現(xiàn)大公共空間的優(yōu)美環(huán)境的高品質(zhì)小區(qū)的規(guī)模效應(yīng)。2、住宅單體設(shè)計小區(qū)內(nèi)住宅單體設(shè)計新穎別致，造型典雅，色彩明快，以典雅、坡屋夢頂為基調(diào)，具有優(yōu)雅精致的現(xiàn)代建筑風(fēng)格。建筑分多層，其中沿街為商業(yè)用房，上部為標(biāo)準(zhǔn)層，層高為3米。為實現(xiàn)最好的區(qū)位有最大量化的住戶，最好的朝向、景觀處有最高檔的戶型，并有利于提高樓盤整體品質(zhì)，平面設(shè)計動靜有序，潔污分流，功能齊全適用，平面緊湊合理，既保證客廳、臥室有良好的朝向與通風(fēng)，也保證廚房、衛(wèi)生間能夠自然通風(fēng)、采光。同時住宅單體設(shè)計和施工充分利用新技術(shù)、新材料、新工藝，注重生態(tài)和環(huán)保要素，加強住宅智能化內(nèi)涵，走可持續(xù)發(fā)展道路，形成典型、豐富美觀的風(fēng)格形式。3、道路系統(tǒng)規(guī)劃小區(qū)人行主入口由西側(cè)進(jìn)入，規(guī)劃一個視野十分開闊、氣派的入口大門體現(xiàn)完整大社區(qū)的生活概念；由人行入口進(jìn)入小區(qū)后即展現(xiàn)超大景觀的小區(qū)花園，小區(qū)內(nèi)道路沿小區(qū)花園圍繞，到達(dá)每幢樓樓梯口，生活、交通十分便捷。富寧中浩水岸花園本項目突破以往小區(qū)綠化環(huán)境分散布局的方式，突出“以人為本”的設(shè)計理念，采取集中與分散相結(jié)合，以集中為主的布局方式，淡化組團(tuán)綠地，強化中心綠地，形成以“中心綠地-庭院綠地”為主的綠地系統(tǒng)。將中心綠地集中布置在小區(qū)中部，形成一個相對安靜不受車流干擾的中心游園，各庭院周圍設(shè)置綠地，營造出獨具特色的小區(qū)綠化環(huán)境景觀。5、景觀設(shè)計景觀環(huán)境的塑造是本區(qū)設(shè)計方案的重點之一。注重步行景觀的設(shè)計和對景設(shè)計，創(chuàng)造步移景異的景觀效果，保持空間景觀的連續(xù)性和完整性。居住區(qū)內(nèi)綠地，設(shè)置花絮、小品以及兒童娛樂設(shè)施等其它設(shè)計要素，空間或大或小，或分或聚，形式各異，突出主題和特色。6、空間環(huán)境空間環(huán)境的設(shè)計充分運用規(guī)劃設(shè)計手法，結(jié)合區(qū)商業(yè)、綠化、建筑小品等形成有規(guī)律、有變化、內(nèi)容豐富的空間序列，創(chuàng)造具有強烈序列感和明顯識別性的居住空間環(huán)境。既保持居住建筑的使用功能，又使空間環(huán)境具有吸引力。7、戶型選擇及主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)小區(qū)規(guī)劃在規(guī)劃設(shè)計及建筑風(fēng)格上充分體現(xiàn)“以人為本”富寧中浩水岸花園的設(shè)計理念，注重環(huán)境的營造并賦予其濃郁的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn)21世紀(jì)高品質(zhì)住宅區(qū)的風(fēng)貌。根據(jù)富寧多種消費對象的不同品位和要求，設(shè)計了多種戶型平面，各戶型設(shè)計中，臥室、客廳、餐廳、廚房等均有良好的采光和通風(fēng)效果。1.外墻：采用高級外墻涂料，局部面磚裝飾；2.屋面：現(xiàn)澆平屋面、斜屋面、節(jié)能材料；3.地面：水泥板面4.窗：戶外窗用彩色鋁合金推拉窗；5.門：分戶門為高級防盜、防火門，陽臺門為彩色鋁合金8.樓梯間：內(nèi)墻面及天棚水泥砂漿面層、涂料面層、樓梯富寧中浩水岸花園1.電視、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬2.電氣配置：開關(guān)、照明、插座、電表各一個；3.給水：變頻式供水系統(tǒng)，每戶獨立水表；4.排水：有組織排水，預(yù)設(shè)空調(diào)機專用冷凝水排水管。安全防范系統(tǒng)：家庭緊急報警系統(tǒng)、可視對講防盜門、車2)、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)65684套輛富寧中浩水岸花園小區(qū)項目物業(yè)管理擬通過招標(biāo)擇優(yōu)選擇一家物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)進(jìn)行管理,物業(yè)管理公司對該項目物業(yè)管理提前介入，積極推進(jìn)社會化、專業(yè)化、科學(xué)化、經(jīng)營型的物業(yè)管理體制，按照邊建邊管、建管結(jié)合的原則，在工程開發(fā)建設(shè)的全過程進(jìn)行熟悉、參與工程管理，保證工程質(zhì)量，做好物業(yè)管理的各項準(zhǔn)備工作，保證將來物業(yè)管理的有效運行。小區(qū)建成后，物業(yè)管理公司將嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)部頒發(fā)的《公等有關(guān)規(guī)定，本著“為民、便民、利民”的原則，對物業(yè)管理及配套設(shè)施進(jìn)行維護(hù)．保養(yǎng)，確保物業(yè)的正常運行；加強保衛(wèi)、治安的管理，為居民提供居住、生活環(huán)境安全保障；搞好物為周圍環(huán)境的清潔，做好綠化、草坪和花木的養(yǎng)護(hù)；做好管理費用的核收和使用管理；代收代交水、電等費用，保證按時供水、供電；搞好社區(qū)管理，創(chuàng)建健康文明的社區(qū)文化；定期走訪住戶了解情況，解決住戶提出的各種問題，協(xié)助政論進(jìn)行社會管理；為成民提供盡可能的全面服務(wù)；建立物業(yè)檔案，隨時掌握產(chǎn)權(quán)變動民政部維護(hù)牧業(yè)的完整和統(tǒng)一管理，努力為小區(qū)居民提供多層次．全方位．熱情周到的物業(yè)管理服務(wù)，創(chuàng)造一個舒適、優(yōu)美、潔靜、安全、方便、和諧的生活、居住環(huán)境。富寧中浩水岸花園富寧水岸花園工程項目建設(shè)期為3年，自該項目可行性研究報告完成后立即著手項目的初設(shè)編制及施工前的準(zhǔn)備工作。初設(shè)完成后，設(shè)計單位立即組織施工圖設(shè)計，通過招標(biāo)選定施工隊伍和材料供應(yīng)廠家，在工程監(jiān)理公司的監(jiān)理下，保證工程進(jìn)度，力求高速．優(yōu)質(zhì)地完成小區(qū)的建設(shè)。為了爭取時間，縮短工期，保質(zhì)保量完成工程，本項目決定采取平行施工方式。本項目總工期3年，工程計劃自2013年1工程開發(fā)建設(shè)進(jìn)度計劃安排如下：（5）2015年4月—10月給排水、電氣、消防等配套工程富寧中浩水岸花園二、施工保證措施為了保證本項目工程的建設(shè)進(jìn)度和質(zhì)量，擬采取以下措施：一是抓好規(guī)劃設(shè)計的招標(biāo)評優(yōu)，確定一個較高水平的規(guī)劃設(shè)計方案，使小區(qū)規(guī)劃布局合理、結(jié)構(gòu)清晰、空間序列明確，二是通過投標(biāo)競爭選定一批實力雄厚，管理上套，重視信譽，積極配合的施工隊伍和材料供應(yīng)廠家。三是實行工程監(jiān)理制，通過投標(biāo)選擇有實力的監(jiān)理公司對工程建設(shè)實行全方位．全過程監(jiān)理，從規(guī)劃到房屋銷售都要有專家參與，從而保證工程建設(shè)各個環(huán)節(jié)都得到科學(xué)有效的控制。四是實行優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，利用經(jīng)濟(jì)杠桿指質(zhì)量．目標(biāo)與施工單位的效益緊緊掛鉤，促其自覺地實行全面質(zhì)量管理，保證工程五是引入風(fēng)險機制，目標(biāo)責(zé)任制，從領(lǐng)導(dǎo)到每個職工都確定明確的責(zé)任目標(biāo)，交納風(fēng)險押金，根據(jù)目標(biāo)實施情況，獎優(yōu)富寧中浩水岸花園水岸花園項目提出“綠色生態(tài)社區(qū)”的概念。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，講究園藝設(shè)計，提倡健康住宅已是大勢所趨，有營造整體氣氛，形成了層次分明的景觀體系，同時設(shè)計師還十分注意尺度感，通過小型景質(zhì)將人的視線從高大的建筑物上轉(zhuǎn)移，從而減少了人的壓抑感。41.2%的綠化率保證了周圍良好的環(huán)境，建成后注重人文環(huán)境和人化控制，污染較少。自然景觀優(yōu)越、空氣清新、濕度適宜，夏季涼爽。二、施工期環(huán)境影響分析施工期的噪聲主要來源于包括施工現(xiàn)場的各類機械設(shè)備和物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼?。施工場地噪聲主要是施工機械設(shè)備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動噪聲，各施工階段的主要噪聲源及其聲級見表。聲級最大的是電鉆，可達(dá)115dB(A)。物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼曋饕歉魇┕るA段物料運輸車輛引起的噪聲，各階段的車輛類型及聲級見表。本項目運輸車輛安排時盡富寧中浩水岸花園富寧中浩水岸花園施工期揚塵主要來自土方的挖掘揚塵及現(xiàn)場堆放揚塵；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、磚等）的現(xiàn)場搬運及堆放揚塵；施工垃圾的清理及堆放揚塵；人來車往造成的現(xiàn)場道路施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護(hù)排水，以及各種車輛沖洗水。施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。2、施工期環(huán)境影響分析根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機械，這些機械的單體聲級一般均在8上，且各施工階段均有大量設(shè)備交互作業(yè)，這些設(shè)備在場地內(nèi)的位置，同時使用率有較大變化，因此很難計算其確切的施工場界噪聲，根據(jù)本工程施工量，按經(jīng)驗計算階段其各施工階段富寧中浩水岸花園由于土石方過程破壞了地表結(jié)構(gòu)，會造成地面揚塵污染環(huán)境，其揚塵量的大小與諸多因素有關(guān)，是一個復(fù)雜、較難定量通過對施工期環(huán)境影響的分析，施工期主要污染為噪聲與揚塵，為減少其環(huán)境污染，應(yīng)做到：①現(xiàn)場施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔，濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚塵污染，同時車輛應(yīng)限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車的進(jìn)出口，盡可能遠(yuǎn)離居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響；②施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁時不在夜深人靜時進(jìn)行，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保要求；③施工中不產(chǎn)生超標(biāo)富寧中浩水岸花園設(shè)施應(yīng)與項目的主題工程同時設(shè)計，同時施工，同時交付使用；④建筑垃圾及時清理，文明施工；地塊周圍建3米的簡易圍墻屏障，或在使用機械設(shè)備旁樹立屏障，減少施工機械的噪音。三、項目建成后環(huán)境影響影響分析本項目作為房地產(chǎn)開發(fā)項目，基本無工藝廢氣和生產(chǎn)廢水排放，因此污染源分析主要是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活富寧中浩水岸花園擬建項目勞動安全衛(wèi)生與消防的研究是在已確定的技術(shù)方案和工程方案的基礎(chǔ)上，分析論證在建設(shè)和生產(chǎn)過程中存在的1、危害因素和危害程度分析分析在生產(chǎn)或作用過程中可能對勞動者身體健康和生產(chǎn)安全造成危害的物品、部位、場所，以及危害范圍和程度。1)有毒有害物品的危害。對人體健康的危害程度以及造成職業(yè)性疾病的可能性2)危險性作業(yè)危害。分析高空、高濕、高壓作業(yè)，輻射、振動、噪音等危險性作業(yè)場所，可能造成對人身的危害。2、安全措施方案針對不同危害和危險性因素的場所，對危險部位和危險作業(yè)應(yīng)提出安全防護(hù)措施方案。根據(jù)火災(zāi)危險性類別，以“消防結(jié)合、以防為主”的原則組織消防。該項目的消防給水以城市自來水為主，消防設(shè)施按給水規(guī)范要求設(shè)置。該項目的消防應(yīng)按照《建筑設(shè)計防火規(guī)范》和《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》設(shè)計、配置。富寧中浩水岸花園合理、科學(xué)地制定管理方案，確定項目的組織機構(gòu)和配置人力資源是保證項目建設(shè)順利進(jìn)行、提高勞動率的重要條件。在制定管理方案時，我們對項目的組織機構(gòu)設(shè)置及人力資源及員工培訓(xùn)等內(nèi)容進(jìn)行了研究，比選優(yōu)化方案。本公司是有限責(zé)任公司,分為權(quán)力機構(gòu)和經(jīng)營管理機構(gòu)。最高權(quán)力機構(gòu)是執(zhí)行董事,實行執(zhí)行董事領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制,總經(jīng)理受執(zhí)行董事任聘,各部門分設(shè)經(jīng)理,負(fù)責(zé)組織公司的經(jīng)營管理活動。高級職員由執(zhí)行董事任聘。辦公室：1、負(fù)責(zé)公司文檔管理：可對公司的文檔進(jìn)行分類富寧中浩水岸花園2、負(fù)責(zé)內(nèi)部員工管理：對公司的內(nèi)部職員的個人資料進(jìn)行3、負(fù)責(zé)人力的招聘和錄用、調(diào)配和使用、人事的考核，晉升與獎懲，教育和培訓(xùn)工作。財務(wù)部：負(fù)責(zé)資金的籌集和管理；財務(wù)的核算和監(jiān)督以及資金的撥款和管理；交納各種稅務(wù)和上級管理費等，保證工程進(jìn)度和各項資金使用計劃。保安部：負(fù)責(zé)巡察報告、物資保護(hù)、停車場管理工作。采購部：負(fù)責(zé)做好材料、購配件、設(shè)備等物資的采購工作。3)編制或?qū)徍耸┕D預(yù)算。4)編制或?qū)徍酥饕牧?、半成品、設(shè)計計劃。5)對特殊項目或重要的項目的考察、參觀、學(xué)習(xí)及必要的2、物資準(zhǔn)備富寧中浩水岸花園4、其它準(zhǔn)備：A利用招標(biāo)形式、優(yōu)選施工隊伍。B辦理開工報告。C辦理質(zhì)監(jiān)委托。D組織設(shè)計交底。E摸清施工現(xiàn)場地下有無國家線路、水管、天然氣管道和防空洞等，如有及時1、前期階段的部分工作：A妨礙工程施工的障礙物的拆除工作。B、“三通一平”C其它的工作（臨建、占路，占地的2、施工建設(shè)階段的工作A施工前的各項準(zhǔn)備工作，施工建設(shè)階段的平衡和協(xié)調(diào)工作，做好現(xiàn)場技術(shù)管理B做好質(zhì)量控制與管理，加強經(jīng)濟(jì)簽證的管理C做好工程收尾的組織安排，竣工驗收。D做好工程資料的匯集、參加開發(fā)項目資料的歸檔工作。E做好工程決算及項目移交。營銷部：負(fù)責(zé)商品房的銷售和管理;作好銷售計售后服務(wù)部：負(fù)責(zé)售后回訪，保修修繕，工程遺留問題處物業(yè)管理部：負(fù)責(zé)與業(yè)主委員會相配合，共同創(chuàng)建“整潔、文明、安全、方便”的優(yōu)秀物業(yè)區(qū)域。本公司采用直線職能制的組織形式，各級領(lǐng)導(dǎo)對下級部門和人員不直接下達(dá)命令,只是參謀作用。這一組織形式既能及時富寧中浩水岸花園指揮,統(tǒng)一命令,又能發(fā)揮職能部門和專業(yè)人員的工作特長,但總經(jīng)理要注意協(xié)調(diào)和聯(lián)系各職能部門之間,領(lǐng)導(dǎo)層要把握管理對此組織機構(gòu)進(jìn)行適應(yīng)性分析知：組建方案符合《公司法》和國家有關(guān)規(guī)定的要求，執(zhí)行機構(gòu)具備指揮能力和組織協(xié)調(diào)能力，組織機構(gòu)的層次和運作方式能滿足建設(shè)和生產(chǎn)運營管理的要求，項目法人代表及主要管理人員的素質(zhì)能適應(yīng)項目建設(shè)和生產(chǎn)運營管理的要求，能承擔(dān)項目籌資建設(shè)、生產(chǎn)運營、償還11422311131111142222299454224848富寧中浩水岸花園三、員工培訓(xùn)1、公司管理層以職員提供可持續(xù)發(fā)展的機會和空間為己任。在公司，職員勤奮的工作除可以獲得薪金、享有福利以外，更可以得到公司適時提供的大量訓(xùn)練和發(fā)展機會。2、在公司除獲得正規(guī)培訓(xùn)以外，職員還將自覺或不自覺地得到其它收獲：職員將學(xué)到怎樣善用時間；職員將學(xué)到如何發(fā)揮團(tuán)隊精神；職員將學(xué)會如何管理、激勵、培訓(xùn)其它人；職員將學(xué)到更為有用的專業(yè)技術(shù)知識；職員的經(jīng)驗將是職員邁向更高職位的起點；職員在公司的經(jīng)歷將有助于職員從事其它相關(guān)3、培訓(xùn)為公司完成經(jīng)營目標(biāo)、提高績效、實現(xiàn)事業(yè)發(fā)展提供人力資源的保證。培訓(xùn)是職員勝任職責(zé)、提升自我、開發(fā)潛脫產(chǎn)培訓(xùn)是就管理中共性的、有必要讓職員理解和掌握的東西脫產(chǎn)培訓(xùn)、研修。這種培訓(xùn)由專任講師授課或主持。在職培訓(xùn)是指在日常工作中對職員的培養(yǎng)訓(xùn)練。即通過制定工作計劃、分配調(diào)整工作、聽取匯報和意見、評價考核業(yè)績、推進(jìn)工作改善、幫助解決問題等途徑對職員進(jìn)行的指導(dǎo)。自我啟發(fā)是指職員自己加強學(xué)習(xí)，提高修養(yǎng)，不斷開發(fā)和提高自身能力。為此富寧中浩水岸花園戰(zhàn)性的工作角色”是最重要的培訓(xùn)過程。5、培訓(xùn)種類主要有以下四種：①公司內(nèi)部課程：作為公司職員，為進(jìn)一步了解公司，適應(yīng)崗位職責(zé)要求，職員可申請或被指定參加公司內(nèi)部舉辦的各種培訓(xùn)課程，課程類別主要有：公司理念推廣、自我開發(fā)、管理研修、專業(yè)技能訓(xùn)練等。②公司外部課程：作為表現(xiàn)突出的骨干人員，為開拓思維，觸發(fā)靈感，進(jìn)一步提高管理水平和業(yè)務(wù)能力，職員可申請或被選送到外部管理顧問公司等專業(yè)培訓(xùn)機構(gòu)參加短期課程，包括各種外部教育機構(gòu)、培訓(xùn)中心所舉辦的短期培訓(xùn)課程、交流會。使職員有時間、精力來總結(jié)提煉職員豐富的實際操作經(jīng)驗，以利于在集團(tuán)范圍內(nèi)交流，實現(xiàn)集團(tuán)資源共享，同時進(jìn)一步系統(tǒng)了解公司運作特點。③公司除舉辦各種培訓(xùn)班提高職員的素質(zhì)外，也鼓勵職員到大專院?；?qū)I(yè)培訓(xùn)機構(gòu)進(jìn)修學(xué)習(xí)（包括攻讀學(xué)）；產(chǎn)進(jìn)修和業(yè)余進(jìn)修，其中脫產(chǎn)進(jìn)修的申請條件要求在公司服務(wù)滿三年以上。參加各種形式的學(xué)習(xí)后，職員的結(jié)業(yè)（畢業(yè)）證書及成績單須報總部人力資源部備案，作為調(diào)配、選拔以及任免的參考依據(jù)。④外出考察：為拓展視野、豐富學(xué)習(xí)經(jīng)驗，公司將組織管理人員、專業(yè)人士以及榮獲嘉獎的職員到外地考察?？疾靻挝话ň硟?nèi)外的優(yōu)秀企業(yè)或機構(gòu)。6、培訓(xùn)積分制度。職員參加各種培訓(xùn)并獲得結(jié)業(yè)后，可以富寧中浩水岸花園向人力資源部門申報積分，積分將是職員在公司參加培訓(xùn)的最全面記錄。年度累計積分的多少是職員晉級或晉升的參考標(biāo)準(zhǔn)之一。不同類別的職員積分要求有所不同。7、培訓(xùn)信息公布和查詢．人力資源部門將定期公布培訓(xùn)信息，主要包括：年度培訓(xùn)服務(wù)概覽、月度培訓(xùn)及研修計劃、外部培訓(xùn)信息、周培訓(xùn)信息。職員可以登錄到公司主頁上查詢或咨詢所在單位的人事專職人員。富寧中浩水岸花園一.投資估算標(biāo)準(zhǔn)《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》的通知》9）[2005]295號文《云南省建設(shè)廳關(guān)于調(diào)整建安工程造價稅金計算系數(shù)和工程定額測定費費率的通知》;10)云建標(biāo)[2009]635號文《云南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于調(diào)整2003版建設(shè)工程造價計價依據(jù)人工綜合工日單價的通知》;富寧中浩水岸花園設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費管理規(guī)定》的通知（發(fā)改財政廳關(guān)于收費許可證管理有關(guān)問題的通知》（云發(fā)元，工程建設(shè)其他費4795萬元，基本預(yù)備費732萬元，建設(shè)期利富寧中浩水岸花園序號一21234567892四工程或費用名稱建安工程費工程建設(shè)其他費土地使用權(quán)出讓金費新材，散裝水泥，占道城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費小區(qū)配套工程設(shè)計費工程監(jiān)理費建設(shè)單位管理費招標(biāo)代理費預(yù)備費價差預(yù)備費基本預(yù)備費建設(shè)期利息工程量單價322145金額(萬4795720按出讓金的3%計取綠化、道路、景觀等（一）×0.8%[(一）+（二×5%款期限三年，年利富寧中浩水岸花園富寧中浩水岸花園1、國家發(fā)展改革委、建設(shè)部發(fā)布《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法2、中國國際工程咨詢公司編著出版的《投資項目經(jīng)濟(jì)評估3、云南省工程咨詢總公司編寫的《建設(shè)項目投資估算及經(jīng)5、行業(yè)基準(zhǔn)收益率按8%；二、銷售收入估算本項目的開發(fā)的商品房，除公用配套設(shè)施外，采取預(yù)售與現(xiàn)房銷售相結(jié)合的銷售方式,按面積向社會銷售。水岸花園項目總建筑面積65684M2，住宅54517M2、商業(yè)根據(jù)本項目所在地段良好的區(qū)位條件和交通條件、大面積的小區(qū)規(guī)模、優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境、人性化的生活功能設(shè)計、完整的社區(qū)配套、便捷的周邊配套、濃厚的政府辦公資源優(yōu)勢、開發(fā)商品牌優(yōu)勢，結(jié)合本地區(qū)目前住宅的銷售價格在2300-3000元/㎡之間，商業(yè)店面在4000-8000元/㎡的實際情況,并結(jié)富寧中浩水岸花園合考慮資金的時間價值。本項目住宅平均售價按2800元/㎡估算，底層商業(yè)平均售價按5000元/㎡估算，停車位為小區(qū)公用.項目完成三分之一結(jié)構(gòu)工程后開始預(yù)售，項目房產(chǎn)在2015年前全部售出。銷售收入合計20848萬元.銷售收入估算表價三、總成本費用估算本項目的成本費用主要包括房地產(chǎn)開發(fā)成本費用、管理費用、銷售費用、財務(wù)費用等。1、管理費用（含管理人員的工資、福利費、業(yè)務(wù)招待費、及辦公費用等）按銷售收入的1.5%估算；2、銷售費用（含銷售人員的工資福利、廣告、銷售籌劃等3、財務(wù)費用本項目貸款1000萬元,年利率按6.15%估算,富寧中浩水岸花園在項目建設(shè)期間的利息，按建設(shè)期利息計入項目總投資，項目完工后其發(fā)生的利息計入財務(wù)費用。四、營業(yè)稅金及附加費、經(jīng)營利潤估算本項目的營業(yè)稅金及附加主要包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育費附加、印花稅、土地增值稅等。其中營業(yè)稅按銷售收入的5%計征；城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教費附加分別按營業(yè)稅額的5%、3%、2%計征；印花稅按銷售收入的0.5‰計征；土地增值稅按銷售收入的5%估算。富寧中浩水岸花園銷售收入營業(yè)稅及附加城市維護(hù)建設(shè)稅教育費附加稅3%地方教育附加稅土地增值稅5%總成本費用房地產(chǎn)開發(fā)成本財務(wù)費用經(jīng)營利潤累計利潤所得稅25%稅后利潤累計稅后利潤0000000-2328-2328-2328-2328853-2056-4384-2056-4384853-3169-31695208480序號一二12341234五、財務(wù)盈利能力分析=17%從以上