工程管理程序培訓(xùn)(一)

工程管理程序培訓(xùn)(一).培訓(xùn)內(nèi)容<便民有償服務(wù)程序><公共設(shè)施管理程序><工具管理規(guī)程><倉庫管理程序><資產(chǎn)管理制度><便民服務(wù)程序>1.0目的為業(yè)戶提供及時、高效、滿意的設(shè)備安裝維修服務(wù)和其它有償服務(wù)，確保業(yè)戶的利益得到充分保障。2.0范圍適用于本物業(yè)所轄區(qū)內(nèi)公共設(shè)施和顧客設(shè)備的安裝、零星維修服務(wù)和其它有償服務(wù)。3.0職責(zé)物業(yè)總經(jīng)理負(fù)責(zé)審批便民服務(wù)項目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)策劃并落實服務(wù)項目、制定相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，監(jiān)督服務(wù)質(zhì)量和協(xié)調(diào)處理便民服務(wù)過程中的有關(guān)問題?？蛻舴控?fù)責(zé)受理業(yè)戶的維修服務(wù)申請電話的接聽和登記；工程部負(fù)責(zé)接單提供服務(wù)（保證服務(wù)質(zhì)量）、按規(guī)定收取有償服務(wù)費(fèi)用及上繳工作。工程部負(fù)責(zé)公共設(shè)施的維護(hù)以及為業(yè)戶提供設(shè)備安裝和維修服務(wù)。財務(wù)部對有償便民服務(wù)的整個實施過程進(jìn)行檢查、監(jiān)督。<便民服務(wù)程序>4.0工作內(nèi)容4.1便民服務(wù)項目制定與論證.4.1.1物業(yè)分公司結(jié)合園區(qū)住戶實際需求情況與公司資源提供情況策劃開展便民服務(wù)項目。4.1.2物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)便民活動的調(diào)查，進(jìn)行歸納總結(jié)，挑選出必要可靠的服務(wù)項目，會同工程部制定切實可行的便民服務(wù)項目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。4.1.3便民服務(wù)項目及標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)本單位總經(jīng)理審批后，由客戶服務(wù)部和工程部組織實施。4.2便民服務(wù)項目實施。4.2.1物業(yè)服務(wù)中心根據(jù)審批過的便民服務(wù)項目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，著手以適宜的方式公告業(yè)戶。4.2.2便民服務(wù)項目公告方式可采用下列方式：在園區(qū)或客服中心醒目位置張貼；在園區(qū)宣傳欄、公告欄張貼；將公告投遞到業(yè)戶信箱或家中。在服務(wù)開展前告知業(yè)戶相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。4.2.3業(yè)戶在看到便民服務(wù)項目公告后，可就自己所需要的服務(wù)采取電話預(yù)約通知或訂立長期服務(wù)協(xié)議形式與客戶服務(wù)部聯(lián)系。4.2.4客戶服務(wù)部將要求提供服務(wù)的業(yè)戶姓名、住址、服務(wù)項目等作詳細(xì)登記，對訂立有長期服務(wù)協(xié)議的業(yè)戶應(yīng)按協(xié)議內(nèi)容提供服務(wù)，并建立相關(guān)服務(wù)檔案。4.2.5客戶服務(wù)部根據(jù)業(yè)戶需求安排相關(guān)部門向住戶提供相關(guān)項目服務(wù)或安排服務(wù)人員向業(yè)戶提供服務(wù)。<便民服務(wù)程序>4.3便民服務(wù)項目費(fèi)用收取及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。4.3.1單項次的服務(wù)項目完成或履行后，由業(yè)戶確認(rèn)后，業(yè)戶將維修費(fèi)用交服務(wù)人員后由客服中心匯總交財務(wù)部。4.3.2對訂立有長期服務(wù)協(xié)議的，應(yīng)按協(xié)議條款進(jìn)行費(fèi)用結(jié)算。4.3.3客戶服務(wù)部在開展便民服務(wù)活動過程中，如出現(xiàn)虧損時，應(yīng)向管理處經(jīng)理提出，并報物業(yè)公司總經(jīng)理，決定處理措施。4.3.4物業(yè)分公司應(yīng)采取如下措施扭轉(zhuǎn)便民服務(wù)虧損局面：設(shè)法增加接受服務(wù)的業(yè)戶人數(shù)。提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或報總經(jīng)理審批后停止該項服務(wù)。其他適宜措施。4.4便民服務(wù)基本工作原則。4.4.1優(yōu)質(zhì)服務(wù)原則。4.4.2時效制原則。4.4.3提供便民服務(wù)不影響其他住戶原則。4.4.4保本微利原則。4.4.5社會效益與經(jīng)濟(jì)效益綜合評價原則。4.4.6嚴(yán)禁服務(wù)人員與業(yè)戶私下結(jié)算、接受業(yè)戶任何賞賜原則。<便民服務(wù)程序>4.5便民服務(wù)回訪工作及質(zhì)量評價。4.5.1客戶服務(wù)部應(yīng)對開展的便民服務(wù)項目進(jìn)行回訪，并做好記錄。4.5.2在回訪過程中接到業(yè)戶投訴的，應(yīng)按《投訴處理程序》進(jìn)行處理。4.5.3行政人事部、財務(wù)部根據(jù)回訪及業(yè)戶投訴情況，監(jiān)督便民服務(wù)質(zhì)量，處理便民服務(wù)過程中發(fā)生的問題；對服務(wù)中利用工作之便，損害公司利益中飽私囊的行為，一經(jīng)查實將給予當(dāng)事人記大過至止開除處分，情節(jié)嚴(yán)重且造成后果的，當(dāng)事人除承擔(dān)責(zé)任外，立即開除處分。4.6零星維修服務(wù)材料原則上由業(yè)戶提供，如需采購由工程部負(fù)責(zé)申報，公司對材料不承擔(dān)“三?！必?zé)任（保質(zhì)、保換、保修）。4.7對有償服務(wù)的利潤（扣除材料費(fèi)用），每季度財務(wù)匯總后，按30%作為各分公司獎勵，返還給物業(yè)公司，此費(fèi)用作為員工福利（如員工聚會、生日派對等），不得以獎金或現(xiàn)金列支。<便民服務(wù)程序>5.1報修受理5.1.1客戶服務(wù)部前臺接到業(yè)戶報修后，立即在《維修投訴登記本》上進(jìn)行詳細(xì)登記，并在10分鐘內(nèi)開具《工作維修單》（一式三聯(lián)），通知工程維修部安排維修人員進(jìn)行處理，維修人員完成工作任務(wù)后返單給前臺財務(wù)人員。5.1.2需緊急維修的(如漏水、斷電等)，應(yīng)立即通知工程部派人搶修。5.1.3工程部接到客戶服務(wù)部的《工作維修單》后，應(yīng)立即安排維修或根據(jù)工作計劃安排維修或按約定時間進(jìn)行維修。5.2維修技工進(jìn)業(yè)戶家進(jìn)行安裝/維修時的基本要求。5.2.1維修人員進(jìn)行安裝/維修時，要做到如下兩點(diǎn)：

a.自覺維護(hù)公司及業(yè)戶利益，不做損害公司名譽(yù)的事。

b．不能不懂裝懂，遇到疑難問題要如實、詳細(xì)地匯報給部門主任，請求支援解決。5.2.2維修人員進(jìn)行維修時應(yīng)征詢業(yè)戶意見，盡可能恢復(fù)維修前的原貌原樣。5.2.3維修人員進(jìn)行業(yè)戶家庭安裝/維修前，首先應(yīng)設(shè)計好方案或者進(jìn)行仔細(xì)檢測、判斷出故障部位(如元器件)。嚴(yán)禁盲目安裝或亂拆亂換，以免造成不必要的返工或引起業(yè)戶投訴。<便民服務(wù)程序>5.2.4維修人員接到維修通知后，應(yīng)在15分鐘內(nèi)準(zhǔn)備好安裝/維修所需主要材料、輔助材料（如：鞋套）、施工工具(按公司配置標(biāo)準(zhǔn)攜齊個人工具、人字梯等)及清潔用品(如：塑料袋、干凈的混紡<帆布>抹布——不能有脫毛毛巾替代)，按與業(yè)戶約定時間提前5分鐘趕到(特殊情況除外)。5.2.5所有用物料均要在《物料領(lǐng)用登記表》上詳細(xì)記錄，工程主任負(fù)責(zé)日常監(jiān)管，對未進(jìn)行登記的事項查明原因，確定責(zé)任，納入績效考核，每發(fā)現(xiàn)一次按材料實際成本3倍以上扣罰。5.2.6維修人員來到業(yè)戶家門前，應(yīng)先按門鈴(3次左右，每次間隔為2—3分鐘)，如無門鈴時可用手輕輕叩門，具體操作為：叩門為三下，第一下與第二下中間要有停頓，時隔為1—2秒，第二、三下不停頓。見到業(yè)戶時要先問好（如[先生/小姐]您好！打擾您了），同時出示工卡，簡潔說明事由征得業(yè)戶同意后方可進(jìn)行室內(nèi)進(jìn)行安裝/維修。5.2.7維修人員確定維修/安裝項目，查明原因，屬人為損壞或超出保修期的自然損壞，向業(yè)戶表明由業(yè)戶負(fù)擔(dān)維修費(fèi)用。如果維修項目超出服務(wù)能力應(yīng)向業(yè)戶說明，由業(yè)戶自行維修；若業(yè)主提出要求，物業(yè)公司可介紹維修單位進(jìn)行維修。5.2.8在檢查確定維修項目和工程量后，維修人員必須向業(yè)戶出示《便民服務(wù)維修收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》，征得業(yè)戶同意后按要求進(jìn)行維修。5.2.9確定工作點(diǎn)后，維修人員將干凈的帆布或塑料布鋪在業(yè)主指定的位置，用于存放工具和需拆卸的零件。5.2.10維修人員進(jìn)行安裝/維修時，要把有礙操作的物品小心移開，并把一些可能受影響的物品遮蓋、包扎好(用塑料布、廢報紙等)。盡量使噪音降到最低限度，嚴(yán)禁在室內(nèi)高聲喧嘩、嘻笑取鬧。<便民服務(wù)程序>5.3家庭維修5.3.1對換裝門鎖、裝焊門鎖、安裝鎖牌、門軸、活頁、門吸及鋁合金門、窗的滑輪、鎖扣等維修，一般情況下要求30分鐘內(nèi)完成，維修人員在維修時不得污染、損壞墻面、門窗，做到螺絲緊固，不松動，門窗、鎖開關(guān)靈活。5.3.2日光燈維修：a.檢查測量日光燈管兩端電壓是否正常，如不正常則應(yīng)檢修開關(guān)；b.檢查啟輝器管腳接觸是否良好，否則應(yīng)整修啟輝器座電容是否已擊穿，玻璃管是否已發(fā)黑，如是則更換一個啟輝器；c.檢查光管兩端是否較黑或燈絲已燒斷，如是則更換同規(guī)格的光管；d.檢查日光管管腳是否接觸良好，否則應(yīng)整修日光管管座，整修后達(dá)不到要求的應(yīng)更換；e.檢查鎮(zhèn)流器是否燒斷、燒焦或存在短路現(xiàn)象，如是則應(yīng)更換一個同規(guī)格的鎮(zhèn)流器；f.維修工作完成后應(yīng)開燈試驗，日光管閃爍應(yīng)不超過3次就能點(diǎn)亮，否則應(yīng)重新檢修，直至故障排除。<便民服務(wù)程序>5.3.3電氣開關(guān)維修：a.計算用電負(fù)荷，如已超載則要求住戶相應(yīng)減少負(fù)荷，否則應(yīng)申請增容；b.拉下總電源開關(guān)，用萬用表檢查有無短路故障，如有則應(yīng)先對懷疑點(diǎn)進(jìn)行檢查，然后再逐一檢查，直至故障排除；c.拉下總電源開關(guān)，用500V搖表檢查線路絕緣情況，如果搖表指針“抬不起頭”，則表明線路漏電，此時應(yīng)逐條線路檢查，直至故障排除；d.故障全部排除后，換上一個同規(guī)格的開關(guān)；e.試驗開關(guān)應(yīng)開閉正常。5.3.4電表維修：a.計算住戶是否超載用電，如是則要求住戶增容；b.對電表加負(fù)載試驗，如有下列任意一種情況則應(yīng)更換一個經(jīng)供電局檢驗后合格的電表，電表不轉(zhuǎn)、電表轉(zhuǎn)得異常快或異常慢、電表里面冒煙、電表接線柱燒穿；c.電表安裝應(yīng)方正牢固、無傾斜、無松動，注意進(jìn)、出線的正確接法；d.安裝完畢后進(jìn)行通電實驗，電表應(yīng)轉(zhuǎn)動靈活，無異常噪音；e.會同物業(yè)部做好新舊電表底數(shù)的記錄。<便民服務(wù)程序>5.3.5水龍頭、閘閥維修：a.關(guān)掉水龍頭、閘閥前的閥門，排空管內(nèi)的水，拆下水嘴或閘閥；b.擰開水龍頭或閘閥，如密封膠墊損壞則應(yīng)更換一個同規(guī)格的密封膠墊；如閥桿磨損嚴(yán)重則更換一個同規(guī)格的水龍頭或閘閥；c.在水龍頭或水管螺牙段纏繞水膠布(順時針方向)，裝上水嘴或閘閥；d.開水試驗，螺牙連接處應(yīng)不滲水，開關(guān)水龍頭或閘閥應(yīng)靈活，在水龍頭或閘閥關(guān)水后應(yīng)不漏水。5.3.6水表維修：a.關(guān)閉水表前的閘閥，排空管內(nèi)的水，拆下水表；b.拆開水表，檢查濾網(wǎng)是否被臟物堵住，如是則應(yīng)清除臟物；清潔水表計數(shù)盤，重新裝配好水表。如水表齒輪磨損嚴(yán)重應(yīng)更換一個新水表；c.裝回水表，應(yīng)注意放好兩端密封膠圈，水表的水流方向應(yīng)與供水方向一致。水表安裝應(yīng)牢固無松動、水平無傾斜。d.水表安裝完畢后進(jìn)行通水試驗，接頭處應(yīng)不滲水，水表應(yīng)轉(zhuǎn)動靈活；e.會同物業(yè)部做好新舊水表啟用底數(shù)的記錄。<便民服務(wù)程序>5.3.7座廁水箱維修：a.水箱浮球閥漏水：——用手輕輕抬高浮球閥桿如能止漏，則應(yīng)調(diào)整浮球閥桿陰位螺釘；——用手輕輕抬高浮球閥桿如不能止漏則應(yīng)修整浮球閥封水位置，整修后如仍漏水則應(yīng)更換水箱配件總成。b.水箱出水膠塞漏水：——調(diào)整膠塞位置；——如膠塞已老化或變形則應(yīng)更換膠塞。5.3.8電熱水器維修：a.開關(guān)跳制：——電熱棒生銹或老化導(dǎo)致漏電，此時應(yīng)更換同規(guī)格的電熱棒；——如是開關(guān)本身質(zhì)量問題則應(yīng)更換同規(guī)格的開關(guān)。b.電熱水器不熱。如經(jīng)查是電熱棒燒斷，此時應(yīng)更換同一根同規(guī)格的電熱棒。5.3.9更換入戶總閥、水表時，須提前通知相關(guān)人員協(xié)助停水，并告知客服前臺工作人員做好相關(guān)解釋工作。一般要求在45分鐘內(nèi)完成，維修完后及時通知相關(guān)人員恢復(fù)供水。<便民服務(wù)程序>5.3.10在維修給水軟管、水龍頭、角閥、抽水馬桶時，要先關(guān)閉總閥，放完水管中的存水，同時將易損的物品搬離維修點(diǎn)后進(jìn)行更換和維修。維修按工序進(jìn)行,盡量縮短時間。維修完成后打開總閘，確認(rèn)無滲漏水后方可離開。5.3.11安裝排氣扇、吊扇、壁扇、抽油煙機(jī)、熱水器時，應(yīng)按業(yè)主要求進(jìn)行，并充分考慮到今后使用安全因素，給業(yè)主提出合理建議，并不得違反公司規(guī)定（如不能在外墻開孔等）。安裝管線布局美觀，不得亂拉亂接，安裝后應(yīng)牢固可靠，不留安全隱患。5.3.12在維修開關(guān)、插座、白熾燈泡、日光燈管、啟輝器、鎮(zhèn)流器及吸頂燈、吊燈時，登高作業(yè)時做好安全防范措施，做到梯子擺放穩(wěn)固，不準(zhǔn)站在梯頂作業(yè)；燈具小心拆卸，拆卸后放到不易觸碰地點(diǎn)，以免碰損，造成不必要的損失。5.3.13進(jìn)行帶電檢修時，嚴(yán)格遵守相關(guān)操作規(guī)程，注意安全，做好防范措施。5.4維修/安裝工作完成后，維修人員應(yīng)及時清掃工作場地：小的工作垃圾裝入塑料袋內(nèi)，大的工作垃圾(如泥沙、磚頭、紙箱等)要搬到附近的垃圾桶箱邊上。用干凈的抹布擦拭弄臟了的各部位(如桌椅、墻壁、地面等)?；謴?fù)各物品的原來狀態(tài)(位置)。<便民服務(wù)程序>5.5全部工作完成后，維修人員要實驗安裝/維修后效果給住戶看，實驗次數(shù)不少于三次；同時要給住戶講解注意事項，如果業(yè)戶有不滿意的地方(合理的要求)，則應(yīng)及時進(jìn)行整改直至業(yè)戶滿意為止。5.6確認(rèn)一切正常后，維修人員應(yīng)禮貌地請業(yè)戶在《工作維修單》上簽名確認(rèn)，并代收有關(guān)服務(wù)費(fèi)用（也可一同前臺交納相關(guān)費(fèi)用）。如果業(yè)戶對此次安裝/維修收費(fèi)有異議，維修人員應(yīng)根據(jù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向住戶作出詳盡的解釋，消除住戶不必要的疑慮。5.7維修人員離開業(yè)戶家時，應(yīng)禮貌地向業(yè)戶道別、謝謝業(yè)戶的支持、配合與諒解。5.8維修工作若不能在短時間內(nèi)完成，應(yīng)進(jìn)行應(yīng)急維修處理，確保給業(yè)戶造成的影響最小，并及時向業(yè)戶做好解釋工作，同時約定繼續(xù)或下次維修時間。5.9維修人員返回后要及時向客服前臺報告處置結(jié)果，做好維修記錄，簽名以備日后查詢。5.10客服人員應(yīng)及時在《維修投訴登記本》上做好記錄。對維修情況48小時內(nèi)進(jìn)行電話回訪，或由物業(yè)助理進(jìn)行有針對性的上門抽查回訪。<便民服務(wù)程序>6.0工作標(biāo)準(zhǔn)6.1維修人員接到維修任務(wù)后在約定的時間內(nèi)抵達(dá)維修地點(diǎn)，維修完成返回后在三分鐘內(nèi)向客服前臺報告處置結(jié)果，用材余料歸倉。6.2維修費(fèi)用合理，嚴(yán)格按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。6.3維修人員在維修完成后應(yīng)對維修點(diǎn)進(jìn)行清潔，將維修垃圾清理到業(yè)主室外垃圾存放點(diǎn)。6.4維修人員在維修過程中應(yīng)使用禮貌用語，態(tài)度友好。6.5前臺調(diào)度人員對業(yè)戶進(jìn)行電話回訪，調(diào)查服務(wù)滿意度。7.0相關(guān)文件7.1《便民服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》8.0表格與記錄《維修投訴登記本》《工作維修單》《物料領(lǐng)用登記表》<公共設(shè)施管理程序>1.0目的通過對園區(qū)的公共設(shè)施進(jìn)行管理和維護(hù)，確保公共設(shè)施的完好無損。2.0范圍適用于本物業(yè)所轄區(qū)域區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的管理。3.0職責(zé)3.1維修技工負(fù)責(zé)公共設(shè)施的日常巡檢和維護(hù)保養(yǎng)工作。3.2工程主管負(fù)責(zé)制訂公共設(shè)施的維修、更新改造計劃，報物業(yè)總經(jīng)理審核。3.3客戶服務(wù)部、保安部負(fù)責(zé)公共設(shè)施的日常巡查。<公共設(shè)施管理程序>4.0工作內(nèi)容4.1公共設(shè)施的報修：4.1.1物業(yè)助理、保安員在日常巡查中發(fā)現(xiàn)有公共設(shè)施損壞或存在問題的記錄在《公共設(shè)施報修記錄表》中，定期反饋給客戶服務(wù)部，由客戶服務(wù)部跟進(jìn)處理結(jié)果。4.1.2工程主管在日常的巡查中發(fā)現(xiàn)問題及時通知或安排人員處理。4.1.3業(yè)戶、其他部門對公共設(shè)施的報修，客戶服務(wù)部值班人員及時記錄，不得漏記或缺項，并通知相關(guān)人員處理。如涉及其它部門，應(yīng)及時通知相關(guān)部門處理解決。<公共設(shè)施管理程序>4．2公共設(shè)施巡檢：公用照明設(shè)備為公共梯間燈、路燈、草坪燈、大門裝飾燈、公廁照明等燈具；維修電工負(fù)責(zé)照明設(shè)備的維修、保養(yǎng)；工程主管負(fù)責(zé)組織和安排維修、保養(yǎng)工作。工程主管負(fù)責(zé)公用照明設(shè)備的綜合管理及檢查監(jiān)督，每周至少巡查一次，對發(fā)現(xiàn)問題24小時內(nèi)必須解決。晚班每班提前15分鐘開啟燈光，并進(jìn)行巡查，當(dāng)班如發(fā)現(xiàn)異常情況，應(yīng)及時進(jìn)行維修，不能處理的立即報告工程主管，并詳細(xì)記錄。白班維修電工根據(jù)《維修記錄本》的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行檢修。燈光的開啟時間視季節(jié)和具體情況而定，由工程主管擬定《燈光開啟時間表》，并按此表開關(guān)區(qū)域內(nèi)照明設(shè)備。公共設(shè)施日巡視內(nèi)容：包括消防設(shè)備(設(shè)施)是否完好無損，有無臨時亂拉亂接電線或水管等；公共及通訊設(shè)備有無損壞；室外水管有無滲漏；道路、人行道等有無損壞；道路欄、路障是否完好無損；公共照明設(shè)備是否完好，能否正常使用；天花、外墻磚、廣場磚有無短缺、脫落等；室外污、雨水管、化糞池、沙井是否有堵塞現(xiàn)象，是否及時疏通、清理。動力設(shè)備日巡視內(nèi)容：各種動力設(shè)備是否正常運(yùn)行；是否存在不安全隱患；包括設(shè)備運(yùn)行的電壓、電流、頻率、溫度、壓力、液位、指示燈是否正常；各種按扭、水閥等位置是否設(shè)置正確。對巡查中發(fā)現(xiàn)的問題及時做出相應(yīng)的處理方案并付諸實施。

<公共設(shè)施管理程序>4.3公共設(shè)施的維修。4.3.1工程部負(fù)責(zé)公共設(shè)施的日常維護(hù)，確保其處于良好狀態(tài)。4.3.2工程主管制定園區(qū)公共設(shè)施維修計劃，經(jīng)管理處經(jīng)理審核后組織實施。4.3.3涉及公共設(shè)施的更新、改造的，工程主管書面提出申請，經(jīng)物業(yè)總經(jīng)理審批組織實施。4.3.4對日常公共報修項目必須當(dāng)天完成，計劃維修項目按計劃完成，特殊情況下的維修按公司要求進(jìn)行工作。4.3.5凡涉及影響園區(qū)形象和業(yè)主生活的要優(yōu)先處理，特事特辦，因此，引起業(yè)主投訴或不良后果的，要追究工程主管責(zé)任。<工具管理規(guī)程>目的規(guī)范工程部工具管理工作，確保工具完整及各項使用性能好。范圍適用于本物業(yè)系統(tǒng)的工程工具的管理。職責(zé)3.1工程主管負(fù)責(zé)工具管理工作的實施和工具的申購、報損。3.2管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)審批工具申購計劃，對工具管理進(jìn)行監(jiān)督。3.3財務(wù)部負(fù)責(zé)工具的領(lǐng)用登記、盤查工作。<工具管理規(guī)程>工作內(nèi)容4.1工具年度采購計劃的制定。4.1.1每年的12月，由工程部主管制定下一年度采購計劃，填寫《工程部工具年度采購計劃》，經(jīng)管理處經(jīng)理審核后上報公司領(lǐng)導(dǎo)審批。4.1.2年度采購計劃應(yīng)包括如下內(nèi)容：a.所需工具的名稱、型號及規(guī)格、數(shù)量、產(chǎn)地；b.預(yù)計費(fèi)用；C.用途。4.2工程部的工具分成兩類：一類是個人使用工具；另一類是或公共工具。個人使用工具由個人領(lǐng)用并負(fù)責(zé)保管；公共工具由工程主管領(lǐng)用并負(fù)責(zé)保管。財務(wù)部對所領(lǐng)用工具記錄在《工具領(lǐng)用登記表》內(nèi)。4.3個人使用工具管理。4.3.1工具的領(lǐng)用。a.工程部維修人員正式上崗時，由工程主管向財務(wù)部提出申請，按公司標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一配備工具。b.倉管員按崗位配置標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放一套個人使用工具，并建立《工程部個人工具卡》（一式兩聯(lián)，一聯(lián)財務(wù)存，一聯(lián)倉管員存）。<工具管理規(guī)程>4.3.2個人使用工具使用注意事項：a.不準(zhǔn)亂打亂撬；b.用力應(yīng)適度；c.正確使用工具(如不能將測電筆作螺絲刀用)；d.測量不同的參數(shù)時注意正確換檔(萬用表)；e.注意工具的作用條件(如額定電壓、額定電流或承載能力等)；f.工具用后擦拭干凈。4.3.3個人使用工具屬公司財產(chǎn)，嚴(yán)禁用作私人用途。4.3.4個人使用工具丟失或人為損壞，則應(yīng)由員工個人立即補(bǔ)上同規(guī)格同品質(zhì)的工具；如屬正常使用損壞則可經(jīng)工程部主管簽字確認(rèn)后到倉管員處以舊換新，倉管員在《工程部個人工具卡》上登記并注明。4.3.5員工辭職、轉(zhuǎn)崗等離職時，應(yīng)將個人使用工具全部退還公司，對于丟失或人為損壞的工具通知行政人事部、財務(wù)部按規(guī)定扣發(fā)相應(yīng)款額。行政人事部必須將員工退還的個人使用工具登記在《保管工具登記表》內(nèi)，在“備注”欄內(nèi)注明“退還”字樣。員工退還的個人工具要設(shè)專柜保管并作以舊換新用工具。4.3.6對于換下來的個人使用工具每半年進(jìn)行一次盤點(diǎn)，并登記在《報廢工具登記表》內(nèi)，經(jīng)行政人事部負(fù)責(zé)人審核后報公司領(lǐng)導(dǎo)審批。審批后作報廢處理。<工具管理規(guī)程>4.4公共工具管理。4.4.1公共工具由工程主管負(fù)責(zé)保管，工程部其他人員因工作需要使用時，須作領(lǐng)用登記4.4.2公用工具使用注意事項：a.便攜式(小件的)公共工具使用注意事項按4.4.2條款。b.大型公用工具使用除應(yīng)遵循便攜式(小件的)公用工具使用注意事項外還應(yīng)每個月進(jìn)行一次如下保養(yǎng)：對各轉(zhuǎn)動部件加注潤滑油；調(diào)整皮帶，對于磨損嚴(yán)重的皮帶應(yīng)更換；檢查、調(diào)整碳刷，如碳刷磨損超過新裝時的1/2應(yīng)更換；檢查啟動電容，如變形、膨脹或開裂則應(yīng)更換；檢查或整修接線頭；調(diào)整機(jī)械間隙至合理位置；清潔外表，必要時涂上防銹油；擰緊所有緊固螺栓。<工具管理規(guī)程>4.4.3公共工具屬公司財產(chǎn)，嚴(yán)禁用做私人用途。4.4.4公共工具如丟失或人為損壞，則應(yīng)由借用人或責(zé)任人照價賠償。公共工具如屬正常使用損壞，對于小型的(100元以下)經(jīng)管理處經(jīng)理確認(rèn)，經(jīng)批準(zhǔn)后報倉庫以舊換新。對于100元以上的公用工具由管理處經(jīng)理提出報廢申請，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后做報廢處理。4.4.5公共工具因正常使用損壞的，由專業(yè)人員進(jìn)行鑒定，根據(jù)鑒定結(jié)果確定需進(jìn)行外委維修的，填寫《設(shè)備對外委托維修申請單》，經(jīng)批準(zhǔn)后實施。4.4.6工程主管因工作調(diào)遷、辭職或被解雇等離職時，倉管員對其所管公共工具進(jìn)行盤點(diǎn)，發(fā)現(xiàn)缺少或人為損壞的應(yīng)追究其責(zé)任。4.4.7工程主管應(yīng)建立本公共工具清單，每季度進(jìn)行盤點(diǎn)一次，報備公司倉庫。對于缺少的或人為損壞的，應(yīng)通知管理處經(jīng)理，由其安排盡快補(bǔ)齊。4.4.8對于換下來的公共工具，每半年進(jìn)行一次盤點(diǎn)并登記在《報廢工具登記表》內(nèi)，財務(wù)部負(fù)責(zé)人審核后上報公司領(lǐng)導(dǎo)審批,審批后報廢處理。4.4.9對于公共工具中的計量器具或安全用具(如高壓工具)應(yīng)定期送檢，檢驗后合格的方可使用，否則應(yīng)作讓步處理或重新申購。相關(guān)檢驗合格證明應(yīng)統(tǒng)一交部門資料室存檔備查，保存期為長期。4.5工程部通訊用對講機(jī)按相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。<倉庫管理程序>1.0目的規(guī)范公司倉庫管理，使公司物品的入倉、保管、出倉、盤點(diǎn)等事務(wù)流程規(guī)范化。2.0適用范圍適用于本物業(yè)公司一級倉庫(即綜合倉庫)和二級倉庫(即各分公司/部門倉庫)的管理工作。3.0職責(zé)3.1行政人事部是公司資產(chǎn)、采購物品的歸口管理部門，倉管員具體負(fù)責(zé)一級倉庫的管理，對二級庫的管理進(jìn)行監(jiān)管。3.2倉管員和使用部門的相關(guān)人員負(fù)責(zé)入庫貨物的驗收。<倉庫管理程序>4.0工作內(nèi)容4.1物品驗收入庫4.1.1倉管員根據(jù)已審核批準(zhǔn)的物品采購計劃，購物發(fā)票，核對實物的名稱、規(guī)格、數(shù)量、單價、金額等，并對物品的質(zhì)量是否合格進(jìn)行驗證，驗證內(nèi)容包括：檢查物品的外觀與包裝是否有損壞，是否有合格證，某些專業(yè)用品應(yīng)請專業(yè)人員進(jìn)行產(chǎn)品內(nèi)在質(zhì)量的檢驗或試驗。4.1.2驗收合格后，倉管員及時填寫《進(jìn)倉單》，重要物品應(yīng)登錄《臺帳》，《進(jìn)倉單》單據(jù)的簽名應(yīng)完整。4.1.3未經(jīng)驗收或驗收不合格的物品不準(zhǔn)進(jìn)入倉，不合格物品的退貨或換貨由采購人員負(fù)責(zé)處理。<倉庫管理程序>4.2物品的儲存保管4.2.1物品的儲存，根據(jù)物品的屬性、特點(diǎn)和用途安排合適存放的位置，凡進(jìn)出量大并無防潮要求的物品落地堆放，用轉(zhuǎn)量小的物品用貨架存放。4.2.2物品存放位置應(yīng)設(shè)置卡片(內(nèi)容包括：物品名稱、型號、規(guī)格、數(shù)量；同時物品數(shù)量應(yīng)包括：入庫數(shù)、出庫數(shù)和結(jié)存)，以方便查找，起到指引作用，每件物品應(yīng)貼有標(biāo)識(包括名稱、型號、規(guī)格等)。4.2.3物品的堆放原則：物品的堆放按照倉庫管理“ABC法則”進(jìn)行，（A類物品為經(jīng)常被使用的；B類物品為一般經(jīng)常被使用；C類為不需要經(jīng)常被使用的物品）。4.2.4倉管員要根據(jù)物品的自然屬性考慮儲存的場所，加強(qiáng)保管措施，做到物品不霉變、不腐蝕、不遭蟲蛀、不遭鼠咬，不損壞，務(wù)使物品不受損失。4.2.5倉庫要嚴(yán)格保衛(wèi)制度，禁止非倉庫人員擅自入庫。倉庫內(nèi)嚴(yán)禁煙火，并備齊所需消防器材，明火作業(yè)需經(jīng)公司主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，并做好防范措施。<倉庫管理程序>4.3物品出倉4.3.1物品出倉須遵循“推陳儲新，先進(jìn)先出”的原則，堅持一盤底、二核對、三發(fā)料、四減數(shù)的原則。4.3.2對不需存入公司倉庫的采購物品，物品配送后由行政部門填寫《直撥單》整批領(lǐng)用出倉。對于采購量大，可分批領(lǐng)取的物品先存入一級倉庫，由所需部門填寫《出倉單》分批量領(lǐng)取。4.3.3領(lǐng)料時應(yīng)按規(guī)定填寫《出倉單》，《出倉單》上須有部門主管、領(lǐng)料人和倉管員的簽名，對計劃外的物品，領(lǐng)用時需經(jīng)公司主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。4.3.4物品出倉時，倉管員須與領(lǐng)料人當(dāng)面點(diǎn)交清楚，防止差錯出門，所有出倉憑證，倉管員應(yīng)妥善保管，不可丟失。4.3.5二級倉庫物品的管理參照一級倉執(zhí)行。物品出倉須填寫《物品領(lǐng)用登記表》。<倉庫管理程序>4.4物品盤點(diǎn)及報廢4.4.1倉庫物品必須每月底進(jìn)行一次盤點(diǎn)，做到帳、卡、物三樣相符，盤點(diǎn)記錄須反映出上月庫存、本月購入、消耗及庫存等情況，并保持相關(guān)記錄。一級庫的盤點(diǎn)情況由部門領(lǐng)導(dǎo)抽查，二級庫的盤點(diǎn)情況由公司倉庫監(jiān)管。如有異常情況，應(yīng)分析原因，查明責(zé)任，及時填寫《盤查異常情況記錄表》。4.4.2固定資產(chǎn)的報廢處理須填寫《固定資產(chǎn)報廢審批表》,按規(guī)定辦理報批手續(xù)；對一般廢舊物資的報廢定期由行政人事部統(tǒng)一按規(guī)定程序處理。具體操作按照《資產(chǎn)管理制度》執(zhí)行；4.4.3倉管員記帳須字跡清楚，做到日清月結(jié)不積壓。4.5物品借用倉庫物品的借用須填寫《物品借用登記表》，對貴重物品的借用須簽寫借條，經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后做好登記方可借出。<倉庫管理程序>4.6倉庫衛(wèi)生倉管員每天打掃一次灰塵，保持倉庫環(huán)境的衛(wèi)生。5.0相關(guān)文件5.1《資產(chǎn)管理制度》6.0記錄表格6.1《進(jìn)倉單》6.2《出倉單》6.3《資產(chǎn)報廢審批表》6.4《盤查異常情況記錄表》6.5《物品借用登記表》6.6《臺帳》6.7《直撥單》6.8《物品領(lǐng)用登記表》<資產(chǎn)管理制度>1.0目的為加強(qiáng)本物業(yè)資產(chǎn)管理，有效使用資產(chǎn)，防止資產(chǎn)流失，嚴(yán)格控制成本，合理調(diào)配物資，更好地為公司發(fā)展服務(wù)，特制定本制度。2.0范圍適用于本物業(yè)系統(tǒng)的資產(chǎn)管理。3.0職責(zé)3.1財務(wù)部負(fù)責(zé)制定或修訂公司資產(chǎn)管理制度和實施細(xì)則，負(fù)責(zé)對本部資產(chǎn)進(jìn)行具體管理。3.2行政人事部負(fù)責(zé)對資產(chǎn)進(jìn)行具體管理。<資產(chǎn)管理制度>4.1資產(chǎn)是指過去的交易事項形成并由企業(yè)擁有或者控制的資源，該資源預(yù)期會給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)效益。主要包括固定資產(chǎn)、低值易耗品和物料用品三個部分。4.1.1凡符合下列條件之一者為固定資產(chǎn)：

單位價值在1000元以上（含1000元）、使用年限超過一年并能獨(dú)立使用的物品。

辦公自動化設(shè)備（主要指計算機(jī)、打印機(jī)、傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)、照相機(jī)、攝像機(jī)等）、通訊設(shè)備（主要指對講機(jī)等）、后勤服務(wù)設(shè)施、施工設(shè)備等。

單位價值不足1000元，但使用年限在一年以上的大批同類物資和主管部門指定作為固定資產(chǎn)管理的特殊物資。4.1.2凡符合下列條件者為低值易耗品:

單位價值在1000元以下，在使用過程中能保持原有形態(tài)，包括：辦公家具、技術(shù)圖書資料、辦公文具用品、床上用品、清潔用具、餐具、廚具、工具器械等。4.1.3物料用品是指在使用過程中，不能保持原有形態(tài)、使用年限不超過一年的物品，其中包括：印刷品、清潔用品、日用品、辦公耗材等。<資產(chǎn)管理制度>4.2資產(chǎn)申購4.2.1一般采購活動必須嚴(yán)格按照申報、審批、采購的程序進(jìn)行。4.2.2低值易耗品及物料用品的申購：申請部門須填寫《物品申購單》報管理處經(jīng)理簽字后，報物業(yè)總經(jīng)理審核，審核重點(diǎn)：部門申請購置物品的原因、申購部門現(xiàn)有資產(chǎn)配備情況、倉庫儲備情況。4.2.3固定資產(chǎn)的申購：申請部門須填寫《固定資產(chǎn)購置審批表》報行政人事部審核，行政人事部對部門申購原因進(jìn)行全面細(xì)致了解，根據(jù)申購部門現(xiàn)有資產(chǎn)配備情況進(jìn)行審核，并簽署資產(chǎn)調(diào)配或是否購置意見后報管理處經(jīng)理審核。4.2.4購置固定資產(chǎn)總金額在1000元（含1000元）以下的，由各物業(yè)分公司負(fù)責(zé)人審批后執(zhí)行；總金額在1000元以上1萬元（含1萬元）以下，由物業(yè)總經(jīng)理審批后執(zhí)行；總金額超過1萬元的由集團(tuán)公司總裁審批后執(zhí)行。4.2.5物品采購遵循《采購管理制度》執(zhí)行。4.2.6嚴(yán)禁先購后批或未批購入（特急或?qū)ｍ椢镔Y類采購，由公司領(lǐng)導(dǎo)指示后，先行采購，手續(xù)后補(bǔ)），如發(fā)現(xiàn)未經(jīng)審批或無領(lǐng)導(dǎo)批示購入的資產(chǎn)，資產(chǎn)管理員有權(quán)不予進(jìn)倉，財務(wù)部門有權(quán)拒絕結(jié)算。<資產(chǎn)管理制度>4.3資產(chǎn)入庫4.3.1一切購進(jìn)的物資材料，均需財務(wù)部資產(chǎn)管理員、行政管理部門采購員和使用部門指定人員共同驗收，檢查購進(jìn)物品的型號、規(guī)格、質(zhì)量、數(shù)量等是否符合要求，相關(guān)資料是否齊全(含采購審批表、合同、承諾書、發(fā)票、送貨單、說明書等)。4.3.2驗收合格后，由采購員填寫進(jìn)倉單，經(jīng)手人簽字后辦理入庫手續(xù)。4.3.3凡屬質(zhì)量、型號及規(guī)格不符合要求的物品，驗收人員有權(quán)拒絕入庫。采購人員必須及時辦理退換，因退換不成或延期購入造成的后果，按采購工作責(zé)任事故處理。4.3.4物資入倉后資產(chǎn)管理員應(yīng)及時將使用說明書、保修卡、圖紙等相關(guān)資料存檔，以備日后保養(yǎng)、維修使用。4.3.5已辦理入庫的固定資產(chǎn)、低值易耗品，資產(chǎn)管理員應(yīng)在一個工作日內(nèi)進(jìn)行登記入帳并做好保管工作。<資產(chǎn)管理制度>4.4資產(chǎn)保管4.4.1資產(chǎn)管理員在辦理物品驗收入庫后，按其性能及用途，對資產(chǎn)進(jìn)行逐一編號并分類建帳。4.4.2資產(chǎn)一級總帳按物品的類別分別編號為：設(shè)備設(shè)施類A、家具類B、電器類C、通訊類D、雜項類E。帳目內(nèi)容有：資產(chǎn)名稱、規(guī)格、單位、數(shù)量、單價、總金額、部門、購置時間、進(jìn)倉單號、領(lǐng)用部門、部門資產(chǎn)負(fù)責(zé)人、備注等。4.4.3資產(chǎn)分帳按使用部門分別編號，帳目內(nèi)容有：資產(chǎn)編號、資產(chǎn)名稱、規(guī)格型號、單位、數(shù)量、單價、總金額、領(lǐng)用部門、存放地點(diǎn)、資產(chǎn)責(zé)任人、變更情況等。4.4.4資產(chǎn)管理員要按部門類別建立資產(chǎn)分帳，并在物品上粘貼編號標(biāo)簽，標(biāo)簽內(nèi)容包括名稱、編號、部門、責(zé)任人、日期。務(wù)必做到帳、物相符。4.4.5各部門領(lǐng)用的物品由所在部門指定專人負(fù)責(zé)保管，行政人事部資產(chǎn)管理員每月檢查一次物品的完好情況。4.4.6庫存材料要分區(qū)擺放，并做好標(biāo)識。重要設(shè)備及工具應(yīng)統(tǒng)一由一級倉庫保管。嚴(yán)禁隨地堆放物品材料。易燃易爆物品要與其它物品隔離，嚴(yán)禁煙火。<資產(chǎn)管理制度>4.5資產(chǎn)領(lǐng)用4.5.1各部門指定專人領(lǐng)用物品，并將指定人員名單報行政管理部門備案。4.5.2領(lǐng)用人憑部門主管簽名的物品領(lǐng)用申請表到倉庫辦理領(lǐng)用手續(xù)。4.5.3所有物資出倉必須填寫出倉單，并由領(lǐng)用人簽名，保證出倉單、物相符。4.5.4物資要在辦理出倉手續(xù)后方可領(lǐng)用，遇緊急搶修任務(wù)，維修用料、設(shè)備及儀器可先領(lǐng)用，但必須在一個工作日內(nèi)補(bǔ)辦出倉手續(xù)。4.5.5未辦理入庫手續(xù)的物資不得領(lǐng)用，特殊情況經(jīng)行政管理部門負(fù)責(zé)人同意方可領(lǐng)用，事后要在一個工作日內(nèi)補(bǔ)辦入庫手續(xù)。4.5.6設(shè)備、儀器及工具借用完畢后，應(yīng)在一個工作日內(nèi)歸還倉庫保管，資產(chǎn)管理員應(yīng)當(dāng)面檢查完好情況。4.5.7工具領(lǐng)用必須以舊換新（首次領(lǐng)用除外），否則不予發(fā)放。4.5.8倉庫應(yīng)建立個人工具卡，各工種個人必備的常用