《城鎮(zhèn)商住公寓建筑設計規(guī)程》

CECS***:201x

中國工程建設協(xié)會標準

城鎮(zhèn)商住公寓建筑設計規(guī)程

DesignSpecificationofUrbanCommercialandResidential

ApartmentBuildings

（征求意見稿）

中國計劃出版社

1總則

1.0.1為實現(xiàn)城鎮(zhèn)居住體系的多元化，推進住房租賃行業(yè)的發(fā)展，提升公寓建筑

設計水平，規(guī)范公寓建設和管理，編制本標準。

【條文說明】

公寓是在城鎮(zhèn)化進程中產生的一個新的建筑類型。

本標準編制的目的，是使公寓的設計有別于住宅、旅館和宿舍，形成一種多

功能復合化的新型建筑類型，以實現(xiàn)城市功能的多樣性。

1.0.2本標準適用于全國城鎮(zhèn)新建、改建和擴建公寓的建筑設計、建造和運營。

1.0.3公寓建筑設計應符合安全衛(wèi)生、環(huán)境保護和節(jié)約資源的原則，宜采用建筑

工業(yè)化的建造方式，使用適宜的新技術、新工藝、新設備和新材料。

【條文說明】

公寓作為非住宅類居住建筑，由于限制因素較少，其建筑形態(tài)可以避免住宅

建筑中常見的凹槽，便于形成方整規(guī)則的平面，因而有利于采用標準化設計和模

塊化建造的工業(yè)化生產方式，有利于綠色技術等新技術的應用。但新技術、新材

料和新產品應用應以提高品質、提高效率、節(jié)能減排為原則，應根據項目特點，

充分論證后選用適合的技術體系，避免盲目求新。

1.0.4公寓建筑設計除應符合本標準外，尚應符合國家現(xiàn)行有關標準的規(guī)定。

【條文說明】

公寓建筑不同于住宅、旅館和宿舍，本標準是在綜合考慮了居住類建筑標準

和規(guī)范之后形成的，因此，本標準原則上不重復其它居住類建筑標準和規(guī)范，僅

突出公寓建筑與其他居住類建筑的不同之處。

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2術語

2.0.1公寓apartment

供承租者使用且由專業(yè)機構集中運營管理的非住宅類居住建筑。

【條文說明】

公寓既不是住宅，也不是旅館、宿舍，而是以居住功能為主，兼有辦公功能

的建筑類型。其產權主體可以是單一的，也可以是多主體的。但由一個主體統(tǒng)一

經營管理，分割出租給承租者使用。根據公寓使用人群的不同，公寓的類型可分

為普通公寓、青年公寓、老年公寓、學生公寓、職工公寓等。普通公寓是指可供

所有人群使用的公寓。青年公寓是新就業(yè)年輕人集中居住的公寓。在公寓的其它

類型中，老年公寓的設計標準還應執(zhí)行《老年人居住建筑設計規(guī)范》GB50340等，

學生公寓、職工公寓的設計標準亦應執(zhí)行《宿舍建筑設計規(guī)范》JGJ36。

2.0.2公寓套型apartmentunit

可滿足居住和辦公等需求的基本單元，包含起居、睡眠、烹飪、盥洗、如廁、

辦公等功能空間。

【條文說明】

隨著網絡技術的發(fā)展，居家辦公成為一種便捷的生活方式。在公寓內增加辦

公空間，有助于小微企業(yè)的創(chuàng)立，可在公寓套型內實現(xiàn)職住平衡，有益于解決城

市交通擁堵問題。這是公寓與住宅在使用功能上的顯著區(qū)別。

2.0.3套內使用面積（凈面積）usablefloorareaofoneunit

公寓套型內，由墻體的裝修完成面圍合而成的可實際使用空間的垂直投影面

積，亦稱“地毯面積”。

2.0.4公共面積publicarea

地面標高±0以上，除套內使用面積以外空間及結構的垂直投影面積，包括

但不限于交通空間面積、共享空間面積、墻體垂直投影面積、柱垂直投影面積及

管井垂直投影面積的總和。

【條文說明】

墻體、柱及管井垂直投影面積除包含結構部分的垂直投影面積外，還應包含

裝修構造做法的垂直投影面積。

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2.0.5共享空間面積sharingspace

在公寓內供全體居住者共同使用的空間垂直投影的面積。例如入口大堂、公

共客廳、公共廚房、公共餐廳、健身房、圖書室、活動室、洗衣房等。

【條文說明】

單棟公寓往往不具備提供室外公共交往空間的條件，因此應在公寓建筑內設

置一定的共享空間，為居住者創(chuàng)造交往的機會。尤其是在一些小面積公寓類型如

青年公寓中，當受套型面積的限制，套內無法設置客廳、餐廳、廚房、洗衣等功

能空間時，可將這些功能空間集中設置在公寓內形成共享空間。

2.0.6并行設計concurrentdesign

策劃、規(guī)劃、建筑、室內、結構、機電等各專業(yè)設計師，與生產、施工等各

相關工種的技術人員同時進行設計的系統(tǒng)化工作模式。

【條文說明】

傳統(tǒng)的設計工作流程，是將建設過程分為策劃、規(guī)劃設計、建筑方案設計、

初步設計、施工圖設計、室內設計、工程施工等階段，每個階段的工作完成后再

進入下一個階段，是一個串行模式。并行設計打破了傳統(tǒng)串行模式中各相關專業(yè)

和工種按順序依次作業(yè)的條塊限制，在設計的初始階段就將建筑全壽命周期中的

各種因素通盤考慮，將設計過程進行一體化集成，各專業(yè)設計師和工程師并行工

作。并行設計不僅可以有效降低建造成本，縮短建造周期，還能提高產品質量。

并行設計方法在建筑的工業(yè)化建造過程中是最為有效的設計方法。

2.0.7部品parts

泛指用來構成建筑整體的一個組成部分，具體又分為結構部品、維護墻體部

品、機電設備部品和室內裝修部品。

2.0.8模塊化modularization

模塊化是指將一個復雜的建筑系統(tǒng)自上而下地逐層分解成若干模塊層級的

過程。而建筑的設計和建造過程則是各層級模塊自下而上進行組裝的過程。

【條文說明】

模塊化是標準化的最高形式，也是基于標準化的一種設計方法。模塊化在解

決復雜問題時，自上而下地把系統(tǒng)分解成若干的獨立模塊，通過建立統(tǒng)一的設計

規(guī)則，規(guī)范各模塊的接口技術、幾何形狀、尺寸及位置等邊界條件，使各模塊在

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分散化生產和技術演進的同時，能夠通過統(tǒng)一的邊界條件組成新系統(tǒng)。模塊化作

為一種設計方法，可以通過標準模塊的選擇性組合，達到多樣化輸出的目的。

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2.0.9容錯尺寸tolerancemeasurement

指設計尺寸中標注的，允許施工中出現(xiàn)的誤差尺寸。又稱“公差尺寸”。

【條文說明】

由于現(xiàn)場施工中不可避免會產生施工誤差，而建筑的部品部件需要在工廠內

加工完成后在施工現(xiàn)場安裝，因此在尺寸標注中必須預留安裝尺寸誤差，這部分

安裝尺寸誤差即是容錯尺寸。

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3基本規(guī)定

3.0.1公寓設計應符合城鎮(zhèn)規(guī)劃的要求，并應經濟、合理、有效地利用土地和空

間。

3.0.2公寓建筑應與周圍環(huán)境相協(xié)調，并應合理組織方便、舒適和高效的外部空

間。

3.0.3公寓的內部空間應滿足居住、辦公等復合功能，并具有使用功能可變的靈

活性。3.0.4公寓應向租戶提供全裝修成品房，因此公寓的建筑設計應包含室內

全裝修的設計內容?！緱l文說明】

公寓是出租給租戶的，因此應全部裝修到位。裝修設計應認真研究租戶的生

活方式，依據租戶需求優(yōu)化室內空間布局，并設置必要的生活設施。

3.0.4公寓建筑設計應對各部品體系應進行模數(shù)協(xié)調。

【條文說明】

公寓建筑因其全裝修交房的性質，各專業(yè)設計師需采用并行設計的方法協(xié)同

工作，其中最重要的工作內容是將各專業(yè)的模數(shù)進行統(tǒng)一協(xié)調，建立空間與部品、

部品與部品間模數(shù)的邏輯關系。模數(shù)協(xié)調是模塊組合的關鍵技術，其目的是提高

效率、減少成本和提高產品品質。

3.0.5公寓建筑設計宜滿足老齡化社會需求，并采取和預留相應的無障礙措施。

【條文說明】

公寓建筑宜推行適老化通用設計和無障礙設計，采取和預留相應措施，滿足

老年人居住需求。公寓住區(qū)的場地、道路，公寓建筑出入口、電梯、電梯廳和公

共走廊等共用部分應符合現(xiàn)行國家標準的相關規(guī)定。并在套型中考慮適老化設計

和措施，以保障老年人的生活質量，應對我國老齡化社會發(fā)展的居住問題。

3.0.6公寓建筑的防火設計應符合現(xiàn)行國家標準《建筑設計防火規(guī)范》GB50016

有關公共建筑的規(guī)定。

3.0.7公寓建筑的節(jié)能設計應符合現(xiàn)行行業(yè)標準《嚴寒和寒冷地區(qū)居住建筑節(jié)能

設計標準》JGJ26、《夏熱冬暖地區(qū)居住建筑節(jié)能設計標準》JGJ75、《夏熱冬冷

地區(qū)居住建筑節(jié)能設計標準》JGJ134及地方標準的有關規(guī)定。。

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4選址與規(guī)劃

4.1一般規(guī)定

4.1.1公寓建筑設計應符合城鎮(zhèn)總體規(guī)劃、住房建設規(guī)劃、城市土地利用總體規(guī)

劃和控制性詳細規(guī)劃等各層次城鎮(zhèn)規(guī)劃的要求，并與所在區(qū)域周邊環(huán)境相協(xié)調。

【條文說明】

公寓的設計和建造應尊重原有的環(huán)境和文脈特點，在不破壞周邊環(huán)境的前提

下，因地制宜地利用周邊有利條件，節(jié)約并合理利用資源，建設可持續(xù)發(fā)展的生

態(tài)與生活環(huán)境。

4.1.2選址應在地質條件安全可靠、公共交通便利、生活環(huán)境宜居、市政配套齊

全和公共服務設施完善的區(qū)域。

【條文說明】

選址應確保安全衛(wèi)生的環(huán)境要求，選擇在地質地形條件適宜的、無重大地質

災害或無洪水淹沒等危險的地區(qū)或地帶，用地及其周圍的空氣、土壤、水體等不

應構成對人體的危害。選址應考慮其所處的周邊環(huán)境有相應的商業(yè)、文化、教育、

醫(yī)療等公共服務設施以及市政配套設施，同時滿足各地區(qū)服務半徑要求。。

4.1.3規(guī)劃應遵循因地制宜、節(jié)約用地、合理布局的原則。

【條文說明】規(guī)劃原則

公寓建設應結合地域特點，做到科學規(guī)劃?？傮w規(guī)劃應功能分區(qū)明確、空間

布局緊湊、充分利用地形、節(jié)約土地資源。

4.2選址

4.2.1規(guī)劃選址應盡量靠近現(xiàn)狀及規(guī)劃公交系統(tǒng)或與軌道交通網絡緊密銜接，并

具備與現(xiàn)狀軌道交通站點或公交樞紐場站、道路接駁的條件。

4.2.2新建公寓選址應結合城市總體規(guī)劃和區(qū)域產業(yè)布局，與居住、辦公、商業(yè)

等建筑功能進行綜合布局，實現(xiàn)多功能的規(guī)劃形態(tài)。

【條文說明】

新區(qū)規(guī)劃中，應避免布置單一功能用地，盡量布置多功能的復合性用地，將

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公寓建筑與住宅、商業(yè)、辦公建筑等綜合布局，創(chuàng)造多樣性社區(qū)，實現(xiàn)職住平衡。

4.2.3在舊城更新區(qū)域，公寓選址應優(yōu)先考慮城市核心區(qū)，盡量靠近商業(yè)和辦公

區(qū)，實現(xiàn)規(guī)劃的多樣性。

【條文說明】

城市更新的過程中，應根據區(qū)域功能的變化適時調整用地性質。例如在原有

商業(yè)區(qū)、辦公區(qū)、工業(yè)區(qū)中適當調整用地功能，布置公寓建筑，或是在邊角用地

中見縫插針地布置公寓，可以有效地改善原規(guī)劃的單一形態(tài)，創(chuàng)造豐富且生動的

街區(qū)生活。

4.3規(guī)劃

4.3.1公寓配建的公共服務設施、市政配套設施的種類和配建水平應與居住人口

規(guī)模相對應，與公寓建設同步規(guī)劃、同步實施，并同期投入使用。

【條文說明】

配建的公共服務設施和市政配套設施建設應按現(xiàn)行國家標準和當?shù)叵嚓P標

準、規(guī)范執(zhí)行，合理布置、保障運行，做到與公寓同期投入使用。城鎮(zhèn)內公寓項

目的公建配套設施應充分結合周邊配套條件，利用已有設施。

4.3.2公寓配建的公共服務設施宜相對集中，社區(qū)服務和行政管理等設施的配建

指標應符合現(xiàn)行國家標準《城市居住區(qū)規(guī)劃設計標準》GB50180的有關規(guī)定。

【條文說明】

配建的社區(qū)服務和行政管理設施包括居民活動和物業(yè)管理等公共服務用房。

配建的公共服務用房應方便使用，有利于住區(qū)的物業(yè)管理、安全防衛(wèi)和群眾的居

住生活。

4.3.3公寓住區(qū)室外應設置兒童、老人活動場地和公共活動綠地，并配置安全適

用的健身休閑設施。

【條文說明】

公共活動空間應有助于居住者的交流與和諧相處，根據兒童和老年人的活動

特點，選擇具有良好日照與自然通風條件的場地，做好地面防滑、排水和無障礙

設計。

4.3.4公寓住區(qū)道路應滿足消防、救護、防災和無障礙等通行要求，并合理組織

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人流和車流。

【條文說明】

公寓住區(qū)應臨近城市道路，周邊道路資源配套應以公交優(yōu)先，并與住區(qū)內步

行系統(tǒng)相銜接。住區(qū)內道路系統(tǒng)應合理分級，主要道路應滿足消防、救護、防災

和無障礙等通行要求，并設置連續(xù)的人行道直達所有的住區(qū)配套服務設施和公共

活動場地。

4.3.5公寓的建筑間距應滿足現(xiàn)行國家標準《建筑設計防火規(guī)范》GB50016有

關建筑防火間距的規(guī)定。

【條文說明】

與住宅的建筑間距相比，在相同的容積率指標條件下，公寓的建筑間距可以

適當縮小，建筑的高度可以適當降低，有利于產生低層高密度的街區(qū)形態(tài)。形成

窄街道、密路網，以及高低錯落、里出外進的生動而豐富的街景，從而有助于恢

復傳統(tǒng)城市街區(qū)宜人的空間尺度。

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5設計

5.1一般規(guī)定

5.1.1公寓設計應采用并行設計的方法。建筑、結構、設備、裝修等各專業(yè)應協(xié)

同工作，同時還應將設計、生產、施工、運維等全產業(yè)鏈各階段統(tǒng)一協(xié)調，統(tǒng)籌

考慮公寓建筑全壽命周期技術運用的合理性。

【條文說明】

公寓建筑由于其標準化程度高且是全裝修交房，適合以工業(yè)化的方式進行建

造，因此應采用并行設計的方法。工業(yè)化的特征是建筑的大部分部品在工廠生產，

在施工現(xiàn)場集成為一個完整的建筑體。因此，在設計階段不僅需要規(guī)劃、建筑、

結構、設備、裝修各專業(yè)協(xié)同工作，還需要協(xié)調生產、施工、運營維護等各生產

要素，依據公寓的租賃特性，采用合理的建造技術體系，選擇耐用、易維護的部

品和產品。

5.1.2公寓設計應遵循少規(guī)格、多組合原則，實現(xiàn)標準化輸入和多樣化輸出。

【條文說明】

公寓設計提倡采用標準化模塊的設計方法，標準化模塊包含了空間模塊、各

專業(yè)部品和產品模塊等類別，根據排列組合原理，少規(guī)格的各類模塊可以形成相

當豐富的組合形式。例如，用少量不同規(guī)格的功能空間平面就可以組合成多種套

型平面，進而形成豐富的建筑立面，可以實現(xiàn)建筑形態(tài)的多樣化。。

5.1.3設計尺寸應包含結構體完成面尺寸、裝修完成面尺寸、裝修做法尺寸和容

錯尺寸。

【條文說明】

目前建筑設計通用的尺寸標注僅包含軸線尺寸和結構完成面尺寸。這種標注

方法在毛坯交房的條件下是可行的，但在工業(yè)化建造和全裝修交房的條件下，大

部分部品部件需在施工現(xiàn)場外加工，只有標注結構體完成面尺寸、裝修完成面尺

寸、裝修作法尺寸和容錯尺寸后，現(xiàn)場的安裝才可能實現(xiàn)。

5.1.4公寓套型面積僅指套內使用面積（凈面積）。

【條文說明】

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目前，無論是住宅、辦公樓還是商鋪，在銷售時的計量標準都是建筑面積，

建筑面積由使用面積和公共面積組成。但對于買方或租戶而言，直接測量僅能得

到使用面積，公共面積無法計量。因此以建筑面積作為銷售的計價基數(shù)，容易引

起糾紛。另外，以傳統(tǒng)的住宅設計為例，在不同的地塊和不同的規(guī)劃條件下，同

樣建筑面積的套型其套內使用面積并不相同，因而難以形成標準化的套型。

因此，公寓套型面積以可測量的套內使用面積作為計量標準。

以套內使用面積指代套型面積后，在進行公寓樓棟組合平面的設計時，公寓

套型可選用標準化的模塊，公共部分的面積指標可根據項目需求進行調整。這樣，

套型面積相對固定，而公共面積是總建筑面積中的調節(jié)量。套型尺寸相對固定后，

部品部件才能形成標準化的產品族群，從而有利于公寓的工業(yè)化建造。

5.1.5公寓的套型面積不應小于11㎡。

【條文說明】

依據調研和分析，在不設置廚房和起居室的情況下，如采用最小面積2㎡的

衛(wèi)生間，則居室面積可達到約9㎡。通過組合家具的設計，可滿足基本生活需求。

5.1.6公寓凈高不應低于2.4m，廚房和衛(wèi)生間部分的凈高不應低于2.2米。

【條文說明】

考慮到目前市場上存在的即有公建改造成公寓的項目，其層高往往都大于普

通住宅，另外新建高檔公寓出于空調通風等設備安裝空間的需求，其層高也會大

于普通住宅，因此本條僅對公寓凈高的下限做出規(guī)定。但公寓層高也不宜高于

4.5米。

5.2建筑設計

5.2.1公寓應按套型設計，套型內可視具體條件設置臥室、衛(wèi)生間、起居室（廳）、

廚房、辦公室等功能空間和相應的設施設備，并應滿足下列要求：

1套型空間應遵循經濟適用、結構規(guī)整、布局緊湊和靈活可變的原則。

2各功能空間宜采用標準化模塊進行組合，且模塊內的空間使用功能合理。

3套內分室墻和隔斷墻宜采用輕質墻體，以便于套內空間的改變。

【條文說明】

本條強調公寓的復合功能特性，既可居住，亦可辦公。因此功能空間的設置

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用“可”而不是“應”。同時，套型空間應綜合考慮使用功能、空間組合、居住

人口等因素，采用模塊化的方法進行各功能空間的設計。各功能空間既要滿足居

住者基本的居住需求，又要確?？臻g的經濟適用、結構規(guī)整、布局緊湊和靈活可

變，并預留套內功能和空間在未來改造的可能性。

5.2.2公寓每個套型內應設置衛(wèi)生間，當套內沒有條件布置廚房、起居室（廳）

等空間時，可在公共空間設置集中的共享廚房、起居室（廳）和洗衣房。

【條文說明】

在極小戶型（11-22㎡）的公寓中，套內沒有條件設置廚房、起居室和洗衣

空間，只能滿足睡眠、如廁、盥洗和學習功能，因此在適當?shù)奈恢貌贾霉矎N房、

客廳和洗衣房，可為居住者提供相對完整的生活服務及交往空間，同時，公共客

廳還可兼做開敞式共享辦公空間，進一步體現(xiàn)公寓建筑功能復合的特點。但套內

衛(wèi)生間是最基本的衛(wèi)生需求，應予以滿足。

5.2.3公寓套內的衛(wèi)生間應設置大便器、洗面器、淋浴器和排氣設施，其使用面

積不宜小于2.0㎡。

【條文說明】

根據市場調研，由工廠生產的整體衛(wèi)浴最小尺寸可以達到1.8㎡，參照這個

指標，建議衛(wèi)生間使用面積不小于2.0㎡。

5.2.4當公寓設置服務臺時，服務臺周邊宜設置衛(wèi)生間和休息空間。

【條文說明】

公寓在經營上與旅館類似，采用統(tǒng)一管理的方式，因此需要在方便客戶的位

置設置服務臺，以便辦理入住和結算手續(xù)。隨著互聯(lián)網技術的發(fā)展，預訂和支付

方式已經實現(xiàn)網上交易，客戶和管理者不需見面就可辦理入住、結賬等手續(xù)，因

此服務臺所占空間可根據具體情況設置，在此不做限定。

5.2.5當公寓設置儲藏空間時，凈儲藏空間體積不宜小于0.75立方米。

【條文說明】

公寓是全裝修交房，俗稱“拎包入住”，因此基本的儲藏空間應在裝修階段

一并做好。參照《宿舍建筑設計規(guī)范》JGJ36，每人凈儲藏空間不小于0.5立方

米，公寓按每套1.5人計算，最小儲藏體積0.75立方米。

5.2.6當公寓設置晾衣空間時，宜配備晾曬衣物的設施。

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【條文說明】

晾曬衣物是健康生活的基本需求，設計時應盡可能布置晾曬空間和相應的設

施。但在配備了集中洗衣房且有烘干設備的情況下，可根據具體情況設置晾衣空

間。

5.2.7公寓套型內應至少有一個臥室或起居室的窗戶滿足自然采光和通風的要

求。

【條文說明】

本條適當放寬了對公寓居室日照及自然通風的強制性要求，僅要求至少有一

個窗戶滿足自然采光和通風即可。這樣，在進行公寓平面設計時，可以避免出現(xiàn)

“凹槽”和形狀怪異室內空間，使公寓的室內空間更為方整，空間利用更加合理，

有利于提高土地的使用效率，降低土地成本；同時，公寓的設計和建造更容易實

現(xiàn)標準化，從而有效地降低建造的成本。本條對既有建筑的改造也是有利的。

5.3結構設計

5.3.1結構設計應與其他各專業(yè)并行設計，并根據項目實際情況采用有利于室內

空間靈活分隔和組合、便于改造的大空間結構體系。

【條文說明】

公寓建筑結構設計應優(yōu)先選用框架結構或大開間剪力墻結構，并根據需要在

樓梯間、電梯間設置剪力墻，內隔墻宜采用輕質隔墻，以便于今后重新組合戶型，

滿足住戶不斷變化的使用需求。

5.3.2結構設計提倡按照項目實施工業(yè)化的具體標準和方式,結合構配件生產、

物流運輸、裝配安裝等因素,采用相應的標準化預制構配件。

【條文說明】

由于公寓的套型面積是室內凈面積，同樣面積的戶型較易實現(xiàn)標準化系列尺

寸，且公寓的平面規(guī)整、立面簡潔，因此容易實現(xiàn)構件的標準化。在進行結構設

計時應盡量采用標準化的預制構件，有利于在生產、物流運輸和安裝階段有效降

低造價。應選用適宜的工業(yè)化體系，避免盲目追求過高的預制率和裝配率。

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5.4機電設備設計

5.4.1機電專業(yè)管線應合理使用空間，并應與其它專業(yè)并行設計。

【條文說明】

機電設備的設計應具備建筑空間綜合布局的理念。建筑專業(yè)設計應在方案階

段考慮設備和管線的配置，并提供必要的空間條件，機電設備專業(yè)應在方案階段

合理安排設備和管線的布局，以節(jié)省空間、節(jié)約材料。

5.4.2給水總立管、消防立管、雨水立管、供暖（空調）供回水總立管、配電及

弱電干線（管）等公共管道應設置在共用空間內。

【條文說明】

公共管道、設備及部件不應布置在公寓套內，避免占用套內空間面積，影響

室內空間的使用，避免給設備、管線等維修造成不便。

5.4.3如有供電政策的支持，采暖方式可采用低溫輻射電熱地板采暖。

【條文說明】

采用低溫輻射電熱地板采暖方式，首先可節(jié)省市政熱力管線，只需要電氣適

當增容即可，節(jié)約綜合投資；其次，電熱膜的厚度大大小于水暖管，可以縮小地

面墊層厚度，節(jié)約空間并減少土建荷載；再有，從能源結構的變化看，電加熱的

方式將會成為未來主要的供暖方式。

5.4.4每套公寓的用電負荷應根據套內建筑面積和用電負荷計算確定，且不宜小

于6kW。

【條文說明】

隨著生活方式的變化，電器設備增多，爐灶的加熱方式也在由燃氣向電加熱

方式轉變，包括采暖方式也有可能轉變?yōu)殡姛岵膳Ｒ虼藢㈦娯摵山ㄗh為不小于

6KW，為未來預留變化的條件。

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6裝修與設備設施標準

6.1一般規(guī)定

6.1.1公寓建筑的裝修應符合安全、環(huán)保、節(jié)能、耐用和經濟的原則，一次裝修

到位，達到基本的入住條件要求，裝修保修期限應符合國家相關工程質量的規(guī)定。

【條文說明】

公寓建筑應進行建筑、裝修一體化設計，實施裝修一次到位，倡導裝配式裝

修方式，并做到集中采購、統(tǒng)一裝修，以有效降低裝修成本，確保裝修質量。裝

修保修期應符合《建設工程質量管理條例》的規(guī)定。

6.1.2套內基本裝修和設施設備配置要求應按照附錄A的規(guī)定執(zhí)行。

【條文說明】

本條規(guī)定的是公寓基本裝修的最低標準，各地可根據具體情況制定本地的裝

修標準和交房標準，但必須滿足本條規(guī)定的最低標準要求。

6.1.3裝修宜采用標準化成套配置的廚房與衛(wèi)生間。

【條文說明】

新建公寓的建設應符合建筑工業(yè)化的要求，宜采用標準化設計、工廠預制、

現(xiàn)場裝配、成套供應的整體廚房和整體衛(wèi)浴，易于施工安裝，便于日常維修和更

新。廚房與衛(wèi)生間設計應符合現(xiàn)行國家標準的相關規(guī)定。

6.1.4設備及管線應便于維護維修，衛(wèi)生間宜采用同層排水系統(tǒng)。

【條文說明】

衛(wèi)生間采用同層排水系統(tǒng)，可避免排水立管豎向穿越樓板而造成的維護維修

不便和漏水等問題。

6.2裝修

6.2.1室內裝修設計應滿足功能合理、美觀舒適的要求，并應與其它各專業(yè)并行

設計。

【條文說明】

室內裝修設計應依據人體工學原理對建筑方案的室內空間進行優(yōu)化。在使用

15

功能合理的基礎上，統(tǒng)籌考慮套內使用功能、環(huán)境品質、部品制造、安裝程序和

運營維護等各技術環(huán)節(jié)，以及與建筑、結構及機電設備的銜接關系后，在滿足整

體性和系統(tǒng)性要求的前提下，與各專業(yè)共同協(xié)商，確定適宜的室內裝修作法，選

用恰當?shù)氖覂炔科贰?/p>

6.2.2公寓室內裝修設計應包括公共空間環(huán)境、套內功能布局、內隔墻、飾面、

套內門窗、廚房、衛(wèi)生間、儲藏系統(tǒng)、家具、照明、套內設備及支路管線等內容。

【條文說明】

公共空間環(huán)境設計指所有交通空間和共享空間的室內裝修設計。由于公寓

的租賃特性，應給承租者提供全面的戶內生活設施，因此，儲藏和家具也歸入室

內裝修設計范圍。另外，將內隔墻、套內門窗、套內設備及支路管線納入室內裝

修設計范圍，是為更合理地劃分室內裝修界面。

6.2.3公寓室內設計應采用標準化設計，遵循模塊化原理和模數(shù)協(xié)調規(guī)則，建筑

空間和部品規(guī)格尺寸應選用標準化、系列化的參數(shù)尺寸，并滿足內裝部品通用性

和互換性的要求。

【條文說明】

標準化設計應選用市場上通用部品和產品的尺寸，避免采用非標的部品和產

品尺寸，以便于維修保養(yǎng)和升級換代。

6.2.4公寓室內空間設計應采用凈尺寸標注，內裝部品安裝設計應以裝修完成面

為基準面，宜采用模數(shù)網格的方法進行部品布局和定位設計。

【條文說明】

采用裝修完成面凈尺寸的標注方法是室內空間設計的關鍵點，內裝部品、機

電設備的安裝都應以裝修完成面為作為定位尺寸的基準點。由于結構完成面和裝

修完成面之間存在裝修構造層，因此模數(shù)網格的邊界應以裝修完成面為起始點。

6.2.5公寓套內廚房、衛(wèi)生間和儲藏系統(tǒng)設計，宜選用集成程度高、技術成熟的

單元式模塊化部品。

6.3設備設施

6.3.1室內設備位置和管線布置應組織有序，設備和管線的接口技術和接口位置

應標準統(tǒng)一，應便于安裝、維護和更換。

6.3.2公寓的廚房應有排油煙措施，衛(wèi)生間應有通風排氣措施。

16

【條文說明】

廚房應選用油煙分離式的排放設備，排風宜采取水平直排方式，并應充分結

合維護的便捷性，合理設計水平直排管道與外圍護結構的連接構造。

廚房采用水平直排方式，可有效避免戶間串味、蟑螂滋生和竄火等問題，取

消室內公用風道還有利于套型平面布局的標準化。

6.3.3既有建筑改造的公寓，在不能做到自然通風的情況下應采用機械通風的方

式，其通風換氣量應滿足現(xiàn)行國家規(guī)范標準《民用建筑供暖通風與空氣調節(jié)設計

規(guī)范》GB50736、《旅館建筑設計規(guī)范》JGJ62的規(guī)定。

17

7室內環(huán)境性能

7.1一般規(guī)定

7.1.1公寓應滿足室內空氣質量，以及包括噪聲、光和溫度等體感舒適度的室內

環(huán)境要求，滿足舒適性、健康和安全性的居住需求。

【條文說明】全裝修或精裝修公寓應為使用者提供健康、安全和舒適的室內居住

環(huán)境，在室內空氣質量、飲用水質量、噪聲控制、光線舒適、溫度舒適等體感舒

適度方面的標準予以規(guī)定，在滿足相應國家強制和/或推薦性標準的要求之外，

逐步建立更宜居的公寓居住環(huán)境準則。

7.1.2公寓建筑裝修選用的材料、輔料、部品和制品應滿足相應產品的國家標準

和/或行業(yè)標準。

【條文說明】產品達標

裝修選用的材料、輔料、部品和制品，應識別其在使用中影響室內環(huán)境的要

素，確保這些要素滿足相應產品標準的要求。

7.2室內空氣質量

7.2.1室內空氣質量應關注揮發(fā)性空氣污染物，顆粒性空氣污染物，無機空氣污

染物和放射性污染物的達標和控制狀況。

【條文說明】室內空氣質量達標要求

室內空氣環(huán)境污染物的控制要最低符合國家相應的強制性標準，例如GB

50325巜民用建筑工程室內環(huán)境污染控制規(guī)范》和/或推薦性標準，例如

GB/T18883《室內空氣質量標準》的規(guī)定，并且依據標準的適用性選取標準。

7.2.2室內裝修材料應控制有害物質的含量和材料使用量。

【條文說明】室內裝修材料控制有毒物質含量

由于室內裝修材料、施工輔助材料以及施工工藝等方面的問題，造成建筑物

建成后室內環(huán)境污染長期難以消除。公寓建筑建設應按照現(xiàn)行國家標準中關于室

內建筑裝飾裝修材料有害物質限量執(zhí)行，宜針對室內裝修設計方案中的各相關裝

修材料的裝載量進行環(huán)境空氣質量預評價。

18

7.2.3室內空氣環(huán)境質量的各項指標應滿足現(xiàn)行國家標準的相關規(guī)定。

【條文說明】確保室內空氣質量達標

室內空氣質量對居住者尤為重要。如果室內空氣受到污染，新鮮空氣不足，

有可能引起人體的各種疾病。住戶入住后的室內空氣質量各項指標限值應滿足現(xiàn)

行國家標準的相關規(guī)定。并采取通風換氣等有效措施降低居室內的空氣污染。除

通過自然通風外，還可采取全熱交換新風系統(tǒng)等有效的新風系統(tǒng)來加強室內的通

風換氣效果。

7.2.4內裝部品體系中所用材料的品種、規(guī)格、質量應符合國家現(xiàn)行有關標準的

規(guī)定，并應優(yōu)先選用綠色環(huán)保材料。

7.2.5公寓建筑宜安裝空調和新風換氣系統(tǒng)。

【條文說明】空調和換氣系統(tǒng)

空調系統(tǒng)調節(jié)室內的溫度和濕度，提高體感舒適度，夏季空調運行情況下為

22-28度，相對濕度40%-80%；冬季取暖情況下16-24度，相對濕度為30%-60%。

新風換氣技術通過加快室內污濁空氣的排出，加速室外新鮮空氣的引入，可以有

效降低室內空氣污染，提高室內空氣質量。新風換氣系統(tǒng)通常是24h連續(xù)運轉的

設備，具有除臭、除塵等作用。具備高效能、低噪聲、長壽命的特征。進風口應

對進入室內的新風進行基本過濾、降噪處理。

7.3舒適度

7.3.1公寓室內聲環(huán)境指標應符合現(xiàn)行國家標準《聲環(huán)境質量標準》GB3096的

2類以上規(guī)定，以及《民用建筑隔聲設計規(guī)范》GB50118中的二級規(guī)定。

【條文說明】聲環(huán)境指標

可通過防噪設計來提高聲環(huán)境要求，除了通過防噪設計外，也可采用一定的

隔聲措施。內部隔聲包括外圍護結構隔聲、外窗隔聲、分戶墻隔聲、樓板隔聲以

及住宅設施隔聲。其指標均應符合現(xiàn)行國家標準的有關規(guī)定。

7.3.2公寓建筑應對樓板、墻體、管道及電梯等部位采取系統(tǒng)的隔聲措施。

【條文說明】隔聲措施

聲環(huán)境的影響因素十分復雜，隔聲性能主要注重層間與戶間的隔聲性能以及

圍護結構的隔聲性能和排水管道的噪聲情況等。

19

7.3.3公寓分戶墻、分戶樓板、電梯井道、戶門、窗等部位的隔聲標準應符合國

家現(xiàn)行有關標準《民用建筑隔聲設計規(guī)范》GB50118規(guī)定。

7.3.4外圍護系統(tǒng)應根據不同地區(qū)的氣候條件選擇節(jié)能措施，熱工性能應符合相

應地區(qū)現(xiàn)行建筑節(jié)能設計標準的規(guī)定。

【條文說明】熱工性能標準

為貫徹國家技術經濟政策，提高公寓的建設質量和居住品質，改善公寓建筑

室內熱環(huán)境。建筑節(jié)能設計應符合國家現(xiàn)行有關建筑節(jié)能設計標準中強制性條文

的規(guī)定。夏季空調運行情況下為22-28度，相對濕度40%-80%；冬季取暖情況下

16-24度，相對濕度為30%-60%。

20

8綠色技術應用

8.1一般規(guī)定

8.1.1公寓建設應采用標準化設計、工廠化生產、裝配化施工、一體化裝修和信

息化管理等工業(yè)化集成設計建造的要求。

【條文說明】工業(yè)化集成建造

公寓建設應以提升建筑工程質量安全為著力點，推動建筑產業(yè)轉型升級，提

高中國工程標準水平，引領建筑產業(yè)高質量發(fā)展。推動建造方式變革，促進建筑

產業(yè)提質增效。公寓建設以工業(yè)化生產建造方式為原則，做好建筑設計、生產運

輸、裝配施工、運營維護等產業(yè)鏈各階段的協(xié)調，將有利于設計、施工建造的相

互銜接，保障生產效率和工程質量。工業(yè)化設計建造技術改變了傳統(tǒng)公寓設計建

造模式，一體化的設計建造技術集成應用，提高工業(yè)化設計與精細化部品應用水

平。

8.1.2公寓建筑建設應符合公寓產業(yè)現(xiàn)代化的發(fā)展要求，應采用標準化設計和通

用化部品建造的集成技術。

【條文說明】集成技術

公寓建筑建設具有建設量大、覆蓋面廣、標準化技術可實施度高、成本約束

性強等特點，公寓應以公寓產業(yè)化技術為導向，加快產業(yè)化技術的集成推廣應用。

公寓的規(guī)劃、設計和建造應采用有利于可持續(xù)發(fā)展的新技術、新工藝、新材料、

新設備，推動產業(yè)科技進步與技術轉型升級，帶動經濟效益、社會效益和環(huán)境效

益的全面提升。

8.1.3公寓建筑建設應合理選用適宜的綠色建筑技術和材料。

【條文說明】綠色建筑技術

公寓建設應按照建設節(jié)能節(jié)地環(huán)保的要求，堅持開發(fā)與節(jié)約并舉，減少資源

能源消耗，并盡可能對資源進行循環(huán)利用，采用綠色建筑技術，全面提高公寓建

筑總體質量。

8.1.4公寓建筑建設應符合現(xiàn)行國家和地方的建筑節(jié)能標準。建筑體形系數(shù)、窗

墻面積比、外門窗和圍護結構性能應符合現(xiàn)行建筑節(jié)能標準的規(guī)定。

【條文說明】節(jié)能標準

21

公寓建筑應合理選擇建筑的朝向，控制體形系數(shù)和窗墻面積比，增強外門窗

和圍護結構性能，使用能效比高的供暖和空氣調節(jié)設備，采取室溫調控和熱量計

量措施來降低供暖、空氣調節(jié)能耗。外墻宜整齊規(guī)整，減少凹凸，外門窗應達到

規(guī)定的氣密性要求。

8.1.5圍護結構應滿足其耐久性的要求，應結合地域氣候特點選用保溫或隔熱構

造措施。

【條文說明】圍護結構要求

建筑圍護結構的熱工性能，直接影響公寓的能耗和室內熱環(huán)境質量。結合國

內外公寓設計施工經驗和技術，公寓宜使用適宜的保溫形式。

8.1.6應使用節(jié)水設備和器具，合理采用雨水利用與收集技術、太陽能熱水系統(tǒng)

等可再生能源利用技術。

【條文說明】可再生能源技術

公寓應選用節(jié)水設備和器具，并應符合現(xiàn)行產品標準的規(guī)定，坐便器應選用

設置大小便分檔沖洗水箱。公寓宜采用雨水利用與收集技術，用于綠化澆灌、景

觀補水、地庫沖洗等。公寓熱水系統(tǒng)的熱源宜優(yōu)先選用可再生能源。

8.1.7公寓的公共部位照明應選用節(jié)能產品。

【條文說明】節(jié)能照明

為貫徹國家的節(jié)能方針和政策，公寓樓棟內的門廳、過道、地下車庫、樓梯

間、電梯間等公共部位和室外環(huán)境的照明應選用節(jié)能產品，包括照明光源、燈具、

開關和設施設備等。在條件具備時室外照明燈具宜選用太陽能燈具。

8.2工法與裝配式

8.2.1公寓建筑的設計與建造應符合標準化與多樣化的原則，滿足部品部件通用

化、套型系列化的要求，并應實現(xiàn)建筑、結構、裝修、設備等一體化設計建造。

【條文說明】部品部件通用化

部品部件應選用通用化與系列化的參數(shù)尺寸與規(guī)格產品，以提高重復使用

率、減少種類，即可經濟合理地確保質量，也利于組織生產與施工安裝。

平面單元的設計通常采用模塊化組合的方式。建筑的基本單元、部品部件重

復使用率高、規(guī)格少、組合多的要求也決定了公寓必須采用標準化與多樣化設計

22

方法。公寓建筑設計應嚴格遵守標準化、模數(shù)化相關要求，不能為了多樣化而影

響標準化設計基本原則，進而派生出不符合標準化、模數(shù)化要求的空間尺寸和部

品尺寸。

8.2.2公寓建筑建設應選用工廠生產的通用化建筑部品。

【條文說明】建筑部品

公寓應優(yōu)先選用通過質量認證的建筑部品，為實現(xiàn)部品規(guī)?；a和工業(yè)化

建造創(chuàng)造條件。

8.1.4公寓建筑建設宜采用現(xiàn)場裝配化的施工建造技術。

【條文說明】裝配化施工建造

現(xiàn)場裝配化施工建造技術保質保量、經濟高效。公寓建設既可采用主體構配

件的裝配方法，也可采用裝配式裝修的施工方法。

8.3智慧化與智能化

8.3.1公寓建筑設計應適應智慧住區(qū)發(fā)展要求，提高生活服務水平，并配置安全

防范與設備管理等智能化系統(tǒng)。

【條文說明】智慧住區(qū)要求

智慧住區(qū)建設，是將信息化手段引入了住區(qū)，以居住者的幸福感為出發(fā)點，

通過打造智慧住區(qū)為居住者提供便利，從而加快和諧住區(qū)建設，推動區(qū)域社會進

步。在物業(yè)服務方面，要積極響應技術發(fā)展，應用新的智能化手段，做好住區(qū)安

全防范，并高效管理建筑設備。

8.3.2公寓管理宜實現(xiàn)智慧化與智能化管理、堅持同步建設智能基礎設施，并應

建立智能安防體系及運維管理體制。

【條文說明】智能化管理

智慧化與智能化是新形勢下社會管理創(chuàng)新的一種新模式。智慧化與智能化充

分利用物聯(lián)網、云計算、移動互聯(lián)網等新一代信息技術的集成應用，為居住者提

供一個安全、舒適、便利的現(xiàn)代化、智慧化生活環(huán)境，從而形成基于信息化、智

能化社會管理與服務的一種新的管理形態(tài)的居住環(huán)境。

8.3.3公寓管理宜應用智能化手段對室內空氣質量、能源消耗等進行監(jiān)控，建筑

工程、設施、設備、部品、能耗等檔案及記錄應齊全。

23

【條文說明】智能化能源監(jiān)控系統(tǒng)

通過信息化手段對公寓進行后期運維的管理，通過對空氣質量、能源消耗等

進行監(jiān)控，從而增加管理便利性、加快和諧建設，推動社會進步。

8.4運行維護

8.4.1公寓管理應提供公寓使用說明書，并應符合下列規(guī)定：

1公寓使用說明書應包括公寓基本資料以及使用、維護和管理有關的內容。

2應對公寓的結構、性能和各部品（部件）的類型、性能、標準等指標以

及安全隱蔽工程資料等做出說明，并應提出使用注意事項。

3應提供相關的公寓質量保證書。

【條文說明】公寓使用說明書

《公寓使用說明書》應當對公寓的結構、性能和各部位（部件）的類型、性

能、標準等作出說明，并提出使用注意事項，一般應當包含以下內容：

1、開發(fā)單位、設計單位、施工單位，委托監(jiān)理的應注明監(jiān)理單位；

2、結構類型；

3、裝修、裝飾注意事項；

4、上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說明；

5、有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項；

6、門、窗類型，使用注意事項；

7、配電負荷；

8、承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明；

9、其他需說明的問題。

公寓中配置的設備、設施，生產廠家另有使用說明書的，應附于《公寓使用

說明書》中。《公寓使用說明書》應在交付用戶的同時提供給用戶。《公寓使用

說明書》中對住戶合理使用公寓應有提示。因用戶使用不當或擅自改動結構、設

備位置和不當裝修等造成的質量問題，應明確責任主體。

8.4.2公寓建筑應針對設計、施工和使用上的特點，對設備設施制定定期的日常

檢查和維護維修計劃以及長期維修維護計劃。

【條文說明】維修維護計劃

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本條明確公寓應在全壽命周期內制定檢查、維護等計劃。定期計劃包括長期

計劃和日常計劃，應詳細記錄的內容包括結構主體、防水、給水、排水、設備等

的檢查計劃及內容，可根據其具體情況確定檢查周期，確保公寓的相關設備正常

使用。

8.4.3公寓管理應確保建筑能效達標，建筑設備運行應可靠穩(wěn)定。

【條文說明】建筑設備運行

為保障建成建筑的性能質量，應仔細核查并確保主要建筑部位和設備系統(tǒng)、

節(jié)能設計系統(tǒng)等是根據綜合協(xié)調、整體設計的原則進行的，并且按規(guī)劃建筑設計、

節(jié)能設計有關標準進行設計、安裝和驗收。

25

附錄A套內基本裝修和設施設備

部位項目內容

頂棚乳膠漆、壁紙、壁布、集成飾面材料或清水混凝土

墻面乳膠漆、壁紙、壁布、集成飾面材料或清水混凝土

地面防滑地磚、復合木地板、塑膠地板或清水混凝土

起居室（廳）

踢腳同地面材質

及餐廳

燈具吸頂燈或吊燈

設備集中或分體空調，暖氣選用。

部品窗簾桿

頂棚乳膠漆、壁紙、壁布或清水混凝土

墻面乳膠漆、壁紙、壁布或清水混凝土

地面防滑地磚、復