2024年注冊會計師統(tǒng)考教材 房產稅法、契稅法和土地增值稅法

房產稅法.契稅法和土地增值稅法

第一節(jié)房產稅法

房產稅法，是指國家制定的調整房產稅征收與繳納之間權利及義務關系的法律規(guī)范?，F(xiàn)行

房產稅法的基本規(guī)范，是1986年9月15日國務院頒布的《中華人民共和國房產稅哲行條例》

（以下簡稱《房產稅暫行條例》）。2011年1月8日國務院令第388號《國務院關于廢止和修

改部分行政法規(guī)的規(guī)定》對部分條款進行修改。

征收房產稅有利于地方政府籌集財政收入，也有利于加強房產管理。

一、納稅義務人與征稅范圍

（一）納稅義務人

房產稅是以房屋為征稅對象，按照房屋的計稅余值或租金收入，向產權所有人征收的一種

財產稅。房產稅以在征稅范圍內的房屋產權所有人為納稅人。其中：

1.產權屬國家所有的，由經營管理單位納稅；產權屬集體和個人所有的，由集體單位和個

人納稅。

所稱單位，包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)

以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會團體、國家機關、軍隊以及其他單位；所稱個人，包括個體工

商戶以及其他個人。

2.產權出典的，由承典人納稅。所謂產權出典，是指產權所有人將房屋、生產資料等的產

權，在一定期限內典當給他人使用，而取得資金的一種融資業(yè)務。這種業(yè)務大多發(fā)生于出典人

急需用款，但又想保留產權回贖權的情況。承典人向出典人交付一定的典價之后，在質典期內

即獲抵押物品的支配權，并可轉典。產權的典價一般要低于賣價。出典人在規(guī)定期間內須歸還

典價的本金和利息，方可贖回出典房屋等的產權。由于在房屋出典型間，產權所有人已無權支

配房屋，因此，稅法規(guī)定由對房屋具有支配權的承典人為納稅人。

3.產權所有人、承典人不在房屋所在地的，或者產權未確定及租典糾紛未解決的、由房產

代管人或者使用人納稅。

所謂租典糾紛，是指產權所有人在房產出典和租賃關系上，與承典人、租賃人發(fā)生各種爭

議，特別是權利和義務的爭議懸而未決的。此外還有一些產權歸屬不清的問題，也都屬于租典

糾紛。對租典糾紛尚未解決的房產，規(guī)定由代管人或使用人為納稅人，主要目的在于加強征收

管理，保證房產稅及時入庫。

4.無租使用其他房產的問題。無租使用其他單位房產的應稅單位和個人，依照房產余值代

繳納房產稅。

（二）征稅范圍

房產稅以房產為征稅對象。所謂房產，是指有屋面和圍護結構（有墻或兩邊有柱），能夠遮

風避雨，可供人們在其中生產、學習、工作、娛樂、居住或儲藏物資的場所。房地產開發(fā)企業(yè)

建造的商品房、在出售前，不征收房產稅；但對出售前房地產開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的

商品房應按規(guī)定征收房產稅。

房產稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)。具體規(guī)定如下：

1.城市是指國務院批準設立的市。

2.縣城是指縣人民政府所在地的地區(qū)。

3.建制鎮(zhèn)是指經省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準設立的建制鎮(zhèn)。

4.工礦區(qū)是指工商業(yè)比較發(fā)達、人口比較集中、符合國務院規(guī)定的建制鎮(zhèn)標準，但尚未設

立建制鎮(zhèn)的大中型工礦企業(yè)所在地。開征房產稅的工礦區(qū)須經省、自治區(qū)、直轄市人民政府批

準，

房產稅的征稅范圍不包括農村，主要是因為農村的房屋，除農副業(yè)生產用房外，大部分是

農民居住用房。對農村房屋不納入房產稅征稅范圍，有利于減輕農民負擔，繁榮農村經濟，促

進農業(yè)發(fā)展和社會穩(wěn)定。

二、稅率、計稅依據(jù)和應納稅額的計算

（一）稅率

我國現(xiàn)行房產稅采用的是比例稅率。依其計稅依據(jù)不同，房產稅的稅率分為兩種：一種是

依照房產原值一次減除10%~30%后的余值計算繳納，稅率為1.2%;另一種是依照房產出租的租

金收入計算繳納，稅率為12%。自2008年3月1日起，對個人出租住房，不區(qū)分用途，均按4%

的稅率征收房產稅。對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織向個人、專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企

業(yè)出租住房的，減按4%的稅率征收房產稅。

(二)計稅依據(jù)

房產稅的計稅依據(jù)是房產的計稅余值或房產的租金收入。按照房產計稅余值征稅的，稱為

從價計征；按照房產租金收入計征的，稱為從租計征。

1.從價計征。

《房產稅暫行條例》規(guī)定，從價計征房產稅的計稅余值，是指依照稅法規(guī)定按房產原值一

次減除10%?30%損耗價值以后的余值。具體減除幅度由當?shù)厥　⒆灾螀^(qū)、直轄市人民政府確定。

⑴房產原值，是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在會計核算賬簿“固定資產”科目中記載的

房屋原價。因此，凡按會計制度規(guī)定在賬簿中記載有房屋原價的，應以房屋原價按規(guī)定減除一

定比例后作為房產余值計征房產稅；沒有記載房屋原價的，按照上述原則，并參照同類房屋確

定房產原值，按規(guī)定計征房產稅。值得注意的是自2009年1月1日起，對依照房產原值計稅的

房產，不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原

價應根據(jù)國家有關會計制度規(guī)定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，應

按規(guī)定予以調整或重新評估。

自2010年12月21日起，對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均

應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低

于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產原值的地價。

(2)房產原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。主

要有：暖氣、衛(wèi)生、通風、照明、煤氣等設備；各種管線，如蒸汽、壓縮空氣、石油、給水排

水等管道及電力、電信、電纜導線；電梯、升降機、過道、曬臺等。屬于房屋附屬設備的水管、

下水道、暖氣管、煤氣管等應從最近的探視井或三通管起，計算原值；電燈網、照明線從進線

盒連接管起，計算原值。

自2006年1月1日起，為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求，凡以房屋

為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智

能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計征房產稅。

對于更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設備和設

施的價值：對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經常更換的零配件，更新后不再計入房產原

值，

(3)納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。此外，關于房產稅的從

價計征和從租計征，還應注意以下幾個問題：

①對投資聯(lián)營的房產，在計征房產稅時應予以區(qū)別對待。對于以房產投資聯(lián)營、投資者參

與投資利潤分紅、共擔風險的，按房產余值作為計稅依據(jù)計征房產稅；對以房產投資收取固定

收入、不承擔聯(lián)營風險的，實際是以聯(lián)營名義取得房產租金，應根據(jù)《房產稅暫行條例》的有

關規(guī)定由出租方按租金收入計繳房產稅。

②融資租賃的房產，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產余值繳納房產

稅，合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產余值繳納房產稅。

③居民住宅區(qū)內業(yè)主共有的經營性房產繳納房產稅。從2007年1月1日起，對居民住宅區(qū)

內業(yè)主共有的經營性房產，由實際經營(包括自營和出租)的代管人或使用人繳納房產稅。其

中自營的，依照房產原值減除10%?30%后的余值計征，沒有房產原值或不能將業(yè)主共有房產與

其他房產的原值準確劃分開的，由房產所在地稅務機關參照同類房產核定房產原值：出租的，

依照租金收入計征。

(4)凡在房產稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建究，包括與地上房屋相連的地下建筑以

及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，均應當依照有關規(guī)定征收房產稅。上述具備房

屋功能的地下建筑是指有屋面和維護結構，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、經營、工作、

學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。自用的地下建筑，按以下方式計杭：

①工業(yè)用途房產，以房屋原價的50%-60%作為應稅房產原值。

應納房產稅的稅額=應稅房產原值X[l-(10%~30%)]XL2%

②商業(yè)和其他用途房產，以房屋原價的70%~80%作為應稅房產原值。

應納房產稅的稅額=應稅房產原值X[1-（10%~30盼]XL2%

房屋原價折算為應稅房產原值的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市財政和

地方稅務部門在上述幅度內自行確定。

③對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，

應將地下部分與地上房屋視為一個整體，按照地上房屋建筑的有關規(guī)定計算征收房產稅。

2.從租計征。

房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據(jù)。

所謂房產的租金收入，是房屋產權所有人出租房產使用權所得的報酬，包括貨幣入和實物

收入。

如果是以勞務或者其他形式為報酬抵付房租收入的，應根據(jù)當?shù)赝惙慨a的租金水平，確

定一個標準租金額從租計征。

對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有

人按照房產原值繳納房產稅。

出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關規(guī)定計算征收房產稅。

（三）應納稅額的計算

房產稅的計稅依據(jù)有兩種，與之相適應的應納稅額計算也分為兩種：一是從價計征的計算;

二是從租計征的計算。

1.從價計征的計算。

從價計征是按房產的原值減除一定比例后的余值計征，其計算公式為：

應納稅額-應稅房產原值X（1.原值減除比例）X1.2%

【例某企業(yè)的經營用房原值為5000萬元，按照當?shù)匾?guī)定允許減除30%后按余值計稅,

適用稅率為1.2%。請計算其應納房產稅稅額。

應納稅額=5000X(1-30%)X1.2%=42(萬元)

2.從租計征的計算。

從租計征是按房產的租金收入計征，其計算公式為：

應納稅額二租金收入X12%（或領）

【例10-2］某公司出租房屋10間，年租金收入為300000元，適用稅率為12%0請計算其

應納房產稅稅額。

應納稅額二300000義12%=36000（元）

三、稅收優(yōu)惠

房產稅的稅收優(yōu)惠是根據(jù)國家政策需要和納稅人的負擔能力制定的。由于房產稅屬地方稅,

因比給予地方一定的減免權限，有利于地方因地制宜地處理問題。

目前，房產稅的稅收優(yōu)惠政策主要有：

1.國家機關、人民團體、軍隊自用的房產免征房產稅。

上述人民團體，是指經國務院授權的政府部門批準設立或登記備案并由國家撥付行政事業(yè)

費的各種社會團體。

上述自用的房產，是指這些單位本身的辦公用房和公務用房。

需要注意的是，上述免稅單位的出租房產以及非自身業(yè)務使用的生產、營業(yè)用房不屬于免

稅范圍。

2.由國家財政部門撥付事業(yè)經費的單位，如學校、醫(yī)療衛(wèi)生單位、托兒所、幼兒園、敬老

院、文化、體育、藝術等實行全額或差額預算管理的事業(yè)單位所有的，本身業(yè)務范圍內使用的

房產免征房產稅。

需要注意的是，由國家財政部門撥付事業(yè)經費的單位，其經費來源實行自收自支后，應征

收房產稅。

3.宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產免征房產稅。

宗教寺廟自用的房產，是指舉行宗教儀式等的房屋和宗教人員使用的生活用房。公園、名

勝古跡自用的房產，是指供公共參觀游覽的房屋及其管理單位的辦公用房。宗教寺廟、公園、

名勝古跡中附設的營業(yè)單位，如影劇院、飲食部、茶社、照相館等所使用的房產及出租的房產,

不屬于免稅范圍，應照章納稅。

4.個人所有非營業(yè)用的房產免征房產稅。

個人所有的非營業(yè)用房，主要是指居民住房，不分面積多少，一律免征房產稅。對個人擁

有的營業(yè)用房或者出租的房產，不屬于免稅房產，應照章納稅。

5.對非營利性醫(yī)療機構、疾病控制機構和婦幼保健機構等衛(wèi)生機構自用的房產，免征房產

稅，

6.從2001年1月1日起，對按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收

自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房，房管部門向居民出租的公有住房，落實私房政策中

帶戶發(fā)還產權并以政府規(guī)定租金標準向居民出租的私有住房等，暫免征收房產稅。

暫免征收房產稅的企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房，是指按照公有住

房管理或納入縣級以上政府廉租住房管理的單位自有住房。

7.為支持公共租賃住房（公租房）的建設和運營，對經營公租房的租金收入，免征房產稅。

公共租賃住房經營管理單位應單獨核算公共租賃住房租金收入，未單獨核算的，不得享受免征

房產稅優(yōu)惠政策。

8.企業(yè)辦的各類學校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園自用的房產，免征房產稅。

9.經有關部門鑒定，對毀損不堪居住的房屋和危險房屋，在停止使用后，可免征房產稅。

10.自2004年7月1日起，納稅人因房屋大修導致連續(xù)停用半年以上的，在房屋大修期間

免征房產稅。

11.凡是在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚、辦公室、食堂、茶爐房、

汽車房等臨時性房屋，無論是施工企業(yè)自行建造還是基建單位出資建造，交施工企業(yè)使用的,

在施工期間，一律免征房產稅。但是，如果在基建工程結束后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交

還或者低價轉讓給基建單位的，應當從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定繳納房產稅。

12.納稅單位與免稅單位共同使用的房屋，按各自使用的部分分別征收或免征房產稅。

13.為推進國有經營性文化事業(yè)單位轉企改制，對由財政部門撥付事業(yè)經費的文化單位轉制

為企業(yè)的，自轉制注冊之日起5年內對其自用房產免征房產稅。企業(yè)在2027年12月31日享受

本政策不滿5年的，可繼續(xù)享受至5年期滿為止。

14.房地產開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前不征收房產稅。但出售前房地產開發(fā)企業(yè)已使

用或出租、出借的商品房，應按規(guī)定征收房產稅。

15.自2019年6月1日至2025年12月31日，為社區(qū)提供養(yǎng)老、托育、家政等服務的機

構自用或其通過承租、無償使用等方式取得并用于提供社區(qū)養(yǎng)老、托育、家政服務的房產免征

房產稅。

16啟2018年1月1日至2027年12月31日，對納稅人及其全資子公司從事大型民用客

機發(fā)動機、中大功率民用渦軸渦漿發(fā)動機、空載重量大于45噸的民用客機研制項1=1自用的科研、

生產、辦公房產，免征房產稅。

17.自2019年1月1日至2027年12月31日，對為高校學生提供住宿服務，按照國家規(guī)

定的收費標準收取住宿費的學生公寓免征房產稅。

18后2019年1月1日至2027年12月31日，對農產品批發(fā)市場、農貿市場（包括自有

和承租）專門用于經營農產品的房產，暫免征收房產稅。對同時經營其他產品的農產品批發(fā)市

場和農貿市場使用的房產，按其他產品與農產品交易場地面積的比例確定征免房產稅。

19.為繼續(xù)支持國家商品儲備，自2019年1月1日至2027年12月31日，對商品儲備管理

公司及其直屬庫自用的承擔商品儲備業(yè)務的房產，免征房產稅。

20.為支持農村飲水安全工程建設、運營，自2019年1月1日至2027年12月31日，對飲

水工程運營管理單位自用的生產、辦公用房產，免征房產稅。

對于既向城鎮(zhèn)居民供水，又向農村居民供水的飲水工程運營管理單位，依據(jù)向農村居民供

水量占總供水量的比例免征房產稅。無法提供具體比例或所提供數(shù)據(jù)不實的，不得享受該優(yōu)惠

政策。

21.自2024年1月1日至2027年12月31日，對國家級、省級科技企業(yè)孵化器、大學科

技園和國家備案眾創(chuàng)空間自用以及無償或通過出租等方式提供給在孵對象使用的房產，免征房

產稅。

2018年12月31日以前認定的國家級科技企業(yè)孵化器、大學科技園，以及2019年1月1日

至2023年12月31日認定的國家級、省級科技企業(yè)孵化器、大學科技園和國家備案眾創(chuàng)空間，

自2024年1月1日起繼續(xù)享受本稅收優(yōu)惠政策。2024年1月1日以后認定的國家級、省級科技

企業(yè)孵化器、大學科技園和國家備案眾創(chuàng)空間，自認定之口次月起享受本稅收優(yōu)惠政策。被取

消資格的，自取消資格之日次月起停止享受本稅收優(yōu)惠政策。

22.自2023年1月1日至2027年12月31日，對增值稅小規(guī)模納稅人、小型微利企業(yè)和

個體工商戶減半征收房產稅。

增值稅小規(guī)模納稅人、小型微利企業(yè)和個體工商戶已依法享受房產稅其他優(yōu)惠政策的，可

疊加享受本優(yōu)惠政策。

四、征收管理

（一）納稅義務發(fā)生時間

1.納稅人將原有房產用于生產經營，從生產經營之月起，繳納房產稅。

2.納稅人自行新建房屋用于生產經營，從建成之次月起，繳納房產稅。

3.納稅人委托施工企業(yè)建設的房屋，從辦理驗收手續(xù)之次月起，繳納房產稅。

4.納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，繳納房產稅。

5.納稅人購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續(xù)，房地產權屬登記孔關簽發(fā)房

屋權屬證書之次月起，繳納房產稅。

6.納稅人出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起，繳納房產稅。

7.房地產開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，

繳納房產稅。

8.納稅人因房產的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產稅納稅義務的，其應納稅款的

計算應截止到房產的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末。

（二）納稅期限

房產稅實行按年征收、分期繳納，具體納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

（三）納稅地點

房產稅在房產所在地繳納。房產不在同一地方的納稅人，應按房產的坐落地點分別向房產

所在地的稅務機關申報納稅。

（四）納稅申報

房產稅的納稅人應按照《房產稅暫行條例》的有關規(guī)定,及時辦理納稅申報,并如實填寫

《財產和行為稅納稅申報表》（參見第六章中表6-1）及相應的稅源明細表。

第二節(jié)契稅法

契稅法，是指國家制定的用以調整契稅征收與繳納權利及義務關系的法律規(guī)范?，F(xiàn)行契稅

法的基本規(guī)范，是2020年8月11日第十三屆全國人民代表大會常務委員會第二十一次會議表

決通過，并于2021年9月1日開始施行的《中華人民共和國契稅法》（以下簡稱《契稅法》）。

契稅是以在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬為征稅對象，向承受權屬的單位和個

人征收的一種財產稅。征收契稅有利于增加地方財政收入，有利于保護合法產權，避免產權糾

紛，

一、納稅義務人和征稅范圍

（一）納稅義務人

契稅的納稅義務人是中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人。土地、

房屋權屬是指土地使用權和房屋所有權。

單位是指企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機關、軍事單位和社會團體以及其他組織。個人是指

個體工商戶及其他個人，包括中國公民和外籍人員。

（二）征稅范圍

征收契稅的土地、房屋權屬，具體為土地使用權、房屋所有權。

轉移土地、房屋權屬，是指下列行為：（1）土地使用權出讓。（2）土地使用權轉讓，包括出

售、贈與、互換，不包括土地承包經營權和土地經營權的轉移。（3）房屋買賣、贈與、互換。

具體征稅范圍包括以下內容：

1.土地使用權出讓。

土地使用權出讓是指土地使用者向國家或集體交付土地使用權出讓金，國家或集體將土地

使用權在一定年限內讓與土地使用者的行為。

2.土地使用權的轉讓。

土地使用權的轉讓是指土地使用者以出售、贈與、互換方式將土地使用權轉移給其他單位

和個人的行為。土地使用權的轉讓不包括土地承包經營權和土地經營權的轉移。

3.房屋買賣。

房屋買賣，是指房屋所有者將其房屋出售，由承受者交付貨幣及實物、其他經濟利益的行

為，以下幾種特殊情況，視同買賣房屋：

（1）以作價投資（入股）、償還債務等應交付經濟利益的方式轉移土地、房屋權屬的，參照

土地使用權出讓、出售或房屋買賣確定契稅適用稅率、計稅依據(jù)等。

（2）以劃轉、獎勵等沒有價格的方式轉移土地、房屋權屬的，參照土地使用權或房屋贈與確

定契稅適用稅率、計稅依據(jù)等。

稅務機關依法核定計稅價格，應參照市場價格，采用房地產價格評估等方法合理確定。

以自有房產作股投入本人獨資經營的企業(yè)，不征契稅。因為以自有的房產投入本人獨資經

營的企業(yè)，產權所有人和使用權使用人未發(fā)生變化，不需要辦理房產變更手續(xù)，也不需要辦理

契稅手續(xù)。

4.房屋贈與。

房屋贈與是指房屋產權所有人將房屋無償轉讓給他人所有。其中，將自己的房屋轉交給他

人的法人和自然人，稱作房屋贈與人；接受他人房屋的法人和自然人，稱為受贈人，房屋贈與

的前提必須是產權無糾紛，贈與人和受贈人雙方自愿。

由于房屋是不動產，價值較大，故法律要求贈與房屋應有書面合同(契約)，并到房地產管

理機關或農村基層政權機關辦理登記過戶手續(xù)，才能生效。如果房屋贈與行為涉及涉外關系，

還需公證處證明和外事部門認證，才能有效。

以獲獎方式取得房屋產權，實質上是接受贈與房產的行為，也應繳納契稅。

5.房屋互換。

房屋互換是指房屋所有者之間互相交換房屋的行為。

6.下列情形發(fā)生土地、房屋權屬轉移的，承受方應當依法繳納契稅：

(1)因共有不動產份額變化的。

(2)因共有人增加或者減少的。

(3)因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者監(jiān)察機關出具的監(jiān)察文書等因素，發(fā)生土

地、房屋權屬轉移的。

二、稅率、計稅依據(jù)和應納稅額的計算

(-)稅率

契稅實行3%?5%的幅度稅率。具體適用稅率，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府在3%?5%

的幅度內提出，報同級人民代表大會常務委員會決定，并報全國人民代表大會常務委員會和國

務院備案。

省、自治區(qū)、直轄市可以依照上述規(guī)定的程序對不同主體、不同地區(qū)、不同類型的住房的

權屬轉移確定差別稅率。

(-)計稅依據(jù)

契稅計稅依據(jù)不包括增值稅，具體情形為：

1.土地使用權出售、房屋買賣，承受方計征契稅的成交價格不含增值稅；實際取得增值稅

發(fā)票的，成交價格以發(fā)票上注明的不含稅價格確定。

2.土地使用權互換、房屋互換，契稅計稅依據(jù)為不含增值稅價格的差額。

3.稅務機關核定的契稅計稅價格為不含增值稅價格。

由于土地、房屋權屬轉移方式不同，定價方法不同，因而具體計稅依據(jù)視不同情況而決定。

1.土地使用權出讓、出售，房屋買賣，其計稅依據(jù)為土地、房屋權屬轉移合同確定的成交

價格，包括應交付的貨幣、實物、其他經濟利益對應的價款。

2.土地使用權贈與、房屋贈與以及其他沒有價格的轉移土地、房屋權屬行為，其計稅依據(jù)

為稅務機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格依法核定的價格。

3.以劃撥方式取得的土地使用權，經批準改為出讓方式重新取得該土地使用權的，應由該

土地使用權人以補繳的土地出讓價款為計稅依據(jù)繳納契稅。

4.先以劃撥方式取得土地使用權，后經批準轉讓房地產，劃撥土地性質改為出讓的，承受

方應分別以補繳的土地出讓價款和房地產權屬轉移合同確定的成交價格為計稅依據(jù)繳納契稅。

5.先以劃撥方式取得土地使用權，后經批準轉讓房地產，劃撥土地性質未發(fā)生改變的，承

受方應以房地產權屬轉移合同確定的成交價格為計稅依據(jù)繳納契稅。

6.土地使用權及所附建筑物、構筑物等（包括在建的房屋、其他建筑物、構筑物和其他附

著物）轉讓的，計稅依據(jù)為承受方應交付的總價款。

7.土地使用權出讓的，計稅依據(jù)包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物

和青苗補償費、征收補償費、城市基礎設施配套費、實物配建房屋等應交付的貨幣以及實物、

其他經濟利益對應的價款。

8.房屋附屬設施（包括停車位、機動車庫、非機動車庫、頂層閣樓、儲藏室及其他房屋附

屬設施）與房屋為同一不動產單元的，計稅依據(jù)為承受方應交付的總價款，并適用與房屋相同

的稅率；房屋附屬設施與房屋為不同不動產單元的，計稅依據(jù)為轉移合同確定的成交價格，并

按當?shù)卮_定的適用稅率計稅。

9.承受已裝修房屋的，應將包括裝修費用在內的費用計入承受方應交付的總價款。

10.土地使用權互換、房屋互換，互換價格相等的，互換雙方計稅依據(jù)為零；互換價格不相

等的，以其差額為計稅依據(jù)，由支付差額的一方繳納契稅。

納稅人申報的成交價格、互換價格差額明顯偏低且無正當理由的，由稅務機關依照《稅收

征收管理法》的規(guī)定核定。

(三)應納稅額的計算

契稅應納稅額的計算公式為：

應納稅額二計稅依據(jù)x稅率

【例10-3］居民甲有兩套住房，將一套出售給居民乙，成交價格為1200000元；將另一套

兩室住房與居民丙交換成兩套一室住房，并支付給丙換房差價款300000元。試計算甲、乙、丙

相關行為應繳納的契稅(假定稅率為4%)。

⑴甲應繳納契稅二300000X4%=12000(元)

(2)乙應繳納契稅二1200000)<4%=48000(元)

(3)丙無須繳納契稅。

三、稅收優(yōu)惠

1.有下列情形之一的，免征契稅：

(1)國家機關、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受二地、房屋用于辦公、教學、醫(yī)療、科

研和軍事設施。

(2)非營利性的學校、醫(yī)療機構、社會福利機構承受二地、房屋權屬用于辦公、教學、醫(yī)療、

科講、養(yǎng)老、救助。

享受契稅免稅優(yōu)惠的非營利性的學校、醫(yī)療機構、社會福利機構，限于上述三類單位中依

法登記為事業(yè)單位、社會團體、基金會、社會服務機構等的非營利法人和非營利組織。其中:

①學校的具體范圍為經縣級以上人民政府或者其教育行政部門批準成立的大學、中學、小

學、幼兒園，實施學歷教育的職業(yè)教育學校、特殊教育學校、專門學校，以及經省級人民政府

或者其人力資源社會保障行政部門批準成立的技工院校。

②醫(yī)療機構的具體范圍為經縣級以上人民政府衛(wèi)生健康行政部門批準或者備案設立的醫(yī)療

機構。

③社會福利機構的具體范圍為依法登記的養(yǎng)老服務機構、殘疾人服務機構、兒童福利機構、

救助管理機構、未成年人救助保護機構。

(3)承受荒山、荒地、荒灘土地使用權，并用于農、林、牧、漁業(yè)生產

(4)婚姻關系存續(xù)期間夫妻之間變更土地、房屋權屬。

(5)夫妻因離婚分割共同財產發(fā)生土地、房屋權屬變更。

(6)法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權屬

(7)依照法律規(guī)定應當予以免稅的外國駐華使館、領事館和國際組織駐華代表機構承受土地、

房屋權屬。

(8)城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房。

公有制單位為解決職工住房而采取集資建房方式建成的普通住房或由單位購買的普通商品

住房，經縣級以上地方人民政府房改部門批準、按照國家房改政策出售給本單位職工的，如屬

職工首次購買住房，比照公有住房免征契稅。

已購公有住房經補繳.土地出讓價款成為完全產權住房。

(9)外國銀行分行按照《中華人民共和國外資銀行管理條例》等相關規(guī)定改制為外商獨資銀

行(或其分行)，改制后的外商獨資銀行(或其分行)承受原外國銀行分行的房屋權屬。

(10)軍隊離退休干部住房由國家投資建設，軍隊和地方共同承擔建房任務，其中軍隊承建

部分完工后應逐步移交地方政府管理，免征軍建離退休干部住房及附屬用房移交地方政府管理

所陟及的契稅。

(11)信達、華融、長城和東方資產管理公司接受相關國有銀行的不良債權，借款方以土地

使田權、房屋所有權抵充貸款本息。

(12)財政部從中國建設銀行、中國工商銀行、中國農業(yè)銀行、中國銀行無償劃轉了部分資

產(包括現(xiàn)金、投資、固定資產及隨投資實體劃轉的貸款)給中國信達資產管理公司、中國華

融資產管理公司、中國長城資產管理公司和中國東方資產管理公司，作為其組建時的資本金。

上述金融資產管理公司按財政部核定的資本金數(shù)額，接收上述國有商業(yè)銀行的資產.在辦理過

戶手續(xù)時，免征契稅。

(13)經中國人民銀行依法決定撤銷的金融機構及其分設于各地的分支機構，包括被依法撤

銷的商業(yè)銀行、信托投資公司、財務公司、金融租賃公司、城市信用社和農村信用社，在清算

過程中催收債權時，接收債務方土地使用權、房屋所有權所發(fā)生的權屬轉移免征契稅。

除另有規(guī)定者外，被撤銷的金融機構所屬、附屬企業(yè)，不享受本條規(guī)定的被撤銷金融機構

的稅收優(yōu)惠政策。

(14)經濟適用住房經營管理單位回購經濟適用住房繼續(xù)作為經濟適用住房房源。

(15)對保障性住房經營管理單位回購保障性住房繼續(xù)作為保障性住房房源。

(16)金融租賃公司開展售后回租業(yè)務，承受承租人房屋、土地權屬的，照章征稅。對售后

回租合同期滿，承租人回購原房屋、土地權屬的，免征契稅。

(17)棚戶區(qū)改造中，經營管理單位回購已分配的改造安置住房繼續(xù)作為改造安置房源。

(18)進行股份合作制改革后的農村集體經濟組織承受原集體經濟組織的土地、房屋權屬。

農村集體經濟組織以及代行集體經濟組織職能的村民委員會、村民小組進行清產核資收回集體

資產而承受土地、房屋權屬。

(19)易地扶貧搬遷貧困人口按規(guī)定取得的安置住房。

易地扶貧搬遷項目實施主體取得用于建設安置住房奴土地。

易地扶貧搬遷項目實施主體購買商品住房或者回購保障性住房作為安宣住房房源。

(20)2021年1月1日至2025年12月31日，公租房經營管理單位購買住房作為公租房。

（21）為支持農村飲水安全工程建設、運營，自2021年1月1日至2027年12月31日，飲水

工程運營管理單位為建設飲水工程而承受土地使用權，免征契稅。飲水工程，是指為農村居民

提供生活用水而建設的供水工程設施。

對于既向城鎮(zhèn)居民供水，又向農村居民供水的飲水工程運營管理單位，依據(jù)向農村居民供

水量占總供水量的比例免征契稅。

（22）2019年6月1日至2025年12月31日，為社區(qū)提供養(yǎng)老、托育、家政等服務的機構，

承受房屋、土地用于提供社區(qū)養(yǎng)老、托育、家政服務。

根據(jù)國民經濟和社會發(fā)展的需要，國務院對居民住房需求保障、企業(yè)改制重組、災后重建

等情形可以規(guī)定免征或者減征契稅，報全國人民代表大會常務委員會備案。

2.對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面

積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅

率征收契稅。

對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;

面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

家庭第二套改善性住房是指己擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。（北京市、

上海市、廣州市、深圳市不實旅該項規(guī)'定，采用當?shù)匾?guī)定的契稅稅率3%）

3.自2024年1月1日起至2027年12月31日，為支持企業(yè)、事業(yè)單位改制重組，優(yōu)化市

場環(huán)境，契稅優(yōu)惠政策規(guī)定如下。

（1）企業(yè)改制。企業(yè)按照《中華人民共和國公司法》有關規(guī)定整體改制，包括非公司制企業(yè)

改制為有限責任公司或股份有限公司，有限責任公司變更為股份有限公司，股份有限公司變更

為有限責任公司，原企業(yè)投資主體存續(xù)并在改制（變更）后的公司中所持股權（股吩）比例超

過75%,且改制（變更）后公司承繼原企業(yè)權利、義務的，對改制（變更）后公司承受原企業(yè)土

地、房屋權屬，免征契稅。

(2)事業(yè)單位改制。事業(yè)單位按照國家有關規(guī)定改制為企業(yè)，原投資主體存續(xù)并在改制后企

業(yè)中出資(股權、股份)比例超過50%的，對改制后企業(yè)承受原事業(yè)單位土地、房屋權屬，免

征契稅。

(3)公司合并。兩個或兩個以上的公司，依照法律規(guī)定、合同約定，合并為一個公司，且原

投資主體存續(xù)的，對合并后公司承受原合并各方土地、房屋權屬，免征契稅。

(4)公司分立。公司依照法律規(guī)定、合同約定分立為兩個或兩個以上與原公司投資主體相同

的公司，對分立后公司承受原公司土地、房屋權屬，免征契稅。

(5)企業(yè)破產。企業(yè)依照有關法律法規(guī)規(guī)定實施破產，債權人(包括破產企業(yè)職工)承受破

產企業(yè)抵償債務的土地、房屋權屬，免征契稅；對非債權人承受破產企業(yè)土地、房屋權屬，凡

按照《中華人民共和國勞動法》等國家有關法律法規(guī)政策妥善安置原企業(yè)全部職工規(guī)定，與原

企業(yè)全部職工簽訂服務年限不少于3年的勞動用工合同的，對其承受所購企業(yè)土地、房屋權屬,

免征契稅；與原企業(yè)超過30%的職工簽訂服務年限不少于3年的勞動用工合同的，減半征收契

稅，

(6)資產劃轉。對承受縣級以上人民政府或國有資產管理部門按規(guī)定進行行政性調整、劃轉

國有土地、房屋權屬的單位，免征契稅。

同一投資主體內部所屬企業(yè)之間土地、房屋權屬的劃轉，包括母公司與其全資子公司之間,

同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設立的個人獨資企業(yè)、一人有限公司之間工地、

房屋權屬的劃轉，免征契稅。

母公司以土地、房屋權屬向其全資子公司增資，視同劃轉，免征契稅。

(7)債權轉股權。經國務院批準實施債權轉股權的企業(yè)，對債權轉股權后新設立的公司承受

原企業(yè)的土地、房屋權屬，免征契稅。

(8)劃撥用地出讓或作價出資。以出讓方式或國家作價出資(入股)方式承受原改制重組企

業(yè)、事業(yè)單位劃撥用地的，不屬上述規(guī)定的免稅范圍，對承受方應按規(guī)定征收契稅。

(9)公司股權(股份)轉讓。在股權(股份)轉讓中，單位、個人承受公司股權(股份)，公

司土地、房屋權屬不發(fā)生轉移，不征收契稅。

上述所稱企業(yè)、公司，是指依照我國有關法律法規(guī)設立并在中國境內注冊的企業(yè)、公司。

所稱投資主體存續(xù)，是指原改制重組企業(yè)、事業(yè)單位的出資人必須存在于改制重組后的企業(yè)，

出資人的出資比例可以發(fā)生變動。所稱投資主體相同，是指公司分立前后出資人不發(fā)生變動，

出資人的出資比例可以發(fā)生變動。

4.省、自治區(qū)、直轄市可以決定對下列情形免征或者減征契稅：

(1)因土地、房屋被縣級以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋權屬。

(2)因不可抗力滅失住房，重新承受住房權屬。

免征或者減征契稅的具體辦法，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府提出，報同級人民代表大

會常務委員會決定，并報全國人民代表大會常務委員會和國務院備案。

5.對個人購買經濟適用住房，在法定稅率基礎上減半征收契稅。

6.對個人購買保障性住房，減按1%的稅率征收契稅。

7.個人首次購買90平方米以下改造安置住房，按1%的稅率計征契稅；購買超過90平方米,

但符合普通住房標準的改造安置住房，按法定稅率減半計征契稅。個人因房屋被征收而取得貨

幣補償并用于購買改造安置住房，或因房屋被征收而進行房屋產權調換并取得改造安置住房，

按有關規(guī)定減免契稅。

四、征收管理

(一)納稅義務發(fā)生時間

契稅申報以不動產單元為基本單位，契稅的納稅義務發(fā)生時間是納稅人簽訂土地、房屋權

屬轉移合同的當日，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當日。

特殊情形下，契稅納稅義務發(fā)生時間規(guī)定如下：

1.因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者監(jiān)察機關出具的監(jiān)察文書等發(fā)生土地、房

屋權屬轉移的，納稅義務發(fā)生時間為法律文書等生效當日。

2.因改變土地、房屋用途等情形應當繳納已經減征、免征契稅的，納稅義務發(fā)生時間為改

變有關土地、房屋用途等情形的當口。

3.因改變土地性質、容積率等土地使用條件需補繳土地出讓價款，應當繳納契稅的，納稅

義務發(fā)生時間為改變土地使用條件當Ho

發(fā)生上述情形，按規(guī)定不再需要辦理土地、房屋權屬登記的，納稅人應自納稅義務發(fā)生之

日起90日內申報繳納契稅。

（二）納稅期限

納稅人應當在依法辦理土地、房屋權屬登記手續(xù)前申報繳納契稅。

（三）納稅地點

契稅在土地、房屋所在地的稅務征收機關繳納。

（四）納稅申報資料

契稅納稅人依法納稅申報時，應如實填寫《財產和行為稅納稅申報表》及《契稅稅源明細

表》，并根據(jù)具體情形提交下列資料：

1.納稅人身份證件。

2.土地、房屋權屬轉移合同或其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質的憑證。

3.交付經濟利益方式轉移土地、房屋權屬的，提交土地、房屋權屬轉移相關價款支付憑證,

其中，土地使用權出讓為財政票據(jù)，土地使用權出售、互換和房屋買賣、互換為增值稅發(fā)票。

4.因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者監(jiān)察機關出具的監(jiān)察文書等因素發(fā)生土地、

房屋權屬轉移的，提交生效法律文書或監(jiān)察文書等。

符合減免稅條件的，應按規(guī)定附送有關資料或將資料留存?zhèn)洳椤?/p>

（五）關于納稅憑證、納稅信息和退稅

1.具有土地、房屋權屬轉移合同性質的憑證包括契約、協(xié)議、合約、單據(jù)、確認書以及其

他憑證。

2.不動產登記機構在辦理土地、房屋權屬登記時，應當依法查驗土地、房屋的契稅完稅、

減免稅、不征稅等涉稅憑證或者有關信息。

3.稅務機關應當與相關部門建立契稅涉稅信息共享和工作配合機制。具體轉移土地、房屋

權屬有關的信息包括：自然資源部門的土地出讓、轉讓、征收補償、不動產權屬登記等信息，

住房城鄉(xiāng)建設部門的房屋交易等信息，民政部門的婚姻登記、社會組織登記等信息，公安部門

的戶籍人口基本信息。

4.納稅人繳納契稅后發(fā)生下列情形，可依照有關法律法規(guī)申請退稅：

(1)因人民法院判決或者仲裁委員會裁決導致土地、房屋權屬轉移行為無效、被撤銷或者被

解除，且土地、房屋權屬變更至原權利人的。

(2)在出讓土地使用權交付時，因容積率調整或實際交付面積小于合同約定面積需退還土地

出讓價款的。

(3)在新建商品房交付時，因實際交付面積小于合同約定面積需返還房價款的。

5.納稅人依照規(guī)定向稅務機關申請退還已繳納契稅的，應提供納稅人身份證件、完稅憑證

復印件，并根據(jù)不同情形提交相關資料：

(1)在依法辦理土地、房屋權屬登記前，權屬轉移合同或合同性質憑證不生效、無效、被撤

銷或者被解除的，提交合同或合同性質憑證不生效、無效、被撤銷或者被解除的證明材料。

(2)因人民法院判決或者仲裁委員會裁決導致土地、房屋權屬轉移行為無效、被撤銷或者被

解除，且土地、房屋權屬變更至原權利人的，提交人民法院、仲裁委員會的生效法律文書。

(3)在出讓土地使用權交付時，因容積率調整或實際交付面積小于合同約定面積需退還土地

出讓價款的，提交補充合同(協(xié)議)和退款憑證。

(4)在新建商品房交付時，因實際交付面積小于合同約定面積需返還房價款的，提交補充合

同(協(xié)議)和退款憑證。

稅務機關收取納稅人退稅資料后，應向不動產登記機構核實有關土地、房屋權屬登記情況。

核實后符合條件的即時受理，不符合條件的一次性告知應補正資料或不予受理原因。

上文所稱身份證件，單位納稅人為營業(yè)執(zhí)照，或者統(tǒng)一社會信用代碼證書或者其他有效登

記證書：個人納稅人中，自然人為居民身份證，或者居民戶口簿或者入境的身份證件，個體工

商戶為營業(yè)執(zhí)照。

第三節(jié)土地增值稅法

土地增值稅法，是指國家制定的用以調整土地增值稅征收與繳納之間權利及義務關系的法

律規(guī)范。現(xiàn)行土地增值稅的基本規(guī)范，是1993年12月13日國務院頒布的《中華人民共和國土

地增值稅暫行條例》（以下簡稱《土地增值稅暫行條例》）。

為了貫徹落實稅收法定原則，2019年7月，財政部會同國家稅務總局發(fā)布了《中華人民共

和國土地增值稅法（征求意見稿）》，廣泛凝聚社會共識，推進民主立法，向全社會公開征求

意見。

土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權，取得增值收入

的單位和個人征收的一種稅。征收土地增值稅增強了政府對房地產開發(fā)和交易市場的調控，有

利于抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為，也增加了國家財政收入。

一、納稅義務人和征稅范圍

（一）納稅義務人

土地增值稅的納稅義務人為轉讓國有土地使用權、地上的建筑及其附著物（以下簡稱轉讓

房地產）并取得收入的單位和個人。單位包括各類企業(yè)、事業(yè)單位、國家機關和社會團體及其

他組織；個人包括個體經營者和其他個人。

概括起來，《土地增值稅暫行條例》對納稅人的規(guī)定主要有以下四個特點：

1.不論法人與自然人。即不論是企業(yè)、事業(yè)單位、國家機關、社會團體及其他組織，還是

個人，只要有償轉讓房地產，都是土地增值稅的納稅人。

2.不論經濟性質。即不論是全民所有制企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、個體經營者，還是聯(lián)

營企業(yè)、合資企業(yè)、合作企業(yè)、外商獨資企業(yè)等，只要有償轉讓房地產，都是土地噌值稅的納

稅人。

3.不論內資與外資企業(yè)、中國公民與外籍個人。根據(jù)1993年12月29日第八屆全國人民代

表大會第五次常務委員會通過的《全國人大常委會關于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)適用增值稅、

消費稅、營'收稅等稅收暫行條例的決定》和《國務院關于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)適用增值稅、

消費稅、營業(yè)稅等稅收暫行條例的有關問題的通知》，以及《國家稅務總局關于外商投資企業(yè)

和外國企業(yè)及外籍個人適用稅種問題的通知》等的規(guī)定，土地增值稅適用于涉外企業(yè)和個人。

因此，不論是內資企業(yè)還是外商投資企業(yè)、外國駐華機構，也不論是中國公民、港澳臺同胞、

海外華僑，還是外國公民，只要有償轉讓房地產，都是土地增值稅的納稅人。

4.不論行業(yè)與部門。即不論是工業(yè)、農業(yè)、商業(yè)、學校、醫(yī)院、機關等，只要有償轉讓房

地產，都是土地增值稅的納稅人。

（二）征稅范圍

1.基本征稅范圍。

土地增值稅是對轉讓國有土地使用權及其地上建筑物和附著物的行為征稅，不包括國有土

地使用權出讓所取得的收入。

國有土地使用權出讓，是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地

使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為，屬于土地買賣的一級市場。土

地使用權出讓的出讓方是國家，國家憑借土地的所有權向土地使用者收取土地的租金。出讓的

目的是實行國有土地的有償使用制度，合理開發(fā)、利用、經營土地，因此，土地使用權的出讓

不屬于土地增值稅的征稅范圍。

國有土地使用權的轉讓，是指土地使用者通過出讓等形式取得土地使用權后，將土地使用

權再轉讓的行為，包括出售、交換和贈與，它屬于土地買賣的二級市場。土地使用權轉讓，其

地上的建筑物、其他附著物的所有權隨之轉讓。土地使用權的轉讓，屬于土地增值稅的征稅范

圍，

土地增值稅的征稅范圍不包括未轉讓土地使用權、房產產權的行為，是否發(fā)生轉讓行為主

要以房地產權屬（指土地使用權和房產產權）的變更為標準。凡土地使用權、房產產權未轉讓

的（如房地產的出租），不征收土地增值稅。

土地增值稅的基本范圍包括：

(I)轉讓國有土地使用權。國有土地，是指按國家法律規(guī)定屬于國家所有的土地。

出售國有土地使用權是指土地使用者通過出讓方式，向政府繳納了土地出讓金，有償受讓

土地使用權后，僅對土地進行通水、通電、通路和平整地面等土地開發(fā)，不進行房產開發(fā)，即

所謂“將生地變熟地”，然后直接將空地出售出去。

(2)地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉讓。地上的建筑物，是指建于土上

的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設施。附著物，是指附著于土地上的不能移動或一經

移動即遭損壞的物品。納稅人取得國有土地使用權后進行房屋開發(fā)建造然后出售的，這種情況

即是一般所說的房地產開發(fā)。雖然這種行為通常被稱作賣房，但按照國家有關房地產法律和法

規(guī)的規(guī)定，賣房的同時，土地使用權也隨之發(fā)生轉讓。由于這種情況既發(fā)生了產權的轉讓又取

得了收入，所以應納入土地增值稅的征稅范圍。

(3)存量房地產的買賣。存量房地產是指已經建成并已投入使用的房地產，其房屋所有人將

房屋產權和土地使用權一并轉讓給其他單位和個人。這種行為按照國家有關的房地產法律和法

規(guī)，應當?shù)接嘘P部門辦理房產產權和土地使用權的轉移變更手續(xù)；原土地使用權屬于無償劃撥

的，還應到土地管理部門補交土地出讓金。

2.特殊征稅范圍。

(1)房地產的繼承，是指房產的原產權所有人、依照法律規(guī)定取得土地使用權的土地使用人

死亡以后，由其繼承人依法承受死者房產產權和土地使用權的民事法律行為。這種行為雖然發(fā)

生了房地產的權屬變更，但作為房產產權、土地使用權的原所有人(即被繼承人)并沒有因為

權屬變更而取得任何收入。因此，這種房地產的繼承不屬于土地增值稅的征稅范圍。

(2)房地產的贈與，是指房產所有人、土地使用權所有人將自己所擁有的房地產無償?shù)亟唤o

其他人的民事法律行為。但這里的“贈與”僅指以下情況：

①房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)

義務人的。

②房產所有人、土地使用權所有人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、

土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事.業(yè)的。社會團體是指中國青少年發(fā)展基金

會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯(lián)合會、全國

老年基金會、老區(qū)促進會以及經民政部門批準成立的其他非營利性的公益性組織。

房地產的贈與雖發(fā)生了房地產的權屬變更，但作為房產所有人、土地使用權的所有人并沒

有因為權屬的轉讓而取得任何收入。因此，房地產的贈與不屬于土地增值稅的征稅范圍。

(3)房地產的出租，是指房產的產權所有人、依照法律規(guī)定取得土地使用權的土地使用人，

將房產、土地使用權租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房地產的出租，

出租人雖取得了收入，但沒有發(fā)生房產產權、土地使用權的轉讓。因此，不屬于土地增值稅的

征稅范圍。

(4)房地產的抵押，是指房地產的產權所有人、依法取得土地使用權的土地使用人作為債務

人或第三人向債權人提供不W產作為清償債務的擔保而不轉移權屬的法律行為。這種情況由于

房產的產權、土地使用權在抵押期間并沒有發(fā)生權屬的變更，房產的產權所有人、土地使用權

人仍能對房地產行使占有、使用、收益等權利，房產的產權所有人、土地使用權人雖然在抵押

期間取得了一定的抵押貸款，但實際上這些貸款在抵押期滿后是要連本帶利償還給嘖權人的。

因此，對房地產的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅。待抵押期滿后，視該房地產是否轉移

占有而確定是否征收土地增值稅。對于以房地產抵債而發(fā)生房地產權屬轉讓的，應列入土地增

值稅的征稅范圍。

(5)房地產的交換，是指一方以房地產與另一方的房地產進行交換的行為。由于這種行為既

發(fā)生了房產產權、土地使用權的轉移，交換雙方乂取得了實物形態(tài)的收入，按《土地增值稅暫

行條例》規(guī)定，它屬于土地增值稅的征稅范圍。但對個人之間互換自有居住用房地產的，經當

地稅務機關核實，可以免征土地增值稅。

(6)合作建房。對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫

免征收土地增值稅：建成后轉讓的，應征收土地增值稅。

(7)房地產的代建行為，是指房地產開發(fā)公司代客戶進行房地產的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶

收取代建收入的行為。對于房地產開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產權屬的

轉移，其收入屬于勞務收入性質，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。

(8)房地產的重新評估，主要是指國有企業(yè)在清產核資時對房地產進行重新評估而使其升值

的情況。這種情況下，房地產雖然有增值，但其既沒有發(fā)生房地產權屬的轉移，房產產權、土

地使用權人也未取得收入，所以不屬于土地增值稅的征稅范圍。

二、稅率

土地增值稅實行四級超率累進稅率：

1.增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

2.增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。

3.增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。

4.增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%o

上述所列四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例

數(shù)，超率累進稅率見表10-lo

表10d土地增值稅四級超率累進稅率表單位：%

級數(shù)增值額與扣除項目金額的比率稅率速算扣除系數(shù)

1不超過50%的部分300

2超過50%~100%的部分405

3超過100%~200%的部分5015

4超過200%的部分6035

三、應稅收入與扣除項目

(-)應稅收入

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(以下簡

稱《實施細則》)的規(guī)定，納稅人轉讓房地產取得的應稅收入(不含增值稅)，應包括轉讓房地

產的全部價款及有關的經濟收益。從收入的形式來看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

1.貨幣收入，是指納稅人轉讓房地產而取得的現(xiàn)金、銀行存款、支票、銀行本票、匯票等

各種信用票據(jù)和國庫券、金融債券、企業(yè)債券、股票等有價證券。這些類型收入的實質都是轉

讓方因轉讓土地使用權、房屋產權而向取得方收取的價款。貨幣收入一般比較容易確定。

2.實物收入，是指納稅人轉讓房地產而取得的各種實物形態(tài)的收入，如鋼材、水泥等建材,

房屋、土地等不動產等。實物收入的價值不太容易確定，一般要對這些實物形態(tài)的財產進行估

價，按取得收入時的市場價格折算成貨幣收入。

3.其他收入，是指納稅人轉讓房地產而取得的無形資產收入或具有財產價值的權利，如專

利權、商標權、著作權、專有技術使用權、土地使用權、商譽權等。這種類型的收入比較少見,

其價值需要進行專門的評估。

(二)扣除項目

依據(jù)稅法規(guī)定，在計算土地增值稅的增值額時，準予從房地產轉讓收入額中減除下列相關

項目金額：

1.取得上地使用權所支付的金額。

取得土地使用權所支付的金額包括兩方面的內容：

(1)納稅人為取得土地使用權所支付的地價款。如果是以協(xié)議、招標、拍賣等出讓方式取得

土地使用權的，地價款為納稅人所支付的土地出讓金；如果是以行政劃撥方式取得上地使用權

的，地價款為按照國家有關規(guī)定補交的土地出讓金；如果是以轉讓方式取得土地使用權的，地

價款為向原土地使用權人實際支付的地價款。

(2)納稅人在取得土地使用權時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用。它是指納稅人在取得土地

使用權過程中為辦理有關手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關登記、過戶手續(xù)費。

2.房地產開發(fā)成本。

房地產開發(fā)成本是指納稅人房地產開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地的征用及拆遷補償

費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用等。

(1)土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地

下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。

(2)前期工程費，包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一

平”等支出。

(3)建筑安裝工程費，指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的

建筑安裝工程費。

(4)基礎設施費，包括開發(fā)小區(qū)內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通信、照明、環(huán)

衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

(5)公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的支出。

(6)開發(fā)間接費用，指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊

費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤箱等。

3.房地產開發(fā)費用。

房地產開發(fā)費用，是指與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用和財務費月。根據(jù)現(xiàn)

行財務會計制度的規(guī)定，這三項費用作為期間費用，直接計入當期損益，不按成本核算對象進

行分攤。故作為土地增值稅折除項目的房地產開發(fā)費用，不按納稅人房地產開發(fā)項目實際發(fā)生

的/用進行扣除，而按《實施細則》的標準進行扣除。

《實施細則》規(guī)定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金

融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其

他房地產開發(fā)費用，按《實施細則》第七條第(一)、(二)項規(guī)定(即取得土地使用權所支

付的金額和房地產開發(fā)成本，下同)計算的金額之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產

項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按《實施細則》第七條第

(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和的10%以內計算扣除。計算扣除的具體比例，由各省、

自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

上述規(guī)定的具體含義是:

（1）納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的，其

允許扣除的房地產開發(fā)費用為：利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本）X5%

以內（注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額）。

（2）納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的，其允

許扣除的房地產開發(fā)費用為：（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本）X10%以內。

全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上.方法扣除。上述具體適用的比例按省級人

民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。

（3）房地產開發(fā)企業(yè)既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發(fā)費用計算扣除時不

能同時適用上述（1）、（2）項所述兩種辦法。

（4）土地增值稅清算時，已經計入房地產開發(fā)成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣

除，

此外，財政部、國家稅務總局還對扣除項目金額中利息支出的計算問題作了兩點專門規(guī)定:

一是利息的上浮幅度按國家的有關規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；二是對于超過

貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

4.與轉讓房地產有關的稅金。

與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的城市維護建設稅、印花稅。因轉讓

房地產繳納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

需要明確的是，房地產開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產開發(fā)企業(yè)財務制度》有關規(guī)定，其在

轉讓時繳納的印花稅已列入管理費用中，故不允許再單獨扣除。其他納稅人繳納的印花稅（按

產權轉移書據(jù)所載金額的0.5%0貼花），記在“稅金及附加”科目核算，允許在此扣除。

“營改增”后，房地產開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護建設稅、教育費附加，凡能夠按清算

項目準確計算的，允許據(jù)實扣除；凡不能按清算項目準確計算的，則按該清算項目預繳增值稅

時實際繳納的城市維護建設稅和教育費附加扣除。

5.財政部確定的其他扣除項目o

對從事房地產開發(fā)的納稅人，允許按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本之和,

加計20%的扣除。需要特別指出的是，此條優(yōu)惠只適用于從事房地產開發(fā)的納稅人，除此之外

的其他納稅人不適用，其目的是抑制炒買炒賣房地產的投機行為，保護正常開發(fā)投資者的積極

性，

6.舊房及建筑物的評估價格。

納稅人轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款或出

讓金、按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用和轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值

稅，對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，在計征土地增值稅

時不允許扣除。

舊房及建筑物的評估價格是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產

評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當?shù)囟悇諜C關確認。重

置成本價的含義是：對舊房及建筑物.按轉計時的建材價格及人T費用計算,建造同樣面積、

同樣層次、同樣結構、同樣建設標準的新房及建筑物所需花費的成本費用。成新度折扣率的含

義是：按舊房的新舊程度作一定比例的折扣。例