淺談設(shè)計(jì)管理團(tuán)隊(duì)如何對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行有效管控

淺談設(shè)計(jì)管理團(tuán)隊(duì)如何對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行有效管控摘要:房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)管理涉及的專業(yè)多，后續(xù)工作持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，往往容易出現(xiàn)很多問題，如何進(jìn)行設(shè)計(jì)管控是每個(gè)房產(chǎn)開發(fā)公司都必須重視的問題。關(guān)鍵詞：標(biāo)準(zhǔn)化；設(shè)計(jì)管理；產(chǎn)品一、設(shè)計(jì)過程中容易出現(xiàn)的問題1．設(shè)計(jì)的周期過長(zhǎng)，影響到項(xiàng)目報(bào)批，很多工作的開展都依靠項(xiàng)目圖紙才能正常開展，營(yíng)銷推廣、成本核算、資金核準(zhǔn)等各部門的工作開展往往都需要設(shè)計(jì)最準(zhǔn)確、最完善的圖紙。2．設(shè)計(jì)變更多，影響項(xiàng)目的招標(biāo)、施工以及銷售；3．設(shè)計(jì)單位圖紙質(zhì)量不高，錯(cuò)漏多，影響施工周期，造成成本浪費(fèi)；這些都給甲方管理團(tuán)隊(duì)帶來了實(shí)質(zhì)性的審核困難，并占用大量時(shí)間成本。二、造成設(shè)計(jì)工作開展比較困難的原因1．政策變化大政府的政策變化大，各地的政策也不一樣，從而導(dǎo)致設(shè)計(jì)的沒有辦法做到完全標(biāo)準(zhǔn)化。2．公司內(nèi)部方案調(diào)整多拿地方案，概念方案，初步方案，正式方案，擴(kuò)初方案到施工圖，所有階段都有公司或者政府相關(guān)部門提出意見。由于方案涉及的部門比較多，所有的意見匯總起來，都會(huì)形成相應(yīng)的變更。3．設(shè)計(jì)審核團(tuán)隊(duì)專業(yè)性不夠強(qiáng)，專業(yè)人員不夠。4．限額設(shè)計(jì)的局限性，在設(shè)計(jì)過程中，甲方往往因?yàn)榉N種原因不能擬出很精細(xì)的限價(jià)清單。三、如何進(jìn)行設(shè)計(jì)管理界定1．設(shè)計(jì)管理工作核心：一是提升價(jià)值，加大項(xiàng)目溢價(jià)可能，保證公司意圖實(shí)現(xiàn)；二是減少成本出讓及設(shè)計(jì)院的錯(cuò)誤。2．設(shè)計(jì)管理工作定義：市場(chǎng)一般房企公司的設(shè)計(jì)方向分為產(chǎn)品創(chuàng)新和設(shè)計(jì)執(zhí)行。因公司的規(guī)模、所處的架構(gòu)體系的位置不一樣，職責(zé)有所變化，正常來說作為一個(gè)公司來講應(yīng)是兩者兼具。但一般大的集團(tuán)公司，在集團(tuán)層面做產(chǎn)品創(chuàng)新和標(biāo)準(zhǔn)化會(huì)多一點(diǎn)，在區(qū)域公司或者小的公司，做產(chǎn)品執(zhí)行的會(huì)多一點(diǎn)。四、建議措施1．產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化讓復(fù)雜的工作變得有章可循，也能通過快速迭代改正錯(cuò)誤，將以前設(shè)計(jì)工作中不良因素去掉，減少下一次出錯(cuò)的概率，實(shí)現(xiàn)一個(gè)日臻完善的產(chǎn)品。通過對(duì)建筑外觀、戶型產(chǎn)品、詳細(xì)節(jié)點(diǎn)以及產(chǎn)品配置的標(biāo)準(zhǔn)化，有效地將設(shè)計(jì)的各個(gè)工作固化下來。例如同一個(gè)產(chǎn)品系列能快速的從產(chǎn)品庫(kù)中選擇戶型套圖，加快項(xiàng)目開發(fā)效率。有的小型公司在還沒有形成自己的產(chǎn)品線的情況下，可以借鑒同區(qū)域內(nèi)，戶定位相同的產(chǎn)品，再邀請(qǐng)相同的設(shè)計(jì)院幫助設(shè)計(jì)，這樣不但能加快速度，也能規(guī)避掉很多風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)聯(lián)合設(shè)計(jì)單位幫忙共同制定適合自己公司的特色標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品體系。2．管控精細(xì)化“心動(dòng)的效果圖千篇一律，好看的實(shí)景區(qū)無(wú)從尋覓”。設(shè)計(jì)效果的落地需要諸多細(xì)節(jié)的保障，設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)一方面依賴于設(shè)計(jì)院的精雕細(xì)琢，更多的方面需要在設(shè)計(jì)管控方面從細(xì)節(jié)入手。在專業(yè)能力不夠強(qiáng)的情況下，通過引入優(yōu)秀咨詢單位建立長(zhǎng)期合作關(guān)系及全過程咨詢，保證專業(yè)細(xì)節(jié)能得到盡量多的實(shí)現(xiàn)的同時(shí)，在合作過程中也能不斷完善和提高自身團(tuán)隊(duì)設(shè)計(jì)審查能力、審查維度。3．工作流程化向更成熟的流程化靠攏，保證工作的合理性，通過團(tuán)隊(duì)智慧減少系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。明確變更事項(xiàng)處理的全過程，讓事項(xiàng)處理起來更通暢，有效的減少低質(zhì)決策和不決策事項(xiàng)的發(fā)生。4．限額設(shè)計(jì)樹牢”設(shè)計(jì)節(jié)約是最大的節(jié)約”的理念，強(qiáng)調(diào)限額目標(biāo)不得隨意更改的嚴(yán)肅性。限額設(shè)計(jì)一旦確定，后期可調(diào)整的設(shè)計(jì)增量成本僅限于提升項(xiàng)目檔次的范疇：如建筑效果提升（外立面裝飾、鋁合金門窗、欄桿等）、景觀效果提升、設(shè)備（如電梯）品質(zhì)等，若增加額度超出范圍，應(yīng)詳細(xì)列明增量成本細(xì)項(xiàng)，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)小組嚴(yán)肅討論后才能實(shí)行，從思想上將此事嚴(yán)肅起來，從最開始就要求形成比較精確合理的限額數(shù)據(jù)。5．關(guān)鍵點(diǎn)控制設(shè)計(jì)管控點(diǎn)比較多，全方位把控比較難以實(shí)現(xiàn)，且會(huì)大大降低項(xiàng)目的運(yùn)行速度。通過關(guān)鍵項(xiàng)的控制基本可以有效的控制項(xiàng)目的成本，從而實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)工作的可控性。比如萬(wàn)科在進(jìn)行成本把控時(shí)，有22項(xiàng)進(jìn)行把控，主要控制當(dāng)中的7項(xiàng)即達(dá)到80%成本控制目的，時(shí)間成本節(jié)約70%以上。6.

復(fù)盤常態(tài)化沒有一個(gè)好的產(chǎn)品是一次成型的，需要管理團(tuán)隊(duì)不斷的打磨。一個(gè)項(xiàng)目下來以后，往往會(huì)有很多不合理的地方，在項(xiàng)目實(shí)施和交付過程，這些問題會(huì)逐漸暴露出來，通過持續(xù)的復(fù)盤計(jì)劃，可以對(duì)一個(gè)產(chǎn)品進(jìn)行優(yōu)化與調(diào)整，從而形成更加完美的產(chǎn)品體系。7．設(shè)計(jì)前置加強(qiáng)與營(yíng)銷的協(xié)同，項(xiàng)目開始前做充分的可研預(yù)判和設(shè)計(jì)分析，提升設(shè)計(jì)管理團(tuán)隊(duì)人員的洞察力，將風(fēng)險(xiǎn)管控在拿地（項(xiàng)目開動(dòng)）前，提升研究論證的科學(xué)性、前瞻性和可行性。8.合作共贏和較好的設(shè)計(jì)單位建立長(zhǎng)期合作關(guān)系，通過長(zhǎng)期合作可以縮短彼此熟悉和對(duì)彼此想法來回拉扯的過程，在設(shè)計(jì)過程中能更快get公司想法和公司想要呈現(xiàn)的效果，減少心力和時(shí)間消耗。9.學(xué)習(xí)在疫情防控允許的情況下，多實(shí)地考察優(yōu)秀項(xiàng)目和建筑，比理論更有效的是設(shè)計(jì)靈感更有效提升于實(shí)地觀感和理念沖擊。10．匠心要有產(chǎn)品主義的態(tài)度，在項(xiàng)目開發(fā)過程中，由于時(shí)間