建設(shè)工程法規(guī)-講述人 吳超63課件講解

建設(shè)工程法規(guī)講述人：吳超興9.2城市房屋征收與補償案例導(dǎo)入9－2

某先生是上海市金山區(qū)一處拆遷行政裁決引發(fā)的行政訴訟的權(quán)利人。某先生因為不同意拆遷公司的補償安置方案而拒絕簽署拆遷安置協(xié)議,拆遷公司因此向金山區(qū)房地局申請了行政裁決。在房地局的主持下,雙方進行了協(xié)商,但都不愿意讓步,導(dǎo)致調(diào)解無效。房地局作出了拆遷行政裁決。某先生對行政裁決確認的事實不予認可,因此,向金山區(qū)人民法院提起了行政訴訟。

法院依照法定程序?qū)υ摪高M行了審理,審理的程序分為四步:對被告金山區(qū)房地局作出被訴具體行政行為的主體資格進行審查;對作出具體行政行為的事實依據(jù)進行審查;對裁決的程序進行審查;

對適用的法律法規(guī)是否正確進行審查。在法院主持下雙方重新達成協(xié)議,原告撤訴。案例導(dǎo)入9－2案例分析:實踐中,對拆遷行政裁決不服進行的訴訟中,法院僅審查裁決機關(guān)的職權(quán)依據(jù)、事實依據(jù)、法律依據(jù)以及裁決的程序是否合法,而對裁決的合理性,即對被拆遷人賠償?shù)臉藴适欠襁^高或者過低不作認定。

當事人如果對行政裁決的合法性和合理性都有異議,可以直接向作出行政裁決機關(guān)的上級部門申請行政復(fù)議。9.2城市房屋征收與補償一、城市房屋征收的基本原則二、城市房屋拆遷主管機關(guān)三、城市房屋征收的范圍與程序四、征收補償五、強制征收處置程序9.2城市房屋征收與補償一、城市房屋征收的基本原則和工作程序

房屋征收是指因城市建設(shè)發(fā)展的需要,拆遷人依法實施拆除被拆遷人現(xiàn)有的城市房屋,并由拆遷人對被拆遷人實施補償與安置的法律行為。(1)房屋拆遷的基本原則:1)服從國家利益的原則;2)符合城市規(guī)劃和有利于城市舊區(qū)改造的原則;3)保護拆遷當事人合法權(quán)益的原則。6)實施房屋拆遷。9.2城市房屋征收與補償一、城市房屋征收的基本原則和工作程序(2)房屋拆遷的工作程序1)申報規(guī)劃用地許可證;2)編制拆遷計劃與方案;3)申領(lǐng)房屋拆遷許可證;4)發(fā)布拆遷公告;5)簽訂拆遷補償、安置協(xié)議;6)實施房屋拆遷。9.2城市房屋拆遷城市房屋拆遷工作程序之—申領(lǐng)房屋拆遷許可證拆遷許可證頒發(fā)后“兩凍結(jié)”

拆遷許可證頒發(fā)后，有關(guān)拆遷范圍內(nèi)的房屋及其附屬物的活動應(yīng)當停止或凍結(jié)，戶口遷入以及居民分戶亦應(yīng)停止辦理，因出生、軍人復(fù)轉(zhuǎn)退、婚嫁等確需入戶或者分戶的，經(jīng)縣級以上地方人民政府批準后方可辦理。

需要拆除房屋的建設(shè)單位，應(yīng)當持以下書面文件向縣級以上人民政府房屋拆遷主管部門提出拆遷申請：

（1）建設(shè)項目立項批準文件，即國家規(guī)劃行政主管部門批準的項目建設(shè)書或者計劃任務(wù)書；（2）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（3）國有土地使用權(quán)批準文件；

（4）拆遷人制訂的拆遷計劃和拆遷方案；

（5）辦理存款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明。9.2城市房屋拆遷城市房屋拆遷工作程序之—發(fā)布拆遷公告拆遷公告的主要內(nèi)容包括：

建設(shè)項目名稱拆遷人拆遷時間拆遷范圍拆遷期限

其他有關(guān)事項。9.2城市房屋拆遷城市房屋拆遷工作程序之—簽訂拆遷補償、安置協(xié)議

形式：在房屋拆遷主管部門公布的規(guī)定拆遷期限內(nèi)，拆遷人應(yīng)當與被拆遷人就拆遷補償和安置事宜進行協(xié)商并簽訂書面協(xié)議。

內(nèi)容：補償、安置協(xié)議應(yīng)當規(guī)定補償形式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷過渡方式和過渡期限、違約責(zé)任和當事人認為需要訂立的其他條款。

公證備案：簽訂補償、安置協(xié)議后，可以向公證機關(guān)辦理公證，并送房屋拆遷主管部門備案。9.2城市房屋拆遷城市房屋拆遷工作程序之—簽訂拆遷補償、安置協(xié)議協(xié)商達不成協(xié)議的：由批準拆遷的房屋拆遷主管部門裁決。裁決應(yīng)當自收到申請之日起30日內(nèi)作出。對裁決不服的：

可以在60日內(nèi)向同級人民政府或上級主管部門申訴復(fù)議?；蛟诮拥讲脹Q書之日起3個月內(nèi)向人民法院起訴。對復(fù)議結(jié)果不服和可向人民法起訴。訴訟不停止拆遷：在訴訟期間，如拆遷人已給被拆遷人給予貨幣補償或者提供安置、周轉(zhuǎn)用房的，不停止拆遷的執(zhí)行。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。9.2城市房屋拆遷城市房屋拆遷工作程序之—實施房屋拆遷

（1）自行拆遷即拆遷人自己對被拆遷人進行拆遷安置和補償。

（2）委托拆遷即拆遷人委托他人進行房屋拆遷、對被拆遷人進行補償和安置。拆遷人委托拆遷的，被委托人應(yīng)當是取得房屋拆遷資格證書的單位（即城市房屋拆遷單位）。房屋拆遷主管部門不得接受拆遷委托成為被委托人。9.2城市房屋拆遷二、城市房屋拆遷主管機關(guān)

國家城市房屋拆遷主管機構(gòu)----是指國務(wù)院建設(shè)行政主管部門，管理職責(zé)是負責(zé)全國城市房屋拆遷工作的監(jiān)督管理。地方城市房屋拆遷管理機構(gòu)-----

是指縣級以上地方人民政府負責(zé)管理房屋拆遷工作的部門，管理職責(zé)是對本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷工作實施監(jiān)督管理。9.2城市房屋拆遷三、城市房屋征收的范圍與程序（一）城市房屋征收的范圍1.國防和外交的需要;2.由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要;3.由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要;4.由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要;5.由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法的有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要;6.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。9.2城市房屋拆遷三、城市房屋征收的范圍與程序（二）城市房屋征收程序《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定的征收程序如下:1.征收決定前的社會穩(wěn)定風(fēng)險評估與補償先行。2.公告征收決定。3.公布征收方案,征求意見。4.必要時進行聽證。9.2城市房屋拆遷三、城市房屋征收的范圍與程序（二）城市房屋征收程序1.征收決定前的社會穩(wěn)定風(fēng)險評估與補償先行。市、縣級人民政府作出房屋征收決定前,應(yīng)當按照有關(guān)規(guī)定進行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估;房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的,應(yīng)當經(jīng)政府常務(wù)會議討論決定。同時規(guī)定,作出房屋征收決定前還應(yīng)當組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的,應(yīng)當給予補償;對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的,不予補償。作出房屋征收決定前,征收補償費用應(yīng)當足額到位、專戶存儲、專款專用。

9.2城市房屋拆遷三、城市房屋征收的范圍與程序（二）城市房屋征收程序2.公告征收決定。市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)當及時公告。公告應(yīng)當載明：征收補償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項。房屋被依法征收的,國有土地使用權(quán)同時收回。同時需做好房屋征收與補償?shù)男麄?、解釋工作。被征收人對市、縣級人民政府作出的房屋征收決定不服的,可以對征收決定依法申請行政復(fù)議,也可以依法提起行政訴訟。9.2城市房屋拆遷三、城市房屋征收的范圍與程序（二）城市房屋征收程序3.公布征收方案,征求意見。

房屋征收部門應(yīng)擬訂征收補償方案,報市、縣級人民政府。

該補償方案應(yīng)經(jīng)過有關(guān)部門論證及公布征求公眾意見兩個環(huán)節(jié)。其中,征求意見期限不得少于30日。

如果因舊城區(qū)改建需要征收房屋,多數(shù)被征收人認為征收補償方案不符合條例規(guī)定,應(yīng)當組織聽證。9.2城市房屋拆遷三、城市房屋征收的范圍與程序（二）城市房屋征收程序4.必要時進行聽證。征收程序在較大程度上聽取公眾意見,從符合大多數(shù)公眾意愿的角度出發(fā),有利于保護大多數(shù)公眾的利益,進而預(yù)防和減少征收矛盾,促進社會和諧。房屋征收范圍確定后,不得在房屋征收范圍內(nèi)實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為;違反規(guī)定實施的,不予補償。房屋征收部門應(yīng)當將前述事項書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書面通知應(yīng)當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。9.2城市房屋拆遷四、征收補償補充：拆遷補償?shù)膶ο?/p>

拆遷補償?shù)膶ο?，是指在拆遷中因房屋拆遷而使利益受到損失需要進行補償?shù)谋徊鸪课菁捌涓綄傥锏?/p>

所有權(quán)人，包括代管人、國家授權(quán)的國有房屋及其附屬物的管理人。

9.2城市房屋拆遷（二）征收補償?shù)脑瓌t1.選擇補償方式原則。貨幣補償安置是指拆遷人（動遷單位）對拆除依法批準的拆遷范圍內(nèi)的房屋及其附屬物進行評估作價后，以貨幣補償給被拆遷人，由被拆遷人自行購買房屋的一種安置方式產(chǎn)權(quán)調(diào)換實際是實物補償，即是房屋所有權(quán)的交換。拆遷人用易地建設(shè)的房屋，或者原地再建設(shè)的房屋來換取被拆遷人的房屋。（2）產(chǎn)權(quán)調(diào)換（實物補償）（1）貨幣補償2.協(xié)議補償原則。3.先補償、后搬遷原則。9.2城市房屋拆遷四、征收補償（二）征收補償?shù)膬?nèi)容1.被征收房屋價值的補償。2.因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償。3.因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。此外,根據(jù)具體情況,市、縣級人民政府應(yīng)當制定補助和獎勵辦法,對被征收人給予補助和獎勵。9.2城市房屋拆遷四、征收補償（三）被征收房屋價值的確定（評估價格）《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定：1.評估機構(gòu)的確定：房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的,通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定,具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。2.補償價格的確定：“對被征收房屋價值的補償,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格”3.價格異議的解決：“對評估確定的被征收房屋價值有異議的,可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的,可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定”。9.2城市房屋拆遷補充：特殊情況下的補償、安置（1）產(chǎn)權(quán)不明房屋的補償、安置報批：由拆遷人提出補償方案，報房屋拆遷管理部門審核同決后實施拆遷證據(jù)保全：就拆遷有關(guān)事項向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全公證：證據(jù)保全的方法：最高人民法院頒布施行的《民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第24條規(guī)定了證據(jù)保全的方法：

“人民法院進行證據(jù)保全，可以根據(jù)具體情況，采取查封、扣押、拍照、錄音、錄像、復(fù)制、鑒定、勘驗、制作筆錄等方法?！弊C據(jù)保全的引起：當事人申請，法院決定并執(zhí)行9.2城市房屋拆遷（2）抵押房屋的補償、安置補充：特殊情況下的補償、安置通知抵押權(quán)人能解除抵押的，補償款給被拆遷人不能解除抵押的，優(yōu)先清償?shù)盅簷?quán)人認定抵押生效房屋抵押登記生效

無登記，視為無抵押9.2城市房屋拆遷（3）臨時建筑的補償（適當補償？）補償：未超過批準期限的臨時建設(shè)是合法的，應(yīng)予以補償不補償：超過批準期限的臨時建筑，依法不予補償補充：特殊情況下的補償、安置9.2城市房屋拆遷（4）違章建筑的是否補償判斷是否違章建筑：由房屋所在地城市規(guī)劃行政主管部門出具證明不補償：嚴重影響城市規(guī)劃的違章建筑，不予補償補償：影響城市規(guī)劃、但可采取改正措施的違章建筑，在房屋所有人依法履行相關(guān)義務(wù)后，按合法建筑給予補償。補充：特殊情況下的補償、安置案例9－1四、征收補償

張某以人口多、住房緊張為由,申請建造房屋,經(jīng)批準在張某家老房東邊建了兩間,房屋建好后沒有按照規(guī)定去辦理房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用證?，F(xiàn)在,張某家要拆遷,拆遷人以張某家東邊兩間房屋沒有房產(chǎn)證為由認定為違章建筑。張某拿著建房申請及批準文件到土地局和房管局申請辦理土地使用證和房產(chǎn)證時,對方說房屋已經(jīng)被批準拆遷,不能辦理。請問:張某后建的兩間房屋屬于違章建筑嗎?房管局不給其辦理產(chǎn)權(quán)證合法嗎?這兩間房屋應(yīng)不應(yīng)該算拆遷面積?案例9－1

分析:

后建的兩間房屋是合法建筑,不屬于違章建筑。根據(jù)《土地管理法》《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定,違章建筑是指未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或雖取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證,但違反許可證的規(guī)定內(nèi)容進行建設(shè),或采取欺騙手段騙取批準而占地新建、擴建以及改建的建筑物。本案例中,后建的兩間房屋是經(jīng)過批準建造的,只是沒有按照規(guī)定申請辦理土地使用權(quán)證和房屋產(chǎn)權(quán)證,這并不影響該房屋的合法性，這兩間房屋應(yīng)該算拆遷面積。案例9－1

分析:房地產(chǎn)的建筑面積一般是以房屋權(quán)屬登記記載為準,由于沒有辦理產(chǎn)權(quán)登記,故應(yīng)按照建房申請面積和房屋實際建筑面積相結(jié)合的辦法處理:實際建筑面積小于批準面積時,應(yīng)以實際面積為準;實際面積等于或大于批準建造面積時,應(yīng)以建房申請批準的面積為準,實際多建的建筑面積因沒有獲得批準應(yīng)屬于違章建筑。若對后建的兩間房屋拆遷補償問題無法達成協(xié)議,可以通過拆遷裁決方式予以解決,對裁決不服的還可以提起行政訴訟,由人民法院對面積予以確認。9.2城市房屋拆遷五、強制征收處置程序?qū)_不成補償安置協(xié)議及權(quán)屬有爭議的強制征收處置程序如下:(1)公告補償決定。如果房屋征收部門與被征收人在征收補