土地增值稅的計稅依據(jù)- 建筑企業(yè)稅務籌劃23課件講解

土地增值稅的計稅依據(jù)主講人：韓林靜《建筑企業(yè)稅務籌劃》1.土地增值稅的計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額，即納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入（不含增值稅）減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額（1）取得土地使用權所支付的金額①納稅人為取得土地使用權所支付的地價款。②納稅人在取得土地使用權時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關登記、過戶手續(xù)費和契稅

。（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本是指納稅人開發(fā)房地產(chǎn)項目實際發(fā)生的成本，包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用等。（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用，但在計算土地增值稅時，房地產(chǎn)開發(fā)費用并

不是按照實際發(fā)生額

進行扣除，應分別按以下兩種情況進行扣除：（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用①財務費用中的

利息支出

，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按“取得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的5%以內(nèi)計算扣除。計算公式為：允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×省級政府確定的比例【解釋】對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。【案例】甲房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)某房地產(chǎn)項目，取得土地使用權所支付的金額為5200萬元，開發(fā)成本為2800萬元，利息支出為500萬元（能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明）。已知當?shù)厥≌?guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除比例為5%，則允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=500+（5200+2800）×5%=900（萬元）。（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用②財務費用中的利息支出

，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或者不能提供金融機構證明的，利息支出不能據(jù)實扣除，房地產(chǎn)開發(fā)費用按“取得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的10%以內(nèi)計算扣除。計算公式為：允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×省級政府確定的比例【案例】甲房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)某房地產(chǎn)項目，取得土地使用權所支付的金額為5200萬元，開發(fā)成本為2800萬元，利息支出為500萬元（不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤或者不能提供金融機構證明）。已知當?shù)厥≌?guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除比例為10%，則允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（5200+2800）×10%=800（萬元）。（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金財與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的城市維護建設稅、教育費附加和印花稅?！窘忉尅夸N售不動產(chǎn)時繳納的增值稅

不能計入“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金”。（5）財政部確定的其他扣除項目對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按“取得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和，加計20%扣除。【解釋】該優(yōu)惠政策僅適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)

的納稅人銷售

新建商品房

，除此之外的其他納稅人均不適用。【例題·單選題】根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，在計算土地增值稅時，應計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的是（）。A.土地征用及拆遷補償費B.與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用C.取得土地使用權所支付的地價款D.取得土地使用權過程中繳納的契稅【答案】A【解析】（1）選項B：屬于“房地產(chǎn)開發(fā)費用”；（2）選項CD：屬于“取得土地使用權所支付的金額”