房屋買賣合同效力認(rèn)定與法律適用

房屋買賣合同效力認(rèn)定與法律適用合同目錄第一章總則1.1合同主體及定義1.2合同目的與宗旨1.3合同效力與法律適用1.4合同的解釋與修改第二章房屋買賣合同的訂立2.1出賣人的義務(wù)2.2買受人的義務(wù)2.3合同成立的要件2.4合同生效的要件第三章房屋買賣合同的履行3.1房屋交付3.2價(jià)款支付3.3房屋過(guò)戶登記3.4質(zhì)量保證與售后服務(wù)第四章房屋買賣合同的變更與解除4.1合同變更的條件與程序4.2合同解除的條件與程序4.3合同變更與解除的法律后果第五章房屋買賣合同的效力認(rèn)定5.1合同無(wú)效的情形5.2合同可撤銷的情形5.3合同效力待定的情形5.4合同有效的情形第六章房屋買賣合同的法律適用6.1國(guó)內(nèi)法律適用6.2國(guó)際法律適用6.3法律沖突的解決6.4司法管轄與訴訟時(shí)效第七章房屋買賣合同的違約責(zé)任7.1違約行為與違約責(zé)任7.2違約責(zé)任的免除7.3違約責(zé)任的計(jì)算與賠償7.4違約與侵權(quán)的選擇第八章房屋買賣合同的爭(zhēng)議解決8.1協(xié)商解決8.2調(diào)解解決8.3仲裁解決8.4訴訟解決第九章房屋買賣合同的稅收政策9.1稅收的種類與計(jì)算9.2稅收支付的責(zé)任與時(shí)間9.3稅收優(yōu)惠政策9.4稅收爭(zhēng)議的解決第十章房屋買賣合同的監(jiān)管與執(zhí)法10.1政府監(jiān)管機(jī)構(gòu)與職責(zé)10.2執(zhí)法檢查與行政處罰10.3違法行為的法律責(zé)任10.4消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)第十一章房屋買賣合同的示范文本11.1合同文本的結(jié)構(gòu)與內(nèi)容11.2合同條款的填寫與注意事項(xiàng)11.3合同文本的簽署與生效11.4合同文本的保管與備份第十二章房屋買賣合同的登記與備案12.1登記備案的程序與要求12.2登記備案的效力12.3登記備案的變更與撤銷12.4登記備案的信息公開與查詢第十三章房屋買賣合同的附則13.1合同的生效條件13.2合同的終止條件13.3合同的延續(xù)與續(xù)簽13.4合同的廢止與失效第十四章房屋買賣合同的附件14.1附件的種類與內(nèi)容14.2附件的效力與作用14.3附件的簽署與蓋章14.4附件的保管與使用合同編號(hào)_________第一章總則1.1合同主體及定義1條款出賣人是指依法擁有房屋所有權(quán)并有權(quán)處置的公民、法人或其他組織。2條款買受人是指有權(quán)購(gòu)買房屋并支付價(jià)款的公民、法人或其他組織。1.2合同目的與宗旨2條款雙方通過(guò)簽訂本合同，自愿、公平、有償?shù)剞D(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)。1.3合同效力與法律適用3條款本合同自雙方簽字（或蓋章）之日起生效。4條款本合同的解釋與適用均適用中華人民共和國(guó)法律。1.4合同的解釋與修改5條款本合同未盡事宜，雙方可協(xié)商補(bǔ)充。6條款本合同的任何修改、補(bǔ)充均須經(jīng)雙方協(xié)商一致。第二章房屋買賣合同的訂立2.1出賣人的義務(wù)7條款出賣人應(yīng)保證其對(duì)房屋的處置權(quán)。8條款出賣人應(yīng)保證所售房屋符合國(guó)家關(guān)于房屋買賣的相關(guān)規(guī)定。2.2買受人的義務(wù)9條款買受人應(yīng)按合同約定支付房屋價(jià)款。10條款買受人應(yīng)按合同約定履行房屋過(guò)戶登記手續(xù)。2.3合同成立的要件11條款本合同自雙方簽字（或蓋章）且出賣人收取全部購(gòu)房款時(shí)成立。2.4合同生效的要件12條款本合同自雙方簽字（或蓋章）之日起，辦理完房屋過(guò)戶登記手續(xù)時(shí)生效。第三章房屋買賣合同的履行3.1房屋交付13條款房屋交付時(shí)間及方式按合同約定執(zhí)行。3.2價(jià)款支付14條款買受人應(yīng)按合同約定的付款時(shí)間、方式支付價(jià)款。3.3房屋過(guò)戶登記15條款雙方應(yīng)按合同約定共同辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)。3.4質(zhì)量保證與售后服務(wù)16條款出賣人應(yīng)對(duì)所售房屋的質(zhì)量承擔(dān)保證責(zé)任。17條款出賣人應(yīng)對(duì)買受人提供必要的售后服務(wù)。第四章房屋買賣合同的變更與解除4.1合同變更的條件與程序18條款合同變更應(yīng)經(jīng)雙方協(xié)商一致，并以書面形式確認(rèn)。4.2合同解除的條件與程序19條款合同解除應(yīng)經(jīng)雙方協(xié)商一致，并以書面形式確認(rèn)。4.3合同變更與解除的法律后果20條款合同變更與解除不影響雙方已履行部分的效力。第五章房屋買賣合同的效力認(rèn)定5.1合同無(wú)效的情形21條款一方以欺詐、脅迫手段訂立合同，損害國(guó)家利益。22條款惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益。5.2合同可撤銷的情形23條款一方以欺詐、脅迫手段訂立合同，未損害國(guó)家利益。24條款合同訂立時(shí)，對(duì)方重大誤解。5.3合同效力待定的情形25條款限制民事行為能力人訂立的合同。5.4合同有效的情形26條款合同不具有無(wú)效、可撤銷或者效力待定情形。第六章房屋買賣合同的法律適用6.1國(guó)內(nèi)法律適用27條款本合同適用中華人民共和國(guó)法律。6.2國(guó)際法律適用28條款本合同涉及國(guó)際貿(mào)易部分，適用國(guó)際慣例及雙方共同認(rèn)可的法律。6.3法律沖突的解決29條款法律沖突時(shí)，適用有利于合同履行的一方所在地法律。6.4司法管轄與訴訟時(shí)效30條款雙方同意選擇合同履行地法院為第一審法院。31條款買受人應(yīng)自知道或應(yīng)當(dāng)知道自己的權(quán)利受到侵害之日起2年內(nèi)提起訴訟。第八章房屋買賣合同的爭(zhēng)議解決8.1協(xié)商解決32條款雙方應(yīng)通過(guò)友好協(xié)商解決合同爭(zhēng)議。8.2調(diào)解解決33條款如協(xié)商不成，任何一方均可向房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)調(diào)解。8.3仲裁解決34條款如調(diào)解不成，雙方同意提交仲裁委員會(huì)仲裁。8.4訴訟解決35條款如仲裁不成，任何一方有權(quán)向合同履行地人民法院提起訴訟。第九章房屋買賣合同的稅收政策9.1稅收的種類與計(jì)算36條款買受人應(yīng)按國(guó)家稅收政策支付契稅。9.2稅收支付的責(zé)任與時(shí)間37條款買受人應(yīng)在辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)時(shí)代扣代繳契稅。9.3稅收優(yōu)惠政策38條款符合國(guó)家稅收優(yōu)惠政策的，買受人可按政策規(guī)定申請(qǐng)減免。9.4稅收爭(zhēng)議的解決39條款稅收爭(zhēng)議按國(guó)家稅收法律法規(guī)解決。第十章房屋買賣合同的監(jiān)管與執(zhí)法10.1政府監(jiān)管機(jī)構(gòu)與職責(zé)40條款房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)對(duì)房屋買賣市場(chǎng)的監(jiān)管。10.2執(zhí)法檢查與行政處罰41條款違反房屋買賣法律法規(guī)的，由監(jiān)管部門依法處罰。10.3違法行為的法律責(zé)任42條款違法行為造成對(duì)方損失的，應(yīng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。10.4消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)43條款買受人的合法權(quán)益受法律保護(hù)，出賣人不得侵犯。第十一章房屋買賣合同的示范文本11.1合同文本的結(jié)構(gòu)與內(nèi)容44條款示范文本應(yīng)包括合同主體、合同標(biāo)的、合同條款等。11.2合同條款的填寫與注意事項(xiàng)45條款填寫合同條款時(shí)，應(yīng)注意字跡清楚，不得涂改。11.3合同文本的簽署與生效46條款合同經(jīng)雙方簽字（或蓋章）后生效。11.4合同文本的保管與備份47條款雙方均應(yīng)妥善保管合同文本，備份合同文本。第十二章房屋買賣合同的登記與備案12.1登記備案的程序與要求48條款房屋買賣合同自雙方簽字（或蓋章）之日起30日內(nèi)辦理登記備案。12.2登記備案的效力49條款登記備案具有對(duì)抗第三人的法律效力。12.3登記備案的變更與撤銷50條款登記備案的變更與撤銷按登記機(jī)關(guān)的規(guī)定辦理。12.4登記備案的信息公開與查詢51條款登記備案信息應(yīng)公開，供社會(huì)查詢。第十三章房屋買賣合同的附則13.1合同的生效條件52條款本合同自雙方簽字（或蓋章）之日起生效。13.2合同的終止條件53條款本合同在雙方履行完畢所有合同義務(wù)后終止。13.3合同的延續(xù)與續(xù)簽54條款合同終止后，如雙方需繼續(xù)交易的，可續(xù)簽新合同。13.4合同的廢止與失效55條款合同廢止或失效，不影響雙方已履行部分的效力。第十四章房屋買賣合同的附件56條款附件是本合同的組成部分，與合同具有同等法律效力。57條款附件包括房屋所有權(quán)證、房屋買賣合同示范文本等。58條款附件的簽署與蓋章59條款附件經(jīng)雙方簽字（或蓋章）后生效。60條款附件的保管與使用61條款雙方均應(yīng)妥善保管附件，按附件規(guī)定使用。出賣人（蓋章）：________________________買受人（蓋章）：________________________簽訂日期：________________________簽字日期：________________________多方為主導(dǎo)時(shí)的，附件條款及說(shuō)明附加條款一：甲方為主導(dǎo)時(shí)的特殊條款1.1甲方承諾甲方承諾所售房屋不存在任何法律糾紛，包括但不限于產(chǎn)權(quán)糾紛、租賃合同糾紛等。1.2甲方義務(wù)甲方應(yīng)保證所售房屋符合國(guó)家關(guān)于房屋買賣的相關(guān)規(guī)定，并確保房屋交付時(shí)具備居住條件。1.3甲方違約如甲方違反本合同約定，導(dǎo)致合同無(wú)法履行或造成乙方損失的，甲方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，并賠償乙方因此遭受的損失。附加條款二：乙方為主導(dǎo)時(shí)的特殊條款2.1乙方支付價(jià)款乙方應(yīng)按合同約定的時(shí)間和方式支付房屋價(jià)款。如乙方逾期支付價(jià)款，應(yīng)支付滯納金。2.2乙方義務(wù)乙方應(yīng)按合同約定履行房屋過(guò)戶登記手續(xù)，并配合甲方完成相關(guān)手續(xù)。2.3乙方違約如乙方違反本合同約定，導(dǎo)致合同無(wú)法履行或造成甲方損失的，乙方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，并賠償甲方因此遭受的損失。附加條款三：第三方中介的特殊條款3.1中介服務(wù)費(fèi)用中介機(jī)構(gòu)應(yīng)向甲方收取一定比例的中介服務(wù)費(fèi)用，具體金額和支付方式由雙方協(xié)商確定。3.2中介義務(wù)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)誠(chéng)實(shí)守信，為甲方和乙方提供真實(shí)、準(zhǔn)確、完整的房屋買賣信息，并協(xié)助雙方辦理合同簽訂及過(guò)戶手續(xù)。3.3中介違約如中介機(jī)構(gòu)違反本合同約定，導(dǎo)致合同無(wú)法履行或造成甲方、乙方損失的，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，并賠償甲方、乙方因此遭受的損失。附加條款四：甲方為主導(dǎo)時(shí)的額外保護(hù)措施4.1房屋交付時(shí)間甲方應(yīng)確保房屋在合同約定的交付時(shí)間內(nèi)交付給乙方。如因甲方原因?qū)е卵舆t交付，甲方應(yīng)支付延遲交付違約金。4.2房屋質(zhì)量保證甲方保證所售房屋質(zhì)量符合國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。如房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，甲方應(yīng)在合理時(shí)間內(nèi)修復(fù)，如無(wú)法修復(fù)，甲方應(yīng)支付乙方相應(yīng)的賠償金。附加條款五：乙方為主導(dǎo)時(shí)的額外保護(hù)措施5.1價(jià)款支付保障乙方支付價(jià)款后，甲方應(yīng)向乙方提供房屋所有權(quán)證等相關(guān)證明文件，確保乙方權(quán)益得到保障。5.2房屋過(guò)戶登記甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)，確保合同約定的過(guò)戶時(shí)間得到滿足。如因甲方原因?qū)е卵舆t過(guò)戶，甲方應(yīng)支付延遲過(guò)戶違約金。附加條款六：第三方中介的額外保護(hù)措施6.1中介服務(wù)滿意度中介機(jī)構(gòu)應(yīng)確保甲方和乙方對(duì)中介服務(wù)滿意。如甲方或乙方對(duì)中介服務(wù)不滿意，甲方和乙方均有權(quán)向中介機(jī)構(gòu)提出投訴和追究責(zé)任。6.2中介信息真實(shí)性中介機(jī)構(gòu)應(yīng)保證提供的中介信息真實(shí)可靠。如因中介機(jī)構(gòu)提供虛假信息導(dǎo)致甲方或乙方遭受損失的，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。附件及其他補(bǔ)充說(shuō)明一、附件列表：1.房屋所有權(quán)證2.房屋買賣合同示范文本3.契稅繳納憑證4.房屋過(guò)戶登記證明5.中介服務(wù)協(xié)議6.房屋質(zhì)量檢測(cè)報(bào)告7.房屋交付確認(rèn)書8.延遲交付違約金計(jì)算公式9.延遲過(guò)戶違約金計(jì)算公式10.中介服務(wù)滿意度調(diào)查表二、違約行為及認(rèn)定：1.甲方違反合同約定，導(dǎo)致合同無(wú)法履行或造成乙方損失的，甲方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。2.乙方逾期支付價(jià)款，應(yīng)支付滯納金，并承擔(dān)違約責(zé)任。3.甲方延遲交付房屋，應(yīng)支付延遲交付違約金。4.甲方無(wú)法修復(fù)房屋質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)支付乙方相應(yīng)的賠償金。5.甲方延遲過(guò)戶登記，應(yīng)支付延遲過(guò)戶違約金。6.中介機(jī)構(gòu)提供虛假信息，導(dǎo)致甲方或乙方遭受損失的，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。三、法律名詞及解釋：1.房屋所有權(quán)證：證明房屋所有權(quán)歸屬的法律文件。2.契稅：根據(jù)房屋買賣合同金額征收的稅費(fèi)。3.房屋過(guò)戶登記：將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移至買方名下的登記手續(xù)。4.中介服務(wù)協(xié)議：中介機(jī)構(gòu)與甲方、乙方之間簽訂的服務(wù)合同。5.質(zhì)量檢測(cè)報(bào)告：證明房屋質(zhì)量狀況的專業(yè)報(bào)告。6.違約金：違約方按照約定向守約方支付的賠償金。7.滯納金：逾期支付價(jià)款的一方按照約定支付的違約金。四、執(zhí)行中遇到的問(wèn)題及解決辦法：1.問(wèn)題：甲方延遲交付房屋。解決辦法：雙方協(xié)商確定延遲交付的違約金計(jì)算公式，按公式計(jì)算違約金。2.問(wèn)題：乙方逾期支付價(jià)款。解決辦法：乙方支付滯納金，并與甲方協(xié)商確定延遲交付的違約金計(jì)算公式，按公式計(jì)算違約金。3.問(wèn)題：房屋質(zhì)量不符合約定。解決辦法：甲方應(yīng)在合理時(shí)間內(nèi)修復(fù)質(zhì)量問(wèn)題，如無(wú)法修復(fù)，按合同約定支付賠償金。4.問(wèn)題：過(guò)戶登記延遲。解決辦法：雙方協(xié)商確定延遲過(guò)戶的違約金計(jì)算公式，按公式計(jì)算違約金。5.問(wèn)題：中介提供虛假信息。解決辦法：中介機(jī)構(gòu)應(yīng)承擔(dān)