業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作指導手冊

業(yè)主大會和業(yè)主委員會

工

作

指

導

手

冊

目錄

第一部分業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立

一、業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立條件、步驟、具體操作及注意事項...1

二、成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會相關參考材料（范本）

第二部分物業(yè)管理委員會成立

一、物業(yè)管理委員會成立條件、步驟、具體操作及注意事項........4

二、成立物業(yè)管理委員會相關參考材料（范本）

第三部分業(yè)主委員會工作指南

一、如何召開業(yè)主委員會會議....................................5

二、如何補選業(yè)主委員會委員..................................8

三、如何進行業(yè)主委員會換屆選舉...............................9

四、如何召開業(yè)主大會會議......................................9

五、如何選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè).............................11

六、如何開展業(yè)主委員會日常工作.............................13

七、業(yè)主委員會工作指南相關參考材料（范本）

第四部分業(yè)主委員會相關工作制度

參閱《關于印發(fā)業(yè)主委員會工作相關制度（試行）的通知》（溫建（2021）66

號）

附件：

1.關于成立一小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的申請.................17

2.—小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立工作指導意見...............18

3.關于組建—小區(qū)業(yè)主大會籌備組的公告.......................19

4.建設單位委托書............................................22

5.關于一小區(qū)業(yè)主大會籌備組成員名單的公告...................23

6.業(yè)主名冊..................................................24

7.籌備組會議記錄（第一次）................................25

8.業(yè)主大會議事規(guī)則（示范文本）..............................26

9.管理規(guī)約（示范文本）......................................38

10.選舉辦法.................................................49

11.關于征求一小區(qū)《業(yè)主大會議事規(guī)則》《管理規(guī)約》《選舉辦法》意見

的公告..........................................................51

12.籌備組會議記錄（第二次）...................................52

13.關于自薦、推薦業(yè)主委員會委員候選人的公告..................53

14.籌備組會議記錄（第三次）...................................57

15.關于—小區(qū)業(yè)主大會投票權數(shù)、召開時間、業(yè)主委員會委員候選人名

單的公告........................................................58

16.業(yè)主大會表決投票、業(yè)主委員會委員選舉委托書...............59

17.業(yè)主大會表決投票及業(yè)主委員會選票..........................60

18.小區(qū)業(yè)主大會表決事項及業(yè)主委員會委員選票投票結果統(tǒng)計表...62

19.小區(qū)業(yè)主大會表決事項及業(yè)主委員會委員選舉結果報告單.....63

20.業(yè)主委員會會議記錄（第一次）..............................64

21.關于—小區(qū)業(yè)主大會表決事項及業(yè)主委員會委員選舉結果的公告65

22.業(yè)主委員會備案表...........................................66

23.關于組建—小區(qū)物業(yè)管理委員會的公告.......................70

24.—小區(qū)物業(yè)管理委員會組成人員匯總表.......................72

25.關于一小區(qū)物業(yè)管理委員會成員名單的公告...................73

26.關于成立小區(qū)物業(yè)管理委員會的通知.......................74

27.—小區(qū)業(yè)主委員會補選委員的公告...........................75

28.關于小區(qū)業(yè)主委員會補選委員候選人名單的公告...............77

29.—小區(qū)業(yè)主委員會補選委員表決票...........................78

30.—小區(qū)業(yè)主委員會補選委員表決結果報告單...................79

31.—小區(qū)業(yè)主委員會補選委員名單的公告.......................80

32.—小區(qū)業(yè)主委員會換屆選舉的報告.........................81

33.—小區(qū)召開業(yè)主大會換屆選舉新一屆業(yè)主委員會的公告......82

34.解聘通知....................................................83

第一部分業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立

一、業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立條件、步驟、具體操作及注意事項

（一）成立條件

根據(jù)《臺州市物業(yè)管理條例》第十四條規(guī)定：

物業(yè)管理區(qū)域具備1、列條件之一的，物業(yè)主管部門應當會同街道辦事

處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會，指導和協(xié)助業(yè)主成立業(yè)主大會

籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會會議：

1、房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)總建筑面積百分之六十

以上的；

2、首套房屋出售并交付使用已滿兩年，且房屋出售并交付使用的建

筑面積達到物業(yè)總建筑面積百分之三十以上的；

3、屬于一個物業(yè)管理區(qū)域但分期開發(fā)的建設項目，先期開發(fā)部分符

合前兩項規(guī)定條件之一的。

（二）成立步驟

申請報—成立籌畚組籌畚宅作業(yè)主大會、業(yè)主委員

會成立

—?備案

（三）具體操作、注意事項

1、申請報告

⑴符合業(yè)主大會成立條件的，由建設單位或者10人以上的業(yè)主公開

書面聯(lián)名向物業(yè)管理區(qū)域所在地的鎮(zhèn)（街道）提出申請，填寫《關于成立

XXX小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的申請》（附件1）,并將申請書報送市住

建局、所在地社區(qū)居民（村民）委員會。

⑵鎮(zhèn)（街道）會同市住建局、社區(qū)居民委員會組織審查，對符合成立

條件的在40日內(nèi)成立指導小組（附件2）,指導成立籌備組；不符合條件

的，書面告知并說明理由。

2、成立籌備組

⑴發(fā)布《關于組建XXX小區(qū)業(yè)主大會籌備組的公告》（附件3）。

⑵組織籌備組成員，成立業(yè)主大會籌備組。

⑶成立籌備組后5日內(nèi)籌備組成員名單（公告）（附件5）。

（4）刻制籌備組印章。

注意事項：鎮(zhèn)（街道）在收到成立業(yè)主大會書面申請后40日內(nèi)，組

織成立首次業(yè)主大會籌備組；籌備組成員包括：業(yè)主、建設單位（附件4）、

鎮(zhèn)（街道）、社區(qū)居民委員會的人員組成，其中業(yè)主成員由鎮(zhèn)（街道）組

-1-

織業(yè)主推薦產(chǎn)生；籌備組人數(shù)應當為5T5人的單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)

不低于籌備組總人數(shù)的50%,籌備組組長由鎮(zhèn)（街道）或其委托的社區(qū)居

民委員會代表擔任；籌備組成員中的業(yè)主代表是否可參選業(yè)主委員會成員,

由鎮(zhèn)（街道）決定（為更加體現(xiàn)公平公正，建議籌備組成員不參選業(yè)主委

員會成員）。

3、籌備工作

W備組履行的職責，詳見《臺州市業(yè)主大會與業(yè)主委員會指導規(guī)則》

第十五條。

籌備組成立之日起45日內(nèi)公告相關內(nèi)容15日后召開業(yè)主大

會會議I

-----------------------------------------------

公告相關內(nèi)容包括：起草業(yè)主大會各項文件（業(yè)主大會議事規(guī)則、管

理規(guī)約、選舉辦法等）；確認業(yè)主身份及業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權

數(shù)；召開業(yè)主大會的形式、時間、地點，并于業(yè)主大會召開15日前向全

體業(yè)主公告；征集業(yè)主提案并匯總、整理、答復，征求全體業(yè)主對文件（草

案）的意見；根據(jù)業(yè)主推薦、自薦的情況，推選業(yè)主委員會成員候選人并

向全體業(yè)主公示；審定各審議事項投票表決單、業(yè)主委員會成員候選人選

票。

°注意事項：籌備組制定計劃表，會議要有記錄，做好籌備工作期間的

資料收集整理，公告內(nèi)容均要拍照片存檔；業(yè)主大會的投票權數(shù)確定按照

《臺州市業(yè)主大會與業(yè)主委員會指導規(guī)則》第17、18、19、20條規(guī)定。

⑴通知建設單位報送相關文件資料：房屋及建筑物面積清冊；業(yè)主名

冊（附件6）；建筑竣工總平面圖；共用設施設備清單；物業(yè)管理月房配

置資料；其他有關文件資料。建設單位應當在收到通知之日起五個工作日

內(nèi)向業(yè)主大會籌備組報送。

（2）籌備組召開第一次會議（附件7）,按照臺州市示范文本要求，落

實人員起草《業(yè)主大會議事規(guī)則》（附件8）、《管理規(guī)約》（附件9）、《選

舉辦法》（附件10）o

⑶籌備組將《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》、《選舉辦法》，在小

區(qū)內(nèi)公告（附件11）,公告期不少于5日，公告期結束后，根據(jù)反映情況，

籌備組進行商定。

（4）籌備組召開第二次會議（附件12）。匯總業(yè)主對《業(yè)主大會議事規(guī)

則》、《管理規(guī)約》、《選舉辦法》的反饋意見，商量修訂；確認業(yè)主身份及

投票權數(shù)（業(yè)主人數(shù)：按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計

算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人

-2-

擁有一個以上專有部分的，按一人計算；總人數(shù)：按照前項的統(tǒng)計總和計

算）；根據(jù)業(yè)主委員會候選人產(chǎn)生辦法（①籌備組多渠道聽取業(yè)主意見，

向業(yè)主發(fā)放或者業(yè)主到指定地點領取推薦表（十人以上業(yè)主書面聯(lián)名推薦

一名），經(jīng)匯總后按得票多少，提出業(yè)主委員會成員候選人名單；②社區(qū)

（小區(qū)）黨組織、居民委員會推薦；③業(yè)主向籌備組自薦），在小區(qū)內(nèi)發(fā)

布公告（附件13）,推選業(yè)主委員會候選人（黨員占比1/3以上）。

注意事項：業(yè)主委員會成員首先要是小區(qū)業(yè)主。具有以下情形之一的,

不得擔任業(yè)主委員會成員：①被判處刑罰正在執(zhí)行或者刑罰執(zhí)行完畢未滿

五年的；②因涉嫌犯罪正在接受立案調(diào)查處理的；③被列入嚴重失信名單

的；④在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)存在違法搭建、裝修等行為被有關部門責令整

改，尚未整改到位的；⑤拒付物業(yè)服務費、公共水電公攤費、不交納物業(yè)

專項維修資金等損害本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同權益的行為且尚未改正

的；⑥本人、配偶及其近親屬與本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)服務的企業(yè)有

利害關系的；⑦管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定不得擔任業(yè)主委員會

成員的其他情形。

⑸籌備組召開第三次會議（附件14）,確認推選業(yè)主委員候選人名單,

并將經(jīng)確認的業(yè)主委員候選人名單向全體業(yè)主公告（附件15）。

（6）籌備組做好業(yè)主書面《委托書》（附件16）的樣版、業(yè)主委員會選

票及表決票（附件17）的制作，以及其他準備工作。

4、召開業(yè)主大會

召開首次業(yè)主大會，可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求

意見的形式。在確保業(yè)主意思表示真實、格效的前提下，集體討論、書面

征求意見可以運用電子信息技術方式（臺州市智慧物業(yè)平臺）進行。

⑴表決通過《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》等；

（2）通過選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，業(yè)主委員會委員人數(shù)為5-11人（單數(shù)）。

注意事項：人數(shù)要求“專有部分面積占比三分之二以上且人數(shù)5比三

分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參

與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意“；做好選票發(fā)放、選票回收、驗票、唱票、

監(jiān)票、統(tǒng)計等書面記錄材料；業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起7日內(nèi)，邀請

鎮(zhèn)（街道）、社區(qū)參加召開業(yè)主委員會第一次會議（附件20）,選出小區(qū)

業(yè)主委員會主任、副主任，確定業(yè)主委員會委員分工。

5、表決、選舉結果公告

籌備組統(tǒng)計選票（附件18）,出具表決及選舉結果報告單（附件19）,

將業(yè)主大會會議表決結果及業(yè)主委員會委員選舉結果等事項進行公告（附

件21）。

6、備案

-3-

業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)到鎮(zhèn)（街道）和市住建局辦理

備案，備案材料包括以下幾方面內(nèi)容：業(yè)主委員會備案表（附件22）；業(yè)

主大會會議記錄（附件20）；業(yè)主大會決定（附件21）；業(yè)主大會議事規(guī)

則（附件8）；管理規(guī)約（附件9）；業(yè)主委員會委員的房產(chǎn)證明。

二、成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會相關材料（范本）

附件：1.關于成立一小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的申請

2.—小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立工作指導意見

3.關于組建一小區(qū)業(yè)主大會籌備組的公告

4.建設單位委托書

5.關于一小區(qū)業(yè)主大會籌備組成員名單的公告

6.業(yè)主名冊

7.籌備組會議記錄（第一次）

8.業(yè)主大會議事規(guī)則（示范文本）

9.管理規(guī)約（示范文本）

10.選舉辦法

11.關于征求—小區(qū)《業(yè)主大會議事規(guī)則》《管理規(guī)約》《選舉

辦法》意見的公告

12.籌備組會議記錄（第二次）

13.關于自薦、推薦業(yè)主委員會委員候選人的公告

14.籌備組會議記錄（第三次）

15.關于—小區(qū)業(yè)主大會投票權數(shù)、召開時間、業(yè)主委員會委

員候選人名單的公告

16.業(yè)主大會表決投票、業(yè)主委員會委員選舉委托書

17.業(yè)主大會表決投票及業(yè)主委員會選票

18.小區(qū)業(yè)主大會表決事項及業(yè)主委員會委員選票投票結果統(tǒng)

計表

19.小區(qū)業(yè)主大會表決事項及業(yè)主委員會委員選舉結果報告單

20.業(yè)主委員會會議記錄（第一次）

21.關于—小區(qū)業(yè)主大會表決事項及業(yè)主委員會委員選舉結

果的公告

22.業(yè)主委員會備案表

第二部分物業(yè)管理委員會成立

一、物業(yè)管理委員會成立條件、步驟、具體操作及注意事項

-4-

（一）成立條件

根據(jù)《臺州市物業(yè)管理條例》第三十條規(guī)定：

有下列情形之一的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府可以組織成立物

業(yè)管理委員會：

（一）不具備成立業(yè)主大會條件的；

（二）具備成立業(yè)主大會條件，經(jīng)有關單位指導后未能成立的；

（三）業(yè)主大會成立后，未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的；

（四）業(yè)主委員會任期屆滿或者成員人數(shù)不足二分之一等需要重新選

舉業(yè)主委員會，經(jīng)有關單位指導后未能選舉產(chǎn)生的。

（二）成立步驟

發(fā)布公告一推薦自薦及單位派一貴人選確我成員名單

發(fā)文及報備案

（三）具體操作、注意事項

1、發(fā)布公告

鎮(zhèn)（街道）在小區(qū)發(fā)布組建小區(qū)物業(yè)管理委員會的公告（附件23）。

注意事項：物業(yè)管理委員會成員由業(yè)主以及鎮(zhèn)（街道）、物業(yè)主管部

門、公安派出所、社區(qū)居民委員會派員組成，并由鎮(zhèn)（街道）委派的人員

擔任召集人；人數(shù)應當為11T5人的單數(shù)，其中業(yè)主成員應當不少于60%,

由業(yè)主自薦或者鎮(zhèn)（街道）在業(yè)主中推薦產(chǎn)生；業(yè)主成員應當符合《臺州

市物業(yè)管理條例》第十九條第三款、第二十條的規(guī)定。

2、自薦、推薦、派員人選

匯總：業(yè)主自薦名單，鎮(zhèn)（街道）在業(yè)主中推薦名單，鎮(zhèn)（街道）、

物業(yè)主管部門、公安派出所、社區(qū)居民委員會各派員1人（附件24）。

3、確定人員名單

后據(jù)自薦、推薦及各部門派員情況，鎮(zhèn)（街道）在7日內(nèi)商量確定物

業(yè)管理委員會組成人員名單并在小區(qū)公告（附件25）。

4、印發(fā)文件及報備案

i（街道）將物業(yè)管理委員會成立文件（附件26）報市住建局備案。

二、成立物業(yè)管理委員會相關材料（范本）

附件：23.關于組建XXX小區(qū)物業(yè)管理委員會的公告

24.—小區(qū)物業(yè)管理委員會組成人員匯總表

25.關于—小區(qū)物業(yè)管理委員會成員名單的公告

26.關于成立小區(qū)物業(yè)管理委員會的通知

第三部分業(yè)主委員會工作指南

-5-

一、如何召開業(yè)主委員會會議

（一）業(yè)主委員會職責

《臺州市業(yè)主大會與業(yè)主委員會指導規(guī)則》第38條，業(yè)主委員會履

行以下職責：

1、執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；

2、召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；

3、代表業(yè)主與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

4、及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議；

5、監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

6、監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

7、督促業(yè)主交納物業(yè)服務費及其他相關費用；

8、組織和監(jiān)督物業(yè)專項維修資金的籌集和使用；

9、調(diào)解業(yè)主間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；

10、業(yè)主大會賦予的其他職責。

（二）業(yè)主委員會主任、副主任、其他委員職責

業(yè)主委員會主任職責一般包括：

1、主持業(yè)主委員會工作；

2、負責召集主持業(yè)主大會會議和業(yè)主委員會會議，代表業(yè)主委員會

向業(yè)主大會和社區(qū)、鎮(zhèn)（街道）報告工作；

3、代表業(yè)主委員會對外簽訂各類合同、協(xié)議等文件；

4、代表業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)、社區(qū)、鎮(zhèn)（街道）及有關職能

部門協(xié)調(diào)小區(qū)物業(yè)管理的相關事務工作；

5、監(jiān)督業(yè)主委員會其他委員履行工作職責；

6、審核和簽批業(yè)主委員會工作文件、財務收支等；

7、擬定業(yè)主委員會內(nèi)部工作方案、計劃等；

8、根據(jù)業(yè)主大會或業(yè)主委員會會議決定應當履行的其他職責。

業(yè)主委員會副主任職責一般包括：

1、協(xié)助主任做好業(yè)主委員會日常工作，根據(jù)主任委托授權代行主任

有關職責；

2、承擔落實各自分工的專項工作；

3、參與擬定制定業(yè)主委員會各項工作方案、計劃等；

4、密切聯(lián)系業(yè)主、非業(yè)主使用人，廣泛了解本小區(qū)物業(yè)管理動態(tài)和

問題，及時向主任報告情況；

5、根據(jù)業(yè)主大會或業(yè)主委員會會議決定應當履行的其他職責。

業(yè)主委員會其他委員職責一般包括：

1、參加業(yè)主委員會會議及各項活動，參與業(yè)主委員會各項事務的決

策;

-6-

2、承擔落實各自分工的專項工作；

3、參與擬定制定業(yè)主委員會各項工作方案、計劃等；

4、密切聯(lián)系業(yè)主、非業(yè)主使用人，廣泛了解本小區(qū)物業(yè)管理動態(tài)和

問題，及時向主任、副主任報告情況；

5、業(yè)主大會或業(yè)主委員會會議決定應當履行的其他職責。

（三）業(yè)主委員會委員資格終止

根據(jù)《臺州市業(yè)主大會與業(yè)主委員會指導規(guī)則》第30條規(guī)定：業(yè)主

大會可以在管理規(guī)約或者議事規(guī)則中規(guī)定，業(yè)主委員會成員具有下列情形

之一的，業(yè)主委員會成員職務終止，由業(yè)主委員會予以公告：

1、不再是本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的；

2、因疾病或者其他原因難以有效履行職責的；

3、以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的；

4、法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第31條規(guī)定：業(yè)主委員會成員有本指導規(guī)則第28條、第29條規(guī)定

情形或者其他不宜繼續(xù)擔任業(yè)主委員會成員職務的，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）核實確

認后，可以要求業(yè)主委員會召開會議，先行暫停其成員職務；經(jīng)總人數(shù)百

分之二十以上的業(yè)主提議或者符合業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定條件的，業(yè)主委

員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議，決定終止其成員職務。

業(yè)主大會會議決定終止業(yè)主委員會成員職務時，應當允許該成員提出

申辯，并記錄歸檔。

（四）業(yè)主委員會會議類型

1、定期會議。業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的次數(shù)和

時間定期召開會議。

2、臨時會議。有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當在7日內(nèi)召開臨

時會議：

⑴經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員提議召開的；

⑵業(yè)主大會決定召開業(yè)主委員會會議的；

⑶業(yè)主委員會主任認為有必要召開的；

⑷鎮(zhèn)（街道）、社區(qū)要求召開的。

（五）業(yè)主委員會會議實務操作

1、準備階段

⑴業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會的決定

召開會議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會成員的提議，應當在7日內(nèi)召開業(yè)

主委員會會議。（《臺州市業(yè)主大會與業(yè)主委員會指導規(guī)則》第41條）

（2）會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委托副主任

召集，并決定會議召開的時間、地點等。

⑶會議召開提前7日，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員會會議的內(nèi)容

-7-

和議程，聽取業(yè)主的意見和建議，并將會議通知及有關材料送達每位委員。

（《臺州市業(yè)主大會與業(yè)主委員會指導規(guī)則》第43條）

2、議事階段

（1）會議要有過半數(shù)委員出席，作出的業(yè)主委員會決定（包括形成的業(yè)

主委員會議案）須經(jīng)全體委員半數(shù)以上簽字同意通過。

⑵做好會議書面記錄，并由出席會議成員簽字確認。

（《臺州市業(yè)主大會與業(yè)主委員會指導規(guī)則》第43條）

3、公示階段

⑴業(yè)主委員會會議決定的議事文件由業(yè)主委員會公布，并由出席會議

的業(yè)主委員會過半數(shù)委員簽字并加蓋業(yè)主委員會印章后存檔。

⑵業(yè)主委員會應當將業(yè)主委員會的決定（包括業(yè)主委員會議案）在作

出之日起3日內(nèi)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的查詢和監(jiān)

督。

（《臺州市業(yè)主大會與業(yè)主委員會指導規(guī)則》第43條）

注意事項：⑴業(yè)主委員會的定位：《臺州市物業(yè)管理條例》第19條將

業(yè)主委員會明確界定為業(yè)主大會的執(zhí)行機構。作為一個執(zhí)行機構，業(yè)主委

員會由全體業(yè)主通過業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的常設性執(zhí)行機

構，對業(yè)主大會負責，具體負責執(zhí)行業(yè)主大會交辦的各項物業(yè)管理事項。

⑵召開會議的法定人數(shù)要求：業(yè)主委員會無論是召開定期會議還是臨時會

議，都需要有過半數(shù)的委員出席，否則會議無效，所做出的決定亦無效。

⑶委員不能委托代理人參加會議：實踐中有些業(yè)主委員會召開會議的時候,

有委員委托代理人或者提交個人意見給業(yè)主委員會以作為其參加會議的

方式，這種做法違反了相關規(guī)定。業(yè)主委員會委員必須親自參加業(yè)主委員

會會議，否則視為未參加。⑷指定召集會議的情形：業(yè)主委員會主任、副

主任不召集業(yè)主委員會會議的，可由其他委員或業(yè)主請求鎮(zhèn)（街道）、社

區(qū)指定一名委員召集和主持業(yè)主委員會會議,（5）會議議定事項的限制性規(guī)

定：業(yè)主委員會會議議定事項必須是在業(yè)主委員會法定的職權范圍內(nèi)，不

得超出法定職權范圍；業(yè)主委員會履行職責必須遵守法律法規(guī)的規(guī)定，業(yè)

主委員會會議作出違反法律、法規(guī)規(guī)定的決定無效。例如，業(yè)主委員會未

經(jīng)業(yè)主大會表決通過而直接作出選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)的決定的，由鎮(zhèn)

（街道）責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

二、如何補選業(yè)主委員會委員

（一）需要補足委員的情形

當業(yè)主委員會成員出現(xiàn)空缺但仍未低于委員總數(shù)的1/2時，應當按照

小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則的約定補足委員。

（二）有候補委員時直接替補

候補委員在業(yè)主委員會委員職務終止出現(xiàn)空缺時，替補當選為業(yè)主委

-8-

員會委員。候補委員按不超過業(yè)主委員會正式委員人數(shù)的50%設置。候補

委員在候補階段，不參與業(yè)主委員會會議，不具有表決權。（《臺州市業(yè)主

大會與業(yè)主委員會指導規(guī)則》第40條）

（三）無候補委員或候補委員不足時應補選

未設置候補委員或候補委員不夠補足空缺的，業(yè)主委員會應當及時召

開業(yè)主大會臨時會議，按空缺人數(shù)選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會委員。

（四）補選業(yè)主委員會委員實務操作

召開業(yè)主大會臨時會議補選委員的，按以下程序進行：

1、準備階段

業(yè)主委員會按照小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則的約定，及時發(fā)布《XXX小區(qū)

業(yè)主委員會補選委員的公告》（附件27）,并組織發(fā)放《XXX小區(qū)業(yè)主委員

會補選委員推薦表》。

2、補選階段

（1）經(jīng)業(yè)主自薦、推薦，業(yè)主委員會商量推選補選候選人名單后，發(fā)布

《XXX小區(qū)業(yè)主委員會補選委員候選人名單的公告》（附件28）,公告期不

少于50o

⑵公"后，業(yè)主委員會制作《XXX小區(qū)業(yè)主委員會補選委員表決票》

（附件29）,在鎮(zhèn)（街道）、社區(qū)的指導下，組織業(yè)主大會進行投票表決，

一戶一表，署名表決。

⑶對業(yè)主大會投票表決情況進行統(tǒng)計，出具表決結果報告單（附件

30）o

⑷小區(qū)業(yè)主委員會公布最終的補選人員，并根據(jù)實際工作需要確定業(yè)

主委員會內(nèi)部的具體分工，發(fā)布《XXX小區(qū)業(yè)主委員會補選委員名單公告》

（附件31）。

3、備案階段

W成補選工作以后，應及時填寫《業(yè)主委員會備案表》（附件22）向

物業(yè)所在地的鎮(zhèn)（街道）和市住建局辦理備案手續(xù)。

（五）重點關注

1、設置候補委員的意義

現(xiàn)實中很多小區(qū)的業(yè)主委員會在成立之初沒有設置候補委員.，當委員

出現(xiàn)空缺時，不得不召開業(yè)主大會臨時會議補選委員，費時費力且成本較

高、操作復雜。如果事先在《業(yè)主大會議事規(guī)則》中有關于設置候補委員

的約定，在業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會時設置相應的候補委員，一旦出

現(xiàn)委員空缺，可直接由候補委員補足，更加明確、簡化、便于操作，保障

業(yè)主委員會工作的正常開展，節(jié)省召開業(yè)主大會的各種成本。

2、委員低于法定人數(shù)時的處理

業(yè)主委員會委員人數(shù)低于正式委員的50%時，業(yè)主委員會已無法正常

-9-

開展工作，其職能自然終止，此時已無法照常進行委員補選，應及時召開

業(yè)主大會重新選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會，以確保業(yè)主委員會的常設性。

《臺州市業(yè)主大會與業(yè)主委員會指導規(guī)則》第40條明文規(guī)定“業(yè)主

委員會成員缺額人數(shù)超過正式成員總人數(shù)的百分之五十的，街道辦事處、

鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當會同物業(yè)所在地物業(yè)主管部門、社區(qū)居民委員會指

導成立籌備組，重新選舉業(yè)主委員會J

三、如何進行業(yè)主委員會換屆選舉

（一）業(yè)主委員會換屆的時間

《臺州市物業(yè)管理條例》第27條：業(yè)主委員會每屆任期為3-5年。

業(yè)主委員會任期屆滿二個月前，應當組織召開業(yè)主大會會議，進行換屆選

舉，并書面報告街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會。街道

辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會應當派員指導。

（二）業(yè)主委員會換屆選舉實務操作

情形一：業(yè)主委員會在任期屆滿二個月前組織換屆選舉的，應書面報

告鎮(zhèn)（街道）、社區(qū)居民委員會（附件32）,成立換屆選舉籌備組（附件

33）,并發(fā)布《XX小區(qū)召開業(yè)主大會換屆選舉新一屆業(yè)主委員會的公告》

（附件34）,告知本小區(qū)業(yè)主即將進行業(yè)主委員會換屆選舉工作。

情形二：業(yè)主委員會任期屆滿未進行換屆選舉且逾期換屆的，由鎮(zhèn)（街

道）、社區(qū)居民委員會組建換屆選舉籌備組，發(fā)布《XX小區(qū)召開業(yè)主大會

換屆選舉新一屆業(yè)主委員會的公告》（附件34）,進行換屆選舉。

注意事項：⑴業(yè)主委員會換屆選舉籌備組由鎮(zhèn)（街道）、社區(qū)居民委

員會和上一屆業(yè)主委員會成員組成，人數(shù)一般為5T5人的單數(shù)，組長由

鎮(zhèn)（街道）或社區(qū)居民委員會代表擔任。⑵籌備組中因上一屆業(yè)主委員會

成員參與人數(shù)不足而少于5人的，應在業(yè)主中推薦補足。（3）籌備組成立后，

具體換屆選舉工作流程參照新成立首屆業(yè)主委員會的流程執(zhí)行。

四、如何召開業(yè)主大會會議

（一）業(yè)主大會會議形式

《臺州市物業(yè)管理條例》第17條規(guī)定：可以采用集體討論的形式，

也可以采用書面征求意見的形式召開。在確保業(yè)主意思表示真實、有效的

前提下，集體討論、書面征求意見可以運用電子信息技術方式進行C

（二）業(yè)主大會會議類型

業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議應當按照

業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。有下列情形之一的，業(yè)

主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：1、經(jīng)總人數(shù)20%以上的

業(yè)主提議的；2、業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情況。

（三）業(yè)主大會會議的法定人數(shù)要求

《臺州市物業(yè)管理條例》第16條明確規(guī)定：應當由專有部分面積占

-10-

比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。

（四）業(yè)主大會會議事項

《臺州市物業(yè)管理條例》第16條規(guī)定，業(yè)主大會會議事項主要包括：

1、制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

2、制定和修改管理規(guī)約；

3、選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

4、選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；

5、使用建筑物及其附屬設施的維修資金；

6、籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；

7、改建、重建建筑物及其附屬設施；

8、改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；

9、有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

（五）業(yè)主大會會議表決通過的法定條件

《臺州市物業(yè)管理條例》第16條規(guī)定：

業(yè)主大會決定籌集建筑物及其附屬設施的維修資金，改建、重建建筑

物及其附屬設施，改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動,

應當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分

之》二以卜田7主^同音a

制定和修改業(yè)工工會議事規(guī)則，制定和修改管理規(guī)約，選舉業(yè)主委員

會或者更換業(yè)主委員會成員，選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人,

使用建筑物及其附屬設施的維修資金，有關共有和共同管理權利的其他重

大事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半

數(shù)的業(yè)主同意。

（六）召開業(yè)主大會會議實務操作

1、會議籌備

）主委員會做好開會前的準備工作。根據(jù)業(yè)主的提議、意見、建議,

經(jīng)業(yè)主委員會會議審議后，草擬議案、制定征詢意見表或表決票、核實業(yè)

主情況等。

2、發(fā)布公告

業(yè)主大會會議召開前15日，由業(yè)主委員會將會議的時間、地點、內(nèi)

容等主要事項以書面形式向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主公告。發(fā)生重大事故

或緊急事件等，需要及時處理的，也要及時通知和公告，并同時告知鎮(zhèn)（街

道）、社區(qū)居民委員會。

3、集體討論表決或書面征求意見表決

采用集體討論形式?jīng)Q定事項的，由參加會議的業(yè)主就業(yè)主大會會議需

要決議的事項逐一進行表決。

采用書面征求意見形式?jīng)Q定事項的，由業(yè)主委員會發(fā)放征詢意見表或

-11-

表決票，將業(yè)主大會議事內(nèi)容書面征詢物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主意見或由業(yè)主

投票表決。

4、回收統(tǒng)計意見

在投票結束后，業(yè)主委員會應采取公開臉票方式，由唱票、計票人員

在監(jiān)票人員或鎮(zhèn)（街道）、社區(qū)居民委員會的監(jiān)督下，認真核對、計算票

數(shù)，當場公布投票統(tǒng)計結果，形成業(yè)主大會會議決議。

5、通報大會議事決定

業(yè)主委員會應當在業(yè)主大會的決定作出之日起3日內(nèi)以書面形式在

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主大會決定，接受業(yè)主的查詢和監(jiān)督。

五、如何選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)

（一）前置條件

符合以下條件之一的，可以啟動物業(yè)服務企業(yè)的選聘、解聘工作：

1、物業(yè)服務合同期限屆滿，物業(yè)服務企業(yè)不再續(xù)約的；

2、物業(yè)服務合同期限屆滿前90日，業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會,

表決通過決定不再續(xù)聘原物業(yè)服務企業(yè)的；

3、業(yè)主大會議事規(guī)則或者物業(yè)服務合同有約定的從其約定。

業(yè)主委員會將業(yè)主大會決定不續(xù)聘的結果予以公告，公告結束后，以

書函的形式將《解聘通知》（附件34）送達原物業(yè)服務企業(yè)，并報鎮(zhèn)（街

道）、社區(qū)居民委員會留存。

（二）選聘方式

1、業(yè)主直接選聘：選聘方案由業(yè)主委員會負責起草并公示，公示期

不少于5日，經(jīng)業(yè)主大會表決同意后，根據(jù)選聘方案進行選聘。

2、招投標方式選聘：業(yè)主大會決定招投標方式選聘的，按照《關于

進一步規(guī)范我市物業(yè)管理招投標工作的通知》文件執(zhí)行，具體流程：⑴招

標備案辦理⑵招標公告、投標邀請書發(fā)布⑶入圍投標人確定⑷投標文件編

制⑸投標⑹評標委員會組成⑺開標、評標和中標⑻中標備案⑼物業(yè)服務合

同簽訂⑩物業(yè)服務合同備案。

（三）注意事項

1、更換前期物業(yè)服務企業(yè)的注意事項

開發(fā)建設單位在業(yè)主大會成立之前，已按照國家及臺州市有關規(guī)定選

聘物業(yè)服務企業(yè)，并與之簽訂了前期物業(yè)服務合同。前期物業(yè)服務合同對

物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內(nèi)

容進行約定。開發(fā)建設單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同中，即包括

了前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容。

前期物業(yè)服務合同是開發(fā)建設單位與前期物業(yè)服務企業(yè)簽訂的，為小

區(qū)業(yè)主設定權利義務的合同。業(yè)主雖非合同當事人，但仍須依商品房買賣

合同約定接受前期物業(yè)服務并支付物業(yè)服務費。前期物業(yè)服務合同可以約

-12-

定期限，但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合

同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。也就是說，業(yè)主對前期物業(yè)服務企業(yè)

不滿時，可通過召開業(yè)主大會自行選聘新的物業(yè)服務企業(yè)，與新聘物業(yè)服

務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效時，前期物業(yè)服務合同自行終止。

2、提倡采取招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)

《臺州市物業(yè)管理條例》第35條規(guī)定：住宅物業(yè)的建設單位對前期

物業(yè)管理應當通過招標投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，投標人少于三個或者

物業(yè)管理區(qū)域建筑面枳不足五萬平方米的，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服

務企業(yè)。對于業(yè)主和業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)，并未強制要求通過招投

標的方式。在現(xiàn)實生活中，業(yè)主大會也較多采取協(xié)議的方式選聘物業(yè)服務

企業(yè)。

物業(yè)管理招投標是運用價值規(guī)律和公正、公平、公開的市場競爭機制,

通過規(guī)范有序的招投標行為來確定物業(yè)管理權的活動，是一種通過市場化

方式實現(xiàn)的雙向選擇。一方面，業(yè)主在“性價比”的基礎上選擇了最合適

的物業(yè)服務企業(yè)，另一方面，物業(yè)服務企業(yè)在競爭中不斷拓寬自身的業(yè)務,

并有效規(guī)避了后期管理存在的風險，從而使業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)雙方的合

法權益得到有效的保障。業(yè)主大會在選聘物業(yè)服務企業(yè)時，提倡其采取招

投標的方式。

3、選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)的決定主體

決定選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)，應當召開業(yè)主大會，由專有部分面積

占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)

參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

由此可知，是否同意與物業(yè)服務企業(yè)解除合同以及解除合同后續(xù)事宜的處

理，屬于業(yè)主大會的職權范圍。業(yè)主委員會在無業(yè)主大會授權的情況下,

不能決定選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)。如果業(yè)主委員會在無業(yè)主大會授權時,

作出選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)的決定，則該決定無效。

4、簽訂物業(yè)服務合同的注意事項

⑴簽訂合同時限：建議業(yè)主委員會在業(yè)主大會依法、依約選聘物業(yè)服

務企業(yè)之日起30日內(nèi)，與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合

同，簽訂合同時，應當有業(yè)主委員會1/2以上委員在場，業(yè)主委員會主任

簽名并蓋業(yè)主委員會印章。

⑵公示公告：物業(yè)服務合同簽訂后，業(yè)主委員會應當將物業(yè)服務合同

主要內(nèi)容（物業(yè)服務事項、物業(yè)服務質量及費用標準、合同期限、違約責

任等）在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的監(jiān)督、查詢。

⑶法律效力：業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的

物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗

辯的，人民法院不予支持。

-13-

5、物業(yè)移交應注意的事項

⑴檔案資料的移交：根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》第29條和第39

條的規(guī)定，物業(yè)服務合同終止時，原物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)管理用房和

下列資料交還給業(yè)主委員會：竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工

圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工瞼收資料；設施設備的安裝、

使用和維護保養(yǎng)等技術資料；物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文曄；物

業(yè)管理所必需的其他資料。

⑵承接查驗的程序：參考住建部《物業(yè)承接查驗辦法》第13條的有

關要求，承接查驗可以按照下列程序進行：確定物業(yè)承接查驗方案；移交

有關圖紙資料；查驗共用部位、共用設施設備；解決查驗發(fā)現(xiàn)的問題；確

認現(xiàn)場查驗結果；簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議；辦理物業(yè)交接手續(xù)。

⑶物業(yè)服務企業(yè)退出時應履行的義務：根據(jù)《臺州市物業(yè)管理條例》

第41條的規(guī)定，原物業(yè)服務企業(yè)退出前，應當向業(yè)主委員會、新物業(yè)服

務企業(yè)移交下列財物和資料，并配合查驗：是設單位依法移交的物業(yè)承接

查驗資料；預收的物業(yè)服務費；有關物業(yè)以及電梯、消防、技防等設施設

備改造、維護、運行、保養(yǎng)的相關資料；物業(yè)管理用房和受委托管理的其

他房屋、場地以及財物；利用業(yè)主共有資金配置的設施設備及其相關資料；

利用共有物業(yè)經(jīng)營的用關資料、公共水電分攤費用交納記錄等資料；其他

應當移交的財物和資料。

原物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會、新物業(yè)服務企業(yè)辦理交接時，交

接各方應當對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯、消防、監(jiān)控等共用設施設備現(xiàn)狀給予

確認。

原物業(yè)服務企業(yè)未盡管理義務造成電梯、消防、監(jiān)控等共用設施

設備無法正常使用的，應當組織修復或者承擔相應責任。

⑷移交的法律監(jiān)管

根據(jù)《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問

題的解釋》第10條的規(guī)定，物業(yè)服務合同的權利義務終止后，業(yè)主委員

會請求物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)服務區(qū)域、移交物業(yè)服務用房和相關設施,

以及物業(yè)服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院

應予支持°物業(yè)服務企業(yè)拒絕退出、移交，棄以存在事實上的物業(yè)服務關

系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同權利義務終止后的物業(yè)費的，人民法

院不予支持。

如果物業(yè)服務企業(yè)不移交有關資料的，可以向市住建局反映，根據(jù)國

務院《物業(yè)管理條例》第59的規(guī)定作出相應處罰。

六、如何開展業(yè)主委員會日常工作

（一）如何管理公共收益

1、公共收益

-14-

依據(jù)《臺州市物業(yè)管理條例》第45條規(guī)定，利用物業(yè)管理用房、共

用設施設備等業(yè)主共有部分產(chǎn)生的收益歸全體業(yè)主所有，不得擅自挪用。

2、共有部分

《中華人民共和國民法典》第274、275、276條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的

道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地,

屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃

內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。

建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出

售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停

放汽車的車位屬千業(yè)主上有C

建筑區(qū)劃’內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需

要。

°《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應月法律

若干問題的解釋》第3條規(guī)定，除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建

筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應當認定為共有部分：

⑴建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂?shù)然窘Y構部分，通道、樓

梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、

設備層或者設備間等結構部分；

⑵其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人

所有的場所及設施等。

建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設用地使用權，但屬于業(yè)

主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。

3、共有部分經(jīng)營

《臺州市業(yè)主大會與業(yè)主委員會指導規(guī)則》第61條規(guī)定，物業(yè)管理

區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理經(jīng)營用房、其他共用部位、共用設施設備的經(jīng)營性收益歸

全體業(yè)主所有，可用于共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造或補

充物業(yè)專項維修資金，也可以根據(jù)業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理的其他需

要。

°4、公共收益的使用范圍

公共收益可以參考臺州市《管理現(xiàn)約（示范文本）》第19條規(guī)定的范

圍使用：補充維修資金；共用部位、共用設施設備的維修養(yǎng)護費用和專項

財產(chǎn)保險，但物業(yè)服務合同另有約定的除外；業(yè)主委員會的辦公經(jīng)費，業(yè)

主委員會委員的補貼，業(yè)主委員會執(zhí)行秘書的薪酬，召開業(yè)主大會會議所

需費用；對共有資金的審計費用；業(yè)主共同決定用于物業(yè)管理的其他費用。

業(yè)主共有資金除上述用途外，不得將共有資金以現(xiàn)金、購買實物等方

式分配給業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主共同決定，不得使用共有資金。任何單位和個人

不得挪用、侵占共有資金。

-15-

5、公共收益監(jiān)管

W州市、《管理規(guī)約（示范文本）》第20條，業(yè)主大會可以制定共有資

金的使用規(guī)則或者年度使用計劃，約定共有資金的用途和使用。共有資金

的使用規(guī)則或者年度使用計劃應當包括共有資金使用的用途、權限、程序、

信息公開、監(jiān)督方式等內(nèi)容。對大額共有資金的支付，業(yè)主、業(yè)主委員會、

物業(yè)管理委員會和業(yè)主監(jiān)督委員會可以進行監(jiān)督。大額共有資金的標準、

相關要求可以在使用規(guī)則或者使用計劃中予以明確。

《臺州市業(yè)主大會與業(yè)主委員會指導規(guī)則》第61條規(guī)定，經(jīng)營性收

益委托物業(yè)服務企業(yè)代管的，應當單獨列賬，業(yè)主委員會應當督促其每半

年至少公示一次收支情況。

經(jīng)營性收益由業(yè)主委員會自行管理的，應當以業(yè)主委員會名義開設單

獨賬戶，并指定專人按照財務制度要求管理，不得以任何個人或其他組織

名義進行管理。業(yè)主委員會對經(jīng)營性收益收支情況每半年至少公示一次。

業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會決定的經(jīng)營性收益使用分配具體辦法

使用經(jīng)營性收益。使用前、后均應在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，并接受社區(qū)居

民委員會的監(jiān)督。

￡主對物業(yè)旅務企業(yè)或業(yè)主委員會公示的經(jīng)營性收益收支情況提出

異議時，物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)主委員會應及時答復。

物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)主委員會相關人員侵占、挪用經(jīng)營性收益，構成犯

罪的，公安機關應依法追究刑事責任。

（二）如何管理印章

1、印章的種類

印章主要包括業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。如有財務專用章及業(yè)

主委員會主任委員公務用名章，應當納入統(tǒng)一刻制監(jiān)管范疇。

2、印章的管理

《臺州市業(yè)主大會與業(yè)主委員會指導規(guī)則》第45條規(guī)定，業(yè)主委員

會應當規(guī)范印章管理，指定由業(yè)主委員會主任、副主任之外的專人保管。

使用業(yè)主大會印章，應當根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者業(yè)主大會會議

的決定；使用業(yè)主委員會印章，應當根據(jù)業(yè)主委員會會議的決定。印章保

管人應當對印章使用情況如實登記，并存檔備杳C

3、印章的使用

業(yè)主委員會應建立印章使用登記制度，登記簿由印章保管人負責保管,

登記內(nèi)容一般包括用印日期、用印事由、用印數(shù)量、用印人（經(jīng)辦人）、用

印審批人、蓋章人等6

⑴根據(jù)業(yè)主大會依法通過表決形成的決議、作出的決定，業(yè)主大會印

章的使用范圍：制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會工

作規(guī)則；選舉業(yè)主委員會、更換業(yè)主委員會委員，決定業(yè)主委員會任期；

-16-

改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定；決定選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè);

依法決定專項維修資金籌集、使用、管理事項；依法決定本物業(yè)管理區(qū)域

內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備收益分配、使用方案；根據(jù)管理規(guī)約的約

定，對違反管理規(guī)約的業(yè)主進行告誡；決定業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌措方

式；決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及業(yè)主利益的其他物業(yè)管理事項。

⑵根據(jù)業(yè)主委員會會議的決議、決定，經(jīng)業(yè)主委員會全體委員1/2

以上簽名后使用，業(yè)主委員會印章使用范圍：擬訂業(yè)主大會議事規(guī)則、管

理規(guī)約和業(yè)主委員會工作規(guī)則修改方案，提交業(yè)主大會會議決定；擬訂選

聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)的議案，提交業(yè)主大會會議決定，并代表業(yè)主與業(yè)

主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；擬訂建筑物及其附屬設施

維修資金使用、續(xù)籌方案，提交業(yè)主大會會議決定；擬訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)

物業(yè)共有部分的使用、經(jīng)營、收益分配方案，提交業(yè)主大會會議決定；提

請業(yè)主大會決定終止業(yè)主委員會委員資格，增補業(yè)主委員會委員；監(jiān)督和

協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同，報告物業(yè)管理的實施情況；監(jiān)督管

理規(guī)約的實施，對違反管理規(guī)約的行為進行處理；擬定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉

及業(yè)主利益的其他物業(yè)管理事項。

4、印章的移交

印章保管人因辭職或委員資格終止等原因不再保管印章的，應當在3

日內(nèi)將印章、用印登記簿和其它相關材料一并移交給業(yè)主委員會指定的保

管人員，并填寫移交清單。

業(yè)主委員會任期屆滿未換屆改選的或者業(yè)主委員會委員集體辭職的,

業(yè)主委員會委員應當在任期屆滿之日起10日內(nèi)或者委員集體辭職之日起

10日內(nèi)，將其保管的業(yè)主大會和業(yè)主委員會印章交由物業(yè)所在地社區(qū)居

民委員會代為保管。

￡主委員會委看資格終止，拒不移交保管的印章的，其他業(yè)主委員會

委員可以請求物業(yè)所在地的公安機關協(xié)助移交。

業(yè)主委員會任期屆滿后，拒不移交所保管的業(yè)主大會和業(yè)主委員會印

章的，新一屆業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地的公安機關協(xié)助移交。

5、擅自使用印章的處理辦法

印章要嚴格按照規(guī)定的管理辦法和使用范圍使用，違反業(yè)主大會議事

規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會會議的決定擅自使用業(yè)主大會和未經(jīng)業(yè)主委員會

會議的決定擅自使用業(yè)主委員會印章的，鎮(zhèn)（街道）應當責令限期改正,

并通告全體業(yè)主；造成經(jīng)濟損失或者不良影響的，應當依法追究責任人的

法律責任。

七、業(yè)主委員會工作指南相關材料（范本）

附件：27.—小區(qū)業(yè)主委員會補選委員的公告

28.關于小區(qū)業(yè)主委員會補選委員候選人名單的公告

-17-

29.—小區(qū)業(yè)主委員會補選委員表決票

30.—小區(qū)業(yè)主委員會補選委員表決結果報告單

31.—小區(qū)業(yè)主委員會補選委員名單的公告

32.—小區(qū)業(yè)主委員會換屆選舉的報告

33.—小區(qū)召開業(yè)主大會換屆選舉新一屆業(yè)主委員會的公告

34.解聘通知

附件1

關于成立小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的申請

鎮(zhèn)（街道）：

（街道）社區(qū)小區(qū)于年—月交付使用，

本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售交付使用的建筑面積達到總建筑面積6096以

上（或首套房屋交付使用已滿2年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達

到物業(yè)總建筑面積30%以上），已經(jīng)符合《臺州市物業(yè)管理條例》和《臺

州市業(yè)主大會與業(yè)主委員會指導規(guī)則》及國家相關法律法規(guī)所規(guī)定的籌備

召開首次業(yè)主大會并選舉成立業(yè)主委員會的法定條件。

為了更好監(jiān)督小區(qū)物業(yè)管理，維護小區(qū)業(yè)主的共同利益，特申請召開

首次業(yè)主大會及選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

業(yè)主簽名（10名以上）：

-18-

序號房號姓名聯(lián)系電話簽名

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

???

鎮(zhèn)（街道）意見：

-19-

（蓋章）

年月日

注：一式三份，抄送市住建局、社區(qū)居民委員會各一份。

附件2

小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立工作指導意見

根據(jù)《臺州市物業(yè)管理條例》和《臺州市業(yè)主大會與業(yè)主委員會指導

規(guī)則》等相關規(guī)定，小區(qū)首次業(yè)主大會備組一般由5-15人的單數(shù)組成，結

合本小區(qū)實際情況，籌備組共人,設組長1人，副組長一人，成

員人。

1、組長：由鎮(zhèn)（街道）駐社區(qū)干部擔任或委托社區(qū)居民委員會代表

擔任。

2、副組長：由社區(qū)聯(lián)系該小區(qū)的工作人員和該小區(qū)推選的籌備組成

員中的主要負責人擔任。

3、成員：小區(qū)推選出的其它籌備組成員（包括成立第一屆業(yè)主大會

籌備組的建設單位）。

4、業(yè)主大會工作人員：本小區(qū)各幢各單元的熱心業(yè)主若干人。

業(yè)務指導組成員：鎮(zhèn)（街道）分管社區(qū)領導、街道社區(qū)辦（或相關科

室）工作人員及邀請的業(yè)務精英等組成。若遇情況復雜的小區(qū)，則鎮(zhèn)（街

道）和社區(qū)成立聯(lián)合指導組，指導該小區(qū)業(yè)主委員會的選舉工作。聯(lián)合指

導組指導通常設：組長，副組長，成員若干人；鎮(zhèn)（街道）社區(qū)辦（或相

關科室）及時跟進業(yè)務指導工作（并視情況邀請相關業(yè)務精英幫助指導）。

組長：鎮(zhèn)（街道）駐該社區(qū)領導；

副組長：鎮(zhèn)（街道）駐社區(qū)干部和社區(qū)書記；

成員：社區(qū)日常聯(lián)系該小區(qū)的工作人員及社區(qū)其他工作人員。

鎮(zhèn)（街道）（蓋章）

-20-

年月日

附件3

關于組建小區(qū)業(yè)主大會籌備組的公告

_________________小區(qū)全體業(yè)主：

因小區(qū)部分熱心業(yè)主的申請要求，根據(jù)《臺州市物業(yè)管理條例》和《臺

州市業(yè)主大會與業(yè)主委員會指導規(guī)則》等相關規(guī)定，本小區(qū)已符合成立業(yè)

主委員會的相關條件，現(xiàn)經(jīng)鎮(zhèn)（街道）同意組建小區(qū)業(yè)主大會籌備組。如

有組織能力強、文化素質較高、熱心公益、遵紀守法、具備一定精力、并

自覺履行業(yè)主義務的業(yè)主，請積極報名參加小區(qū)業(yè)主大會籌備組。杈據(jù)有

關法律法規(guī)要求，首次業(yè)主大會籌備組成員由鎮(zhèn)（街道）、社區(qū)、建設單

位和小區(qū)業(yè)主組成，有效人數(shù)是5-15人的單數(shù)，其中業(yè)主代表不少于

50%,如報名參加籌備組成員超過核定人數(shù)的，由鎮(zhèn)（街道）、社區(qū)共同商

定。請有意向的業(yè)主在規(guī)定時間內(nèi)領取并填寫附表：《業(yè)主大會籌備組成

員自薦表/推薦表》，并將不動產(chǎn)權證（房產(chǎn)證或購房合同）復印件、身份

證復印件等有關資料交給相關工作人員?；I備組成員不參選業(yè)主委員會成

員。

時間：年月日至年月日

地點：____________________________________

聯(lián)系人：聯(lián)系電話：

社區(qū)居民委員會（蓋章）

年月日

-21-

小區(qū)業(yè)主大會籌備組成員自薦表

填表日期：年—月—日

姓名性別

出生年月聯(lián)系電話

工作單位職務職稱照片

政治面貌學歷

有無欠交

幢、單元、

物業(yè)服務

房號

費

-22-

個

人

簡

歷

自薦人簽名（簽字）：

注：1、此表須由本人填寫；

2、自薦時請帶身份證、不動產(chǎn)權證（房產(chǎn)證或購房合同）復印件一份。

小區(qū)業(yè)主大會籌備組成員推薦表

根據(jù)《臺州市物業(yè)管理條例》和《臺州市業(yè)主大會與業(yè)主委員會指導

規(guī)則》等相關規(guī)定，現(xiàn)推薦以下業(yè)主為小區(qū)業(yè)主大會籌備組成員，具體名

單見下表。

-23-

被推薦業(yè)主姓幢、單元、專有部分政治面工作單位及職務職

名房號面積(m2)貌稱

聯(lián)名推薦人名單