“東方夏威夷”水景別墅項目可行性實施報告

“東方夏威夷”水景別墅項目開發(fā)經營總公司的子公司之一，是為開發(fā)“東方夏威夷”水景別墅而成立的法人公司。XX鑫昌房地產開發(fā)經營總公司系1993年注冊XX浦東新區(qū)的全民所有制企業(yè)，具備貳級房地產開發(fā)企業(yè)資質，注冊資金人民幣貳仟捌佰萬元，法定代表人皆為XX先生，主要從事房地產的開發(fā)、建設、物業(yè)管理（詳見附件8、9、10公司營業(yè)執(zhí)照與房地產開發(fā)企業(yè)資質建設單位工程項目名稱建設地點“東方夏威夷”水景別墅地處某區(qū)巷鎮(zhèn)千步村（原某縣設中的滬青平高速公路，以50米綠化帶邊緣為界，西抵淡水養(yǎng)殖場西邊界，東至24米規(guī)劃道路邊界（南面50米綠化圖幅號為Ⅲ49-52/109-112、Ⅲ53-56/1“東方夏威夷”水景別墅總建筑面積約14萬平方米，其數約387戶，小區(qū)的綜合容積率0.3，綠化率40.1%，水面建造公用泊車位。預計該小區(qū)最大用電負荷6000KVA，規(guī)劃最高日用水量約880噸，最高日排水量約790噸，燃氣先規(guī)劃采用煤氣或液化氣供應，規(guī)劃最高日用量約2640立方米，直線880對，主要建筑指標詳見表1-1。本項目主要建筑指標建筑指標米米米46.7建筑指標米米米46.7用地面積別墅建筑面積2.米米米米米%%%%64.3%40.1%24.2%14.5%米米米%%%%64.3%40.1%24.2%14.5%聯(lián)體別墅建筑面積3345綜合容積率綜合綠化率水面覆蓋率集中綠地率基地現狀與動拆遷項目基地面積約46.7公頃，淡水養(yǎng)殖場“田”塊狀水塘與淀浦河延伸支河的水面面積約占基地的80%，水塘河底深1.2米（淤泥深度約0.5米淤泥底至室外地坪標高約為2.7米，基地主要通道干線兩旁種植的杉樹高大挺拔，成排倉庫用房的拆遷，約2000余平方米建筑，由原土地使用方根據雙方土地轉讓協(xié)議（詳見附件12）約定負責場區(qū)人員、房舍設備等全部的清理、退場工作；由開發(fā)商負責場土方平建設期與銷售計劃項目計劃按三期滾動開發(fā)，總建設期4.5年（含前期工投資估算與資金籌措經估算，本項目建設總投資50771萬元，其中建安工程萬元，銷售成本1913萬元。維修基金1275萬元，銀行貸款利息110萬元。資金籌措方式：出資方投入10000萬元（含XX元龍企業(yè)發(fā)展XX等與XX某區(qū)淡水養(yǎng)殖場簽訂的土地轉讓某縣土地管理局頒發(fā)的青國用（92）字第582號國有土地使某區(qū)計劃委員會批復的青計投（2001）第227號《關于開發(fā)XX市某區(qū)規(guī)劃管理局核發(fā)的青規(guī)書（2001）第0033號《關XX市某區(qū)規(guī)劃管理局頒發(fā)的滬青規(guī)書（2001）0033號《XXXX市某區(qū)規(guī)劃管理局核批的《規(guī)劃編制要求XX市城科規(guī)劃設計事務所設計的某“東方夏威夷”水景別墅XX市某區(qū)規(guī)劃管理委員會辦公室核批的青規(guī)委辦（2001）第003號《關于東方夏威夷水景別墅區(qū)（暫定名）修建性詳細XX市某區(qū)規(guī)劃管理局召集各相關部門協(xié)議的《某“東方夏威夷”水景別墅區(qū)詳細規(guī)劃中間成果評審會議紀要》；經測算，本項目的基準收益率按Ic=12%計，全部投資部第二章項目建設的必要性2.1項目提出的背景項目所處地理位置具有城郊結合、鬧中取靜、水陸空交通便捷，附近居住小區(qū)布點疏密適中，鄰近虹橋開發(fā)區(qū)入駐的外國公司、閔行區(qū)的高科技工業(yè)園區(qū)等高級白領、商務人員的不斷引入……等地利優(yōu)勢，為拓展中高品位的別墅建設需求創(chuàng)造了良好前提。加之項目地塊具有天然水資源與樹木資源，可供小區(qū)充分吸收、利用，為塑造優(yōu)美、獨特的水景特色的智能化別墅區(qū)開發(fā)創(chuàng)造了優(yōu)越的條件。由此，項目地塊具有較大的升值潛力，也有較好開發(fā)價值。目前，該項目的建設項目選址意見書批準文件、詳細規(guī)劃方案批準文件、配套的征詢書面意見等申報可行研究報告2.2建設的必要性2.2.1項目建設符合地區(qū)發(fā)展規(guī)劃某區(qū)位于XX西南方，地處江、浙、滬三省市交界處，東與XX閔行為鄰，南同松江區(qū)、金山區(qū)和省嘉善縣接壤，西與省吳江市、XX市毗鄰，并沿吳淞江同嘉定區(qū)相望，區(qū)域面積約677.8平方公里，人口約45.6萬。某區(qū)是XX文明的發(fā)源地，歷史悠久，文化底蘊深厚，早在幾千年前就創(chuàng)造了燦是江南一帶的富蔗之地，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，尤其是風景名勝淀山湖旅游區(qū)，湖面煙波浩淼，沿岸風火綺麗，是XX著名的旅游度假區(qū)。根據十五規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略，某區(qū)將建成與國際經濟中心城市相適應的現代化的XX西大門和美麗后花園，依據某區(qū)“十五”總體規(guī)劃要求中“構筑以人為本，風格迥異的特色居住區(qū)”的指導思想，在該地塊建造一批具有各種建筑風格，適應各類消費層次的中、高檔別墅，既符合地區(qū)發(fā)展規(guī)劃的要求，同時也滿足了房地產消費市場對房產品位逐項目基地選址優(yōu)勢項目基地系原某區(qū)淡水養(yǎng)殖場地，豐富的自然水資源與樹木資源以與基地東西臨界的養(yǎng)殖場界河為別墅住宅建設的特色、品位創(chuàng)造了先決設計條件。項目基地北靠通航的淀其南鄰佘山國家旅游度假區(qū)，西有大觀園、水上運動場等旅游勝地，具有水、陸、空交通便捷與周邊旅游地環(huán)境優(yōu)美之項目建設滿足房地產市場的消費需求隨著房產品檔次、品位的不斷提升，人們對住宅的環(huán)境要求開始有了新的認識，對住宅小區(qū)的環(huán)境在生態(tài)、美化、人文方面提出了更高的要求，其中，最突出的方面是生態(tài)環(huán)境的考慮?！皷|方夏威夷”水景別墅小區(qū)的開發(fā)與設計正是迎合、滿足人們對現代住宅的這種愿望，小區(qū)憑借原地塊中不可多得的天然資源——河流與杉樹林，營造清水、藍天、綠地的“生態(tài)健康住宅”。同時，整個小區(qū)的別墅在規(guī)劃上臨水而建、依水造景，以形成光影流動，一色的美景，小區(qū)的杉樹林為業(yè)主營造返樸歸真、原汁源味的生態(tài)環(huán)境。隨著心理、精神折舊也在加速，住宅檔位的適度超前，是延長房產品生命周期的有效手段?！皷|方夏威夷”水景別墅小區(qū)的設計定位，正是貫穿了這一理念。項目建設的必要性在XX這一國際大都市有計劃的開發(fā)營造一批高品位的別墅，既順應國家宏觀經濟政策的導向，同時也能帶動地區(qū)本項目建筑符合某縣規(guī)劃要求，對合理調整土地使用結構有良好的作用，開發(fā)商可帶來經濟效益和社會效益雙贏業(yè)績。因此，本項目的建設是必要的。3.1.1XX房地產市場的總體狀況在持續(xù)推行二、三級市場聯(lián)動、停止實物福利分房和住房貨幣化分配等一系列政策帶動下，在去年竣工和銷售大幅度增加的基礎上，本市房地產繼續(xù)保持供銷兩旺價增量增的局相當長時間里，本市房價上揚區(qū)域主要表現為浦東新區(qū)、西南區(qū)域，隨著市政建設的迅猛發(fā)展，規(guī)劃設計的全面提高與房改政策的逐步到位，進行住宅投資已成為本市居XX要消費傾向。在此情況下，近期XX住宅房價的上升區(qū)域在本市東、南、西、北、中全面開花，新開樓盤普遍攀升。在2001年，XX房地產市場呈現近年少有的良性運行態(tài)勢，在國家政策引導作用日趨明顯的帶動下，市場供求予盾趨緩，需求主體的住房消費觀念日趨理性，房地產開發(fā)理念和注重居住質量的新世紀住房建設正在向更高的層面展開。種種因素致使房產成交量迅速上升，開發(fā)量與成交量首次出現持平，房價穩(wěn)中見升。房地產開發(fā)投資快速回升，市場交易量保持了強勁的攀升勢頭，批準預售面積與實際預售面積0年年末則為1:0.96，2001年房地產市場更是火旺。貨幣購對房地產開發(fā)的支持性政策等對房地產市場保持供求兩旺底、2000年初見底以后，呈現穩(wěn)步盤升態(tài)勢，根據中國的房地產發(fā)展軌跡和國家的宏觀經濟發(fā)展方向，有理由相信，隨著本市房地產運作的不斷深化，XX的房地產業(yè)將進入一個新XX別墅銷售市場的供求關系與競爭分析有關部門曾作過專門的市場調查，對水景住宅能接受并認為有發(fā)展前景的占68%，而建造的水景中的別墅其升值空間將更加廣闊。從1992年起至今開發(fā)建造的別墅樓盤大約用或正在建造的總量約700萬平方米，其中約有40～50%的人購買的是價位相對較低的聯(lián)體別墅房。很久以來，別墅對于人們來說都是可望而不可與的。但隨著經濟的不斷發(fā)展，別墅不再是海市蜃樓，它已成了人們爭相關注的一個熱點。有資料表明，2000年第一至第三季度商品房預、銷售面積達1029.06萬平方米和1054.67萬平方米，而別墅的銷售量占到其中的15%左右，并呈現繼續(xù)上升1）對居住環(huán)境需要的分析在二十一世紀，環(huán)保已經是一個非常敏感的話題。郊區(qū)清新的空氣，使人們遠離都市的嘈雜和繁華，回歸自然，親近自然，并且隨著社會的不斷進步、城市格局的變化、交通的發(fā)展，郊區(qū)生活、市區(qū)上班將是城市發(fā)展的標志之一。2）從對購買能力分析經過二十幾年的改革開放，一部分事業(yè)有成的人士已完成最初的資本積累，在考慮改善住房條件的時候，都會不約而同的選擇別墅。除了首期付款后，其余都可以通過各種貸款來完成，一般來說，總價約在160～200萬的一套別墅，對大多數成功人士均認為是可以接受的。以購買總價約在每月的還貸約在5500元人民幣左右，具有這一承受能力的3）對需求人員結構分析某項市場調查表明，別墅房購買群體中，證券銀行等金融從業(yè)人員占20%，是一個不容忽視的別墅房消費群體。而別墅的人群，已經從以前的公司老板、企業(yè)家慢慢的向社會的白領階層、金融界人士、機關公務員等轉變，他們收入穩(wěn)定、年富力強，對自身的要求較高，隨著WTO的到來，這部分的隊伍將更加擴大，更多的外來人員（包括國、國外的）也將加入其中，也就是說有意購買別墅的人員隊伍正在不斷開發(fā)商建造別墅的單位成本比一般的商品房要高，但別墅建安工程的建設周期相對來說較高層、多層的商品房短。從2000年別墅的成交速度來看，人們對別墅的需求呈上升趨勢，若從同一時間開始建造，別墅的收獲期的到來比其他3.2某區(qū)房地產市場簡述某區(qū)是XX文明的發(fā)源地，歷史悠久，文化底蘊深厚，境地勢平坦，河流縱橫，物產富饒，是江南一帶的富蔗之地。某區(qū)生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，尤其是風景名勝淀山湖旅游區(qū)，湖面煙波浩淼，沿岸風光綺麗，是XX著名的旅游度假區(qū)。離滬寧高速公路僅8公里，南鄰佘山國家旅游度假區(qū)，西有大觀園、水上運動場等旅游勝地，具有水、陸、空交通便捷與周邊旅游地環(huán)境優(yōu)美之優(yōu)勢。商品住宅發(fā)展前景某區(qū)的商品房住宅建設近幾年得到了迅速發(fā)展，且投資前景也較理想。尤其是滬青平公路兩側的別墅住宅通過該條交通樞紐網絡得到規(guī)模發(fā)展，別墅建設無論從開發(fā)規(guī)模、住宅品位、公建配套等都是統(tǒng)籌規(guī)劃，注重大環(huán)境與小環(huán)境的便捷的出入交通。同時各樓盤在大市場的影響下與自身的住宅品位格局，帶來了旺銷的良好勢態(tài)，給開發(fā)商帶來了豐厚根據十五規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略，某區(qū)將建成與國際經濟中心城五”總體規(guī)劃要求中“構筑以人為本，風格迥異的特色居住區(qū)“的指導思想，在該地塊建造一批具有各種建筑風格，適應各類消費層次的中、高檔別墅，可滿足房地產消費市場對房產品位逐步提升的需求。選取與本案地段相近的別墅作比較，根據各項目的地理位置、交通與周邊環(huán)境、配套設施與裝修標準，開發(fā)類型與銷售狀況等因素進行綜合性的調查分析，詳見附件1有關物業(yè)市場調查統(tǒng)計表。從相關物業(yè)的市場調查資料與結合本項目特點，可預知該項目有較好的開發(fā)前景。雖然該項目具備地理位置、土地價格、交通設施、地塊水綠、拆遷量少等眾多優(yōu)勢，但也要充分考慮其風險，如低容積率、高品位環(huán)境設計帶來的高成本；項目規(guī)模較大，配套設施（如供氣、污水排放）的實施難度與投資成本；市場需求的不可預見性等因素都會給項目帶來不利風險；因此開發(fā)商的開發(fā)理念與經營管理模式、營銷策略將是決定項目成該小區(qū)的定位建議以高檔品位、中檔價位和相對合理的物業(yè)管理費相結合，這樣可以吸引更多的人士前來購買，在時間上搶得主動權，一氣呵成地完成整個樓盤的銷售。在保證開發(fā)商的基本利潤的前提下，結合相近別墅樓盤的比價，較保守的估計各類型檔次別墅的銷售均價如下：高本項目的建設方案主要根據建設方提供的合法有效資初步設計圖紙完成后再作相應的調整。4.1.1主要建筑技術指標基地面積467000平方米2、公建配套綜合容積率綜合綠化率64.3%其中：綠化率集中綠化率機動車泊位40.1%600只“東方夏威夷”水景別墅根據“以水為主”的設計理念，對現有水面進行規(guī)劃調整，將基地劃分為若干組團，分別布置在三座島嶼、一個半島和若干岸線曲折的河灣上，組成五個居住組團，各組團景觀類型、環(huán)境素質各不相同，并以不同容的公共活動場所作為組團中心。小區(qū)各組團之間通過兩條主要道路聯(lián)接，以拱橋和平橋的不同形式跨越水面，形成“一堤九橋”的景觀，其中“一堤”是對現狀的杉林蔭道經過改造，設計成一條200米的步行長堤。小區(qū)主干道（車行）系統(tǒng)形成兩個環(huán)，溝通五個組連接到每家每戶。步行系統(tǒng)與支路系統(tǒng)結合，部分在中心綠地和部河道左右穿行，在小區(qū)中央設有觀景的步行長堤。結合各組團中心和居住區(qū)的主要交通節(jié)點布置了區(qū)的活動中心和配套設施，在小區(qū)入口處結合入口廣場布置部分商業(yè)、維修、餐飲等設施，在各組團部以娛樂、體育、家政服務等代理點為主，公共建筑總建筑面積約為8000平方米。在基地，以中央大水系、外圍大綠化為景觀構成?；刂車刂拼竺娣e的綠化和林帶，其中沿淀浦河和建設中的滬青平高速公路間各控制50~100米的綠化帶，沿東西兩側邊界各控制20~50米綠化帶。在大水面中央設計一座小島，遍植綠色和水生植物，在居住區(qū)部，各組團結合住宅排列、圍4.2建筑單體設計本項目建筑設計力求在基地圍建設交通順暢、環(huán)境優(yōu)雅、居住舒適、設施完善的居住區(qū)。因此，單體設計在滿足和局部的空間效果，建筑外墻做到氣派和諧，并與整個居住充分挖掘，創(chuàng)造獨特、高品位的21世紀時尚居住區(qū)。基礎設計陸地域的回填夯實處理并用預制鋼筋砼微型樁加固基礎，采用現澆鋼筋砼基礎。上部結構設計采用磚混結構，7度抗震設計。4.3.3裝飾設計公建和公用部分采用花崗巖或同質地磚樓地面，住宅為主要為彩鋼或塑鋼外門窗，鋼板防盜分戶門。根據可交付使用進行初裝飾或根據業(yè)主需要以“菜單式”公建部分的裝飾檔次可考慮較高些。4.4給排水設計本項目給水取自某區(qū)巷鎮(zhèn)自來水廠。市政管網直供，地面3層（含3層）以上采用市政管網—水用污廢混排，室外采用雨污水分流。雨水在北部建雨水管網泵站排入界河；污水經二級生化處理后接入市政管線。區(qū)環(huán)狀布置消防管網，并設適當室外消火栓。供電負荷估算本項目最大用電負荷約為6000KVA。供電系統(tǒng)公共部位與用戶照明單獨設計，公共照明單獨計量。采用聯(lián)合接地形式設置防雷系統(tǒng)，樓頂層設有防雷帶。采用TT制接地形式。電氣接地、保護接地、防雷接地4.6基本弱電設計區(qū)的通信和管理系統(tǒng)包括、電視、計算機網絡、三表出戶微機管理系統(tǒng)，每戶配備兩門端子，共需直線約880對，另設有線電視住宅每戶設終端盒2只，與區(qū)域有線電視網聯(lián)網。樓宇對講系統(tǒng)各住宅樓底層安裝防盜電子門，每戶設對講和出線盒兩只，住戶機具有與單元室外一機通話，開啟單元入口大門電子門鎖和與小區(qū)管理主機通話與報警功能。4.7煤氣設計本項目供氣近期采用煤氣，每戶安裝一只6立方米/時表具，最高煤氣用量為2640立方米/日，通過煤氣管道輸送到戶。2003年后根據規(guī)劃可采用“西氣東輸”方案的天然氣供應。本項目給水取自某區(qū)巷鎮(zhèn)自來水廠，項目規(guī)劃用水量約排水系統(tǒng)，室采用污廢混排，室外采用雨污水分流，污水經二級生化處理后接入市政管線。小區(qū)雨水在北部建雨水管網泵站排入界河。本項目最高煤氣用量為2640立方米/日，由城市煤氣管區(qū)的通信和管理系統(tǒng)包括、電視、計算機網絡、三表出戶微機管理系統(tǒng)，其中直線880對，另設寬帶或光纖到戶。土地轉讓協(xié)議中已明確拆遷事宜與責任，本項目規(guī)劃圍施工期環(huán)境保護減少建筑垃圾、粉塵飛揚，不影響周圍居民和企業(yè)的正b)施工設備不產生超標廢水、廢氣排放。c)嚴格按照XX市文明施工管理辦法進行施工，并與時清d)基地圍如有保護性的文物、樹木等，應采取特殊措施使用期環(huán)境保護、擬采取以下措施泵房設備選型時注意選用低噪聲設備，設備基礎使用減震墊塊，風機與水泵盡量采用軟連接，噪聲大的機房設置吸污廢水、雨水的排放管道與構筑物嚴格按規(guī)定設計施工，保證污廢水和匯流雨水的正常排放。建筑節(jié)能a)建筑設計充分采用自然光和自然通風，以降低單位建b)用電、用水、用燃氣分戶獨立計量，并設自動抄表系統(tǒng)，與時、準確計費、收費。c)各種設備和公用照明均選用節(jié)能型產品。綜合設計，降低平米消耗指標。第七章項目的經營管理7.1項目與其主體單位項目法人“東方夏威夷”水景別墅開發(fā)商（項目法人）為XX元龍人XX先生，注冊資本金為人民幣陸佰萬元，系國合資，經司的子公司之一，是為開發(fā)“東方夏威夷”水景別墅而成立的法人公司。XX鑫昌房地產開發(fā)經營總公司系1993年注冊XX浦東新區(qū)的全民所有制企業(yè)，具備貳級房地產開發(fā)企業(yè)資質，注冊資金人民幣貳仟捌佰萬元，法定代表人皆為XX先生，主要從事房地產的開發(fā)、建設、物業(yè)管理（詳見附件8、公司結構設置與業(yè)績XX鑫昌房地產開發(fā)經營總公司，近五年多共先后創(chuàng)建了XX鑫昌物資貿易公司、XX鑫昌物業(yè)管理XX、XX元龍企業(yè)發(fā)展XX、桐鄉(xiāng)鑫昌磚瓦廠、新昌大廈項目經理部等子公司與分支機構。在XX曾開發(fā)的總投資約貳億人民幣、建筑面積達11萬平方米的黎明花園住宅小區(qū)（共有32幢住宅和一幢物房地產銷售百強企業(yè)（詳見附件10在省新昌縣聯(lián)建開發(fā)的總投資約壹億人民幣、建筑面積約2萬平方米的新昌縣標志性商住辦公綜合大樓正在建設之中。資金運作、材料供應、營銷操作、行政管理、物業(yè)管理等業(yè)務功能齊全的規(guī)化管理體制，并擁有相應的高、中級專業(yè)管理人才，為開發(fā)建設與經營管理提供了可靠的保障。7.2項目的經營容和管理本項目作為商品房出售的別墅建筑面積為13.2萬平方米（其中各別墅的房前綠化園地的售價已折合在別墅價格中本項目的公共建筑面積8000平方米與公建配套設施不出售，建成后作為公建配套、活動場所與物業(yè)管理用房（具體設計方案有商業(yè)性建筑房屋的可根據規(guī)定出售）。XX元龍企業(yè)發(fā)展XX對項目的策劃、資金籌措、建設實施、生產經營、債務償還和資產的保值增值，實行全過程全7.3項目的物業(yè)管理本項目建成后，全部別墅作為銷商品房出售，并根據業(yè)主的要求擬由總公司下屬的XX鑫昌物業(yè)管理XX或采用市場擇優(yōu)選擇管理水平高、社會聲譽好的物業(yè)管理公司對小區(qū)進第八章建設實施進度安排8.1項目實施期間的各項工作根據國家的經濟發(fā)展、XX房地產市場的發(fā)展、項目規(guī)模和客戶的潛在需求增長以與本項目對資金的需求，本項目的工程的勘察設計、動拆遷與前期準備工作。一期工程于20028.2建設實施進度表（詳見附件2）第九章投資估算與資金籌措9.1項目投資估算的圍1）根據詳細規(guī)劃方案的建設容和圍。2）項目建設用資金是由建設方通過自籌和銀行貸款以與預售房產收入解決，本估算包括建設期利息。3）項目建成后除配套等不可銷售部分外，別墅面積4）項目投資估算，不包括住宅室二次裝飾費用。5）公建配套房屋的建筑裝飾按可使用標準交付。9.2建設投資估算的計取1）建設投資根據建設單位提供資料與國家有關規(guī)定；3）近期本市相關工程竣工（結）決算的主要指標，并4）國家與XX市有關工程建設與其它建設費用的現行規(guī)5）土地開發(fā)費用包括土地出讓金、征地稅費、征地包干費、企事業(yè)單位和居民動遷費、征地勞動力安置費、企業(yè)6）各種增容費按國家有關文件規(guī)定標準計取，配套費依照規(guī)劃平面圖和近期市場價格估算而得；7）預備費按第一、二部分費用之和的5%計取。XX元龍企業(yè)發(fā)展限公司，出資方式為貨幣資金，資本金來源由出資方銀行存款解決，出資方己承諾對本項目的資本金計劃2002年4月向銀行辦理一年期抵押貸款5000萬元。本項目建設期擬為54個月。預計2001年用款約2729第十章經濟效益與社會效益評價10.1項目財務效益評價末全部售完，二期工程于2003年11月開始預售，計劃于年年年年程程程項目投入成本即為項目總投資估算表中的總投資，其中項目的損益營業(yè)稅金與附加，按銷售收入的5.565%計取。動態(tài)財務指標財務部收益率靜態(tài)投資回收期（含建設期）動態(tài)投資回收期（含建設期）不確定性分析4.15年70.25%本項目的銷售盈虧平衡點按下式計算：銷售盈虧平衡點=建設投資/（銷售收入-銷售費用-營業(yè)稅）*100%=87.09%即當房產銷售率達到87.09%時，相當于銷售收入為對本項目而言，影響投資收益的風險因素主要有：建設投資、房產銷售價格、銀行貸款利率等?，F選取建設投資、房產銷售價格進行敏感性分析，見下表。建設投資建設投資-10%-5%凈現值（NPV）-454-2381部收益率43.1%30.06%9.96%2）銷售價格的影響價格變動價格變動-10%-5%凈現值（NPV）-14284377部收益率5.72%27.04%上影響本項目的財務收益。本項目建設符合城市規(guī)劃的總體要求，適應市府提出的“將城市建設的戰(zhàn)略重點從市區(qū)轉移到提高郊區(qū)城鎮(zhèn)化水平，創(chuàng)造XX郊區(qū)的優(yōu)美環(huán)境景觀，在郊區(qū)試點建設若干特城市居民的住宅需求，會起到積極的推動作用。本項目建設總投資50771萬元，其中建安工程費26002萬元，其他建設費19210萬元，不可預見費2261萬元，銷萬元。全部投資部收益率為19.18%；靜態(tài)投資回收期（含建設期）為4.15年；動態(tài)投資回收期（含建設期）為4