二寫字樓租金的確定84課件講解

二、寫字樓租金的確定（一）寫字樓租金的類型寫字樓租金有基礎(chǔ)租金、成本租金、商品租金和市場(chǎng)租金四種類型基礎(chǔ)租金是寫字樓可出租面積的最低租金。它是以成本租金為最低底線成本租金是寫字樓租賃交換時(shí)要維持再生產(chǎn)所確定的最低租金標(biāo)準(zhǔn)。商品租金作為寫字樓租賃價(jià)值的體現(xiàn)，承載著以租促售、以租建房、以租養(yǎng)房的目的。市場(chǎng)租金是在商品租金的基礎(chǔ)上，反映物業(yè)供求關(guān)系而出現(xiàn)的一種租金。包含毛租金和凈租金（二）寫字樓租金確定的原則1.低價(jià)原則一般以提髙市場(chǎng)占有率為其主要目標(biāo)，而營(yíng)銷利潤(rùn)往往為次要目標(biāo)。這一原則帶來的“利潤(rùn)最快化”能有效降低資金融通成本、提高資金效率，適合于資金壓力較大而需要迅速回籠，或出于特別的戰(zhàn)略目標(biāo)而對(duì)市場(chǎng)份額有著強(qiáng)烈需要的企業(yè)。2.高價(jià)原則主要目的是在短時(shí)間內(nèi)賺取較高的利潤(rùn)或?yàn)榱吮３治飿I(yè)髙端品質(zhì)的一種戰(zhàn)略性價(jià)格，但市場(chǎng)營(yíng)銷量與市場(chǎng)占有率可能無法相對(duì)提高。3.中價(jià)原則一般適用于市場(chǎng)狀況較為穩(wěn)定的區(qū)域內(nèi)的寫字樓租賃。但絕大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，更趨向于高價(jià)原則和低價(jià)原則交替或組合的方式，以期實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益最大化。（三）寫字樓租金確定的方法1.常用定價(jià)方法(1)參考競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格定價(jià)。包括隨行就市定價(jià)法、競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)法、市場(chǎng)比較定價(jià)法。隨行就市定價(jià)法，即企業(yè)按照行業(yè)的平均現(xiàn)行價(jià)格水平來定價(jià)01競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)法，即企業(yè)為適應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)，以同類項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)者的價(jià)格作為定價(jià)依據(jù)，而不以企業(yè)服務(wù)成本和市場(chǎng)需求為依據(jù)來定價(jià)02市場(chǎng)比較定價(jià)法，即根據(jù)替代原理，在確定目標(biāo)物業(yè)租金時(shí)，將目標(biāo)物業(yè)與近期內(nèi)發(fā)生租賃的類似物業(yè)加以對(duì)照比較，從類似物業(yè)已實(shí)現(xiàn)的租賃價(jià)格，修正得出目標(biāo)物業(yè)的租賃價(jià)格。03（三）寫字樓租金確定的方法1.常用定價(jià)方法(2)考慮心理因素定價(jià)。包括尾數(shù)或整數(shù)定價(jià)、聲望性定價(jià)、習(xí)慣性定價(jià)。尾數(shù)或整數(shù)定價(jià)是考慮消費(fèi)者的心理因素，一般體現(xiàn)在寫字樓租金及物業(yè)管理收費(fèi)上；聲望性定價(jià)，即利甩消費(fèi)者仰慕名牌物業(yè)或知名開發(fā)商的聲望所產(chǎn)生的某種心理滿足來制定寫字樓的租金，將租金定成高價(jià)；習(xí)慣性定價(jià)，即寫字樓分為不同等級(jí)，每一等級(jí)對(duì)應(yīng)有相應(yīng)的市場(chǎng)平均租金，市場(chǎng)上已經(jīng)習(xí)慣了不同檔次的寫字樓有不同的租金，不同檔次的租金也對(duì)應(yīng)著不同品質(zhì)的寫字樓，這已成為承租人的慣有印象。2.寫字樓租金確定應(yīng)考慮的因素(1)計(jì)算可出租或可使用面積。（2）寫字樓單元租賃的租金差異（3