2016年房地產(chǎn)基本制度與政策第1章-房地產(chǎn)業(yè)

房地產(chǎn)基本制度與政策教材《房地產(chǎn)基本制度與政策》（中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)）中國(guó)建筑工業(yè)出版社2015年第7版課程內(nèi)容第一章房地產(chǎn)業(yè)第二章建設(shè)用地制度與政策第三章國(guó)有土地上房屋征收第四章規(guī)劃設(shè)計(jì)及工程建設(shè)管理制度與政策第五章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理制度與政策第六章房地產(chǎn)交易管理制度與政策第七章不動(dòng)產(chǎn)登記制度與政策第八章房地產(chǎn)中介服務(wù)管理制度與政策第九章物業(yè)管理制度與政策第十章房地產(chǎn)稅收制度與政策第一章房地產(chǎn)業(yè)第一節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述第二節(jié)城鎮(zhèn)住房制度概述第三節(jié)土地制度概述第四節(jié)房地產(chǎn)法制建設(shè)

第一節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述主要內(nèi)容1.房地產(chǎn)的基本概念2.房地產(chǎn)業(yè)的細(xì)分3.房地產(chǎn)業(yè)的歷史延革

第一節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述一、房地產(chǎn)業(yè)的基本概念1、房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)和管理的行業(yè)，包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)中介服務(wù)、物業(yè)管理和其他房地產(chǎn)活動(dòng)。在國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)分類中，房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，是為生產(chǎn)和生活服務(wù)的部門。第一節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述2、房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的區(qū)別。房地產(chǎn)業(yè)建筑業(yè)所屬行業(yè)的不同兼有生產(chǎn)(開發(fā))、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)和管理等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬于第二產(chǎn)業(yè)二者合同關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的甲方乙方具體任務(wù)策劃者、組織者和發(fā)包單位承包單位，按照承包合同的要求完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、場(chǎng)地平整等土地開發(fā)和房屋建設(shè)的生產(chǎn)任務(wù)第一節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述3、房地產(chǎn)制度的兩項(xiàng)改革（1）城鎮(zhèn)住房制度改革——簡(jiǎn)稱住房制度改革或者房改：把過(guò)去那種城鎮(zhèn)住房主要依靠國(guó)家投資建設(shè)、排隊(duì)分配、低租金使用的做法，改變成了主要由房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)建設(shè)、從市場(chǎng)上購(gòu)買或者承租的“住房商品化和社會(huì)化”的做法。（2）城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用制度改革——簡(jiǎn)稱土地使用制度改革：變城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)與所有權(quán)合一、土地供應(yīng)采取無(wú)償劃撥、無(wú)限期使用、不得轉(zhuǎn)讓，為土地使用權(quán)與所有權(quán)分離、有償、有限期使用，即：主要采取招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式將土地使用權(quán)有償出讓給單位或者個(gè)人，有限期使用，可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的做法。第一節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述例題：在國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)分類中，房地產(chǎn)業(yè)屬于()。（2012年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題）A．第一產(chǎn)業(yè)B．第二產(chǎn)業(yè)C．第三產(chǎn)業(yè)D．建筑行業(yè)答案：C解析：在國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)分類中，房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，是為生產(chǎn)和生活服務(wù)的部門。第一節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述二、房地產(chǎn)業(yè)的細(xì)分房地產(chǎn)業(yè)主要包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)中介服務(wù)、物業(yè)管理和其他房地產(chǎn)活動(dòng)。房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)；房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)又可分為房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)和物業(yè)管理業(yè)；房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)又可分為房地產(chǎn)咨詢業(yè)、房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)。第一節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述例題：房地產(chǎn)中介服務(wù)包括()。（2012年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題）A．房地產(chǎn)咨詢B．房地產(chǎn)開發(fā)C．房地產(chǎn)估價(jià)D．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)E．房地產(chǎn)廣告設(shè)計(jì)答案：ACD解析：物業(yè)管理和房地產(chǎn)中介服務(wù)合稱房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)；房地產(chǎn)中介服務(wù)又分為房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)估價(jià)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。第一節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述1、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)主要是取得待開發(fā)房地產(chǎn)，特別是土地，然后進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、場(chǎng)地平整等土地開發(fā)或者房屋建設(shè)，再轉(zhuǎn)讓開發(fā)完成后的土地、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租建成后的房屋。特征：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)具有投資大、周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高、回報(bào)率高、附加值高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力強(qiáng)等特點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入具有不連續(xù)性。地位：目前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)占主體地位。第一節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述2、房地產(chǎn)咨詢業(yè)目前，房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)主要由房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)承擔(dān)。第一節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述例題：房地產(chǎn)咨詢是為從事房地產(chǎn)活動(dòng)的當(dāng)事人提供法律、信息、()等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。（2012年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題）A．測(cè)繪B．估價(jià)C．技術(shù)D．管理答案：C解析：房地產(chǎn)咨詢業(yè)主要是為有關(guān)房地產(chǎn)活動(dòng)的當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面的顧問(wèn)服務(wù)等。第一節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述3、房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)主要是分析、測(cè)算和判斷房地產(chǎn)的價(jià)值并提出相關(guān)專業(yè)意見(jiàn)，為土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓和房地產(chǎn)買賣、抵押、征收征用補(bǔ)償、損害賠償、課稅等提供價(jià)值參考依據(jù)。房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)主要由房地產(chǎn)估價(jià)師來(lái)完成。特征：房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)是知識(shí)密集型行業(yè)。第一節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述4、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)主要是幫助房地產(chǎn)出售者、出租人尋找到房地產(chǎn)的購(gòu)買者、承租人，或者幫助房地產(chǎn)的購(gòu)買者、承租人尋找到其欲購(gòu)買、承租的房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的潤(rùn)滑劑。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員來(lái)完成，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)主要是為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員提供平臺(tái)和品牌。特征：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是知識(shí)密集和勞動(dòng)密集的行業(yè)。地位：在成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的主體。第一節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述例題：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是（）行業(yè)。（2011年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題）A．知識(shí)密集和資金密集B．資金密集和勞動(dòng)密集C．知識(shí)密集和管理密集D．知識(shí)密集和勞動(dòng)密集答案：D解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是知識(shí)密集和勞動(dòng)密集的行業(yè)。第一節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述5、物業(yè)管理業(yè)物業(yè)管理業(yè)主要是對(duì)已建成并經(jīng)竣工驗(yàn)收投入使用的各類房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，并提供相關(guān)服務(wù)。特征：物業(yè)管理業(yè)是勞動(dòng)密集和知識(shí)密集的行業(yè)。第一節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述例題：物業(yè)管理業(yè)不屬于房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)。()（2008年試題）答案：√解析：房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)又可分為房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)和物業(yè)管理業(yè)，房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)又可分為房地產(chǎn)咨詢業(yè)、房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)。第一節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述三、房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)發(fā)展大體上可以分為下列五個(gè)時(shí)期：(1)1949年以前。據(jù)有關(guān)文字記載，中國(guó)在3000多年前就出現(xiàn)了田地的交換和買賣。這些都是以土地和房產(chǎn)的私有制為基礎(chǔ)的。(2)1949～1955年。這—切，對(duì)于穩(wěn)定民心、恢復(fù)經(jīng)濟(jì)起到了重要作用。(3)1956—1965年。城市房屋和土地的所有制構(gòu)成發(fā)生了根本性的變化，確立了社會(huì)主義公有制在城市房地產(chǎn)中的主體地位。(4)1966～1978年?！笆陝?dòng)亂”時(shí)期，城市房地產(chǎn)管理工作受到極大破壞。(5)1978年以后。隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的全面展開，在城市進(jìn)行了城鎮(zhèn)住房制度改革、城鎮(zhèn)土地使用制度改革和房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革。第一節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述1987年10月25日，中國(guó)共產(chǎn)黨第十三次全國(guó)代表大會(huì)《沿著有中國(guó)特色的社會(huì)主義道路前進(jìn)》的報(bào)告，在中國(guó)社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)發(fā)展史上第一次提出了建立房地產(chǎn)市場(chǎng)，確立了房地產(chǎn)市場(chǎng)的地位，宣告了中國(guó)社會(huì)主義房地產(chǎn)市場(chǎng)的誕生。2003年8月12日，國(guó)務(wù)院印發(fā)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》(國(guó)發(fā)[2003]18號(hào))，要求要充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的重要意義。第一節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述例題：()在中國(guó)社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)發(fā)展史上第一次提出了建立房地產(chǎn)市場(chǎng)，確立了房地產(chǎn)市場(chǎng)的地位，宣告了中國(guó)社會(huì)主義房地產(chǎn)市場(chǎng)的誕生。A．中國(guó)共產(chǎn)黨第十一次全國(guó)代表大會(huì)B．中國(guó)共產(chǎn)黨第十二次全國(guó)代表大會(huì)C．中國(guó)共產(chǎn)黨第十三次全國(guó)代表大會(huì)D．中國(guó)共產(chǎn)黨第十四次全國(guó)代表大會(huì)答案：C解析：中國(guó)共產(chǎn)黨第十三次全國(guó)代表大會(huì),在中國(guó)社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)發(fā)展史上第一次提出了建立房地產(chǎn)市場(chǎng)，確立了房地產(chǎn)市場(chǎng)的地位，宣告了中國(guó)社會(huì)主義房地產(chǎn)市場(chǎng)的誕生。第二節(jié)城鎮(zhèn)住房制度概述一、城鎮(zhèn)住房制度改革城鎮(zhèn)住房制度改革是經(jīng)濟(jì)體制改革的重要組成部分。我國(guó)傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)住房制度是一種以國(guó)家統(tǒng)包、無(wú)償分配、低租金、無(wú)限期使用為特點(diǎn)的實(shí)物福利性住房制度。對(duì)這種傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)住房制度必須進(jìn)行全面徹底的改革，實(shí)現(xiàn)機(jī)制轉(zhuǎn)換，創(chuàng)立具有中國(guó)特色的新型住房制度，實(shí)現(xiàn)住房商品化、市場(chǎng)化、社會(huì)化。第二節(jié)城鎮(zhèn)住房制度概述我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革經(jīng)歷了三個(gè)階段：(一)城鎮(zhèn)住房制度改革的探索和試點(diǎn)階段1978年鄧小平同志提出了關(guān)于房改的問(wèn)題。1980年6月，中共中央、國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)了《全國(guó)基本建設(shè)工作會(huì)議匯報(bào)提綱》，正式宣布將實(shí)行住宅商品化的政策。1986年2月，成立了“國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組”，下設(shè)辦公室，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)全國(guó)的房改工作。這一時(shí)期的主要特點(diǎn)是針對(duì)傳統(tǒng)住房制度的核心——低租金.1988年1月國(guó)務(wù)院召開了“第一次全國(guó)住房制度改革工作會(huì)議”，同年2月，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)印發(fā)了國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組《關(guān)于在全國(guó)城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案》(國(guó)發(fā)[1988]11號(hào))。標(biāo)志著住房制度改革進(jìn)入了整體方案設(shè)計(jì)和全面試點(diǎn)階段。第二節(jié)城鎮(zhèn)住房制度概述(二)城鎮(zhèn)住房制度改革的全面推進(jìn)和配套改革階段1991年6月，國(guó)務(wù)院頒發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》(國(guó)發(fā)[1991]30號(hào))。1991年11月，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于全面進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的意見(jiàn)》，這是城鎮(zhèn)住房制度改革的一個(gè)綱領(lǐng)性文件，這標(biāo)志著城鎮(zhèn)住房制度改革已從探索和試點(diǎn)階段，進(jìn)入全面推進(jìn)和綜合配套改革的新階段。1992年2月，國(guó)務(wù)院正式批復(fù)了上海市的住房制度改革方案。上海市住房制度改革方案的實(shí)施對(duì)全國(guó)的房改產(chǎn)生了巨大影響和推動(dòng)作用，引起了所謂“上海效應(yīng)”。第二節(jié)城鎮(zhèn)住房制度概述(三)城鎮(zhèn)住房制度改革的深化和全面實(shí)施階段1994年7月18日國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》(國(guó)發(fā)[1994]43號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《決定》)?！稕Q定》確定房改的根本目的是：建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新的城鎮(zhèn)住房制度，實(shí)現(xiàn)住房商品化、社會(huì)化；加快住房建設(shè)，改善居住條件，滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長(zhǎng)的住房需求。第二節(jié)城鎮(zhèn)住房制度概述房改的基本內(nèi)容可以概括為“三改四建”。“三改”即改變計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的福利性的舊體制，包括：改變住房建設(shè)投資由國(guó)家、單位統(tǒng)包的體制為國(guó)家、單位、個(gè)人三者合理負(fù)擔(dān)的體制；改變各單位建房、分房和維修、管理住房的體制為社會(huì)化、專業(yè)化運(yùn)行的體制；改變住房實(shí)物福利分配的方式為以按勞分配的貨幣工資分配為主的方式。第二節(jié)城鎮(zhèn)住房制度概述“四建”即建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新的住房制度，包括：建立以中低收入家庭為對(duì)象、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對(duì)象的商品房供應(yīng)體系；建立住房公積金制度；發(fā)展住房金融和住房保險(xiǎn)，建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系；建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)和房屋維修、管理市場(chǎng)。第二節(jié)城鎮(zhèn)住房制度概述1998年7月3日發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》(國(guó)發(fā)[1998]23號(hào))，宣布從1998年下半年開始，全國(guó)城鎮(zhèn)停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化。第二節(jié)城鎮(zhèn)住房制度概述新的深化城鎮(zhèn)住房制度改革的基本內(nèi)容是：①停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化；②建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系；③繼續(xù)推進(jìn)現(xiàn)有公有住房改革，培育和規(guī)范住房交易市場(chǎng)；④采取扶持政策，加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)；⑤發(fā)展住房金融；⑥加強(qiáng)住房物業(yè)管理。第二節(jié)城鎮(zhèn)住房制度概述黨的十八大提出加快建立市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，完善符合國(guó)情的住房體制機(jī)制和政策體系，立足保障基本需求、引導(dǎo)合理消費(fèi)，加快構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系，逐步形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房?jī)r(jià)與消費(fèi)能力基本適應(yīng)的住房供需格局，實(shí)現(xiàn)廣大群眾住有所居的住房目標(biāo)。第二節(jié)城鎮(zhèn)住房制度概述例題：《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》決定，從()開始，全國(guó)城鎮(zhèn)停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化。（2003年試題）A．1997年下半年B．1998年上半年C．1998年下半年D．1999年答案：C解析：1998年7月3日發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，宣布從1998年下半年開始，全國(guó)城鎮(zhèn)停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化。第二節(jié)城鎮(zhèn)住房制度概述二、住房保障制度目前，我國(guó)在以廉租住房制度、經(jīng)濟(jì)適用住房制度和公共租賃住房為主要內(nèi)容的基本住房保障制度框架基礎(chǔ)上，推進(jìn)公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行，探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，并通過(guò)棚戶區(qū)改造等方式，積極改善其他住房困難群體的居住條件。第二節(jié)城鎮(zhèn)住房制度概述（一）保障性住房保障性住房等享受政策支持的住房，包括廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房、限價(jià)商品住房。第二節(jié)城鎮(zhèn)住房制度概述（1）廉租住房廉租住房由政府通過(guò)新建、改建、購(gòu)置、租賃等方式籌集；新建廉租住房實(shí)行土地劃撥和稅費(fèi)減免；以低租金出租給符合條件的家庭。廉租住房單套建筑面積控制在50㎡以內(nèi)，保證基本居住功能。廉租住房保障也采取發(fā)放租賃補(bǔ)貼、由低收入家庭在市場(chǎng)上自行承租住房的方式。第二節(jié)城鎮(zhèn)住房制度概述廉租住房保障資金來(lái)源有：一是地方財(cái)政將廉租住房保障資金納入年度預(yù)算安排。二是住房公積金增值收益在提取貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用之后全部用于廉租住房建設(shè)。三是土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于10%，各地還可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)一步適當(dāng)提高比例。四是廉租住房租金收入實(shí)行收支兩條線管理，專項(xiàng)用于廉租住房的維護(hù)和管理。第二節(jié)城鎮(zhèn)住房制度概述例題：廉租住房保障資金的來(lái)源有（）等。（2009年試題）A．地方財(cái)政預(yù)算安排B．中央財(cái)政專項(xiàng)補(bǔ)助C．住房公積金增值收益D．土地出讓凈收益E．住宅專項(xiàng)維修資金答案：ABCD解析：廉租住房保障資金來(lái)源，不包括住宅專項(xiàng)維修資金。第二節(jié)城鎮(zhèn)住房制度概述（2）經(jīng)濟(jì)適用住房經(jīng)濟(jì)適用住房由政府組織、社會(huì)投資建設(shè)，實(shí)行土地劃撥、稅費(fèi)減免、信貸支持，按照保本微利原則出售給符合條件的家庭。經(jīng)濟(jì)適用住房單套建筑面積控制在60㎡左右；購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房滿5年可轉(zhuǎn)讓，但應(yīng)按照規(guī)定交納土地收益等價(jià)款；政府優(yōu)先回購(gòu)。第二節(jié)城鎮(zhèn)住房制度概述（3）公共租賃住房公共租賃住房的供應(yīng)對(duì)象主要是城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭。有條件的地區(qū)，可以將新就業(yè)職工和有穩(wěn)定職業(yè)并在城市居住一定年限的外來(lái)務(wù)工人員納入供應(yīng)范圍。公共租賃住房房源通過(guò)新建、改建、收購(gòu)、在市場(chǎng)上長(zhǎng)期租賃住房籌集。租金水平由市縣人民政府統(tǒng)籌考慮市場(chǎng)租金水平和供應(yīng)對(duì)象的住房支付能力合理確定。第二節(jié)城鎮(zhèn)住房制度概述（4）限價(jià)商品住房限價(jià)商品住房通過(guò)限定套型結(jié)構(gòu)、銷售價(jià)位，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位。從建設(shè)限價(jià)商品住房的城市的情況看，主要面向有本地戶籍的中等及以下收入住房困難家庭銷售。第二節(jié)城鎮(zhèn)住房制度概述目前，國(guó)家有關(guān)部門正積極推進(jìn)公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行。根據(jù)《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行的通知》要求，各地區(qū)要把廉租住房全部納入公共租賃住房，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)、統(tǒng)一資金使用、統(tǒng)一申請(qǐng)受理、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理。第二節(jié)城鎮(zhèn)住房制度概述同時(shí)，探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，從具體政策上，共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)對(duì)象是在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)一定年限的首次購(gòu)房家庭和棚戶區(qū)改造后擴(kuò)大住房面積的家庭，只能享受一次。當(dāng)居住一定年限后交易時(shí)，需按政府（或單位）與個(gè)人的產(chǎn)權(quán)比例分享收益，防止尋租，政府(或單位）與購(gòu)房者各自持有的產(chǎn)權(quán)份額可按規(guī)定相互購(gòu)買。這種共有產(chǎn)權(quán)住房可以涵蓋目前保障房中的經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房。第二節(jié)城鎮(zhèn)住房制度概述例題：共有產(chǎn)權(quán)住房可以涵蓋目前保障房中的()。A．廉租住房和經(jīng)濟(jì)適住用房B．公共租賃住房和經(jīng)濟(jì)適住用房C．經(jīng)濟(jì)適住用房和限價(jià)商品住房D．廉租住房和限價(jià)商品住房E．商品住房答案：C解析：共有產(chǎn)權(quán)住房可以涵蓋目前保障房中的經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房。第二節(jié)城鎮(zhèn)住房制度概述(二）棚戶區(qū)改造棚戶區(qū)改造包括城市棚戶區(qū)改造、國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造、國(guó)有林區(qū)棚戶區(qū)改造、國(guó)有墾區(qū)危房改造等。棚戶區(qū)改造是重大的民生工程和發(fā)展工程?！秶?guó)務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)〔2013〕25號(hào)），要求進(jìn)一步加大棚戶區(qū)改造力度，讓更多困難群眾的住房條件早日得到改善。棚改安置住房的供應(yīng)對(duì)象是居住在棚戶區(qū)的居民，其中多為低收入和中等偏下收入住房困難家庭。采取財(cái)政補(bǔ)助、銀行貸款、企業(yè)支持、群眾自籌、市場(chǎng)開發(fā)等多渠道籌集資金。對(duì)城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，實(shí)行免征城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等優(yōu)惠政策。第二節(jié)城鎮(zhèn)住房制度概述(三）相關(guān)配套政策1.財(cái)政政策。市縣財(cái)政將公共住房保障資金納入年度預(yù)算安排。中央財(cái)政對(duì)中西部地區(qū)廉租住房、對(duì)各地公共租賃住房及棚戶區(qū)改造住房建設(shè)給予資金支持。對(duì)保障性住房建設(shè)，減免稅收，免收各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。通過(guò)稅率調(diào)整，鼓勵(lì)合理住房消費(fèi)。2.金融政策。住房消費(fèi)方面主要包括個(gè)人住房商業(yè)貸款、住房公積金貸款。國(guó)家通過(guò)調(diào)整貸款利率和首付比例、實(shí)行差別化利率等方式，支持購(gòu)買普通自住住房。住房建設(shè)方面有商業(yè)銀行開發(fā)貸款。3.土地政策。商品住房用地采取“招拍掛”方式出讓。保障性住房用地實(shí)行劃撥等多種方式供應(yīng)，并優(yōu)先保證。第二節(jié)城鎮(zhèn)住房制度概述三、住房公積金制度(一）住房公積金制度概述我國(guó)住房公積金制度，最早于1991年在上海市建立。1994年，《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（國(guó)發(fā)〔1994〕43號(hào)），要求全面推行住房公積金制度。1999年，國(guó)務(wù)院發(fā)布施行了《住房公積金管理?xiàng)l例》。2002年，國(guó)務(wù)院修改了《住房公積金管理?xiàng)l例》。第二節(jié)城鎮(zhèn)住房制度概述住房公積金是指國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金。職工個(gè)人繳存的住房公積金和職工所在單位為職工繳存的住房公積金，屬于職工個(gè)人所有。住房公積金實(shí)行住房公積金管理委員會(huì)決策、住房公積金管理中心運(yùn)作、銀行專戶存儲(chǔ)、財(cái)政監(jiān)督。第二節(jié)城鎮(zhèn)住房制度概述例題：住房公積金實(shí)質(zhì)上就是職工的部分工資，不管是職工繳存的，還是單位繳存的，都屬于職工所有。()（2008年試題）答案：√解析：職工個(gè)人繳存的住房公積金和職工所在單位為職工繳存的住房公積金，屬于職工個(gè)人所有。第二節(jié)城鎮(zhèn)住房制度概述(二）住房公積金繳存、提取和使用1.住房公積金繳存國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體及其在職職工都應(yīng)按月繳存住房公積金。有條件的地方，城鎮(zhèn)單位聘用進(jìn)城務(wù)工人員，單位和職工可繳存住房公積金；城鎮(zhèn)個(gè)體工商戶、自由職業(yè)人員可申請(qǐng)繳存住房公積金。第二節(jié)城鎮(zhèn)住房制度概述職工繳存的住房公積金和單位為職工繳存的住房公積金，全部納入職工個(gè)人賬戶。繳存基數(shù)是職工本人上一年度月平均工資，原則上不應(yīng)超過(guò)職工工作地所在城市統(tǒng)計(jì)部門公布的上一年度職工月平均工資的2或3倍。繳存基數(shù)每年調(diào)整一次。第二節(jié)城鎮(zhèn)住房制度概述注1：《關(guān)于住房公積金管理若干具體問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》（建金管[2005]5號(hào)）規(guī)定，繳存住房公積金的月工資基數(shù)，原則上不應(yīng)超過(guò)職工工作地所在設(shè)區(qū)城市統(tǒng)計(jì)部門公布的上一年度職工月平均工資的2倍或3倍。第二節(jié)城鎮(zhèn)住房制度概述注2：《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于基本養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、住房公積金有關(guān)個(gè)人所得稅政策的通知》（財(cái)稅[2006]10號(hào)）規(guī)定，根據(jù)《住房公積金管理?xiàng)l例》、《建設(shè)部財(cái)政部中國(guó)人民銀行關(guān)于住房公積金管理若干具體問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》（建金管[2005]5號(hào)）等規(guī)定精神，單位和個(gè)人分別在不超過(guò)職工本人上一年度月平均工資12%的幅度內(nèi)，其實(shí)際繳存的住房公積金，允許在個(gè)人應(yīng)納稅所得額中扣除。單位和職工個(gè)人繳存住房公積金的月平均工資不得超過(guò)職工工作地所在設(shè)區(qū)城市上一年度職工月平均工資的3倍，具體標(biāo)準(zhǔn)按照各地有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第二節(jié)城鎮(zhèn)住房制度概述繳存比例是指職工個(gè)人和單位繳存住房公積金的數(shù)額占職工上一年度月平均工資的比例。單位和個(gè)人的繳存比例不低于5%,原則上不高于12%。具體繳存比例由住房公積金管委會(huì)擬訂，經(jīng)本級(jí)人民政府審核后，報(bào)省自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。第二節(jié)城鎮(zhèn)住房制度概述例題1：外商投資企業(yè)及其在職職工無(wú)需繳存住房公積金。()（2014年試題）答案：×解析：國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體及其在職職工都應(yīng)按月繳存住房公積金。第二節(jié)城鎮(zhèn)住房制度概述例題2：住房公積金包括個(gè)人交存和單位交存兩部分，分別歸職工個(gè)人所有和單位所有。()（2013年試題）答案：×解析：住房公積金全部歸職工個(gè)人所有，記入職工個(gè)人的住房公積金賬戶，定向用于職工建造、購(gòu)買、翻建、大修自住住房。第二節(jié)城鎮(zhèn)住房制度概述2.住房公積金提取住房公積金提取，是指繳存職工符合住房消費(fèi)提取條件或喪失繳存條件時(shí)，部分或全部提取個(gè)人賬戶內(nèi)的住房公積金存儲(chǔ)余額的行為。職工有下列情形的，可以申請(qǐng)?zhí)崛€(gè)人賬戶內(nèi)的住房公積金存儲(chǔ)余額：(1)購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房的；(2)償還購(gòu)建自住住房貸款本息的；(3)租賃自住住房，房租超出家庭工資收入一定比例的；(4)離休、退休和出境定居的；(5)職工死亡、被宣告死亡的；(6)享受城鎮(zhèn)最低生活保障的；(7)完全或部分喪失勞動(dòng)能力，并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系的；(8)管委會(huì)依據(jù)相關(guān)法規(guī)規(guī)定的其他情形。第二節(jié)城鎮(zhèn)住房制度概述例題：職工可以提取其住房公積金的情形有()。(2012年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題)A．離、退休B．出境定居C．翻建自住住房D．購(gòu)買自用商鋪E．完全喪失勞動(dòng)能力并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系答案：ABCE解析：購(gòu)買自用商鋪，屬于職工非住房消費(fèi)提取，不可提取其住房公積金。第二節(jié)城鎮(zhèn)住房制度概述3.住房公積金使用(1)發(fā)放個(gè)人住房貸款設(shè)立個(gè)人住房公積金賬戶，且連續(xù)足額正常繳存一定期限的職工，在購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房時(shí)，可以向住房公積金管理中心申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款。住房公積金個(gè)人住房貸款和商業(yè)性個(gè)人住房貸款除貸款資金來(lái)源不同，在貸款對(duì)象、貸款流程以及貸款利率、額度等方面也存在較明顯差異。第二節(jié)城鎮(zhèn)住房制度概述(2)購(gòu)買國(guó)債在保證職工住房公積金提取和貸款的前提下，經(jīng)住房公積金管理委員會(huì)批準(zhǔn)，住房公積金管理中心可將住房公積金用于購(gòu)買國(guó)債。第二節(jié)城鎮(zhèn)住房制度概述(3)貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)2009年，國(guó)家開展了利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)工作。試點(diǎn)城市在優(yōu)先保證職工提取和個(gè)人住房貸款、留足備付準(zhǔn)備金的前提下，可將50%以內(nèi)的住房公積金結(jié)余資金貸款支持保障性住房建設(shè)，貸款利率按照五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上浮10%執(zhí)行。利用住房公積金結(jié)余資金發(fā)放的保障性住房建設(shè)貸款，定向用于經(jīng)濟(jì)適用住房、列入保障性住房規(guī)劃的城市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目安置用房、政府投資的公共租賃住房建設(shè)。第二節(jié)城鎮(zhèn)住房制度概述例題：下列資金中，可以用于購(gòu)買國(guó)債的有（)。（2005年試題）A．擔(dān)保公司資金B(yǎng)．在建工程抵押貸款C．商品房預(yù)售資金D．住房共用部位共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金E．住房公積金答案：ADE解析：在建工程抵押貸款、商品房預(yù)售資金，不可以用于購(gòu)買國(guó)債。住房共用部位共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金屬于專項(xiàng)資金，可以用于購(gòu)買國(guó)債。第三節(jié)土地制度概述一、土地所有制《土地管理法》第二條規(guī)定：“中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制?！?一)國(guó)有土地全民所有制的土地被稱為國(guó)家所有土地，簡(jiǎn)稱國(guó)有土地，其所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使?！锻恋毓芾矸ā返诙l規(guī)定：“全民所有，即國(guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使?！钡谌?jié)土地制度概述例題：國(guó)有土地所有權(quán)由()代表國(guó)家行使。（2008年試題）A．國(guó)務(wù)院B．國(guó)務(wù)院土地行政主管部門C．市、縣人民政府D．市、縣人民政府土地行政主管部門答案：A解析：《土地管理法》第二條規(guī)定：“全民所有，即國(guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使?！钡谌?jié)土地制度概述1、《憲法》規(guī)定?！稇椃ā芬?guī)定，城市的土地屬于國(guó)家所有。《憲法》第十條規(guī)定：“任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓?！?、《土地管理法》規(guī)定?！锻恋毓芾矸ā返诎藯l更明確規(guī)定：“城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有?！薄吨袊?guó)城市統(tǒng)計(jì)年鑒》等使用的市區(qū)一詞，指的是城市行政區(qū)劃內(nèi)除市轄縣以外的區(qū)域，包括城區(qū)和郊區(qū)。第三節(jié)土地制度概述3、《土地管理法實(shí)施條例》規(guī)定?！锻恋毓芾矸▽?shí)施條例》明確國(guó)有土地的范圍：①城市市區(qū)的土地；②農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒(méi)收、征收、征購(gòu)為國(guó)有的土地；③國(guó)家依法征收的土地；④依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；⑤農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地；⑥因國(guó)家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。第三節(jié)土地制度概述在現(xiàn)階段，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得建設(shè)用地使用權(quán)的途徑主要有下列4種：①通過(guò)行政劃撥方式取得；②通過(guò)國(guó)家出讓方式取得；③通過(guò)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得(如買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式)；④通過(guò)土地或房地產(chǎn)租賃方式取得。第三節(jié)土地制度概述例題：下列土地中，屬于國(guó)有土地的有()。（2010年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題）A．城市市區(qū)的土地B．已被國(guó)家依法征收的土地C．依法不屬于集體所有的林地D．宅基地E．經(jīng)濟(jì)適用住房占用的土地答案：ABCE解析：宅基地，屬于集體土地。第三節(jié)土地制度概述(二)集體土地勞動(dòng)群眾集體所有制的土地采取的是農(nóng)民集體所有制的形式，該種所有制的土地被稱為農(nóng)民集體所有土地，簡(jiǎn)稱集體土地。農(nóng)民集體的范圍有下列3種：①村農(nóng)民集體；②村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體；③鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體。第三節(jié)土地制度概述《土地管理法》第十條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村集體組織經(jīng)營(yíng)、管理?！鞭r(nóng)村和城市郊區(qū)的土地一般屬于農(nóng)民集體所有，即除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。第三節(jié)土地制度概述關(guān)于集體土地的法律依據(jù)：1、《憲法》第十條規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有?！钡诰艞l規(guī)定：“礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，都屬于國(guó)家所有，即全民所有；由法律規(guī)定屬于集體所有的森林和山嶺、草原、荒地、灘涂除外?！?、《土地管理法》及《土地管理法實(shí)施條例》規(guī)定（略）。3、《物權(quán)法》第四十六條規(guī)定，礦藏、水流、海域?qū)儆趪?guó)家所有。第三節(jié)土地制度概述例題1：宅基地和自留地、自留山所有權(quán)屬于集體所有。()（2013年試題）答案：√解析：《憲法》第十條規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有?！钡谌?jié)土地制度概述例題2：法律規(guī)定可以屬于集體所有的自然資源有()。（2007年試題）A．森林B．礦藏C．水流D．山嶺E．荒地答案：ADE解析：《物權(quán)法》第四十六條規(guī)定，礦藏、水流、海域?qū)儆趪?guó)家所有。第三節(jié)土地制度概述二、土地管理的基本制度(一)國(guó)家實(shí)行土地有償有限期使用制度1、適用范圍：除了國(guó)家核準(zhǔn)的劃撥土地以外，凡新增土地和原使用的土地改變用途或使用條件、進(jìn)行市場(chǎng)交易等，均實(shí)行有償有限期使用。第三節(jié)土地制度概述2、法律依據(jù)：《土地管理法》第二條規(guī)定：“國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度。但是，國(guó)家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的除外?！薄冻擎?zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第八條也明確規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為?！钡谌?jié)土地制度概述(二)國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度法律依據(jù)：《土地管理法》第四條。根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，將土地用途分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用土地。土地用途管制的核心是不能隨意改變農(nóng)用地的用途。土地用途管制的具體要求：農(nóng)用地轉(zhuǎn)用須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府核準(zhǔn)?？刂平ㄔO(shè)用地總量，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。第三節(jié)土地制度概述(三)國(guó)家實(shí)行耕地保護(hù)制度十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地是我國(guó)的基本國(guó)策?！段餀?quán)法》規(guī)定，國(guó)家對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量。第三節(jié)土地制度概述例題1：我國(guó)土地用途管制的核心是不能隨意改變()的用途。（2012年試題）A．住宅用地B．商業(yè)用地C．工業(yè)用地D．農(nóng)用地答案：D解析：土地用途管制的核心是不能隨意改變農(nóng)用地的用途。第三節(jié)土地制度概述例題2：我國(guó)土地用途管制的核心是()。（2010年試題）A．實(shí)行土地有償有限期使用制度B．經(jīng)營(yíng)土地有償使用C．不能隨意改變農(nóng)用地的用途D．不能隨意改變建設(shè)用地的用途答案：C解析：土地用途管制的核心是不能隨意改變農(nóng)用地的用途第三節(jié)土地制度概述三、城鎮(zhèn)土地使用制度改革（一）計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期土地使用制度特點(diǎn)：對(duì)土地實(shí)行行政劃撥、無(wú)償無(wú)限期使用、禁止土地使用者轉(zhuǎn)讓土地的制度。第三節(jié)土地制度概述（二）我國(guó)城鎮(zhèn)土地使用制度改革有一個(gè)發(fā)展過(guò)程。這個(gè)發(fā)展過(guò)程突出表現(xiàn)在下列五個(gè)方面：①征收土地使用費(fèi)；②開展土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓；③制定地方性土地使用權(quán)有償出讓、轉(zhuǎn)讓法規(guī)；④修改憲法和土地管理法；⑤制定全國(guó)性的土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓條例。第三節(jié)土地制度概述(1)征收土地使用費(fèi)。征收土地使用費(fèi)起初是因?yàn)閷?duì)外開放舉辦中外合資企業(yè)提出的。1988年9月27日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，規(guī)定自1988年11月1日起施行。該條例指出，征收土地使用稅施行后，土地使用費(fèi)改征土地使用稅。第三節(jié)土地制度概述(2)開展土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓。1987年下半年，深圳特區(qū)率先開展土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓的試點(diǎn)，做法是國(guó)家出讓土地使用權(quán)及允許進(jìn)行土地使用權(quán)抵押。1988年福州、?？凇V州、廈門、上海、天津等城市也相繼進(jìn)行了這方面的試點(diǎn)。第三節(jié)土地制度概述(3)制定地方性土地使用權(quán)有償出讓、轉(zhuǎn)讓法規(guī)。(4)修改憲法和土地管理法。1986年6月公布的《土地管理法》也特別規(guī)定了土地不得出租或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓。1988年4月12日通過(guò)憲法修正案，刪去了憲法第十條第4款中不得出租土地的規(guī)定，改為：“土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。1988年12月29日，土地管理法也作了相應(yīng)的修改。第三節(jié)土地制度概述區(qū)分征收或者征用的法律依據(jù)：2004年3月14日，十屆人大第二次會(huì)議通過(guò)了憲法修正案，將憲法第十條第三款修改為：“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”。根據(jù)憲法修正案，2004年8月28日，十屆人大常委會(huì)第十一次會(huì)議通過(guò)了《關(guān)于修改<中華人民共和國(guó)土地管理法)的決定》，區(qū)分了“征收”和“征用”。第三節(jié)土地制度概述(5)制定全國(guó)性土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓條例。1990年5月19日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。該條例共八章五十四條，對(duì)土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止以及劃撥土地使用權(quán)等問(wèn)題作了明確規(guī)定。第三節(jié)土地制度概述四、現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用制度的基本框架在不改變城市土地國(guó)有的條件下，采取拍賣、招標(biāo)、協(xié)議、掛牌等方式將土地使用權(quán)有償、有限期地出讓給土地使用者；土地使用者的土地使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，其合法權(quán)益受國(guó)家法律保護(hù)；需要繼續(xù)使用的，經(jīng)批準(zhǔn)，期限可以延長(zhǎng)，同時(shí)按當(dāng)時(shí)市場(chǎng)情況補(bǔ)交地價(jià)款。第三節(jié)土地制度概述例題：2004年8月28日，十屆人大常委會(huì)第十一次會(huì)議通過(guò)了《關(guān)于修改<中華人民共和國(guó)土地管理法>的決定》。區(qū)分了()。A．“國(guó)有”和“集體”B．“有償”和“無(wú)償”C．“出讓”和“轉(zhuǎn)讓”D．“征收”和“征用”答案：D解析：2004年8月28日，十屆人大常委會(huì)第十一次會(huì)議通過(guò)了《關(guān)于修改<中華人民共和國(guó)土地管理法>的決定》。區(qū)分了“征收”和“征用”。第四節(jié)房地產(chǎn)法制建設(shè)一、我國(guó)房地產(chǎn)法律體系我國(guó)房地產(chǎn)法律法規(guī)體系構(gòu)架：由法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、部門規(guī)章、地方性政府規(guī)章、規(guī)范性文件和技術(shù)規(guī)范等構(gòu)成。第四節(jié)房地產(chǎn)法制建設(shè)二、房地產(chǎn)相關(guān)法律《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》《物權(quán)法》和《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》既有分工，又相輔相成。第四節(jié)房地產(chǎn)法制建設(shè)1、《城市房地產(chǎn)管理法》的立法目的和主要內(nèi)容《城市房地產(chǎn)管理法》是“為了加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)的管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展”。《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)如何取得國(guó)有土地使用權(quán)、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易和房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理等作出了具體規(guī)定。第四節(jié)房地產(chǎn)法制建設(shè)2、《土地管理法》的立法目的和主要內(nèi)容《土地管理法》是“為了加強(qiáng)土地管理，維護(hù)土地的社會(huì)主義公有制，保護(hù)、開發(fā)土地資源，合理利用土地，切實(shí)保護(hù)耕地，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展”。對(duì)于城市建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，《土地管理法》主要是解決土地資源的保護(hù)、利用和配置，規(guī)范城市建設(shè)用地的征收、征用，即征收農(nóng)村集體所有的土地以及使用國(guó)有土地等問(wèn)題。第四節(jié)房地產(chǎn)法制建設(shè)3、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的立法目的和主要內(nèi)容《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》是“為了加強(qiáng)城鄉(xiāng)規(guī)劃管理，協(xié)調(diào)城鄉(xiāng)空間布局，改善人居環(huán)境，促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展”。《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》除規(guī)定了城市、鎮(zhèn)的發(fā)展布局，功能分區(qū)，用地布局，綜合交通體系，禁止、限制和適宜建設(shè)的地域范圍，重點(diǎn)是確定規(guī)劃區(qū)范圍、規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)用地規(guī)模、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地、水源地和水系、基本農(nóng)田和綠化用地、環(huán)境保護(hù)、自然與歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)以及防災(zāi)減災(zāi)等內(nèi)容。第四節(jié)房地產(chǎn)法制建設(shè)4、《物權(quán)法》的作用和主要內(nèi)容《物權(quán)法》的頒布實(shí)施，對(duì)確認(rèn)物的歸屬，明確所有權(quán)和用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)的內(nèi)容，保障各種市場(chǎng)主體的平等法律地位和發(fā)展權(quán)利，依法保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)，發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)將發(fā)揮重要的作用。《物權(quán)法》是規(guī)范財(cái)產(chǎn)關(guān)系的民事基本法律，調(diào)整因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系，包括明確國(guó)家、集體、私人和其他權(quán)利人的物權(quán)以及對(duì)物權(quán)的保護(hù)?！段餀?quán)法》確定了國(guó)家、集體和私人的物權(quán)平等保護(hù)的原則，確定了物權(quán)的種類和內(nèi)容，不動(dòng)產(chǎn)登記制度，設(shè)立了更正登記、預(yù)告登記等。第四節(jié)房地產(chǎn)法制建設(shè)例題：《物權(quán)法》是規(guī)范財(cái)產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系的民事基本法律。()（2007年試題）答案：×解析：《物權(quán)法》