物業(yè)管理實(shí)務(wù)及范例精解

物業(yè)管理實(shí)務(wù)與范例精解

第一章物業(yè)管理前期工作

第一節(jié)物業(yè)前期管理概論

一、物業(yè)前期管理的觀點(diǎn)

對(duì)于一項(xiàng)物業(yè)來說，存在著開發(fā)一一經(jīng)營一一管理三個(gè)階段，從表面上看物業(yè)管理是對(duì)物業(yè)

的使用管理，因此，物業(yè)管理只要在物業(yè)交付使用時(shí)介入即可，并且很多物業(yè)管理企業(yè)也是

這么做的。然而，從物業(yè)管理的實(shí)踐來看，并非如此簡單。我國的物業(yè)管理是從傳統(tǒng)的房地

產(chǎn)管理脫胎而出的，體制雖變，但管理手段卻大多沒有更新，物業(yè)管理一直滯后于規(guī)劃設(shè)計(jì)

和施工建設(shè)，開發(fā)設(shè)計(jì)是各物業(yè)轄區(qū)能否形成完整、舒適、便利的功能區(qū)域的先天制約因素

O以往房地產(chǎn)開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)中考慮了房屋和配套設(shè)施建造時(shí)的方便和節(jié)約，而沒有從管

理角度把房屋建成后的管理聯(lián)系起來統(tǒng)一規(guī)劃，造成建成后物業(yè)管理.上的矛盾和漏洞。如現(xiàn)

在常見的車位擁擠，住房使用功能不全，空調(diào)位置未考慮，脫排水的管道未顧與，以與水、

電、煤、通風(fēng)、交通等配套方面存在的問題。這種整體布局上的缺陷，即使業(yè)主時(shí)有抱怨，

又使物業(yè)管理工作難以完善，并且以后往往也難以彌補(bǔ)。如果開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就選擇

好

物業(yè)管理企業(yè)，即利用物業(yè)管理企業(yè)的豐富經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識(shí)對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)提出修改意見，使規(guī)

劃設(shè)計(jì)更符合使用管理的要求，可為以后的管理工作打好基礎(chǔ)。

物業(yè)管理是以經(jīng)濟(jì)為手段，從事對(duì)物業(yè)的使用、保養(yǎng)、維修、經(jīng)營和提供服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮

最住效應(yīng)的一種管理形式，它同物業(yè)的形成過程即投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)與房屋營

銷等階段均有著密不可分的聯(lián)系。因此，物業(yè)管理應(yīng)建立追求全過程最佳效益的現(xiàn)代化管理

模式，在物業(yè)的開發(fā)階段就充分考慮建成以后的使用和管理的要求，考慮到社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的

居住水平提高的需要，要有一定的超前性，要從項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就開始關(guān)注物業(yè)的全過程

效益。物業(yè)管理是一種對(duì)物業(yè)全過程的管理，其首要環(huán)節(jié)即是物業(yè)的前期管理。

這里所說的物業(yè)前期管理，是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)的開發(fā)設(shè)計(jì)階段即介入，從事物業(yè)形成

前的階段性管理。物業(yè)前期管理工作雖然尚未形成對(duì)物業(yè)運(yùn)行主體的管理。但是就其管理的

內(nèi)涵分析，它應(yīng)屬于企業(yè)管理的一個(gè)管理階段。

物業(yè)前期管理是一種物業(yè)管理企業(yè)同房地產(chǎn)開發(fā)商共同對(duì)物業(yè)實(shí)施平行或交叉管理的方法，

因此，無論是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商還是物業(yè)管理企業(yè)都是非常必要的。房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)物業(yè)進(jìn)行

的是硬件建設(shè)，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)進(jìn)行的是軟件管理。前者是形成物業(yè)，后者是發(fā)揮物業(yè)

的功能作用，雖有區(qū)別但又相互聯(lián)系。對(duì)于開發(fā)商而言，進(jìn)行投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、選擇適

當(dāng)?shù)牡囟?、房型與附屬設(shè)施，并通過施工建造形成物業(yè)，其目的是為了增強(qiáng)對(duì)業(yè)主的吸引力

度；然而對(duì)于業(yè)主而言，卻不止于此，業(yè)主還將對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行權(quán)衡。從某種意義上講，物

業(yè)的硬件建設(shè)相對(duì)較為直觀，而軟件管理卻要長期相伴。隨著人們觀念的轉(zhuǎn)變，業(yè)主即會(huì)從

使用者的角度，也會(huì)從所有人的角度對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行選擇、評(píng)價(jià)。在物業(yè)開發(fā)階段適時(shí)地選

擇恰當(dāng)?shù)奈飿I(yè)管理企業(yè)，能在很大程度上避免缺陷和漏洞，使物業(yè)更符合使用和管理的要求

,因此，這是開發(fā)商不容忽視的重要環(huán)節(jié)。對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)而言，首先應(yīng)參與市場(chǎng)競(jìng)爭以

獲取物業(yè)的管理權(quán)。在同開發(fā)商簽訂了物業(yè)管理協(xié)議書后，即應(yīng)著手配備與物業(yè)相匹配的管

理人員，開展各項(xiàng)物業(yè)前期階段的管理工作。由于將來的業(yè)主管理委員會(huì)擁有“決定繼聘或

選聘物業(yè)管理企業(yè)”的權(quán)利，因此，物業(yè)管理企業(yè)在前期管理中能否形成有序的管理秩序，

能否滿足業(yè)主的服務(wù)需求，能否在業(yè)主中樹立良好的、有效的管理形象，對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)

來說是一個(gè)把握機(jī)會(huì)、占領(lǐng)市場(chǎng)的重大問題。毋庸置疑，物業(yè)前期管理將使硬件建設(shè)與軟件

建設(shè)相得益彰，對(duì)物業(yè)實(shí)行前期管理不僅是物業(yè)管理者的需要，同樣也成了房地產(chǎn)開發(fā)商的

需要，當(dāng)然更是業(yè)主維護(hù)自身權(quán)利利益的需要。

二、物業(yè)前期管理的必要性

（一）減少使用中的后遺癥

物業(yè)管理的基本職能是代表和維護(hù)業(yè)主的利益，對(duì)所委托的物業(yè)進(jìn)行有效管理。然而在物業(yè)

管理的實(shí)踐中，一些物業(yè)的先天缺陷一直困攏著物業(yè)管理企業(yè)，諸如物業(yè)質(zhì)量、設(shè)備性能、

設(shè)施配套以與綜合服務(wù)等，這些均不取決于物業(yè)管理企業(yè)，而往往在于物業(yè)的開發(fā)商和建筑

商。要改變這一狀況，把一些以往長期難以得到解決的問題盡可能在物業(yè)管理過程中使之限

制在最小范圍之內(nèi)，就必須開設(shè)物業(yè)的前期管理，使前期管理同規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)同步或

交叉進(jìn)行，由物業(yè)管理企業(yè)代表業(yè)主從管理者的角度，對(duì)所管物業(yè)進(jìn)行一番審視，從而把那

些

后期管理中力不從心的或返工無望的先天缺陷爭取在物業(yè)竣工之前，逐項(xiàng)加以妥善解決，減

少后遺癥。

（二）物業(yè)前期管理是對(duì)所管物業(yè)的全面了解

物業(yè)管理行為的實(shí)質(zhì)是服務(wù)。然而要服務(wù)得好，使業(yè)主滿意，就必須對(duì)物業(yè)進(jìn)行全面的了解

o如果物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付使用時(shí)才介入管理，就無法對(duì)諸如土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)

施建

設(shè)、設(shè)備安裝等物業(yè)的情況了如指指掌。因此，必須在物業(yè)的形成過程中就介入管理，才能

對(duì)今后不便于養(yǎng)護(hù)和維修之處提出改進(jìn)意見，并做好日后養(yǎng)護(hù)維修的重點(diǎn)記錄。唯有如此，

物業(yè)管理企業(yè)方能更好地為業(yè)主服務(wù)。

（三）物業(yè)前期管理是為后期管理做好準(zhǔn)備

物業(yè)管理也是一項(xiàng)綜合管理工程。通過物業(yè)管理把分散的社會(huì)分工集合為一體，并理順關(guān)系

,建立通暢的服務(wù)渠道，以充分發(fā)揮物業(yè)管理的綜合作用。此外，在對(duì)物業(yè)實(shí)體實(shí)施管理之

前，還應(yīng)設(shè)計(jì)物業(yè)管理模式，制訂相應(yīng)的規(guī)章制度，并協(xié)同開發(fā)商草擬有關(guān)文件制度，籌備

成立業(yè)主管理委員會(huì)，印制各種證件，以與進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員聘用、培訓(xùn)等工作。這些均

應(yīng)在物業(yè)前期管理階段安排就緒，以使物業(yè)一旦正式交付驗(yàn)收，物業(yè)管理企業(yè)便能有序地對(duì)

物業(yè)實(shí)體進(jìn)行管理。

第二節(jié)物業(yè)前期管理的內(nèi)容

一、通過投標(biāo)來接洽物業(yè)管理業(yè)務(wù)

無論物業(yè)管理企業(yè)是開發(fā)商組建的，或是獨(dú)立組建的，或是房管所轉(zhuǎn)換的，還是各大系統(tǒng)組

建的，前期管理首先必須不斷開拓，通過投標(biāo)競(jìng)爭來接洽業(yè)務(wù)。

(1)進(jìn)行可行性、可靠性、可盈利性分析，可行性是指物業(yè)管理企業(yè)既要從自身的實(shí)際出發(fā)

考慮擬接管的物業(yè)與本企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)是否相符，該物業(yè)的接管能否發(fā)揮本企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，

做到揚(yáng)長避短，又要考慮能否在該物業(yè)的管理權(quán)競(jìng)爭中取勝，如果明知競(jìng)爭對(duì)手實(shí)力比自己

強(qiáng)大，就不必勉強(qiáng)競(jìng)爭?？煽啃允侵冈撐飿I(yè)的建設(shè)是否有保證，業(yè)主的資信條件是否較好并

能協(xié)作配合，等等。以免管理權(quán)競(jìng)爭得手后，由于業(yè)主或建設(shè)方面的原因，工作仍留有漏洞

,造成今后的物業(yè)管理難以完善，給企業(yè)帶來不應(yīng)有的損失?？捎允侵肝飿I(yè)管理企業(yè)根

據(jù)自己的經(jīng)營目標(biāo)，測(cè)算物業(yè)的管理能否給企業(yè)帶來正常利益，或近期雖無利潤但企業(yè)能在

該地區(qū)打開新局面，爭取更多的業(yè)務(wù)。

(2)具體測(cè)算物業(yè)管理費(fèi)用，并草擬總體管理方案。

(3)投標(biāo)競(jìng)爭、洽談、簽訂物業(yè)管理合同(協(xié)議)。

(4)選派管理人員運(yùn)作物業(yè)前期管理。

二、建立與業(yè)主式租戶的關(guān)系

物業(yè)管理的管理對(duì)象是物業(yè)，而服務(wù)對(duì)象則是人，即業(yè)主和使用人。因此，物業(yè)管理企業(yè)既

應(yīng)與第一業(yè)主(開發(fā)商)共同協(xié)商，又要與未來業(yè)主或使用人取得聯(lián)系，聽取意見.

(1)聽取業(yè)主或使用人對(duì)物業(yè)管理的要求、希望。

(2)了解業(yè)主或使用人對(duì)物業(yè)使用的有關(guān)安排、打算。

(3)參與售房部門同業(yè)主或使用人簽約，并提供草擬的業(yè)主公約、裝修施工管理辦法、門禁

出入辦法、停車場(chǎng)管理辦法、管理費(fèi)收取辦法等物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法。

三、察看工程建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)

物業(yè)前期管理的目的是為以后的管理創(chuàng)造良好的條件，因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理

要求，對(duì)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)與建筑施工提出合理建議。

(D審視工程土建構(gòu)造、管線走向、出入線路、保安系統(tǒng)、內(nèi)外裝飾、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝

的

合理性。重點(diǎn)察看消防安全設(shè)備、自動(dòng)化設(shè)備、安全監(jiān)控設(shè)備、通訊設(shè)備、給排水設(shè)備、空

調(diào)設(shè)備、車庫與公用泊位設(shè)備、電力設(shè)備、交通運(yùn)輸與電梯設(shè)備、服務(wù)設(shè)備等。

(2)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)提出符合物業(yè)管理需要的建議方案，磋商解決辦法。

(3)在施工現(xiàn)場(chǎng)做好日后養(yǎng)護(hù)、維修的要點(diǎn)記錄，圖紙更改要點(diǎn)記錄。

(4)參與工程驗(yàn)收，進(jìn)行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測(cè)試、銘牌檢查，并按整改

計(jì)劃督促整改。

四、設(shè)計(jì)管理模式擬定管理制度

物業(yè)管理企業(yè)在前期管理中要根據(jù)業(yè)主和使用人的希望與要求，設(shè)計(jì)日后的管理模式，制定

相應(yīng)的規(guī)章制度，其中還須與開發(fā)商一起草擬有關(guān)文件制度。

(1)籌建業(yè)主管理委員會(huì)。

(2)與開發(fā)商一起草擬物業(yè)轄區(qū)的規(guī)章制度、業(yè)主管理委員會(huì)章程、業(yè)主公約、裝修施工管

理辦法等。

(3)設(shè)置物業(yè)轄區(qū)的組織機(jī)構(gòu)，規(guī)定各部門人員崗位責(zé)任制度，編制住戶手冊(cè)、物業(yè)轄區(qū)綜

合管理辦法等。

(4)制定上崗人員的培訓(xùn)計(jì)劃，并實(shí)施計(jì)劃。

五、建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)

物業(yè)管理企業(yè)在其經(jīng)營管理服務(wù)過程中，與社會(huì)有關(guān)部門發(fā)生密切關(guān)系，這里既有行政管理

關(guān)系，又有經(jīng)濟(jì)關(guān)系。

(1)保安、清潔、養(yǎng)護(hù)、維修、綠化隊(duì)伍的設(shè)立或選聘，洽談和訂立合同。

(2)同街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)與文化娛樂等

部分進(jìn)行聯(lián)絡(luò)、溝通。

(3)建立代辦服務(wù)項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)。

六、辦理移交接管事宜

物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付使用之前，還要為物業(yè)的交接做好準(zhǔn)備。

(1)擬訂移交接管辦法。

(2)籌備成立業(yè)主管理委員會(huì)。

(3)協(xié)助和辦理移交接管事項(xiàng)。

第三節(jié)入伙手續(xù)文件范本

一、入伙手續(xù)概述

（一）入伙與入伙手續(xù)

入伙是指業(yè)主或使用人進(jìn)房入住。入伙是物業(yè)管理公司與服務(wù)對(duì)象的首次接觸，它標(biāo)志著物

業(yè)管理工作將以人為中心而逐步展開。

入伙手續(xù)是指物業(yè)管理公司在所建樓宇具備了入伙條件以后，向業(yè)主寄發(fā)入伙手續(xù)文件（以

下詳述）；業(yè)主按要求進(jìn)行驗(yàn)樓、付款、簽約、搬遷、裝修、入住等。在辦理入伙手續(xù)時(shí)，

物業(yè)管理公司應(yīng)以方便業(yè)主為出發(fā)點(diǎn)，堅(jiān)持集中辦理與分散辦理相結(jié)合，主動(dòng)向業(yè)主介紹物

業(yè)情況。為業(yè)主搬遷入住提供幫助，為業(yè)主進(jìn)行房屋裝修提供指導(dǎo)；業(yè)主也應(yīng)積極配合物業(yè)

管理公司，盡量按時(shí)辦理收樓手續(xù)，與時(shí)付清有關(guān)費(fèi)用、認(rèn)真簽訂管理公約，遵守各項(xiàng)管理

規(guī)定。下面的例子，足以說明業(yè)主與時(shí)辦理收樓手續(xù)的重要性。

某業(yè)主購買了一套商品房，已付清全部樓款。但因故沒有按要求前去辦理收樓手續(xù)。那么，

延遲收樓的法律后果是什么呢？

按規(guī)定，當(dāng)新建商品房符合了交付使用的條件。開發(fā)商或物業(yè)管理公司會(huì)適時(shí)向購房人發(fā)出

入伙（交付使用）通知，約期辦理收樓手續(xù)。通常，購房人應(yīng)在約定期限內(nèi)辦妥房屋驗(yàn)收手續(xù)

O如一時(shí)因特殊原因無法收樓，必須與時(shí)征得開發(fā)商或物業(yè)管理公司同意。購房者擅自延遲

收樓的行為，在法律上移之為受領(lǐng)延遲，是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)買受方的協(xié)助義務(wù)相應(yīng)規(guī)定的一種違反

0其法律后果，反而使對(duì)方當(dāng)事人（開發(fā)商）在房屋買賣合同關(guān)系上的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任得以減免

,又在房屋管理、維護(hù)等關(guān)系方面產(chǎn)生出新的權(quán)利、義務(wù)問題，這使購房者可能承擔(dān)賠償他

方損失的責(zé)任。具體而言，約定期限內(nèi)無正當(dāng)理由不收樓，開發(fā)商可通知購房者并將房屋鑰

匙交物業(yè)管理公司。此時(shí)即視為房屋已經(jīng)交付，風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任也隨之向購房者轉(zhuǎn)移。其后，如發(fā)

生房屋遭損的意外，開發(fā)商便獲免責(zé)，而由購房者承擔(dān)后果。如因管理、維護(hù)導(dǎo)致?lián)p失，也

應(yīng)由購房者負(fù)責(zé)賠償。

在實(shí)際操作中，有的業(yè)主會(huì)提出這樣的問題：入伙手續(xù)究竟應(yīng)由開發(fā)商辦理還是由物業(yè)管理

公司辦理，哪種辦法比較規(guī)范?

據(jù)了解，入伙手續(xù)究竟應(yīng)由誰來辦理，現(xiàn)行法律、法規(guī)尚無硬性規(guī)定。但由物業(yè)管理公司直

接向業(yè)主移交物業(yè)恰恰是最合理的一種做法。除開發(fā)商兼具物業(yè)管理職能的情況外，開發(fā)商

通知業(yè)主入伙前已先行與物業(yè)管理公司建立了聘用、代理關(guān)系。由于物業(yè)管理公司直接參與

了物業(yè)的工程驗(yàn)收，使物業(yè)管理公司對(duì)將要管理的物業(yè)的施工質(zhì)量有了清楚的了解，物業(yè)管

理公司在全面驗(yàn)收接管的基礎(chǔ)上，完全能負(fù)責(zé)地向業(yè)主進(jìn)行單元房屋移交。

應(yīng)當(dāng)看到，物業(yè)向業(yè)主的移交即是物業(yè)管理公司和業(yè)主共同管理、相互監(jiān)督的開始，移交時(shí)

雙方須完成的一系列相關(guān)手續(xù)，涉與的均是業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的權(quán)利、義務(wù)。上述情

況也決定了入伙手續(xù)由物業(yè)管理公司直接辦理為宜。

(二)入伙手續(xù)文件

入伙手續(xù)文件是指業(yè)主在辦理入伙手續(xù)時(shí)，所要知曉、參照、簽訂的有關(guān)文件，主要內(nèi)容包

括入秋通知書、入伙手續(xù)書、收樓須知、繳款通知書。這些文件都由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)擬定

,并以開發(fā)商和物業(yè)管理公司的名義，在業(yè)主辦理入伙手續(xù)前寄發(fā)給他們。在實(shí)際操作中，

有些物業(yè)管理公司還準(zhǔn)備了驗(yàn)樓情況一覽表、樓宇交接書等，供業(yè)主在驗(yàn)樓時(shí)使用。

1入伙通知書

入伙通知書是物業(yè)管理公司在物業(yè)驗(yàn)收合格后通知業(yè)主可以來辦理入住手續(xù)的文件。

在制定入伙通知書時(shí)應(yīng)注意下面幾個(gè)問題：

(1)一般來說，樓宇的入伙不是一家或幾家業(yè)主，而是幾百家甚至幾千家。如果集中在同一

時(shí)間辦理，必然要給入伙手續(xù)辦理帶來許多困難。所以，應(yīng)在通知書上注明各樓宇或各層辦

理的時(shí)間，分期分批辦理。

(2)如業(yè)主因故不能按期前來辦理，可在規(guī)定辦理時(shí)間以后，留有機(jī)動(dòng)時(shí)間予以補(bǔ)辦。

(3)考慮到有少部分業(yè)主仍不能如期在機(jī)動(dòng)時(shí)間內(nèi)前來辦理，則應(yīng)在通知書上注明處理的辦

法。

2入伙手續(xù)書

入伙手續(xù)書是物業(yè)管理公司為方便業(yè)主，讓其知曉辦理入伙手續(xù)的具體程序而制定的文件。

一般在入伙手續(xù)書上都留有分部門的確認(rèn)證明，業(yè)主每辦完一項(xiàng)手續(xù)，有關(guān)職能部門在上面

蓋章證明。

3收樓須知

收樓須知是物業(yè)管理公司告知業(yè)主在收樓時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)，以與在辦理入伙手續(xù)時(shí)應(yīng)該攜帶

的各種證件、合同和費(fèi)用的文件。

4繳款通知書

繳款通知書是物業(yè)管理公司通知業(yè)主在辦理入伙手續(xù)時(shí)應(yīng)該繳納的款項(xiàng)與具體金額的文件。

5驗(yàn)樓情況一覽表

驗(yàn)樓情況一覽表是物業(yè)管理公司為方便業(yè)主對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收，監(jiān)促開發(fā)商與時(shí)整改問題，以

避免相互扯皮，使問題能得到與時(shí)解決而制定的文件。

6樓宇交接書

樓宇交接書是業(yè)主在確認(rèn)可以接受所購樓宇后，與開發(fā)商簽訂的一份協(xié)議。

二、入伙通知書

X公司/女士/先生：

您好!您所認(rèn)購的XX大度X層X室已于X年X月經(jīng)X省/市XX驗(yàn)收部門和XX房地產(chǎn)公司

、XX建筑工程公司、XX物業(yè)管理公司等組成的驗(yàn)收小組驗(yàn)收合格，準(zhǔn)予入住。

(1)請(qǐng)您接到本通知后按附表規(guī)定的時(shí)間前來辦理入伙手續(xù)。地點(diǎn)在……，在此期間內(nèi)，房

產(chǎn)

公司財(cái)務(wù)部、地產(chǎn)部、物業(yè)管理公司等有關(guān)部門將到現(xiàn)場(chǎng)集中辦公，一次辦完手續(xù)，為您提

供快捷方便的服務(wù)。

(2)如果您因公事繁忙，不能親自前來，可委托他人代辦。代辦時(shí)，除應(yīng)帶齊相關(guān)的文件外

,還應(yīng)帶上您的委托書、公(私)章和本人的XX件。

(3)如果您不能在附件中規(guī)定的時(shí)間前來辦理手續(xù)，可以在X月X日后到XX房地產(chǎn)公司(地

點(diǎn)……)先辦理財(cái)務(wù)與收樓手續(xù)，再到XX物業(yè)管理公司(地點(diǎn)……)辦理入伙手續(xù)。

在您來辦理各項(xiàng)手續(xù)前，請(qǐng)仔細(xì)閱讀《入伙手續(xù)書》、《收樓須知》、《繳款通知書》。

特此通知！

XX房地產(chǎn)開發(fā)公司

XX物業(yè)管理公司年月日

三、入伙手續(xù)書

X公司/女士/先生：

您好!您所認(rèn)購的XX大廈X層義室現(xiàn)已具備入伙條件，請(qǐng)閱讀《收樓須知》、《繳款通知

書》，按如下順序辦理入伙手續(xù)。

(1)至房地產(chǎn)開發(fā)公司(2)至房地產(chǎn)開發(fā)公司

財(cái)務(wù)部繳付購房余款。地產(chǎn)部審核入伙資格。

四、收樓須知

x公司/女士/先生：

歡迎您成為義X大廈的新業(yè)主！

我公司為提供良好的管理服務(wù)，茲先介紹有關(guān)收樓事項(xiàng)和有關(guān)收樓程序，避免您在接收新樓

時(shí)，產(chǎn)生遺漏而引致不便。望您能認(rèn)真閱讀，務(wù)勿遺忘。

1您應(yīng)在接到《入伙通知書》之日(以郵戳為準(zhǔn))起三個(gè)月內(nèi)前來辦理產(chǎn)權(quán)登記和

入伙手續(xù)。

逾期辦理者，每逾期一天應(yīng)繳納人民幣X元的逾期金。超過半年不來辦理的房產(chǎn)。將由本大

樓物業(yè)管理公司代管。代管期間的管理費(fèi)用仍由購樓業(yè)主承擔(dān)。超過三年不來辦理手續(xù)，視

為無主房產(chǎn)，交由有關(guān)部門依法處理。

2您來辦理入伙手續(xù)時(shí)請(qǐng)帶齊以下物件：

(1)購房合同(協(xié)議)；

(2)業(yè)主XX或護(hù)照與圖章；

(3)公司購買的還應(yīng)帶公司法人證件和公章；

(4)《入伙通知書》；

(5)《入伙手續(xù)書》；

(6)已繳款項(xiàng)的收據(jù)(調(diào)換正式發(fā)票)；

(7)未繳的購房款和物業(yè)管理應(yīng)繳的款項(xiàng)。

如您委托他人來辦理，還應(yīng)帶上：

(1)您(業(yè)主)的委托書，應(yīng)由律師簽證；

(2)您(業(yè)主)的XX或護(hù)照的影印件；

(3)代理人的XX或護(hù)照。

3您辦理手續(xù)時(shí)請(qǐng)按以下程序進(jìn)行：

(1)至房地產(chǎn)開發(fā)公司財(cái)務(wù)部繳付購房余款，并繳上原預(yù)繳款收據(jù)以換取正式發(fā)票。購樓余

款繳清后，財(cái)務(wù)部將在您的《入伙手續(xù)書》上蓋章。

(2)至房地產(chǎn)開發(fā)公司地產(chǎn)部審核入伙資格，當(dāng)您繳驗(yàn)各種證件通過后，地產(chǎn)部將在您的《

入伙手續(xù)書》上蓋章。

(3)至物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部繳付物業(yè)管理各項(xiàng)費(fèi)用，費(fèi)用繳清后物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部將在《

入伙手續(xù)書》上蓋章。

(4)至物業(yè)管理公司辦公室辦理其它手續(xù)，主要有驗(yàn)收房屋、簽訂《管理公約》、領(lǐng)取《住

戶手冊(cè)》、領(lǐng)取鑰匙等。當(dāng)以上事項(xiàng)辦好后，您（業(yè)主）在《入伙手續(xù)書》上簽章，并交由物

業(yè)管理公司保存。

4您收樓時(shí)，請(qǐng)認(rèn)真檢查室內(nèi)設(shè)備、土建、裝修是否有缺少、損壞等質(zhì)量問題。

如有投訴，請(qǐng)?jiān)谑諛菚r(shí)書面告知，物業(yè)管理公司將代表業(yè)主利益向承建商協(xié)商解決。

5根據(jù)大廈承建合同，大廈維修保養(yǎng)期為一年。

一年內(nèi)如有工程質(zhì)量所導(dǎo)致的問題，承建單

位將為業(yè)主免費(fèi)修理。但是，如果使用不當(dāng)所導(dǎo)致的問題，則由業(yè)主自行支付修理費(fèi)用。

6您（業(yè)主）可以對(duì)所購的房間進(jìn)行室內(nèi)裝修，但應(yīng)保證絕對(duì)不影響大廈結(jié)構(gòu)和公共

設(shè)施。裝

修前，需向物業(yè)管理公司提出書面申請(qǐng)，獲準(zhǔn)后方可進(jìn)行，并按規(guī)定繳納一定的裝修管理費(fèi)

祝您順利入伙！

XX房地產(chǎn)開發(fā)公司XX物業(yè)管理公司年月日

五、繳款通知書

X公司/女士/先生：

您好!您所購買的XX大度X層X室房屋已經(jīng)竣工。按購房合同規(guī)定，您來辦理入伙手續(xù)時(shí)

,請(qǐng)同時(shí)繳清以下款項(xiàng)：

1購房余款，計(jì)人民幣元。

2預(yù)收X個(gè)月管理費(fèi)，計(jì)人民幣元。

3水電管理備用金，用于供水、供電、機(jī)電、電梯、消防等重要設(shè)答的更新與突發(fā)事故搶

修時(shí)的儲(chǔ)備資金，計(jì)人民幣元。

4裝修管理費(fèi)，裝修完畢按規(guī)定退還，計(jì)人民幣元。

5建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)，用于清理業(yè)主入住裝修時(shí)產(chǎn)生的建筑垃圾所預(yù)攻的管理費(fèi)，裝修完畢

后，按規(guī)定清退，計(jì)人民幣元。

6其它費(fèi)用（具體列出項(xiàng)目與金領(lǐng)供業(yè)主選擇）。

XX房地產(chǎn)開發(fā)公司XX物業(yè)管理公司年月日

六、驗(yàn)樓情況一覽表

XX大廈X層X室業(yè)主XXX于X年X月在物業(yè)管理公司XX部XXX的陪同下入樓驗(yàn)收

，檢查了所購房屋的建筑質(zhì)量和初裝修情況，認(rèn)為：

1無任何異議；

2發(fā)現(xiàn)有以下質(zhì)量問題：

（1）

（2）

（3）

請(qǐng)開發(fā)商予以解決！

業(yè)主簽字物業(yè)管理公司（代表）簽字

年月口

七、樓宇交接書

甲方：XX開發(fā)商

乙方：XX業(yè)主

鑒于甲方所開發(fā)的物業(yè)“XX大廈”已竣工，并且經(jīng)XX市有關(guān)部門鑒定合格。業(yè)主購買的

X

樓X層X室已經(jīng)具備入伙條件，可以入住。開發(fā)商和業(yè)主雙方均同意簽署本樓宇交接書，以

便開發(fā)商將業(yè)主所購買的該單元房屋通過本樓宇交接書正式移交給業(yè)主?，F(xiàn)業(yè)主已檢查了該

單元的建筑質(zhì)量和初裝修情況，雙方一致認(rèn)為，該單元可以交付給業(yè)主，業(yè)主可以接受該單

元。因此，雙方簽訂本交接書、并確認(rèn)下列條款：

1雙方確認(rèn)，自X年X月X日起，該單元由開發(fā)商交付給業(yè)主；

2業(yè)主在此確認(rèn)，確已收到該單元鑰匙；

3開發(fā)商確認(rèn)，盡管該單元已交付給業(yè)主，但其仍負(fù)有“樓宇銷售i預(yù)售）合同”中規(guī)定的

保修義務(wù)；

4業(yè)主同時(shí)確認(rèn)，該單元的建筑質(zhì)量和初裝修質(zhì)量符合雙方所簽的“樓宇銷售（預(yù)售）合同

”的規(guī)定，業(yè)主并無異議；

5雙方一致同意，有關(guān)業(yè)主購買的該單元產(chǎn)權(quán)登記事宜，均委托XX律師事務(wù)所辦理，開

發(fā)商予以協(xié)助。有關(guān)稅費(fèi)按國家規(guī)定分別由雙方各自承擔(dān)。

6本交接書自雙方簽字之日起生效。

7本交接書一式兩份，雙方各持一份。

開發(fā)商（代表）簽字：業(yè)主簽字：

年月日

第二章物業(yè)管理的接管驗(yàn)收與合同的訂立

第一節(jié)驗(yàn)收原則與分類

一、物業(yè)接管驗(yàn)收的原則

物業(yè)的接管驗(yàn)收是一個(gè)復(fù)雜的過程，不僅涉與到建筑工程技術(shù)，而且還涉與到許多法規(guī)，常

常出現(xiàn)一些實(shí)際結(jié)果與理論要求不一致的地方。為了處理好接管驗(yàn)收中的問題，把握好分寸

,需掌握以下基本原則：

1原則性與靈活性相結(jié)合的原則。所謂原則性，就是在物業(yè)接管驗(yàn)攻時(shí)，要堅(jiān)持實(shí)事求是

做到鐵面無私，特別要防止為個(gè)人利益而放棄原則的情況發(fā)生。物業(yè)管理公司應(yīng)把在驗(yàn)收中

查出的各種問題做非常詳細(xì)的記錄，該返工的要責(zé)成施工單位返工，屬無法返工的問題就應(yīng)

索賠。返工沒有達(dá)到要求，不予簽字，直至達(dá)到要求。所謂靈活性就是在不違背原則的前提

條件下，具體問題具體分析。對(duì)于大規(guī)模的物業(yè)，難免會(huì)出現(xiàn)一些不盡人意之處，接管驗(yàn)收

人員不必拘泥于成規(guī)，要針對(duì)不同情況分別采取措施。不能把接管驗(yàn)收雙方置于對(duì)立狀態(tài)，

而應(yīng)共同協(xié)商，力爭合理圓滿地解決接管驗(yàn)收中存在的問題。

2細(xì)致入微與整體把握相結(jié)合的原則。工程質(zhì)量問題對(duì)物業(yè)產(chǎn)生不良影響的時(shí)間是相當(dāng)

久

遠(yuǎn)的，給管理帶來的障礙是巨大的，所以，物業(yè)管理公司在進(jìn)行工程驗(yàn)收時(shí)必須細(xì)致入微，

任何一點(diǎn)忽視都會(huì)給日后的管理帶來無盡的困難，也將損害業(yè)主的利益。大的方面如給排水

管是否通暢，供電線路的正確與否以與各種設(shè)備的運(yùn)行是否正常；細(xì)微之處如所用材料的

性能，供電線容的大小是否恰當(dāng)；電梯、空間、發(fā)電機(jī)等大型設(shè)備的檢測(cè)和驗(yàn)收必須是在其

負(fù)載運(yùn)行一段時(shí)間以后進(jìn)行。整體上的把握是從更高層次上去驗(yàn)收，無論是什么類型的物業(yè)

,其土地使用情況、市政公用設(shè)施、公共配套設(shè)施等綜合性項(xiàng)目將標(biāo)示該物業(yè)的檔次和發(fā)展

潛力。對(duì)住宅小區(qū)，因?yàn)榕c千家萬戶的口常生活緊密相關(guān)，所以，一個(gè)舒適、優(yōu)美、安靜的

環(huán)境是小區(qū)建設(shè)和管理的重要目標(biāo)，寫字樓則重視能體現(xiàn)使用者的地位和身份，因此裝飾、

地段和一流的設(shè)施系統(tǒng)應(yīng)是接管驗(yàn)收的重點(diǎn)。

二、物業(yè)接管驗(yàn)收的分類

建筑工程項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收可以分為隱蔽工程驗(yàn)收、分期驗(yàn)收、單項(xiàng)工程驗(yàn)收、全部工程驗(yàn)收

1隱蔽工程驗(yàn)收

各項(xiàng)隱蔽工程完成后，要隱蔽前，開發(fā)單位與承建單位應(yīng)按技術(shù)規(guī)范要求與時(shí)進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)

收以施工圖的設(shè)計(jì)要求和現(xiàn)行技術(shù)規(guī)范為準(zhǔn)。經(jīng)檢查合格后，雙方在隱蔽工程檢查記錄上簽

字，作為工程竣工驗(yàn)收資料。

2分期驗(yàn)收

分期驗(yàn)收，是指分期進(jìn)行的工程項(xiàng)目，或單元工程在達(dá)到使用條件、需要提前使用時(shí)所進(jìn)行

的驗(yàn)收。例如住宅區(qū)，當(dāng)?shù)谝慌课萁ǔ珊?，即可進(jìn)行驗(yàn)收，以使完成的建筑產(chǎn)品與時(shí)投入

使用，發(fā)揮其投資效益。

3單項(xiàng)工程驗(yàn)收

工程項(xiàng)目的某個(gè)單項(xiàng)工程已按設(shè)計(jì)要求施工完畢，具備使用條件，能滿足投產(chǎn)要求時(shí)。承建

單位可向開發(fā)單位發(fā)出交工通知。開發(fā)單位應(yīng)先自行檢查工程質(zhì)量、隱蔽工程有關(guān)資料、工

程關(guān)鍵部位施工記錄以與有否遺漏情況等，然后由設(shè)計(jì)、承建等單位組織驗(yàn)收小組，共同進(jìn)

行交工驗(yàn)收。

4全部工程驗(yàn)收

整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目按設(shè)計(jì)要求全部建成，并達(dá)到竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，即可進(jìn)行全部工程驗(yàn)收。大型

建設(shè)項(xiàng)目的全部工程驗(yàn)收工作，應(yīng)在做好驗(yàn)收準(zhǔn)備的基礎(chǔ)上，按預(yù)驗(yàn)收、正式驗(yàn)收的順序進(jìn)

行。預(yù)驗(yàn)收必須由開發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、承建單位與有關(guān)部門組成預(yù)驗(yàn)收工作組。

經(jīng)正式驗(yàn)收合格后的物業(yè)，應(yīng)迅速辦理固定資產(chǎn)交付使用手續(xù)，并移交與建設(shè)項(xiàng)目有關(guān)的所

有技術(shù)資料。

第二節(jié)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)與程序

一、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

工程項(xiàng)目竣工之后，驗(yàn)收機(jī)構(gòu)應(yīng)以批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書、設(shè)計(jì)文件、施工圖紙、設(shè)備說明書、

現(xiàn)行施工技術(shù)驗(yàn)收規(guī)范、上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)下發(fā)的有關(guān)建設(shè)文件，以與國外引進(jìn)技術(shù)或成套設(shè)備

的合同文件和國外提供的設(shè)計(jì)文件等資料，作為驗(yàn)收的依據(jù)進(jìn)行驗(yàn)收。

由于建筑工程項(xiàng)目的性質(zhì)不同、行業(yè)不同，其竣工驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)也不同。民用住宅驗(yàn)收的一般

標(biāo)準(zhǔn)如下：

(1)工程項(xiàng)目按設(shè)計(jì)圖紙建成，所有粉刷、裝修作業(yè)全部施工完畢。

(2)所有該項(xiàng)目的設(shè)備均已按設(shè)計(jì)規(guī)定全部落位安裝完畢，并且起動(dòng)、運(yùn)轉(zhuǎn)正常，能滿足使

用要求，如電梯、滅火裝置、采暖通風(fēng)裝置等均已落位，并能正常起動(dòng)。

(3)上下水道鋪設(shè)完畢，所有管道與溝道無梗阻、滴漏、滲漏現(xiàn)象，供水正常、排水通暢。

照明與動(dòng)力用電的工作回路結(jié)構(gòu)清晰，控制操作方便，有過載和短路防護(hù)裝置。衛(wèi)生設(shè)備安

裝齊全，使用靈活方便，其他公用設(shè)施均完好。

(4)建筑物四周2米之內(nèi)的場(chǎng)地平整，由于本項(xiàng)目施工所造成的障礙物均已清除。

(5)整個(gè)工程經(jīng)按現(xiàn)行施工技術(shù)驗(yàn)收規(guī)范進(jìn)行檢驗(yàn)后，均達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)以上。

經(jīng)正式驗(yàn)收合格后的物業(yè)應(yīng)迅速辦理固定資產(chǎn)交付使用的轉(zhuǎn)帳手續(xù)，并移交與建設(shè)項(xiàng)目有關(guān)

的所有技術(shù)資料。

二、驗(yàn)收程序

1原有房屋接管驗(yàn)收程序

(1)移交人書面提請(qǐng)接管單位接管驗(yàn)收；

(2)接管單位按接管驗(yàn)收條件和應(yīng)提交的資料逐項(xiàng)進(jìn)行審核，對(duì)具備條件的，應(yīng)在15日內(nèi)簽

發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時(shí)間；

(3)接管驗(yàn)收單位同移交人對(duì)原有房屋的質(zhì)量與使用問題進(jìn)行檢驗(yàn)；

(4)對(duì)檢驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的危損問題，按危險(xiǎn)和損壞問題的處理辦法處理；

(5)交接雙方共同清點(diǎn)房屋、裝修、設(shè)備和定、附著物，核實(shí)房屋使用狀況；

(6)經(jīng)檢驗(yàn)符合要求的房屋，接管單位應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件，辦理房屋所有

權(quán)轉(zhuǎn)稱登記(若無產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，則無須辦理)。

2新建房屋接管驗(yàn)收程序。

(D建設(shè)單位書面提請(qǐng)接管單位驗(yàn)收；

(2)接管單位按接管驗(yàn)收條件和應(yīng)提交的資料逐項(xiàng)進(jìn)行審核，對(duì)具備條件的，應(yīng)在15日內(nèi)簽

發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時(shí)間；

(3)接管單位會(huì)同建設(shè)單位對(duì)物業(yè)的質(zhì)量與使用功能進(jìn)行檢驗(yàn)；

(4)對(duì)驗(yàn)收中發(fā)生的問題，按質(zhì)量問題處理辦法辦理；

(5)經(jīng)檢驗(yàn)符合要求的房屋，接管單位應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽署發(fā)接管文件。

3住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收程序

①住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目全部竣工后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向城市人民政府建設(shè)行政主管部門提出

住宅小區(qū)綜合竣工驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告并附本辦法第六條規(guī)定的文件資料；

②城市人民政府建設(shè)行政主管部門在接到住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告和有關(guān)資料一個(gè)月

內(nèi)，應(yīng)當(dāng)組成由城建（包括市政工程、公用事業(yè)、園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生）、規(guī)劃、房地產(chǎn)、工

程質(zhì)量監(jiān)督等有關(guān)部門與住宅小區(qū)經(jīng)營管理單位參加的綜合驗(yàn)收小組；

③綜合驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)審閱有關(guān)驗(yàn)收資料，聽取開發(fā)建設(shè)單位匯報(bào)情況，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，對(duì)住

宅小區(qū)建設(shè)、管理的情況進(jìn)行全面鑒定評(píng)價(jià)，提出驗(yàn)收意見并向城市人民政府建設(shè)行政主管

部門提交住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；

④城市人民政府建設(shè)行政主管部門對(duì)綜合驗(yàn)收?qǐng)?bào)告進(jìn)行審查。綜合驗(yàn)收?qǐng)?bào)告審查合格后，開

發(fā)建設(shè)單位方可將房屋和有關(guān)設(shè)施辦理交付使用手續(xù)。

驗(yàn)收合格并已辦理交付使用手續(xù)的住宅小區(qū)，開發(fā)建設(shè)單位不再承擔(dān)工程增建、改建費(fèi)用。

三、物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料

1原有房屋接管驗(yàn)收應(yīng)檢索提交的資料。

（1）產(chǎn)權(quán)資料。

①房屋所有權(quán)證；

②土地使用權(quán)證；

③有關(guān)司法、公證文書和協(xié)議；

④房屋分戶使用清冊(cè)；

⑤房屋設(shè)備與定、附著物清冊(cè)。

（2）技術(shù)資料。

①房地產(chǎn)平面圖：

②房屋分間平面圖；

③房屋與設(shè)備技術(shù)資料。

2新建房屋接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料。

（1）產(chǎn)權(quán)資料。

①項(xiàng)目批準(zhǔn)文件：

②用地批準(zhǔn)文件；

③建筑執(zhí)照；

④拆遷安置資料。

（2）技術(shù)資料。

1）竣工圖一一包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程與隱蔽管線的全套圖紙;

2）地質(zhì)勘察報(bào)告；

3）工程合同與開、竣工報(bào)告；

4）工程預(yù)決算；

5）圖紙會(huì)審記錄：

6）工程設(shè)計(jì)變更通知與技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）；

7）隱蔽工程驗(yàn)收簽證；

8）沉降觀察記錄；

9）竣工驗(yàn)收證明書；

10）鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；

11）新材料、新配件的鑒定合格證書；

12）水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書；

13）砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告；

14）供水、供暖的試壓報(bào)告。

四、物業(yè)移交

在完成了物業(yè)驗(yàn)收之后，所有物業(yè)連同設(shè)備就移交給物業(yè)管理公司。驗(yàn)收沒有問題的設(shè)備在

驗(yàn)收簽字的同時(shí)就可予以移交。

物業(yè)要直接移交給物業(yè)管理公司，原因是物業(yè)在完成驗(yàn)收之后，就進(jìn)入了使用階段，而使用

管理是由物業(yè)管理公司來進(jìn)行的，加之物業(yè)管理公司參與了施工監(jiān)理和工程驗(yàn)收，只有它才

對(duì)各種情況十分清楚，而且早已為投入使用作了各種準(zhǔn)備，包括各種崗位培訓(xùn)，甚至模擬操

作等。

物業(yè)要移交給物業(yè)管理公司的另一個(gè)原因在于，即使是由發(fā)展商或代理商售出的物業(yè)，當(dāng)其

向業(yè)主移交時(shí)，移交者必須是物業(yè)管理公司，因?yàn)槲飿I(yè)向業(yè)主的移交就是物業(yè)管理公司和業(yè)

主共同管理、相互監(jiān)督的開始，移交過程中就有許多與管理有關(guān)的程序需要完成，如簽訂居

住管理公約，預(yù)交水電費(fèi)押金，領(lǐng)取《物業(yè)管理手冊(cè)》，知會(huì)管理?xiàng)l例等。這就像造好的機(jī)

車在投入運(yùn)行時(shí)必須令其駛?cè)胝?，如果一開始就出了軌，即使你有能力再使之上軌，畢竟

要花許多人力和財(cái)力。

物業(yè)管理公司在接受移交時(shí)必須有全體專業(yè)人員參加，才能作最后的驗(yàn)收確認(rèn)，尤其是要查

對(duì)責(zé)成返工的工程是否保證質(zhì)量地完成了。

五、交接雙方的責(zé)任

1為盡快發(fā)揮投資效益，建設(shè)單位應(yīng)按接管驗(yàn)收應(yīng)具備的條件和應(yīng)檢索提交的資料提前做

好

房屋交驗(yàn)準(zhǔn)備，房屋竣工后，與時(shí)提出接管驗(yàn)收申請(qǐng)。按管單位應(yīng)在15日內(nèi)審核完畢，與時(shí)

簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定時(shí)間驗(yàn)收，經(jīng)檢驗(yàn)符合要求，接管單位應(yīng)在7日內(nèi)簽署驗(yàn)收合格憑證，

并應(yīng)與時(shí)簽發(fā)接管文件。未經(jīng)接管的新建房屋一律不得分配使用o

2接管驗(yàn)收時(shí)，交接雙方均應(yīng)嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。驗(yàn)收不合格時(shí)，雙方協(xié)議處理辦法，并

商定時(shí)間復(fù)驗(yàn)，建設(shè)單位應(yīng)按約返修合格，組織復(fù)驗(yàn)。

3.房屋接管交付使用后，如發(fā)生隱蔽性的重大質(zhì)量事故，應(yīng)由接管單位會(huì)同建設(shè)單位，共同

分析研究，查明原因，如屬設(shè)計(jì)一施工、材料的原因應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理，如屬使用不當(dāng)

,管理不善的原因，則應(yīng)由接管單位負(fù)責(zé)處理。

4新建房屋從驗(yàn)收之日起，應(yīng)執(zhí)行建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修，并向

接

管單位預(yù)付保修保證金。接管單位在需要時(shí)用于代修。保修期滿，按實(shí)計(jì)算，也可以在驗(yàn)收

接管時(shí)，雙方達(dá)成協(xié)議。建設(shè)單位一次性撥付保修費(fèi)用，由接管單位負(fù)責(zé)保修。

5新建房屋一經(jīng)接管，建設(shè)單位應(yīng)負(fù)責(zé)在三個(gè)月內(nèi)組織辦理承租手續(xù)，逾期不辦，應(yīng)承擔(dān)

因房屋空置而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失和事故責(zé)任。

六、接管物業(yè)的善后問題

房屋竣工后，物業(yè)管理管理公司要與建設(shè)單位辦理物業(yè)移交手續(xù)。在移交驗(yàn)收中，如果發(fā)現(xiàn)

物業(yè)質(zhì)量和設(shè)計(jì)問題，以與其它遺留問題，應(yīng)與時(shí)提請(qǐng)開發(fā)建設(shè)單位和施工單位解決。

物業(yè)管理公司也可以代理開發(fā)建設(shè)單位和施工單位在保修期內(nèi)的保修責(zé)任，并按規(guī)定使用委

托方提供的保修款。

由于開發(fā)建設(shè)單位租售原因造成移交后出現(xiàn)空置房屋，其管理服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)

辦理移交手續(xù)時(shí)，物業(yè)管理公司有權(quán)向開發(fā)建設(shè)單位索取以下與物業(yè)管理有關(guān)的書面資料：

工程建設(shè)資料、各類房屋清單、出售房屋的產(chǎn)權(quán)范圍或成本核算清單、住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)

備與公共場(chǎng)地清單、住宅區(qū)未完工的房屋、公用設(shè)施、設(shè)備與公共場(chǎng)地的竣工日期、商業(yè)用

房與其它可以用于經(jīng)營的公用設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地清單等。

第三節(jié)竣工驗(yàn)收后的物業(yè)保修

一、保修的范圍

竣工驗(yàn)收后的物業(yè)，在規(guī)定的保修期內(nèi)，因施工造成的質(zhì)量事故和質(zhì)量缺陷，應(yīng)按照建設(shè)部

1984年3月3日制定的《建筑工程保修辦法（試行）》的規(guī)定進(jìn)行保修。

各種建筑物、構(gòu)筑物和設(shè)備安裝工程的保修范圍如下：

(D屋面漏雨；

(2)煙道、排氣孔道、風(fēng)道不通；

(3)室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起砂、面磚松動(dòng)，有防水要求的地面漏水：

(4)內(nèi)外墻與頂棚抹灰、面磚、墻線、油漆等飾面脫落，墻面漿活起堿脫皮；

(5)門窗開關(guān)不靈或縫隙超過規(guī)范規(guī)定；

(6)剜所、廚房、盥洗室地面泛水、倒坡積水；

(7)外墻外漏水、陽臺(tái)積水；

(8)水塔、水池、有防水要求的地下室漏水；

(9)室內(nèi)上下水、供熱系統(tǒng)管道漏水、漏氣，暖氣不熱，電器、電線漏電，照明燈具墜落；)

(10)室外上下管道漏水、堵塞，小區(qū)道路沉陷；

(11)鋼、鋼筋混凝土、磚石砌體與其他承重結(jié)構(gòu)變形、裂縫超過國家規(guī)范和設(shè)計(jì)要求。

二、保修期限

保修期限自移交手續(xù)辦理完之日起計(jì)算，根據(jù)《保修辦法》下列各類工程的保修期。

(D民用與公共建筑、一般工業(yè)建筑、構(gòu)筑物的土建工程為1年；

(2)建筑物的照明電氣、上下水管線安裝工程為6個(gè)月；

(3)建筑物的供熱、供冷系統(tǒng)為一個(gè)采暖、供冷期；

(4)室外的上下水和小區(qū)道路為1年；

(5)工業(yè)建筑的設(shè)備、電氣、儀表、工藝管線和有特殊要求的工程，其保修內(nèi)容和期限，由

使用單位和施工單位在合同中規(guī)定。

第四節(jié)接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)

一、物業(yè)管理企業(yè)自身的注意事項(xiàng)

物業(yè)的接管驗(yàn)收是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的重要環(huán)節(jié)。物業(yè)管理企業(yè)通

過接管驗(yàn)收，即由對(duì)物業(yè)的前期管理轉(zhuǎn)入到對(duì)物業(yè)的實(shí)體管理之中。因此，為確保今后物業(yè)

管理工作能順利開展，物業(yè)管理企業(yè)在接管驗(yàn)收時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：

1物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精、對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的管理人員與技術(shù)人員參加驗(yàn)收

工作。

2物業(yè)管理企業(yè)既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度進(jìn)行驗(yàn)收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場(chǎng)上，

對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。

3接管驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商對(duì)存在的問題加固補(bǔ)強(qiáng)

、整修，直至完全合格。

4落實(shí)物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由開發(fā)商負(fù)責(zé)保修，向物業(yè)管理

企業(yè)交付保修保證金，或由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)保修，開發(fā)商一次性撥付保修費(fèi)用。

5開發(fā)商應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)移交整套圖紙資料，包括產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料。

6物業(yè)管理企業(yè)接受的只是對(duì)物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)以與政府賦予的有關(guān)權(quán)利。

7接管驗(yàn)收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽署驗(yàn)收后合格憑證，簽發(fā)接管文件。

當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個(gè)物業(yè)驗(yàn)收與接管工作即完成

O

二、物業(yè)管理企業(yè)外部的注意事項(xiàng)

1接管不規(guī)范，驗(yàn)收不合格。雖然國家或地方頒布了接管驗(yàn)收方面的一些規(guī)范，但實(shí)際操

作

過程中常常不能嚴(yán)格執(zhí)行。之所以會(huì)在接管驗(yàn)收中出現(xiàn)濫用職權(quán)的腐敗現(xiàn)象主要原因就是接

管主體沒有完全進(jìn)入市場(chǎng)，沒有真正界定清楚交接雙方的權(quán)、責(zé)。即使接管后出現(xiàn)質(zhì)量問題

或發(fā)生事故，往往也不是責(zé)任方承擔(dān)，而是通過更高層次的協(xié)調(diào)，各方平擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任。近

幾年，建設(shè)量非常大，伴之而來的是大量的有質(zhì)量問題的物業(yè)，各種事故頻頻發(fā)生。開發(fā)或

建筑企業(yè)的這種短期行為已造成了極大的浪費(fèi)。同時(shí)，由于接管驗(yàn)收的不規(guī)范，有時(shí)會(huì)造成

管理公司與開發(fā)或建筑企業(yè)之間的糾紛，最終受害的可能還是使用者。

2物業(yè)的接管驗(yàn)收牽涉到新舊體制的轉(zhuǎn)移，規(guī)范難度較大。計(jì)劃體制下的房屋管理模式仍

帶

有相當(dāng)?shù)钠毡樾?，其機(jī)制的轉(zhuǎn)換需要一個(gè)相當(dāng)長的時(shí)期，無論是外部環(huán)境，還是內(nèi)部素質(zhì)都

有待在實(shí)踐中逐步改善。一些物業(yè)管理公司是在原房管部門基礎(chǔ)上成立的，雖然牌子換了，

但實(shí)質(zhì)內(nèi)容沒變，接管驗(yàn)收免不了老一套。按公司法新成立的一些物業(yè)管理公司，在接管驗(yàn)

收的規(guī)范化方面走得比較快，做了一些有益的探索。

3缺乏統(tǒng)一的接管驗(yàn)收合同文本。接管驗(yàn)收合同訂立的內(nèi)容可隨物業(yè)的情況或其他條件的

不

同而有所不同，但其基本內(nèi)容，基本要求與基本形式應(yīng)該有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)在一些地區(qū)制定了

一些標(biāo)準(zhǔn)合同文本，但大多都不成熟。有些地區(qū)完全由交接雙方自己擬定合同事項(xiàng)，難免會(huì)

出現(xiàn)矛盾或事后的糾紛。而且這樣做一方面增加了交接工作量，另一方面也不便于合同的管

理。

顯然，物業(yè)的接管驗(yàn)收中的問題不僅是上述幾方面，還有像監(jiān)管職能不到位，消費(fèi)者利益考

慮較少等問題也需要引起重視。

簽于物業(yè)接管驗(yàn)收中存在的問題，應(yīng)注意抓好以下幾方面工作：

①進(jìn)一步完善接管驗(yàn)收的政策法規(guī)，文本體系，為規(guī)范交接行為創(chuàng)造條件。

②切實(shí)做到政企分開，轉(zhuǎn)變政府職能，把物業(yè)管理公司推向市場(chǎng)，推進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)化。

第五節(jié)接管合同概述與標(biāo)準(zhǔn)合同樣本

一、合同的概述

（一）物業(yè)管理合同的特征

1物業(yè)管理公司以業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的名義和費(fèi)用處理委托事務(wù)。因此，物業(yè)管理公司因

處

理委托事務(wù)（如房屋維修、設(shè)備保養(yǎng)、治安保衛(wèi)、消防安全、清潔衛(wèi)生、園庭綠化等）所支出

的必要費(fèi)用，應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。

2物業(yè)管理合同是有償?shù)?。也就是說，業(yè)主不但要支付物業(yè)管理公司在處理委托事務(wù)中的

必要費(fèi)用，還應(yīng)支付物業(yè)管理公司一定的酬金。

3物業(yè)管理合同的訂立是以當(dāng)事人相互信任為前提的。任何一方通過利誘、欺詐、蒙騙等

手段簽訂的合同，一經(jīng)查實(shí)，可依法起訴，直至解除合同關(guān)系。

4物業(yè)管理合同的內(nèi)容必須是合法的，應(yīng)體現(xiàn)當(dāng)事人雙方的權(quán)利、義務(wù)的平等與一致，并

不得與現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)相抵觸，否則，合同將不受法律保護(hù)。

5物業(yè)管理合同既是諾成性合同又是雙務(wù)合同。物業(yè)管理合同自雙方達(dá)成協(xié)議時(shí)成立，故

為諾成性合同；委托人和受托人雙方都負(fù)有義務(wù)，故為雙務(wù)合同。

（二）物業(yè)管理合同的主要內(nèi)容

物業(yè)管理合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：

1委托方和受托方的名稱、住所；

2物業(yè)管理區(qū)域的范圍和管理項(xiàng)目；

3物業(yè)管理服務(wù)的事項(xiàng)；

4物業(yè)管理服務(wù)的要求和標(biāo)準(zhǔn)；

5物業(yè)管理服務(wù)的費(fèi)用；

6物業(yè)管理服務(wù)的期限；

7違約責(zé)任；

8合同終止和解除的約定；

9當(dāng)事人雙方約定的其他事項(xiàng)。

物業(yè)管理合同中當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)約定的物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)包括：（1）物業(yè)共用部位共用設(shè)備的使

用管理、維修和更新；（2）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施的使用管理、維修和更新；（3）電梯、水

泵等房屋設(shè)備的運(yùn)行服務(wù)；（4）保潔服務(wù)；（5）保安服務(wù)；（6）物業(yè)維修、更新費(fèi)用的帳務(wù)管

理；（7）物業(yè)檔案資料保管。

物業(yè)管理合同除了應(yīng)當(dāng)約定的管理服務(wù)事項(xiàng)外，還可以約定下列服務(wù)事項(xiàng)：（1）業(yè)主或使用

人的自用部位和自用設(shè)備的維修、更新；（2）業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)委托的其他物業(yè)管理服務(wù)事

項(xiàng)。

二、標(biāo)準(zhǔn)合同樣本

XX市住宅局住宅區(qū)委托管理合同書（草案）

（標(biāo)準(zhǔn)文本）

甲方（委托方）：住宅區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)

乙方（受委托方）：物業(yè)管理公司

為加強(qiáng)住宅區(qū)物業(yè)管理，保障區(qū)內(nèi)房屋和公用設(shè)施的正常使用，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、

整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環(huán)境，根據(jù)《XX經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》（

以下簡稱住宅區(qū)條例）與其配套實(shí)施細(xì)則（以下簡稱住宅區(qū)細(xì)則）和市政府有關(guān)規(guī)定，經(jīng)雙方

充分協(xié)商，同意簽訂本委托管理合同，以便共同遵守。合同事項(xiàng)如下：

（一）委托管理范圍與內(nèi)容

（1）甲方將位于區(qū)路的住宅區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)委托給乙方實(shí)

行統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)，承包經(jīng)營，自負(fù)盈虧。

（2）管理事項(xiàng)包括：

①房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù)；

②區(qū)內(nèi)公用設(shè)施、設(shè)備與場(chǎng)所（地）（消防、電梯、機(jī)電設(shè)備、路燈、連廊、自行車房、棚

、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場(chǎng)等）的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；

③清潔衛(wèi)生（不含垃圾運(yùn)到中轉(zhuǎn)站后的工作）；

④公共生活秩序；

⑤文娛活動(dòng)場(chǎng)所；

⑥便民服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)與住宅區(qū)內(nèi)所有營業(yè)場(chǎng)所（不含肉菜市場(chǎng)）；

⑦車輛行駛與停泊；

⑧住宅區(qū)檔案管理；

⑨政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其他事項(xiàng)。

(二)委托管理原則

以社會(huì)效益、環(huán)境效益為主，經(jīng)濟(jì)效益為輔，相互促進(jìn)，體現(xiàn)為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)和責(zé)、權(quán)

、利相統(tǒng)一的原則。

(三)委托管理形式

確定管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)抵押經(jīng)濟(jì)承包責(zé)任制。

(四)委托管理期限

委托管理期限為年，自年月日起至年月日止。

(五)雙方責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)

1甲方責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)：

(1)依照住宅區(qū)條例和本合同規(guī)定將住宅區(qū)委托乙方實(shí)行物業(yè)管理；

(2)監(jiān)督乙方對(duì)公用設(shè)施專用基金的合理使用，并按公用設(shè)施專用基金管理辦法撥付給乙方

(3)按市政府規(guī)定的比例提供商業(yè)用房(總建設(shè)面積的05%)平方米給乙方，按商

品房租金標(biāo)準(zhǔn)租賃租用，并負(fù)責(zé)辦理使用手續(xù)；

(4)給乙方提供管理用房平方米(其中辦公用房平方米，員工宿舍

平方米)，按微利房租金標(biāo)準(zhǔn)租用；

(5)負(fù)責(zé)向乙方提供本住宅區(qū)工程建設(shè)竣工資料一套并在乙方管理期滿時(shí)予以收回；

(6)不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進(jìn)行的管理和經(jīng)營活動(dòng)；

(7)對(duì)乙方的管理實(shí)施監(jiān)督檢查，每半年一次考核評(píng)定，如因乙方管理不善造成重大經(jīng)濟(jì)損

失的，有權(quán)終止合同；

(8)負(fù)責(zé)確定本住宅管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

(9)委托乙方對(duì)違反住宅區(qū)條例和住宅細(xì)則以與業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理：包括予以罰款、

責(zé)

令停工、責(zé)令賠償經(jīng)濟(jì)損失，以停水、停電等措施對(duì)無故不繳有關(guān)費(fèi)用或拒不改正違章行為

的責(zé)任人進(jìn)行催交、催改；

(10)協(xié)助乙方做好宣傳教育、文億活動(dòng)和物業(yè)管理工作；

(11)政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。

2乙方責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)：

(1)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況，制訂本住宅區(qū)物業(yè)管理辦法；

(2)遵守各項(xiàng)管理法規(guī)和合同規(guī)定的責(zé)任要求，根據(jù)甲方授權(quán)，對(duì)本住宅區(qū)物業(yè)實(shí)施綜合管

理，確保實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，自覺接受甲方檢查監(jiān)督；

(3)根據(jù)住宅區(qū)內(nèi)大、中修的需要制訂維修方案，報(bào)甲方審議通過后，從公用設(shè)施專用基金

中領(lǐng)取所需的維修經(jīng)費(fèi)；

(4)接受甲方對(duì)經(jīng)營管理過程中財(cái)務(wù)帳目的監(jiān)督并報(bào)告工作，每月向甲方和住宅管理部門報(bào)

送一次財(cái)務(wù)報(bào)表，每三個(gè)月向仝體業(yè)主張榜公布一次管理費(fèi)收支帳目；

(5)以住宅區(qū)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變其使用功能，乙方如在住宅區(qū)內(nèi)改擴(kuò)建完善配

套項(xiàng)目，須報(bào)甲方和有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實(shí)施；

(6)乙方須本著高效、精干的原則在本住宅區(qū)設(shè)置屋村管理處：

(7)建立本住宅區(qū)物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)與時(shí)記載有關(guān)變更情況；

(8)負(fù)責(zé)測(cè)算住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并向甲方提供測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)與依據(jù)；嚴(yán)格按照甲方審議

通過的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取，不得擅自加價(jià)。每三個(gè)月向區(qū)住宅管理部門繳交一次50%商業(yè)用房的

租金，作為公用設(shè)施專用基金的回收；

(9)有權(quán)依照甲方委托和業(yè)主公約的規(guī)定對(duì)違反業(yè)主公約和住宅區(qū)管理法規(guī)政策的行為進(jìn)行

處理；

(10)在管理期滿時(shí)向甲方移交全部專用房屋與有關(guān)財(cái)產(chǎn)、全部物業(yè)管理檔案與有關(guān)資料；

(11)開展卓有成效的社區(qū)文化活動(dòng)和便民服務(wù)工作；

(12)有權(quán)選聘專營公司承擔(dān)住宅區(qū)物業(yè)管理的專項(xiàng)業(yè)務(wù)并支付費(fèi)用，但不得將住宅區(qū)物業(yè)管

理的整體責(zé)任與利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位。

(六)管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

(1)各項(xiàng)管理指標(biāo)執(zhí)行《XX經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)》與市、區(qū)住宅管理部門規(guī)定的

各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，要求住宅區(qū)在乙方接管后年內(nèi)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)。

(2)確保年完成各項(xiàng)收費(fèi)指標(biāo)萬元，合理支出萬元，乙方可提成所收取管

理費(fèi)的先作為經(jīng)營收入。

(七)風(fēng)險(xiǎn)抵押

(1)乙方在合同簽訂之日起三日內(nèi)向甲方一次性支付人民幣元，作為風(fēng)險(xiǎn)抵押金；

(2)乙方完成合同規(guī)定的管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，甲方在合同期滿后三日內(nèi)退還全部抵押金與

銀行活期存款利息；

(3)如由于甲方過錯(cuò)致使本合同不能履行，由甲方雙倍返還抵押金并賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失；

(4)如由于乙方過錯(cuò)致使本合同不能履行，乙方無權(quán)要求返還抵押金，并應(yīng)賠償甲方經(jīng)濟(jì)損

失。

(八)獎(jiǎng)罰措施

(1)在各項(xiàng)管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)全面完成的前提下，管理費(fèi)如有節(jié)余，甲方按節(jié)余額

%獎(jiǎng)勵(lì)乙方。

(2)如該住宅區(qū)被評(píng)為仝國、省、市文明住宅小區(qū)，甲方分別獎(jiǎng)勵(lì)乙方人民幣元(

全國)、元(省)、元(市)；獲得上級(jí)部門單項(xiàng)獎(jiǎng)或有關(guān)榮譽(yù)的獎(jiǎng)金另訂；

如

在乙方管理期間，由乙方獲得的文明小區(qū)稱號(hào)被上級(jí)部門取消，則乙方應(yīng)全部返還上述獎(jiǎng)金

與銀行活期存款利息。

(3)如果甲方不完成應(yīng)負(fù)的合同責(zé)任，由此而影響乙方的承包管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，或給乙

方造成直接經(jīng)濟(jì)損失，甲方應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償或承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；

(4)如果乙方?jīng)]有完成合同責(zé)任或管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，甲方應(yīng)當(dāng)責(zé)成乙方限期改正，情節(jié)

嚴(yán)重的處以人民幣至元的罰款，直至終止合同，經(jīng)濟(jì)損失由乙方承擔(dān)；

(5)由乙方管理不善或重大失誤，造成住戶經(jīng)濟(jì)損失或生活嚴(yán)重不便的，應(yīng)當(dāng)賠償甲方或業(yè)

主與使用人的經(jīng)濟(jì)損失(以市住宅主管部門的鑒定結(jié)論為準(zhǔn))。

(九)合同更改、補(bǔ)充與終止

(1)經(jīng)雙方協(xié)商一致，可對(duì)本合同條款進(jìn)行修訂更改或補(bǔ)充，以書面合同為準(zhǔn)；

(2)合同規(guī)定的管理期滿，本合同自然終止，各方如欲續(xù)訂合同，須于期滿前六個(gè)月向?qū)Ψ?/p>

提出書面意見；

(3)合同終止后，乙方可參加甲方的管理招標(biāo)并在同等條件下優(yōu)先承包管理，但根據(jù)住宅區(qū)

條例和住宅區(qū)細(xì)則規(guī)定被取消優(yōu)先承包管理資格的除外。

(十)其他事項(xiàng)

(1)本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗拒的自然災(zāi)害(臺(tái)風(fēng)、洪水、地震等)，造成經(jīng)濟(jì)損失的，

雙方應(yīng)相互體諒，共同協(xié)商，合理分?jǐn)偂?/p>

(2)本合同自簽訂之日起生效；附件1、2、3、4、、、為合同的有效組成

部分。

(3)本合同正本一式三份，甲、乙雙方和區(qū)住宅管理部門各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

(4)雙方如對(duì)合同發(fā)生爭議，協(xié)商不成的，提請(qǐng)市住宅主管部門或區(qū)住宅管理部門調(diào)解，或

由XX中級(jí)人民法院裁決。

（5）

（6）

甲方（簽章）：乙方（簽章）:

代表（簽名）：代表（簽名）：

時(shí)間：一九九年月日

第三章物業(yè)管理招投標(biāo)技巧與范例精解

第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展

一、市場(chǎng)的一般概念

市場(chǎng)起源于生產(chǎn)者與消費(fèi)者的分離，是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和分工的必然產(chǎn)物。隨著商品交換關(guān)系

的發(fā)展，市場(chǎng)在人類生活中的作用日趨重要。在當(dāng)今世界中，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)日益發(fā)達(dá)，市場(chǎng)覆

蓋面日益廣泛，市場(chǎng)關(guān)系從單純的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域拓展到文化、教育、保健等等各個(gè)方面?？梢哉f

,當(dāng)今社會(huì)生活的方方面面都離不開市場(chǎng)的影響。“市場(chǎng)”己成為一個(gè)極具誘惑力、極富吸

引力，也極具風(fēng)險(xiǎn)的場(chǎng)合，因而政府、企業(yè)家、消費(fèi)者和社會(huì)各個(gè)階層、各個(gè)方面都十分關(guān)

注市場(chǎng)情況。

近年來，中國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng)化趨向，同樣使得中國社會(huì)的方方面面離不開市場(chǎng)的影響。房

地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制的改革，使房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)育并在社會(huì)主義大市場(chǎng)中的作用和影響日趨重要

O物業(yè)管理市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，因此，對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的考察和研究也要放

在房地產(chǎn)市場(chǎng)和整個(gè)社會(huì)大市場(chǎng)的大環(huán)境中進(jìn)行。所以，這里首先對(duì)市場(chǎng)的一般概念和功

能作初步的介紹。

由于研究和考察的著重點(diǎn)不同，對(duì)市場(chǎng)的理解，有各種說法，綜合各方的觀點(diǎn)，大致可歸納

為以下幾方面：

（-）市場(chǎng)是實(shí)現(xiàn)商品使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值的場(chǎng)合

市場(chǎng)的初始概念是指從事商品買賣的場(chǎng)所，或商品交換關(guān)系的總和，是社會(huì)分工的必然要求

O市場(chǎng)這個(gè)命題總是與商品和交換這兩個(gè)概念聯(lián)系在一起的，或者說是這兩個(gè)概念的組合。

這里的商品可以是實(shí)物，也可以是勞務(wù)。這里的交換是指一切發(fā)生商品交換關(guān)系的行為。行

為的發(fā)生地可以是固定的、專門的場(chǎng)所，也可以是任何地點(diǎn)和環(huán)境。現(xiàn)代市場(chǎng)行為廣泛地滲

透于社會(huì)生活各個(gè)方面。所以，市場(chǎng)的概念可以概括為：市場(chǎng)是指具有需要和支付能力，從

而希望進(jìn)行某種交易活動(dòng)的人或團(tuán)體的組合。

（二）市場(chǎng)是企業(yè)生存的舞臺(tái)，是企業(yè)實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營目標(biāo)的場(chǎng)合

企業(yè)是市場(chǎng)的細(xì)胞，細(xì)胞離開了本體就無法生存?，F(xiàn)代企業(yè)的全部活動(dòng)都是以市場(chǎng)為轉(zhuǎn)移。

“美國市場(chǎng)營銷協(xié)會(huì)”為市場(chǎng)所下的定義是“為了使商品和勞務(wù)從生產(chǎn)者到消費(fèi)者或使用者

所進(jìn)行的一切企業(yè)活動(dòng)”。所以，現(xiàn)代市場(chǎng)學(xué)研究的中心之一就是企業(yè)的經(jīng)營策略、銷售手

段與如何最大限度的占領(lǐng)市場(chǎng)、創(chuàng)造市場(chǎng)。

從歷史發(fā)展來看，企業(yè)與市場(chǎng)的關(guān)系已跨越了三個(gè)階段：第一階段是以生產(chǎn)為中心，廠方生

產(chǎn)什么，企業(yè)就到市場(chǎng)去努力推銷。第二階段是以銷售為中心，市場(chǎng)能銷售什么，企業(yè)就生

產(chǎn)什么。第三階段是以消費(fèi)者為中心，即把滿足消費(fèi)者的需求放在首位，企業(yè)要善于調(diào)查消

費(fèi)者的當(dāng)前和潛在的需求，并以此為依據(jù)來開拓市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)和物業(yè)管理市場(chǎng)同樣要以

消費(fèi)者，即人的需求為中心而開拓市場(chǎng)。

（三）市場(chǎng)是社會(huì)各方面、各個(gè)層次實(shí)現(xiàn)其各項(xiàng)需求的場(chǎng)所

在現(xiàn)代社會(huì)分工日益細(xì)化的條件下，人們的需求，從物質(zhì)用品到精神生活，從有形商品到勞

務(wù)都離不開市場(chǎng)。當(dāng)前，國內(nèi)商品經(jīng)濟(jì)日趨發(fā)達(dá)，無論是城市或鄉(xiāng)村，人民群眾生活的各個(gè)

方面，從消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)質(zhì)量到消費(fèi)水平的提升都通過市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)。市場(chǎng)供求情況、市場(chǎng)服務(wù)

能力、市場(chǎng)調(diào)節(jié)作用等等都同國計(jì)民生息息相關(guān)。市場(chǎng)是消費(fèi)者與生產(chǎn)者矛盾的統(tǒng)一體。消

費(fèi)者總期望能以最少的代價(jià)得到最佳的商品或服務(wù)，而生產(chǎn)者則希望能以最好的價(jià)格實(shí)現(xiàn)自

己的勞動(dòng)價(jià)值。這個(gè)對(duì)立的愿望最終都會(huì)在市場(chǎng)上取得統(tǒng)一，這就是市場(chǎng)的魔力和魅力所在

O

（四）市場(chǎng)是國家管理和調(diào)控經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基本場(chǎng)合

市場(chǎng)同生產(chǎn)者、流通者、消費(fèi)者、使用者等社會(huì)各方面密切相連。從國民經(jīng)濟(jì)大循環(huán)角度看

市場(chǎng)不單是消費(fèi)者購買商品的地點(diǎn)，也不單是生產(chǎn)者推銷自己產(chǎn)品的場(chǎng)所。市場(chǎng)是社會(huì)再生

產(chǎn)過程中各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系和社會(huì)生活運(yùn)行的指示器。市場(chǎng)已成為現(xiàn)代城市進(jìn)步和文明程度的重

要標(biāo)志之一，也是國與國之間相互聯(lián)系的紐帶。由于市場(chǎng)的范疇與領(lǐng)域日趨廣闊，市場(chǎng)在人

類生活中的作用和影響日益重要，因此，對(duì)市場(chǎng)的管理已成為各國政府的重要任務(wù)，如最近

東南亞金融市場(chǎng)的波動(dòng)，直接影響有關(guān)國家政治經(jīng)濟(jì)和社會(huì)安定。在中國社會(huì)主義制度下，

國家更重視對(duì)市場(chǎng)的有效調(diào)控，以保證國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的繁榮與進(jìn)步。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的地位與功能

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)的地位與作用

物業(yè)管理市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的組成部分，所以，這里先對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)作一簡單的介紹。房地

產(chǎn)市場(chǎng)是社會(huì)主義大市場(chǎng)的重要組成部分，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育和成熟既能推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)

展和興旺，同時(shí)，又對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的繁榮和人民生活的提高有重要的影響。

1房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育和完善是深化房地產(chǎn)體制改革、振興房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)工程

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、房地產(chǎn)體制改革的基本方向是住房商品化、土地有償使用、綜合開發(fā)和管

理社會(huì)化四個(gè)方面。房地產(chǎn)市場(chǎng)則是推進(jìn)這四方面改革的杠桿。住房商品化、土地有償使用

、綜合開發(fā)和管理社會(huì)化的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都離不開市場(chǎng)這個(gè)經(jīng)營場(chǎng)地，市場(chǎng)是聯(lián)結(jié)這四方面

活動(dòng)的樞紐。發(fā)育良好、健康運(yùn)行、規(guī)范完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)能為行業(yè)基本政策的實(shí)施和改革

的深化提供良好的社會(huì)環(huán)境。

2房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育和完善有助于優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置和促進(jìn)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展同人民生活和社會(huì)經(jīng)濟(jì)繁榮息息相關(guān)，培育和發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本目標(biāo)是

為了最有效地滿足社會(huì)各方對(duì)房地產(chǎn)日益增長的需要。功能完善、運(yùn)作良好的市場(chǎng)在國家調(diào)

控和指導(dǎo)下能夠發(fā)揮積極的調(diào)節(jié)作用，能有效地保持房地產(chǎn)總供給和總需求的動(dòng)態(tài)平衡，并

能起到促進(jìn)交易、加快流通、良性開發(fā)、從而最大限度地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資源的優(yōu)化配置。

房地產(chǎn)構(gòu)成城市的容貌，也是城市一切活動(dòng)的物質(zhì)基礎(chǔ)。房地產(chǎn)資源的優(yōu)化配置和供求的興

旺當(dāng)然能有力地推進(jìn)城市建設(shè)，特別是市政、公用和環(huán)衛(wèi)設(shè)施的改善。

3房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育和完善有助于社會(huì)主義大市場(chǎng)的完善和繁榮

中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然是一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的專門化市場(chǎng)，但并不是孤立的市場(chǎng)，而是同社會(huì)一

系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)有著千絲萬縷的聯(lián)系。房地產(chǎn)市場(chǎng)是社會(huì)主義市場(chǎng)的重要組成部分。統(tǒng)一的、

完整的社會(huì)主義市場(chǎng)包括消費(fèi)、資金、技術(shù)、人才、信息和房地產(chǎn)市場(chǎng)等。房地產(chǎn)市場(chǎng)既是

消費(fèi)市場(chǎng)，又是要素市場(chǎng)，是聯(lián)結(jié)房地產(chǎn)和國民經(jīng)濟(jì)的紐帶。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)的培育和發(fā)

展，對(duì)于推動(dòng)外向型經(jīng)濟(jì)和涉外市場(chǎng)的發(fā)展具有重要作用。所以，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的建

設(shè)必能推進(jìn)社會(huì)主義大市場(chǎng)的繁榮興旺。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能

房地產(chǎn)市場(chǎng)地位與作用要通過良好的調(diào)節(jié)功能來實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)功能表現(xiàn)在以下四

個(gè)方面：

1交換功能

交換功能是一切市場(chǎng)機(jī)制的基本功能。房地產(chǎn)市場(chǎng)的交換功能既發(fā)生在生產(chǎn)者與消費(fèi)者之間

,而且還發(fā)生在生產(chǎn)者與生產(chǎn)者之間，消費(fèi)者與消費(fèi)者之間。所以，房地產(chǎn)市場(chǎng)交換功能是

多方位的，交換內(nèi)容有土地開發(fā)、房屋銷售、置換、物業(yè)管理服務(wù)等等。而且，房地產(chǎn)市場(chǎng)

交換功能的潛力很大，隨著住房商品化的深化和居民消費(fèi)水平的提高，房地產(chǎn)商品和勞務(wù)的

交換范圍和頻率將進(jìn)一步拓展和加快。

2信息功能

市場(chǎng)是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的信息中心，市場(chǎng)的職能就在于展示行情、傳遞信息、預(yù)測(cè)走勢(shì)，從而溝通

供需、促成交易、活躍經(jīng)濟(jì)。市場(chǎng)的信息功能對(duì)生產(chǎn)者和消費(fèi)者都有積極的引導(dǎo)作用。市場(chǎng)

是企業(yè)了解供需動(dòng)態(tài)的主要場(chǎng)所，在消費(fèi)導(dǎo)向的市場(chǎng)條件下，社會(huì)需求變化快，差異性大，

并向多元化、個(gè)性化發(fā)展。這是市場(chǎng)信息功能對(duì)經(jīng)營者的導(dǎo)向功能。市場(chǎng)信息情報(bào)對(duì)需求者

同樣具有積極的引導(dǎo)功能。無論是個(gè)人還是社會(huì)集團(tuán)為得到適宜的房地產(chǎn)標(biāo)的物，只有通過

市場(chǎng)的選擇和比較才能實(shí)現(xiàn)。所以，市場(chǎng)信息網(wǎng)絡(luò)的完善，發(fā)布和傳遞的與時(shí)，能有效地促

成供需各方在最佳條件下實(shí)現(xiàn)自己的愿望。

3激勵(lì)功能

房地產(chǎn)市場(chǎng)的激勵(lì)功能首先就是競(jìng)爭功能。市場(chǎng)為房地產(chǎn)經(jīng)營者提供一個(gè)廣闊的、機(jī)緣平等

的競(jìng)爭舞臺(tái)，市場(chǎng)為經(jīng)營者提供一個(gè)衡量房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營水平和商品質(zhì)量的公正評(píng)價(jià)，從

而刺激經(jīng)營者改進(jìn)技術(shù)設(shè)備、提高管理效益和營銷策略。市場(chǎng)是企業(yè)的最好導(dǎo)師，中國社會(huì)

正從溫飽型向小康型過渡，社會(huì)各方對(duì)房地產(chǎn)的需求的增長導(dǎo)致市場(chǎng)細(xì)分化。細(xì)分化的市場(chǎng)

要求企業(yè)與市場(chǎng)協(xié)調(diào)一致，要求企業(yè)密切關(guān)注市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)和新的機(jī)緣。細(xì)分化的市場(chǎng)教會(huì)企

業(yè)如何開發(fā)新的房型，開拓新的物業(yè)區(qū)域，合理使用房地產(chǎn)資源，節(jié)約成本，提高資金回報(bào)

率，從而在市場(chǎng)競(jìng)爭中處于領(lǐng)先地位。

市場(chǎng)還對(duì)消費(fèi)者具有強(qiáng)烈的刺激俏用，市場(chǎng)的正確引導(dǎo)能幫助消費(fèi)者獲得最優(yōu)選擇。市場(chǎng)的

激勵(lì)功能還表現(xiàn)在刺激和擴(kuò)大消費(fèi)上。良好的市場(chǎng)環(huán)境、豐富的商品和周到的服務(wù)能引發(fā)消

費(fèi)者的“購買欲”，既能提高消費(fèi)水準(zhǔn)，又能活躍經(jīng)濟(jì)。市場(chǎng)的激勵(lì)功能最終達(dá)到優(yōu)化消費(fèi)

結(jié)構(gòu)和消費(fèi)效益的目的。

（三）協(xié)調(diào)功能

市場(chǎng)的協(xié)調(diào)功能表現(xiàn)在平衡和協(xié)調(diào)兩個(gè)方面。房地產(chǎn)市場(chǎng)的平衡功能是指力求保持全社會(huì)房

地產(chǎn)商品總供給與總需求的動(dòng)態(tài)平衡。市場(chǎng)的協(xié)調(diào)功能是指在房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)過程中協(xié)調(diào)有

關(guān)各方的利益關(guān)系。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的協(xié)調(diào)功能還表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部各分市場(chǎng)的平衡和協(xié)調(diào)方面。房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)

部平衡要求從房地產(chǎn)資源市場(chǎng)、開發(fā)市場(chǎng)到營銷市場(chǎng)、物業(yè)管理市場(chǎng)乃至人才市場(chǎng)、科技市

場(chǎng)的平衡。房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部的協(xié)調(diào)功能則表現(xiàn)在房地產(chǎn)各個(gè)分市場(chǎng)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的各個(gè)

環(huán)節(jié)的利益協(xié)調(diào)上。這兩方面的平衡和協(xié)調(diào)就能提高房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的總體效益和市場(chǎng)的繁

榮。

第二節(jié)物業(yè)管理市場(chǎng)的地位與運(yùn)行原則

一、物業(yè)管理市場(chǎng)的特點(diǎn)

物業(yè)管理市場(chǎng)的供給主體是各類物業(yè)管理企業(yè)和專業(yè)服務(wù)企業(yè)。需求主體是業(yè)主和非業(yè)主使

用人、承租人，業(yè)主包括開發(fā)商和置業(yè)業(yè)主。政府主管部門則扮演主持、指導(dǎo)、監(jiān)控和協(xié)調(diào)

的角色。

物業(yè)管理市場(chǎng)關(guān)系到社會(huì)各方的安居樂業(yè)，影響面很廣，其特點(diǎn)是：

（一）具有雙重職能的市場(chǎng)

物業(yè)管理市場(chǎng)溶要素市場(chǎng)和消費(fèi)市場(chǎng)于一體。自用的居住用房管理主要是消費(fèi)市場(chǎng)，出租的

居住用房和經(jīng)營性用房的管理則屬于要素市場(chǎng)，所以是一個(gè)具有雙重職能的市場(chǎng)“

（二）對(duì)前級(jí)市場(chǎng)具有積極的激勵(lì)化用

在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)體系中，物業(yè)管理市場(chǎng)處于最后一級(jí)，物業(yè)管理市場(chǎng)的運(yùn)作對(duì)前級(jí)市場(chǎng)有

強(qiáng)烈的反彈和刺激作用，即物業(yè)管理市場(chǎng)的良好動(dòng)作能帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)、營銷市場(chǎng)的繁

榮興旺。

（三）勞務(wù)市場(chǎng)

物業(yè)管理市場(chǎng)的流通和交換的標(biāo)的不是實(shí)物，而是提供商品性勞動(dòng)服務(wù)，并且是房地產(chǎn)市場(chǎng)

中吸收勞動(dòng)力最多的市場(chǎng)。

（四）雙向選擇

物業(yè)管理市場(chǎng)的需求方，即開發(fā)商和業(yè)主可以選擇物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)也有選擇服

務(wù)對(duì)象的權(quán)利。相互之間是一種平等互利的通過委托合同建立的市場(chǎng)型伙伴合作關(guān)系。

所以，物業(yè)管理市場(chǎng)的關(guān)系和含義可以歸納為：

物業(yè)管理市場(chǎng)的供求關(guān)系是由供方物業(yè)管理企業(yè)向需方物業(yè)業(yè)主和使用人、承租人提供商品

性勞動(dòng)服務(wù)的市場(chǎng)關(guān)系，是雙方按合同建立起來的平等的互助互利的交換關(guān)系。在物業(yè)管理

市場(chǎng)運(yùn)作過程中，物業(yè)管理企業(yè)采用經(jīng)營性的手段對(duì)物業(yè)實(shí)施管理，對(duì)業(yè)主和使用人、承租

人提供服務(wù)，從而取得報(bào)酬。

二、物業(yè)管理市場(chǎng)的委托關(guān)系

物業(yè)管理市場(chǎng)的委托關(guān)系依據(jù)開發(fā)商、業(yè)主與物業(yè)管理部門的關(guān)系，一般可劃分為兩大類：

（一）委托管理型

這是典型的，也是基本的市場(chǎng)關(guān)系。開發(fā)商、業(yè)主采用招投標(biāo)或協(xié)議的方式，通過《物業(yè)管

理服務(wù)合同》，委托專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)，按照“統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)”的原則，提供勞

務(wù)商品的市場(chǎng)交換關(guān)系。

如果物業(yè)的產(chǎn)權(quán)屬于兩個(gè)或兩個(gè)以上的業(yè)主，就由業(yè)主管房小組或業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主承擔(dān)

業(yè)主自治管理的職能和合理委托管理關(guān)系。

這種委托管理的市場(chǎng)關(guān)系，按照對(duì)物業(yè)的自用或出租又可分為：

1自用委托型市場(chǎng)關(guān)系

業(yè)主將自有自用的物業(yè)委托物業(yè)管理企業(yè)管理，這是典型的委托管理關(guān)系。

根據(jù)委托的范圍和項(xiàng)目的不同可以分為：

(1)全方位委托：即將物業(yè)區(qū)域的全部管理服務(wù)業(yè)務(wù)委托于一個(gè)公司。

(2)項(xiàng)目性物體：即將物業(yè)區(qū)域的管理服務(wù)業(yè)務(wù)分項(xiàng)目委托給各個(gè)公司。

2代理經(jīng)租型市場(chǎng)關(guān)系

業(yè)主將自有的物業(yè)出租，委托物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營管理，有兩種委托方式：

(1)一種是：出租權(quán)屬于業(yè)主，由業(yè)主與租戶簽訂租賃合同，物業(yè)管理企業(yè)只承擔(dān)收租和管

理。

(2)另一種是：把經(jīng)租權(quán)也委托給物業(yè)管理企業(yè)，由物業(yè)管理企業(yè)全權(quán)代表業(yè)主招攬租戶，

簽訂租賃合同。

代理經(jīng)租型的物業(yè)管理費(fèi)用的收交也有兩種方式：

(1)一種是物業(yè)管理費(fèi)計(jì)算在租金里，再由業(yè)主向物業(yè)管理公司支付。

(2)另一種是物業(yè)管理費(fèi)不計(jì)算在租金里，由承租人直接向物業(yè)管理企業(yè)支付。

不管用哪一種收交方式，都應(yīng)該在委托管理服務(wù)合同和租約中明確規(guī)定。

(二)自主經(jīng)營型

開發(fā)商、業(yè)主將自有的物業(yè)，一般是一個(gè)業(yè)主所有，不是委托給專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)管理，

而是在自己單位內(nèi)部設(shè)立物業(yè)管理部門來管理。

自主經(jīng)營型與委托管理型的基本區(qū)別有兩點(diǎn)：

第一，在物業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營管理權(quán)的關(guān)系上，自主經(jīng)營型是二權(quán)合一，委托管理型是二權(quán)分

離。

第二，在法人地位上，自主經(jīng)營型物業(yè)所有權(quán)人和經(jīng)營人是同一個(gè)法人，委托管理型是兩個(gè)

各自獨(dú)立的法人。

自主經(jīng)營型按其對(duì)物業(yè)的使用和經(jīng)營方式又可分為：

1自有自用型

這一類大多數(shù)是收益性物業(yè)，如商場(chǎng)、賓館、度假村、廠房、倉庫等。這些單位往往在自己

企業(yè)內(nèi)部設(shè)立不具有獨(dú)立法人資格的物業(yè)管理部來管理自己的物業(yè)。

2自有出租型

開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)合而為一，來經(jīng)營管理自己的出租物業(yè)，實(shí)質(zhì)上是一個(gè)擁有自

己產(chǎn)業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)。

自主經(jīng)營型的物業(yè)管理嚴(yán)格地講尚未納入物業(yè)管理市場(chǎng)；而且，自主經(jīng)營型的物業(yè)管理一般

規(guī)模都不大。如果本單位所屬的物業(yè)管理部成為獨(dú)立的法人單位，這個(gè)物業(yè)管理企業(yè)與原單

位(開發(fā)商、業(yè)主)就應(yīng)該訂立委托管理服務(wù)合同。自主經(jīng)營型也就向委托管理型轉(zhuǎn)換了，自

主經(jīng)營型的物業(yè)也就逐步納入物業(yè)管理市場(chǎng)了。自主經(jīng)營型的物業(yè)逐步納入委托管理，是物

業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展的必然趨勢(shì)。

三、物業(yè)管理市場(chǎng)運(yùn)行原則

物業(yè)管理市場(chǎng)的運(yùn)行原則是規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)供需雙方的行為準(zhǔn)則，也是物業(yè)管理市場(chǎng)有序

運(yùn)行的指導(dǎo)方針。

(一)業(yè)主自治與專業(yè)管理相結(jié)合的原則

這是物業(yè)管理的基本原則，同時(shí)也對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)起著指導(dǎo)作用。這一原則規(guī)范業(yè)主與物業(yè)

管理企業(yè)間的市場(chǎng)關(guān)系，劃清業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)雙方的職責(zé)、權(quán)利和義務(wù)。

1業(yè)主在物業(yè)管理市場(chǎng)中的地位與職責(zé)

業(yè)主通過其自治管理組織一一業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理市場(chǎng)中履行自治管理的職能。其基本立

足點(diǎn)是保護(hù)業(yè)主在物業(yè)使用和管理中的合法利益，包括業(yè)主的個(gè)體利益和整體利益，并協(xié)調(diào)

好相互間的關(guān)系。業(yè)主自治管理是指業(yè)主在物業(yè)管理中處于主導(dǎo)地位，但這不意味業(yè)主直

接實(shí)施管理，而是通過合同的形式委托物.業(yè)管理專業(yè)企業(yè)實(shí)施各項(xiàng)具體管理實(shí)務(wù)。

業(yè)主自治職能主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：

(1)選聘物業(yè)管理公司，簽訂委托管理服務(wù)合同。

(2)督促業(yè)主履行合同，公約和有關(guān)的法規(guī)、制度。

2物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委托，實(shí)施專業(yè)化管理

物業(yè)管理企業(yè)作為市場(chǎng)中提供專業(yè)化的勞動(dòng)服務(wù)方，應(yīng)