房地產(chǎn)估價(jià)計(jì)算成本法計(jì)算過(guò)程實(shí)操85課件講解

主講人：劉春勝

房地產(chǎn)估價(jià)計(jì)算成本法計(jì)算過(guò)程、實(shí)操目錄/Contents1324成本法的基本原理成本法的操作步驟成本法的測(cè)算過(guò)程具體情形及計(jì)算成本法的基本原理/01成本法的基本原理4成本法成本法即根據(jù)估價(jià)對(duì)象的重置成本或重建成本來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開(kāi)發(fā)為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值。成本法的操作步驟/02成本法的操作步驟61弄清估價(jià)對(duì)象的價(jià)格構(gòu)成，搜集相關(guān)資料；234測(cè)算估價(jià)對(duì)象的重新構(gòu)建價(jià)格；測(cè)算估價(jià)對(duì)象的折舊；求取估價(jià)對(duì)象的積算價(jià)值。成本法的操作步驟成本法的測(cè)算過(guò)程/03土地取得成本成本法的測(cè)算過(guò)程8建設(shè)成本管理費(fèi)用投資利息銷(xiāo)售稅費(fèi)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)銷(xiāo)售費(fèi)用＋＋＋＋＋基本公式估價(jià)對(duì)象的積算價(jià)值=估價(jià)對(duì)象重新構(gòu)建價(jià)-估價(jià)對(duì)象折舊計(jì)算一：估價(jià)對(duì)象各價(jià)格構(gòu)成成本法的測(cè)算過(guò)程9市場(chǎng)購(gòu)置下的土地成本建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格和土地取得稅費(fèi)。征集集體土地取得成本包括土地征收補(bǔ)償費(fèi)用、相關(guān)稅費(fèi)、建設(shè)用地使用權(quán)出讓金等。房產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成——土地取得成本征收國(guó)有土地上房屋的土地取得成本補(bǔ)償費(fèi)、搬遷費(fèi)、安置費(fèi)等成本法的測(cè)算過(guò)程10房產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成——土地取得成本例題：某宗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的面積為5000平方米，容積率為2，市場(chǎng)價(jià)格（樓面地價(jià)）為800元／平方米，售讓人需要按照售讓價(jià)格的3%繳納契稅等稅費(fèi)，則土地取得成本為多少？答：土地取得成本=5000×800×2×（1+3%）=824（萬(wàn)元）解題思路：建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格（地價(jià)款）；采用比較法求取，也可采用基準(zhǔn)地價(jià)法、成本法求取。成本法的測(cè)算過(guò)程11房產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成——建設(shè)成本在取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)所必要的直接費(fèi)用、稅金。房產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成——管理費(fèi)用包括：人員工資；福利費(fèi)；辦公費(fèi)；差旅費(fèi)。房產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成——銷(xiāo)售費(fèi)用包括：廣告費(fèi)；銷(xiāo)售資料制作費(fèi)；售樓處、樣板房建設(shè)費(fèi)；代理傭金等。成本法的測(cè)算過(guò)程12房產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成——投資利息投資利息指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成或者實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售之前發(fā)生的所有必要費(fèi)用應(yīng)計(jì)算的利息。單利計(jì)息公式：I=P×i×nF=P(1+i×n）復(fù)利計(jì)息公式：I=P[（1+i）n-1]F=P(1+i）n成本法的測(cè)算過(guò)程13房產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成——開(kāi)發(fā)利潤(rùn)直接成本利潤(rùn)率＝開(kāi)發(fā)利潤(rùn)／（土地取得成本＋建設(shè)成本）投資利潤(rùn)率＝開(kāi)發(fā)利潤(rùn)／（土地取得成本＋建設(shè)成本＋管理費(fèi)用＋銷(xiāo)售費(fèi)用）成本利潤(rùn)率＝開(kāi)發(fā)利潤(rùn)／（土地取得成本＋建設(shè)成本＋管理費(fèi)用＋銷(xiāo)售費(fèi)用＋投資利息）銷(xiāo)售利潤(rùn)率＝開(kāi)發(fā)利潤(rùn)／開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值房產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成——銷(xiāo)售稅費(fèi)指預(yù)售或銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)。成本法的測(cè)算過(guò)程141.年限法（直線法、成新折扣法）、市場(chǎng)提取法、分解法直線法公式：建筑物現(xiàn)值=重建價(jià)格×[1-(1-殘值率)×建筑物有效年齡/建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命]有效年齡——從價(jià)值時(shí)點(diǎn)向過(guò)去推算的時(shí)間；經(jīng)濟(jì)壽命——建筑物對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值有貢獻(xiàn)的時(shí)間計(jì)算二：估價(jià)對(duì)象折舊成本法的測(cè)算過(guò)程15適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式例題：某棟平方的建筑面積為150平方米，有效年齡為20年，預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命為40年，重置價(jià)格為800元／平方米，殘值率為3%。用直線法計(jì)算該房屋的折舊總額，并計(jì)算其現(xiàn)值。解：已知t＝20年，N＝40年，C＝800×150＝120000元，R＝3%；該房屋的折舊總額E和現(xiàn)值V計(jì)算如下：E＝C（1-R）t／N＝120000×（1－3%）×20／40＝58200元V＝C－E＝120000－58200＝61800元成本法的測(cè)算過(guò)程162.建筑物折舊的求取——分解法

把建筑物折舊分成它的各個(gè)組成部分，分別測(cè)算出各個(gè)組成部分，然后把他們相加來(lái)求取建筑物折舊的方法。具體情形及計(jì)算/04具體情形及計(jì)算18成本法的基本公式1．房地產(chǎn)價(jià)值＝房地產(chǎn)重新構(gòu)建價(jià)格－房地產(chǎn)折舊＝土地重新構(gòu)建價(jià)格＋建筑物重新構(gòu)建價(jià)格－建筑物折舊＝土地取得成本＋建設(shè)成本＋管理費(fèi)用＋銷(xiāo)售費(fèi)用＋投資利息＋銷(xiāo)售稅費(fèi)＋開(kāi)發(fā)利潤(rùn)－建筑物折舊具體情形及計(jì)算19成本法的基本公式2．適用于新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式：新開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值＝土地取得成本＋建設(shè)成本＋管理費(fèi)用＋銷(xiāo)售費(fèi)用＋投資利息＋銷(xiāo)售稅費(fèi)＋開(kāi)發(fā)利潤(rùn)新開(kāi)發(fā)的土地價(jià)值＝待開(kāi)發(fā)土地取得成本＋土地開(kāi)發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋銷(xiāo)售費(fèi)用＋投資利息＋銷(xiāo)售稅費(fèi)＋開(kāi)發(fā)利潤(rùn)具體情形及計(jì)算20房產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成——土地取得成本例題：某成片荒地面積2平方公里，取得該荒地的代價(jià)為1.2億元，將其開(kāi)發(fā)成“五通一平”熟地的開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用為2.5億元，開(kāi)發(fā)期3年，貸款年利率3%，銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價(jià)格的2%、5.5%和10%，求該土地轉(zhuǎn)讓為熟地后的總價(jià)（假設(shè)建設(shè)成本和管理費(fèi)用在開(kāi)發(fā)期內(nèi)均勻投入，開(kāi)發(fā)完成時(shí)即開(kāi)始銷(xiāo)售，銷(xiāo)售費(fèi)用在開(kāi)發(fā)完成時(shí)投入）。具體情形及計(jì)算21房產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成——土地取得成本解：設(shè)可轉(zhuǎn)讓熟地價(jià)格為V①該荒地取得總價(jià)：1.2億元＝12000萬(wàn)元；②土地開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用：2.5億元＝25000萬(wàn)元③銷(xiāo)售費(fèi)用：V×2%④銷(xiāo)售稅費(fèi)：V×5.5%⑤開(kāi)發(fā)利潤(rùn)：V×10%具體情形及計(jì)算22房產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成——土地取得成本解：⑥投資利息：土地成本投資利息：12000×【（1＋3%）3-1】

建設(shè)成本和管理費(fèi)用利息：25000×[（1＋3%）1.5

-1]可轉(zhuǎn)讓熟地總價(jià)：V＝V×2%＋V×5.5%＋V×10%＋12000×（1＋3%）3

＋25000×（1＋3%）1.5

V=12000*(1+8%)3+25000*(1+8%）1.5+V*(2%+5.5%+10%) V=52320萬(wàn)元具體情形及計(jì)算23成本法的基本公式3.適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式：舊的房地產(chǎn)價(jià)值＝房地產(chǎn)重新構(gòu)建價(jià)格－建筑物折舊＝土地重新構(gòu)建價(jià)格＋建筑物重新構(gòu)建價(jià)格－建筑物折舊舊的建筑物價(jià)值＝建筑物重新構(gòu)建價(jià)格－建筑物折舊具體情形及計(jì)算24適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式例題：某棟房屋的建筑面積為300平方米，該類(lèi)用途、建筑結(jié)構(gòu)和檔次的房屋的建筑安裝工程費(fèi)為1200元／平方米，專(zhuān)業(yè)費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)的8%，管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專(zhuān)業(yè)費(fèi)用之和的3%，銷(xiāo)售費(fèi)用為重新構(gòu)建價(jià)格的4%，建設(shè)期為6個(gè)月，所有費(fèi)用可視為在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，年利率為6%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本利潤(rùn)率為15%，銷(xiāo)售稅費(fèi)為重新構(gòu)建價(jià)格的6%。請(qǐng)計(jì)算該房屋的重新構(gòu)建價(jià)格。具體情形及計(jì)算25解：設(shè)該房屋的重新構(gòu)建價(jià)格為V元/㎡，建筑安裝工程費(fèi)＝1200元／平方米；專(zhuān)業(yè)費(fèi)用＝1200×8%＝96元／平方米管理費(fèi)用＝（1200＋96）×3%＝38.88元／平方米；銷(xiāo)售費(fèi)用＝V×4%＝0.04V投資利息＝（1200＋96＋38.88＋0.04V）×〔（1＋6%）－1〕＝19.59+0.0006V銷(xiāo)售稅費(fèi)＝V×6%開(kāi)發(fā)利潤(rùn)＝（1200＋96＋38.88＋